北京某地標甲級寫字樓機電設備設施的保

養維護方案

1、供配電系統的管理

如果說機電設施設備是整個建筑系統的核心部位，那么供配電系統則是它的大動脈。為

了保障系統供電的連續性，物業管理公司需制定行之有效的運行管理制度和維護保養方案，

確保供配電系統的正常運行。

1、設備的定期維護保養方案和標準

(1)每日巡視保養項目

①電力變壓器(干式)

序部內容要求

號位

1外殼1.查低壓連接低壓母線不發熱、無變色，外殼清潔、無雜物、無放電痕跡。

母線；

2.檢查殼體。

2

溫度1.檢查是否完顯示正常、無損壞、溫度不超過90℃o

計好；

2.觀察溫度指

小。

3聲響監聽變壓器指發出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音。

4變壓1.檢查門窗、地無雜物、不漏水、能以防止小動物進入、干凈整潔、功能正常、

器室面、四壁；通風良好、無銹蝕、開關燈具功能正常、消防設施功能正常。

2.檢查通風道、

通風設施；

3.檢有室內照

明設施；

4.檢查室內消

防設施。

②低壓開關柜

序部內容要求

號位

木巨正1.清掃（擦拭）柜正無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍，工

1

面面；作狀況符合運行要求，指示燈指示正常。

2檢查儀表指示及

運行參數；

3.檢查空氣開關；

4.檢查閘刀開關、操

作機構；

5.檢查分閘.合閘指

示燈。

2柜背1.觀察母線、連接連接良好、接點無發熱變色，電度表鋁盤轉動正常。

面點、引出線；

2.檢查電度表。

③電容器柜

序部內容要求

號位

柜正1.清掃（擦拭）柜正無灰塵、污跡，儀表工作正常，電流電壓在正常范圍，?M嘗

1

面面；器功能正常，指示燈完好。

2.檢查儀君旨示及運

行參數；

3槍直自動|卜償器；

4.檢查各組電容指示

燈。

柜內1.觀察電容器殼體、電容器無膨脹、無滲漏油，連接導線無過熱變色，無焦熔現

套管；象，柜內溫度不超過

45℃0

2檢直導線及其連接

點；

3.檢查柜內溫度。

④強電井

序部內容要求

號位

插接1.清掃外表面；無灰塵、污跡，狀況符合運行要求，無過熱變色現象，連接無

箱2.檢查空氣開關；松動。

3.檢查內吾胺線。

2強電1.檢有房頂、四壁、無損壞、無雜物、無海水、能防止小動物進入，干凈整潔，開

井室地面、門；關、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡、無過熱。

2檢蟄室內照明設

施；

3.檢查電纜、母線

槽。

(2)每周保養項目

①電力變壓器(干式)

