業(yè)主自主管理?xiàng)l例解讀演講人：日期:目錄CONTENTS業(yè)主自主管理?xiàng)l例概述業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)與費(fèi)用管理公共設(shè)施與公共區(qū)域管理違規(guī)行為與處理措施案例分析與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享01業(yè)主自主管理?xiàng)l例概述提升社區(qū)治理水平為加強(qiáng)社區(qū)治理，提高業(yè)主自治能力，制定《業(yè)主自主管理?xiàng)l例》，明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)和權(quán)限，規(guī)范其運(yùn)作。物業(yè)管理問(wèn)題頻發(fā)隨著城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理成為社區(qū)治理中的重要問(wèn)題，但由于業(yè)主委員會(huì)組建難度大、運(yùn)作不規(guī)范等原因，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益難以保障。法律法規(guī)不完善當(dāng)時(shí)的相關(guān)法律法規(guī)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的地位、職責(zé)、權(quán)限等方面缺乏明確規(guī)定，難以有效指導(dǎo)實(shí)踐。條例制定背景與目的適用范圍本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)、商住樓等物業(yè)的業(yè)主自主管理活動(dòng)。適用對(duì)象業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)等業(yè)主自治組織以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體。條例適用范圍及對(duì)象強(qiáng)調(diào)業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和決策權(quán)。明確業(yè)主委員會(huì)的組建程序、職責(zé)、權(quán)限以及運(yùn)作方式，確保其合法、有效地代表業(yè)主利益。規(guī)定業(yè)主大會(huì)的召開程序、表決方式以及業(yè)主委員會(huì)的決策程序，保障業(yè)主決策的合法性和有效性。建立業(yè)主監(jiān)事會(huì)等監(jiān)督機(jī)制，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督，防止權(quán)力濫用和侵害業(yè)主利益的行為發(fā)生。條例主要內(nèi)容與特點(diǎn)業(yè)主自治原則業(yè)主委員會(huì)制度決策程序規(guī)定監(jiān)督與制約機(jī)制02業(yè)主權(quán)利與義務(wù)業(yè)主依法享有物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等，同時(shí)享有物業(yè)服務(wù)的基本權(quán)利，如安全、衛(wèi)生、公共設(shè)施使用等。法定權(quán)利業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他權(quán)利，如物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用及違約責(zé)任等。約定權(quán)利業(yè)主可通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式行使權(quán)利，參與物業(yè)管理決策并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)。權(quán)利行使方式業(yè)主權(quán)利概述配合物業(yè)管理業(yè)主應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)工作，如協(xié)助維修公共設(shè)施、維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生等。遵守法律法規(guī)業(yè)主應(yīng)遵守國(guó)家法律法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)服務(wù)合同等規(guī)定，確保物業(yè)正常使用和公共秩序。按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，保障物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)營(yíng)。業(yè)主應(yīng)履行義務(wù)權(quán)利與義務(wù)的平衡業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)業(yè)主通過(guò)自治方式行使權(quán)利，同時(shí)需接受物業(yè)服務(wù)，兩者相輔相成，共同維護(hù)物業(yè)安全和秩序。權(quán)利與責(zé)任對(duì)等糾紛解決機(jī)制業(yè)主在享有權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)和責(zé)任，如因個(gè)人原因?qū)е鹿苍O(shè)施損壞，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。在業(yè)主權(quán)利與義務(wù)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁等方式解決，保障各方合法權(quán)益。03業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)的組成由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)；選舉業(yè)主委員會(huì)；決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)，如制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。業(yè)主大會(huì)的召開定期召開，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)籌備和組織，確保業(yè)主的參與權(quán)和知情權(quán)。業(yè)主大會(huì)的組成與職責(zé)業(yè)主委員會(huì)的組成由選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表組成，成員應(yīng)具備一定的組織協(xié)調(diào)能力、溝通能力和管理經(jīng)驗(yàn)。業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督與罷免接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，對(duì)不稱職的業(yè)主委員會(huì)委員可以依法進(jìn)行罷免。業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常管理工作，如監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系、組織業(yè)主自治活動(dòng)等。業(yè)主委員會(huì)的選舉由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，選舉過(guò)程公開、公平、公正，確保業(yè)主的廣泛參與。業(yè)主委員會(huì)的選舉與運(yùn)作業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)關(guān)系業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和決定。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督關(guān)系業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的協(xié)作關(guān)系業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)督，確保業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)相互配合、相互支持，共同推動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的共同利益。