信息房地產估價機構上海東洲房地產土地估價有限公司資質等級一級項目名稱分戶報告□是■否滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號出具報告日期2025年05月29日參與該項目的房地產估價師姓名及其作用簽字估價師(一簽字估價師(二)凌昕上海市楊浦區土地儲備中心或相關部門認定結果為準)上海市楊浦區共青路310、210號土地面積54518平方米建筑面積估價目的結果價值時點2024年05月06日585538360(元)11249(元/平方米)(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號注冊房地產估價師：凌昕注冊號：3120160032詹海兵注冊號：3120060126估價報告出具日期：2025年05月29日滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6ATel:86-21-22312000Fax:86-21-621受貴方的委托，我司注冊房地產估價師遵循獨立、客觀、公正的估價原則，依據國家法律法規和技術規范，按照必要的估價程序，綜合評定貴方委托的房地產價值，估價目的：為委托人擬收儲上海市楊浦區共青路310、210號房地產而提供市場價估價對象：上海市楊浦區共青路310、210號房地產，根據估價委托人提供的相關資料及經委托方確認，本次估價對象權利人為上海友誼集團股份有限公司，收儲土地面積54,518.00平方米(折合81.78畝),收儲總建筑面積52,054.02平方米，其中有證建筑面積50,243.00平方米，未見證建筑面積1,811.02平方米。房地產信息如下：上海友誼集團股份有限公司共青路310、210號土地面積(平方米)54,518.00平方米(折合81.78畝)建筑面積(平方米)未見證估價對象土地用途為倉儲，土地使用權取得方式為出讓(或轉讓),土地使用期限至2046年04月16日。本次評估范圍包括估價對象土地使用權、房屋所有權、房屋室內裝飾裝修、附屬設施、綠化苗木、可恢復使用機器設備、物資等搬遷和安裝費用、無法恢復使用機器設備及停產停業損失。價值時點：2024年05月6日估價方法：成本法(其中土地使用權采用成本逼近法及收益還原法)估價結果：我司注冊房地產估價師遵循獨立、客觀、公正的估價原則，依據國家法律法規和技術規范，按照必要的估價程序，綜合確定估價對象于價值時點的市場價值為人民幣585,538,360元(大寫人民幣伍億捌仟伍佰伍拾叁萬捌仟叁佰陸拾元整)。滬東洲房估報字(2025)第滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113序號評估范圍評估總價(元)154,518.00平方米2房屋52,054.02平方米3室內裝飾裝修199項4附屬設施17項5綠化苗木17項6可恢復使用機器設備搬遷和安裝費用2項750車8無法恢復使用機器設備7項9停產停業損失1項特此法定代表人：周佩祥上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號估價師聲明 5 6估價結果報告 9 9 9 十一、注冊房地產估價師 十二、實地查勘期 十三、估價作業期 4、估價對象現場照片5、《上海市房地產權證》【滬房地楊字(2001)第088074號】復印件6、專業幫助情況和相關專業意見7、房地產估價機構營業執照復印件8、房地產估價機構備案證書復印件9、注冊房地產估價師估價資格證書復印件上海市楊浦區共青路310、210號房地產滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性三、我們與本估價報告中的估價對象沒有現實或潛在的利益，與估價委托人及估中華人民共和國國家標準GB/T50899-2013《房地產估價基本術語標準》的規定進行上海市楊浦區共青路310、210號房地產滬東洲房估報字(2025)第FA上海市楊浦區共青路310、210號房地產滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Tel:86-21-22312000Fax:86--(一)本次估價采用了市場價值標準。(二)本公司注冊房地產估價師對本估價報告中的估價對象進行了房屋結構、設備等安全與室內外污染實地查勘并記錄，僅限于其外觀、使用狀況及周邊區位狀況，憑觀察和感受沒有發現不安全情況，沒有發現存在環境污染問題。因此，報告估價的(三)估價委托人提供了估價對象的權屬證明，本估價機構對權屬證明上記載的權屬、面積、用途等資料進行了審慎檢查，在無理由懷疑其合和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完(四)本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其(五)對存在的影響房地產估價值的瑕疵事項，估價委托人在委托時未作特殊說明，而估價師根據專業經驗一般不能獲悉及無法收集資料的情況下，估價機構及估價未定事項假設是指對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事本次估價的估價對象不存在未定事項，故本估價報告無未定事項假設。背離事實假設是指因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀本次估價的估價對象不存在背離事項，故本估價報告無背離事項假設。