序號部位內容要求

完成每日巡視保養項目。無灰塵、污跡。

2

接地線1.檢查接地線；無斷股，無銹蝕，接觸良好。

2.檢查連接點。

②低壓開關柜

序部位內容要求

號

1完成每日巡視保

養項目。

2柜背面檢有閘刀開關；不過熱變色，三相閘夾到位，滅弧罩牢固不松動，接線樁頭

檢查自動開關；無發熱變色，無焦湖異味；

檢查保險絲具；無發熱，容量符合規定，固定可靠，不過熱，固定可靠，無

檢查電纜及電纜破損，無松動。

頭；

檢查母線支撐固

定裝置。

3地線檢直接地線，接線接地線無銹蝕斷股，接線樁頭緊固。

頭。

4地下電檢查室內環境；無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序，整潔無雜物，固定

纜室檢查電纜托盤；可靠，無損壞，無放電痕跡。

檢查電纜。

③電容器柜

序部內容要求

號位

1

完成每E巡順目。

2手動（用轉換開關）逐組投切電容器。控制正常功能良好，指示儀表及信號正

面確。

3接地檢直接地線。無松動，無斷股。

4柜內檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接接觸良好，無過熱，無損壞。

（3）年度保養項目

①電力變壓器（干式）

序部內容要求

號位

1完成每日巡視

保養項目。

2

變壓1.全面清掃、擦清掃，無油垢；

器拭；牢固無松動；

2.全面緊固螺三相電阻應平衡（相間差別不大于三相平均值4%，線間差別不大

栓連接部分；于三相平均值之2%）采用2.5KV兆歐表，阻值符合有關規定。

3.測量繞組直

流電阻；

4.測量線圈絕

緣電阻；

5.相間絕緣電

阻。

3電氣1.調壓聯接片；調壓聯接片聯接良好，電覽接頭及母線槽接口緊固、良好。

聯接2.一次電纜接

頭；

3.二次母線槽

接口。

②低壓開關柜

序部內容要求

號位

1完成每日巡

視保養項目。

2儀校驗儀表、校

表驗電度表。

3柜全面清掃灰無灰塵、油質、雜物、整齊、美觀、清晰三相同期到位、接觸面（線）

內塵；大于2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，動作可靠靈活，

整理二次線；無缺損件，牢固，無松動,顏色符合規定。

補齊、更換二

次線接線號；

檢修閘刀開

關；

檢修自動開

關；

全面檢查緊

固螺栓連接

點；

補刷相位漆。

4無垃圾、雜物、電纜排列整齊。

③電容器柜

序部內容要求

號位

1完成每日巡視保養項目。

2柜全面清掃灰塵；無灰塵、油垢、雜物、整齊、美觀、清晰完好

內整理二次線，更換字跡不清晰的接線無缺損、動作可靠。

號；

檢修控制無器件。

3

電檢查電容器殼體及瓷瓶測量電容器二殼體無凹凸，無破損，絕緣電阻值不作規定，

容極對外殼及二級間絕緣電阻，測量電使用1J00V搖表用微法表測量或用電壓流表

器容器容量，朝奐失效的電容器。法測量，容量不超過額定值±10%。

④供配電接地系統

序號部位內容要求

1接地線檢查接地線螺栓及連接情況。累固良好。

2接地體檢直接地體焊接頭。焊接良好、無銹蝕。

3接地電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻。系統的接地電阻小于40

⑤防雷接地系統

序號部位內容要求

1接地體各金屬管網的防雷接地焊接。無松動、焊點無銹蝕。

2接地體電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻。接地系統的接地電阻小于

10Q8

2、供電系統應急搶修、處理方案

(1)供電系統搶修限時規定

為了保證供電系統發生意外事故后，能及時搶修，特制定本搶修限時規定:

