/北京物業管理法律法規講課第一局部國家法律、國務院法規、部委規章（一）《物權法》001.《物權法》中業主建筑物區分所有權的內容？1類答：建筑物區分所有權，是指多個業主共同擁有一棟建筑物時，各個業主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物局部所享有的所有權和對供全體或局部所有人共同使用的建筑物局部所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共同管理權的總稱。003.《物權法》規定的住宅改變為經營性用房的前提條件？1類答:《物權法》第七十七條首先明確業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。004.《物權法》規定的業主行使共有局部共有權的內容？1類答:《物權法》對業主行使共有局部所有權的規定主要有：1.業主對專有局部以外的共有局部享有權利、承當義務，不得以放棄權利不履行義務；2.建筑區劃內的道路、綠地、物業管理用房以及其他公共場所、公用設施的所有權歸屬；3.對建筑區劃內車位、車庫的所有權歸屬做了規定。4.對建筑物及其附屬設施的維修資金、費用分攤、收益分配等事項，做了規定。008.《物權法》中建筑區劃內道路、綠地、車位、車庫、物業管理用房等所有權歸屬的內容？1類答:《物權法》第七十三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業效勞用房，屬于業主共有。〞需要注意的是，法律規定的綠地、道路歸業主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業主所有。《物權法》第七十四條對建筑區域內的車位、車庫的所有權歸屬作了如下規定：1.建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；2.建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；3.占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。009.《物權法》中關于建筑物及其附屬費用分攤與收益分配的內容？答:《物權法》第八十條規定：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有局部占建筑物總面積的比例確定。010.《物權法》規定的建筑物及其附屬設施的管理形式？答:《物權法》第八十一條規定：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業效勞企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業效勞企業或者其他管理人，業主有權依法更換。1、多項選擇題：以下對《物權法》中業主建筑物區分所有權是指：A.業主對其專有局部享有所有權B.業主對其共有局部享有共有權C.業主對土地所有權按份共有D.業主對共有局部享有共同管理權E.業主可以轉讓房屋時,可以不轉讓共有局部（A.B.D）2、單項選擇題：業主將住宅改變為經營性用房的,應當經()業主同意：A.全體業主B.多數業主C.所有有利害關系的業主D.多數有利害關系的業主E.業主委員會（C）3、判斷題某開發商在房屋買賣合同中把建筑區劃內約5平米的綠地作為小院送給甲業主，此綠地應歸甲業主所有。（對）說明：已明示屬于業主4、簡答題某開發商在業主入住三年后改變出租車位方式，開始銷售車位，業主擔憂權益受到侵害，請用物權法的規定作出解釋？答：1.建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要；2.建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；3.占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。（二）《物業管理條例》015.《物業管理條例》對物業管理的定義？答:《條例》第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業效勞企業，由業主和物業效勞企業按照物業效勞合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。017.《物業管理條例》確立的七項根本制度及具體內容？答:《條例》在物業管理根本制度上進行了多項創新，創設了業主大會、管理規約、前期物業管理招投標、物業承接查驗、物業效勞企業資質管理、物業管理從業人員職業資格、住宅專項維修資金等七項根本制度。026.《前期物業效勞合同》的定義？答：建設單位與物業效勞企業簽訂的物業效勞合同稱為《前期物業效勞合同》。建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業效勞合同約定的內容。031.《物業管理條例》對物業效勞企業應當協助做好物業管理區域內的平安防范工作的規定？答：《條例》第四十七條規定：物業效勞企業應當協助做好物業管理區域內的平安防范工作。發生平安事故時，物業效勞企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業效勞企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。035.《物業管理條例》中關于利用物業共用部位、共用設施設備進行經營方面的規定？答：《條例》第五十五條規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業效勞企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。040.《物業管理條例》規定的對業主未能履行交納物業費職責的處理？答：《條例》第六章規定：違反物業效勞合同約定，業主逾期不交納物業效勞費用的，業主委員會應當催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業效勞企業可以向人民法院起訴。1、單項選擇題：《物業管理條例》所稱物業管理，是指業主通過選聘物業效勞企業，由業主和物業效勞企業按照（），對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。A.法律法規的規定B.業主大會的決定C.管理規約的約定D.物業效勞合同的約定E.物業管理條例的規定（D）2、多項選擇題：以下屬于《物業管理條例》確立的根本制度的有：A.業主大會制度B.業主委員會制度C.管理規約D.業主大全議事規則E.物業承接查驗（A.C.E）3、多項選擇題：在物業管理區域內發生事故時，屬于物業效勞企業應當履行義務的有：A.采取應急措施，防止損失擴大B.及時報告政府有關部門C.想盡方法，防止媒體曝光D.協助做好救助工作E.保安人員必要時可以強制執法（A.B.D）4、判斷題：業主按約定逾期不交納物業效勞費用的，業主委員會應當催促其限期交納。逾期仍不交納的，業主委員會承當連帶責任，物業效勞企業可以向人民法院起訴。（錯）說明：業委會不承當連帶責任5、判斷題：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主委員會、物業效勞企業的同意后，按照規定辦理有關手續。（錯）說明：業主委員會應為業主大會（三）《住宅室內裝飾裝修管理方法》041.《住宅室內裝飾裝修管理方法》對住宅裝修的禁止行為？答：1.未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；2.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；3.擴大承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽臺的磚、混凝土墻體；4.損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；5.其他影響建筑結構和使用平安的行為（第五條）。044．需要變得建筑主體或承重結構時的處理方式？答：變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案（第十四條）。046.《住宅室內裝飾裝修管理方法》對因裝修活動造成相鄰住宅損失的處理規定？答：因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償（第三十三條）。1、多項選擇題：《住宅室內裝飾裝修管理方法》對住宅裝修的禁止行為有：A.未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，搭建建筑物；B.將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；C.擴大承重墻上原有的門窗尺寸，撤除連接陽臺的磚、混凝土墻體；D.損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；E.經燃氣管理單位同意,可以拆改燃氣設施.（B.C.D）說明：A由規劃部門同意事項2、單項選擇題：以下關于裝飾裝修的說法,不正確的選項是:A.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償；B.屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償;C.裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償;D.裝修人因裝修侵占公共空間,對共公部位和設施造成損害的,由物業效勞企業責任其改正并進行處分.（D）《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（七）《關于審理物業效勞糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》075．最高人民法院認定業主的條件？

