2024年經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務模

擬試卷（答案在后面）

一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25

分，共70分）

第一題

案例材料：

某房地產開發公司計劃在市中心新建一個住宅小區，占地面積為50畝，總建筑面

積為10萬平方米。項目總投資預計為4億元人民幣，預計占地面積占總投資額的30%,

剩余的70%為土地購置費。公司希望通過該項目實現年凈利潤率10%的目標。在項目前

期，公司對市場進行了充分調研，并擬定了相應的營銷策略。以下是公司對項目的一些

初步分析和計劃：

1.根據市場調研，該區域住宅市場需求旺盛，住宅平均售價為每平方米1.5萬元。

2.公司計劃在項目總用地中，建設保障性住房3000平方米，占比3%；住宅小區配

套設施（如物業、綠化等）10000平方米，占比10%；其他商業服務設施3000平方米，

占比3%o

3.項目預計銷售期為三年，銷售速度為每月銷售總建面10%o

問題：

1、根據以上案例，計算該項目預計實際銷售面積及平均售價。

2、計算該項目每年的銷售預算及銷售收入。

3、根據以上案例，計算項目建設成本及房地產增值率。

第二題

案例材料：

某城市房地產開發公司擬開發一片位于城市郊區的住宅區項目，占地面積約為100

公頃。項目規劃為高檔住宅區，包括多層住宅、小高層住宅和別型等多種住宅類型。公

司計劃總投資約50億元人民幣，預計項目建成后，住宅區的入住率可達到80%

項目前期工作如下：

1.公司委托了具有相應資質的規劃設計院完成了項目規劃設計和可行性研究報告。

2.項目用地已通過招由掛方式取得，土地使用年限為70年。

3.公司與當地政府簽訂了《項目合作協議》，明確了項目建設的各項優惠政策和支

持措施。

4.公司已與多家金融機構達成初步合作意向，為項目提供融資支持。

項目實施過程中，出現以下問題：

1.由于城市規劃調整，項目用地部分區域需進行工地平整和基礎設施建設，預訂增

加投資5000萬元。

2.項目周邊交通配套沒施尚未完善，居民出行不便，導致部分潛在購房者推遲購房

計劃。

3.項目在施工過程中，由于材料價格上漲，預計項目成本將增加約10機

小題1、針對案例中提到的項目用地部分區域需進行土地平整和基礎設施建設的情

況，請分析這一變化對項目投資的影響。

第三題

一、背景材料

某房地產開發企業（以下簡稱“企業”）決定開發一個新的住宅項目，該項目位于

城市中心區域，計劃建設高層住宅樓。企業聘請了專業咨詢團隊進行可行性研究，并提

交了項目建議書。項目建議書包括市場分析、成本估算、財務測算等內容。以下是項目

部分關鍵信息：

L項目名稱：［項目名］

2.項目地點：城市中心區域

3.建設規模：建筑面被10萬平方米，其中住宅建筑面積9萬平方米，商業建筑面

積1萬平方米

4.計劃開發周期：3年

5.市場定位：主要面向高端市場，目標客戶為中高收入群體

6.項目總投資：預計人民幣8億元

7.基礎設施建設費用：包括地塊平整、供水供電、道路等相關設施建設，占比總投

資的15%

8.地材購置費：占總沒資的25%,主要用于建筑材料的采購

9.設計及施工費用：占總投資的20隊包括設計費、施工管理費等

10.開發和銷售期間的銷售費用：包括廣告宣傳、銷售代理費等，預計占總投資的

17%

11.借款和財務費用：預計占總投資的13隊主要包括銀行貸款利息和財務顧問費

用

12.預計銷售收入：預計項目完成后，可實現銷售收入人民幣12億元

13.銷售單價：住宅單位均價為每平方米15000元，商業單位均價為每平方米30000

元

1、基于提供的信息，估算項目的建筑費用和房地產經濟關鍵指標（如成本利潤率、

開發利潤率、投資利潤率），并分析其合理性。

1.建筑費用：10萬平方米X（1-15%-25%?20%-17%-13%）=10萬平方米X（1

-0.965）=10萬平方米x0.035=3500萬元

2.成木利潤率：［（120000萬元-80000萬元）/80000萬元］X100%=［40000

萬元/80000萬元］X100%=50%

3.開發利潤率：［（120000萬元-80000萬元）/100000萬元］X100%=［40000

萬元/100000萬元］X100%=40%

4.投資利潤率:［（120000萬元-80000萬元）/80000萬元］X100%=［40000

萬元/80000萬元］X100%=50%

這些指標顯示出該項目預期有較高的經濟效益，但需要考慮市場風險、資金成本等

因素，以確保項目的成功c對于成本利潤率，如果整體價格能夠覆蓋所有成本，那么企