①變壓器發生故障后，運行值班人員5分鐘內到達現場，將變壓器改為檢修狀態，及

時通知維修人員前來排除故障，在零配件齊全情況下故障排除時間不得起過3小時。

②在最短時間更換備用變壓器。

③配電室內的配電木巨發生故障后，運行人員5分鐘內趕到現場，排除故障。

④配電柜單一抽屜柜發生故障時，維修人員及時修理，若不能及時排除故障，盡快更換

備用抽屜柜。

⑤樓層配電箱發生故障時，維修人員在5分鐘內趕到事故現場，30分鐘排除故障。

⑥公用設備、設施、電器發生線路故障時，維修人員在10分鐘內到達故障現場，排除

故障。

⑦對所有設備設施故障搶修情況都要進行詳細記錄，包括故障發現時間、故障部位、故

障原因、搶修措施、零配件更換，材料耗用情況、搶修人員名單、修復時間等。

(2)停電應急處理措施

①對于電力局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，工程部應及時通知動作部，由運作

部告知租客停電原因及時間，并做好停電準備工作。

②對于突發事件停電時，工程部應與電力局聯系，問明停電原因及時間后，及時通知運

作部，同時保證備用線路5分鐘內啟動并接入應急電網，相關人員檢查應急供電線路是否

正常。

③當維修和保養電氣設備需要計劃停電時，工程部應提前通知運作部停電范圍、時間，

值班員應按要求做好保證安全的措施和技術措施，維修負責人應向維修人員進行技術交底和

安全交底后，方可開始工作。

④為供電內部出現突發事故時，值班員應立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速組

織人力搶修，必要時通知運作部，由運作部通知租客停電時間及原因。

⑤當發生火災時，值班員應按《滅火應急規程》處理，停止動力設備供電，啟用備用電

源以供滅火。

3,電力節能措施

為了更好地服務于租客，同時又能創造良好的經濟效益和社會效益，工程部將采取以下

措施對各類用電設施設備進行科學合理的控制：

①對露天照明燈具采用鐘控系統進行控制，杜絕人為開關不及時，造成不必要的浪費，

并根據一年四季日照時間的變化，調整定時時間。

②對各樓宇內的走廊、消防通道等公用部分的照明，采用聲、光控開關或節能燈進行控

制。

③地下室采用低照度分散照明，能達到一般照明效果即可。

④根據冬夏兩季用電量的差異，合理選擇電力變壓器的投入數量，使變壓器處于最經濟

的運行狀態。

2、電梯管理

隨著國民經濟的飛速發展和工作生活節奏的不斷加快，電梯已成為高層建筑不可缺少的

垂直交通運輸工具。嘉國物業管理公司將嚴格按照業主的要求，制定必要的管理制度，對電

梯維護保養單位進行全面的監督和管理，嚴格遵照電梯的定期維護保養及檢修標準進行，并

實行24小時的全天候跟蹤服務，確保電梯的安全正常運行。

1、電梯的定期維護及檢修方案

(1)曳引機的保養

①減速箱

?箱體內的油量應保持在油針或油鏡的標定范圍，油的規格應符合要求；

?潤滑油脂潤滑的部位，應擰緊油盅蓋。一般一個月應擠加一次；

?應保證箱體內潤滑油的清潔，當發現雜質明顯時應換新油。一般對新使用的減速箱，

半年應更換新油；

?應使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，沒電梯在奐向時發現蝸桿軸與蝸輪轅出現

明顯竄動時，應采取措施減小軸承的軸向游隙；

?應使軸承的溫升不高于60℃,箱體內的油溫不超過85℃,否則應停機檢查原因；

?當軸承在工作中出現撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經調整亦無法排除時，應考慮更換