答：依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有局部所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有局部，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。（物權法第二章第三節：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定導致物權設立、變更；因繼承或者受遺贈取得物權的；因合法建造等事實行為設立物權的所有權人。上述所有權人須依照法律規定辦理登記，未經登記，不發生物權效力。）076.最高人民法院對物權法所稱專有局部的解釋？

答：建筑區劃內符合以下條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有局部：

1.具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

2.具有利用上的獨立性，可以排他使用；

3.能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有局部的組成局部。077.最高人民法院對物權法所稱共有局部的解釋？

答：除法律、行政法規規定的共有局部外，建筑區劃內的以下局部，也應當認定為物權法第六章所稱的共有局部：

1.建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等根本結構局部，通道、樓梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構局部；

2.其他不屬于業主專有局部，也不屬于市政公用局部或者其他權利人所有的場所及設施等。3．建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。079.最高人民法院對物權法規定的專有局部面積和建筑物總面積的認定？1類答：1．專有局部面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；2．尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；3．尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

4．建筑物總面積，按照前項的統計總和計算（第八條）。081.最高人民法院對物權法第七十七條所稱有利害關系業主的認定？答：業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主〞。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響（第十一條）。085.最高人民法院對業主和物業效勞企業不予支持的行為？答：1．建設單位依法與物業效勞企業簽訂的前期物業效勞合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業效勞企業簽訂的物業效勞合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。2．物業效勞企業已經按照合同約定以及相關規定提供效勞，業主僅以未享受或者無需接受相關物業效勞為抗辯理由的，人民法院不予支持。3．物業效勞企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業效勞關系為由，請求業主支付物業效勞合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。1、多項選擇題：以下情況可以認定為業主的有:A.執有房屋所有權證的；B.商品房買賣合法占有建筑物專有局部的；C.繼承房屋但未經登記的；D.人民法院判決取得物權經登記處的；E.執有共有權證的.（A.B.D.E）2、多項選擇題：以下情況可以認定為專有局部的有:A.開發商根據規劃列入特定房屋買賣合同中的露臺；B.業主長期租用的車位;C.住宅區底商；D.物業管理用房；E.業主共有的土地使用權.（A.C）3、單項選擇題：某小區業委會與A公司的《物業效勞合同》到期，半年后業主委員會與新選聘B公司簽定合同。某業主以合同到期不交納半年的物業費，A公司以事實效勞關系將該業主起訴。這半年的物業費應由()承當：A.A公司承當；B.該業主承當;C.業委會承當；D.B公司承當。（B）（十）《建設工程質量管理條例》093.《建設工程質量管理條例》對建設工程最低保修期限的規定？答：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；（三）供熱與供冷系統，為２個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。其他工程的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算（第四十條）。（十一）《保安效勞管理條例》095.《保安效勞管理條例》對自行招用保安員的單位的要求？答：《保安效勞管理條例》第十三條、第十四條、第十五條規定：自行招用保安員的單位應當具有法人資格，有符合本條例規定條件的保安員，有健全的保安效勞管理制度、崗位責任制度和保安員管理制度。娛樂場所應當依照《娛樂場所管理條例》的規定，從保安效勞公司聘用保安員，不得自行招用保安員。自行招用保安員的單位，應當自開始保安效勞之日起30日內向所在地設區的市級人民政府公安機關備案，備案應當提供以下材料:1.法人資格證明；2.法定代表人（主要負責人）、分管負責人和保安員的根本情況；3.保安效勞區域的根本情況；4.建立保安效勞管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度的情況。自行招用保安員的單位不再招用保安員進行保安效勞的，應當自停止保安效勞之日起30日內到備案的公安機關撤銷備案。自行招用保安員的單位不得在本單位以外或者物業管理區域以外提供保安效勞。保安效勞中形成的監控影像資料、報警記錄，應當至少留存30日備查，保安從業單位和客戶單位不得刪改或者擴散。097.《保安效勞管理條例》規定的保安員的禁止行為？答:《保安效勞管理條例》第三十條規定：保安員不得有以下行為:1.限制他人人身自由、搜查他人身體或者侮辱、毆打他人；2.扣押、沒收他人證件、財物；3.阻礙依法執行公務；4.參與追索債務、采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置糾紛；5.刪改或者擴散保安效勞中形成的監控影像資料、報警記錄；6.侵犯個人隱私或者泄露在保安效勞中獲知的國家秘密、商業秘密以及客戶單位明確要求保密的信息；7.違反法律、行政法規的其他行為。（十二）《民法通則》098.《民法通則》中與物業管理密切相關的規定？答:《中華人民共和國民法通則》是一部調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關系和人身關系的法律。在第六章民事責任中的有關規定，與我們日常物業管理效勞密切的關系：1.在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設施等，沒有設置明顯標志和采取平安措施造成他人損害的，施工人應當承當民事責任（第一百二十五條）。

2.建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承當民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外(第一百二十六條)。

3.飼養的動物造成他人損害的，動物飼養人或者管理人應當承當民事責任；由于受害人的過錯造成損害的，動物飼養人或者管理人不承當民事責任；由于第三人的過錯造成損害的，第三人應當承當民事責任(第一百二十七條)。

4.

