房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司位于滄州市運河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店市場價值估價項目估價委托人：廊坊銀行股份有限公司估價機構(gòu)：河北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司估價報告編號：萬匯[2025]房(估)字第121號注冊房地產(chǎn)估價師：牛迎欣(注冊號：1320110053)郭自豪(注冊號：1320200064)估價報告出具日期：二○二五年三月十四日可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264受貴公司的委托，我公司根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)價格評估的規(guī)定，遵循獨立、公正、客觀、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照科學(xué)的方法，對估價對象的市場價值進行了評估。市運河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店(冀(2018)滄州市不動產(chǎn)權(quán)第0004970號),證載房屋建筑面積為62097.56m2,宗地面積為26666.7估價范圍包括房產(chǎn)及其占用的土地、設(shè)備設(shè)施及不可移動的裝飾裝修，不包括動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等。評估估價對象的市場價值。三、價值時點：2024年7月11日。(一)價值類型本報告所采用的價值類型為市場價值。(二)價值內(nèi)涵本次估價結(jié)果包括估價對象房產(chǎn)及其占用的土地、設(shè)備設(shè)施及不可移動的裝飾裝修的價值，不包含動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等其他財產(chǎn)價值。估價對象位于滄州市運河區(qū)黃河西路北側(cè)的阿爾卡迪亞國際大酒店，房屋建成于2010年，至價值時點已使用14年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，權(quán)利性質(zhì)為出讓，登記用途為商服用地/商業(yè)，實際用途為商服用地/酒店，使用期限國有建設(shè)用地使用權(quán)為2048年4月15日止，土地實際剩余使用年限為23.76年；本次評估設(shè)定房地產(chǎn)用途為商服用地/商業(yè)，房屋建成于2010年，土地使用期限為2048年4月15日止的房地產(chǎn)市場價值。五、估價方法：根據(jù)估價對象的具體情況及滄州市的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，本次采用收益法和成本法進行評估。我公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨立的原則，根據(jù)估價目的，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，選用合適的估價方法，結(jié)合估價對象的建造年代、結(jié)構(gòu)、功能、土地年限，在合理的假設(shè)下，對估價對象于價值時點的市場價值進行了專業(yè)分析、測算和判斷，最終確定估價對象于價值時點2024年7月11日，在價值定義和估價假設(shè)限制條件下的估價結(jié)果為：1、含稅總價值為：￥90078.72萬元，大寫人民幣玖億零柒拾捌萬柒仟貳佰元整；平均單價14506元/m2。2、不含稅總價值為：￥85789.26萬元，大寫人民幣捌億伍仟柒佰捌拾玖萬貳仟陸佰元整；平均單價13815元/m2。七、特別提示：1、本估價報告中的分析、判斷和結(jié)論受估價報告中假設(shè)和限定條件的限制，貴公司和其他估價報告使用者應(yīng)當(dāng)全面閱讀本估價報告，并應(yīng)特別關(guān)注估價報告中的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對估價結(jié)果的影2、估價結(jié)果僅為廊坊銀行確定抵債資產(chǎn)市場公允價值提供參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被視為是對估價對象可實現(xiàn)價格的保證。3、估價對象為2016年4月30日前開工建設(shè)，故增值稅采用簡易計稅方法計稅。4、估價對象于價值時點存在抵押他項權(quán)利，根據(jù)估價目的本次評估不考慮已存在的抵押他項權(quán)對估價結(jié)果的影響。5、上述估價結(jié)果中不包含估價對象交易稅費及使用過程中拖欠的水電費、物業(yè)費、空調(diào)費等。八、估價報告應(yīng)用有效期：自2025年3月14日起至2026年3月13榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價值估價報告第3頁可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價值估價報告(此頁無正文)河北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：二O二五年三月十四日榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價值估價報告第5頁可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264致估價委托人函 2估價師聲明 6估價假設(shè)和限制條件 7(一)本次估價的假設(shè)前提 7 8(三)其他需要說明的問題 9估價結(jié)果報告 一、估價委托人 六、價值類型 九、估價方法 十一、注冊房地產(chǎn)估價師 十二、實地查勘期 十三、估價作業(yè)期 十四、估價報告應(yīng)用有效期 20 估價對象位置圖 委估房地產(chǎn)相關(guān)照片 1、委托合同；2、《不動產(chǎn)權(quán)證書》;3、委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；4、受托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、備案證書；5、估價師資格證書(以上附件均為復(fù)印件)。