軸承；

?當減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現很大換向沖擊時，應進行大

修，內容是調整中心距或換掉蝸輪蝸桿。

②制動器

?應保證制動器的動作靈活可靠，各活動關節部位應保持清潔，并用潤滑油定期準滑，

對電磁鐵，必要時可加石墨粉潤滑；

?制動瓦在松開時，與制動輪的周向間隙應均勻，且最大不超過0.7亳米,當間隙過大

時，應調整；

?制動器應保持足夠的制動力矩，當發現有打滑現象時，應調整制動彈簧；

?當發現制動瓦磨損，導致鉀釘頭外露時，應更換制動瓦。

③曳引輪

?應保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤滑；

?對于帶切口半圓槽，當繩槽磨損至切口深度少于2毫米時，應重車繩槽，但經修車后

切口下面的輪緣厚度不應小于曳引繩直徑。

④曳引電動機及速度反饋裝置

?應保證電動機各部分的清潔，不應讓油浸入電動機內部，應經常吹凈電動機內部和換

向器、電刷等部分的灰塵；

?對使用滑動軸承的電動機，應注意油槽內的油量是否達到油線同時應保持油的清潔；

?當電動機使用年久，轉子軸承磨損過大，出現電動機運轉不平衡，噪聲增大時，應更

換軸承；

?應保證電動機的良好絕緣，一般在季度檢查中應檢查繞組又姍殼的絕緣電阻，如降至

允許值以下（主極線圈05兆歐，其他部分0.25兆歐）,應采取措施提高絕緣性能。

（2）曳引繩與繩頭組合的保養

①應使全部曳弓I繩的張力保持一致，當發現松緊不一時，應通過繩頭彈簧加以調整（相

互拉力差應在5%以內）；

②曳引繩使用年久，繩芯中的含油耗盡，導致繩的表面干燥，甚至出現銹斑，此時可在

繩的表面薄薄地涂一層潤滑油；

③應經常注意曳引繩有否機械損傷，有否斷絲爆股情況，銹蝕及磨損程度等，如已達到

更換標準,應立即停止使用，更換新繩；

④應保持曳引繩的表面清潔，當發現表面粘有砂塵等異物時，應用煤油擦干凈；

⑤在截短或更換曳引繩，需要重新對繩頭錐套澆注巴氏合金時，應嚴格執行工藝，切不

可馬虎從事；

⑥應保證電梯在頂層端站平層時，對重與緩沖器間應有足夠間隙，當由于曳引繩伸長，

使間隙過小甚至碰到緩沖器時，可將對重下面的調整墊摘掉（如果有的話），如不能以此解

決問題，則應截短曳引繩，重新澆注繩頭。

（3）限速器與安全鉗的保養

①應保證限速器的轉動靈活，對速度變化的反應靈敏,其旋轉部分潤滑應保持良好，一

般一周應加油一次，當發現限速器內部積有污物時，應加以清洗（注意不要損壞彈簧上的鉛

封）；

②應使限速器張緊裝置轉動靈活，一般每周應加油一次，每年清洗一次；

③應保證安全鉗動作靈活，提拉力及提升高度均應符合要求，在季檢中應加以檢查。

(4)導軌和導靴的保養

①對配用滑動導靴的導軌，應保持良好潤滑，要定期在油匣中添加潤滑油，并調整油毛

氈的伸出量及保持清潔；

②滑動導靴靴襯工作面磨損過大，會影響電梯的支行平穩性，一般對側工作，磨損量不

應超過1毫米(雙側)，內端面不超過2毫米，超過時應更換；

③應保證彈性滑動導靴對導軌的壓緊力，當因靴襯磨損而引起松馳時，應加以調整；

④應使滾動導靴滾輪滾動良好，當發現磨損不均，應加以修車，當發現脫圈，過分磨損

時，應更換；

⑤在年檢時，應詳細檢查導軌連接板和導軌壓板處螺栓的緊固情況，并應對全部壓板螺

栓進行一次重復擰緊；

⑥當安全鉗動作后，應及時修光鉗塊夾緊處的導軌工作面。

(5)轎門、廳門和自動門鎖的保養

①當滾輪的磨損導致門扇下墜及歪斜等時，應調整門滾輪的安裝高度或更換滾輪，并同

時調整擋輪位置，保證合適間隙；

