贏了網法律咨詢遇到合同糾紛問題？贏了網律師為你免費解惑！訪問>>房屋買賣合同無效的重大情形及法律后果房屋買賣合同，是指房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。在房屋買賣中，買賣合同的有效性經常遇到糾紛，有效性是買賣雙方爭論的焦點，而在房屋買賣中，也會出現買賣合同無效的情形。筆者結合司法工作經驗特歸納房屋買賣合同無效的情形，為美芹之獻，供學術理論界和司法實務界參考。

一房屋買賣合同無效的情形

那么，究竟實踐中哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?筆者結合司法實踐認為主要有以下幾種：

1、房屋與土地分開轉讓，合同無效

《中華人民共和國物權法》第一百四十七條規定："建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。"《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定："土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外"。《城市房地產管理法》第四十二條規定："房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。"這就是我國現行法律對土地、房屋的管理采取的"房地一體主義"原則，根據這一原則，所有人處分自己的房產時，建筑物所占用范圍內的土地使用權一并處分。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地使用權分別轉讓與不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、侵犯優先購買權，合同無效

《物權法》第一百零三條規定：共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。《民法通則》第七十八條規定："財產可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等者第三人利益。

8.買賣權屬有爭議的房屋買賣合同無效

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，下列房地產，不得轉讓：(五)權屬有爭議的。上述法律條文是《城市房地產管理法》專項特別法規的禁止性規范，屬于強制性規定，《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。出售人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權，因為產權發生爭議的房屋權屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權，其簽訂的房屋買賣合同當然無效。

9、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利房屋的買賣合同無效

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條下列房地產，不得轉讓：(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。上述法律條文是《城市房地產管理法》專項特別法規的禁止性規范，屬于強制性規定，《合同法》第五十二條規定：有下列情形之一的，合同無效：(五)違反法律、行政法規的強制性規定。被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規劃紅線范圍內的房屋等等。二房屋買賣合同效力認定中的一些特殊情形，對這些特殊情形，應具體分析而不應一概認為無效，即特定條件下有效，特定條件下無效。

1.房屋買賣未采用書面形式

《城市房地產管理法》第四十一條規定："房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。"《合同法》第十條規定："當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。"房到買賣合同的簽訂應當采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規定："法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。"由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系有效。但為了過戶的需要，應補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協助辦理產權過戶手續。如雙方未履行口頭合同的主要義務且并不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。

2.賣方轉讓沒有所有權證書的房屋買賣合同

《城市房地產管理法》第三十八規定：下列房地產不得轉讓(包括買賣)：(六)未依法登記領取權屬證書的。但從該條立法目的上看，其規定應當是屬于行政管理性的，違反這一規定，僅是產生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。《合同法》第一百三十一條規定，"出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。"可見，只要標的物合法且有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。第十九條規定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應預支持。由此可以推導出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。對此應理解為：房地產權利人沒有現實房屋的產權證而不能辦理房屋轉讓過程中涉及到的登記過戶手續，但不應據此認為預購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就可以辦理過戶手續，產權亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應認定為有效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定，根本不能取得所有權證的，則此類合同應為無效。

3.沒有辦理過戶手續而引起發一方反悔的

《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》(1990年2月17日最高人民法院)強調："簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。"《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》(1992年7月9日最高人民法院)答復："房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效。"《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規定："當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由請求確認合同無效的，不予支持。"《物權法》第十五條規定："當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。"《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條中規定："依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續履行其合同，并責令被告協助原告辦理房屋過戶手續。"

可見，房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關手續之前，不具有將合同指向標的房產權屬變更的效力。本質上說，這涉及到的債權行為和物權行為二元劃分的理論，只要雙方簽訂的不動產轉移合同(債權行為)依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規定辦理不動產登記(物權行為)手續。因合同一方原因未辦理過戶登記手續的，人民法院應責令其繼續履行，辦理過戶登記。

4.房屋共有人擅自轉讓的行為

《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項"夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人"，《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條"共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償"。《物權法》第一百零六條規定："無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。"可見，我國法律已確立了我國物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認為其他共有人并不反對，支付了合理的對價，并進行了登記。則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發，應當認定合同的效力允許買方取得房屋的所有權。

5.城鎮非農業戶口居民購買農村居民房屋的合同

《土地管理法》第六十三條規定："農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。"《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定："禁止擅自通過'村改居'等方式將農民集體所有土地轉為國有土地。禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農業建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。"《關于加強農村宅基地管理的意見》(國土資源部國土資發〔2004〕234號)第(十三)款重申："嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。"總的來說，從我國國家的政治基礎和純粹的法律規定來看，我國現行法律是不允許農村房屋買賣的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類規定也很困難。但由于從法律的合理性及此類合同的涉及到的問題廣泛性及復雜性來看，又沒有充足的理由認定此類行為全部無效。且農村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮居民也可以行使房屋的居住使用權，只是不能取得所有權證。《物權法》第一百五十三條雖然規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定，但其卻明確了宅基地使用權是一種物權，既然是物權，權利人當然有相應的支配權包括處分權。所以對涉及到宅基地使用權的轉讓效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。如符合規劃要求和用地條件，買房自用的，就應認定為有效。且如當事人一方提出無效要求因其違反了誠實信用的民法原則而具有惡意也更不應得到法律支持。

三房屋買賣合同無效的法律后果

無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。無效的房屋買賣合同房屋買賣由人民法院、仲裁機關確認。房屋買賣合同被宣告無效后，將產生以下法律后果：

1.出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。

2.有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

3.在商品房買賣過程中，如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。

4.因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。

5.涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。?

