信息房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司資質(zhì)等級一級項(xiàng)目名稱場價值評估報告分戶報告□是■否出具報告日期2025年05月29日參與該項(xiàng)目的房地產(chǎn)估價師姓名及其作用簽字估價師(一簽字估價師(二)凌昕上海市楊浦區(qū)土地儲備中心信息(以不或相關(guān)部門認(rèn)定結(jié)果為準(zhǔn))土地面積建筑面積18662.79平方米估價目的結(jié)果價值時點(diǎn)2024年05月06日370246896(元)19839(元/平方米)(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-2收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號注冊房地產(chǎn)估價師：凌昕注冊號：3120160032詹海兵注冊號：3120060126估價報告出具日期：2025年05月29日滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113受貴方的委托，我司注冊房地產(chǎn)估價師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價原則，依據(jù)國家法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，按照必要的估價程序，綜合評定貴方委托的房地產(chǎn)價值，經(jīng)委托方確認(rèn)，本次估價對象權(quán)利人為上海友誼集團(tuán)股份有限公司，收儲土地面積39,954.00平方米(折合59.93畝),收儲總建筑面積18,662.79平方米，其中有證建筑面積15.562.00平方米，未見證建筑面積3,100.79平方米。房地產(chǎn)信息如下上海友誼集團(tuán)股份有限公司共青路295號土地面積(平方米)39,954.00平方米(折合59.93畝)建筑面積(平方米)未見證估價對象土地用途為倉儲，土地使用權(quán)取得方式為出讓(或轉(zhuǎn)讓),土地使用期限至2046年04月14日。本次評估范圍包括估價對象土地使用權(quán)(含岸線及港口使用)、房屋所有權(quán)、房屋室內(nèi)裝飾裝修、附屬設(shè)施、綠化苗木、可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備、物資價值時點(diǎn)：2024年05月06日估價方法：成本法(其中土地使用權(quán)采用成本逼近法及收益還原法)估價結(jié)果：我司注冊房地產(chǎn)估價師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價原則，依據(jù)國家法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，按照必要的估價程序，綜合確定估價對象于價值時點(diǎn)的市場價滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:序號評估范圍評估總價(元)139,954.00平方米2房屋18,662.79平方米3室內(nèi)裝飾裝修100項(xiàng)4附屬設(shè)施17項(xiàng)5綠化苗木71株6可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用1項(xiàng)725車8無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備4項(xiàng)9停產(chǎn)停業(yè)損失1項(xiàng)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FAG22號(200050)上海市延安西路726號華敏翰尊國際大Add上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FAG22號估價師聲明 5估價師假設(shè)和限制條件 6估價結(jié)果報告 9一、估價委托人 二、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu) 9三、估價目的 9五、價值時點(diǎn) 六、價值類型 七、估價原則 20 21十、估價結(jié)果 十一、注冊房地產(chǎn)估價師 24十二、實(shí)地查勘期 十三、估價作業(yè)期 1、估價結(jié)果明細(xì)表2、《房地產(chǎn)估價委托書》復(fù)印件3、估價對象地理位置示意圖4、估價對象現(xiàn)場照片5、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地楊字(2001)第088076號】復(fù)印件6、《港口經(jīng)營業(yè)務(wù)備案表》【備案編號：滬港備23057號】復(fù)印件7、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見8、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案證書復(fù)印件10、注冊房地產(chǎn)估價師估價資格證書復(fù)印件上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中對事實(shí)的說明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。四、我們是按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定進(jìn)行估價工作，撰寫本估價報告。上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113(一)本次估價采用了市場價值標(biāo)準(zhǔn)。(二)本公司注冊房地產(chǎn)估價師對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備等安全與室內(nèi)外污染實(shí)地查勘并記錄，僅限于其外觀、使用狀況及周邊區(qū)位狀況，憑觀察和感受沒有發(fā)現(xiàn)不安全情況，沒有發(fā)現(xiàn)存在環(huán)境污染問題。