因正當防衛造成損害的，不承當民事責任。正當防衛超過必要的限度，造成不應有的損害的，應當承當適當的民事責任(第一百二十八條)。

5.因緊急避險造成損害的，由引起險情發生的人承當民事責任。如果危險是由自然原因引起的，緊急避險人不承當民事責任或者承當適當的民事責任。因緊急避險采取措施不當或者超過必要的限度，造成不應有的損害的，緊急避險人應當承當適當的民事責任(第一百二十九條)。6.《民法通則》第八十三條規定：“不動產相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成阻礙或損失的，應當停止侵害，排除阻礙，賠償損失〞。（十三）《消防法》101.《消防法》中與物業管理密切相關的重要規定內容？答:除了上述與物業效勞企業有關的職責外，《中華人民共和國消防法》還明確規定以下與物業管理密切相關的條款：1.任何單位、個人都有維護消防平安、保護消防設施、預防火災、報告火警的義務。任何單位、成年公民都有參加有組織的滅火工作的義務。2.任何單位、個人都應當無償為報警提供便利，不得阻攔報警。嚴禁謊報火警。3.公共場所發生火災時，該公共場所的現場工作人員有組織、引導在場群眾疏散的義務。4.發生火災的單位必須立即組織力量撲救火災。鄰近單位應當給予支援。5.消防隊接到火警后，必須立即趕赴火場，救助遇險人員，排除險情，撲滅火災。6.公安消防隊撲救火災，不得向發生火災的單位、個人收取任何費用。第二局部北京市地方規章、標準性文件（一）《北京市物業管理方法》（全部為重點）001．《北京市物業管理方法》對物業管理的定義？答：《北京物業管理方法》所稱物業管理，是指業主自行或者通過他人對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。多項選擇題：根據《北京市物業管理方法》對房屋等建筑物的管理，業主可以采用的方式有:A.業主自行管理；B.業主將不同的效勞內容委托給不同的專業公司；C.建設單位管理；D.業主可以選聘沒有資質的物業效勞企業進行管理；E.業主選聘具有相應資質的物業效勞企業進行管理.（A.B.C.E）002.《北京市物業管理方法》中劃分物業管理區域的原則？答：建設單位應當在銷售房屋前，結合物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域；住宅區和非住宅區原則上應當劃分為不同的物業管理區域。003.《北京市物業管理方法》對業主共同決定物業管理區域進行分立或者合并事項時的規定？答：業主共同決定對物業管理區域進行分立或者合并的，應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府會同區縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整的，予以確認并公告。1、單項選擇題：根據《北京市物業管理方法》業主共同決定對物業管理區域進行調整的，應當向物業所在地的（）提出申請。A.居委會或街道辦事處；B.街道辦事處或鄉鎮人民政府；C.建設單位；D.區縣房屋行政主管部門。（B）2、判斷題：建設單位應當在銷售房屋前，會同街道辦事處或鄉鎮人民政府劃分物業管理區域，并在房屋買賣合同中明示。（錯）說明：不需要會同街道辦事處或鄉鎮人民政府004.《北京市物業管理方法》對建設單位委托專項效勞的規定？答：建設單位可以將全部專項效勞委托給物業效勞企業，也可以將專項效勞委托給專業性效勞企業。多項選擇題：根據《北京市物業管理方法》,以下描述正確的有:A.建設單位可以不采取招投標的方式選聘物業效勞企業;B.建設單位要承當首次業主大會召開前或籌備組成立滿三個月前的物業管理費;C.建設單位可以不經業主同意將保潔效勞委托給專業公司；D.在未完成共用局部交接前,建設單位必須承當物業效勞費;E.作為房屋買賣合同附件的前期物業效勞合同的主體雙方為業主和建設單位。（A.B.C.E）005.《北京市物業管理方法》中對于物業管理活動的相關監督管理工作的具體劃分？答：北京市房屋行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。區縣房屋行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項效勞的行業主管部門和專業監管部門依法按照職責負責相關監督管理工作。006.《北京市物業管理方法》中規定的物業管理活動的在區縣人民政府、街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會的成立及相關活動的對應職責？答：區縣人民政府應當做好轄區內物業管理以及和諧社區建設的相關工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。判斷題：居委會負責對轄區內業主大會、業主委員會的成立及活動進行協助、指導和監督，協調處理糾紛。（錯）007.新建住宅物業，對于建設單位配建的物業效勞用房的要求與標準？答：新建住宅物業，建設單位應當配建物業效勞用房，包括客服接待、工程檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主大會及業主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業效勞用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。新建住宅物業，對于建設單位配建的物業效勞用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業主大會及業主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。008.前期物業效勞責任？答：建設單位承當前期物業效勞責任。銷售房屋時，前期物業效勞合同應當作為房屋買賣合同的附件。009.前期物業管理建設單位撤出管理區域并移交相關資料的前置條件是什么？答：業主共同決定解除前期物業效勞合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用局部的查驗交接，撤出物業管理區域，并移交相關資料。