2 2 3 3 3 3 4 6 6 6 6 6 8 本文件由南京東南大學城市規劃設計研究院有限公本文件由南京東南大學城市規劃設計研究院有限公司負責具體江蘇省南京市玄武區四牌樓路2號；郵編：21重慶市規劃設計研究院、廣州市城市規劃勘測設計研究院、深圳市城市規劃設計研究院股份有限公司、上海市城市規劃北京市城市規劃設計研究院、沈陽市規劃設計研究院有限公司、南京市規劃和自然資源局、南京市城市規劃編制江帆、毛兵、王崇烈、馬剛、鄭曉華、王敏、林辰芳、葛巖、黃文冬冬、馬佳琪、秦李、靳迪、陳陽（女）、祁艷、黃穎、李1城鎮更新區劃定技術導則本文件確立了城鎮更新區劃定的基本原則和程序步驟，并規定本文件適用于城鎮開發邊界內需要成片統籌推進城鎮更新的區下列文件中的內容通過文中的規范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）基于城鎮居住環境改善、產業轉型、功能提升、設施優化等原因，對舊居住用地、低效工礦倉儲用地、低效商業服務業用地、舊2基礎設施用地、衰落的公共空間等進行保護控制、綜合整治、改建城鎮開發邊界內，經綜合評定已不適應城鎮社會、經濟發展需求，面臨保護控制、綜合整治、改建完善、拆除重建等的各類建設城鎮開發邊界區內城鎮更新對象集中分布，存在安全隱患、物質空間環境惡劣、城鎮發展和設施配套需求迫切，以及需要系統推行功能、設施和品質提升的空間區域。從規劃管理與更新實施需求出發，城鎮更新區在空間上可劃分為城鎮更新重點區域和城鎮更新在遵循國土空間總體規劃的前提下，以城鎮長遠發展目標為先導，整體研究更新內容構成與城鎮可持續發展的協調性、更新活動區位對城鎮健康安全的影響以及更新實踐對地區社會進步與創新的3城鎮更新區劃定過程中，與國土空間總體規劃及相關法定規劃已劃定的歷史保護、生態保護或其他特別規劃建設區域相重疊的區域，嚴格遵循相關文化遺產、生態安全等管控要求，落實各項剛性城鎮更新區劃定滿足在一定空間范圍內的人口、產業、公共設施、近期實施項目投入產出平衡等的統籌協調需求，以及一定范圍內的投資平衡，利于城鎮整體功能結構調整和更新用地使用或再開在對城鎮更新對象的用地條件、房屋建筑、公共服務、產業經濟、文化遺存、生態環境、健康安全、基礎設施等方面進行綜合評價的基礎上，充分考慮城鎮更新所在地區的社會經濟水平與未來發展潛力，結合責任主體和相對應的實施管理流程，因地制宜地劃定城鎮更新區劃定需充分研究事權劃分、土地權屬、現狀使用及利益相關方的合理意愿，兼顧投資平衡，注重多方參與，利于更新45基礎基礎調研更新對象識別篩選評估基礎調研數據否是否符合否其他城鎮建設用地城鎮更新對象判其他城鎮建設用地是縣級市、鄉鎮等納入城鎮更新對象地級以上城市是否符合城鎮更新空間單元劃定條件是否符合城鎮更新空間單元劃定條件是否城鎮更新重點區域劃定條件是納入城鎮更新重點區域范圍范圍劃定范圍劃定否是納入城鎮更新空間單元范否是納入城鎮更新空間單元范圍城鎮更新空間單元劃定條件否納入城鎮更新重點區域范圍不納入城鎮更新區范圍范圍邊界核查不納入城鎮更新區范圍城鎮更新區范圍6按照《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試以全國國土調查數據為基底，調取各類現狀建設用地的邊界以各類用地調研的基礎信息通常宜包含土地數據（現狀與規劃功通過部門走訪收集基礎數據，不能獲取的數據結合現場外業踏勘進行補充。通常情況下，土地數據從自然資源部門獲取，人口數據從公安部門獲取，產業經濟數據從統計部門獲取，基礎設施數據從公用事業相關部門獲取，公共服務設施數據從文教衛體等部門獲取，建筑數據從不動產中心或規劃主管部門獲取。通過問7基礎調研成果經整理后，將各項統計數據、矢量信息和訪談數據等信息，對應地類圖斑建構擴展字段，建立城鎮更新數據庫，數建成年代較早、建筑結構老化、存在公共安全隱患、公共服務設施不健全、市政配套設施不完善、環境品質亟待提升的城鎮老舊空置廢棄、布局散亂的，不符合安全和環保要求的，土地利用強度低、投入產出率低的工礦用地、倉儲用地，以及相關上位規劃長期空置的商務辦公用地、需要調遷的商品批發市場、經營狀況不佳的零售商業用地，以及建筑物存在安全隱患、土地利用強度較低、不符合相關上位規劃功能定位和要求的商業服務業依據國土空間規劃或相關上位規劃要求，需要搬遷的港口、機8場和火車站等基礎設施用地，待更新的老舊公園、廣場等綠地與開敞空間用地，不滿足服務功能需求的公共設施用地，以及其他待更其中建筑維度主要評估居住建筑的綜合品質，用地維度主要評估居住用地的使用效率，環境維度主要評估居住環境、周邊公共設施配9套評估工礦用地、倉儲用地是否低效通常從用地、經濟和環境三個維度開展。