業可以獲得50%的利潤；開發利潤率和投資利潤率分別反映了房地產開發過程中利潤的

轉化比例和總的利潤率。

2、分析項目在銷售過程中可能遇到的風險，并提出相應的應對措施。

1.消費者偏好變化風險：隨著市場需求的變化，消費者對住宅和商業項目的偏好可

能改變。企業應持續關注市場動態和消費者行為，調整項目設計和營銷策略。

2.施工延期風險：由于不可預測的因素，可能導致施工延期。企業應增強項目管理

和監督，確保及時發現并解決潛在問題，確保項目按計劃完成。

3.資金鏈斷裂風險：若企業財務狀況或外部經濟環境出現變化，可能導致企業難以

繼續融資或償還債務。企業應制定合理的資金使用計劃，并確保資金鏈的穩定性，提高

自身的財務健康狀況。

4.市場降價銷售競爭：同行開發商可能模仿或拓寬其產品類型，導致市場競爭加劇。

企業應及時調整銷售策略，為產品定價尋找獨特賣點，以保持競爭優勢。

5.庫存積壓風險：項目銷售周期可能較長，若市場接受度低于預期，可能會導致庫

存積壓。企業應盡快采用靈活銷售模式，加快項目去化速度，減少庫存帶來的壓力。

3、結合當前房地產市場環境，分析項目的市場定位和目標客戶群體，并評估其市

場可行性和競爭力。

1.市場定位與目標客戶群體：本項目市場定位面向中高收入群體，追求品質和投資

回報的消費者。該市場具有較大的需求潛力，但競爭壓力也相對較大，主要來自同行業

內其他品牌的競爭品牌。因此，企業需要通過獨特的營銷策略、高質量的產品和服務以

及良好的客戶關系管理，來提高市場影響力。

2.市場可行性和競爭力：首先，高端市場具有穩定的市場需求，目標客戶群體龐大,

市場潛力較高。然而，高端市場的競爭也十分激烈，需通過提供特殊的產品和服務來吸

引消費者。同時，企業需要注重品牌建設，提高品牌形象，加強與客戶的互動和信任。

結合當前市場環境，本項目有望實現較高的市場份額和穩定的銷售成績。

二、論述題（30分）

題目：論述在當前房地產市場調控政策背景下，如何平衡房地產市場的穩定發展和

房地產企業的可掙續發展。

2024年經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務模

擬試卷及答案指導

一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25

分,共70分）

第一題

案例材料：

某房地產開發公司計劃在市中心新建一個住宅小區，占地面積為50畝，總建筑面

積為10萬平方米。項目總投資預計為4億元人民幣，預計占地面積占總投資額的30樂

剩余的70%為土地購置費。公司希望通過該項目實現年凈利潤率10%的目標。在項目前

期，公司對市場進行了充分調研，并擬定了相應的營銷策略。以下是公司對項目的一些

初步分析和計劃：

1.根據市場調研，該區域住宅市場需求旺盛，住宅平均售價為每平方米1.5萬元。

2.公司計劃在項目總用地中，建設保障性住房3000平方米，占比3%；住宅小區配

套設施（如物業、綠化等）10000平方米，占比10%；其他商業服務設施3000平方米，

占比3%o

3.項Fl預計銷售期為三年，銷售速度為每月銷售總建面10%o

問題：

1、根據以上案例，計算該項目預計實際銷售面積及平均售價。

答案：實際銷售面積=總建筑面積X（1-保障性住房占比-配套設施占比

商業服務設施占比）=10萬平方米X（1-3%-10%-3%）=8.44萬平方米；平均

售價=住宅平均售價義（1-保障性住房占比）=1.5萬元/平方米X（1-3%）=

1.455萬元/平方米。

2、計算該項目每年的銷售預算及銷售收入。

答案：每年銷售收入=平均售價X實際銷售面積/3=1.455萬元/平方米X

8.44萬平方米/3=438.萬元；每年銷售預算二每年銷售收入X凈利率=438.10

萬元X10%=43.81萬元。

3、根據以上案例，計算項目建設成本及房地產增值率。

答案：項目建設成本=總投資額X30%二4億元X30%=1.2億元；房地產增

值率=（銷售總收入-建設成本）/建設成木X100%=（4億元-1.2億元）/1.2

億元X100%;233.33%o

第二題

案例材料：

某城市房地產開發公司擬開發一片位于城市郊區的住宅區項目，占地面積約為100

公頃。項目規劃為高檔住宅區，包括多層住宅、小高層住宅和別墅等多種住宅類型。公

司計劃總投資約50億元人民幣，預計項目建成后，住宅區的入住率可達到80%。

項目前期工作如下：

1.公司委托了具有相應資質的規劃設計院完成了項目規劃設計和可行性研究報告。

2.項目用地已通過招由掛方式取得，土地使用年限為70年。

3.公司與當地政府簽訂了《項目合作協議》，明確了項目建設的各項優惠政策和支

持措施。

4.公司已與多家金融機構達成初步合作意向，為項目提供融資支持。

項目實施過程中，出現以下問題:

