第二十章

所有權第一節概述一、所有權的概念與特性《物權法》第39條規定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”所有權具有以下特性：完全性。所有權乃所有人一般性的、全面的支配其客體的物權。整體性。所有權是具有渾然一體的內容的物權。彈力性。當物上設定了他物權時，所有人享有的權能已經受到了限制。永久性。并非是指所有權永遠不會歸于消滅，而是指對于所有權不能如他物權那樣預定存續的期限，當事人不能作出此種預定，國家也不能。二、所有權的權能積極權能我國法律列舉了所有權最典型的四項積極權能，即占有、使用、收益和處分。消極權能所有權的消極權能，是指所有權人能夠排除他人不正當的干涉。此種排除的方式主要就是物權請求權。所有權權能的分離所有人有權依據自己的意思將所有權的權能加以分離從而為他人設定限制物權。行使他物權不得損害所有權人的權益。三、所有權的專屬性《物權法》第41條規定，法律規定專屬于國家所有的不動產和動產，如國家所有的土地、礦藏、水流、海域，無線電頻譜資源，野生動物資源，法律規定專屬于國家的文物等，任何單位和個人不能取得所有權。某些不動產或者動產上面只能產生國家所有權，而不能產生集體所有權和私人所有權。專屬于國家所有的不動產和動產既不能投入交易，也不能因善意取得等其他方式歸集體或私人所有。第二節征收與征用一、征收（一）征收的概念與性質征收，是指政府為了公共利益的需要，依照法律規定的程序和權限強制性地取得集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收是國家強制取得物權的一種方式。它的主體是國家，只有國家才能利用公共權力對集體或私人財產進行干預，甚至將其強制性地移轉給國家。除國家之外，任何組織和個人都不享有公共權力，因而也不享有征收權。征收的對象是集體或私有財產。被征收財產的范圍，除物權法上規定的動產、不動產之外，還包括物權法沒有規定的其他財產。一、征收（二）征收的要件必須是為了公共利益的需要。必須由法定的主體依照法律規定的權限和程序進行。必須給予補償。二、征用（一）征用的概念征用，是指國家為了公共利益的需要而強制性地使用民事主體的財產。《物權法》第44條規定：“因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后，應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。”二、征用（二）征用的特征征用與征收的區別：對象不同。征收的對象是不動產，在我國是指集體所有的土地，單位、個人的房屋及其他不動產。征用的對象既可以是動產，也可以是不動產。適用條件不同。征收必須是出于公共利益的需要，不一定是非常急迫或迫切的。征用是非常緊急的。法律效果不同。征收的結果是國家取得所有權。征用只是暫時剝奪單位或個人的不動產或動產的使用權。補償不同。物權法第121條、第44條。第三節國家所有權、集體所有權與私人所有權一、區分三類所有權的原因貫徹落實憲法規定的需要。是由三類所有權的差異決定。權利的初始產生方式不同。私人所有權都是通過作為民事主體的自然人、法人或者其他組織通過生產、交易等法律事實形成的，與國家所有權、集體所有權的最初形成方式完全不同。權利的主體不同。國家、集體、私人。專屬性上不同。《物權法》第41條。權利的行使程序不同。是否需要通過民主的多數決程序。二、國家所有權（一）國家所有權的概念國家所有權，是指國家對國有財產的占有、使用、收益與處分的權利，其本質是全民所有制在法律上的表現。（二）國家所有權的特征主體的特殊性。國家擁有雙重身份：經濟實體和主權者。客體的廣泛性。包括自然資源、共用財產、國家投入企業的財產、國家直接支配的的財產和其他依法屬于國家的財產。行使上的法定性。《物權法》第45條。二、國家所有權（三）國家所有權的客體范圍礦藏、水流、海域。礦藏、水流和海域屬于重要的自然資源。城市的土地以及依法屬于國家所有的農村和城市郊區的土地。野生動植物資源。無線電頻譜資源。法律規定屬于國家所有的文物。國防資產。依法屬于國家所有的鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施。二、國家所有權（四）國家機關和國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產的權利依據《物權法》第53條，國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。而依據該法第54條，國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。二、國家所有權（五）國家對其出資的企業享有的出資人權益《物權法》第55條規定：“國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。”二、國家所有權（六）國有資產的保護國家所有權是國有資產的重要組成部分，為了防止國有資產流失，實現國有資產的保值和增值，當然有必要對國有資產的保護作出相應的規定。但是，在《物權法》這樣一部民事基本法中規定保護國有資產的行政措施和刑事措施（第56、57條），則不太妥當。三、集體所有權（一）集體所有權的概念與類型集體所有權，也稱勞動群眾集體所有權，是指勞動群眾集體對集體財產享有的占有、使用、收益和處分等權利。我國的集體所有權包括兩種類型即農民集體所有權與城鎮集體所有權。三、集體所有權（二）農民集體所有權農民集體所有權，是指農民集體成員對歸屬于農民集體所有的不動產、動產享有的所有權。