因此，報告估價的(三)估價委托人提供了估價對象的權(quán)屬證明，本估價機(jī)構(gòu)對權(quán)屬證明上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，在無理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。(四)本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其(五)對存在的影響房地產(chǎn)估價值的瑕疵事項(xiàng)，估價委托人在委托時未作特殊說明，而估價師根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉及無法收集資料的情況下，估價機(jī)構(gòu)及估價未定事項(xiàng)假設(shè)是指對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事本次估價的估價對象不存在未定事項(xiàng)，故本估價報告無未定事項(xiàng)假背離事實(shí)假設(shè)是指因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀本次估價的估價對象不存在背離事項(xiàng)，故本估價報告無背離事項(xiàng)假設(shè)。不相一致假設(shè)是指在估價對象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間東洲集團(tuán)上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司不一致，估價對象的名稱不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱等的合理假定。員現(xiàn)場勘查，證載房屋中的6、7、14、22幢房屋已經(jīng)滅失，納入本次評估范圍的有證房屋共21幢，總建筑面積為15562平方米。2.應(yīng)委托人要求，本報告的價值時點(diǎn)為2024年05月06日，估價人員現(xiàn)場勘查之日為2025年05月13日，與價值時點(diǎn)不一致。本報告假設(shè)估價對象于價值時點(diǎn)的狀況與現(xiàn)場勘查之日的狀況保持一致。3.根據(jù)上海市土地征收過程中苗木處置的一般原則，綠化苗木一般做搬遷處理。根據(jù)委托人提供的《房地產(chǎn)估價委托書》,本次估價，綠化苗木按照買斷方式處理。依據(jù)不足假設(shè)是指在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料的說明以及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。值的影響，請本報告的使用者予以特別關(guān)注。(一)估價報告和估價結(jié)果僅為估價委托人按本報告所列明之目的及估價行業(yè)管(二)當(dāng)房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定時，本報告從提出之日起應(yīng)用有效期原則上可長達(dá)壹年，即自估價報告出具之日2025年05月29日起至2026年05月28日止。如在報告有果，估價委托人應(yīng)及時聘請房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。(三)本估價報告的各組成部分共同構(gòu)成一個完整、有機(jī)的整體，報告的使用人應(yīng)全面仔細(xì)地閱讀報告全文。我們不對任何片面、分割或斷章取義地理解、使用本報上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號告的行為造成的后果承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。(四)本報告須蓋章、簽字后方能生效，復(fù)印件無效，本報告解釋權(quán)為本估價機(jī)上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號ShanghaiOrientRealEstateA(200050)上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113委托方：上海市楊浦區(qū)土地儲備中心法定代表人：湯浩楨住所：上海市楊浦區(qū)寧國路121號名稱：上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司法定代表人：周佩祥證照編號：26000000201807250686辦公地址：上海市長寧區(qū)延安西路726號6樓A座資質(zhì)等級：一級資質(zhì)證書編號：滬建房估證字【2023】15號資質(zhì)有效期限：2023年09月22日至2026年09月21日為委托人擬收儲上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)而提供市場價值的參考依據(jù)。(一)估價對象范圍本次估價對象位于上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)，資料及經(jīng)委托方確認(rèn)，本次估價對象權(quán)利人為上海友誼集團(tuán)股份有限公司，收儲土地面積39,954.00平方米(折合59.93畝),收儲建筑面積18,662.79平方米，其中有證建筑面積15,562.00平方米，未見證建筑面積3,100.79平方米。房地產(chǎn)信息如下：上海友誼集團(tuán)股份有限公司共青路295號滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113土地面積(平方米)39,954.00平方米(折合59.93畝)建筑面積(平方米)未見證限至2046年04月14日。