不相一致假設是指在估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規劃用途等用途之間不一致，或房屋權屬證明、土地權屬證明等權屬證明上的權利人之間上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Te]:86-21-22312000Fax:86-21-6不一致，估價對象的名稱不一致等情況下，對估價所依據的用途或權利人、名稱等的幢，總建筑面積為50243平方米。2.應委托人要求，本報告的價值時點為2024年05月06日，估價人員現場勘查之日為2025年05月13日，與價值時點不一致。本報告假設估價對象于價值時點的狀況與現3.根據上海市土地征收過程中苗木處置的一般原則，綠化苗木一般做搬遷處理。根據委托人提供的《房地產估價委托書》,本次估價，綠依據不足假設是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資(一)估價報告和估價結果僅為估價委托人按本報告所列明之目的及估價行業管(二)當房地產市場較為穩定時，本報告從提出之日起應用有效期原則上可長達壹年，即自估價報告出具之日2025年05月29日起至2026年05月28日止。如在報告有果，估價委托人應及時聘請房地產估價機構對估價結果作相應調整或重新估(三)本估價報告的各組成部分共同構成一個完整、有機的整體，報告的使用人上海市楊浦區共青路310、210號房地產滬東洲房估報字(2025)第FA上海市楊浦區共青路310、210號房地產滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Tel:86-21-22312000Fax:86-告的行為造成的后果承擔相應的法律責任。(四)本報告須蓋章、簽字后方能生效，復印件無效，本報告解釋權為本估價機滬東洲房估報字(2025)第滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiCTel:86-21-22312000Fax法定代表人：湯浩楨住所：上海市楊浦區寧國路121號法定代表人：周佩祥統一社會信用代碼：913101207679443651證照編號：26000000201807250686辦公地址：上海市長寧區延安西路726號6樓A座資質等級：一級資質證書編號：滬建房估證字【2023】15號資質有效期限：2023年09月22日至2026年09月21日為委托人擬收儲上海市楊浦區共青路310、210號房地產而提供市場價值的參考依(一)估價對象范圍本次估價對象位于上海市楊浦區共青路310、210號房地產，根據估價委托人提供的相關資料及經委托方確認，本次估價對象權利人為上海友誼集團股份有限公司，收儲土地面積54,518.00平方米(折合81.78畝),收儲建筑面積52,054.02平方米，其中上海市楊浦區共青路310、210號房地產上海市楊浦區共青路310、210號房地產滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-上海友誼集團股份有限公司共青路310、210號土地面積(平方米)54,518.00平方米(折合81.78畝)建筑面積(平方米)未見證估價對象土地用途為倉儲，土地使用權取得方式為出讓(或轉讓),土地使用期限至2046年04月16日。本次評估范圍包括估價對象土地使用權、房屋所有權、房屋室內裝飾裝修、附屬設施、綠化苗木、可恢復使用機器設備、物資等搬遷和安裝費用、(二)估價對象基本狀況估價對象位于上海市楊浦區共青路310、210號房地產，權利人為上海友誼集團股份有限公司，土地用途為倉儲，土地使用權取得方式為出讓(或轉讓),土地使用期限至2046年04月16日，收儲土地面積54,518.00平方米(折合81.78畝),收儲建筑面積52,054.02平方米，其中有證建筑面積50,243.00平方米，未見證建平方米。四至狀況：東近黃浦江、南近12號線復興島站、西至共青路、北近復興島公(三)估價對象權益狀況根據委托人提供的《上海市房地產權證》【滬房地楊字(2001)第088074號】記上海友誼集團股份有限公司共青路310、210號權屬性質國有用途地號使用期限自1996年04月15日至2046年04月16日止使用面積總面積54,518.00平方米獨用面積54,518.00平方米房屋所有權性質建筑面積51,612.00平方米上海市楊浦區共青路310、210號房地產上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號ShanghaiOrientR.eaAdd:6A,No.726YananRd(w),Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113幢號(平方米)1混合11213混合164混合165混合146混合127混合12819混合11混合11混合11混合12混合11混合11混合11磚木11磚木11磚木11磚木1111磚木21磚木11磚木11磚木111磚木11磚木11111滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),Tel:86--21-22312000Fax:86-21-62115113幢號(平方米)混合11磚木11混合11混