“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的多維影響與策略轉(zhuǎn)型研究一、引言1.1研究背景與意義在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中，稅收政策一直扮演著至關(guān)重要的角色，其調(diào)整與優(yōu)化深刻影響著各行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。“營(yíng)改增”作為我國(guó)財(cái)稅體制改革的關(guān)鍵舉措，自2012年在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展試點(diǎn)，歷經(jīng)逐步推廣，于2016年5月1日在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)，涵蓋了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等眾多領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋，營(yíng)業(yè)稅徹底退出歷史舞臺(tái)。這一政策的推行具有深遠(yuǎn)的背景。在“營(yíng)改增”之前，我國(guó)實(shí)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅并行的稅制結(jié)構(gòu)。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額全額為計(jì)稅依據(jù)，存在嚴(yán)重的重復(fù)征稅問(wèn)題。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，每經(jīng)過(guò)一個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)都需繳納營(yíng)業(yè)稅，這使得企業(yè)稅負(fù)隨著流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的增多而不斷加重，極大地阻礙了企業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。以房地產(chǎn)行業(yè)為例，從土地獲取、建筑施工到房產(chǎn)銷售，各個(gè)環(huán)節(jié)都涉及營(yíng)業(yè)稅的繳納，重復(fù)征稅現(xiàn)象尤為突出。同時(shí)，這種稅制結(jié)構(gòu)還導(dǎo)致增值稅抵扣鏈條的不完整，二三產(chǎn)業(yè)之間難以實(shí)現(xiàn)有效分離，制約了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。“營(yíng)改增”政策的實(shí)施旨在消除重復(fù)征稅，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)稅負(fù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，“營(yíng)改增”帶來(lái)了全方位的影響。在稅負(fù)方面，改變了以往營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅方式，采用增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣機(jī)制，理論上有助于減輕企業(yè)稅負(fù)，但實(shí)際稅負(fù)變化還受到多種因素的制約，如進(jìn)項(xiàng)稅額的取得情況、成本結(jié)構(gòu)的合理性等。在成本結(jié)構(gòu)調(diào)整上，促使房地產(chǎn)企業(yè)重新審視其供應(yīng)鏈，選擇能夠提供增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，推動(dòng)了成本控制的精細(xì)化和供應(yīng)鏈的優(yōu)化。在財(cái)務(wù)管理方面，要求企業(yè)提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，加強(qiáng)發(fā)票管理和稅務(wù)核算，以適應(yīng)新的稅收政策。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)具有顯著的拉動(dòng)作用。其發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和社會(huì)的和諧。“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，不僅關(guān)乎行業(yè)內(nèi)企業(yè)的生存與發(fā)展，還通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的傳導(dǎo)，對(duì)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、金融、服務(wù)等產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，進(jìn)而影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的運(yùn)行。研究“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)問(wèn)題，具有重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義。從理論層面來(lái)看，有助于豐富稅收理論和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)理論的研究?jī)?nèi)容。深入剖析“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響機(jī)制，能夠?yàn)檫M(jìn)一步完善稅收制度、優(yōu)化稅收政策提供理論支持。同時(shí)，也能為其他行業(yè)在面對(duì)稅制改革時(shí)提供借鑒和參考，推動(dòng)稅收理論與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)理論的交叉融合和創(chuàng)新發(fā)展。在現(xiàn)實(shí)意義方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過(guò)深入研究“營(yíng)改增”政策下的稅負(fù)變化，企業(yè)可以準(zhǔn)確把握稅收政策的導(dǎo)向，優(yōu)化稅務(wù)籌劃，合理降低稅負(fù)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)可以通過(guò)合理安排采購(gòu)渠道、優(yōu)化合同條款等方式，充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣政策，降低應(yīng)納稅額。對(duì)于政府部門來(lái)說(shuō)，研究房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)問(wèn)題，能夠?yàn)槠渲贫茖W(xué)合理的稅收政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策提供有力依據(jù)。政府可以根據(jù)企業(yè)稅負(fù)的實(shí)際變化情況，及時(shí)調(diào)整稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。此外，這還有助于優(yōu)化資源配置，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，最終促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。1.2研究目的與方法本研究旨在深入剖析“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)變化情況，全面探究影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的關(guān)鍵因素，并基于研究結(jié)論為房地產(chǎn)企業(yè)提供科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃建議，為政府完善相關(guān)稅收政策提供有力參考依據(jù)。通過(guò)系統(tǒng)研究，期望能夠揭示“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的具體影響機(jī)制，助力房地產(chǎn)企業(yè)在新稅制環(huán)境下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。在研究過(guò)程中，將綜合運(yùn)用多種研究方法，以確保研究的科學(xué)性和全面性。文獻(xiàn)研究法是重要的基礎(chǔ)方法之一，通過(guò)廣泛搜集和深入分析國(guó)內(nèi)外關(guān)于“營(yíng)改增”和房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的相關(guān)文獻(xiàn)資料，能夠全面了解該領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)前人研究成果的梳理和總結(jié)，有助于把握研究的重點(diǎn)和難點(diǎn)，為后續(xù)研究提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的研讀，可以了解到不同學(xué)者對(duì)于“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響的觀點(diǎn)和研究方法，從而借鑒有益的經(jīng)驗(yàn)，避免重復(fù)研究，明確本研究的創(chuàng)新點(diǎn)和切入點(diǎn)。案例分析法也是不可或缺的。選取具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象，深入分析這些企業(yè)在“營(yíng)改增”前后的稅負(fù)變化情況以及應(yīng)對(duì)策略。通過(guò)對(duì)實(shí)際案例的詳細(xì)剖析，可以直觀地了解“營(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)企業(yè)中的具體實(shí)施效果，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在適應(yīng)新稅制過(guò)程中面臨的問(wèn)題和挑戰(zhàn)。以萬(wàn)科、恒大等大型房地產(chǎn)企業(yè)為例，分析它們?cè)凇盃I(yíng)改增”后，如何通過(guò)優(yōu)化采購(gòu)渠道、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等方式來(lái)降低稅負(fù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。通過(guò)對(duì)這些案例的研究，可以為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供實(shí)際的操作經(jīng)驗(yàn)和借鑒。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析法同樣至關(guān)重要。收集房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和稅收數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)方法進(jìn)行分析，能夠準(zhǔn)確地揭示“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響程度和規(guī)律。通過(guò)對(duì)大量數(shù)據(jù)的分析，可以得出具有普遍性和可靠性的結(jié)論，為研究提供有力的數(shù)據(jù)支持。收集多家房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”前后的營(yíng)業(yè)收入、成本、利潤(rùn)、應(yīng)納稅額等數(shù)據(jù)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行相關(guān)性分析、回歸分析等，從而確定稅負(fù)變化與各項(xiàng)因素之間的關(guān)系，為企業(yè)稅務(wù)籌劃和政府政策制定提供數(shù)據(jù)依據(jù)。1.3研究創(chuàng)新點(diǎn)與不足本研究具有多維度分析的創(chuàng)新點(diǎn)，從多個(gè)維度深入剖析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響。不僅關(guān)注稅負(fù)的直接變化，還從成本結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、財(cái)務(wù)管理等多個(gè)角度進(jìn)行研究。通過(guò)分析“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)的變化，如原材料采購(gòu)成本、建筑施工成本等因進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣而產(chǎn)生的變動(dòng)，探討其對(duì)稅負(fù)的間接影響。從業(yè)務(wù)流程角度，研究企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)如何通過(guò)優(yōu)化流程來(lái)降低稅負(fù)，這種多維度的分析方法使研究更加全面、深入，有助于揭示“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)影響的全貌，為企業(yè)提供更具針對(duì)性的稅務(wù)籌劃建議。在研究過(guò)程中，本研究將理論分析與實(shí)際案例緊密結(jié)合。在闡述“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)影響的理論基礎(chǔ)上，引入大量實(shí)際案例進(jìn)行佐證和分析。通過(guò)對(duì)萬(wàn)科、碧桂園等知名房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后的稅負(fù)變化及應(yīng)對(duì)策略的案例研究，直觀地展示了理論在實(shí)踐中的應(yīng)用，增強(qiáng)了研究的可信度和實(shí)用性。同時(shí)，密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài)并結(jié)合實(shí)際案例分析，能夠及時(shí)反映政策變化對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響，為企業(yè)和政府提供及時(shí)有效的決策參考。例如，在研究過(guò)程中，跟蹤國(guó)家出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)增值稅的最新政策，分析這些政策對(duì)企業(yè)稅負(fù)的具體影響，并結(jié)合實(shí)際案例說(shuō)明企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)政策變化。然而，本研究也存在一定的不足之處。數(shù)據(jù)的局限性是較為突出的問(wèn)題，數(shù)據(jù)獲取的全面性和準(zhǔn)確性難以得到充分保障。部分房地產(chǎn)企業(yè)可能出于商業(yè)機(jī)密或其他原因，不愿公開(kāi)其詳細(xì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和稅務(wù)信息，這使得研究樣本的選取受到限制，難以涵蓋所有類型和規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。數(shù)據(jù)的時(shí)效性也可能存在問(wèn)題，在收集和整理數(shù)據(jù)的過(guò)程中，由于時(shí)間跨度較長(zhǎng)，部分?jǐn)?shù)據(jù)可能已經(jīng)不能準(zhǔn)確反映當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，從而對(duì)研究結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性產(chǎn)生一定影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，相關(guān)數(shù)據(jù)分布在不同的企業(yè)和部門，整合難度較大，這也增加了數(shù)據(jù)獲取的難度。房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性使得研究難以全面涵蓋所有影響因素。