....大量資料天天更新新時(shí)空康年大酒店投資研究長沙和泰地產(chǎn)顧問有限公司2006年2月....大量資料天天更新卷首語投資三句話——世上沒有零風(fēng)險(xiǎn)的投資！說到底，投資就是一個(gè)字：博投資，一場(chǎng)屬于勇敢者的游戲······新時(shí)空康年倡導(dǎo)：

理性投資??！....大量資料天天更新報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)何謂產(chǎn)權(quán)式酒店？為什么投資產(chǎn)權(quán)酒店？怎樣選擇產(chǎn)權(quán)酒店？新時(shí)空康年大酒店投資回報(bào)分析何謂產(chǎn)權(quán)式酒店？....大量資料天天更新產(chǎn)權(quán)式酒店概述....大量資料天天更新1起源與定義

產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”演變而來。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。....大量資料天天更新2產(chǎn)權(quán)酒店的特性1、旅游業(yè)：作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目2、房地產(chǎn)業(yè)：作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。因此，從開發(fā)的角度上而言，產(chǎn)權(quán)式酒店必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)也兩條思路運(yùn)作??！....大量資料天天更新3產(chǎn)權(quán)酒店分類一、按投資目的不同：1、時(shí)權(quán)型：即TimeshareHotel，由瑞士人亞歷山大·耐首先提出的。是產(chǎn)權(quán)酒店的起源，酒店向投資者出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利。該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。

2、退休養(yǎng)老型：養(yǎng)老型的住房投資方式。投資者退休前購樓，每年使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租，獲取租金回報(bào)，退休時(shí)作為頤養(yǎng)天年的場(chǎng)所。這類型美國較為多見，故又稱之為美式產(chǎn)權(quán)酒店。3、投資型：亦稱中國式產(chǎn)權(quán)酒店。開發(fā)商將酒店每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以獲取年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。....大量資料天天更新3產(chǎn)權(quán)酒店分類二、按酒店所處區(qū)域不同：1、商務(wù)型酒店：多集中于城市CBD區(qū)域和娛樂集中區(qū)，交通便利，配套完善；其消費(fèi)群體為當(dāng)?shù)厣虅?wù)、娛樂及外來出差人士；入住率相對(duì)穩(wěn)定。

2、度假型酒店：通常位于自然景觀獨(dú)特、旅游資源豐富的地區(qū)，如國外的產(chǎn)權(quán)酒店多建立在具備了3S（陽光、沙灘、海洋）的地區(qū)；其消費(fèi)群體絕大部分來源于外來游客；度假型酒店受季節(jié)性影響強(qiáng)，淡、旺季盈利差異顯著。....大量資料天天更新4發(fā)展條件2、旅游產(chǎn)業(yè)興盛！1、中產(chǎn)階級(jí)崛起，成為社會(huì)消費(fèi)主流！產(chǎn)權(quán)式酒店成熟的基本條件：....大量資料天天更新我國產(chǎn)權(quán)式酒店條件已經(jīng)成熟??！近年來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，造就了大量具有消費(fèi)能力的“中產(chǎn)階級(jí)”，并逐漸成為市場(chǎng)消費(fèi)的主流群體；國內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成，市場(chǎng)潛力開始釋放；全新的休閑消費(fèi)觀念為旅游產(chǎn)業(yè)帶來商機(jī)；旅游產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速，直接帶動(dòng)酒店業(yè)的發(fā)展；市場(chǎng)氛圍已經(jīng)形成，產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。....大量資料天天更新5國內(nèi)發(fā)展史沿?！獌?nèi)地——湖南——長沙產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的發(fā)展：....大量資料天天更新6促進(jìn)因素我國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的促進(jìn)因素1、到2005年底，全國居民儲(chǔ)蓄已經(jīng)突破14萬億元。2、化解儲(chǔ)蓄大幅度增加的風(fēng)險(xiǎn)需拓寬居民直接投資的渠道。3、以各種直接投資分流存款，不僅有利于居民資產(chǎn)的增值，還有利于減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)。存款高增長加大了銀行壓力，極易形成和加劇銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。4、開發(fā)商：融資渠道窄＋國家宏觀調(diào)控5、投資者：有大量閑錢＋投資渠道窄（儲(chǔ)蓄、住宅投資、門面投資、股票、基金等）....大量資料天天更新7法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店法律關(guān)系分析（1）房屋買賣法律關(guān)系（開發(fā)商與投資者）1、出售（預(yù)售）：即開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店出售（預(yù)售）給投資者的法律關(guān)系。2、回購：有些開發(fā)商承諾投資者購房后在一定條件下可以一定的價(jià)格將所購房屋再出售給開發(fā)商或酒店管理公司，開發(fā)商或酒店管理公司承諾回購。這其實(shí)在雙方間形成的是一種附期限附條件的合同關(guān)系。