本次評估范圍包括估價對象土地使用權(quán)(含岸線及港口使用)、房屋所有權(quán)、房屋室內(nèi)裝飾裝修、附屬設(shè)施、綠化苗木、可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備、物資(二)估價對象基本狀況公司，土地用途為倉儲，土地使用權(quán)取得方式為出讓(或轉(zhuǎn)讓),土地使用期限至2046年04月14日，收儲土地面積39,954.00平方米(折合59.93畝),收儲建筑面積18,662.79平方米，其中有證建筑面積15,562.00平方米，未見證建筑面積3,10狀況：東至共青路、南至共青路255號、西至復(fù)興島運(yùn)河、北至共青路357弄。(三)估價對象權(quán)益狀況1、產(chǎn)權(quán)登記狀況根據(jù)委托人提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地楊字(2001)第088076號】記上海友誼集團(tuán)股份有限公司共青路295號權(quán)屬性質(zhì)國有地號使用期限自1996年04月15日至2046年04月14日止使用面積總面積39,954.00平方米獨(dú)用面積39,954.00平方米所有權(quán)性質(zhì)建筑面積16,712.00平方米幢號建筑面積(平方米)房屋類型建筑結(jié)構(gòu)1161滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-621151137混合18混合12磚木1111磚木11磚木11磚木11混合111磚木11磚木11混合11混合11磚木11混合11混合11混合11混合12磚木21混合11混合11混合11根據(jù)上述產(chǎn)證記載，估價對象有證房屋共25幢。又根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，證載的房屋中第6、7、14、22幢已滅失，計入本次評估的有證房屋共21幢，合計建筑面積此外，根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象另有16處未見證房屋，合計建筑面積3,100.79平方米，房屋具體信息如下：幢號建筑面積(平方米)未見證13未見證21上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號ShanghaiOrientRealEstateA(200050)上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113未見證311未見證5鋼結(jié)構(gòu)1未見證61未見證713未見證81未見證91未見證101未見證1111未見證121未見證131簡易1綜上所述，本次評估范圍內(nèi)，有證房屋建筑面積15,562、估價對象他項(xiàng)權(quán)利狀況鑒于本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提供價值參考，故本次估價不再對估價對象的他項(xiàng)權(quán)利及其他權(quán)利限制狀況進(jìn)行調(diào)查，估價結(jié)果也未考慮估價對象可能3、目前使用出租狀況鑒于本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提供價值參考，故本次估價不再對估價對象的出租或者占用情況、其他特殊情況狀況進(jìn)行調(diào)查，估價結(jié)果也未考慮估價對象可能存在的出租或者占用情況、其他特殊情況對估價對象價值的影響，請本報告(四)估價對象實(shí)物狀況1、土地狀況(1)四至狀況：東至共青路、南至共青路255號、西至復(fù)興島運(yùn)河、北至共青路357弄上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司上海東洲房地產(chǎn)土地估價有限公司Add:6A,No.726YananRd(w),Shangh上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號Tel:86-21-22312000Fax:86-(2)房地座落：楊浦區(qū)共青路295號(3)使用權(quán)來源：出讓(或轉(zhuǎn)讓)(4)用途：倉儲(5)容積率：0.42(7)地質(zhì)條件：較好(9)土地等級：上海市基準(zhǔn)地價工業(yè)用地5級地段(《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價成果(2020年)》)幢號結(jié)構(gòu)11檐高約4米，外觀為瓦屋面，磚墻，無門鐵窗。室內(nèi)為8混合121層檐高為3米(1層屋頂上另有炮樓1座),外觀為現(xiàn)澆采用墻磚、護(hù)墻板。磚木111檐高約6.3米，外觀為彩鋼板屋面，無墻體，無門無磚木11檐高約5.6米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，卷簾門鐵磚木11檐高為5.2米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，卷簾門鐵磚木11檐高為5.2米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，卷簾門鐵混合111檐高約6.3米，外觀為彩鋼板屋面，無墻體，無門無磚木11混合11混合11檐高為5.5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號Tel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113幢號結(jié)構(gòu)磚木11混合11檐高為3.7米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)混合11檐高為5.5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)混合11內(nèi)地面采用木地板、大理石地坪、大理石踢腳線，墻面粉刷乳膠漆，石膏板吊頂，安裝防盜門、鋁合金門窗和不銹鋼防盜柵。混合12檐高為8.7米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)盜門和鋁合金門窗。