房地產(chǎn)行業(yè)受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、市場(chǎng)供需關(guān)系、地域差異等多種因素的綜合影響，且這些因素之間相互交織、相互作用，使得研究難以精確界定“營(yíng)改增”政策對(duì)稅負(fù)的單獨(dú)影響。不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平和政策環(huán)境存在差異，導(dǎo)致“營(yíng)改增”政策在不同地區(qū)的實(shí)施效果可能不盡相同，在研究中難以對(duì)這些地域差異進(jìn)行全面細(xì)致的分析。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和管理水平也各不相同，這也會(huì)對(duì)稅負(fù)產(chǎn)生影響，而在研究中難以將這些因素完全納入考慮范圍，可能導(dǎo)致研究結(jié)果存在一定的偏差。二、“營(yíng)改增”政策解讀與房地產(chǎn)行業(yè)概況2.1“營(yíng)改增”政策解讀2.1.1“營(yíng)改增”政策的背景與歷程在1994年的稅制改革中，我國(guó)確立了增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩稅并存的貨物和勞務(wù)稅稅制格局。增值稅主要針對(duì)銷售貨物、進(jìn)口貨物以及提供加工、修理修配勞務(wù)的增值額進(jìn)行征稅，基本稅率設(shè)定為17%，其具備消除重復(fù)征稅、推動(dòng)專業(yè)化協(xié)作的顯著優(yōu)勢(shì)。營(yíng)業(yè)稅的征收范圍涵蓋轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)以及七項(xiàng)勞務(wù)，包括交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂(lè)業(yè)和服務(wù)業(yè)勞務(wù)，一律采用比例稅率。然而，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，這種兩稅并存的稅制結(jié)構(gòu)逐漸暴露出諸多弊端。在營(yíng)業(yè)稅與增值稅的混合銷售場(chǎng)景中，常常出現(xiàn)爭(zhēng)議，導(dǎo)致稅收征管的復(fù)雜性增加。營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)額全額征收的計(jì)稅方式，使得同一項(xiàng)收入在分工協(xié)作的過(guò)程中需要征收多道稅，重復(fù)征稅問(wèn)題嚴(yán)重。以制造業(yè)企業(yè)為例，其購(gòu)進(jìn)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)時(shí)無(wú)法進(jìn)行抵扣，這不僅增加了企業(yè)的稅負(fù)，還阻礙了制造業(yè)與服務(wù)業(yè)之間的融合發(fā)展。營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)之間相互提供勞務(wù)也不能抵扣，進(jìn)一步加重了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。而且，營(yíng)業(yè)稅的差額征收存在諸多問(wèn)題，監(jiān)管難度較大，容易引發(fā)稅收漏洞。為了消除這些弊端，“營(yíng)改增”政策應(yīng)運(yùn)而生。2012年1月1日，我國(guó)率先在上海實(shí)施交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的“營(yíng)改增”試點(diǎn)，邁出了稅制改革的關(guān)鍵一步。2012年9月1日至2012年12月1日，試點(diǎn)范圍逐步擴(kuò)大至北京市、江蘇省、安徽省、福建省（含廈門市）、廣東省（含深圳市）、天津市、浙江省（含寧波市）、湖北省等8省（直轄市），讓更多地區(qū)的企業(yè)感受到了稅制改革的影響。2013年8月1日，交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)推向全國(guó)，同時(shí)將廣播影視服務(wù)納入試點(diǎn)范圍，進(jìn)一步拓展了增值稅的覆蓋領(lǐng)域。2014年1月1日，鐵路運(yùn)輸業(yè)和郵政業(yè)在全國(guó)范圍實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)，2014年6月1日，電信業(yè)也加入了營(yíng)改增的行列，使得增值稅的抵扣鏈條更加完整。2016年3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中明確指出“全面實(shí)施營(yíng)改增，從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”。2016年3月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)方案，標(biāo)志著“營(yíng)改增”政策在全國(guó)范圍內(nèi)全面實(shí)施，營(yíng)業(yè)稅徹底退出歷史舞臺(tái)，增值稅實(shí)現(xiàn)了對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋，我國(guó)的稅制結(jié)構(gòu)得到了進(jìn)一步優(yōu)化。2.1.2房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”政策要點(diǎn)在“營(yíng)改增”政策全面實(shí)施的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策要點(diǎn)備受關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的納稅人類型主要分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。一般納稅人是指年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元的納稅人，其會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料；小規(guī)模納稅人則是指年應(yīng)征增值稅銷售額未超過(guò)500萬(wàn)元的納稅人，會(huì)計(jì)核算不健全，不能按規(guī)定報(bào)送有關(guān)稅務(wù)資料。房地產(chǎn)行業(yè)的征稅范圍包括銷售不動(dòng)產(chǎn)，即轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括建筑物、構(gòu)筑物等；以及不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，包括融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)；而房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房出租，則屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。在稅率方面，房地產(chǎn)行業(yè)一般納稅人適用稅率為9%（自2019年4月1日起，原適用11%稅率的調(diào)整為9%），適用于一般計(jì)稅方法。小規(guī)模納稅人適用征收率為5%，適用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。計(jì)稅方法主要分為一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。一般計(jì)稅方法下，應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額；銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率；銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率；銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般計(jì)稅方法下，銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）；當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。銷售額的確定較為復(fù)雜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2.2房地產(chǎn)行業(yè)概況2.2.1房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涵蓋了從土地獲取到房產(chǎn)銷售的多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都與眾多行業(yè)緊密關(guān)聯(lián)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要影響。在產(chǎn)業(yè)鏈的上游，土地獲取是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招拍掛、協(xié)議出讓等方式從政府手中獲取土地使用權(quán)。這一過(guò)程涉及到土地規(guī)劃、土地出讓金的支付等，與政府部門密切相關(guān)。土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一，對(duì)地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)的提供起著關(guān)鍵作用。在土地獲取過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目可行性分析，評(píng)估土地的價(jià)值和開(kāi)發(fā)潛力，以確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和可行性。建筑施工是上游環(huán)節(jié)的重要組成部分。建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行房屋的建設(shè)，包括基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)施工、建筑裝飾裝修等。這一過(guò)程需要大量的建筑材料和機(jī)械設(shè)備，與鋼鐵、水泥、玻璃、消費(fèi)建材、工程機(jī)械等行業(yè)緊密相連。鋼鐵是建筑結(jié)構(gòu)的主要材料，其質(zhì)量和價(jià)格直接影響到建筑的安全性和成本；水泥則是混凝土的重要組成部分，對(duì)建筑的強(qiáng)度和耐久性起著關(guān)鍵作用。建筑施工企業(yè)還需要具備專業(yè)的施工技術(shù)和管理能力，確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度和安全。設(shè)計(jì)咨詢也是上游環(huán)節(jié)不可或缺的一部分。專業(yè)的設(shè)計(jì)公司根據(jù)項(xiàng)目的定位和需求，進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，為項(xiàng)目提供創(chuàng)意和技術(shù)支持。設(shè)計(jì)咨詢公司需要具備豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的知識(shí)，了解市場(chǎng)需求和建筑規(guī)范，以設(shè)計(jì)出符合市場(chǎng)需求和審美標(biāo)準(zhǔn)的建筑方案。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，還需要考慮到節(jié)能環(huán)保、智能化等因素，以滿足現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的要求。產(chǎn)業(yè)鏈的中游主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲取土地后，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。這包括項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)營(yíng)銷等工作。開(kāi)發(fā)商需要根據(jù)市場(chǎng)需求和自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，確定項(xiàng)目的定位和產(chǎn)品類型，如住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等。在產(chǎn)品策劃方面，需要考慮到戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、景觀規(guī)劃等因素，以提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。市場(chǎng)營(yíng)銷則是將項(xiàng)目推向市場(chǎng)，吸引消費(fèi)者購(gòu)買，包括廣告宣傳、銷售渠道拓展、客戶服務(wù)等工作。房地產(chǎn)銷售是中游環(huán)節(jié)的關(guān)鍵部分。房地產(chǎn)銷售企業(yè)通過(guò)各種渠道將房屋銷售給消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值。銷售過(guò)程中需要進(jìn)行市場(chǎng)推廣、客戶接待、銷售談判等工作。房地產(chǎn)銷售企業(yè)需要了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和消費(fèi)者需求，制定合理的銷售策略，提高銷售效率和銷售額。在銷售過(guò)程中，還需要遵守相關(guān)法律法規(guī)，保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。房地產(chǎn)中介服務(wù)在中游環(huán)節(jié)也起著重要作用。中介機(jī)構(gòu)為買賣雙方提供信息咨詢、交易撮合等服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)交易的順利進(jìn)行。中介機(jī)構(gòu)需要具備專業(yè)的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，了解市場(chǎng)行情和交易流程，為客戶提供準(zhǔn)確的信息和專業(yè)的建議。在交易過(guò)程中，中介機(jī)構(gòu)還需要協(xié)助買賣雙方辦理相關(guān)手續(xù)，確保交易的安全和順利。產(chǎn)業(yè)鏈的下游主要是房產(chǎn)交付后的使用和服務(wù)環(huán)節(jié)。物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理和維護(hù)，包括安保、保潔、綠化、設(shè)施維修等工作，為業(yè)主提供舒適的居住環(huán)境。物業(yè)管理公司需要具備專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和服務(wù)意識(shí)，及時(shí)解決業(yè)主的問(wèn)題和需求，提高業(yè)主的滿意度。房屋裝修和家居配套也是下游環(huán)節(jié)的重要內(nèi)容。業(yè)主在購(gòu)買房屋后，通常會(huì)進(jìn)行裝修和家居布置，這帶動(dòng)了家電、家具、家裝公司等行業(yè)的發(fā)展。裝修公司根據(jù)業(yè)主的需求進(jìn)行室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)和施工，提供個(gè)性化的裝修方案；家具和家電企業(yè)則提供各種家具和家電產(chǎn)品，滿足業(yè)主的生活需求。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)在下游環(huán)節(jié)也占據(jù)一定的份額。隨著城市化進(jìn)程的加快和年輕人觀念的轉(zhuǎn)變，租賃市場(chǎng)需求不斷增加。租賃公司將房屋出租給租客，提供租賃服務(wù)，包括房屋租賃、租金收取、房屋維護(hù)等工作。租賃市場(chǎng)的發(fā)展有助于緩解住房供需矛盾，滿足不同人群的居住需求。2.2.2房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式與特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式具有多樣性，主要包括自主開(kāi)發(fā)銷售模式、合作開(kāi)發(fā)模式和代建模式等。在自主開(kāi)發(fā)銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)自完成從土地獲取、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)銷售的全過(guò)程。