②應經常檢查廳門聯動裝置的工作情況，對于鋼絲繩式聯動機構，發現鋼絲繩松馳時,

應予張緊，對于擺桿式和撐臂式聯動機構,應使各轉動并節處轉動靈活,各固定處不應發生

松動，當出現廳門與轎門動作不一致時，應對機構進行檢查調整；

③應保持自動門鎖的清潔，在季檢時應檢查保養，對于必須作潤滑保養的門鎖，應定期

加潤滑油；

④應保證門鎖開關的工作可靠性，應注意觸頭的工作狀況，防止出現虛接、假接及粘連

現象。

(6)自動門機的保養

①應保持調定的調速規律，當門在開關時的速度變化異常時，應立即作檢查調整；

②對于皮帶傳動的開門機，應使皮帶有合理的張緊力，當發現松馳時應加以張緊，對于

鏈傳動的開門機，同樣應保證鏈條合理的張緊力；

③自動門機各轉動部分應保持有良好的潤滑對于要求人工潤滑的部位應定期加油。

(7)緩沖器的保養

①對于彈簧緩沖器應保護其表面不出現銹斑，隨著使用年久，應視需要加涂防銹油漆；

②對油壓緩沖器，應保證油在油缸中的高度，一般每季度應檢查一次，當發現低于油位

線時，應添加(保證油的粘度相同)；

③油壓緩沖器柱塞外露部分應保持清潔，并涂抹防銹油脂；

④每年以轎廂檢修速度，進行一次油壓緩沖器的復位試驗。

(8)重量補償裝置的保養

①當發現補償鏈在運行時產生較大噪聲時，應檢杳消音繩是否折斷；

②對于補償繩，其設于底坑的張緊裝置應轉動靈活，上下浮動靈活,對需要人工潤滑部

位，應每月檢查添加潤滑油。

(9)尋向輪及反繩輪的保養

①應經常用軟刷和吹風清除屏體及全部電器件上的積塵，保I寺清潔；

②應經常檢查接觸器、繼電器觸頭的工作情況，保證其接觸良好可靠，導線和接線柱應

無松動現象，動觸頭連接的導線接頭應無斷裂現象；

③應保證接觸器、繼電器的觸頭清潔、平滑，發現有燒蝕時，應用細齒鏗刀修整平滑(忌

用砂布)，并將屑末擦凈；

④更換控制屏內熔斷器時，應保證熔斷器絲的額定電流與回路電源額定電流相一致，對

電動機回路，熔絲的額定電流應為電動機額定電流的2.5-3倍。

(10)選層器的保養

①應經常檢查傳動鋼帶，如發現斷齒或有裂痕時，應及時修復或更換；

②應保持動觸頭盤(桿)運行靈活，視需要加注潤滑油；減速器及各傳動部位，均應保

證足夠潤滑，注意添加潤滑油；

③應經常檢查動、靜觸頭的接觸可靠性及壓緊力，并予適當調整。當過度磨損時應予更

換；

④應保持觸頭的清潔，視需清除表面積垢，燒蝕處應用細鋰刀修平;

⑤注意保持傳動鏈條的適度張緊力，出現過度松馳時，應予張緊。

(11)安全保護開關的保養

①每月應對各安全保護開關進行一次檢查，拭去表面塵垢，核實觸頭接觸的可靠性，觸

頭的壓力及壓縮裕度，清除觸頭表面的積塵，燒蝕處應鋰平，嚴重時應更換；

②極限開關應靈敏可靠，每年進行一次越程檢查，視其能不能可靠地斷開主電源。

(12)機房和井道的保養

①機房應禁止無關人員進入，在維修人員離開時，應鎖門；

②應注意不讓雨水浸入機房，平時保I寺良好通風,并注意機房的溫度調節；

③機房內不準放置易燃、易爆及腐蝕性物品；同時保證機房中滅火設備的可靠性；

④底坑保持干燥、清潔，發現有積水時應及時排除，并作干燥處理。

3、給排水系統的管理

為此，物業管理公司根據寫字樓的給排水特點，制定出定期的維護保養計劃及標準，并按此

計劃及標準進行全方位的維護保養，確保生活用水和消防用水質量。

1、排水系統定期維護保養計劃及標準

(1)生活給水系統

序檢查項目名稱檢直檢查標洼說B目

號

周期

1、給水設備

1生活水泵外觀口常⑴外表清潔，無銹蝕損壞；

檢查⑵螺栓，螺絲無松動斷裂；

⑶防震墊無損壞。

2電機（機械部日常⑴運行過程中無異常震動，噪音；

分）檢查。）電機及軸承溫升正常.