合11混合11混合13混合151磚木11磚木11根據上述產證記載，估價對象有證房屋共41幢，又根據估價人員現場勘查，證載的房屋中第8、29幢已滅失，計入本次評估的有證房屋共39幢，合計建筑面積為50,243此外，根據估價人員現場勘查，估價對象另有18處未見證房屋，合計建筑面積1,811.02平方米，房屋具體信息如下：幢號建筑面積(平方米)未見證11未見證21未見證311未見證51未見證61未見證7簡易1未見證81未見證91未見證10簡易1未見證111未見證1211上海市楊浦區共青路310、210號房地產滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-幢號建筑面積(平方米)未見證1311未見證151未見證161未見證17簡易1未見證181綜上所述，本次評估范圍內，有證房屋建筑面積50,243.00平方米，未見證房屋建筑面積1,811.02平方米，總建筑面積52,054.02平方米。2、估價對象他項權利狀況鑒于本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提供價值參考，故本次估價不再對估價對象的他項權利及其他權利限制狀況進行調查，估價結果也未考慮估價對象可能存在的法定優先受償權利、租約限制等對估價對象價值的影響。3、目前使用出租狀況鑒于本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提供價值參考，故本次估價不再對估價對象的出租或者占用情況、其他特殊情況狀況進行調查，估價結果也未考慮估價對象可能存在的出租或者占用情況、其他特殊情況對估價對象價值的影響，請本報告的使用者予以特別關注。(四)估價對象實物狀況1、土地狀況(1)四至狀況：東近黃浦江、南近12號線復興島站、西至共青路、北近復興島公園(2)房地座落：楊浦區共青路310、210號(3)使用權來源：出讓(或轉讓)(4)用途：倉儲(5)容積率：0.95(6)形狀、地勢：基本規則，地勢平坦(7)地質條件：較好(8)基礎設施完備程度：紅線外七通(通路、供電、通訊、通上水、通下水、通上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號柬洲集團Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaORIENTGROUPTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113污水、通燃氣)(9)土地等級：上海市基準地價工業用地5級地段(《上海市城鄉建設用地基準地價成果(2020年)》)2、建筑物狀況估價對象有證房屋39幢，建筑面積50,243.00平方米；未見1,811.02平方米，總建筑面積52,054.02平方米。整體維護及保養狀況如下：幢號結構1幢混合11檐高約3.2米，外觀為現澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內6幢混合127幢混合12檐高為5.8米，外觀為現澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內混合1檐高約26米，外觀為現澆屋面，磚墻，鐵門鋁合金窗。3幢混合1檐高約26米，外觀為現澆屋面，磚墻，鐵門鋁合金窗。5幢混合1檐高為14米，外觀為現澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內2幢19幢混合11檐高約5米，外觀為現澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內10幢混合11檐高約5米，外觀為現澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內11幢混合11檐高為5米，外觀為現澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內13幢混合11檐高為5米，外觀為現澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內14幢混合11檐高為5米，外觀為現澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內15幢混合11檐高為5米，外觀為現澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內未見證1混合11檐高為3米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，木門鐵窗。室未見證2混合1112幢混合12檐高為7米，外觀為現澆屋面，磚墻，防盜門塑鋼室內墻面粉刷乳膠漆，地面采用復合地板，安裝成品防未見證3混合11上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號ShanghaiOrientRealEstateAppraisalCoAdd:6A,No.726YananRd(w),STel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113幢號結構混合11檐高為3.2米，外觀為現澆屋面，磚墻。室內地面采用地磚、,墻面采用面磚。