這種模式要求企業(yè)具備雄厚的資金實(shí)力、豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力。以萬(wàn)科為例，其憑借自身強(qiáng)大的品牌影響力和專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在全國(guó)各地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的自主開(kāi)發(fā)與銷售，通過(guò)精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和高品質(zhì)的產(chǎn)品，贏得了消費(fèi)者的認(rèn)可，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)口碑。合作開(kāi)發(fā)模式則是多家企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。各合作方根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，在土地、資金、技術(shù)、管理等方面進(jìn)行資源整合，共同承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，共享項(xiàng)目收益。這種模式可以充分發(fā)揮各方的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，降低開(kāi)發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)。例如，一些擁有土地資源但缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金的企業(yè)，與具有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和雄厚資金實(shí)力的企業(yè)合作，共同開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)互利共贏。代建模式是指房地產(chǎn)企業(yè)接受委托，利用自身的專業(yè)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，為委托方進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理。委托方通常擁有土地使用權(quán)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的資金籌集和決策，而代建方則負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、銷售管理等具體事務(wù)。代建模式可以使委托方借助專業(yè)代建企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效率和質(zhì)量，同時(shí)代建企業(yè)也可以通過(guò)代建業(yè)務(wù)獲取相應(yīng)的收益。綠城代建業(yè)務(wù)在行業(yè)內(nèi)具有較高的知名度，通過(guò)為政府、企業(yè)等提供代建服務(wù)，樹(shù)立了良好的品牌形象。房地產(chǎn)行業(yè)具有顯著的特點(diǎn)。首先，資金密集性是其突出特征之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)涉及土地購(gòu)置、建筑施工、市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入。土地購(gòu)置成本通常占據(jù)項(xiàng)目總成本的較大比例，隨著土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，土地價(jià)格不斷攀升，進(jìn)一步增加了企業(yè)的資金壓力。建筑施工過(guò)程中，需要支付大量的工程款、材料款等費(fèi)用，且施工周期較長(zhǎng)，資金回籠速度較慢。房地產(chǎn)企業(yè)通常需要通過(guò)多種渠道籌集資金，如銀行貸款、發(fā)行債券、股權(quán)融資等。然而，融資渠道的拓展受到企業(yè)信用評(píng)級(jí)、市場(chǎng)環(huán)境等多種因素的制約，融資難度較大。融資成本也相對(duì)較高，銀行貸款需要支付利息，債券發(fā)行和股權(quán)融資也會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，進(jìn)一步加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。從項(xiàng)目的前期規(guī)劃、土地獲取，到建筑施工、竣工驗(yàn)收，再到房產(chǎn)銷售，整個(gè)過(guò)程通常需要數(shù)年時(shí)間。在前期規(guī)劃階段，企業(yè)需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，這些工作需要耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力，且需要與政府部門、設(shè)計(jì)單位等進(jìn)行多次溝通協(xié)調(diào)。建筑施工階段，受到天氣、施工條件、材料供應(yīng)等因素的影響，施工進(jìn)度可能會(huì)出現(xiàn)延誤，進(jìn)一步延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期。在銷售階段，市場(chǎng)行情的變化也會(huì)影響銷售進(jìn)度，導(dǎo)致資金回籠時(shí)間延長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)使得企業(yè)面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金壓力，市場(chǎng)行情的波動(dòng)可能導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格下跌，影響企業(yè)的收益；資金的長(zhǎng)期占用也會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，降低資金的使用效率。房地產(chǎn)行業(yè)還具有受政策影響大的特點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、土地政策、金融政策、稅收政策等密切相關(guān)。國(guó)家通過(guò)出臺(tái)一系列政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目標(biāo)。限購(gòu)政策的出臺(tái)可以限制購(gòu)房數(shù)量，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)；限貸政策可以調(diào)整貸款首付比例和貸款利率，影響購(gòu)房者的購(gòu)房能力和購(gòu)房成本，進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。稅收政策的調(diào)整也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)和購(gòu)房者的購(gòu)房成本產(chǎn)生影響，如“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，改變了房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅方式，對(duì)企業(yè)的成本和利潤(rùn)產(chǎn)生了一定的影響。政策的變化具有不確定性，企業(yè)需要密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，以適應(yīng)政策變化帶來(lái)的影響。三、“營(yíng)改增”前房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)狀況3.1房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種及稅負(fù)水平在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較為繁雜，主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅等，這些稅種在不同環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)產(chǎn)生著重要影響。營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)行業(yè)的重要稅種之一，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中，企業(yè)需按照營(yíng)業(yè)額的一定比例繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。若某房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目的銷售收入為1億元，那么其應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為1億×5%=500萬(wàn)元。這一稅負(fù)直接增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，在一定程度上壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為營(yíng)業(yè)額全額，不存在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣機(jī)制，這使得企業(yè)在各個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)都需全額繳納營(yíng)業(yè)稅，導(dǎo)致重復(fù)征稅問(wèn)題較為嚴(yán)重，進(jìn)一步加重了企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅的計(jì)算較為復(fù)雜，且稅負(fù)相對(duì)較高。某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，銷售收入為2億元，扣除項(xiàng)目金額為1.2億元，增值額為2億-1.2億=0.8億元，增值率為0.8億÷1.2億×100%≈66.7%，則該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為0.8億×40%-1.2億×5%=2600萬(wàn)元。土地增值稅的征收旨在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，調(diào)節(jié)土地增值收益，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，無(wú)疑是一項(xiàng)較重的稅負(fù)，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響較大。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，若其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)用于自用或出租，則需要繳納房產(chǎn)稅。從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%，依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納；從租計(jì)征的，稅率為12%，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。若某房地產(chǎn)企業(yè)擁有一處自用房產(chǎn)，房產(chǎn)原值為5000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)匾?guī)定的減除比例為30%，則該企業(yè)每年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為5000萬(wàn)×（1-30%）×1.2%=42萬(wàn)元。若該房產(chǎn)用于出租，年租金收入為300萬(wàn)元，則應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為300萬(wàn)×12%=36萬(wàn)元。房產(chǎn)稅的征收增加了企業(yè)持有房產(chǎn)的成本，對(duì)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)和收益產(chǎn)生一定的影響。企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)和其他取得收入的組織的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅稅率一般為25%，其應(yīng)納稅所得額為企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額。某房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售收入為3億元，各項(xiàng)成本費(fèi)用共計(jì)2.5億元，無(wú)其他調(diào)整事項(xiàng)，則該企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅為（3億-2.5億）×25%=1250萬(wàn)元。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要稅負(fù)，直接影響企業(yè)的凈利潤(rùn)，企業(yè)需要通過(guò)合理的成本控制和稅務(wù)籌劃來(lái)降低企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。除上述主要稅種外，房地產(chǎn)行業(yè)還涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅種。契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅，稅率一般為3%-5%，在房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地使用權(quán)時(shí)繳納，增加了企業(yè)的土地成本。城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，按其實(shí)際占用的土地面積征收的一種稅，不同地區(qū)的稅額標(biāo)準(zhǔn)有所差異，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，企業(yè)需持續(xù)繳納，增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂土地出讓合同、銷售合同等時(shí)需繳納印花稅，雖然稅率相對(duì)較低，但涉及的合同金額較大時(shí)，也會(huì)對(duì)企業(yè)成本產(chǎn)生一定影響。這些稅種在房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮著不同的作用，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展產(chǎn)生著重要影響。3.2稅負(fù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響高稅負(fù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生了顯著的負(fù)面影響。房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種眾多，且稅率相對(duì)較高，如土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最高可達(dá)60%，企業(yè)所得稅稅率一般為25%。這些高額的稅負(fù)直接減少了企業(yè)的凈利潤(rùn)，壓縮了企業(yè)的利潤(rùn)空間。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，在一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，銷售收入為5億元，扣除各項(xiàng)成本費(fèi)用后，利潤(rùn)為8000萬(wàn)元。若該項(xiàng)目需繳納土地增值稅2000萬(wàn)元，企業(yè)所得稅1500萬(wàn)元，那么最終企業(yè)的凈利潤(rùn)僅為4500萬(wàn)元，稅負(fù)占利潤(rùn)的比例高達(dá)43.75%。