我們鄭重聲明：1、注冊房地產(chǎn)估價師在本估價報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實和潛在的利害關(guān)系，也與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》以及相關(guān)房地產(chǎn)估價專項標(biāo)準(zhǔn)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我公司估價人員已于2024年7月11日對本估價報告中的估價對象進行了實地勘查。6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7、本報告所依據(jù)有關(guān)資料以產(chǎn)權(quán)人提供的復(fù)印件為依據(jù)，產(chǎn)權(quán)人對資料的真實性負(fù)責(zé)，因資料失實造成評估結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8、參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師：注冊號簽字并蓋章簽名日期牛迎欣025.3.14郭自豪可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價值估價報告第(一)本次估價的假設(shè)前提1、一般假設(shè)(1)本估價報告依據(jù)了產(chǎn)權(quán)人提供的相關(guān)資料。產(chǎn)權(quán)人對所提供資料的合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，因上述原因造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。估價人員對由產(chǎn)權(quán)人提供的估價對象不動產(chǎn)權(quán)證書等資料進行了審慎檢查，但未予以核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定產(chǎn)權(quán)人提供的不動產(chǎn)權(quán)證書等資料合法、真實、準(zhǔn)確、完整。(2)估價對象無司法機關(guān)、行政機關(guān)查封等禁止轉(zhuǎn)讓、抵押情形，房地產(chǎn)權(quán)屬無糾紛，土地使用權(quán)符合法定的轉(zhuǎn)讓條件等為假設(shè)前提，即以估價對象擁有合法產(chǎn)權(quán)、屬于合法使用、可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓、抵押等處分為假設(shè)前提。(3)估價人員對估價對象的安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關(guān)注，估價人員只對估價對象的外觀和使用狀況進行了查勘，未發(fā)現(xiàn)安全和環(huán)境污染隱患，在沒有相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)對估價對象進行鑒定、檢測的情況下，估價人員沒有理由懷疑估價對象存在安全和環(huán)境污染隱患，故本次評估假設(shè)估價對象不存在安全和環(huán)境污染隱患，在價值時點能正常安全使用。(4)在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。交易雙方都具有完全的房地產(chǎn)市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易有一段合理的洽談時間。(5)估價對象登記用途為商服用地/商業(yè)，實際用途為商服用地/酒店，估價以估價對象按登記用途商服用地/商業(yè)持續(xù)使用為假設(shè)前提。(6)本次估價以估價對象產(chǎn)權(quán)人不存在欠繳增值稅及附加、房地產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費為假設(shè)前提。電話：(0311)8696375586962264(7)本次評估設(shè)定報告有效期內(nèi)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、政策未有重大變化，并排除不可抗力影響。2、未定事項假設(shè)：無3、背離事實假設(shè)：價值時點估價對象存在抵押他項權(quán)利，根據(jù)本次評估目的，不考慮抵押他項權(quán)利對估價對象價值的影響。4、不相一致假設(shè)：無。5、依據(jù)不足假設(shè)：無。(二)限制條件1、估價師未到有關(guān)主管部門對估價對象的權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進行核實；估價對象土地面積、建筑面積以產(chǎn)權(quán)人提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》(不動產(chǎn)權(quán)證號為冀(2018)滄州市不動產(chǎn)權(quán)第0004970號)記載為準(zhǔn)，經(jīng)過實地目測大體相當(dāng)，但未進行專業(yè)測量。2、本報告受廊坊銀行股份有限公司委托評估榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司位于滄州市運河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店及其設(shè)備設(shè)施和不可移動的裝飾裝修的市場價值(不包含動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等的價值)。3、本估價報告僅是在報告中說明的假設(shè)條件下對估價對象市場價值進行的合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以有關(guān)權(quán)利管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。4、本估價報告應(yīng)用于為委托方確定抵債資產(chǎn)市場公允價值提供參考依據(jù)，若改變估價目的及使用條件需向本估價機構(gòu)咨詢后作必要修正甚至重新估價。5、本報告評估的價值為估價對象在現(xiàn)狀條件下、價值時點的市場價值，價值時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、房地產(chǎn)市場變化較大、國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價值估價報告第8頁電話：(0311)8696375586962264榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價值估價報告第9頁其他不可抗力并對估價對象產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論。