房地產估價理論與方法《房地產估價程序考試題》模擬考試卷含答案一、單項選擇題（每題2分，共30分）1.房地產估價機構在受理估價委托前，首要核實的內容是（）。A.估價對象的產權歸屬B.估價委托人的身份及估價目的C.估價報告的使用方式D.估價對象的市場價值2.確定估價基本事項時，價值時點的確定應（）。A.由估價機構根據經驗設定B.與估價目的相關聯，由委托人決定或根據估價目的確定C.以實地查勘日期為準D.以估價報告出具日期為準3.估價作業方案中“估價方法”的確定依據是（）。A.估價師的偏好B.估價對象的類型、估價目的及資料可獲得性C.委托人的要求D.行業慣例4.下列資料中，不屬于估價所需外部資料的是（）。A.估價對象的權屬證書B.當地房地產市場交易數據C.城市規劃文件D.國家房地產稅收政策5.實地查勘估價對象時，若估價對象為已出租的住宅，查勘重點不包括（）。A.房屋內部裝修狀況B.租賃合同的租金水平及期限C.周邊環境噪音情況D.委托人的財務狀況6.估價結果確定時，對同一估價對象采用兩種以上方法測算的結果，應（）。A.直接取算術平均數B.加權平均或根據邏輯分析確定最終結果C.選擇其中最高值D.選擇與委托人預期一致的結果7.估價報告中“估價假設”的作用是（）。A.規避估價師責任B.說明估價結果成立的前提條件C.簡化估價程序D.提高估價結果的合理性8.估價報告審核的主體是（）。A.注冊房地產估價師B.估價機構的技術負責人C.委托人D.房地產估價行業協會9.估價資料保存期限自（）起計算。A.估價委托合同簽訂日B.實地查勘日C.估價報告出具日D.估價結果使用日10.若估價對象為法院強制拍賣的房地產，價值時點應確定為（）。A.拍賣公告發布日B.法院委托估價日C.預計拍賣日D.估價報告出具日11.下列行為中，違反估價程序的是（）。A.未與委托人簽訂書面估價委托合同B.估價師僅通過照片了解估價對象狀況C.估價結果未經過內部審核直接交付D.以上均違反12.估價作業方案中“人員安排”的核心是（）。A.安排經驗豐富的估價師負責B.按估價對象數量分配人員C.符合估價機構的人員編制D.確保估價師與委托人無利害關系13.當估價對象為歷史建筑時，需特別搜集的資料是（）。A.建筑年代及保護級別B.周邊新建商品房價格C.物業管理費用標準D.土地出讓金繳納情況14.估價報告中“致估價委托人函”的內容不包括（）。A.估價結果B.估價目的C.估價師的執業資格D.報告使用期限15.若估價委托合同中未約定估價報告使用期限，通常應確定為（）。A.6個月B.1年C.2年D.無期限二、多項選擇題（每題3分，共30分，少選得1分，錯選不得分）1.房地產估價基本事項包括（）。A.估價目的B.估價對象C.價值時點D.價值類型2.估價委托合同的必備條款包括（）。A.估價服務費用及支付方式B.估價報告的交付時間C.委托人的職業背景D.估價機構的資質等級3.實地查勘時，估價師需完成的工作有（）。A.拍攝反映估價對象外觀及內部狀況的照片B.核對權屬證書與實物是否一致C.記錄估價對象的裝修材料及新舊程度D.與承租人溝通了解租賃情況4.估價方法選用時，需考慮的因素有（）。A.估價對象的類型（如住宅、商業）B.估價目的（如抵押、征收）C.估價師的專業能力D.類似房地產交易案例的可獲得性5.估價報告審核的重點內容包括（）。A.估價依據是否充分B.估價方法的選用是否合理C.估價結果的邏輯是否嚴謹D.估價師的簽字是否齊全6.需進行實地查勘的情形包括（）。A.新建商品房預售價格評估B.存量住宅交易價格評估C.已滅失的房地產評估（依據歷史資料）D.法院查封房地產價值評估7.估價資料保存的內容包括（）。A.估價委托合同B.實地查勘記錄C.估價報告草稿D.委托人的財務報表8.價值類型的確定需考慮（）。A.估價目的B.法律法規要求C.委托人的特殊需求D.估價對象的物理屬性9.制定估價作業方案時，需明確的內容有（）。A.估價工作的主要步驟及時間安排B.所需搜集的資料清單C.參與估價的人員及分工D.估價結果的預期范圍10.估價假設的常見類型包括（）。A.一般假設（如權屬清晰）B.未定事項假設（如規劃調整未確定）C.背離事實假設（如假定估價對象未設立抵押權）D.