2025年資產評估師模擬題和答案分析一、單項選擇題（共30題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.某企業擬轉讓一項實用新型專利，評估基準日為2024年12月31日。經調查，該專利剩余法律保護期為8年，實際可收益年限為6年（技術更新預計6年后被替代）。評估人員采用收益法評估，預測未來6年每年的超額收益分別為120萬元、150萬元、180萬元、200萬元、190萬元、160萬元，折現率為10%。則該專利的評估值最接近（）萬元。A.682.45B.721.36C.785.23D.810.12答案：A解析：收益法下專利評估值為各年超額收益的現值之和。計算過程如下：第1年現值：120/(1+10%)=109.09萬元；第2年現值：150/(1+10%)2=123.97萬元；第3年現值：180/(1+10%)3=135.24萬元；第4年現值：200/(1+10%)?=136.60萬元；第5年現值：190/(1+10%)?=118.05萬元；第6年現值：160/(1+10%)?=90.30萬元；合計：109.09+123.97+135.24+136.60+118.05+90.30≈682.45萬元。2.某宗住宅用地采用市場法評估，選取了三個可比實例，經修正后的單價分別為18000元/㎡、18500元/㎡、17800元/㎡。其中，實例A交易時間為2024年6月（評估基準日為2024年12月），該區域住宅用地價格指數2024年6月為100，12月為103；實例B為正常交易，實例C存在急于出售情況，交易價格比正常低3%。則最終評估單價最合理的計算方式是（）。A.直接取三個修正后單價的算術平均數B.對實例A補充時間修正，對實例C補充交易情況修正后再取平均C.僅對實例A補充時間修正，實例B、C無需調整D.對實例A、C分別補充時間和交易情況修正后，按權重加權平均答案：D解析：市場法評估需確保可比實例與評估對象在交易情況、交易時間、區域因素、個別因素上一致。實例A交易時間早于基準日6個月，需根據價格指數修正（103/100）；實例C存在急于出售（交易情況修正系數為1/0.97）；實例B為正常交易無需修正。因此，需先對A、C進行修正，再根據各實例與評估對象的相似程度賦予權重（如0.4、0.3、0.3）加權平均，而非簡單算術平均。3.某企業2024年12月31日賬面記錄的在用機器設備共10臺，其中2臺因技術淘汰已停用1年，3臺為季節性停工設備（每年停用3個月），5臺正常使用。評估基準日為2024年12月31日，采用成本法評估時，需重點關注的設備是（）。A.正常使用的5臺B.停用1年的2臺C.季節性停工的3臺D.全部10臺答案：B解析：成本法評估機器設備時，需判斷設備是否處于“在用狀態”。停用1年的設備可能已無繼續使用意圖（非臨時停用），屬于閑置設備，需單獨評估其變現價值或報廢價值；季節性停工設備屬于正常生產周期中的臨時停用，仍按在用設備評估；正常使用設備按在用狀態評估。因此，重點關注停用1年的2臺設備的狀態認定。4.某林場有一片人工馬尾松林，面積100公頃，平均樹高12米，平均胸徑20厘米，林分年齡20年。當地馬尾松成熟林（25年）的平均出材率為70%，現行木材銷售價格為800元/立方米（材積），營林成本（包括造林、撫育等）累計為3000元/公頃，投資收益率為8%。采用收獲現值法評估該林分價值時，需計算的關鍵參數不包括（）。A.林分剩余生長年限（5年）B.成熟林的材積生長率C.木材銷售的稅費率（如增值稅、育林基金）D.營林成本的復利現值系數答案：B解析：收獲現值法公式為：評估值=成熟時木材銷售收入現值-營林成本現值。關鍵參數包括：剩余生長年限（25-20=5年）、成熟時材積（需根據林分現狀與生長模型預測）、木材價格、稅費率、投資收益率（折現率）、營林成本及各期投入的現值。材積生長率是用于預測成熟材積的參數，但題目中已給出成熟林出材率，可能隱含材積已可通過蓄積量公式計算（如蓄積量=面積×平均胸徑2×樹高×形數），因此材積生長率非必須參數。5.某企業擬進行股權轉讓，評估基準日為2024年12月31日。經審計，企業2024年流動比率為1.8，速動比率為1.2，資產負債率為55%。評估人員采用市場法評估企業價值時，選取的可比企業需重點關注的財務指標是（）。A.市盈率（P/E）B.市凈率（P/B）C.市銷率（P/S）D.EV/EBITDA答案：D解析：市場法中，EV/EBITDA（企業價值/息稅折舊攤銷前利潤）適用于資本結構差異較大的企業比較，能剔除財務杠桿、折舊政策等影響，更適合評估企業整體價值；P/E受凈利潤波動和資本結構影響大；P/B適用于重資產且賬面價值可靠的企業；P/S適用于虧損或微利企業。本題中企業資產負債率55%（資本結構有一定杠桿），故選擇EV/EBITDA更合理。二、多項選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1.下列關于機器設備評估中“經濟性貶值”的說法，正確的有（）。A.因市場需求下降導致設備利用率降低50%，屬于經濟性貶值B.政府限制使用高能耗設備導致的貶值，屬于經濟性貶值C.經濟性貶值通常與設備自身技術無關D.計算經濟性貶值時，需考慮設備的規模經濟效益指數E.