混合11檐高為3.2米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻。室內安裝防盜混合1室內墻面粉刷乳膠漆。地面為部分油漆地坪、部分水磨棉板吊頂，安裝防盜門。1檐高為4.1米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內磚木11檐高為4.1米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內磚木11檐高為4.1米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內19幢磚木11檐高為4.1米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內16幢磚木11檐高為4.1米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內吊頂，安裝成品防盜門、鋁合金門窗、塑鋼門窗、不銹1檐高為3.3米，外觀為瓦屋面，磚墻，木門鐵窗。室內墻18幢磚木11檐高為4.1米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內磚木11檐高為4.1米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內磚木11檐高為4.1米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內1檐高為4.1米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內17幢磚木11檐高為4.1米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內1檐高為5.2米，外觀為彩鋼板屋面。1檐高為5.2米，外觀為彩鋼板屋面。磚木11檐高為4.1米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內混合11檐高為5.2米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，木門鐵窗。室1檐高為4.8米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內1檐高為4.8米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內1滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113幢號結構混合11未見證8混合11混合11混合11未見證9混合11磚木11混合21檐高為4.3米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內未見證101未見證11混合11混合13檐高為8.7米，外觀為現澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內磚木11未見證12混合11磚木11未見證13混合11混合11未見證15混合11未見證16混合11未見證171未見證18混合11估價對象范圍內涉及的構筑物、附屬物共計上海市楊浦區共青路310、210號房地產滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產土地估價有限公司(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大Tel:86-21-22312000Fax:86-序號1不銹鋼崗亭2平方米1座2自行車棚3415鑄鐵大門6電線桿9根7圍墻89鐵門上下水管道費(含窨井)1項電線桿根門柱3對電線電纜費1項電子道閘3座陶瓷水斗2只消防設施費1項估價對象范圍內涉及的綠化苗木共計17項，具序號16株2株3株4株5水杉7株6水杉株7水杉株8水杉株97株桂花株上海東洲房地產土地估價有限公司上海東洲房地產土地估價有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChina滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Tel:86-21-22312000Fax:86--序號單位桑樹9株棕櫚6株芭蕉1株竹園28株龍柏株3株5、機器設備狀況估價對象范圍內涉及的可恢復使用的機器設備共計2項，具體詳見下序號設備名稱1空調1臺2投影儀/1臺估價對象范圍內涉及的無法恢復使用的機器設備共計7項，具體詳見下序號設備名稱1電梯2噸6臺2冷水箱11項3熱泵式熱水系統/1項4/1項5區域報警系統11項611項7/1項(五)區位狀況1、位置狀況估價對象坐落于上海市楊浦區共青路310、210號，東近黃浦江、南近12號線復興2、交通狀況(1)道路狀況估價對象鄰近道路有共青路，距中環線軍工路段垂直距離約600米。(2)出入可利用交通工具上海市楊浦區共青路310、210號房地產滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86--21-22312000Fax:86-距估價對象約200米有公交車站，停靠577路公交線路；估價對象距軌道交通12號線復興島站約400米。公共交通便捷度較好，出行便捷度較高。