010.業主共同決定解除前期物業效勞合同的情況下，建設單位應當與全體業主進行物業共用局部查驗可以選擇的方式？答：全體業主承接前應當對物業共用局部進行查驗，可以委托選聘的物業效勞企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業效勞評估監理機構進行查驗。單項選擇題：根據《北京市物業管理方法》，前期物業交接查驗的主體為：A.建設單位與全體業主;B.未成立業委會的，交接主體為建設單位與街道辦事處或鄉鎮人民政府;C.建設單位與第三方評估監理機構;D.建設單位與物業公司;（A）011.業主對物業管理區域共用局部實施共同管理時由業主共同決定的事項內容？答：業主對物業管理區域共用局部實施共同管理。以下事項由業主共同決定：1.制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；2.選舉或者更換業主委員會委員；3.確定或者變更物業管理方式、效勞內容、效勞標準和收費方案；4.選聘、解聘物業效勞企業或者不再接受物業效勞企業事實效勞；5.籌集、管理和使用專項維修資金；6.申請改建、重建建筑物及附屬設施；7.申請分立或者合并物業管理區域；8.決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。012.業主對物業管理區域共用局部實施共同管理的事項中，應當經專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的事項？答：籌集、管理和使用專項維修資金；申請改建、重建建筑物及附屬設施；同時，申請分立或者合并物業管理區域的，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。013.業主對物業管理區域共用局部實施共同管理，具體事項范圍和決定程序？答：業主對物業管理區域共用局部實施共同管理。共同決定本單位范圍內的物業管理事項。事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者由物業管理區域內全體業主共同決定。1、單項選擇題：根據《北京市物業管理方法》，業主共同決定物業管理事項的范圍和決定程序由（）規定。A.管理規約;B.物業效勞合同;C.業主大會議事規則;D.業主委員會。（C）2、多項選擇題：根據《北京市物業管理方法》，業主對以下事項中，應當經專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的有：A.制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；B.申請改建、重建建筑物及附屬設施；C.確定或者變更物業管理方式、效勞內容、效勞標準和收費方案；D.選聘、解聘物業效勞企業或者不再接受物業效勞企業事實效勞；E.申請分立或者合并物業管理區域；（B.E）014.業主大會組成人員？答：業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用局部實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。015.未成立業主大會，發生物業效勞企業停止效勞或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業效勞企業或者其他事項的處理方式？答：未成立業主大會，發生物業效勞企業停止效勞或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業效勞企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導協助業主共同決定有關事項。016.建設單位向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料并推薦業主代表作為臨時召集人的條件？答：物業管理區域內已交付業主的專有局部到達建筑物總面積50％以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人。017.除建設單位外，業主自己申請成立業主大會需要滿足的條件？答：物業管理區域內占總人數5％以上或者專有局部占建筑物總面積5％以上的業主可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。多項選擇題：以下屬于建設單位的責任的有:A.占總人數5%以上或專有局部占建筑總面積5%的業主要求成立業主大會的,建設單位應當向有關部門提出申請;B.分期開發的首期且已實施物業管理,已交付業主的專有局部到達首期建筑總面積50%以上,建設單位可以向相關部門報送籌備首次業主大會的所需資料;C.推薦業主代表作為籌備首次業主大會的臨時召集人;D.指定籌備組組長;E.負責首次業主大會會議。（B.C）018.街道辦事處、鄉鎮人民政府在接到申請成立業主大會后需要履行的職責？答：街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。019.業主委員會選舉產生后向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案時提交材料清單？答：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：1.籌備組出具并由組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；2.業主大會決議；3.管理規約、業主大會議事規則；4.業主委員會委員名單。判斷題：業主委員會應當自選舉產生之日起60日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。（錯）020.《北京市物業管理方法》中對業主委員會委員資格自動終止后移交工作的規定？