回購合同提供的退出機(jī)制可保護(hù)投資者的利益。....大量資料天天更新7法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店法律關(guān)系分析（2）房屋租賃法律關(guān)系（投資者與酒店管理公司）投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，由酒店管理公司負(fù)責(zé)酒店經(jīng)營，投資者收取租金或采取包底分成的形式分享酒店的經(jīng)營收入，獲得一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，投資回報(bào)用以沖抵購房款。

投資者和酒店管理公司的合同一般也委托經(jīng)營合同的名義出現(xiàn)，但就其合同內(nèi)容而言，通常都約定投資者不參與酒店的經(jīng)營管理、不承擔(dān)酒店的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而只是收取固定的收益，投資者出讓的是酒店房間的占有權(quán)、使用權(quán)。....大量資料天天更新7法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店法律關(guān)系分析（3）擔(dān)保法律關(guān)系（投資者與擔(dān)保公司）擔(dān)保關(guān)系使得原來簡(jiǎn)單的兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系，成為一種“三角關(guān)系”，由擔(dān)保公司通過對(duì)投資產(chǎn)權(quán)酒店的購房者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，可在一定程度減少購房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保范圍：開發(fā)商對(duì)買賣合同的履行、酒店管理公司對(duì)租賃協(xié)議的履行以及退出機(jī)制的履行。....大量資料天天更新8產(chǎn)品本質(zhì)中國產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)投資+消費(fèi)（90%+10%）....大量資料天天更新報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)何謂產(chǎn)權(quán)式酒店？為什么投資產(chǎn)權(quán)酒店？怎樣選擇產(chǎn)權(quán)酒店？新時(shí)空康年大酒店投資回報(bào)分析為什么投資產(chǎn)權(quán)酒店？....大量資料天天更新產(chǎn)權(quán)式酒店投資....大量資料天天更新2投資比較一、產(chǎn)權(quán)酒店P(guān)K

銀行儲(chǔ)蓄比較項(xiàng)目銀行儲(chǔ)蓄

投資新時(shí)空康年投資風(fēng)險(xiǎn)較低低風(fēng)險(xiǎn)分析通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)增長通常伴隨著通貨膨脹,在經(jīng)濟(jì)處于上升階段的中國,通貨膨脹的出現(xiàn)是必然的。最大的風(fēng)險(xiǎn)來源于酒店的經(jīng)營,新時(shí)空康年優(yōu)越的先天條件和康年集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。投資收益度低。銀行5年以上定期存款利率為3.6%，征納20%所得稅后，實(shí)際凈利率為2.88%。高。年凈回報(bào)率達(dá)8.5%—9%附加回報(bào)無尊貴附加回報(bào)，彰顯身份與地位。....大量資料天天更新2投資比較二、產(chǎn)權(quán)酒店P(guān)K

債券....大量資料天天更新2投資比較三、產(chǎn)權(quán)酒店P(guān)K

基金....大量資料天天更新2投資比較四、產(chǎn)權(quán)酒店P(guān)K

股票比較項(xiàng)目證券股票投資新時(shí)空康年投資額不限十幾萬元套現(xiàn)能力隨時(shí)套現(xiàn)穩(wěn)定收入套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性極高極低精力要求隨時(shí)關(guān)注無須勞神,坐享其成行業(yè)現(xiàn)狀市場(chǎng)疲軟,大量的股民被套牢經(jīng)濟(jì)增長迅猛,旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展旺盛....大量資料天天更新2投資比較五、產(chǎn)權(quán)酒店P(guān)K

投資型保險(xiǎn)....大量資料天天更新2投資比較六、產(chǎn)權(quán)酒店P(guān)K

住宅投資住宅投資新時(shí)空康年投資門檻10萬左右10萬左右回報(bào)方式出租收取租金稅后固定回報(bào)投資回報(bào)率5%左右稅后9%市場(chǎng)現(xiàn)狀住房價(jià)格不斷上漲，租金水平上浮不大。國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，中產(chǎn)階級(jí)大量涌現(xiàn)；旅游市場(chǎng)潛力釋放；長沙酒店業(yè)旺盛。....大量資料天天更新2投資比較七、產(chǎn)權(quán)酒店P(guān)K