設備閑置導致的貶值，不屬于經濟性貶值答案：ABCD解析：經濟性貶值指外部因素（市場、政策、經濟環境）導致的設備價值損失。選項A（需求下降致利用率低）、B（政策限制）、C（外部因素）正確；選項D，經濟性貶值率公式為[1-(實際利用率/設計利用率)^x]×100%（x為規模經濟效益指數），需考慮x；選項E錯誤，設備閑置若因外部市場原因（如訂單減少），屬于經濟性貶值；若因企業自身管理問題（如轉產），可能屬于功能性貶值或實體性貶值。2.采用收益法評估房地產時，下列關于凈收益測算的說法，正確的有（）。A.出租型房地產凈收益=潛在毛租金收入-空置及收租損失+其他收入-運營費用B.自用型房地產凈收益=市場租金-運營費用（假設出租）C.酒店類房地產凈收益=營業收入-營業成本-營業稅金及附加-管理費用-財務費用D.凈收益測算需考慮房地產的客觀收益，而非實際收益E.對于已簽訂長期租約的房地產，需按租約租金與市場租金的孰低原則確定答案：ABD解析：選項C錯誤，酒店類屬于經營性房地產，凈收益=營業收入-營業成本-營業稅金及附加-管理費用-銷售費用-財務費用+歸屬于房地產的利潤（需扣除歸屬于其他資產的利潤）；選項E錯誤，已簽長期租約的房地產，租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，而非孰低。3.下列關于森林資源資產評估的說法，正確的有（）。A.幼齡林常用重置成本法評估B.中齡林常用收獲現值法評估C.成熟林常用市場法（木材市場價倒算法）評估D.竹林評估可采用周期收益資本化法E.經濟林評估需考慮盛產期、衰產期的收益差異答案：ACDE解析：幼齡林（未達郁閉）因無材積收益，常用重置成本法（按營林成本加利潤）；中齡林（生長旺盛期）常用收益現值法或林分質量調整系數法；成熟林（可采伐）常用市場價倒算法（木材銷售價-采伐運輸成本-稅費-利潤）；竹林（每年產竹）可按周期收益資本化（年凈收益/資本化率）；經濟林（如果園）需分階段（投產前、盛產期、衰產期）預測收益。因此B錯誤，中齡林一般不用收獲現值法（該法適用于預測到成熟時的收益）。三、綜合題（共3題，第1題15分，第2題20分，第3題25分，共60分）（一）企業價值評估案例甲公司為一家制造業企業，評估基準日為2024年12月31日。評估人員采用收益法評估其股東全部權益價值，相關數據如下：1.歷史財務數據（單位：萬元）：|項目|2022年|2023年|2024年||-|--|--|--||營業收入|8000|9000|10000||凈利潤|600|720|800||折舊與攤銷|200|220|250||資本性支出|300|350|400||營運資金增加|150|200|250|2.預測期（2025-2029年）：預計營業收入增長率前3年為8%，后2年為5%；凈利潤率穩定在8%（凈利潤=營業收入×8%）；折舊與攤銷每年遞增5%（以2024年為基數）；資本性支出為營業收入的4%；營運資金增加為營業收入增量的15%。3.永續期（2030年及以后）：營業收入增長率穩定在3%，凈利潤率、折舊與攤銷、資本性支出、營運資金增加占比保持2029年水平；折現率（加權平均資本成本，WACC）為10%；甲公司無有息負債，權益乘數為1.5（資產=1.5×權益），無優先股。要求：（1）計算2025-2029年各年的企業自由現金流量（FCFF）。（2）計算永續期企業自由現金流量的現值。（3）計算企業整體價值及股東全部權益價值（假設非經營性資產價值為500萬元，溢余資產價值為300萬元，無帶息負債）。答案及解析：（1）2025-2029年FCFF計算（FCFF=凈利潤+折舊與攤銷-資本性支出-營運資金增加）-2025年：營業收入=10000×(1+8%)=10800萬元凈利潤=10800×8%=864萬元折舊與攤銷=250×(1+5%)=262.5萬元資本性支出=10800×4%=432萬元營運資金增加=（10800-10000）×15%=120萬元FCFF=864+262.5-432-120=574.5萬元-2026年：營業收入=10800×(1+8%)=11664萬元凈利潤=11664×8%=933.12萬元折舊與攤銷=262.5×(1+5%)=275.625萬元資本性支出=11664×4%=466.56萬元營運資金增加=（11664-10800）×15%=129.6萬元FCFF=933.12+275.625-466.56-129.6=612.585萬元-2027年：營業收入=11664×(1+8%)=12597.12萬元凈利潤=12597.12×8%=1007.77萬元折舊與攤銷=275.625×(1+5%)=289.406萬元資本性支出=12597.12×4%=503.885萬元營運資金增加=（12597.12-11664）×15%=140萬元（取整）FCFF=1007.77+289.406-503.885-140≈653.29萬元-2028年（增長率5%）：營業收入=12597.12×(1+5%)=13226萬元（取整）凈利潤=13226×8%=1058.08萬元折舊與攤銷=289.406×(1+5%)=303.876萬元資本性支出=13226×4%=529.04萬元營運資金增加=（13226-12597.12）×15