《物權法》第58條。農民集體所有權的特征農民集體所有權最大的特點在于集體性，即財產由集體所有、集體成員共同管理、集體成員分享收益。農民集體所有權既不是共同共有也不是按份共有，而是主體為集體的一類比較特殊的所有權形式。三、集體所有權（三）城鎮集體所有權城鎮集體所有權主要涉及的就是城鎮集體所有制企業。《物權法》第61條只是對城鎮集體所有權作了非常原則性的規定——“城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。”（四）集體所有權的保護作為公有制的重要組成部分，集體所有權應當受到法律的嚴格保護，《物權法》第63條第1款規定：“集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。”四、私人所有權（一）私人所有權的概念私人所有權，是指自然人、法人等民事主體依法對于不動產、動產享有的所有權。《物權法》第64條。（二）私人所有權的保護《物權法》第65條至第69條對于保護私人財產權作出了詳細的規定。第四節業主的建筑物

區分所有權一、業主的建筑物區分所有權的概念與特征業主的建筑物區分所有權，是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利（《物權法》第70條）。業主的建筑物區分所有權具有以下特征：一類特殊的所有權類型。集合性。包括對建筑物中的專有部分的單獨所有權、對專有部分之外的共有部分的共有權以及由此產生的共同管理權三種權利。具有整體性與不可分割性。二、業主的專有權（一）專有部分專有部分的判斷標準：構造上的獨立性，是指作為建筑物中屬于業主專有的部分應當在建筑構造上能夠與同一建筑物中的其他部分完全隔離，通常來說，就是四壁上具有確定的遮蔽性。使用上的獨立性，是指該部分能夠被單獨地加以使用，具有獨立的使用價值，例如可以用來居住、辦公或者存放物品。能夠登記成為特定業主所有權的客體，是指符合登記基本單元的要求，可以被依法記載于不動產登記簿上。二、業主的專有權（一）專有部分專有部分的范圍：理論界先后提出空間說、壁心說、墻面說和折中說等觀點。我們贊同折中說，即專有部分的范圍應當依據內部關系與外部關系分別確定，在建筑物區分所有權人相互之間就建筑物的維持、管理關系而言，專有部分僅包括墻壁、地板、天花板三維邊界表層所粉刷的那部分，即采取墻面說；而就外部關系即買賣、保險、稅金等關系而言，專有部分達到墻壁、地板、天花板三維邊界部分的中心線，即采取壁心說。二、業主的專有權（二）業主的專有權的概念業主的專有權，是指業主對于建筑物中專有部分享有的所有權。它是業主對特定的建筑空間單位即其住宅或者經營性用房等專有部分享有的所有權，這種所有權與普通的一棟房屋上的所有權沒有本質的區別，都包含了占有、使用、收益、處分等權能（《物權法》第71條第1句）。由于建筑物中的專有部分也屬于不動產，依據《物權法》第6條第1句和第9條第1款，業主取得建筑物中專有部分的所有權時，應當進行登記。二、業主的專有權（三）業主的專有權的內容業主對專有部分享有的是單獨的所有權，故此，其有權對住宅、經營性用房等專有部分進行占有、使用、收益和處分。當然，任何所有權都不是絕對的、不受限制的，業主在行使其專有部分的所有權時應當受到以下限制：相鄰關系。《物權法》不僅對“相鄰關系”專章作出了規定，而且在“業主的建筑物區分所有權”一章中還專門作出了規定。不得擅自改變住宅的用途。《物權法》第77條。三、業主的共有權（一）業主的共有部分業主建筑物區分所有權不僅包括對專有部分的所有權，還包括對建筑物的專有部分以外的共有部分的共有和共同管理的權利（《物權法》第70條）。《物權法》中并未區分全體共有的部分與部分業主共有的部分，而是對建筑區劃內哪些場所、區域屬于業主的共有部分作出了統一的規定。建筑區劃內的道路、綠地建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房停車位、車庫建筑物占用范圍內的建設用地使用權三、業主的共有權（二）業主的共有權的性質建筑物區分所有權中，權利人對于共有部分的共有權性質相對比較特殊，無論解釋為共同共有還是按份共有都不合理。建筑物區分所有權中的共有權的特點表現在：共有人的特定性，即共有人只能是專有權人，而不能是專有權人之外的主體；共有份額的不可分割性，即區分共有所有權的標的物不得請求分割；共有權存在的持續性，即該共有權是持續、恒久的存在的。四、業主共同管理的權利和義務（一）業主共同管理的權利業主基于對共有部分享有的共有權而產生了共同管理這些共有部分的權利成立業主大會并選舉業主委員會的權利。重大事項的共同決定權。公共維修資金的共有和共同使用權。決定建筑物及其附屬設施的費用的分攤和收益的分配的權利。自行管理或委托他人管理建筑物及其附屬設施的權利。有權請求法院撤銷業主大會或業主委員會侵害自身權益的決定。四、業主共同管理的權利和義務（二）業主共同管理的義務遵守管理規約的義務。服從業主大會或者業主委員會的決定的義務。五、業主大會和業主委員會的訴訟主體地位《物權法》既不承認業主大會的訴訟主體資格，也不承認業主委員會的訴訟主體資格。它只是在第83條第2款規定：“業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”第五節相鄰關系一、相鄰關系的概念與特征相鄰不動產的物權人在對不動產進行占有、使用、收益或處分時，相互給予對方便利或對一方權利加以限制而對他方權利予以延伸，由此形成的權利義務關系就是相鄰關系。相鄰關系發生在相鄰的不動產的權利人之間。相鄰關系實質上是對相鄰不動產權利人的限制與延伸。相鄰關系涉及物權法、侵權法等多項制度。