6、估價人員已對估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性負(fù)責(zé)，但評估人員對標(biāo)的物的勘察，僅限于標(biāo)的物的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責(zé)任。7、未經(jīng)估價機構(gòu)和估價委托人書面同意，本報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。8、本估價報告結(jié)果為評估范圍內(nèi)房地產(chǎn)的整體市場價格，應(yīng)整體使用。本估價報告書附件為報告的有機組成部分。本估價報告應(yīng)經(jīng)估價機構(gòu)加蓋公章并由注冊房地產(chǎn)估價師簽字后方可使用。9、本報告估價報告應(yīng)用有效期自出具報告之日起壹年內(nèi)有效。如果使用本估價結(jié)果報告的時間超過了估價報告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。(三)需要說明的特殊事項1、本估價報告中的分析、判斷和結(jié)論受估價報告中假設(shè)和限定條件的限制，貴公司和其他估價報告使用者應(yīng)當(dāng)全面閱讀本估價報告，并應(yīng)特別關(guān)注應(yīng)估價報告中的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其對估價結(jié)果的影響。2、估價結(jié)果僅為廊坊銀行確定抵債資產(chǎn)市場公允價值提供參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被視為是對估價對象可實現(xiàn)價格的保證。3、估價對象為2016年4月30日前開工建設(shè)，故增值稅采用簡易計稅方法計稅。4、估價對象于價值時點存在抵押他項權(quán)利，根據(jù)估價目的本次評估不考慮已存在的抵押他項權(quán)對估價結(jié)果的影響。電話：(0311)86963755869622645、上述估價結(jié)果中不包含估價對象交易稅費及使用過程中拖欠的水電費、物業(yè)費、空調(diào)費等。可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264企業(yè)名稱：廊坊銀行股份有限公司統(tǒng)一社會信用代碼：91131000236055745B住所：河北省廊坊市廣陽區(qū)愛民東道83號新世界中心辦公樓大廈C區(qū)17號樓5-14層、22層法定代表人：邵麗萍注冊資本：肆拾陸億元整成立日期：2000年12月21日公司類型：其他股份有限公司(非上市)經(jīng)營范圍：吸收公眾存款；發(fā)放短期、中期和長期貸款；辦理國內(nèi)結(jié)買賣政府債券；從事同業(yè)拆借；提供擔(dān)保；代理收付款項；提供保險箱業(yè)務(wù)；辦理地方財政信用周轉(zhuǎn)使用資金的委托貸款業(yè)務(wù)；從事銀行卡業(yè)務(wù)、辦理外匯存款、外匯匯款、外幣兌換、國際結(jié)算、同業(yè)外匯拆借、外匯貸款、外匯票據(jù)的承兌和貼現(xiàn)、外匯擔(dān)保、資信調(diào)查、咨詢、見證業(yè)務(wù)；即期結(jié)匯、售匯業(yè)務(wù)；辦理電子銀行業(yè)務(wù)；辦理保險兼業(yè)代理業(yè)務(wù)；經(jīng)中國銀監(jiān)會批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。估價單位：河北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司單位地址：河北省石家莊市橋西區(qū)中華南大街18號保藝大廈2002室法人代表：王宣資質(zhì)等級：壹級資質(zhì)證書編號：冀建房估(石)24號統(tǒng)一社會信用代碼：9173902741540469B聯(lián)系人：王北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264評估估價對象的市場價值。(一)估價對象范圍榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司所屬位于滄州市運河區(qū)黃河西路北側(cè)的阿爾卡迪亞國際大酒店(冀(2018)滄州市不動產(chǎn)權(quán)第0004970號),證載房屋建筑面積為62097.56m2,宗地面積為26666.7m2的房地產(chǎn)。估價范圍包括房產(chǎn)及其占用的土地、設(shè)備設(shè)施及不可移動的裝飾裝修，不包括動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等。(二)估價對象區(qū)位狀況道路通達性較好；有158、525、17、219、333、615路等多條公交線途經(jīng)此地，交通較便捷；北鄰滄州雙金公園，周圍聚集高端住宅小區(qū)，距離火車站滄州西站約4.9Km,距離火車站滄州站約5.1Km,距G1811石黃高速入口)約3.5Km,酒店距離滄州博物館2.3Km、距離滄州園博園6.0Km。(三)估價對象權(quán)益狀況(1)登記狀況：估價對象至價值時點已辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》。不動產(chǎn)權(quán)證號為冀(2018)滄州市不動產(chǎn)權(quán)第0004970號，權(quán)利人為榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司，共有情況為單獨所有，坐落為運河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店，不動產(chǎn)單元號為130903006005GB00010F00010029,權(quán)利類型為國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)為出讓/,用途為商服用地/商業(yè)，面積：宗地面積26666.7m2/房屋建筑面積62097.56m2,國有建設(shè)用地使用權(quán)使用期限為2008年04月15日至2048年4月15日止。