答：業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。判斷題：業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起30日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。（錯）023．物業效勞企業公示效勞事項、效勞標準、收費工程、收費標準等有關情況時的具體規定？答：《北京物業管理方法》中規定，物業效勞企業應當按照價格主管部門的規定，將效勞事項、效勞標準、收費工程、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。物業效勞企業應當于每年第一季度公示上一年度物業效勞合同履行情況、物業效勞工程收支情況、本年度物業效勞工程收支預算。業主提出質詢時，物業效勞企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業效勞工程情況進行審計的，物業效勞企業應當予以配合。024．物業效勞合同期限屆滿前，全體業主共同決定續聘或解聘原物業效勞企業的，應當履行什么義務？答：物業效勞合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定物業管理方式、效勞內容、是否更換物業效勞企業等事項。決定續聘原物業效勞企業的，應當與原物業效勞企業協商簽訂物業效勞合同；決定解聘的，應當履行的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業效勞企業，并在物業管理區域內公告。027．對拒不撤出物業管理區域的物業效勞企業，新的物業效勞企業和業主爭取權益的合法手段？答：原物業效勞企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業效勞企業和業主應當與原物業效勞企業協商解決；協商不成的，應當依法提起訴訟或者仲裁，不得強行接管。（二）《關于〈北京市物業管理方法〉實施中若干問題的通知》031．《北京市物業管理方法》所指的前期物業管理期限？答：前期物業管理期限，是指從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業共用局部交接止。032．《北京市物業管理方法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業工程，確定物業效勞事項和效勞標準的有關規定？答：《北京市物業管理方法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業工程，建設單位應當在銷售房屋前確定物業效勞事項和效勞標準，并委托物業效勞評估監理機構對效勞費用進行測算，測算結果應當在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業效勞合同。建設單位應當按照合同約定的效勞事項和效勞標準提供效勞。*034．《北京市物業管理方法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業工程，對完成物業共用局部交接前收取物業管理費有何規定？答：《北京市物業管理方法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業工程，在完成物業共用局部交接前，建設單位不得向業主收取效勞費；但發生以下情形之一的，業主應當按照前期物業效勞合同的約定繳納物業效勞費：1、籌備組成立滿面3個月未召開首次業主大會議的；2、首次業主大會會議未決定解除前期物業效勞合同且未確定物業管理方式的；3、首次業主大會會議結束后，建設單位向全體業主發出書面查驗通知之日起落30日內未開始查驗的。4、物業共用局部經查驗符合相關標準，建設單位向全體業主發出書面交接通知之日起30日內完成交接的。籌備組成立公告，首次業主大會會議決議，查驗通知、交接通知、物業效勞查驗交接報告或其摘要文本應當在物業管理區域30日內顯著位置公示。035．發放和首次使用“業主一卡通〞的具體規定。在交付房屋前，建設單位應當向業主發放該套房屋的“業主一卡通〞。業主入住前，應當與銀行、建設單位簽訂前期物業效勞費托收協議。并按照房屋買賣合同和前期物業效勞合同約定的費用標準，在“業主一卡通〞內不超過12個月的物業效勞費。發生本通知第四條規定的炊事班應當繳納物業效勞費情形時，前期物業效勞合同關于業主物業效勞費用標準及費用繳納的相關約定即時生效，建設單位可以根據約定通過銀行直接從“業主一卡通〞中劃轉前期物業效勞費。建設單位向業主收費之前應當改選必要的通知義務，將收費起始時間及前期物業效勞合同約定的收費標準在物業管理區域內顯著位置公示。037．《北京市物業管理方法》實施前，對同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業工程物業效勞合同如何規定？答：同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業工程，已有前期物業效勞合同或者效勞合同的，按照合同約定執行。038．《北京市物業管理方法》實施后，對政府相關部門在物業用房方面有何要求？答：《北京市物業管理方法》實施后，規劃行政主管部門核劃行政主管部門核發建設工程規劃許可證的住宅物業工程，*建設單位應當按標準配物業效勞用房。測繪單位應當現場勘測、核查物業效勞用房的位置和建筑面積，并在《房屋土地測繪技術報告書》中標明物業效勞用房的位置、面積等情況。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時，應當核查測繪成果是否符合規劃許可及《方法》第七條規定的標準。（三）《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》039．《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》的物業適用范圍？