調整相鄰關系的基本原則由法律加以明確規定。二、處理相鄰關系糾紛的具體規則法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定。例如，在處理因相鄰不動產的一方權利人施放噪音而引發的相鄰糾紛中，應當依據《環境保護法》、《噪聲污染防治法》、《建筑法》等法律、行政法規、地方性法規等的規定。法律、法規沒有規定時，按照習慣處理。《物權法》第85條第2句規定：“法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。”還應依據業主的管理規約。業主的管理規約是全體業主依法訂立的一種自我管理的規約，也稱業主公約。三、用水、排水的相鄰關系《物權法》第86條規定：“不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。”本著有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，不動產權利人應當為相鄰權利人的用水、排水提供必要的便利。對于自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間進行合理的分配。不動產權利人因用水、排水而利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。四、通行的相鄰關系當某土地或者建筑物的所有人或使用人非經過相鄰不動產所有人或使用人的土地或建筑物而無法進入公路，無法對其土地或建筑物加以正常使用時，不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利（《物權法》第87條）。如果不動產權利人禁止相鄰權利人的通行或堵塞通道，從而影響他人生產、生活的，則被妨礙者有權要求不動產權利人排除妨礙或恢復原狀的。倘若因此而遭受損害的，還有權要求不動產權利人承擔損害賠償責任。五、相鄰土地的利用關系關于相鄰的土地利用關系，需要注意兩點：施工的不動產權利人只有在必須利用相鄰土地、建筑物時，該土地或建筑物的權利人才有義務提供便利，否則不動產權利人隨意侵占他人土地或建筑物將構成對他人物權的侵害。即便是相鄰的土地、建筑物的權利人有義務提供便利，但不動產權利人在利用相鄰不動產時也應盡量避免給他人造成損害，否則應當承擔賠償責任（《物權法》第92條）。六、通風、采光和日照的相鄰關系相鄰的不動產權利人之間應當注意處理好相互之間的通風、采光和日照，一方不得妨害另一方的通風、采光和日照。《物權法》第89條有明文加以規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”七、環境保護的相鄰關系《物權法》第90條規定：“不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。”這種基于環境保護的需要而對相鄰關系的規定，主要是針對沒有構成環境污染但損害了相鄰權利人的私害行為的。在國外，這種因排放有害物質而妨害不動產相鄰權利人的行為也被稱為“不可量物侵害”。八、危險預防關系相鄰一方在自己使用的土地上進行施工建設，如挖掘地基、水溝、水池、水井、地窖等或者種植植物，不能危及另一方不動產的安全和正常使用的。《物權法》第91條規定：“不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。”九、相鄰關系與物權請求權相鄰關系中適用的物權請求權就是兩種即排除妨害請求權與消除危險請求權。事實上，這兩類請求權也主要是針對相鄰關系妨害而設的。因為相鄰關系就是不動產的相鄰關系，既然是不動產就意味著無法移動，因此，相鄰不動產的一方當事人對另一方當事人的物權的圓滿狀態構成妨害時，受妨害的一方就只能通過行使排除妨害請求權或消除危險請求權才能重新使其物權的圓滿狀態得以實現。第六節共有一、共有的概述（一）概念與特征共有，是指兩個以上民事主體對同一物共同享有一個所有權的狀態。它是與單獨所有相對的一種所有權形態。《物權法》第93條第1句規定：“不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。”共有具有以下幾項特征：共有的主體是兩個以上民事主體。共有中多個民事主體是共同享有共有物上的一個所有權。共有的客體不限于動產、不動產。共有人共有的可以是一個物，也可以是多個物。一、共有的概述（二）類型現代民法承認的共有形態主要是兩種，即按份共有與共同共有，無非稱呼有所不同。例如，在我國臺灣地區的“民法”中，“按份共有”被稱為“分別共有”，而“共同共有”稱為“公同共有”。在我國，共有包括按份共有和共同共有（《物權法》第93條第2句）。二、按份共有（一）按份共有的概念與特征按份共有，是指數人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權（《物權法》第94條）。按份共有的特征如下：按份共有是數人對一個或數個物（動產或不動產）共同享有所有權。按份共有中，各個共有人按照其份額對共有的動產或不動產享有權利、分擔義務。二、按份共有（二）按份共有的產生原因產生按份共有的原因通常有兩種：第一，基于當事人的約定，即意定的按份共有，例如，甲、乙分別出資70萬元和30萬元購買一套住宅，則甲和乙對該房屋屬于按份共有。第二，法律的規定，即法定的按份共有。例如，因添附而產生的按份共有。《擔保法解釋》第62條第3句規定：“第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。”