(3)交通管制情況周邊無單行道等交通管制。(4)停車方便程度估價對象內部有地面停車位，停車便利度較好。3、環境狀況(1)自然環境上海位于北緯31度14分，東經121度29分。上海地處長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入海口，地處南北海岸線的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優越，是一個良好的江海港口。上海地區河湖眾多，水網密布，水資源豐富，是著名的江南水鄉，境內水域面積697平方公里，相當于全市總面積的11%。上海河網大多屬黃浦江水系，主要有黃浦江及其支流蘇州河、川揚河、淀浦河等。黃浦江源自安吉，全長113公里，流經市區，江道寬度300~770米，平均360米，終年不凍，是上海的水上交通要道。蘇州河上海境內段長54公里，河道平均寬度45米。上海境內除西南部有少數丘陵山脈外，全為坦蕩低平的平原，是長江三角洲沖積平原的一部分，平均海拔高度為4米左右。陸地地勢總趨勢由東向西低微傾斜。上海屬北亞熱帶季風性氣候，雨熱同期，日照充分，雨量充沛。上海氣候溫和濕潤，極端最高氣溫40.2攝氏度，極端最低氣溫-12.1攝氏度。春秋較短，冬夏較長。(2)人文環境楊浦坐擁上海四大城市副中心之一，十大商業中心之一的江灣五角場；上海第三代國際社區新江灣城；產值豐厚的環同濟知識經濟圈；世界500強匯集的大連路總部研發集聚區以及東外灘。楊浦科教資源豐富，區域內坐落著14所各類高等學校，其數量超過了上海市高校總數的三分之一，被譽為“上海學府中央區”。包括復旦大學、同濟大學、上海財經大學、上海理工大學、中國人民解放軍海軍軍醫大學等校。楊浦區地處上海東北角，與虹口區相鄰。原先為老工業基地，近年來通過大力改造出現興旺局勢。目前楊浦區相繼形成了大學城、五角場全面改造后的新商圈、新江灣城高尚居住區、黃興公園高尚居住區四個功能區塊。楊浦區目前的商業配套主要集中在以萬達商業廣場、百聯又一城為代表的五角場新商圈，形成了一個集休閑、娛樂、餐飲服務、文化商務等多種活動為一體的綜合商業活動圈。(3)景觀上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113估價對象周邊主要為工業區和倉儲物流園區。毗鄰復興島公園，自然景觀較好。周邊的環境質量較好，無可見污染物，也無噪音等影響。水質與上海其它地段相同。(1)基礎設施估價對象所屬區域市政設施一般，宗地紅線內外達到“七通(通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃氣)一平(場地平整)”,能滿足正常經營的需要。(2)公共服務設施估價對象位于楊浦區復興島上，周邊超市、銀行、學校、醫院、郵局等配套設施5、教育聚集度估價對象位于上海市楊浦區共青路310、210號，西側相隔復興島運河有上海理工2022年，楊浦區配合市發展改革委、市規劃資源局等市級部門，研究復興島近期和中長期規劃功能及開發機制，為后續區域整體轉型發展和戰略功能實現打下基礎。當時得出的結論是，將構建以復興島為核心，南北兩翼向中部逐步推進的“一島兩翼”白島”向“頂流島”轉變。2024年12月13日，“上海量子城市時空創新基地”在復興島開啟，上海量子城市時空創新重點實驗室揭幕。同時，“復興智塔”孵化巢臺、上海數字智能孵化基地、上海設計藝術創作基地等一批市級重點項目都在復興島落地。市政府明確提出，要以復興島的未來規劃將依托“數字島、設計島、人民島”的功能定位，更有效的利根據委托人要求，確定價值時點為2024年05月6日。上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第上海市楊浦區共青路310、210號房地產收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113(一)價值類型：市場價值。(二)價值內涵：無權利負擔下的市場價值為位于上海市楊浦區共青路310、210號房地產，收儲土地面積54,518.00平方米(折合81.78畝),土地用途為倉儲，收儲建筑面積52,054.02平方米，其中有證建筑面積50,243.00平方米，未見證建筑面積1,811.02平方米，房屋類型為倉庫堆棧，宗地紅線外開發程度為七通(通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃氣),于價值時點(2024年05月6日)及在滿土地為市場價值；房屋、裝修裝飾和附屬設施為重置價結合成新；綠化苗木為買斷價；可恢復使用機器設備搬遷和安裝費用為搬遷費；物資搬遷為運費；無法恢復使用機器設備為重置價結合成新；停產停業損失參照《上海市國有土地上房屋征收與補本次估價遵守獨立、客觀、公正原則，合法原則、價值時點原則、替代原則、最(一)獨立、客觀、公正原則獨立，是注冊房地產估價師和房地產估價機構與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，在估價中不受包括估價委托人在內的任何單位和個人的影響，憑自己的專業知識、經驗和職業道德進行估價。