答：《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》的物業適用范圍是：北京市行政區域內，商品住宅、售后公有住房的住宅專項維修資金使用審核。041．住宅專項維修資金的審批條件？答：住宅保修期滿后，住宅共用部位、共用設施設備出現《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》規定的情形的，經住宅專項維修資金列支范圍內專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新的、改造。042．住宅保修期滿后，可以不需住宅專項維修資金列支范圍內專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過，即可使用住宅專項維修資金進行維修的緊急情況？答：發生以下危及房屋使用平安或嚴重影響使用功能情況之一的，不需住宅專項維修資金列支范圍內專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數的三分之二以上的業主討論通過，要以使用住宅專項維修資金進行維修：1、屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重，經屢次補漏后仍難以解決的；2、電梯發生沖頂、蹲底事意外災害危及人身平安的；定期檢驗時被責令停梯整改的；3、高層住宅發生供水主管道嚴重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、中水泵等）發生泵體漏水、泵電機燒毀等到情況，導致供水中斷的；4、樓體單側外墻飾面五分之一以上面積有脫落危險的；5、專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產平安的；6、消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新的、改選的。（四）《北京市物業效勞企業信用信息管理方法》044．北京市物業效勞企業信用信息系統監督管理的分工和職責？答：本市建立物業效勞企業及工程負責人信用信息系統，對其物業效勞活動實施動態監督管理。市房屋行政主管部門負責全市物業管理行業的信用信息管理工作，依據法律、法規、規章的相關規定，制定《北京市物業效勞違法違規行為記分標準》和《北京市物業工程負責人考核記分標準》（以下簡稱記分標準），并適時調整補充；負責工程負責人考試與執業注冊，并建立及工程負責人的信用信息檔案。區縣房屋行政主管部門負責對本轄區物業效勞企業及其負責人的違法違規行為進行檢查、處理、記分，并將結果記入信用信息檔案。企業注冊地所在市、區縣房屋行政主管部門，按照相應職責分工，依據工程所在地區縣房屋行政主管部門的信用信息記錄，做好企業資質管理工作。北京物業管理協會（以下簡稱北京物協）負責制定、組織實施本市物業效勞行業人才培養方案，組織工程負責人繼續教育的培訓工作；可以制定發布物業效勞企業信用等級評定標準，形成物業效勞信用評價體系，建立物業管理行業的信用鼓勵與懲戒機制（每三條）。046．物業工程負責人包括哪幾類，工程負責人持證上崗制度的要求和規定？答：本市實行工程負責人責任制。工程負責人包括：（一）建設單位按照前期物業效勞合同指派的工程負責人；（二）物業效勞企業按照物業效勞合同約定指派的工程負責人；（三）業主決定聘請的其他管理人。一個工程應當有一名駐場工程負責人，物業效勞合同另有約定的除外。本市實行工程負責人持證上崗制度。（一）工程負責人經市房屋行政主管部門考試合格的，頒發合格證書；（二）合格證書有效期為三年，有效期滿需要延期的，應當說于期滿前三個月向原發證機關申請輸延期手續；（三）取得合格證書后，工程迥然不同人每年須參加不少于40學時的繼續教育。工程負責人有以下情形之一的，市房屋行政部門應取消其合格證書，并在工程負責人信用信息檔案中予以記錄：（一）未按規定參加崗位考核、繼續教育的；（二）在記分周期被累計超過規定分值的；（三）其他應予取消合格證書的情形（第十條、第十一條、第十二條）*048．物業效勞企業及工程負責人信用記分制度的具體規定？答：市、區縣房屋行政主管部門對物業效勞企業及工程負責人的信用行為進行調查、確認，按照記分標準記分，并記入信用信息系統。記分信息同時通過手機平臺發至企業負責人或者工程負責人。依據物業效勞企業及工程負責人信用記分結果，企業的法寶代表人、主要負責人和工程負責人接受市房屋行政主管部門或其委托的北京物協組織的物業管理行業相關法規和信用知識培訓。*049．物業效勞企業及工程負責人信用記分制度的總分分別是多少，記分周期？答：記分標準中企業記分總分為20分，工程負責人記分總分為15分。記分周期從每年1月1日至12月31日止。記分周期期滿，重新記分。原分值記錄作為歷史數據保存在信用信息檔案中。050．依據信用記分結果，企業記分到達3分、5分和20分時，應分別如何處理？答：依據信用記分結果，對企業分別進行如下處理（一）企業記分到達3分時，工程所在地區縣房屋行政主管部門對其提出書面獲救，責令限期整改，改正期間該企業不得參加物業管理示范工程考評，并告知企業注冊地區縣房屋行政主管部門。（二）企業記分到達5時，注冊地區縣房屋行政主管部門約談該企業法寶代表人，予以行政告誡，同時核查的資質條件。經核查不符合資質條件的，責令限期改正，改正期間不得承接新工程，一年內不得參加物業管理示范工程考評，一年內不得晉升資質等級。（三）企業記分到達20分時，市、區縣房屋行政主管部門依法核查企業的資質條件，一年內不得承接新工程，不得參加革命物業管理示范工程考評，不得晉升資質等級，不予開具出京誠信證明材料；核查不達標的，重新核定資質等級或注銷企業資質證書。市、區縣房屋行政主管部門對企業做出重新核定資質等級，或注銷資質證書，不再記分，將企業違法違規行為和處分結果記入信用信息系統，并在北京建設工程網上以公示。上述處理措施中，依法應當由住房城鄉建設部核定一級資質等級、注銷資質盲目開展的，由市房屋行政主管部門將物業企業及工程負責人違法違規行為的信用信息和處理建議報告住房城鄉建設部。