二、按份共有（三）按份共有中的份額份額的確定《物權法》第104條規定：“按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。”對份額的處分按份共有人對其份額的處分，僅指法律上的處分，而不包括事實上的處分。份額的分出；份額的轉讓；份額的抵押；份額的出租；份額的拋棄；其他共有人對份額的優先購買權。二、按份共有（四）按份共有人的內部關系按份共有人的內部關系是指按份共有人內部就共有的不動產、動產究竟享有何種權利、承擔何種義務，以及如何行使權利和承擔義務。按份共有人的使用收益權。《物權法》第94條。對共有物的管理。《物權法》第96條規定：“共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。”對共有物的處分。《物權法》第97條。二、按份共有（四）按份共有人的內部關系對共有物的修繕。首先，如果共有人之間對共有的不動產或動產的修繕有約定時，按照該約定。其次，如果沒有約定時，那么對共有的不動產或者動產作重大修繕時，應當經占份額2/3以上的按份共有人的同意。共有物的費用分攤。首先依照共有人的約定，如果沒有約定或者約定不明的則由各共有人按其份額分攤。共有物分割后各共有人之間的關系。《物權法》第100條第2款二、按份共有（五）按份共有人的外部關系按份共有人對第三人的物權請求權凡是單獨所有權人有權行使的物權請求權，如返還所有物請求權與所有物保全請求權，各按份共有人皆可行使，且行使此項權利時不以其份額為限，可就共有物的全部加以行使。二、按份共有（五）按份共有人的外部關系因共有的不動產或動產而產生的債權債務《物權法》第102條：“因共有的不動產或者動產產生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外；在共有人內部關系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。”三、共同共有（一）概念與特征共同共有，是指數人依據法律規定或者當事人的約定而形成某一共同關系，基于該共同關系共同享有所有權（《物權法》第95條）。共同共有具有以下幾項特征：共同共有是產生于共同關系的基礎之上，以共同關系之存續為前提。共同共有人在共同關系存續期間，對于共有物不分份額，平等的享有權利、承擔義務。在共同關系存續期間，共同共有人原則上不得請求分割共有物，除非共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割。三、共同共有（二）共同共有的類型基于夫妻關系而產生的共同共有。基于家庭共同生活關系而產生的共同共有。基于合伙關系而產生的共同共有。基于繼承關系而產生的共同共有。三、共同共有（三）共同共有人的內部關系共同共有中各共有人的權利及于共有財產的全部而不局限于某一部分。在共同共有的基礎喪失之前，共有人不得請求分割共有財產。對共有財產的處分和重大修繕以得到全體共有人的同意為原則。共有人擅自處分共有財產構成無權處分。三、共同共有（四）共同共有人的外部關系每一個共有人都享有物權請求權。當共有人之外的第三人侵害共有物時，任何一個共有人都有權行使基于所有權的請求權，例如返還原物請求權。在對外關系上各共有人享有連帶債權或承擔連帶債務。共同共有人就因共有物而產生各類債務承擔連帶賠償責任，如因修繕共有物而生的費用、因共有物致人損害而產生賠償責任等。因共有物而在對外關系上產生的債權，各共有人之間也是連帶債權人。三、共同共有（六）對按份共有的推定《物權法》第103條規定：“共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。”首先，共同共有既然是以共同關系為基礎的，那么在共有人之間沒有這種關系時推定為共同共有顯然是不合適的。其次，共同共有對于各個共有人的限制較多，不利于共有的法律關系簡化。四、準共有所謂準共有，是指數人按份共有或者共同共有所有權以外的財產權。例如，數人共同享有一個抵押權。《物權法》第105條規定：“兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的，參照本章規定。”四、準共有準共有具有以下特征：第一，準共有的標的物是所有權之外的財產權，包括用益物權（如國有土地使用權、地役權）、擔保物權（如抵押權）、知識產權以及債權。第二，準共有即準用共有的有關規定，各人就所有權之外的財產究竟是準用共同共有還是按份共有，應當視其共有關系而定。第三，準共有準用按份共有或共同共有的前提是，規范該財產權的法律沒有特別規定。如果有，則應首先適應該特別規定。第七節所有權取得的

特別方式一、善意取得（一）善意取得的概念善意取得，也稱“善意受讓”或“即時取得”，是指動產或不動產的占有人無權處分其占有的動產或不動產，將該物的所有權移轉給他人或為他人設定他物權，如果該他人于受讓所有權或取得他物權時為善意且符合法律規定的其他要件，則其將如同處分人有處分權時那樣，取得該物的所有權或他物權。一、善意取得（二）善意取得所有權的構成要件標的物是動產或不動產轉讓人是無處分權人受讓人為善意以合理的價格轉讓完成了法定的物權變動的公示要求一、善意取得（三）善意取得所有權的法律效果真實權利人與受讓人之間。依據《物權法》第191條第2款“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”因此，如果抵押人沒有經過抵押權人同意，轉讓抵押財產的物權變動效果不發生。