6-8⑴軸承體清洗,加潤滑油（脂）；

個月⑵更換磨損零部件。

3泵體日常⑴運行正常，無異常震動，噪音；

檢萱⑵檢直軸承發熱情況，無燙手現象；

⑶檢杳填料函的泄漏和發熱情況，每分鐘10-

20滴為好；

⑷檢查連軸器，水泵軸心與電機軸心應重合，

無運轉時，用手盤動軸無卡阻現象。

6-8⑴軸承體清洗，加潤滑油（脂）；

個月⑵更換磨損零部件。

3-5打開泵蓋，檢查內芯零吾M牛狀況，檢查其磨損

年腐蝕和沖刷程度，必要時更換。

2、給水設施

1

蓄水池，水箱12個⑴水池、水箱除銹、除垢、清洗、消毒；

月⑵檢修配件。

2減壓閥、水錘消

3個月⑴動作靈敏，準確；

失器⑵無銹蝕堵塞。

3止回閥、浮球

1個月⑴動作靈敏，準確；

閥、排氣閥⑵無銹蝕,無堵塞,無滴漏。

4

閘閥、截止閥日常⑴啟閉靈活，無銹蝕。

檢查⑵無滴漏。

5

水龍頭日常⑴水龍頭齊全，無銹蝕，無損壞；

檢查⑵無滴漏。

6壓力表3個月⑴表殼完整無損，連接牢固，表面清潔；按計量局要求

⑵指針靈敏，讀數準確。周期檢測,

7水表

1個月⑴表殼完整、指針靈敏，讀數準確；

⑵無銹蝕，表面清潔，無滴漏。

8各井室

1個月⑴井蓋、井裙完整，啟閉方便；

⑵爬梯牢固，井底干凈。

3、給水管道

生活給水管道日常⑴水流要暢通，無堵塞；

檢查⑵管道連接部分要嚴實；

⑶無銹蝕，無跑、冒、滴、漏。

2

管道吊支架，管1個月⑴管道吊支架，管卡連接要牢固；

卡⑵表面無銹蝕。

(2)消防水系統

序檢查項目名稱檢查周期檢有標準說

號明

1、消防設備

1外觀日常檢查1.外表清潔、無銹蝕瑁壞；

2.螺栓、螺絲無松動斷裂；

3.防震墊無損壞。

2消防泵3-5個月1.檢查油杯和油位情況，不缺油，油脂無變質、發

干現象；

2.檢查泵體，手盤動軸無卡殼現象,無漏水；

3.檢查聯動軸的對中程度(有聯運軸的)；

4.開泵試運轉，運行應無異常振動、噪音，軸承無

過熱。

12-14個1.更換潤滑脂（油）；

月2.軸承體清洗、檢查；

3.更換零配件；

4.絕緣良好（電部分）；

5.接線端子牢固（電部分）。

2、消防管道

1

消防管道3個月1.消防管道要通；

2.連接部分要緊固，無跑、冒、滴、漏；

3.管道油漆要完好，顏色鮮艷。

2

管道附件3個月1.管道附件要齊，表面無銹蝕；

2.管件連接要牢固；

3

管道吊支架、管1個月1.管道吊支架、管卡連接要牢固；

卡2.表面無銹蝕。

4、壓力表

1

壓力表3個月1.表體完整無缺，連箜牢固，表面清潔；

2.讀數正確，指針靈敏。

（3）排水系統

序檢查項目名稱檢直周期檢查標準說

號明

1、排水設備

1

污水泵日常檢查1.外表、濾網、支架無嚴重銹蝕；

2.螺栓、螺絲無松動斷裂；

3.水管與泵連接完好，接口無松動、泄漏。

2泵體日常檢查運行正常，無異常振動、噪音，排水流暢。

12-14個1.檢杳泵內或管，無雜物堵塞；

月2.更換零部件；

3.軸承體清洗、加油。

2、排水設施

1

排水閘閥1個月1.閥門啟閉要靈活；

2.閥體要完整；

3.無銹蝕無滴漏。

2

排水栓衛生日常檢查1.栓體完好；

2.水流通；

3.無銹蝕，無跑、冒、滴、漏。

3

各井室1個月1.井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固；

2.井底流槽要暢通，無沉積物堵塞。

3、排水管道

1室內排水管道

1個月保持水流暢通，無堵塞，無滴漏。

排氣管1個月1.保持管內氣體及時排出；

2.下水管內不準有真空。

管道吊支架、管1個月吊支架、管卡要安裝牢固。

卡

2室外排水管道

1個月保持水流暢通，無堵塞。

各井室1個月井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井底流槽要暢通，

無積物堵塞。

2、給排水系統應急處理方案

(1)給排水系統事故應急處理措施