在住房城鄉建設部做出行政處分或處理決定前，不予辦理該企業在京承接新工程的物業效勞合同備案、不予開具出京證明材料和參加物業管理示范工程考評，不予辦理工程負責人執業注冊（第二十條）。051．依據信用記分結果，工程負責人記分到達3分、5分、和15分時，應分別如何處理？答：依據信用記分結果，對工程負責人及其企業分別進行如下處理（一）工程負責人記分到達3分時，由工程所在地區縣房屋行政主管部門對該工程負責人提出書面警告；（二）工程負責人記分到達5分時，由工程所在地區縣房屋行政主管部門對該工程負責人進行約談，記入工程負責人信用信息檔案。（三）單個工程負責人記分到達15分時，注銷《北京市物業工程負責人考試合格證書》，市房屋行政主管部門建議企業撤換該工程負責人，將其違法違規行為和處理結果記入信用信息系統，在北京建設網進行公示，并扣除企業5分（第二十一條）。（五）《北京市城鎮房屋建筑使用平安綜合治理方法》*054．房屋建筑的平安責任人的定義及承當的責任？答：1.定義：是指房屋建筑的所有人（簡稱平安責任人），房屋建筑所有人下落不明或者房屋建筑權屬不清晰的，實際占有人是平安責任人；2.承當責任：房屋建筑的平安責任人應當對房屋建筑的平安使用、檢查維護、平安評估與鑒定、平安問題治理等承當責任，保證房屋建筑的平安性、適用性、耐久性。055．房屋建筑管理人的定義及職責？答：1.定義：房屋建筑管理人（簡稱管理人）是對房屋建筑使用平安承當管理責任的自然人、法人、其他組織。*2.職責：管理人應當對房屋建筑進行檢查維護，對天檢查中發現我房屋建筑使用平安問題應向平安責任人和有關行政主管部門報告，可以受平安責任人委托組織對房屋建筑平安問題進行治理，對危害房屋建筑使用平安的行為進行制止、報告，并定期開展房屋建筑平安宣傳活動（第七、八條）。*062．房屋修繕工程應依法取得施工許可證的對象？答：修繕工程投資額到達30萬元以上或者建筑面積到達300平方米以上時，應當依法取得施工許可。修繕工程施工中，嚴禁違反設計文件擅自變動建筑主體、承重結構或者使用功能（第三十六條）。*063．危險房屋的處理類別？答：確認危險房屋的鑒定結論，應當由房屋平安鑒定機構做出*經鑒定屬于危險房屋的，平安責任人、管理人應當按照房屋平安鑒定機構鑒定結論的處理類別治理。危險房屋的處理類別分為觀察使用、處理使用、停止使用和整體撤除。觀察使用。適用于采取適當平安技術措施后，尚能短期使用但需繼續觀察的房屋。房屋平安鑒定機構在出具的鑒定報告中應當注明觀察使用或者下一次進行平安鑒定的時限。處理使用。適用于采取適當技術措施后，可解除危險的房屋。設計單位在加固設計文件中應當說明后續使用年限。停止使用。適用于已無修繕價值，暫時不便撤除，又不危及相鄰建筑和影響他人平安的房屋。整體撤除。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即撤除的房屋（第三十八條）。064．房屋應急搶險遵循的原則？答：房屋應急搶險遵循屬地為主、分級負責、預防為主、防治結合、快速反應、統一指揮、保障有力的原則。（六）《北京市物業效勞第三方評估監理管理方法》*065．什么是物業效勞第三方評估監理？答：本方法所稱物業效勞第三方評估監理，是指物業效勞評估監理機構接受業主、業主大會、建設單位、物業效勞企業或有關部門的委托，依照法律、法規、規章規定和合同約定，對物業效勞質量和效勞費用、物業共用部位和共用設施設備管理善等到提供情報專業評估監理效勞的活動（第二條）。*067．物業效勞評估監理業務范圍、收費方式和付費主體？答：物業效勞評估監理業務范圍包括：（一）物業工程交接查驗；（二）物業效勞費用評估；（三）物業效勞質量評估；（四）其他需要評估監理的事項。*物業效勞評估監理按照“誰委托誰付費〞原則，由委托人與物業效勞評估監理機構以物業效勞工程查驗點為基礎協商確定收費金額。建設單位向全體業主移交物業工程時，建設單位和全體業主共同委托物業效勞評估監理機構進行查驗交接的，由建設單位承當評估費用。068．在物業效勞評估監理活動過程中，評估監理機構、建設單位、物業效勞企業及相關當事人有哪些義務？答：建設單位、物業效勞企業與相關當事人應當協助物業效勞評估監理機構進行實地查勘，如實向評估監理機構提供必要的資料，并對其所提供資料的真實性負責。物業效勞評估監理機構應當按照相關法律、法規、規章和合同約定的要求從事評估監理活動，并按照市房屋行政主管部門制定的評估出具評估監理報告。評估監理報告應當包括評估監理目的、依據和方法，評估監理日期和基準日，評估監理查勘數據，評估監理結果及有效期限，評估監理人員簽章等內容。物業效勞評估監理機構應當保持評估監理檔案資料的齊全完整，物業工程交接驗收評估報告相關資料保管期限不得低于5年；物業效勞費用評估、物業效勞質量評估報告相關資料保管期限不得低于3年（第十一條、第十二條、第十三條）。（七）《北京市物業工程交接管理方法》070．物業工程交接的含義？答：本方法所稱物業工程交接，是指建設單位或物業效勞企業與全體業主之間對物業共用局部進行查驗交接以及對物業管理相關資料進行移交和承接的行為（第三條）。*074．應急物業效勞的適用情形和具體要求？答：有以下情形之一，住宅物業工程不能維持正常物業管理秩序的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同相關部門組織提供給急物業效勞：（一）物業效勞合同期限屆滿，建設單位或原物業效勞企業依法撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；（二）物業效勞合同期限內，建設單位或物業效勞企業違反約定單方解除物業效勞合同，撤出物業管理區域，全體業主未能依法確定物業管理方式的；（三）物業效勞合同期限內，建設單位或物業效勞企業因破產、資質被注銷等是原因致使其法律上或者事實上不能履行物業效勞義務的。應急物業效勞的方式根據邊區實際情況確定，可以專門成立應急物業效勞隊或者指定、聘請物業效勞企業等。組織應急物業效勞前，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當交效勞內容、效勞收費、效勞期限等到相關內容提要在物業管理區域內公告。應急物業效勞內容僅限于垃圾、秩序維護、二次供水、電梯運行等維持業主根本生活的效勞事項。