客觀，是注冊房地產估價師和房地產估價機構在估價中不帶著自己的情感、好惡公正，是注冊房地產估價師和房地產估價機構在估價中不偏袒估價利害關系人中(二)合法原則合法原則是依據有關法律、行政法規、最高人民法院和最高人民檢察院發布的有關司法解釋，及估價對象所在地的有關地方性法規，國務院所屬部門頒布的有關部門規章和政策，以及估價對象的不動產登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權屬證書、有關批文和合同等(如規劃意見書、國有建設用地使用權出讓招標文件、國有建設用地使用權出讓合同、房地產轉讓合同、房地產租賃合同等)確定估價對象的產權合法、上海市楊浦區共青路310、210號房地產滬東洲房估報字上海市楊浦區共青路310、210號房地產滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:(三)價值時點原則房地產價格隨著社會經濟的發展變化也會有不斷的漲落和變化，因此在不同的時點上，同一宗房地產往往有不同的價格水平。遵循價值時點原則，評估價值應為在根(四)替代原則根據經濟學原理，在同一個市場上相同的房地產有相同的價格，但在同一個房地產市場上，相似的房地產會有相近的價格。因為在現實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與市場上相似的房地產進行比較，從而任何理性的買者都不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過高的價格，任何理性的賣(五)最高最佳利用原則最高最佳利用必須同時滿足四個條件：一是法律上允許；二是技術上可能；三是財務上可行；四是價值最大化。最高最佳利用是在法律、法規、政策以及建設用地使用權出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則是遵循了合法(一)法律法規1、《中華人民共和國城市房地產管理法》(1995年1月1日起施行，2019年8月26日修改);2、《中華人民共和國土地管理法》及實施細則(1999年1月1日起施行，2019年8月26日修改);3、《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日起施行);4、《中華人民共和國資產評估法》(2016年12月1日起施行);5、《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》(上海市人民政府令第71號);(二)技術規程滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-21-621(三)行為依據(四)估價委托人提供的有關資料1、《上海市房地產權證》【滬房地楊字(2001)第088074號】復印件；(五)估價機構和估價師所收集掌握的有關資料2、其他相應的估價資料。(一)估價思路與方法根據估價目的及估價對象的狀況，不同的估價對象應分別采取不同的估價方法。根據《房地產估價規范》BG/T50291-2015,現行的估價方法有比較法、收益法、成估價對象法定用途為倉庫堆棧，并且本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提供價值參考，根據估價對象的用途及本次估價目的，估價師對其可采用的估價方法進行如下分析：1、估價對象建(構)筑物的建安成本及其它費用可以準確計量，其土地使用權價3、估價對象作為現房，在現有規劃條件下，不適用直接采用假設開發法。經綜合分析，本次估價對象采用成本法進行評估，其中估價對象土地使用權采用成本逼近法和收益還原法進行估算。(二)估價技術路線滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大Tel:86-21-22312000Fax:86-21-621房地產估價(成本法):估價對象房地產價值=土地使用權價值+房屋建(構)筑物價值。(1)土地使用權估價：再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。(1)收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及土地增值等資料；利息、利潤；(3)確定土地增值；(4)對地價進行必要的修正，測算待估宗地價格。Ed:土地開發費PE:土地成本價格B、收益還原法：收益還原法是將待估宗地未來正常年純收益(地租),以一定的收益還原法的操作程序是：(1)收集相關資料；(2)測算年總收益；(3)確定年總費用；(4)計算年純收益；(5)確定還土地還原率；(6)選用適當的計算公式；上海市楊浦區共青路310、210號房地產上海市楊浦區共青路310、210號房地產(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6A滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-2(7)測算收益價格。a:土地純收益(或地租),每年不變；n:未來土地收益年期。綜合分析成本逼近法和收益還原法的估價結果，并采用合適的方法對估價結果進土地使用權價值=土地使用權取得費+管理費用+利息+利潤+銷售費用+銷售稅費(2)建(構)筑物價值=重置價-建(構)筑物折舊重置價=建筑物開發成本+管理費+利息+利潤+銷售費用+銷售稅費(3)綠化苗木補償價值參照《上海市征收集體土地補償標準(2024)》、《上海市園林工程預算定額》(4)機器設備及物資搬遷估價：機器設備可以分為二大類：一類為可恢復使用機器設備(包括存貨物資),該類設備是指經清理拆卸、包裝運輸、安裝調試后可恢復并繼續使用的機器設備；另一類為無法恢復使用機器設備，該類設備是指無法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復使用，或者搬遷和安裝費用大于機器設備殘余價值的機器設備。