1檐高為3.5米，外觀為瓦屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)地面采用地磚、地磚踢腳線，墻面采用乳膠漆、墻磚、護(hù)墻板，鋁扣板吊頂，安裝防盜門、工藝木門、鋁合金門窗和衛(wèi)生器具。混合11檐高為5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)混合11檐高為5.6米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內(nèi)混合11檐高為5.6米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，鐵門鐵窗。室內(nèi)未見證13檐高為8.8米，外觀為瓦屋面，磚墻，鋁合金門窗。室內(nèi)111鋼結(jié)構(gòu)1檐高為6米，外觀為彩鋼板屋面，彩鋼板墻體，卷簾門11檐高為2.8米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，木門鐵窗。室證載29號未見證部分3檐高為8.7米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)盜門和鋁合金門窗。11檐高為3.3米，外觀為彩鋼板屋面，磚墻，木門鐵窗。室上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號Tel:86-21-22312000Fax:86-幢號結(jié)構(gòu)安裝防盜門、鋁合金門窗和塑鋼門窗。未見證101內(nèi)為毛坯狀態(tài)。未見證111檐高為8.9米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)墻面粉刷乳膠漆。證載31號未見證部分1檐高為5米，外觀為現(xiàn)澆屋面，磚墻，木門鐵窗。室內(nèi)墻面粉刷乳膠漆，安裝鐵門和卷簾門。未見證121窗。室內(nèi)為毛坯狀態(tài)。未見證131內(nèi)為毛坯狀態(tài)。簡易1內(nèi)為毛坯狀態(tài)。上海市交通委員會準(zhǔn)予上海友誼集團(tuán)物流有限公司在共青路295號、435號經(jīng)營地域范米，前沿水深為-6米，核定靠泊等級為120,主要用途為通用散貨泊位。4、構(gòu)筑物、附屬物狀況估價對象范圍內(nèi)涉及的構(gòu)筑物、附屬物共計17項(xiàng)，序號1不銹鋼防汛門2防汛墻34鐵門h=2.5米5加高卸貨平臺h=1.5米6彩鋼板亭h=2.2米2座78自行車棚9圍墻鐵門上下水管道費(fèi)(含窨井)1項(xiàng)電線桿根滬東洲房估報字(2025)第滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113序號門柱1對電線電纜費(fèi)1項(xiàng)電子道閘1座消防設(shè)施費(fèi)1項(xiàng)估價對象范圍內(nèi)涉及的綠化苗木共計71株，具序號規(guī)格數(shù)量單位1水杉7株2水杉中=25-30cm株3水杉株4香樟9株5香樟中=55cm1株6構(gòu)樹7株小計株估價對象范圍內(nèi)涉及的可恢復(fù)使用的機(jī)器設(shè)備共計1項(xiàng)，具體詳見下序號設(shè)備名稱1空調(diào)臺估價對象范圍內(nèi)涉及的無法恢復(fù)使用的機(jī)器設(shè)備共計4項(xiàng)，具體詳見下序號1固定式起重機(jī)2臺21臺3行車1噸1臺4行車2臺(五)區(qū)位狀況估價對象坐落于上海市楊浦區(qū)共青路295號，東至共青路、南至共青路255號、西至復(fù)興島運(yùn)河、北至共青路357弄，位于中外環(huán)上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62、交通狀況(1)道路狀況估價對象鄰近道路有共青路，距中環(huán)線軍工路段垂直距離約400米。(2)出入可利用交通工具距估價對象約200米有公交車站，停靠577路公交線路；估價對象距軌道交通12號線復(fù)興島站約400米。公共交通便捷度較好，出行便捷度較高。(3)交通管制情況周邊無單行道等交通管制。(4)停車方便程度估價對象內(nèi)部有地面停車位，停車便利度較好。3、環(huán)境狀況(1)自然環(huán)境上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。上海地處長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入海口，地處南北海岸線的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個良好的江海港口。上海地區(qū)河湖眾多，水網(wǎng)密布，水資源豐富，是著名的江南水鄉(xiāng)，境內(nèi)水域面積697平方公里，相當(dāng)于全市總面積的11%。上海河網(wǎng)大多屬黃浦江水系，主要有黃浦江及其支流蘇州河、川揚(yáng)河、淀浦河等。黃浦江源自安吉，全長113公里，流經(jīng)市區(qū)，江道寬度300~770米，平均360米，終年不凍，是上海的水上交通要道。蘇州河上海境內(nèi)段長54公里，河道平均寬度45米。上海境內(nèi)除西南部有少數(shù)丘陵山脈外，全為坦蕩低平的平原，是長江三角洲沖積平原的一部分，平均海拔高度為4米左右。陸地地勢總趨勢由東向西低微傾斜。上海屬北亞熱帶季風(fēng)性氣候，雨熱同期，日照充分，雨量充沛。上海氣候溫和濕潤，極端最高氣溫40.2攝氏度，極端最低氣溫-12.1攝氏度。春秋較短，冬夏較長。(2)人文環(huán)境楊浦坐擁上海四大城市副中心之一，十大商業(yè)中心之一的江灣五角場；上海第三代國際社區(qū)新江灣城；產(chǎn)值豐厚的環(huán)同濟(jì)知識經(jīng)濟(jì)圈；世界500強(qiáng)匯集的大連路總部研發(fā)集聚區(qū)以及東外灘。楊浦科教資源豐富，區(qū)域內(nèi)坐落著14所各類高等學(xué)校，其數(shù)量超過了上海市高校總數(shù)的三分之一，被譽(yù)為“上海學(xué)府中央?yún)^(qū)”。包括復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、上海理工大學(xué)、中國人民解放軍海軍軍醫(yī)大學(xué)等校。