獨(dú)立商鋪投資獨(dú)立商鋪投資新時(shí)空康年投資金額不確定首付10萬起，無需月供投資回報(bào)（稅前）5—7％稅后8.5％—9％，稅前達(dá)11％投資性質(zhì)傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)投資低風(fēng)險(xiǎn)新型投資投資風(fēng)險(xiǎn)率無；抵御通貨膨脹能力較差。較低；最大的風(fēng)險(xiǎn)來自酒店的持續(xù)經(jīng)營的專業(yè)能力；抵御通貨膨脹能力較強(qiáng)。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)率較大最低專業(yè)知識(shí)要求需要一定的專業(yè)知識(shí)無投資精力要求需要較大的精力無....大量資料天天更新2投資比較八、產(chǎn)權(quán)酒店P(guān)K

產(chǎn)權(quán)商鋪投資產(chǎn)權(quán)商鋪投資新時(shí)空康年投資門檻數(shù)萬元起10萬元左右物業(yè)特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)面積與經(jīng)營面積分離，出現(xiàn)所謂的“虛擬產(chǎn)權(quán)”，對(duì)整體經(jīng)營能力要求極高。獨(dú)門獨(dú)戶，產(chǎn)權(quán)獨(dú)立；戶型設(shè)計(jì)科學(xué)合理。分?jǐn)?0%—50%以上30%行業(yè)現(xiàn)狀長沙市商鋪趨于飽和，商鋪泛濫。長沙市酒店行業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，有相當(dāng)入住率。....大量資料天天更新2投資比較九、產(chǎn)權(quán)酒店P(guān)K

寫字樓寫字樓投資投資新時(shí)空康年價(jià)格3500—5000元/㎡5980元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)（2600元/㎡）租金水平0.8—1.5元/㎡/天折合1.5元/㎡/天精力要求時(shí)常操心無需勞神出租率60%康年承租十年業(yè)態(tài)現(xiàn)狀空置率高，這與長沙的經(jīng)濟(jì)有關(guān)，長沙是一個(gè)消費(fèi)城市，而非商業(yè)城市。酒店經(jīng)營穩(wěn)健，客房入住率達(dá)到80%以上。....大量資料天天更新1產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店三大投資優(yōu)勢(shì)/特點(diǎn)：回報(bào)可觀省心收益穩(wěn)定....大量資料天天更新報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)何謂產(chǎn)權(quán)式酒店？為什么投資產(chǎn)權(quán)酒店？怎樣選擇產(chǎn)權(quán)酒店？新時(shí)空康年大酒店投資回報(bào)分析怎樣選擇產(chǎn)權(quán)酒店？....大量資料天天更新經(jīng)營決定價(jià)值....大量資料天天更新1產(chǎn)品生命力市場(chǎng)需求地段交通硬件配套經(jīng)營管理決定產(chǎn)品生命力的四大因素：....大量資料天天更新

商業(yè)需要資本。商業(yè)地產(chǎn)其本質(zhì)應(yīng)該是通過收取租金來獲利，而不是一種單純的為了牟利而開發(fā)，或?yàn)榱碎_發(fā)而銷售的行為。

耳聽為虛，眼見為實(shí)！產(chǎn)品是否能在市場(chǎng)上真正立足，實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營獲利，投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注！2開發(fā)商實(shí)力....大量資料天天更新報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)何謂產(chǎn)權(quán)式酒店？為什么投資產(chǎn)權(quán)酒店？怎樣選擇產(chǎn)權(quán)酒店？新時(shí)空康年大酒店投資回報(bào)分析新時(shí)空康年大酒店....大量資料天天更新選擇新時(shí)空康年大酒店的5大理由....大量資料天天更新選擇新時(shí)空康年大酒店的5大理由一、100%現(xiàn)房?。ㄩ_發(fā)商實(shí)力象征，“眼見為實(shí)”）....大量資料天天更新選擇新時(shí)空康年大酒店的5大理由二、地段、硬件優(yōu)勢(shì)?。ㄐ垴v城市商業(yè)、娛樂中心，交通便利；酒店功能齊全、配套完善）....大量資料天天更新選擇新時(shí)空康年大酒店的5大理由三、帶十年租約銷售（投資風(fēng)險(xiǎn)有力規(guī)避，回報(bào)無憂！）....大量資料天天更新選擇新時(shí)空康年大酒店的5大理由四、售價(jià)合理！（五星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)）....大量資料天天更新選擇新時(shí)空康年大酒店的5大理由五、康年酒店品牌保證?。ㄈ珖频昱琶?0強(qiáng)，在長沙有良好業(yè)績、口碑，酒店客房入住率高達(dá)80%）....大量資料天天更新康年國際酒店集團(tuán)簡(jiǎn)介....大量資料天天更新