真實權利人與無處分權人之間《物權法》第106條第2款規定：“受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”這個賠償損失請求權既包括違約損害賠償請求權也包括侵權損害賠償請求權。二、先占（一）先占的概念先占，是指以所有的意思占有無主的動產而取得該動產所有權的法律事實。先占為事實行為，只要以所有的意思而占有無主動產的事實存在，就發生取得所有權的法律效果。（二）先占的構成要件無主的動產。該動產并非是法律禁止流通的物。先占人須以所有的意思而占有。二、先占（三）先占的法律效果在符合先占之構成要件時，先占人即時取得動產的所有權。此種取得屬于原始取得，動產上原先存在的權利負擔一概消滅。三、拾得遺失物（一）拾得遺失物的概念拾得遺失物，是指發現他人的遺失物而占有的法律事實。拾得遺失物屬于事實行為，拾得人有無行為能力在所不問。（二）拾得遺失物的構成要件遺失物，即無人占有但屬有主物的動產。拾得了遺失物。拾得了遺失物就是指發現了遺失物并占有了該物。三、拾得遺失物（三）拾得人的義務通知義務與返還義務。《物權法》第109條保管義務。《物權法》第111條（四）拾得人的權利費用償還請求權。《物權法》第112條第1款留置權。《物權法》第230條第1款報酬請求權。《物權法》第112條第2款獲得遺失物的所有權。《物權法》第113條四、發現埋藏物或隱藏物（一）發現埋藏物或隱藏物的概念發現埋藏物或隱藏物，是指發現埋藏物或隱藏物并予以占有的一種法律事實。與先占、拾得遺失物相同，發現埋藏物或隱藏物也屬于事實行為，不以發現人具有行為能力為必要。（二）發現埋藏物或隱藏物的構成要件須為埋藏物或隱藏物。須經過發現且進行了占有。（三）埋藏物或隱藏物的所有權歸屬《物權法》第113條五、添附添附，是指不同所有人的財產合并在一起形成不能分離的財產的一種法律事實，包括附合、混合以及加工。（一）附合附合，是指兩個以上不同所有人的有形物相互結合，在社會交易上被認為是一個物的情形。動產與不動產的附合，是指動產與他人的不動產相結合從而成為該不動產的重要成分，因而發生動產所有權變動的法律事實。動產與不動產的附合發生以下法律效力。動產與動產附合之后形成的物稱為“合成物”，就其所有權的歸屬，通說認為必須考慮附合的動產之間有無主物與從物的關系而定。五、添附（二）混合混合，是指不同所有人的動產互相結合在一起，難以分開或者雖能分開但花費很大，從而產生所有權變動的法律事實。例如，中國稻米與泰國稻米混在一起；茅臺酒與五糧液酒混在一起等。（三）加工加工，是指對他人的動產進行加工改造的法律事實，有廣狹義之分。六、取得時效（一）取得時效的概念取得時效，是指無權利人以行使某權利之意思繼續行使該權利，經過一定期間后，遂取得其權利的制度。（二）動產所有權取得時效的構成要件占有。經過一定的期限。動產為他人所有。六、取得時效（三）不動產所有權取得時效的構成要件不動產所有權取得時效的構成要件包括三項：占有、經過一定期間、不動產。不動產取得時效的標的應當以他人的不動產為標的，而無論此種不動產登記與否。六、取得時效（四）其他財產權的取得時效不能適用的有以下幾類：（1）依據法律規定不能適用取得時效的財產權，如留置權；（2）因一次行使而消滅的財產權，如解除權、撤銷權、以一次給付為標的的債權等；（3）具有人身屬性的財產權，例如，基于扶養關系、撫養關系、贍養關系、繼承關系產生的給付請求權和勞動報酬、退休金、養老金、撫恤金、安置費、人壽保險、人身傷害賠償請求權等財產權；（4）權利實現之前無法行使或者表現于他人之物或權利之上的權利，例如抵押權。六、取得時效（五）取得時效的效力動產所有權取得時效完成后，動產的占有人取得該動產的所有權。取得時效完成后其效力能否溯及至占有開始之時，理論與立法上存在爭論。一種觀點認為，因所有權具有永久性，因此取得時效的效力應當向后發生，而不能溯及至占有開始時生效。另一種觀點認為，取得時效完成后的效力溯及至占有開始之時。通過取得時效而取得所有權屬于原始取得，因此以前曾經存在于標的物上的一切法律關系均因取得時效的完成而消滅。第二十一章

用益物權第一節概述一、用益物權的概念與特征用益物權，是指權利人享有的對他人所有的不動產或動產在一定的范圍內加以使用、收益的定限物權。它具有以下幾方面的特征：用益物權屬于他物權。用益物權是以占有、使用、收益為內容的定限物權。用益物權是以不動產為客體的物權。二、用益物權的類型依據規定用益物權的法律的不同，可將其分為民法上的用益物權與特別法上的用益物權。《物權法》只是對特別法上的物權作出了原則性規定（第122、123條）。這樣做既能明確了其物權的屬性，實現了《物權法》與單行法的協調；而且，通過單行法對這些特別法上的用益物權作出詳細的規定，還可以避免物權法中與單行法的重復，防止出現物權法中規定大量行政管理內容時與物權法的民法屬性相沖突的問題。三、用益物權與擔保物權的區別內容不同。擔保物權不以對他人之物的占有、使用、收益為內容，而是以對標的物的交換價值的控制以及就標的物變價所得價款享有優先受償權為主要內容。用益物權的主要內容是對標的物的實際占有以及使用收益。客體不同。擔保物權的客體既可以是不動產，也可以是動產，還可以是權利。而用益物權的客體原則上限于不動產。獨立性不同。用益物權是一種獨立的物權，無須與債權相伴而生。擔保物權必須與債權相結合，具有從屬性的特征。權利實現的時間不同。第二節土地承包經營權一、土地承包經營權的概念、特征與類型（一）土地承包經營權的概念土地承包經營權，是指承包人依法通過承包而取得的對農村土地使用和收益的權利。（二）土地承包經營權的特征土地承包經營權的客體具有特定性。土地承包經營權的主體具有特定性。土地承包經營權的內容具有特定性。土地承包經營權的期限具有穩定性。