①經常巡查供水系統，發現有跑、冒、滴、漏現象，應立即搶修杜絕浪費；

②盡量保障供水的連續性，當計劃檢修閥門確需短時間停水時，應提前通知租客停水時

間及恢復供水時間，以便作好儲水準備；

③遇突發事件導致供水系統停水時，工程部應與自來水公司取得聯系，問明停水原因、

時間后，及時向租作出書面解釋；

④對于內部突發事故引起停水，值班人員應立即通知工程部，工程部接到通知后，迅速

組織人員進行搶修并及時通知租客停水時間、原因和恢復供水時間；

⑤定期清洗二次供水蓄水池，應提前出示通知，告知停水時間及恢復供水時間。清洗完

后應將水質樣本送衛生防疫部門化驗合格。

(2)給排水系統故障搶修限時規定

為保證給排水系統發生意外事故后能及時搶修，特制定本規定。

①給水系統

?高壓水泵發生故障后，運行人員應及時啟用備用水泵，停止故障泵的運行，并及時通

知人員修復故障，在零配件齊全的情況下，故障排除不得超過兩天；

?干管閥門破裂時，應及時關閉前一級閥門，并通知維修人員更換破裂的閥門，其更換

并再次通水時間不得超過4小時；

?普通水龍頭損壞，其更換時間不得超過1小時；

?主管發生破裂時，應及時關閉前一級閥門，并向工程部經理匯報。經理接到匯報后，

應立即召集搶修人員在15分鐘內到達現場，即刻組織制定搶修方案，并發出限水或停水通

知，主管恢復通水時間最長不得超過24小時。

②排水系統

?室內外排水干管如發生破裂，應即刻組織搶修，修復時間不得超過4小時；

?排水干管、溝渠、沙井發生堵塞，其疏通時間不得超過3小時。

四、中央空調系統的管理

1、中央空調機組的定期維護保養及檢修

(1)每日巡視保養項目

序部位內容要求

二

1潤滑系壓縮機潤滑軸承的油壓、油位。油壓、油位正常，必要時進行放油與加油。

統

2冷凝器檢查冷凝器壓力、飽和溫度。符合設計工作情況。

3蒸發器檢杳蒸發器壓力。符合設計工作情況。

4冷凍水檢查冷凍水進出水溫度。水溫正常、進出水溫度差正常。

5壓縮機檢查電機的電壓、電流及聲音。電壓、電流正常、無異常聲音。

電機

6冷凝器檢查管束清潔及污垢。清潔、無污垢。

管束

7水處理檢有水質,電流、電壓正常、無異常聲音、無過熱。

8水泵電檢查冷凍水泵，冷卻水泵、電機進出水正常、無溢流、冷卻塔風機運行正常、

機的電壓、電流及運行情況。無異常噪聲、浮球閥正常、閥門無滲漏。

9盤管風檢查過濾網、給風機；檢查磁閥清潔過濾網、給風機傳動部位注油，電磁閥、

機和溫控開關。溫控開關正常。

(2)半年檢修項目

序部位內容要求

號

1機油過檢直機油過濾器。是否清潔、通暢，否則需更換。

濾器

2控制柜檢有機組控制柜、冷凍水泵、冷卻水泵、清潔控制柜內電器元件，緊固各種導

冷卻風機控制柜。線的連接螺栓。

(3)年檢修項目

序部位內容要求

號

1潤滑油系放出與更換壓縮機油槽內的潤滑油。

統

2蒸發器與1.檢查與清洗水過濾器；水過濾器清潔、暢通，管束清潔、無污垢、端

冷凝器2.根據需要檢查與清洗管束；板牢固。

3.椅杳瑞板.

3壓縮機電1.清潔空氣通路和繞組；電機空氣通路暢通、繞組清潔，繞組絕緣正常，

機2.測量電機繞組絕緣；清洗電機軸承，重新添加潤滑油。

3.電機軸承加油。

4

控制柜檢查制冷主機及制冷輔機清潔控制柜內電器元件，緊固各類導線的連接

柜。螺栓。

5

水質對水質進行化學分析。水質需符合標準，否則需進行水處理。

6制冷輔機清潔電機繞組，測量繞組絕繞組清潔,絕緣正常，清洗電機5由承，并重新

緣，電糕由承加油。加潤滑汩。

7

管道系統閥門漏水檢修，保溫層修補冷卻水管道加藥除

垢、除水藻，冷凍水管道加藥除垢。

2、中央空調機組的預防性保養

(1)壓縮機

①油過濾器當油壓下降30%或使用了半年以后，油過濾器必須更換；

②更換潤滑油壓解機中的潤滑油必須每年更換一次。

(2)壓縮機電機

①經常檢查電機安裝螺栓，確認緊固良好；

②定期檢查電機繞組的電阻，檢查繞組的絕緣性.