楊浦區(qū)地處上海東北角，與虹口區(qū)相鄰。原先為老工業(yè)基地，近年來通過大力改造出現(xiàn)興旺局勢。目前楊浦區(qū)相繼形成了大學(xué)城、五角場全面改造后的新商圈、新江上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號ShanghaiOrientReal(200050)上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiChinaTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113灣城高尚居住區(qū)、黃興公園高尚居住區(qū)四個功能區(qū)塊。楊浦區(qū)目前的商業(yè)配套主要集(3)景觀估價對象周邊主要為工業(yè)區(qū)和倉儲物流園區(qū)。毗鄰復(fù)興島公園，自然景觀較好。周邊的環(huán)境質(zhì)量較好，無可見污染物，也無噪音等影響。水質(zhì)與上海其它地段相同。4、外部配套設(shè)施狀況(1)基礎(chǔ)設(shè)施上水、通下水、通污水、通燃?xì)?”,能滿足正常經(jīng)營的需要。(2)公共服務(wù)設(shè)施估價對象位于楊浦區(qū)復(fù)興島上，周邊超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、郵局等配套設(shè)施5、教育聚集度2022年，楊浦區(qū)配合市發(fā)展改革委、市規(guī)劃資源局等市級部門，研究復(fù)興島近期和中長期規(guī)劃功能及開發(fā)機(jī)制，為后續(xù)區(qū)域整體轉(zhuǎn)型發(fā)展和戰(zhàn)略功能實(shí)現(xiàn)打下基礎(chǔ)。當(dāng)時得出的結(jié)論是，將構(gòu)建以復(fù)興島為核心，南北兩翼向中部逐步推進(jìn)的“一島兩翼”白島”向“頂流島”轉(zhuǎn)變。2024年12月13日，“上海量子城市時空創(chuàng)新基地”在復(fù)興島開啟，上海量子城市時空創(chuàng)新重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室揭幕。同時，“復(fù)興智塔”孵化巢臺、上海數(shù)字智能孵化基地、上海設(shè)計藝術(shù)創(chuàng)作基地等一批市級重點(diǎn)項(xiàng)目都在復(fù)興島落地。市政府明確提出，要以復(fù)興島的未來規(guī)劃將依托“數(shù)字島、設(shè)計島、人民島”的功能定位，更有效的利用土地空間，發(fā)展成為集科技、藝術(shù)、人文、景觀于上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113根據(jù)委托人要求，確定價值時點(diǎn)為2024年05月06日。(一)價值類型：市場價值。(二)價值內(nèi)涵：無權(quán)利負(fù)擔(dān)下的市場價值為位于上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)，收儲土地面積39,954.00平方米(折合59.93畝),土地用途為倉儲，收儲建筑面積18,662.79平方米，其中有證建筑面積15,562.00平方米，未見證建筑面積3,100.79平方米，房屋類型為倉庫堆棧，宗地紅線外開發(fā)程度為七通(通路、供電、通訊、通上水、通下水、通污水、通燃?xì)?,于價值時點(diǎn)(2024年05月06日)及在滿足全部假設(shè)和限制條件下，權(quán)屬完整且無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀態(tài)下評估出的價值。土地為市場價值；房屋、裝修裝飾和附屬設(shè)施為重置價結(jié)合成新；綠化苗木為買斷價；可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用為搬遷費(fèi)；物資搬遷為運(yùn)費(fèi)；無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備為重置價結(jié)合成新；停產(chǎn)停業(yè)損失參照《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計算。本次估價遵守獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則、價值時點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。(一)獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立，是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價中不受包括估價委托人在內(nèi)的任何單位和個人的影響，憑自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德進(jìn)行估價。客觀，是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價。公正，是注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在估價中不偏袒估價利害關(guān)系人中的任何一方，堅持原則，公平正直地進(jìn)行估價。(二)合法原則應(yīng)以估價對象的產(chǎn)權(quán)合法、合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。