應急物業效勞費用由全體業主承當，業主委員會應當協助收取。應急物業效勞期限一般不超過3個月。應急物業效勞期間，物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指導和協助全體成員業主依法共同決定物業管理方式和內容。應急物業效勞期間，物業共用局部的毀損責任由全體業主承當，應急效勞單位成心千百萬的除外（第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十四條）。*076．物業管理區域內哪些事項可以使用決策平臺表決？答：物業管理區域內需由業主共同決定的以下事項，可以使用決策平臺表決：1.成立業主大會；2.修改業主大會議事規則；3.修改管理規約；4.決定或者變更物業管理方式、效勞內容、效勞標準和收費方案；5.選聘和解聘物業效勞企業或者其他管理人（含決定不再接受物業效勞企業的事實效勞）；6.籌集、管理和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；7.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；8.決定業主委員會的工作職責和經費；9.審查業主委員會和物業效勞企業或其他管理人的年度工作報告；10.決定改建、重建建筑物及其附屬設施；11.變動建筑主體和拆改承重結構；12.申請分立或者合并物業管理區域；13.改變房屋建筑使用用途（住宅改商用）；14.決定本物業管理區域內全體業主共有局部的經營、收益分配等方案；15.決定本物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度；16.決定利用物業共有局部停放機動車的車位設置、管理、收費等事項；17.改變和撤銷業主小組做出的與業主大會會決定性有抵觸的決定；18.決定本物業管理區域內全體業主訴訟事宜；19.決定本樓幢、本單元共同決定事項；20.決定有關共有和管理權利的其他重大事項。*079．業主、業主委員會、物業效勞企業可以發起的共同決定事項分別有哪些？答：業主決定事項的發起人可以是業主、業主委員會、物業效勞企業。1.業主可以發起本通知第一條所列決策事項中第1、6、11、13、19項決定事項；2.業主委員會可以發起本通知第一條所列決策事項中第2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、14、15、16、17、18、20項共同決定事項；3.業主大會成立以前，物業效勞企業可以發起本通知第一條所列決策事項中第三步項共同決定事項；084.《北京市住宅專項維修資金管理方法》出售公有住房的交存住宅專項維修資金的規定？答：1.業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為購房當年房改本錢價的2%。2.售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。*085.《北京市住宅專項維修資金管理方法》規定住宅瓣維修更新、改選范圍？答：1.屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；2.樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內外表浸濕；3.地下室出現滲漏、積水的；4.樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、標準規定值的；5.增加保溫層、建筑保溫層出現破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內外表出現潮濕、結露、結霜或霉變的；6.外墻及樓梯間、公共走廊涂飾開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；7.公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維圍護墻、院門等到出現破損的；8.公共區域門窗或窗紗普遍破損的；9.其他情況。*086.《北京市住宅專項維修資金管理方法》規定住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍？答：1.電梯主要部件需要進行維修或更換的；2.二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的；3.避雷設施不能滿足平安要求的；4.配電設備局部電纜、電線、配電箱（柜）內元件損壞的；5.消防系統出現功能障礙，或局部設備、部件損壞嚴重的；6.樓內排水（排污）設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污示銹蝕或其他設備損壞的；7.其他情況。087.《北京市住宅專項維修資金管理方法》規定住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用的分攤方式？答：1.商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁用物業建筑面積的比例分攤。專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照各自擁用物業建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該層全體業主按照各自擁用物業建筑面積的比例分攤。2.售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，按照該項樓幢全體業主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分攤；其中，應由業主承當的現由相關業主按照各自物業建筑面積的比例分攤。3.售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用