權(quán)利其他狀況：房屋結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，專有建筑面積為59505.24m2,分?jǐn)偨ㄖ娣e2592.33m2,房屋總層數(shù)30層，宗地圖：宗地編號為130903006005GB00001F00010029,所在圖幅號為可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)86963755869622644240.00-483.75,宗地四至：東、南、西、北均為塘(滄州市土地儲備中估價對象產(chǎn)權(quán)清晰，來源合法。(2)他項權(quán)利狀況：價值時點，估價對象存在抵押等他項權(quán)利。根據(jù)估價目的，本次評估不考慮抵押他項權(quán)利對估價對象價值的影響。(四)估價對象實物狀況(1)土地實物狀況估價對象所占用土地位于運河區(qū)黃河西路北側(cè)阿爾卡迪亞國際大酒店，宗地面積為26666.7m2,登記用途為商服用地，實際用途為登記用途商服用地，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)終止日期為2048年4月15日，土地實際剩余可使用年期為23.76年。土地形狀不規(guī)則，宗地外四周人工湖環(huán)繞，南側(cè)有道路與城市主干道連同，地勢平坦與相鄰?fù)恋匾恢拢瑢嵉夭榭睙o不良地質(zhì)現(xiàn)象。路、通電、通訊、通給水、通排水、通暖氣、通天然氣),紅線內(nèi)“七通” (通路、通電、通訊、通給水、通排水、通暖氣、通天然氣)及場地平整。宗地臨黃河西路，道路通達度較高。2、房屋建筑物實物狀況滄州阿爾卡迪亞國際酒店由地上28層主體樓及兩座三層輔樓、聽濤湖、桃花島組合而成，酒店外觀為歐式建筑風(fēng)格，四周湖水環(huán)繞，桃花島建有草坪，是一家集餐飲、客房、養(yǎng)生于一體的高端商務(wù)酒店。酒店擁有多種類型客房四百余間，大型宴會廳，餐飲包廂及多功能廳，大小會議室等配套設(shè)施齊全，可滿足中高端政務(wù)接待、會議會展、商務(wù)休閑、養(yǎng)生度假客人的多種需求。酒店約2010年建成，主樓地上28層、地下2層，地上建筑高度99.9米鋼混結(jié)構(gòu)，酒店中心入口為鋁合金鋼化玻璃旋轉(zhuǎn)門，兩側(cè)為對開鋁合金頂棚為石膏板幾何造型吊頂，吊頂中央懸掛水晶吊燈，吊頂散落分布內(nèi)嵌式LED筒燈；餐廳內(nèi)瓷磚地面或鋪地毯，墻面貼壁紙，頂棚為石膏板裝飾吊頂，公共部分為地磚地面，內(nèi)墻面貼磚，石膏燈池吊頂；住宿及會議室公共部分及衛(wèi)生間為地磚地面，室內(nèi)鋪地毯，墻面貼壁紙，衛(wèi)生間為瓷磚到頂，頂棚為鋁扣板吊頂，品牌潔具；斷橋鋁窗戶，套裝門，入口為電動維護保養(yǎng)狀況較好，設(shè)施設(shè)備正常運行。五、價值時點：2024年7月11日。(一)價值類型本報告所采用的價值類型為市場價值。強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。(二)價值內(nèi)涵本次估價結(jié)果包括房產(chǎn)及其占用的土地、設(shè)備設(shè)施及不可移動的裝飾裝修價值，不包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)價值，其他限1、價值時點：2024年7月11日。2、房地產(chǎn)用途：估價對象登記用途為商服用地/商業(yè)，實際用途為商服用地/酒店，根據(jù)合法原則，本次評估設(shè)定用途為商服用地/商業(yè)。3、房地產(chǎn)權(quán)利狀況：(1)估價對象在價值時點已取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》,其產(chǎn)權(quán)明晰，來源合法。(2)抵押登記權(quán)利狀況：估價對象于價值時點已設(shè)定抵押他項權(quán)，根據(jù)本次估價目的，不考慮抵押他項權(quán)利對估價對象價值的影響。(3)其他他項權(quán)利狀況：估價對象沒有拖欠施工單位的工程款，估價對象于價值時點也未發(fā)現(xiàn)有查封等其他他項權(quán)利事項。4、房地產(chǎn)使用年期：估價對象為框架結(jié)構(gòu)和混合結(jié)構(gòu)房屋，建成年代為2010年，至價值時點已使用14年，根據(jù)國家及河北省相關(guān)規(guī)定，框架結(jié)構(gòu)耐用年限均60年，該房屋剩余耐用年限為46年；估價對象土地終止日期為2048年4月15日，至價值時點實際剩余土地使用年期為23.76年，房屋建筑物耐用年限晚于土地剩余使用年限結(jié)束。根據(jù)孰短原則，本次估價確定房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命為土地剩余使用年限23.76年。5、房地產(chǎn)利用條件：估價對象在估價設(shè)定的房地產(chǎn)利用條件下、在設(shè)定的使用年限內(nèi)，房地產(chǎn)的建筑物結(jié)構(gòu)、設(shè)施狀況滿足估價物業(yè)合法、持續(xù)使用的估價前提。七、估價依據(jù)：(一)有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件：1、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令第46號，2、《中華人民共和國民法典》(中華人民共和國主席令第45號，20213、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令4、《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第32號，5、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(中華人民共和國主席令第29號，6、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第743號，2021年9月1日);電話：(0311)86963755869622647、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第55號);8、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國務(wù)院令第588號，2011年1月8日實施);9、《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅法》(中華人民共和國主席令第51號，2021年9月1日