1.由于城市規劃調整，項目用地部分區域需進行土地平整和基礎設施建設，預計增

加投資5000萬元。

2.項目周邊交通配套沒施尚未完善，居民出行不便，導致部分潛在購房者推遲購房

計劃。

3.項目在施工過程中，由于材料價格上漲，預計項目成木將增加約10%。

小題1、針對案例中提到的項目用地部分區域需進行土地平整和基礎設施建設的情

況，請分析這一變化對項目投資的影響。

答案：土地平整和基礎設施建設增加的投資將直接導致項目總投資的增加。這部分

增加的投資將影響項目的財務效益，需要通過調整項目內部收益率、投資回收期等指標

來評估項目的新投資效益。

小題2、針對項目周邊交通配套設施尚未完善的情況，請提出至少兩種解決方案，

并分析其對項目銷售的影響。

答案：解決方案一：與當地政府合作，加快交通配套設施的建設，如修建公交線路、

增設公交站點等，以改善居民出行條件。解決方案二：在項目內部增設停車場、自行車

租賃服務等，滿足居民的停車和短途出行需求。這兩種解決方案有助于提升項目居住環

境的吸引力，促進銷售。

小題3、針對項目成不增加約10%的情況，請提出三種成本控制措施，并簡要說明

其預期效果。

答案：措施一：優化施工組織設計，提高施工效率，降低施工成本。措施二：采用

集中采購和批量采購的方式，降低材料采購成本。措施三：加強項目進度管理，避免因

進度延誤導致的額外成本。這些措施有助于控制項目成本，提高項目盈利能力。

第三題

一、背景材料

某房地產開發企業（以下簡稱“企業”）決定開發一個新的住宅項目，該項目位于

城市中心區域，計劃建設高層住宅樓。企業聘請了專業咨詢團隊進行可行性研究，并提

交了項目建議書。項目建議書包括市場分析、成本估算、財務測算等內容。以下是項目

部分關鍵信息：

1.項目名稱：［項目名］

2.項目地點：城市中心區域

3.建設規模：建筑面積10萬平方米，其中住宅建筑面積9萬平方米，商業建筑面

積1萬平方米

4.計劃開發周期:3年

5.市場定位：主要面向高端市場，目標客戶為中高收入群體

6.項目總投資：預計人民幣8億元

7.基礎設施建設費用：包括地塊平整、供水供電、道路等相關設施建設，占比總投

資的15%

8.地材購置費：占總投資的25%,主要用于建筑材料的采購

9.設計及施工費用：占總投資的20%,包括設計費、施工管理費等

10.開發和銷售期間的銷售費用：包括廣告宣傳、銷售代理費等，預計占總投資的

17%

11.借款和財務費用：預計占總投資的13%,主要包括銀行貸款利息和財務顧問費

用

12.預計銷售收入：預計項目完成后，可實現銷售收入人民幣12億元

13.銷售單價：住宅單位均價為每平方米15000元，商業單位均價為每平方米30000

元

1、基于提供的信息，估算項目的建筑費用和房地產經濟關鍵指標（如成本利潤率、

開發利潤率、投資利潤率），并分析其合理性。

答案：

1.建筑費用：10萬平方米X（1-15%-25%-20%-17%-13%）=：10萬平方米X（1