一、土地承包經營權的概念、特征與類型（三）土地承包經營權的類型農村土地承包經營權被分為兩類：通過家庭承包方式取得的農村土地承包經營權；通過其他方式（即招標、拍賣、公開協商等）取得的農村土地承包經營權。二、通過家庭承包方式取得的農村土地承包經營權（一）概念與特征家庭承包方式，是指以農村集體經濟組織的每一個農戶家庭全體成員為一個生產經營單位，作為承包人承包農民集體的耕地、林地、草地等農業用地，對于承包地按照本集體經濟組織成員是人人平等地享有一份的方式進行承包。其特點在于：集體經濟組織的所有成員都享有承包本集體經濟組織所有的農村土地的權利。以本集體經濟組織的農戶作為承包方。二、通過家庭承包方式取得的農村土地承包經營權（二）取得的程序第一，本集體經濟組織成員的村民會議選舉產生承包工作小組；第二，承包工作小組依照法律、法規的規定擬訂并公布承包方案；第三，依法召開本集體經濟組織成員的村民會議，討論通過承包方案；第四，公開組織實施承包方案；第五，簽訂承包合同。二、通過家庭承包方式取得的農村土地承包經營權（三）土地承包合同發包方與承包方應當簽訂書面的承包合同。承包合同一般包括以下條款：發包方、承包方的名稱，發包方負責人和承包方代表的姓名、住所；承包土地的名稱、坐落、面積、質量等級；承包期限和起止日期；承包土地的用途；發包方和承包方的權利和義務；違約責任。承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效時取得土地承包經營權。二、通過家庭承包方式取得的農村土地承包經營權（四）土地承包經營權的效力土地承包人的權利第一，依法享有承包地使用、收益和土地承包經營權流轉的權利，有權自主組織生產經營和處置產品；第二，承包地被依法征用、占用的，有權依法獲得相應的補償；第三，承包期內，承包方交回承包地或者發包方依法收回承包地時，承包方對其在承包地上投入而提高土地生產能力的，有權獲得相應的補償；二、通過家庭承包方式取得的農村土地承包經營權第四，承包期內，承包方可以自愿將承包地交回發包方，但應當提前半年以書面形式通知發包方，且在承包期內不得再要求承包土地；第五，承包人應得的承包收益，依照繼承法的規定繼承，林地承包的承包人死亡，其繼承人可以在承包期內繼續承包；第六，依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。此外，還享有法律、行政法規規定的其他權利。二、通過家庭承包方式取得的農村土地承包經營權（四）土地承包經營權的效力土地承包人的義務第一，維持土地的農業用途，不得用于非農建設；第二，依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；第三，轉為非農業戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發包方。此外，還應當承擔法律、行政法規規定以及合同約定的其他義務。二、通過家庭承包方式取得的農村土地承包經營權（四）土地承包經營權的效力發包方的權利發包方有權發包本集體所有的或者國家所有依法由本集體使用的農村土地；監督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地；制止承包方損害承包地和農業資源的行為；并依法享有法律、行政法規規定的其他權利。二、通過家庭承包方式取得的農村土地承包經營權（四）土地承包經營權的效力發包方的義務發包方應當維護承包方的土地承包經營權，不得非法變更、解除承包合同；發包方應當尊重承包方的生產經營自主權，不得干涉承包方依法進行正常的生產經營活動；并依照承包合同約定為承包方提供生產、技術、信息等服務；執行縣、鄉（鎮）土地利用總體規劃，組織本集體經濟組織內的農業基礎設施建設；以及承擔法律、行政法規規定的其他義務。二、通過家庭承包方式取得的農村土地承包經營權（四）土地承包經營權的效力通過家庭承包取得的土地承包經營權的流轉通過家庭承包取得的土地承包經營權的流轉也受到法律的限制，主要表現為：第一，流轉不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途；第二，流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；第三，流轉的受讓方有的必須是本集體經濟組織的成員，如互換；有的雖然并非必須是本集體經濟組織的成員，但也必須是從事農業生產經營的農戶。此外，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。三、通過其他方式取得的農村土地承包經營權（一）概念《農村土地承包法》第44條規定：“不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的，適用本章規定。”三、通過其他方式取得的農村土地承包經營權（二）取得程序發包方就同一土地簽訂兩個以上承包合同，承包方均主張取得土地承包經營權的，按照下列情形，分別處理：第一，已經依法登記的承包方，取得土地承包經營權；第二，均未依法登記的，生效在先合同的承包方取得土地承包經營權；第三，依前兩項規定無法確定的，已經根據承包合同合法占有使用承包地的人取得土地承包經營權，但爭議發生后一方強行先占承包地的行為和事實，不得作為確定土地承包經營權的依據。三、通過其他方式取得的農村土地承包經營權（三）土地承包經營權的效力《物權法》第133條規定：“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。”通過其他方式承包取得的權利，原則上為合同債權，經依法登記后具有一定的物權性質。