來源：（房屋買賣合同無效的重大情形及法律后果/ht/149016.html）合同糾紛.相關法律知識復代理的代理后果承擔/ht/657706.html可以行使同時履行抗辯權的情形是如何的/ht/657705.html產權轉讓協議書（2018最新）范本/ht/657704.html合同法司法解釋/ht/657703.html合同履行期限尚未屆滿，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同/ht/657702.html房屋買賣糾紛案件當事人應當準備和向法院要提供哪些證據/ht/657701.html口頭合同可以約定仲裁條款嗎/ht/657700.html簽訂無限期合同有什么好處/ht/657699.html合同在哪些情況下會終止/ht/657698.html保留所有權風險轉移/ht/657697.html無效合同需要到法院去認定嗎/ht/657696.html勞動合同連帶賠償責任是附條件的/ht/657695.html房屋租賃合同訂立生效是如何的/ht/657694.html借款合同公證費用/ht/657693.html居間人的報酬標準(2018年)是多少/ht/657692.html非法轉租的效力/ht/657691.html保證金的法律性質是什么/ht/657690.html對不能繼續履行勞動合同爭議如何處理/ht/657689.html居住房屋買賣中介服務收費標準(2018年)/ht/657688.html雙務合同的履行是如何的/ht/657687.html格式條款的提示義務/ht/657686.html2018醫療設備租賃合同書寫格式2018/ht/657685.html北京汽車租賃合同模板/ht/657684.html怎么證明口頭合同的存在及有效性/ht/657683.html買賣合同的當事人對支付價款的時間沒有約定應當如何處理/ht/657682.html土地租賃合同最長期限是多少年/ht/657681.html廣告發布合同是承攬合同嗎/ht/657680.html房屋終止合同協議書（2018最新）書寫格式2018/ht/657679.html中標后不簽合同算違約嗎/ht/657678.html房屋拆遷委托協議范本/ht/657677.html采購合同變更說明書寫格式2018/ht/657676.html合同保密條款賠償金如何計算/ht/657675.html異地社保摁手印有效嗎/ht/657674.html解除保險合同退還保險費嗎/ht/657673.html借款合同印花稅如何申報/ht/657672.html編劇保密協議范本/ht/657671.html設計合同中設計人的違約責任/ht/657670.html合同成立時間的規定(2018)/ht/657669.html擬訂合同有哪些流程2018最新/ht/657668.html關于合同履行順序的關系是如何的/ht/657667.html連續二次固定期限合同到期用人單位是否必須續簽/ht/657666.html保險免責條款的分類有哪些/ht/657665.html轉移財產所有權的合同包括什么/ht/657664.html關于合同不適用定金罰則的四種情況/ht/657663.html合同免除的前提條件有哪些情況/ht/657662.html勞動合同終止證明/ht/657661.html合同性質及效力/ht/657660.html銀行借款合同印花稅稅率是多少/ht/657659.html關于合同履行地司法解釋/ht/657658.html裝修合同中的霸王條款有哪些/ht/657657.html委托書可以再轉委托嗎/ht/657656.html買賣合同糾紛----普通動產的多重買賣履行順序/ht/657655.html合同效力認定的司法理論與實務問題是什么樣子的/ht/657654.html購房合同中違約責任一般怎么規定(2018)/ht/657653.html代位權及其構成要件有哪些/ht/657652.html2018房屋租賃終止協議書（2018最新）寫格式2018/ht/657651.html如何判別贈與合同是否生效/ht/657650.html二房東轉租大房東注意事項/ht/657649.html合同詐騙的從犯怎么判刑/ht/657648.html第三人代為履行的法律法規規定(2018)2018最新/ht/657647.html房屋租賃合同能否提前解除/ht/657646.html享有優先購買權的幾種情形/ht/657645.html遭遇霸王條款要怎么維權/ht/657644.html合同簽訂過程中的細節不容忽視/ht/657643.html購銷合同甲方違約責任條款如何約定/ht/657642.html復代理與轉委托一個意思嗎/ht/657641.html國際貨物買賣合同需要注意哪些事項/ht/657640.html警惕商家文字游戲簽訂合同要注意/ht/657639.html怎么樣重新簽訂勞動合同/ht/657638.html合同成立時間和合同生效時間是同一概念嗎/ht/657637.html合同部分不履行適用定金罰則的規定(2018)/ht/657636.html中止履行勞動合同的規定(2018)是如何的/ht/657635.html重慶市前期物業服務合同的范本是什么樣子的/ht/657634.html標準(2018年)廠房租