Ou房地產營銷基礎知識第一節

房地產基本常識篇房地產：在我國所謂房地產，由兩部分構成，土地及附著于土地上的一切建筑物。香港亦叫物業。其重要的兩大特性：位置固定性、無重復性。商品房：是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發建設的房屋，均按市場價出售。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。經濟適用住房：是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。二手房：二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易為"二手"。“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。“二書”：《新建住宅質量保證書》、《新建住宅使用說明書》。“定金”：我國法律對“定金”有明確規定。《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國擔保法》均規定：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。收取定金的一方不履行約定的債務，應當雙倍返還定金。“訂金”：我國法律對“訂金”沒有做出規定。在房地產行業常常也稱作“誠意金”，是在正式交納定金之前，交納有效期較短的“少量定金”，數額一般較短，只要收取“訂金”的一方認可，如交納“訂金”的一方無法履行承諾，“訂金”可以退還，所以“訂金”不具有懲罰性。三通一平：指供熱、供電、供水到位，場地平整。七通一平：指給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣（煤氣）以及場地平整。土地使用年限：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。取得土地的三種方式：劃撥、轉讓、出讓。第二節：房地產數據篇建筑面積：指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑物.套內建筑面積：房屋按套(單元)計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。公攤面積：各產權主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。占地面積：建筑所規劃用土地之總面積。居住面積：即使用面積，住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占的水平面積。房屋預測面積：指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量規范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。房屋實測面積：指商品房竣工驗收后，工程規劃相關主管部門審核合格，開發商依據國家規定委托具有測繪資質的房屋房屋測繪機構參考圖紙、預測數據及國家測繪規范之規定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發商和業主的法律依據，是業主辦理產權證、結算物業費及相關費用的最終依據。房屋的共有建筑面積：包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。商品房的起價：是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。商品房的均價：是指商品房在銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出每平方米的價格。控高：所造建筑之總高度，有規劃部門規控。層高：下層樓面至上層樓面垂直高度。低層住宅：建筑層數1-3層的住宅。多層住宅：建筑層數4-6層的住宅。小高層住宅：建筑層數7-9層的住宅。高層住宅：建筑層數10層及以上的住宅。超高層住宅：建筑總高度在100米以上的住宅。容積率：指建設用地內的總建筑面積為建設用地面積的倍數。地下停車場、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不記入。得房率：得房率是指套（單元）內建筑面積與套建筑面積的比率。住宅間距：兩棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。：住宅篇物業管理公司：是專門從事地上永久性建筑物、基礎設施及周圍環境現代化管理，為業主或用戶提供良好的生活或工作環境，具有獨立法人地位的經濟實體。會

所：就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。業主：業主是物業的所有人貨物業的使用人。第六節

公式篇綠化率：綠化率=植被垂直投影面積/居住區總面積×100%綠地率：指小區用地范圍內各類綠地的總和與小區用地的比率,主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等，但需要明確的是并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。容積率：容積率=總建筑面積/總占地面積凈

高：凈

高=層高—樓板厚度得房率：得房率=套內面積/建筑面積套密度：總套數/總用地面積人均總占地面積：人均總占地面積=建筑紅線內總用地/本小區設計居住總人數人均住宅用地面積：人均住宅用地面積=小區內總住宅用地/本小區設計居住總人數人口毛密度：人口毛密度=小區內總居住人數/小區內占地面積建筑密度：建筑密度=小區內全部建筑的基地面積之和/小區內總占地面積×100%居住建筑密度：居住建筑密度=小區內總居住建筑基地面積/小區居住總用地×100%居住建筑面積毛密度：居住建筑面積毛密度=小區總居住建筑面積/小區總用地面積居住建筑面積凈密度：居住建筑面積凈密度=小區居住總面積/小區居住總用地第七節

答問篇

1、預售商品房應符合的條件有那些？房地產開發商預售房地產應符合以下條件：土地使用權已經依法登記取得房地產權力證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價款外，投入開發建筑的資金已達到工程預算投資總額的25%，并經注冊會計師驗資；房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。符合以上條件的，經主管機關核準后，發給《房地產預售許可證》。核定為外銷的商品住宅，還應發給《商品房住宅外銷許可證》。2、房地產買賣合同應當具備的條款有哪些？房地產買賣合同應當具備以下條款：當事人的姓名或者名稱、地址；房地產權利證書編號；房地產坐落的位置、面積、四周界線；土地宗號、土地使用權的性質和年限；房地產的用途；買賣價款的支付方式和日期；房地產交付的使用的日期；公益部分的權益分享及共有人的權利和義務；違約責任；合同糾紛的解決辦法、合同生效的條件及時間；雙方認為必要的其他事項。3、什么樣的房地產不予轉讓？下列房地產，不得轉讓：根據城市規劃、市政府決定收回土地使用權的；司法機關、行政機關依法裁定的、決定查封的或者以下其他形式限制房地產權利的；共有房地產、未經其他共有人書面同意的設定抵押權的房地產；未經抵押權人同意的；權屬有爭議的；法律、法規或市政府規定禁止轉讓的其他情況。4、公用建筑面積的分攤原則是什么？如有面積分割的文件或協議，應按其文件或協議分攤計算，如無分割文件或協議，按規定的公用面積分攤原則進行分攤計算。5、哪些公用面積應分攤？應分攤的公用建筑面積包括：套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及突出層面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。房屋的銷售面積由哪些組成？房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積。即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和。7、跨區的房地產抵押如何辦理？跨區抵押的，按各區的順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個分局轄區的房地產去同為同一主債權債務關系抵押擔保的，若其中有前一順序區域的房地產，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關性分局備檔，并于抵押登記核準當天書面通知相關分局的產權科。第四節

稅費篇房地產契稅:是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發生房地產權屬轉移時向產權承受人一次性征收的一種稅賦。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅。營業稅：指對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計征的一種稅。房產稅：是以房屋為征稅對象、按照