高稅負(fù)還使得企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位，難以通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引消費(fèi)者，進(jìn)一步影響了企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)水平。為了維持一定的利潤(rùn)，企業(yè)可能會(huì)提高房?jī)r(jià)，但這又可能導(dǎo)致市場(chǎng)需求下降，陷入兩難境地。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流也受到高稅負(fù)的嚴(yán)重影響。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，企業(yè)需要投入大量資金用于土地購(gòu)置、建筑施工等，而此時(shí)尚未產(chǎn)生銷售收入，卻需要按照規(guī)定預(yù)繳稅款，如土地增值稅的預(yù)繳和企業(yè)所得稅的預(yù)繳等。這使得企業(yè)的資金流出增加，資金回籠速度減慢，加重了企業(yè)的資金壓力。在項(xiàng)目銷售階段，雖然企業(yè)開(kāi)始有銷售收入，但大量的稅款繳納又使得資金被迅速抽離，影響了企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。若某房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期需預(yù)繳土地增值稅500萬(wàn)元，企業(yè)所得稅300萬(wàn)元，而在銷售階段，收到售房款1億元后，需繳納增值稅、土地增值稅等共計(jì)1500萬(wàn)元。這些稅款的繳納使得企業(yè)的現(xiàn)金流緊張，可能導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法及時(shí)支付工程款、材料款等，影響項(xiàng)目的正常推進(jìn)，甚至可能引發(fā)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。投資決策方面，高稅負(fù)成為了房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的關(guān)鍵因素。高稅負(fù)增加了投資成本，降低了投資回報(bào)率，使得企業(yè)在進(jìn)行投資決策時(shí)更加謹(jǐn)慎。企業(yè)在評(píng)估一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要綜合考慮土地成本、建筑成本、銷售價(jià)格以及稅負(fù)等因素。若項(xiàng)目所在地的稅負(fù)較高，企業(yè)可能會(huì)因?yàn)閾?dān)心投資回報(bào)率過(guò)低而放棄該項(xiàng)目。高稅負(fù)還可能導(dǎo)致企業(yè)改變投資方向，減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資，轉(zhuǎn)向稅負(fù)較低、投資回報(bào)率更高的行業(yè)。某房地產(chǎn)企業(yè)原本計(jì)劃在一線城市投資一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但經(jīng)過(guò)測(cè)算發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需繳納高額的土地增值稅、房產(chǎn)稅等，投資回報(bào)率僅為8%，遠(yuǎn)低于企業(yè)預(yù)期的12%。經(jīng)過(guò)權(quán)衡，企業(yè)最終放棄了該項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而投資了一個(gè)位于二線城市的住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目稅負(fù)相對(duì)較低，投資回報(bào)率預(yù)計(jì)可達(dá)10%。這表明高稅負(fù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策產(chǎn)生了重要影響，可能導(dǎo)致企業(yè)的投資策略發(fā)生改變，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)。四、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響機(jī)制4.1稅率與計(jì)稅方法變化對(duì)稅負(fù)的影響4.1.1稅率變動(dòng)分析在“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)行業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，其計(jì)稅依據(jù)為營(yíng)業(yè)額全額，不存在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的情況。而“營(yíng)改增”之后，一般納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)適用的增值稅稅率經(jīng)歷了調(diào)整，最初為11%，自2019年4月1日起調(diào)整為9%。這一稅率的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生了多方面的影響。從理論層面來(lái)看，增值稅是對(duì)增值額征稅，其計(jì)稅原理與營(yíng)業(yè)稅不同。營(yíng)業(yè)稅以營(yíng)業(yè)額全額計(jì)稅，存在重復(fù)征稅問(wèn)題，而增值稅通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣機(jī)制，消除了重復(fù)征稅，使企業(yè)的稅負(fù)更加合理。但實(shí)際稅負(fù)的變化還需考慮進(jìn)項(xiàng)稅額的取得情況。若企業(yè)能夠取得足夠的進(jìn)項(xiàng)稅額用于抵扣，那么即使增值稅稅率看似高于營(yíng)業(yè)稅稅率，企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)也可能降低。反之，若進(jìn)項(xiàng)稅額不足，企業(yè)的稅負(fù)則可能上升。以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售額為1億元。在“營(yíng)改增”前，需繳納的營(yíng)業(yè)稅為1億×5%=500萬(wàn)元。“營(yíng)改增”后，若該企業(yè)適用9%的增值稅稅率，假設(shè)其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為300萬(wàn)元，那么其銷項(xiàng)稅額為1億÷（1+9%）×9%≈825.69萬(wàn)元，應(yīng)繳納的增值稅為825.69-300=525.69萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。若其可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額增加到400萬(wàn)元，應(yīng)繳納的增值稅為825.69-400=425.69萬(wàn)元，稅負(fù)則有所下降。這表明進(jìn)項(xiàng)稅額的多少對(duì)企業(yè)稅負(fù)起著關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)對(duì)稅率變動(dòng)下的稅負(fù)影響顯著。房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括土地成本、建筑安裝成本、材料成本、融資成本等。其中，土地成本通常占比較大，在“營(yíng)改增”后，雖然允許扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額計(jì)算增值稅，但土地價(jià)款的扣除存在一定的限制和條件，且土地出讓方通常無(wú)法開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致土地成本的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣存在一定難度。建筑安裝成本和材料成本若能取得增值稅專用發(fā)票，則可作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，對(duì)降低稅負(fù)具有積極作用。融資成本中的貸款利息支出，目前按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這也在一定程度上影響了企業(yè)的稅負(fù)。4.1.2計(jì)稅方法差異及影響房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”后，計(jì)稅方法主要分為一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，這兩種計(jì)稅方法存在明顯差異，對(duì)不同類型企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生了不同的影響。一般計(jì)稅方法適用于增值稅一般納稅人，應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額；銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率；銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）。在這種計(jì)稅方法下，企業(yè)的應(yīng)納稅額取決于銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額的差額。企業(yè)需要準(zhǔn)確核算銷售額和進(jìn)項(xiàng)稅額，以確定應(yīng)納稅額。一般計(jì)稅方法的優(yōu)勢(shì)在于能夠充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣機(jī)制，消除重復(fù)征稅，使企業(yè)的稅負(fù)更加合理。對(duì)于進(jìn)項(xiàng)稅額較多的企業(yè)，采用一般計(jì)稅方法可以有效降低稅負(fù)。大型房地產(chǎn)企業(yè)通常具有完善的供應(yīng)鏈體系，能夠從正規(guī)供應(yīng)商處取得增值稅專用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額相對(duì)較多，采用一般計(jì)稅方法更有利于降低稅負(fù)。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用于小規(guī)模納稅人以及一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的情況，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率；銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的特點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)便，無(wú)需核算進(jìn)項(xiàng)稅額，直接按照銷售額和征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。對(duì)于一些規(guī)模較小、財(cái)務(wù)核算不健全的房地產(chǎn)企業(yè)，或者銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)說(shuō)，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法可以簡(jiǎn)化稅務(wù)核算流程，降低稅務(wù)管理成本。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法由于不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可能導(dǎo)致企業(yè)的稅負(fù)相對(duì)較高，尤其是當(dāng)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額較多時(shí)，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法可能會(huì)增加企業(yè)的稅負(fù)。對(duì)于一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在選擇計(jì)稅方法時(shí)，需要綜合考慮多種因素。若企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額較多，且能夠準(zhǔn)確核算，選擇一般計(jì)稅方法可能更有利于降低稅負(fù)。若企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額較少，或者難以取得增值稅專用發(fā)票，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法可能更為合適。企業(yè)還需要考慮項(xiàng)目的性質(zhì)、成本結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)格等因素。對(duì)于一些成本結(jié)構(gòu)中可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額較少的項(xiàng)目，如主要依賴人工成本的項(xiàng)目，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法可能更具優(yōu)勢(shì)；而對(duì)于成本結(jié)構(gòu)中可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額較多的項(xiàng)目，如大量采購(gòu)建筑材料和設(shè)備的項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅方法可能更能降低稅負(fù)。小規(guī)模納稅人由于財(cái)務(wù)核算不健全，無(wú)法準(zhǔn)確核算進(jìn)項(xiàng)稅額，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法是較為合適的選擇。這種計(jì)稅方法符合小規(guī)模納稅人的實(shí)際情況，能夠簡(jiǎn)化其稅務(wù)核算流程，降低稅務(wù)管理成本。小規(guī)模納稅人在“營(yíng)改增”后，適用的征收率為5%，相比“營(yíng)改增”前的營(yíng)業(yè)稅稅率5%，雖然名義稅率相同，但由于增值稅是價(jià)外稅，實(shí)際稅負(fù)略有降低。4.2進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣對(duì)稅負(fù)的影響4.2.1可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的范圍與項(xiàng)目在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的范圍涵蓋多個(gè)關(guān)鍵項(xiàng)目，這些項(xiàng)目對(duì)企業(yè)的稅負(fù)有著重要影響。土地價(jià)款是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，在計(jì)算增值稅時(shí)，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。這一政策在一定程度上減輕了企業(yè)的增值稅負(fù)擔(dān)，因?yàn)榭鄢恋貎r(jià)款后，企業(yè)的計(jì)稅銷售額相應(yīng)減少，從而降低了銷項(xiàng)稅額。某房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，土地價(jià)款為5000萬(wàn)元，項(xiàng)目銷售額為2億元，若不扣除土地價(jià)款，銷項(xiàng)稅額為2億÷（1+9%）×9%≈1651.38萬(wàn)元；扣除土地價(jià)款后，銷項(xiàng)稅額為（2億-5000萬(wàn)）÷（1+9%）×9%≈1238.53萬(wàn)元，減少了412.85萬(wàn)元。建安成本也是可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的重要項(xiàng)目。建筑安裝工程費(fèi)用包括支付給建筑施工企業(yè)的工程款、包工包料的分包工程款等。若建筑施工企業(yè)為一般納稅人，其提供的建筑服務(wù)適用稅率為9%，房地產(chǎn)企業(yè)取得建筑施工企業(yè)開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票后，可按照發(fā)票上注明的稅額進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。這有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅應(yīng)納稅額。