不相一致假設（如實際用途與登記用途不符時的假設）三、判斷題（每題1分，共10分，正確打“√”，錯誤打“×”）1.估價機構可以接受同一估價對象、同一估價目的的重復委托。（）2.價值時點可以早于、等于或晚于實地查勘日期。（）3.若估價對象為共有房地產，只需取得部分共有人同意即可受理委托。（）4.實地查勘必須由至少一名注冊房地產估價師親自完成。（）5.估價報告中只需披露估價師的姓名，無需披露其執業資格號。（）6.估價資料保存期限不得少于10年，屬于法定評估業務的不得少于30年。（）7.估價結果的確定只需考慮技術測算，無需考慮市場風險。（）8.估價委托合同可以口頭形式訂立。（）9.若估價對象已被查封，需在估價報告中特別提示查封對價值的影響。（）10.估價作業方案制定后，不得隨意調整。（）四、簡答題（每題6分，共30分）1.簡述房地產估價程序的主要步驟。2.實地查勘估價對象時，應重點記錄哪些內容？3.估價報告審核的主要目的是什么？需審核哪些核心內容？4.確定估價基本事項時，如何關聯估價目的與價值類型？舉例說明。5.估價資料保存的意義是什么？保存期限有哪些具體規定？五、案例分析題（共20分）案例背景：某房地產估價機構接受甲公司委托，評估其名下一棟位于市中心的辦公樓（用途為商業）的市場價值，用于向銀行申請抵押貸款。估價機構流程如下：①電話聯系甲公司確認委托意向，未簽訂書面合同；②估價師小王根據甲公司提供的房產證復印件，確定估價對象為建筑面積5000㎡的商業辦公樓；③制定作業方案：安排小王單獨完成，5日內提交報告；④未實地查勘，僅通過甲公司提供的裝修照片和2年前的查勘記錄完成評估；⑤選用成本法和收益法測算，成本法結果為8000萬元，收益法結果為7500萬元，直接取算術平均數7750萬元作為最終結果；⑥報告完成后，由小王直接交付甲公司，未經過內部審核；⑦資料僅保存了最終報告，其余過程資料未留存。問題：指出上述流程中存在的違反估價程序的行為，并說明理由。答案一、單項選擇題1.B2.B3.B4.A5.D6.B7.B8.B9.C10.C11.D12.A13.A14.C15.B二、多項選擇題1.ABCD2.AB3.ABCD4.ABD5.ABCD6.ABD7.ABC8.ABC9.ABC10.ABCD三、判斷題1.×2.√3.×4.√5.×6.√7.×8.×9.√10.×四、簡答題1.主要步驟：①受理估價委托；②確定估價基本事項（目的、對象、時點、價值類型）；③制定估價作業方案；④搜集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。2.重點記錄：①估價對象的區位狀況（位置、交通、周邊環境等）；②實物狀況（建筑結構、裝修、設施設備、新舊程度等）；③權益狀況（權屬證書核對、他項權利、租賃情況等）；④拍攝能反映真實狀況的照片；⑤記錄查勘時間、參與人員及現場異常情況（如漏水、破損）。3.審核目的：確保估價報告的合法性、準確性、合理性，降低估價風險。核心內容：①估價依據是否充分（法律法規、技術標準、資料來源）；②估價方法選用是否合理（是否符合對象特點及目的）；③測算過程是否嚴謹（參數選取、公式應用）；④估價結果是否邏輯一致（不同方法結果的差異分析）；⑤報告內容是否完整（必備要素是否齊全）。4.關聯方式：估價目的決定價值類型，價值類型需與估價目的相匹配。例如：①抵押估價應采用抵押價值（需考慮法定優先受償款）；②征收補償估價應采用市場價值（符合公開市場條件）；③投資價值評估需考慮特定投資者的偏好（如未來改造預期）。5.意義：①為估價機構提供執業記錄，便于追溯和責任認定；②為行業監管提供依據；③為類似估價項目提供參考資料。保存期限規定：①一般估價業務≥10年；②法定評估業務（如征收、司法鑒定）≥30年；③保存期限自報告出具日起計算；④電子資料需與紙質資料同步保存。五、案例分析題違反程序的行為及理由：①未簽訂書面估價委托合同：根據規定，估價機構受理委托必須簽訂書面合同，明確雙方權利義務。②僅依據房產證復印件確定估價對象：需核對原件，并通過實地查勘確認實物與權屬證書記載是否一致（如面積、用途）。③安排小王單獨完成估價：實地查勘需至少2