-0.965）=10萬平方米x0.035=3500萬元

2.成本利潤率：［（120000萬元-80000萬元）/80000萬元］X100%=［40000

萬元/80000萬元］X100%=50%

3.開發利潤率:［（120000萬元-80000萬元）/100000萬元］X100%=［40000

萬元/100000萬元］X100%=40%

4.投資利潤率：［（120000萬元-80000萬元）/80000萬元］X100%=［40000

萬元/80000萬元］X100%=50%

這些指標顯示出該項目預期有較高的經濟效益，但需要考慮市場風險、資金成本等

因素?，以確保項目的成功c對于成本利潤率，如果整體價格能夠覆蓋所有成本，那么企

業可以獲得50%的利潤；開發利潤率和投資利潤率分別反映了房地產開發過程中利潤的

轉化比例和總的利潤率。

2、分析項目在銷售過程中可能遇到的風險，并提出相應的應對措施。

答案：

1.消費者偏好變化風險：隨著市場需求的變化，消費者對住宅和商業項目的偏好可

能改變。企業應持續關注市場動態和消費者行為，調整項目設計和營銷策略。

2.施工延期風險：由于不可預測的因素，可能導致施工延期。企業應增強項目管理

和監督，確保及時發現并解決潛在問題，確保項目按計劃完成。

3.資金鏈斷裂風險：若企業財務狀況或外部經濟環境出現變化，可能導致企業難以

繼續融資或償還債務。企業應制定合理的資金使用計劃，并確保資金鏈的穩定性，提高

自身的財務健康狀況。

4.市場降價銷售競爭：同行開發商可能模仿或拓寬其產品類型，導致市場競爭加劇。

企業應及時調整銷售策略，為產品定價尋找獨特賣點，以保持競爭優勢.

5.庫存積壓風險：項目銷售周期可能較長，若市場接受度低于預期，可能會導致庫

存積壓。企業應盡快采用靈活銷售模式，加快項目去化速度，減少庫存帶來的壓力。

3、結合當前房地產市場環境，分析項目的市場定位和目標客戶群體，并評估其市

場可行性和競爭力。

答案：

1.市場定位與目標客戶群體：本項目市場定位面向中高收入群體，追求品質和投資

回報的消費者。該市場具有較大的需求潛力，但競爭壓力也相對較大，主要來自同行業

內其他品牌的競爭品牌。因此，企業需要通過獨特的營銷策略、高質量的產品和服務以

及良好的客戶關系管理，來提高市場影響力。

2.市場可行性和競爭力：首先，高端市場具有穩定的市場需求，目標客戶群體龐大,

市場潛力較高。然而，高端市場的競爭也十分激烈，需通過提供特殊的產品和服務來吸

引消費者。同時，企業需要注重品牌建設，提高品牌形象，加強與客戶的互動和信任。

結合當前市場環境，本項目有望實現較高的市場份額和穩定的銷售成績。

二、論述題（30分）

題目：論述在當前房地產市場調控政策背景下，如何平衡房地產市場的穩定發展和

房地產企業的可持續發展。

答案:

在當前房地產市場調控政策背景下，平衡房地產市場的穩定發展和房地產企業的可

持續發展，可以從以下幾個方面著手：

1.完善房地產市場調控政策體系