(3)壓力試驗

保持氣密的機組就是無故障、高效運行的機組，因此機組應每年進行一次壓力試驗，發

現有滲漏必須立即修復。

(4)蒸發器與冷凝器

①冷凝器、蒸發器保養的主要內容是保持冷凝器、蒸發器水側的清潔；

②在閉水系統中，使用未經處理的水常會導致在冷凝器、蒸發器水側形成水垢，引起腐

蝕或銹蝕以及出現泥潭與藻類。為延長機組使用壽命提高經濟性必須進行恰當的水處理。

⑸電氣控制系統

①檢查主機電氣控制系統中各元件是否正常，電氣聯接有無松動、發熱等異常現象；

②檢查制冷輔機電氣控制系統中各元件是否正常，電氣聯接有無松動，發熱等異常現象。

(6)中央空調停用一庖以上重新開機啟用，必須先預熱24小時。

3、中央空調系統故障應急搶修處理方案

(1)中央空調系統搶修限時規定

中央空調系統出現運行故障時，值班人員要及時發現，立即采取應急措施控制故障范圍，

保護設備，并根據故障發生的性質及部位立即實施搶修或通知保養單位組織力量進行搶修，

具體要求如下：

①空調主機發生故障報警時，值班人員10分鐘內到達主機前，記錄故障報警原因，并

立即停機；

②空調水泵(冷卻泵、冷凍泵)發生故障時，值班人員5分鐘內斷開故障水泵電源，

并立即開啟相應的備用水泵；

③值班人員15分鐘內應發現故障，并迅速到達設葡見場，檢查故障原因，并切斷電源；

電柜發生故障時，值班人員10分鐘內到達設備故障現場，進行檢查維修；

④出風口散流器發生故障時，維修人員10分鐘內到達現場，進行檢查維修；

⑤風管或冷水管保溫屋破壞,出現凝露、滴水現象時，維修人員10分鐘內到達現場檢

杳礴情況,并在2天內予以修復;

⑥對所有設備故障及搶修情況都要進行詳細記錄，包括故障發現時間、故障部位、故障

原因、搶修措施、零配件更換及材料耗用情況、搶修人員名單、修復時間等。

(2)中央空調發生故障應急處理方案

空調工必須持證上同，每2小時對中央空調機組巡視一次，機組運行時，應注意觀察

儀表讀數是否處于正常范圍內，如果不正常，應及時調整，必要時可關機，防止事故發生。

①發現泵和電機運轉有異常響動，應立即停機檢查維修；

②發生主機故障時，先關掉壓縮機開關，保留主機總開關，然后檢查并排除主機故障,

短時間不能排除的需按正常停機操作程序停機；

③發生副機故障時，先關掉故障副機控制開關停機檢修，同時啟動備用的副機投入系統

運行；

④發生管路故障時，由于檢修或其他原因導致冷卻水或冷凍水大量外泄時，應立即按正

常停機操作程序停止系統運行，排除故障后，再補水投入運行；

⑤當發生火災時，由消防值班員直接關斷空調主、副機電源總開關。

4、中央空調經濟運行方案

由于中央空調屬于大功率設備，耗電量很高，為保證廣大租客有一個舒適的學習環境,

同時節約電能，特制定以下方案：

⑴中央空調的運行時間與用戶的使用時間嚴格一致；

⑵空調值班人員在用戶使用前15分鐘開啟空調，在用戶停止使用前15分鐘關機；

⑶根據季節、當日氣溫狀況及空調主機電流滿負荷百分率，決定開啟一臺、兩臺或三臺

機組;

⑷嚴禁制冷鋪機空載運行，以節約電能。

五、消防系統的管理

消防設施設備的運行管理，將直接影響到大廈租客的安全感和合適感，因此物業管理公

司制定了詳盡的消防設施設備周期性的維護保養方案及標準，并根據此方案及標準進行全方

位的維護保養。為了避免在應急中出現不必要的漏洞，做到分工明確，忙而不亂，還根據大

廈的環境特點，制定出相應的消防應急處理措施，以保障大廈的消防安全。

1.消防設施、設備的定期維護與保養計劃

設備序維護保養項目檢查保養方法標周

號準期

1

消防控各類指示燈（含電源、直觀目測

制臺信號）個

月

2各類開關靚目測

個

月

3各電器觸點如有燒損現象，拆下后用砂紙打磨半

年

4各電器元件接線端子用螺絲刀逐個緊固半

及端子排端子年

5各電源、信號線如有輕微破損或燒焦現象，用絕緣膠帶包半

扎，嚴重時更換年

6控制臺內部除塵用小毛刷、皮老虎除塵半

年

7控制臺表面除塵用干擦布、毛刷除去表面灰塵每

日

區域報1指示燈靚目測

警器個

月

2電源電壓在按下內部電源電壓/后備電壓切（或外部

BatteryTest鍵）換鍵前后，目測指示燈是個

否正常月

3報警功能按下測試鍵

個

月

4內部各接線端子用螺絲刀逐個緊固半

年

5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或半

老化嚴重時更換年

6表面及內部除塵用小毛刷、皮老虎除塵半

年

7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測

個