*康年，英文科學(xué)名（CONIFER）是“不落葉”的樹和植物，意即俗稱常青樹。

*覆蓋范圍由兩極到赤道。

*有億年歷史，是世界上最早的植物類之一。

*代表極強(qiáng)的生命力和極強(qiáng)的適應(yīng)力。

*中文康年在含義、發(fā)音亦相同1常青樹的魅力....大量資料天天更新2康年實(shí)力與哲學(xué)“中國酒店業(yè)界的黑馬！”香港康年國際酒店管理集團(tuán)是一家100%純?yōu)榫频攴?wù)的軟件管理聯(lián)營公司。公司一切資源都投放到人才、軟件、網(wǎng)絡(luò)和各種酒店集團(tuán)的基本建設(shè)上，并不參與任何其它行業(yè)的投資或經(jīng)營。成立幾年時(shí)間，康年人依靠自己的實(shí)力、經(jīng)營理念、專業(yè)服務(wù)、業(yè)績迅速壯大擴(kuò)張，在全國各地成功經(jīng)營管理了幾十家星級(jí)酒店，取得了驕人業(yè)績，在國內(nèi)酒點(diǎn)業(yè)界傳為佳話。康年以人為本，以效益為中心的管理哲學(xué)使其經(jīng)營概念、管理軟件和業(yè)內(nèi)關(guān)系不斷鞏固及發(fā)展，使康年成立短短數(shù)年間已發(fā)展為遍布大江南北不同級(jí)別的酒店網(wǎng)絡(luò)，各酒店經(jīng)營成績有目共睹，足以證明康年的管理及服務(wù)質(zhì)量。

....大量資料天天更新3康年榮譽(yù)2003年，中國飯店業(yè)集團(tuán)20強(qiáng)！....大量資料天天更新3康年榮譽(yù)2004年，中國飯店業(yè)國際品牌先鋒！....大量資料天天更新3康年榮譽(yù)2004年，中國飯店集團(tuán)行業(yè)十大影響力品牌！....大量資料天天更新3康年榮譽(yù)2005年，中國最具競(jìng)爭(zhēng)力飯店集團(tuán)20強(qiáng)企業(yè)！....大量資料天天更新4康年酒店烏魯木齊大成康年國際商業(yè)中心（★★★★★）貴陽康年國際會(huì)展中心（★★★★★）北京大成康年大酒店（★★★★）常州蘭新康年大酒店（★★★★★）沈陽中興康年大酒店（★★★★）鄭州未來康年大酒店（★★★★）遂寧明星康年大酒店（★★★★）河南長城飯店（★★★★）邢臺(tái)玉泉康年大酒店（★★★★）哈爾濱融府康年大酒店（★★★★）....大量資料天天更新4康年酒店長沙新時(shí)空康年大酒店（準(zhǔn)★★★★★）長沙君逸康年大酒店（★★★★）長沙時(shí)代帝景康年大酒店（★★★★）韶山華龍康年國際大酒店（★★★★★）耒陽新都康年大酒店（★★★★）重慶萬友康年大酒店（★★★★）沈陽中山康年大酒店（★★★★）?？趧P隆康年國際酒店（★★★★）哈爾濱雙鶴康年大酒店（★★★）天津安哥史康年酒店（在建）....大量資料天天更新4康年酒店....大量資料天天更新4康年酒店....大量資料天天更新4康年酒店....大量資料天天更新2康年酒店....大量資料天天更新報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)何謂產(chǎn)權(quán)式酒店？為什么投資產(chǎn)權(quán)酒店？怎樣選擇產(chǎn)權(quán)酒店？新時(shí)空康年大酒店投資回報(bào)分析投資回報(bào)分析....大量資料天天更新投資回報(bào)....大量資料天天更新X房總價(jià)：300，000元首付：300，000元年凈回報(bào)率：9%年收益：2，7000元十年總收益：2，7000*10+300，000=570，000元年平均回報(bào)率：570，000/10/300，000=19%1投資案例付款方式：一次性