其中用地維度主要評估土地建設強度，經濟維度主要評估土地的產出效益，環境維度主要評估用地對生態環率響評估商業服務用地是否低效通常從建筑、用地、經濟和社會四個維度開展。其中建筑維度主要評估建筑的綜合品質，用地維度主要評估土地建設強度，經濟維度主要評估土地的產出效益，社會維度主要評估用地對就業崗位的貢獻度。各城鎮采用的評估內容可參評估公共管理與公共服務用地通常從建筑、用地和效益三個維度開展。其中建筑維度主要評估建筑的綜合品質，用地維度主要評估土地的建設強度，效益維度主要評估各類公共服務設施的服務水體評估要素、數值及權重結合各地實際發展現狀自行評估交通運輸用地、公用設施用地通常從建筑、用地、效益三個維度開展。其中建筑維度主要評估建筑的綜合品質，用地維度主要評估土地的建設強度，效益維度主要評估交通運輸和公用服務設施的服務水平，是否滿足城鎮發展需求。各城鎮采用的評估內容可評估綠地與開敞空間用地通常從用地和效益兩個維度開展。其服務半徑、綠地和設施維護水平等是否滿足城鎮發展需求。各城鎮發的需要搬遷的機場、火車站、港口等大型設施用地，以及周邊區域需要同步調整的用地，此類用地直接納入城鎮更惡劣、生活條件和居住環境低下，以及存在公共健康安全隱患的用施或公共服務設施配套不足，使用超過年限，存在不健全、不完善地性質疊加比對，不符合城市發展要求的現狀用地，可作為城鎮更保護地區，在傳統風貌保護、歷史文化傳承、城市形象塑造和活力采用多因子綜合評估法，對調研用地進行更新潛力評價。參照城鎮更新對象識別要點，建立針對不同類型建設用地的綜合評價指標體系，對評價因子進行量化、權重賦值、權重計算，通過多因子疊加計算各個地塊得分，根據計算結果，建立評價標準，篩選納入綜合評估結果匯總形成城鎮更新區劃定的工作底圖，即城鎮更新對象分布圖，見圖2，圖示要素內容包括舊居住用地、低效工礦/倉儲用地、低效商業服務業用地，不符合城鎮發展需求的公共管理與公共服務用地、交通運輸用地、公用設施用地、綠地與開敞空間8.1.1城鎮更新區劃定分為城鎮更新重 8.1.2城鎮更新重點區域是以國土空間元為參考單位，綜合考慮片區的物質形態、配套設施、基礎支撐能力、生態環境以及健康安全等現狀基礎條件，按照城市發展成熟程基礎設施和公共服務設施亟需完善、現有土地用途和建筑物使用功塑造城市形象和提升城市活力等方面需要加強的重點地8.1.3城鎮更新空間單元是以詳規單元慮自然環境條件、區或街道行政邊界、現狀產權條件、土地及房屋獎勵以及開發強度管理等因素所劃定的設施相對完整、產權邊界清晰的片區，是確定規劃要求、協調各方利益、落實更a）更新對象具有一定的聚集度。各類更新對象的占地面積原b）更新對象所在的區域位置重要，對城鎮未來空間格局影響政事權管理邊界范圍內，宜與法定規劃的管理單元邊界銜城鎮更新重點區域的類型劃分主要包括但不限于以下a）老商業區/商務區更新：位于城鎮舊中心區、商業區，因城產業轉型升級帶來的老工業區更新改造與價f）綜合片區更新：包含老商業區/商務區、舊居住區、老工業按照單元的主導功能，將城鎮更新空間單元劃分為以下主要類b）低效工礦/倉儲更新空間單元：以低效工礦用地、倉儲用地為主導功能的城鎮更新空間單元，更新單元的劃定以河流、按照單元的更新方式，將城鎮更新空間單元劃分為以下主要類地功能原則上不進行調整，對建筑及其環境進行更新整治，矢量成果數據要求，按照GB/T39972-2021執行，具體包含三個層次，分別為城鎮更新重點區域邊界的矢量數據、城鎮更新空間——現狀用地分布圖；——現狀建設用地分布圖；——現狀權屬分析圖；——現狀更新對象分布圖；——更新時序引導示意圖。現狀建設用地研究范圍舊居住用地低效工礦/倉儲用地低效商業服務業用地其他更新用地研究范圍城鎮更新重點區域城鎮更新