某房地產(chǎn)企業(yè)支付給建筑施工企業(yè)的工程款為3000萬(wàn)元，建筑施工企業(yè)開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票上注明的稅額為3000萬(wàn)÷（1+9%）×9%≈247.71萬(wàn)元，該房地產(chǎn)企業(yè)可將這247.71萬(wàn)元作為進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣。材料采購(gòu)?fù)瑯邮强傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額的關(guān)鍵項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量采購(gòu)建筑材料，如鋼材、水泥、預(yù)拌砂漿、預(yù)拌混凝土、木材、模板、腳手架管等。若從一般納稅人供應(yīng)商處采購(gòu)這些材料，供應(yīng)商開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票適用稅率通常為13%，房地產(chǎn)企業(yè)可據(jù)此進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。某房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)鋼材花費(fèi)1000萬(wàn)元，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的稅額為1000萬(wàn)÷（1+13%）×13%≈115.04萬(wàn)元，可用于抵扣銷項(xiàng)稅額，從而降低企業(yè)的稅負(fù)。除上述主要項(xiàng)目外，購(gòu)置設(shè)備的進(jìn)項(xiàng)稅，如購(gòu)買塔吊等起重吊裝設(shè)備、電梯等設(shè)備、運(yùn)輸車輛及其他車輛，若取得增值稅專用發(fā)票，也可進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。日常辦公費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅，如電腦、打印機(jī)、水電油氣費(fèi)等，只要取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票，同樣可以抵扣。這些可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目，為房地產(chǎn)企業(yè)合理降低稅負(fù)提供了途徑，但在實(shí)際操作中，企業(yè)也面臨著諸多難點(diǎn)與挑戰(zhàn)。4.2.2進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的難點(diǎn)與挑戰(zhàn)在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面面臨著諸多難點(diǎn)與挑戰(zhàn)，這些問(wèn)題嚴(yán)重影響了企業(yè)的稅負(fù)和財(cái)務(wù)管理。取得合規(guī)發(fā)票難是首要難題。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，涉及眾多供應(yīng)商和合作方，部分供應(yīng)商可能因規(guī)模較小、財(cái)務(wù)不規(guī)范等原因，無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票。在建筑施工環(huán)節(jié)，一些小型建筑材料供應(yīng)商可能是個(gè)體工商戶或小規(guī)模納稅人，他們往往只能提供普通發(fā)票，無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的需求。某些地區(qū)的砂石料供應(yīng)商，由于行業(yè)特點(diǎn)，難以取得合法合規(guī)的增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)這些材料時(shí)無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，增加了企業(yè)的稅負(fù)。即使部分供應(yīng)商能夠提供發(fā)票，也可能存在發(fā)票開(kāi)具不規(guī)范的情況，如發(fā)票信息錯(cuò)誤、填寫不完整等，這些問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致發(fā)票無(wú)法正常抵扣，給企業(yè)帶來(lái)不必要的麻煩和損失。抵扣鏈條不完整也是一個(gè)突出問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和眾多參與方，從土地獲取、建筑施工到房產(chǎn)銷售，各個(gè)環(huán)節(jié)之間的增值稅抵扣鏈條容易出現(xiàn)斷裂。在土地獲取環(huán)節(jié)，土地出讓方通常為政府部門，政府部門無(wú)法開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，雖然允許房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算銷售額時(shí)扣除土地價(jià)款，但這種扣除方式與進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的原理不同，無(wú)法完全消除重復(fù)征稅的問(wèn)題。在建筑施工環(huán)節(jié)，若存在甲供材的情況，即房地產(chǎn)企業(yè)自行采購(gòu)建筑材料提供給施工方，由于采購(gòu)主體與施工主體不一致，可能導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣出現(xiàn)困難。甲供材部分的進(jìn)項(xiàng)稅額由房地產(chǎn)企業(yè)取得，但施工方在計(jì)算銷售額時(shí)無(wú)法將這部分材料成本對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，從而造成抵扣鏈條的不完整，增加了企業(yè)的整體稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)自身財(cái)務(wù)核算和管理水平的不足也給進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣帶來(lái)了挑戰(zhàn)。“營(yíng)改增”后，增值稅的核算和管理相對(duì)營(yíng)業(yè)稅更為復(fù)雜，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力提出了更高的要求。部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅政策理解不透徹，在進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算、發(fā)票的認(rèn)證和抵扣等方面容易出現(xiàn)錯(cuò)誤。一些財(cái)務(wù)人員可能混淆可抵扣和不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額范圍，將不應(yīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行了抵扣，導(dǎo)致企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；或者在發(fā)票認(rèn)證和抵扣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上把握不準(zhǔn)確，錯(cuò)過(guò)抵扣期限，造成企業(yè)無(wú)法享受進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的優(yōu)惠政策。企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度不完善，也會(huì)影響進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。缺乏有效的發(fā)票管理流程，導(dǎo)致發(fā)票丟失、損壞或無(wú)法及時(shí)傳遞給財(cái)務(wù)部門進(jìn)行認(rèn)證和抵扣；財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與稅務(wù)申報(bào)系統(tǒng)之間的銜接不暢，也會(huì)增加財(cái)務(wù)人員的工作難度和出錯(cuò)概率。4.3稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)分析4.3.1稅負(fù)前轉(zhuǎn)：轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的可能性與影響因素在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，稅負(fù)前轉(zhuǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)將自身承擔(dān)的稅負(fù)通過(guò)提高房?jī)r(jià)的方式轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。這種稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能性與市場(chǎng)供需狀況密切相關(guān)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，購(gòu)房者的需求較為旺盛，而房屋的供給相對(duì)不足。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，具有較強(qiáng)的定價(jià)能力。企業(yè)為了保持自身的利潤(rùn)水平，往往會(huì)將“營(yíng)改增”后增加的稅負(fù)通過(guò)提高房?jī)r(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。在一些一線城市，由于人口持續(xù)流入，住房需求不斷增加，而土地資源有限，房屋供給增長(zhǎng)緩慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)一旦面臨稅負(fù)增加，很容易通過(guò)提高房?jī)r(jià)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，購(gòu)房者不得不承擔(dān)更高的購(gòu)房成本。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí)，房屋的供給量超過(guò)了購(gòu)房者的需求量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。房地產(chǎn)企業(yè)為了吸引購(gòu)房者，往往需要降低價(jià)格或者提供更多的優(yōu)惠措施來(lái)促進(jìn)銷售。此時(shí)，企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的難度較大。若企業(yè)強(qiáng)行提高房?jī)r(jià)來(lái)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，可能會(huì)導(dǎo)致房屋銷售量大幅下降，企業(yè)的銷售收入和利潤(rùn)也會(huì)受到嚴(yán)重影響。在一些三四線城市，由于前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，導(dǎo)致庫(kù)存積壓嚴(yán)重，市場(chǎng)供過(guò)于求。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)即使面臨稅負(fù)增加，也很難通過(guò)提高房?jī)r(jià)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，只能自行承擔(dān)稅負(fù)或者通過(guò)優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)等方式來(lái)緩解稅負(fù)壓力。房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求彈性也是影響稅負(fù)前轉(zhuǎn)的重要因素。需求彈性是指需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。對(duì)于需求彈性較小的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如剛需住房，由于其是人們生活的必需品，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的敏感度相對(duì)較低。即使房?jī)r(jià)有所上漲，購(gòu)房者為了滿足自身的居住需求，仍然會(huì)選擇購(gòu)買。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的可能性較大。而對(duì)于需求彈性較大的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如投資性住房，購(gòu)房者購(gòu)買的目的主要是為了獲取投資收益，對(duì)價(jià)格的變動(dòng)較為敏感。若房?jī)r(jià)因稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而上漲，購(gòu)房者可能會(huì)選擇觀望或者轉(zhuǎn)向其他投資渠道，導(dǎo)致房屋銷售量下降。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售投資性住房時(shí)，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的難度相對(duì)較大。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度同樣對(duì)稅負(fù)前轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，企業(yè)之間為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，會(huì)采取各種競(jìng)爭(zhēng)策略，如價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)等。如果市場(chǎng)上存在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)，且產(chǎn)品同質(zhì)化程度較高，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在價(jià)格方面。在這種情況下，企業(yè)很難通過(guò)提高房?jī)r(jià)來(lái)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，因?yàn)橐坏┨岣叻績(jī)r(jià)，就可能失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致銷售業(yè)績(jī)下滑。相反，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱的情況下，如一些具有壟斷地位的房地產(chǎn)企業(yè)或者在特定區(qū)域內(nèi)具有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，它們具有更強(qiáng)的定價(jià)能力，更有可能將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。4.3.2稅負(fù)后轉(zhuǎn)：對(duì)上下游企業(yè)的影響房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)后轉(zhuǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)將自身承擔(dān)的稅負(fù)通過(guò)壓低采購(gòu)價(jià)格、減少服務(wù)費(fèi)用等方式轉(zhuǎn)嫁給上游供應(yīng)商和下游服務(wù)企業(yè)。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著稅負(fù)變化的壓力，這種壓力促使企業(yè)對(duì)上下游企業(yè)產(chǎn)生影響。對(duì)于上游供應(yīng)商而言，房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)建筑材料、設(shè)備等物資時(shí)，可能會(huì)憑借其市場(chǎng)地位要求供應(yīng)商降低價(jià)格。