%≈94.33萬元FCFF=1058.08+303.876-529.04-94.33≈738.6萬元-2029年（增長率5%）：營業收入=13226×(1+5%)=13887.3萬元凈利潤=13887.3×8%=1110.98萬元折舊與攤銷=303.876×(1+5%)=319.07萬元資本性支出=13887.3×4%=555.49萬元營運資金增加=（13887.3-13226）×15%≈99.2萬元FCFF=1110.98+319.07-555.49-99.2≈775.36萬元（2）永續期FCFF現值計算：2030年營業收入=13887.3×(1+3%)=14203.92萬元凈利潤=14203.92×8%=1136.31萬元折舊與攤銷=319.07×(1+5%)=335.02萬元（注：題目假設折舊占比保持2029年水平，實際應按永續期增長率3%調整，但題目說明“占比保持2029年水平”，故折舊與攤銷增長率=營業收入增長率=3%，即319.07×(1+3%)=328.64萬元，此處可能存在理解差異，按題目“占比保持”應為與營業收入同比例增長）資本性支出=14203.92×4%=568.16萬元（占比4%保持）營運資金增加=（14203.92-13887.3）×15%=316.62×15%≈47.49萬元（永續期營運資金增加=營業收入增量×15%，增量=13887.3×3%=416.62萬元，故營運資金增加=416.62×15%≈62.49萬元）修正后2030年FCFF=1136.31+328.64（折舊）-568.16（資本性支出）-62.49（營運資金增加）≈834.30萬元永續期現值=834.30/(10%-3%)×(1/(1+10%)?)=834.30/0.07×0.6209≈834.30×8.87×0.6209≈4600萬元（精確計算：834.30/0.07=11918.57；11918.57×0.6209≈7400萬元，可能前期假設誤差，需按嚴格步驟）（3）企業整體價值=2025-2029年FCFF現值+永續期現值+非經營性資產+溢余資產2025年現值=574.5/(1.1)=522.27萬元2026年現值=612.585/(1.1)2≈506.27萬元2027年現值=653.29/(1.1)3≈490.53萬元2028年現值=738.6/(1.1)?≈504.47萬元2029年現值=775.36/(1.1)?≈481.67萬元預測期現值合計≈522.27+506.27+490.53+504.47+481.67≈2505.21萬元永續期現值=775.36×(1+3%)/(10%-3%)/(1.1)?=775.36×1.03/0.07×0.6209≈775.36×14.714×0.6209≈775.36×9.13≈7083萬元（更準確：775.36×1.03=798.62；798.62/0.07=11408.86；11408.86×0.6209≈7083萬元）企業整體價值=2505.21+7083+500+300=10388.21萬元股東全部權益價值=企業整體價值-帶息負債=10388.21-0=10388.21萬元（二）不動產評估案例某城市核心區有一棟5層商業樓（鋼筋混凝土結構），建筑面積5000㎡（每層1000㎡），土地使用權剩余年限40年（評估基準日為2024年12月31日）。該樓1-2層為商鋪（出租，月租金150元/㎡，空置率5%，運營費用率30%），3-5層為辦公（出租，月租金80元/㎡，空置率8%，運營費用率25%）。當地商業用地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，土地資本化率=7%（土地剩余使用年限40年，P/A,7%,40=13.33）。要求：（1）計算該商業樓年凈收益（按客觀收益測算）。（2）采用剩余法評估土地價值（假設建筑物價值為3000萬元，經濟壽命60年，已使用10年，殘值率0）。答案及解析：（1）年凈收益計算：-1-2層商鋪年有效毛收入=2×1000×150×12×(1-5%)=2×1000×150×12×0.95=342萬元商鋪年運營費用=342×30%=102.6萬元商鋪年凈收益=342-102.6=239.4萬元-3-5層辦公年有效毛收入=3×1000×80×12×(1-8%)=3×1000×80×12×0.92=264.96萬元辦公年運營費用=264.96×25%=66.24萬元辦公年凈收益=264.96-66.24=198.72萬元總年凈收益=239.4+198.72=438.12萬元（2）剩余法評估土地價值（公式：土地價值=（房地產凈收益-建筑物凈收益）/土地資本化率）-建筑物年折舊額=3000/(60-10)=60萬元（經濟壽命60年，已使用10年，剩余50年）-建筑物年凈收益=建筑物現值×建筑物還原利率=（3000-60×10）×10%=2400×10%=240萬元（注：建筑物現值=3000-已提折舊=3000-（3000/60）×10=2500萬元，正確折舊計算應為3000/60=50萬元/年，已使用10年折舊500萬元，現值2500萬元；建筑物年凈收益=2500×10%=250萬元）修正后：建筑物現值=3000-（3000/60）×10=2500萬元建