1)可恢復使用機器設備：費率概算法可恢復使用機器設備的搬遷費用以設備的重置現價為計費基數，設備在價值時點正常使用狀態下，經拆卸、搬運至新廠址后，重新安裝，恢復到可以正常使用狀態所設備搬遷與安裝費用=設備重置現價×(拆遷費率+運輸費率+基礎及材料費率+安裝調試費率)存貨物資搬遷費=存貨物資價值×運雜費率2)無法恢復使用機器設備的評估值：重置成本法滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-無法恢復使用機器設備的評估值=(設備重置現價+運雜費+基礎費+安裝調試費)(5)停產停業損失：參照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》(上海市人民政府令第71號)我司注冊房地產估價師遵循獨立、客觀、公正的估價原則，依據國家法律法規和技術規范，按照必要的估價程序，綜合確定上海市楊浦區共青路310、210號房地產于價值時點擬收儲的市場價值如下：序號評估范圍評估總價(元)1252054.02平方米3199項4附屬設施17項517項6可恢復使用機器設備搬遷和安裝費用750車87項91項特別提示：估價結果受報告中已說明的假設和限制條件的制約。姓名注冊號簽名簽名日期昕2025年05月29日滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產土地估價有限公司ShanghaiOrientRealEstateAppTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113詹海兵參2025年05月29日本公司注冊房地產估價師詹海兵已于2025年05月13日對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并進行了記錄。2025年04月28日~2025年05月29日(以下頁內空白)滬東洲房估報字(2025)第FA0803G22號上海東洲房地產土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-1、估價結果明細表2、《房地產估價委托書》復印件3、估價對象地理位置示意圖4、估價對象現場照片5、《上海市房地產權證》【滬房地楊字(2001)第088074號】復印件6、專業幫助情況和相關專業意見7、房地產估價機構營業執照復印件8、房地產估價機構備案證書復印件序號幢號建筑面積(平方米)未見證部分建筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)(元)11幢2345678910幢11幢13幢14幢15幢未見證1-未見證212幢未見證3未見證5-6637幢32幢19幢16幢18幢序號幢號建筑面積(平方米)未見證部分建筑面積(平方米)總建筑面積(平方米)(元)31幢17幢:-----30幢-未見證733幢-未見證8-35幢38幢未見證9-39幢-未見證10-未見證11-36幢34幢-未見證12-未見證13-未見證14-未見證15-未見證16-未見證17-未見證18-序號幢號名稱(元)11幢21幢31幢4個41幢乳膠漆51幢外墻涂料61幢陶瓷水斗2座789鋁合金門窗成品防盜門扇乳膠漆外墻涂料外墻馬賽克乳膠漆鋁合金門窗乳膠漆外墻涂料鋁合金門窗乳膠漆外墻涂料乳膠漆外墻涂料乳膠漆外墻涂料消防箱5套乳膠漆消防箱4套10幢乳膠漆10幢消防箱4套11幢乳膠漆序號幢號名稱(元)11幢消防箱4套11幢11幢11幢成品防盜門5扇11幢塑鋼門窗613幢乳膠漆13幢消防箱4套14幢乳膠漆14幢消防箱4套15幢乳膠漆15幢消防箱4套12幢復合地板12幢塑鋼門窗12幢成品防盜門4扇12幢乳膠漆12幢外墻涂料未見證3卷簾門4未見證3塑鋼門窗2未見證3乳膠漆小便池6米未見證5不銹鋼防盜門2未見證5室外水斗2只37幢油漆地坪37幢水磨石地坪37幢復合地板37幢37幢鋁合金門窗37幢37幢成品防盜門扇37幢序號幢號名稱(元)37幢只37幢夾板隔斷37幢陶瓷臺盆8只37幢乳膠漆37幢外墻涂料32幢乳膠漆32幢外墻涂料32幢卷簾門32幢木夾板吊頂32幢鐵門乳膠漆外墻涂料卷簾門7鐵門乳膠漆外墻涂料鐵門19幢乳膠漆19幢外墻涂料19幢卷簾門719幢鐵門16幢成品防盜門2樘16幢乳膠漆16幢16幢地磚踢腳線米16幢pvc扣板吊頂16幢鋁合金門窗216幢塑鋼門窗216幢不銹鋼防盜柵616幢鐵皮包門216幢外墻涂料16幢米序號幢號名稱(元)成品防盜門3樘不銹鋼防盜柵3鋁合金門窗3復合地板乳膠漆外墻涂料鐵門518幢乳膠漆18幢外墻涂料18幢卷簾門718幢鐵門18幢水磨石地坪乳膠漆外墻涂料卷簾門7鐵門水磨石地坪乳膠漆外墻涂料卷簾門鐵門31幢乳膠漆31幢外墻涂料31幢卷簾門31幢鐵門717幢乳膠漆17幢外墻涂料17幢鐵門17幢水磨石地坪乳膠漆外墻涂料序號幢號名稱(元)卷簾門鐵門卷簾門乳膠漆外墻涂料鐵門30幢乳膠漆30幢外墻涂料30幢鐵門33幢油漆地坪33幢乳膠漆33幢鋁合金門窗33幢彈簧玻璃門233幢外墻涂料未見證8木地板未見證8乳膠漆未見證8石膏板吊頂未見證8外墻涂料未見證8杉木護墻板未見證