在建筑材料市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)是鋼材、水泥等材料的重要采購(gòu)方。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅負(fù)增加時(shí)，可能會(huì)與供應(yīng)商進(jìn)行談判，要求供應(yīng)商降低價(jià)格，以彌補(bǔ)自身的稅負(fù)損失。若供應(yīng)商不同意降價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)減少采購(gòu)量或者尋找其他價(jià)格更低的供應(yīng)商。這對(duì)供應(yīng)商的銷售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)產(chǎn)生了直接影響。一些小型供應(yīng)商由于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為了維持與房地產(chǎn)企業(yè)的合作關(guān)系，不得不接受房地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)要求，導(dǎo)致自身利潤(rùn)空間被壓縮。上游供應(yīng)商還可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而面臨資金周轉(zhuǎn)困難的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)在要求供應(yīng)商降價(jià)的同時(shí)，可能會(huì)延長(zhǎng)付款周期，這使得供應(yīng)商的資金回籠速度減慢，資金壓力增大。供應(yīng)商為了維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，可能需要增加融資成本，進(jìn)一步加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。一些供應(yīng)商可能因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)困難而無(wú)法按時(shí)支付原材料采購(gòu)款、員工工資等，影響企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。在下游服務(wù)企業(yè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)減少對(duì)下游服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)用支付。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)與房地產(chǎn)中介公司、廣告公司等服務(wù)企業(yè)合作。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨稅負(fù)增加時(shí)，可能會(huì)降低中介傭金、廣告費(fèi)用等，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給這些服務(wù)企業(yè)。房地產(chǎn)中介公司的主要收入來(lái)源是銷售傭金，若房地產(chǎn)企業(yè)降低傭金比例，中介公司的收入將直接減少。為了維持盈利，中介公司可能會(huì)采取減少員工數(shù)量、降低服務(wù)質(zhì)量等措施，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響。下游服務(wù)企業(yè)還可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而面臨業(yè)務(wù)量減少的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在減少服務(wù)費(fèi)用支付的同時(shí)，可能會(huì)削減一些不必要的服務(wù)項(xiàng)目，導(dǎo)致下游服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)量下降。廣告公司可能會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)減少?gòu)V告投放而失去重要的客戶資源，業(yè)務(wù)收入大幅減少。這使得下游服務(wù)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中面臨更大的壓力，一些小型服務(wù)企業(yè)甚至可能因?yàn)闊o(wú)法承受業(yè)務(wù)量減少和費(fèi)用降低的雙重壓力而倒閉。五、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)變化的案例分析5.1案例選擇與數(shù)據(jù)來(lái)源為全面、深入地探究“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響，本研究精心選取了具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)作為案例研究對(duì)象。選擇不同規(guī)模、經(jīng)營(yíng)模式企業(yè)案例，旨在充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)的多樣性，確保研究結(jié)果具有廣泛的適用性和代表性。大型房地產(chǎn)企業(yè)，如萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，具有資金雄厚、項(xiàng)目規(guī)模大、業(yè)務(wù)多元化、管理規(guī)范等特點(diǎn)。萬(wàn)科在全國(guó)范圍內(nèi)擁有眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，其經(jīng)營(yíng)模式以自主開(kāi)發(fā)銷售為主，同時(shí)積極拓展合作開(kāi)發(fā)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。通過(guò)對(duì)萬(wàn)科的研究，可以了解大型房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后，憑借其強(qiáng)大的資源整合能力和規(guī)范的財(cái)務(wù)管理，如何應(yīng)對(duì)稅制改革帶來(lái)的挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的合理控制和經(jīng)營(yíng)效益的提升。萬(wàn)科在采購(gòu)環(huán)節(jié)，能夠與大型供應(yīng)商建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，獲取足額的增值稅專用發(fā)票，充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣政策，降低增值稅稅負(fù)。中型房地產(chǎn)企業(yè)，以金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司為代表，這類企業(yè)在區(qū)域市場(chǎng)具有一定的影響力，項(xiàng)目規(guī)模和業(yè)務(wù)范圍相對(duì)中型，經(jīng)營(yíng)模式較為靈活，可能以自主開(kāi)發(fā)銷售為主，也會(huì)參與一些合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。金科地產(chǎn)在中西部地區(qū)擁有多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)其研究，可以了解中型房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，以及它們?cè)谫Y源有限的情況下，如何通過(guò)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)策略和稅務(wù)籌劃來(lái)適應(yīng)稅制改革。金科地產(chǎn)可能會(huì)通過(guò)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓?yīng)商的合作，爭(zhēng)取更有利的采購(gòu)價(jià)格和發(fā)票開(kāi)具條件，同時(shí)合理安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，優(yōu)化資金流，以降低稅負(fù)。小型房地產(chǎn)企業(yè)，如一些地方性的小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，它們規(guī)模較小，資金相對(duì)薄弱，項(xiàng)目集中在本地，經(jīng)營(yíng)模式可能較為單一，主要依賴自主開(kāi)發(fā)銷售。小型房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后，由于自身資源和管理能力的限制，可能在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣、稅務(wù)核算等方面面臨更多的困難。通過(guò)對(duì)這類企業(yè)的研究，可以揭示小型房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革中的困境和需求，為政府制定相關(guān)扶持政策提供依據(jù)。小型房地產(chǎn)企業(yè)可能因無(wú)法取得足夠的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，導(dǎo)致稅負(fù)上升，影響企業(yè)的生存和發(fā)展。在數(shù)據(jù)獲取方面，主要通過(guò)多種途徑收集案例企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)。企業(yè)年報(bào)是重要的數(shù)據(jù)來(lái)源之一，萬(wàn)科、金科等上市公司會(huì)定期發(fā)布年度報(bào)告，其中包含了豐富的財(cái)務(wù)信息，如營(yíng)業(yè)收入、成本、利潤(rùn)、納稅額等，這些數(shù)據(jù)能夠直觀地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和稅負(fù)水平。通過(guò)對(duì)萬(wàn)科多年年報(bào)數(shù)據(jù)的分析，可以了解其在“營(yíng)改增”前后稅負(fù)的變化趨勢(shì)，以及各項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)稅負(fù)的影響。企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表附注也提供了詳細(xì)的稅務(wù)信息，包括增值稅的計(jì)算、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣情況、稅收優(yōu)惠政策的享受等，有助于深入分析企業(yè)的稅務(wù)處理和稅負(fù)構(gòu)成。查閱企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表附注，可以了解企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面的具體情況，如哪些項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額可以正常抵扣，哪些存在困難，以及企業(yè)如何應(yīng)對(duì)這些問(wèn)題。行業(yè)研究報(bào)告也為數(shù)據(jù)收集提供了補(bǔ)充，一些專業(yè)的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)會(huì)發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的研究報(bào)告，其中包含了行業(yè)整體數(shù)據(jù)和部分企業(yè)的案例分析，這些報(bào)告可以幫助了解案例企業(yè)在行業(yè)中的地位和表現(xiàn)，以及行業(yè)整體的稅負(fù)變化趨勢(shì)。參考行業(yè)研究報(bào)告，可以將案例企業(yè)的稅負(fù)數(shù)據(jù)與行業(yè)平均水平進(jìn)行對(duì)比，分析案例企業(yè)稅負(fù)變化的合理性，以及其在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。5.2案例企業(yè)“營(yíng)改增”前后稅負(fù)對(duì)比分析以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例，對(duì)其“營(yíng)改增”前后各稅種稅負(fù)進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算與對(duì)比。在“營(yíng)改增”前，萬(wàn)科銷售不動(dòng)產(chǎn)適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率。假設(shè)2015年（“營(yíng)改增”前）其某房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售額為100億元，應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅為100億×5%=5億元。“營(yíng)改增”后，自2019年4月1日起，一般納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)適用9%的增值稅稅率。假設(shè)2020年（“營(yíng)改增”后）其某類似規(guī)模項(xiàng)目銷售額為120億元，且可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為4億元。則銷項(xiàng)稅額為120億÷（1+9%）×9%≈9.91億元，應(yīng)繳納的增值稅為9.91-4=5.91億元。從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，增值稅稅額較“營(yíng)改增”前的營(yíng)業(yè)稅稅額有所增加，這主要是由于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不足，若能取得更多的進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅負(fù)有望降低。土地增值稅方面，“營(yíng)改增”前，萬(wàn)科某項(xiàng)目銷售收入為80億元，扣除項(xiàng)目金額為50億元，增值額為80-50=30億元，增值率為30÷50×100%=60%，應(yīng)繳納的土地增值稅為30×40%-50×5%=9.5億元。“營(yíng)改增”后，假設(shè)某項(xiàng)目銷售收入為90億元（不含稅），扣除項(xiàng)目金額為55億元，增值額為90-55=35億元，增值率為35÷55×100%≈63.64%，應(yīng)繳納的土地增值稅為35×40%-55×5%=10.25億元。“營(yíng)改增”后土地增值稅稅負(fù)略有上升，這可能與銷售額的確認(rèn)以及扣除項(xiàng)目的變化有關(guān)，“營(yíng)改增”后銷售額變?yōu)椴缓愪N售額，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可能會(huì)影響增值額和增值率的計(jì)算，進(jìn)而影響土地增值稅的繳納金額。企業(yè)所得稅方面，“營(yíng)改增”前，萬(wàn)科某年度利潤(rùn)總額為20億元，應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅為20×25%=5億元。“營(yíng)改增”后，假設(shè)某年度利潤(rùn)總額為25億元，應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅為25×25%=6.25億元。企業(yè)所得稅的變化主要取決于企業(yè)的利潤(rùn)總額，“營(yíng)改增”后，由于增值稅是價(jià)外稅，會(huì)影響企業(yè)的收入和成本確認(rèn)，進(jìn)而影響利潤(rùn)總額和企業(yè)所得稅的繳納，但從案例數(shù)據(jù)來(lái)看，企業(yè)所得稅的增加主要是由于利潤(rùn)總額的增長(zhǎng)。再看金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司，“營(yíng)改增”前，其某項(xiàng)目銷售額為30億元，營(yíng)業(yè)稅為30×5%=1.5億元。“營(yíng)改增”后，某項(xiàng)目銷售額為35億元，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為1.2億元，銷項(xiàng)稅額為35÷（1+9%）×9%≈2.89億元，應(yīng)繳納增值稅為2.89-1.2=1.69億元，增值稅稅負(fù)有所上升。