房地產企業開發成本財務培訓演講人：日期:目錄CATALOGUE房地產企業開發成本概述土地獲取與前期工程費用建筑安裝工程費用核算與管理基礎設施建設費與公共配套設施費開發間接費用及其他支出管理財務風險管理與內部控制01房地產企業開發成本概述房地產企業開發成本是指企業為了開發房地產項目而發生的各項支出，包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費以及開發間接費用等。開發成本定義按照成本性質可分為直接成本和間接成本；按照成本發生時間可分為前期成本、中期成本和后期成本；按照成本可控性可分為可控成本和不可控成本。開發成本分類開發成本定義與分類土地費用建筑安裝工程費公共配套設施費開發間接費用基礎設施建設費前期工程費用包括土地出讓金、土地增值稅、土地使用費等，是房地產項目開發成本的主要組成部分，一般占總成本的30%-50%。包括規劃、設計、勘察、測繪、環評等費用，這些費用雖然占總成本比例不高，但對項目的開發進度和品質有重要影響。包括道路、供水、供電、供氣、排污、通訊、綠化等基礎設施建設費用，是項目順利推進的必要條件。包括房屋建設、裝修、設備購置等費用，是房地產項目開發成本的重要組成部分，也是投資者關注的重點。包括教育、醫療、文化、體育等公共設施的建設費用，這些設施的建設水平和規模直接影響項目的品質和檔次。包括管理費用、銷售費用、財務費用等，這些費用雖然不直接構成產品的成本，但對項目的整體成本水平有重要影響。開發成本構成及特點提高企業競爭力通過有效地控制開發成本，可以降低房地產項目的投資風險，提高企業的盈利能力，從而在市場競爭中占據優勢地位。促進企業可持續發展通過成本控制，可以優化資源配置，提高企業的經營管理水平，為企業的長期發展奠定堅實基礎。保證項目盈利開發成本控制是項目盈利的關鍵因素之一，只有合理控制成本，才能確保項目的投資回報率，實現企業利潤最大化。履行社會責任房地產企業作為社會經濟的重要組成部分，通過合理控制開發成本，可以為社會提供更多優質、低價的住房產品，為改善居民居住條件、促進社會和諧穩定做出貢獻。開發成本控制重要性02土地獲取與前期工程費用土地獲取方式及費用計算土地使用權出讓包括招標、拍賣、掛牌等方式獲取土地使用權，需支付土地出讓金或地價。土地使用權轉讓從其他土地使用者手中獲取土地使用權，需支付土地使用權轉讓費。土地征用及拆遷補償根據政府征用政策和拆遷補償標準支付相關費用。土地出讓金支付方式包括一次性支付、分期付款、年租金等多種方式。如場地平整、臨時設施、圍墻、道路等建設費用。前期工程費如供水、供電、供氣、通訊、道路等基礎設施建設費用。基礎設施建設費用01020304包括工程勘察、設計、咨詢及評估等費用。勘察設計費用包括行政事業性收費、公共服務設施配套費等。配套費用前期工程費用內容及預算土地增值稅的計稅依據根據土地增值額計算，增值額越多稅率越高。土地增值稅的稅率及計算方式采用超率累進稅率，根據增值額與扣除項目金額的比率確定稅率。土地增值稅的減免政策如符合條件的企業或個人可享受稅收優惠政策，減免土地增值稅。土地增值稅的申報與繳納納稅人需按照規定期限向稅務機關申報納稅，并提交相關證明材料。土地增值稅政策解讀03建筑安裝工程費用核算與管理建筑安裝工程費用構成直接費用包括人工費、材料費、施工機械使用費等。間接費用其他費用包括規費、企業管理費、利潤和稅金等。如設計費、監理費、檢測費等。123逐步分攤法按照工程進度和實際使用量，將費用逐步分攤到各個成本對象中。預算定額法根據工程預算和定額，計算各成本對象的費用。計劃成本法以計劃成本為基礎，通過與實際成本的比較，分析差異原因并加以控制。作業成本法通過分析各項作業的資源消耗，將費用分配到各個成本對象中。費用核算方法與技巧加強合同評審和履行，避免因合同條款不明確或變更導致費用增加。在保證質量的前提下，通過優化設計方案和采用新材料、新技術來降低成本。合理組織施工，加強現場協調，提高施工效率，減少浪費。加強結算審核，確保結算金額與實際成本相符，防止虛報和漏算。成本控制策略及實施嚴格合同管理優化設計方案加強現場管理嚴格結算管理04基礎設施建設費與公共配套設施費基礎設施建設費用內容包括道路、橋梁、綠化、供水、供電、供氣、通訊等基礎設施建設費用。核算方法按照實際發生額進行核算，根據不同基礎設施的完工情況，分別計入相應的開發成本中。基礎設施建設費用內容及核算方法公共配套設施費用分攤原則按面積分攤對于小區內的公共配套設施，如會所、游泳池、停車場等，按照各樓棟的建筑面積進行分攤。按受益程度分攤先行分攤原則對于一些難以按面積分攤的公共配套設施，如學校、公園等，按照各樓棟的受益程度進行分攤。在公共配套設施建設完成后，首先進行費用分攤，然后再進行開發成本的核算。123成本控制關鍵點分析規劃設計階段合理規劃配套設施的規模和標準，避免過度建設和浪費。招標采購階段加強合同管理，確保設備材料的質量和價格合理。施工階段加強現場管理，控制工程變更，確保工程質量和進度。竣工驗收階段及時辦理竣工驗收手續，確保配套設施能夠按時投入使用。05開發間接費用及其他支出管理開發間接費用內容及核算方法開發間接費用定義指房地產企業在開發過程中，不能直接計入某個成本核算對象的費用。開發間接費用核算方法按照受益原則進行分攤，可采用占地面積法、建筑面積法、直接成本法等。開發間接費用科目設置包括員工薪酬、福利費、辦公費、差旅費、折舊費等。核算注意事項確保費用真實發生，分攤依據合理，避免與期間費用混淆。其他支出項目定義指與開發項目直接相關但不屬于前期工程費、建筑安裝費等的費用。其他支出項目梳理包括行政事業性收費、市政配套費、貸款利息等。核算方法根據費用性質進行歸類，采用權責發生制進行核算，確保費用與收入匹配。核算注意事項關注費用是否合規，確保費用真實發生，避免虛假列支。其他支出項目梳理與核算預算外支出原因包括市場變化、政策調整、項目變更等因素導致的費用增加。預算外支出應對策略01預算外支出審批流程建立嚴格的預算外支出審批制度，確保費用支出經過充分論證和審批。02預算外支出控制方法通過加強成本控制、優化設計方案、調整銷售策略等措施降低費用。03預算外支出后續管理建立預算外支出臺賬，定期進行分析和評估，為后續項目提供借鑒。0406財務風險管理與內部控制包括市場風險、信用風險、流動性風險、作業風險、財務風險等包括定性和定量評估，如敏感性分析、情景分析、概率分析等明確風險識別責任人、識別流程、識別工具和技術等定期編制風險評估報告，對風險進行排序和預警房地產企業財務風險識別與評估財務風險類型風險評估方法風險識別流程風險評估報告內部控制制度建設與完善內部控制制度框架包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監督等要素關鍵業務流程控制對采購、銷售、資金、投資、人力資源等關鍵業務流程進行梳理和優化審批權限與流程明確各級審批權限，規范審批流程，防止越權審批和違規操作內部審計與監督設立內部審計部門，對內部控制制度的執行情況進行監督和評價風險應對策略及實踐案例分享風