合法原則是依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-62115113關(guān)司法解釋，及估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務(wù)院所屬部門頒布的有關(guān)部門規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產(chǎn)登記簿(房屋登記簿、土地登記簿)、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等(如規(guī)劃意見書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)租賃合同等)確定估價對象的產(chǎn)權(quán)合法、(三)價值時點(diǎn)原則房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化也會有不斷的漲落和變化，因此在不同的時點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往有不同的價格水平。遵循價值時點(diǎn)原則，評估價值應(yīng)為在根(四)替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場上相同的房地產(chǎn)有相同的價格，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)會有相近的價格。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與市場上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買者都不會接受比市場上相似的房地產(chǎn)的正常價格過高的價格，任何理性的賣(五)最高最佳利用原則最高最佳利用必須同時滿足四個條件：一是法律上允許；二是技術(shù)上可能；三是財務(wù)上可行；四是價值最大化。最高最佳利用是在法律、法規(guī)、政策以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則是遵循了合法(一)法律法規(guī)1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日起施行，2019年8月26日修改);2、《中華人民共和國土地管理法》及實(shí)施細(xì)則(1999年1月1日起施行，2019年8月26日修改);3、《中華人民共和國民法典》(2021年1月1日起施行);4、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年12月1日起施行);上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號ShanghaiOrientRealEstateAppraisal(200050)上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiTel:86-21-22312000Fax:86-21-621151135、《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(上海市人民政府令第71號);6、其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策。(二)技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》;3、《上海市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范(三)行為依據(jù)(四)估價委托人提供的有關(guān)資料1、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》【滬房地楊字(2001)第088076號】復(fù)印件；2、《港口經(jīng)營業(yè)務(wù)備案表》【備案編號：滬港備23057號】復(fù)印件；3、估價委托人提供的其他有關(guān)資料。(五)估價機(jī)構(gòu)和估價師所收集掌握的有關(guān)資料2、其他相應(yīng)的估價資料。(一)估價思路與方法根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，不同的估價對象應(yīng)分別采取不同的估價方法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》BG/T50291-2015,現(xiàn)行的估價方法有比較法、收益法、成估價對象法定用途為倉庫堆棧，并且本次估價目的為委托人擬收儲估價對象而提供價值參考，根據(jù)估價對象的用途及本次估價目的，估價師對其可采用的估價方法進(jìn)1、估價對象建(構(gòu))筑物的建安成本及其它費(fèi)用可以準(zhǔn)確計量，其土地使用權(quán)價3、估價對象作為現(xiàn)房，在現(xiàn)有規(guī)劃條件下，不適用直接采用假設(shè)開發(fā)法。滬東洲房估報字(2025)第滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號Tel:86-21-22312000Fax:86-21-621經(jīng)綜合分析，本次估價對象采用成本法進(jìn)行評估，其中估價對象土地使用權(quán)采用(二)估價技術(shù)路線房地產(chǎn)估價(成本法):估價對象房地產(chǎn)價值=土地使用權(quán)價值+房屋建(構(gòu))筑物價值。(1)土地使用權(quán)估價：再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益(1)收集與估價有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及土地增值等資料；(3)確定土地增值；(4)對地價進(jìn)行必要的修正，測算待估宗地價格。Ea:土地取得費(fèi)T:稅費(fèi)B、收益還原法：收益還原法是將待估宗地未來正常年純收益(地租),以一定的收益還原法的操作程序是：上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號ShanghaiOrientRealEstateA(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w),ShanghaiTe1:86-21-22312000Fax:86-21-62115113(1)收集相關(guān)資料；(2)測算年總收益；(3)確定年總費(fèi)用；(4)計算年純收益；(5)確定土地還原率；(6)選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎剑?7)測算收益價格。