);10、《中華人民共和國印花稅法》(2021年6月10日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議通過);11、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(中華人民共和國國務(wù)院令第91號);12、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)[2019]34號);13、《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法》(中華人民共和國財政部令第47號);14、《關(guān)于銀行業(yè)金融機構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告》(財政部、財務(wù)總局公告【2022】31號、2022年9(二)技術(shù)規(guī)程—2015);4、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T(三)產(chǎn)權(quán)人提供的有關(guān)資料1、《不動產(chǎn)權(quán)證書》復(fù)印件；2、《債權(quán)價值分析委托合同》復(fù)印件；榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)市場價值估價報告第可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264(四)估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查收集的相關(guān)本估價報告在遵循公正、客觀、科學(xué)的基本原則前提下，結(jié)合評估目的對委估房地產(chǎn)進行評估，具體依據(jù)如下原則：1、獨立、客觀、公正原則：遵循的獨立、客觀、公正原則，要求站在中立的立場上，實事求是，公平正直的評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格；本次要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中公平正直，不偏袒任何一方。2、合法原則：遵循合法原則，房地產(chǎn)估價必須以估價對象的合法權(quán)益為前提條件，要求評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或本次評估以《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記內(nèi)容為依據(jù)。3、價值時點原則：遵循價值時點原則，要求評估價值應(yīng)為根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格；根據(jù)本次評估目的，雙方協(xié)商確定本次評估價值時點2024年7月114、替代原則：遵循替代原則，要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。5、最高最佳使用原則：遵循最高最佳利用原則，要求評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況的的價值或價格。方法通常有比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等。比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價，收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)估價，假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司電話：(0311)8696375586962264發(fā)法進行估價情況下的房地產(chǎn)估價。(一)選用的估價方法及其理由1、選用的估價方法估價人員根據(jù)估價對象作為酒店的特點和實際狀況在認(rèn)真分析所掌握的資料后認(rèn)為，所在區(qū)域土地市場較活躍、房屋建設(shè)成本構(gòu)成清晰，取費依據(jù)完整，遵循謹(jǐn)慎原則，可選用成本法評估；估價對象為收益性房地產(chǎn)，作為酒店服務(wù)房地產(chǎn)自主經(jīng)營可獲得收益，可選用收益法進行評估。2.不選用的估價方法比較法：由于估價對象為酒店，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場上缺乏類似商業(yè)房地產(chǎn)交易實例，故不選用比較法評估；假設(shè)開發(fā)法：由于本次估價對象為現(xiàn)房而非待開發(fā)的土地(生地、毛地、熟地)或在建工程房地產(chǎn)，故不選用假設(shè)開發(fā)法評估。(二)估價方法定義1、成本法成本法選用房地分估、合并計算的技術(shù)思路。房產(chǎn)采用成本法，土地采用市場比較法和成本法。(1)房產(chǎn)成本法：成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價格或價值的方法。重置成本和重建成本應(yīng)為在價值時點重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的房產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤；房產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤應(yīng)包括建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。估價對象為建筑物的，成本價值應(yīng)為建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。折舊應(yīng)為各種原因造成的建筑物價值減損，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。在建工程和新近開發(fā)完成的房產(chǎn)，采用成本法估價時可不扣除折舊。其基本公式為：委估房產(chǎn)價格=建筑物重置價格×(1-折舊率)可北萬匯房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公話：(0311)8696375586962264(2)土地市場比較法：市場比較法是在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行修正，以此估算待估宗地價格的