第三節建設用地使用權一、建設用地使用權的概念與特征建設用地使用權，是指單位或者個人依法享有的在國家所有的土地上營造建筑物或其他附著物，并進行占有、使用、收益的權利（《物權法》第135條）。建設用地使用權具有以下特征：建設用地使用權是在國有土地所有權基礎上產生的一種用益物權。建設用地使用權人對于國有土地享有占有、使用、收益以及處分建設用地使用權的權利。建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。一、建設用地使用權的概念與特征建設用地使用權，是指單位或者個人依法享有的在國家所有的土地上營造建筑物或其他附著物，并進行占有、使用、收益的權利（《物權法》第135條）。建設用地使用權具有以下特征：建設用地使用權的取得程序具有法定性。建設用地使用權具有期限性。建設用地使用權的設立包括出讓或者劃撥等方式。二、房屋所有權與建設用地使用權主體一致的原則《物權法》第146條規定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。”第147條規定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。”即俗稱的“房隨地走，地隨房走”的原則。三、國有建設用地使用權的出讓（一）概念與性質國有建設用地使用權的出讓，是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定的年限內讓與土地使用權人，并由土地使用人向國家支付土地使用權出讓金的行為。《物權法》第138條第1款規定：“采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。”三、建設用地使用權的出讓（二）國有建設用地使用權出讓合同的法律特征國有建設用地使用權的出讓方是特定的主體。國有建設用地使用權出讓合同的客體具有特定性。國有建設用地使用權出讓合同的受讓方的范圍廣泛。國有建設用地使用權出讓合同是有償合同。國有建設用地使用權出讓合同是要式合同。三、國有建設用地使用權的出讓（三）國有建設用地使用權出讓的方式之一：協議出讓《物權法》第137條第2款規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”（四）國有建設用地使用權出讓的方式之二：招、拍、掛《物權法》第137條第2款以民事基本法的形式對于必須采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓建設用地使用權的范圍作出了規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”三、國有建設用地使用權的出讓（五）出讓的建設用地使用權的效力出讓方的權利與義務出讓方的主要權利就是收取土地使用權出讓金，而主要義務就是交付土地。如果因出讓方的原因導致未辦理土地使用權出讓批準手續而不能交付土地的，受讓方有權解除出讓合同。三、國有建設用地使用權的出讓（五）出讓的國有建設用地使用權的效力受讓方的權利與義務請求交付土地的權利。占有與使用土地的權利。收益權與處分權。繳納土地使用權出讓金的義務。合理利用土地且不得改變土地用途的義務。期限屆滿后的返還義務。四、國有建設用地使用權的劃撥（一）國有建設用地使用權劃撥的概念與特征國有建設用地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。通過行政劃撥方式取得建設用地使用權的方式具有以下特征：無償性。無期限性。四、國有建設用地使用權的劃撥（二）國有建設用地使用權劃撥的適用范圍《物權法》第137條第3款規定：“嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。”（三）劃撥的建設用地使用權的效力土地使用權人的權利內容較之于通過出讓或轉讓的土地使用權人要受限制。這些限制主要有：未經批準，不得轉讓、出租或抵押。在發生特定情形的時候，市、縣人民政府有權無償收回劃撥的土地使用權。市、縣人民政府可以根據城市建設發展需要和城市規劃的要求無償收回劃撥土地使用權，并可依法予以出讓。五、國有建設用地使用權的轉讓國有建設用地使用權轉讓，是指已經產生或者已經存在的建設用地使用權的主體發生變更的情形，即建設用地使用權人將自己擁有的土地使用權再讓渡給相對人，使其成為新的土地使用權受讓人。國有建設用地使用權的轉讓的具體方式包括三種：出售（即買賣）、互易及贈與。六、國有建設用地使用權的登記國有建設用地使用權屬于一種不動產上設立的用益物權，依據《物權法》第6條第1句應當采取登記生效要件主義，即不登記則建設用地使用權不產生。故此，《物權法》第139條規定：“設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。”七、國有建設用地使用權的收回（一）因公益需要而被收回建設用地使用權《土地管理法》第58條第1款第1、2項規定，為公共利益需要使用土地或者為實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地時，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準可以收回國有土地使用權。《物權法》第121條與第148條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照《物權法》第42條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償。