本次估算選用有限年期土地純收益每年固定不a:土地純收益(或地租),每年不變；綜合分析成本逼近法和收益還原法的估價結(jié)果，并采用合適的方法對估價結(jié)果進(jìn)土地使用權(quán)價值=土地使用權(quán)取得費(fèi)+管理費(fèi)用+利息+利潤+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)(2)建(構(gòu))筑物價值=重置價-建(構(gòu))筑物折舊重置價=建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)+利息+利潤+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)(3)綠化苗木補(bǔ)償價值參照《上海市征收集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(2024)》、《上海市園林工程預(yù)算定額》(4)機(jī)器設(shè)備及物資搬遷估價：機(jī)器設(shè)備可以分為二大類：一類為可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備(包括存貨物資),該類設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運(yùn)輸、安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備；另一類為無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備，該類設(shè)備是指無法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復(fù)使用，或者搬遷和安裝費(fèi)用大于機(jī)器設(shè)備殘余價值的機(jī)器設(shè)備。1)可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備：費(fèi)率概算法可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的搬遷費(fèi)用以設(shè)備的重置現(xiàn)價為計費(fèi)基數(shù)，設(shè)備在價值時點(diǎn)正常使用狀態(tài)下，經(jīng)拆卸、搬運(yùn)至新廠址后，重新安裝，恢復(fù)到可以正常使用狀態(tài)所上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號(200050上海市延安西路726號華敏翰尊國際大廈6AAdd:6A,No.726YananRd(w)Tel:86-21-22312000Fax:86-21-6設(shè)備搬遷與安裝費(fèi)用=設(shè)備重置現(xiàn)價×(拆遷費(fèi)率+運(yùn)輸費(fèi)率+基礎(chǔ)及材料費(fèi)率+安裝調(diào)試費(fèi)率)存貨物資搬遷費(fèi)=存貨物資價值×運(yùn)雜費(fèi)率2)無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的評估值：重置成本法正常使用情況下的設(shè)備在價值時點(diǎn)所體現(xiàn)的市場公允價值，包括設(shè)備的本體購價、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等，并綜合考慮其成新率，即：無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的評估值=(設(shè)備重置現(xiàn)價+運(yùn)雜費(fèi)+基礎(chǔ)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi))×成新率(5)停產(chǎn)停業(yè)損失：參照《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(上海市人民政府令第71號)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計算。我司注冊房地產(chǎn)估價師遵循獨(dú)立、客觀、公正的估價原則，依據(jù)國家法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，按照必要的估價程序，綜合確定上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)于價值時點(diǎn)擬收儲的市場價值如下：估價對象的市場價值為人民幣370,246,896元(大寫人民幣叁億柒仟零貳拾肆萬陸序號評估范圍評估總價(元)139,954.00平方米2房屋18,662.79平方米3室內(nèi)裝飾裝修100項(xiàng)4附屬設(shè)施17項(xiàng)5綠化苗木71株6可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用1項(xiàng)725車8無法恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備4項(xiàng)9停產(chǎn)停業(yè)損失1項(xiàng)特別提示：上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號Add:6A,No.726YananRd(w),ShanghTel:86-21-22312000Fax:86-21-621151131、估價結(jié)果受報告中已說明的假設(shè)和限制條件的制約。2、估價對象土地使用權(quán)評估價格中已考慮該地塊具姓名注冊號簽名簽名日期2025年05月29日詹海兵跳站只2025年05月29日本公司注冊房地產(chǎn)估價師詹海兵已于2025年05月13日對本估價報告中的估價對(以下頁內(nèi)空白)上海市楊浦區(qū)共青路295號房地產(chǎn)收儲市場價值評估報告滬東洲房估報字(2025)第FA0802G22號Add:6A,No.726Yanan