04物業(yè)服務(wù)與費(fèi)用管理物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供包括環(huán)境衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等在內(nèi)的多項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照相關(guān)法規(guī)、合同約定及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提供符合要求的物業(yè)服務(wù)，確保服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)提出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極整改。服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)遵循合理、公開、公正的原則進(jìn)行收取，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)。費(fèi)用收取原則物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等部分，具體構(gòu)成應(yīng)在合同中明確。費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本、公共設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等支出，不得挪作他用。費(fèi)用使用范圍物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取與使用協(xié)商解決業(yè)主可以向相關(guān)部門或第三方機(jī)構(gòu)投訴，相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)調(diào)查處理，并反饋處理結(jié)果。投訴處理法律途徑協(xié)商不成或投訴處理結(jié)果不滿意的，業(yè)主可以依法通過(guò)訴訟或仲裁等方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生費(fèi)用糾紛時(shí)，應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商的方式解決。費(fèi)用糾紛解決機(jī)制05公共設(shè)施與公共區(qū)域管理負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督公共設(shè)施的日常維護(hù)、修繕和更新改造。業(yè)主委員會(huì)責(zé)任根據(jù)合同約定，承擔(dān)公共設(shè)施的日常維護(hù)、保養(yǎng)和定期檢修工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任業(yè)主應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定和要求合理使用公共設(shè)施，同時(shí)承擔(dān)因自身原因?qū)е碌墓苍O(shè)施損壞的修復(fù)費(fèi)用。業(yè)主責(zé)任公共設(shè)施維護(hù)責(zé)任劃分公共區(qū)域使用規(guī)定及注意事項(xiàng)公共區(qū)域范圍明確公共區(qū)域的邊界和范圍，包括但不限于樓道、電梯、大堂、停車場(chǎng)等區(qū)域。使用要求公共區(qū)域應(yīng)當(dāng)合理使用，不得私自占用、堆放雜物或進(jìn)行其他影響他人正常使用的活動(dòng)。行為規(guī)范在公共區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守公共秩序和社會(huì)公德，不得大聲喧嘩、亂扔垃圾等行為。特殊情況處理如需占用公共區(qū)域進(jìn)行裝修、維修等活動(dòng)，應(yīng)提前向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)批準(zhǔn)。公共設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)根據(jù)損壞原因、責(zé)任主體等因素進(jìn)行責(zé)任判定。責(zé)任判定責(zé)任方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，包括修復(fù)費(fèi)用、相關(guān)損失等。賠償方式對(duì)于公共設(shè)施的維修、更新改造等費(fèi)用，可按照業(yè)主大會(huì)決議和相關(guān)規(guī)定使用維修基金。維修基金公共設(shè)施損壞賠償責(zé)任01020306違規(guī)行為與處理措施常見違規(guī)行為類型及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)違規(guī)裝修未經(jīng)批準(zhǔn)擅自拆改承重墻、改變房屋結(jié)構(gòu)、安裝超承重設(shè)備等行為。違規(guī)占用公共部位在公共走廊、樓梯間、屋頂?shù)葏^(qū)域堆放雜物、搭建構(gòu)筑物等行為。擾民行為制造噪音、油煙、異味等影響他人正常生活秩序的行為。損壞公共設(shè)施故意破壞電梯、消防設(shè)施、綠化等公共設(shè)施的行為。業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司對(duì)涉嫌違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查，收集證據(jù)。向違規(guī)行為人發(fā)出違規(guī)通知，要求其改正并停止違規(guī)行為。如違規(guī)行為人拒不改正，業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司可依據(jù)規(guī)定采取警告、罰款、停止服務(wù)等處罰措施。將違規(guī)行為及處理結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示，以警示其他業(yè)主。違規(guī)行為處理流程與處罰措施違規(guī)調(diào)查違規(guī)告知違規(guī)處理違規(guī)公示加強(qiáng)宣傳教育定期開展業(yè)主培訓(xùn)，提高業(yè)主的自治意識(shí)和法律意識(shí)。定期檢查維護(hù)對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行和使用。及時(shí)處理投訴對(duì)業(yè)主的投訴和建議進(jìn)行及時(shí)處理，防止問(wèn)題擴(kuò)大和惡化。建立獎(jiǎng)懲機(jī)制對(duì)遵守規(guī)定的業(yè)主給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行處罰和公示。預(yù)防措施與建議07案例分析與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)分享業(yè)主維權(quán)成功案例某小區(qū)業(yè)主通過(guò)合法途徑維權(quán)，成功解決了開發(fā)商遺留問(wèn)題，為其他業(yè)主樹立了榜樣。某小區(qū)業(yè)主自治管理通過(guò)業(yè)主自發(fā)組織，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)公共設(shè)施的自主維護(hù)和管理，提高了業(yè)主的居住體驗(yàn)。業(yè)主委員會(huì)有效運(yùn)作某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)積極履行職責(zé)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，成為業(yè)主自治的典范。成功案例展示與啟示實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與反思自治管理需要業(yè)主積極參與01業(yè)主自治管理需要廣大業(yè)主的積極參與和支持，只有大家齊心協(xié)力，才能實(shí)現(xiàn)真正的自治。業(yè)主委員會(huì)建設(shè)需重視02業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治的核心機(jī)構(gòu)，其建設(shè)和管理至關(guān)重要，需要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)和監(jiān)督。依法依規(guī)進(jìn)行自治管理03在自治管理過(guò)程中，必須遵守國(guó)家法律法規(guī)和小區(qū)規(guī)定，確保自治管理的合法性和有效性。溝通與協(xié)商是解決問(wèn)題的關(guān)鍵04在自治管理中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間需要加強(qiáng)溝通與協(xié)商，共同解決