土地增值稅方面，“營(yíng)改增”前項(xiàng)目銷售收入25億元，扣除項(xiàng)目15億元，增值額10億元，增值率10÷15×100%≈66.67%，土地增值稅為10×40%-15×5%=3.25億元。“營(yíng)改增”后銷售收入30億元（不含稅），扣除項(xiàng)目18億元，增值額12億元，增值率12÷18×100%≈66.67%，土地增值稅為12×40%-18×5%=3.9億元，稅負(fù)上升。企業(yè)所得稅方面，“營(yíng)改增”前利潤(rùn)總額8億元，企業(yè)所得稅8×25%=2億元。“營(yíng)改增”后利潤(rùn)總額10億元，企業(yè)所得稅10×25%=2.5億元，隨著利潤(rùn)增長(zhǎng)而增加。對(duì)于小型房地產(chǎn)企業(yè)，以某地方性小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為例，“營(yíng)改增”前，其某項(xiàng)目銷售額為5億元，營(yíng)業(yè)稅為5×5%=0.25億元。“營(yíng)改增”后，由于其可能為小規(guī)模納稅人，適用5%的征收率，某項(xiàng)目銷售額為6億元，應(yīng)繳納增值稅為6÷（1+5%）×5%≈0.29億元，增值稅稅負(fù)有所上升。在土地增值稅方面，“營(yíng)改增”前項(xiàng)目銷售收入4億元，扣除項(xiàng)目2.5億元，增值額1.5億元，增值率1.5÷2.5×100%=60%，土地增值稅為1.5×40%-2.5×5%=0.475億元。“營(yíng)改增”后銷售收入5億元（不含稅），扣除項(xiàng)目3億元，增值額2億元，增值率2÷3×100%≈66.67%，土地增值稅為2×40%-3×5%=0.65億元，稅負(fù)上升。企業(yè)所得稅方面，“營(yíng)改增”前利潤(rùn)總額1億元，企業(yè)所得稅1×25%=0.25億元。“營(yíng)改增”后利潤(rùn)總額1.2億元，企業(yè)所得稅1.2×25%=0.3億元，隨利潤(rùn)增長(zhǎng)而增加。綜合上述案例企業(yè)分析，“營(yíng)改增”后，不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)各稅種稅負(fù)變化呈現(xiàn)出一定的共性和差異。共性方面，土地增值稅和企業(yè)所得稅稅負(fù)總體上都有不同程度的上升，主要是由于銷售額、增值額和利潤(rùn)總額的變化影響。差異在于，增值稅稅負(fù)方面，一般納稅人企業(yè)若進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不足，稅負(fù)可能上升；小規(guī)模納稅人由于計(jì)稅方式的改變，稅負(fù)也有所上升。不同規(guī)模企業(yè)由于成本結(jié)構(gòu)、采購(gòu)渠道、財(cái)務(wù)管理水平等因素的不同，稅負(fù)變化幅度也有所不同。大型企業(yè)如萬(wàn)科，憑借其較強(qiáng)的資源整合能力和規(guī)范的財(cái)務(wù)管理，在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面相對(duì)更具優(yōu)勢(shì)，但仍面臨著一些挑戰(zhàn)；中型企業(yè)如金科地產(chǎn)，在適應(yīng)“營(yíng)改增”政策過(guò)程中，也在努力優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)和稅務(wù)管理；小型企業(yè)由于自身資源和管理能力的限制，在稅負(fù)控制方面面臨更大的困難。5.3案例分析結(jié)果與啟示通過(guò)對(duì)萬(wàn)科、金科地產(chǎn)以及小型房地產(chǎn)企業(yè)的案例分析，可總結(jié)出“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化呈現(xiàn)出一定的規(guī)律。一般納稅人企業(yè)若進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣充分，增值稅稅負(fù)可能下降；反之，若進(jìn)項(xiàng)稅額不足，增值稅稅負(fù)則會(huì)上升。土地增值稅和企業(yè)所得稅受銷售額、增值額和利潤(rùn)總額等因素影響，總體上呈上升趨勢(shì)。不同規(guī)模企業(yè)由于資源整合能力、成本結(jié)構(gòu)、采購(gòu)渠道和財(cái)務(wù)管理水平的差異，稅負(fù)變化幅度有所不同。大型企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣和稅務(wù)籌劃方面具有一定優(yōu)勢(shì)，但仍需應(yīng)對(duì)政策變化帶來(lái)的挑戰(zhàn)；中型企業(yè)積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略以適應(yīng)稅制改革；小型企業(yè)則面臨著更大的稅負(fù)壓力和稅務(wù)管理困難。這些案例對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有重要的啟示意義。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額管理，優(yōu)化采購(gòu)渠道，優(yōu)先選擇能夠提供增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，確保進(jìn)項(xiàng)稅額的充分抵扣。加強(qiáng)與供應(yīng)商的談判，爭(zhēng)取更有利的采購(gòu)價(jià)格和發(fā)票開(kāi)具條件，以降低采購(gòu)成本和稅負(fù)。建立健全發(fā)票管理制度，加強(qiáng)發(fā)票的收集、認(rèn)證和抵扣工作，避免因發(fā)票問(wèn)題導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣。合理選擇計(jì)稅方法對(duì)企業(yè)稅負(fù)控制至關(guān)重要。一般納稅人企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的進(jìn)項(xiàng)稅額情況、成本結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目特點(diǎn)，綜合評(píng)估后選擇合適的計(jì)稅方法。對(duì)于進(jìn)項(xiàng)稅額較多的項(xiàng)目，采用一般計(jì)稅方法可能更有利于降低稅負(fù)；對(duì)于進(jìn)項(xiàng)稅額較少或難以取得增值稅專用發(fā)票的項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法可能更為合適。企業(yè)還應(yīng)關(guān)注稅收政策的變化，及時(shí)調(diào)整計(jì)稅方法，以適應(yīng)政策要求。企業(yè)還需加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)籌劃，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，使其熟悉增值稅政策和稅務(wù)核算方法。建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)成本核算和費(fèi)用控制，準(zhǔn)確核算收入和成本，合理調(diào)整利潤(rùn)，以降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。制定科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方案，充分利用稅收優(yōu)惠政策，如土地價(jià)款扣除、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法選擇等，降低企業(yè)整體稅負(fù)。從行業(yè)整體發(fā)展來(lái)看，“營(yíng)改增”政策推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和專業(yè)化發(fā)展。企業(yè)應(yīng)順應(yīng)政策導(dǎo)向，加強(qiáng)內(nèi)部管理，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提高經(jīng)營(yíng)效率，以提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。政府也應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，確保政策的順利實(shí)施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。六、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)稅負(fù)變化的策略建議6.1優(yōu)化財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)籌劃6.1.1加強(qiáng)發(fā)票管理，確保進(jìn)項(xiàng)稅額足額抵扣房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視發(fā)票管理工作，將其作為降低稅負(fù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在選擇供應(yīng)商時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮具有一般納稅人資格的企業(yè)。一般納稅人能夠開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，使得房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)環(huán)節(jié)可以獲取進(jìn)項(xiàng)稅額用于抵扣，從而有效降低增值稅稅負(fù)。與小規(guī)模納稅人相比，一般納稅人的財(cái)務(wù)制度更為健全，發(fā)票開(kāi)具的規(guī)范性和準(zhǔn)確性更高，能夠減少因發(fā)票問(wèn)題導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在建筑材料采購(gòu)中，選擇大型正規(guī)的鋼材供應(yīng)商，這類供應(yīng)商通常為一般納稅人，能夠提供稅率為13%的增值稅專用發(fā)票。若房地產(chǎn)企業(yè)從該供應(yīng)商處采購(gòu)1000萬(wàn)元的鋼材，可獲得1000÷(1+13%)×13%≈115.04萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，這對(duì)降低企業(yè)增值稅稅負(fù)具有顯著作用。對(duì)于無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎合作。若因特殊情況必須合作，企業(yè)應(yīng)在采購(gòu)價(jià)格上爭(zhēng)取更大的優(yōu)惠，以彌補(bǔ)無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額帶來(lái)的損失。在砂石料采購(gòu)中，部分供應(yīng)商由于行業(yè)特點(diǎn)無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可與供應(yīng)商協(xié)商降低采購(gòu)價(jià)格，通過(guò)降低采購(gòu)成本來(lái)減輕稅負(fù)壓力。企業(yè)還應(yīng)積極尋找替代供應(yīng)商，若有其他供應(yīng)商能夠提供增值稅專用發(fā)票且價(jià)格合理，應(yīng)優(yōu)先選擇該供應(yīng)商，以確保進(jìn)項(xiàng)稅額的足額抵扣。在發(fā)票的開(kāi)具和傳遞環(huán)節(jié)，企業(yè)需加強(qiáng)與供應(yīng)商的溝通與協(xié)調(diào)。明確發(fā)票開(kāi)具的要求和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，確保供應(yīng)商能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。要求供應(yīng)商在貨物交付或服務(wù)完成后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)開(kāi)具發(fā)票，并確保發(fā)票信息與合同內(nèi)容、實(shí)際業(yè)務(wù)一致。在建筑施工服務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與建筑施工企業(yè)簽訂詳細(xì)的合同，明確發(fā)票開(kāi)具的時(shí)間、金額、稅率等信息。建筑施工企業(yè)應(yīng)在完成階段性工程后，及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，以便房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立完善的發(fā)票管理制度，加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的收集、整理、認(rèn)證和保管工作。設(shè)立專門的發(fā)票管理崗位，配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)發(fā)票的管理工作。建立發(fā)票臺(tái)賬，詳細(xì)記錄發(fā)票的取得時(shí)間、發(fā)票號(hào)碼、開(kāi)具單位、金額、稅額等信息，便于對(duì)發(fā)票進(jìn)行跟蹤和管理。加強(qiáng)發(fā)票的認(rèn)證工作，確保在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成發(fā)票認(rèn)證，避免因逾期未認(rèn)證而導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣。企業(yè)還應(yīng)妥善保管發(fā)票，防止發(fā)票丟失、損壞，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查和審計(jì)。6.1.2合理選擇計(jì)稅方法，降低稅負(fù)房地產(chǎn)企業(yè)在選擇計(jì)稅方法時(shí)，需綜合考慮多種因素，以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的有效降低。對(duì)于一般納稅人企業(yè)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，如進(jìn)項(xiàng)稅額的可取得情況、成本結(jié)構(gòu)等，來(lái)判斷是選擇一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法更為合適。若企業(yè)能夠取得充足的進(jìn)項(xiàng)稅額，且成本結(jié)構(gòu)中可抵扣項(xiàng)目較多，如在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，能夠從正規(guī)供應(yīng)商處采購(gòu)大量的建筑材料、設(shè)備等，并取得增值稅專用發(fā)票，此時(shí)選擇一般計(jì)稅方法通常更有利于降低稅負(fù)。因?yàn)橐话阌?jì)稅方法下，企業(yè)可以通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣銷項(xiàng)稅額，減少應(yīng)納稅額。某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)大型項(xiàng)目，預(yù)計(jì)銷售額為5億元，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額達(dá)到3000萬(wàn)元。若采用一般計(jì)稅方法，適用稅率為9%，銷項(xiàng)稅額為5億÷(1+9%)×9%≈4128.44萬(wàn)元，應(yīng)繳納的增值稅為4128.44-3000=1128.44萬(wàn)元。若采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率為5%，應(yīng)繳納的增值稅為5億÷(1+5%)×5%≈2380.95萬(wàn)元，明顯高于一般計(jì)稅方法下的應(yīng)納稅額。相反，若企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額較少，或者難以取得增值稅專用發(fā)票，如一些小型供應(yīng)商無(wú)法提供發(fā)票，或者部分成本項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，此時(shí)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法可能更為劃算。