《物權法》第148條還作出了一個非常有意義的規定，即土地行政主管部門應當“退還相應的出讓金”。七、國有建設用地使用權的收回（二）因期限屆滿而被收回建設用地使用權依據《土地管理法》第58條第1款第3項和第2款，如果土地使用權存續期限屆滿未申請續期或者申請續期未獲批準的，收回該土地使用權時不給予補償。這種規定對于保護建設用地使用權人尤其是廣大人民群眾的合法權益是不利的。為此，《物權法》第149條區分住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權分別作出了規定。七、國有建設用地使用權的收回（三）因停止使用等原因而被收回建設用地使用權《土地管理法》第58條第1款第4、5項以及《土地使用權出讓和轉讓條例》第47條第1款規定，因單位撤銷、遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地，以及公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的，應收回土地使用權。此時土地行政主管部門收回該土地使用權的性質為行政處理決定，由于此類被收回的土地使用權多屬于以劃撥方式無償提供的，因此不給予補償。但是，對于對其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償（《土地使用權出讓和轉讓條例》第47條第3款）。七、國有建設用地使用權的收回（四）因權利人違反出讓合同而被收回建設用地使用權《城市房地產管理法》第25條規定：“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。”八、集體建設用地使用權集體建設用地使用權，是指權利人依法享有在集體所有的土地上建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。我國現行法上承認的可以用于建設的集體土地主要有三種類型，即宅基地使用權、鄉（鎮）村企業用地使用權與鄉（鎮）村公益用地使用權。第四節宅基地使用權一、宅基地使用權的概念與特征宅基地使用權，是指農村集體組織的成員依法享有的在宅基地上建設住宅的權利。“宅基地”是指農村集體組織的成員經依法批準用以建造個人住宅的農民集體所有的土地。作為一種獨立的用益物權形態，宅基地使用權除具有用益物權的一般特征之外還具有以下特征：宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員。宅基地使用權只能用于村民住宅及其附屬設施。二、宅基地使用權的取得方式通過審批取得新增的宅基地使用權。宅基地的審批實行“鄉（鎮）人民政府審核，縣級人民政府批準”的制度。通過集體組織成員內部的轉讓以及繼承獲得的宅基地。依據《土地管理法》，宅基地使用權只能轉讓給本集體經濟組織，如果轉讓給村外人員的，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基地的條件。此外，受讓人的宅基地的總面積有一定的限制，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準（《土地管理法》第62條第1款）。三、宅基地使用權的內容占有權。宅基地使用權人有權占有依法批準給其建造住宅的集體土地。使用權。宅基地使用權人有權使用宅基地，包括建設個人住宅以及與居住生活相關的其他建筑物或者設施。收益權。宅基地使用權人有權獲得由于使用宅基地而產生的收益，包括在宅基地空閑處（如房前屋后）種植果樹等經濟作物而產生的收益。處分權。宅基地使用權人有權在依法轉讓房屋所有權的時候，將該房屋占用范圍內的宅基地使用權一同轉讓。宅基地使用權人必須按照規定的用途使用宅基地，在使用時不得超過確定的宅基地的范圍。四、宅基地使用權的轉讓和抵押《物權法》明確規定了不允許以宅基地使用權設定抵押，但是對于宅基地使用權的轉讓則未作出明確的禁止。第五節地役權一、地役權的概念與特征（一）地役權的概念地役權，是指土地所有人或者使用人為了便利的使用自己的土地，而通過法律行為設定的或者依法取得的對他人所有或使用的土地加以使用的權利。在地役權法律關系當中，需要其他土地提供便利的土地被稱為“需役地”，而提供此種便利的土地稱為“供役地”。一、地役權的概念與特征（二）地役權的特征地役權是對他人所有或使用的不動產加以利用的用益物權。地役權的權利主體既可以是不動產的所有權人，也可以是不動產的使用權人。地役權的客體是不動產。不動產包括土地、建筑物等土地上的附著物。地役權是權利人為了提高自己的不動產的效益而設定的用益物權。二、地役權與相鄰權的區別相鄰權（Nachbarrecht）即不動產相鄰權，它是調整不動產相鄰關系的一項民事法律制度。不動產相鄰關系是指，兩個或兩個以上的不動產所有人或者占有人在對自己的財產行使占有、使用、收益或處分權時，由于不動產相鄰而發生的權利義務關系。二、地役權與相鄰權的區別地役權與相鄰權存在如下區分：相鄰權人享有的只是一種法益，而非權利。地役權是一類獨立的物權形態，是相鄰不動產雙方基于合意而為其中一方設定的用益物權。相鄰權是依據法律的明確規定對相鄰不動產一方所有權或使用權的限制，所以是當事人之間產生的是一種法定的關系（《物權法》第85條）；而地役權是基于相鄰不動產一方的意思自治而自愿對自己權利的限制，所以是約定的法律關系，依據當事人之間訂立的地役權合同而設定（《物權法》第158條第1句）。二、地役權與相鄰權的區別地役權與相鄰權存在如下區分：相鄰權人享有的法益是依法獲得的，因此無須進行登記即可產生且能夠排斥第三人的妨害。而地役權由于是依據合同產生的，因合同