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算簡(jiǎn)便，直接按照銷售額和征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，無(wú)需考慮進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣問(wèn)題。某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)小型項(xiàng)目，銷售額為8000萬(wàn)元，由于供應(yīng)商大多為小規(guī)模納稅人，無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額極少。若采用一般計(jì)稅方法，銷項(xiàng)稅額為8000萬(wàn)÷(1+9%)×9%≈660.55萬(wàn)元，由于進(jìn)項(xiàng)稅額不足，應(yīng)繳納的增值稅較高。若采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率為5%，應(yīng)繳納的增值稅為8000萬(wàn)÷(1+5%)×5%≈380.95萬(wàn)元，稅負(fù)相對(duì)較低。對(duì)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，企業(yè)也需根據(jù)自身情況合理選擇計(jì)稅方法。房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，或未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，也可以選擇一般計(jì)稅方法。若老項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額較少，且前期已經(jīng)按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法進(jìn)行核算，繼續(xù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法可能更為合適，以保持稅務(wù)核算的一致性和穩(wěn)定性。若老項(xiàng)目在后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，能夠取得較多的進(jìn)項(xiàng)稅額，且通過(guò)測(cè)算發(fā)現(xiàn)采用一般計(jì)稅方法稅負(fù)更低，則可以考慮轉(zhuǎn)換計(jì)稅方法，但需注意轉(zhuǎn)換計(jì)稅方法的相關(guān)規(guī)定和手續(xù)，確保稅務(wù)處理的合規(guī)性。6.1.3開(kāi)展稅務(wù)籌劃，利用稅收優(yōu)惠政策房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作，充分利用國(guó)家和地方出臺(tái)的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，降低企業(yè)稅負(fù)。在土地增值稅方面，企業(yè)可以通過(guò)合理增加扣除項(xiàng)目金額來(lái)降低增值額，從而適用較低的稅率或享受免稅待遇。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)公共設(shè)施，如幼兒園、醫(yī)院、停車場(chǎng)等，這些公共設(shè)施的成本可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，增加扣除項(xiàng)目金額。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，都可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)作為扣除項(xiàng)目。企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)準(zhǔn)確核算這些成本，確保扣除項(xiàng)目的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。對(duì)于符合條件的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，若增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，可以免征土地增值稅。企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目規(guī)劃和定價(jià)時(shí)，充分考慮這一優(yōu)惠政策，合理控制增值額，以享受免稅待遇。在增值稅方面，企業(yè)可以利用差額征稅政策來(lái)降低稅負(fù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額計(jì)算增值稅。企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確核算土地價(jià)款，確保扣除金額的準(zhǔn)確性。企業(yè)還應(yīng)注意土地價(jià)款扣除的相關(guān)規(guī)定和手續(xù)，如需要提供土地出讓合同、土地價(jià)款支付憑證等資料。對(duì)于一些特殊的業(yè)務(wù)模式，如房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房，裝修費(fèi)用可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，在計(jì)算增值稅時(shí)，裝修部分的進(jìn)項(xiàng)稅額也可以進(jìn)行抵扣，從而降低企業(yè)的增值稅稅負(fù)。企業(yè)所得稅方面，加速折舊和攤銷是常用的稅務(wù)籌劃方法。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置的固定資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、建筑施工機(jī)械等，在符合稅法規(guī)定的前提下，可采用加速折舊法，如雙倍余額遞減法、年數(shù)總和法等，在前期多扣除折舊費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，獲取資金的時(shí)間價(jià)值。對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的無(wú)形資產(chǎn)，如土地使用權(quán)、專利技術(shù)等，也可合理選擇攤銷方法，縮短攤銷年限，提前扣除費(fèi)用，降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。合理規(guī)劃成本列支時(shí)間也是重要的籌劃策略。在多個(gè)項(xiàng)目并行時(shí)，企業(yè)應(yīng)合理安排費(fèi)用支出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。若當(dāng)年企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額較低，可將一些費(fèi)用提前支付并列支，增加當(dāng)年扣除項(xiàng)目；若當(dāng)年應(yīng)納稅所得額較高，且次年預(yù)計(jì)有新項(xiàng)目啟動(dòng)，可將費(fèi)用推遲到次年列支，使各年度稅負(fù)相對(duì)均衡。6.2調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略與業(yè)務(wù)模式6.2.1優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，提高進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣比例房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視供應(yīng)商的選擇，優(yōu)先與具有一般納稅人資格的供應(yīng)商建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。一般納稅人供應(yīng)商能夠提供增值稅專用發(fā)票，使得企業(yè)在采購(gòu)建筑材料、設(shè)備等物資時(shí)，可以獲得進(jìn)項(xiàng)稅額用于抵扣，從而有效降低增值稅稅負(fù)。在建筑材料采購(gòu)中，選擇大型正規(guī)的鋼材供應(yīng)商，這類供應(yīng)商通常為一般納稅人，能夠開(kāi)具稅率為13%的增值稅專用發(fā)票。若房地產(chǎn)企業(yè)從該供應(yīng)商處采購(gòu)500萬(wàn)元的鋼材，可獲得500÷(1+13%)×13%≈57.52萬(wàn)元的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，這對(duì)降低企業(yè)增值稅稅負(fù)具有顯著作用。對(duì)于無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票的小規(guī)模供應(yīng)商，企業(yè)應(yīng)謹(jǐn)慎合作。若因特殊情況必須合作，企業(yè)應(yīng)在采購(gòu)價(jià)格上爭(zhēng)取更大的優(yōu)惠，以彌補(bǔ)無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額帶來(lái)的損失。在砂石料采購(gòu)中，部分供應(yīng)商由于行業(yè)特點(diǎn)無(wú)法提供增值稅專用發(fā)票，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)可與供應(yīng)商協(xié)商降低采購(gòu)價(jià)格，通過(guò)降低采購(gòu)成本來(lái)減輕稅負(fù)壓力。企業(yè)還應(yīng)積極尋找替代供應(yīng)商，若有其他供應(yīng)商能夠提供增值稅專用發(fā)票且價(jià)格合理，應(yīng)優(yōu)先選擇該供應(yīng)商，以確保進(jìn)項(xiàng)稅額的足額抵扣。優(yōu)化采購(gòu)流程對(duì)于提高進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣比例也至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)采購(gòu)計(jì)劃管理，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和需求，合理安排采購(gòu)時(shí)間和數(shù)量，避免盲目采購(gòu)和庫(kù)存積壓。通過(guò)集中采購(gòu)的方式，企業(yè)可以增強(qiáng)與供應(yīng)商的談判能力，爭(zhēng)取更有利的采購(gòu)價(jià)格和發(fā)票開(kāi)具條件。大型房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)成立專門的采購(gòu)部門，負(fù)責(zé)對(duì)各類物資進(jìn)行集中采購(gòu)。該采購(gòu)部門會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的供應(yīng)商進(jìn)行全面的調(diào)研和評(píng)估，選擇優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，并與他們簽訂長(zhǎng)期的采購(gòu)合同。在合同中，明確規(guī)定供應(yīng)商應(yīng)提供增值稅專用發(fā)票，以及發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間、金額、稅率等信息。通過(guò)集中采購(gòu)，企業(yè)不僅可以獲得更優(yōu)惠的采購(gòu)價(jià)格，還能確保進(jìn)項(xiàng)稅額的足額抵扣。企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)采購(gòu)流程的信息化建設(shè)，利用先進(jìn)的采購(gòu)管理軟件，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)信息的實(shí)時(shí)共享和采購(gòu)流程的自動(dòng)化控制。這有助于提高采購(gòu)效率，減少人為因素導(dǎo)致的錯(cuò)誤和漏洞，確保采購(gòu)過(guò)程的合規(guī)性和準(zhǔn)確性，從而為進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣提供有力保障。6.2.2調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，適應(yīng)稅收政策變化推出精裝修房是房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)稅收政策變化的重要策略之一。隨著人們生活水平的提高和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)精裝修房的需求日益增加。從稅收角度來(lái)看，精裝修房具有諸多優(yōu)勢(shì)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，作為扣除項(xiàng)目。這意味著合理的裝修成本可以降低增值額，從而減輕土地增值稅的稅負(fù)。某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目，若銷售毛坯房，銷售收入為1億元，扣除項(xiàng)目金額為6000萬(wàn)元，增值額為4000萬(wàn)元，增值率為4000÷6000×100%≈66.67%，應(yīng)繳納的土地增值稅為4000×40%-6000×5%=1300萬(wàn)元。若將該項(xiàng)目改為銷售精裝修房，增加裝修成本1000萬(wàn)元，銷售收入變?yōu)?.2億元，扣除項(xiàng)目金額變?yōu)?000萬(wàn)元，增值額為5000萬(wàn)元，增值率為5000÷7000×100%≈71.43%，應(yīng)繳納的土地增值稅為5000×40%-7000×5%=1650萬(wàn)元。雖然增值率有所上升，但由于扣除項(xiàng)目金額的增加，土地增值稅的稅負(fù)相對(duì)減輕。在計(jì)算增值稅時(shí)，裝修部分的進(jìn)項(xiàng)稅額也可以進(jìn)行抵扣，進(jìn)一步降低了企業(yè)的增值稅稅負(fù)。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也是房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的重要方向。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可通過(guò)租賃、運(yùn)營(yíng)等方式獲取收益，與住宅項(xiàng)目的銷售模式有所不同。在稅收政策方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在增值稅、房產(chǎn)稅等稅種上具有一定的優(yōu)惠政策。在增值稅方面，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租賃收入可以按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅，征收率為5%，相比一般計(jì)稅方法的稅率較低，降低了企業(yè)的增值稅稅負(fù)。在房產(chǎn)稅方面，若商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目采用從租計(jì)征的方式，稅率為12%，但企業(yè)可以通過(guò)合理的租金定價(jià)策略，降低房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，從而減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)。某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的年租金收入為500萬(wàn)元，若按照從租計(jì)征的方式，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為500×12%=60萬(wàn)元。若企業(yè)通過(guò)合理的租金定價(jià)，將租金收入調(diào)整為400萬(wàn)元，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅則變?yōu)?00×12%=48萬(wàn)元，減輕了企業(yè)的稅負(fù)。開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)還可以提升企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力，為企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。6.2.3加強(qiáng)與上下游企業(yè)的合作與協(xié)同與上游供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)完善抵扣鏈條、降低稅負(fù)具有重要意義。通過(guò)長(zhǎng)