中信地產(chǎn)投資管理制度總則制度目的本制度旨在規(guī)范中信地產(chǎn)投資行為，加強(qiáng)投資管理，提高投資決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，保障公司投資活動的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)公司資產(chǎn)的保值增值，促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展。適用范圍本制度適用于中信地產(chǎn)及其下屬全資子公司、控股子公司的投資活動。基本原則1.合規(guī)性原則：投資活動必須遵守國家法律法規(guī)、政策以及公司內(nèi)部規(guī)章制度。2.效益性原則：以追求經(jīng)濟(jì)效益為核心，確保投資項目具有良好的盈利能力和發(fā)展前景。3.風(fēng)險可控原則：充分評估投資項目的風(fēng)險，采取有效措施進(jìn)行風(fēng)險防范和控制，確保投資風(fēng)險在公司可承受范圍內(nèi)。4.科學(xué)決策原則：運(yùn)用科學(xué)的方法和程序進(jìn)行投資決策，充分考慮各種因素，提高決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。投資決策組織與職責(zé)投資決策委員會1.組成：投資決策委員會由公司高層管理人員、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人等組成，設(shè)主任一名，副主任若干名。2.職責(zé)：審議公司投資戰(zhàn)略、投資規(guī)劃和年度投資計劃。對重大投資項目進(jìn)行決策，包括項目投資方案、投資預(yù)算、投資回報預(yù)測等。監(jiān)督投資項目的實(shí)施情況，協(xié)調(diào)解決投資過程中的重大問題。對投資項目的后評價結(jié)果進(jìn)行審議。投資管理部門1.職責(zé)：負(fù)責(zé)收集、整理和分析投資信息，研究投資機(jī)會，提出投資建議。組織編制投資項目可行性研究報告，進(jìn)行項目評估和風(fēng)險分析。負(fù)責(zé)投資項目的立項申報、盡職調(diào)查、談判簽約等工作。對投資項目進(jìn)行跟蹤管理，定期匯報項目進(jìn)展情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。負(fù)責(zé)投資項目的后評價工作，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)投資決策提供參考。其他相關(guān)部門1.財務(wù)部門：負(fù)責(zé)投資項目的財務(wù)預(yù)算編制、資金籌集與安排、財務(wù)核算與監(jiān)督等工作，提供財務(wù)分析和風(fēng)險評估報告。2.法務(wù)部門：負(fù)責(zé)對投資項目的法律文件進(jìn)行審核，提供法律咨詢和法律風(fēng)險防范建議，處理投資過程中的法律糾紛。3.審計部門：負(fù)責(zé)對投資項目進(jìn)行審計監(jiān)督，檢查投資項目的合規(guī)性、效益性和內(nèi)部控制情況。投資項目分類與決策程序投資項目分類1.按投資領(lǐng)域分類：分為房地產(chǎn)開發(fā)投資、商業(yè)物業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)投資等。2.按投資規(guī)模分類：分為重大投資項目（投資額超過公司規(guī)定金額）和一般投資項目。決策程序1.投資項目建議：投資管理部門根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和市場情況，收集投資信息，提出投資項目建議。2.項目立項：投資項目建議經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后，投資管理部門組織編制項目立項報告，報投資決策委員會審議批準(zhǔn)。3.可行性研究：投資管理部門委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對投資項目進(jìn)行可行性研究，編制可行性研究報告。可行性研究報告應(yīng)包括項目背景、市場分析、技術(shù)方案、經(jīng)濟(jì)效益分析、風(fēng)險評估等內(nèi)容。4.項目評估：投資決策委員會組織相關(guān)部門對可行性研究報告進(jìn)行評估，提出評估意見。評估意見應(yīng)包括項目的可行性、投資回報、風(fēng)險程度等方面的內(nèi)容。5.決策審批：投資決策委員會根據(jù)評估意見，對投資項目進(jìn)行決策審批。重大投資項目需報公司董事會或股東大會審議批準(zhǔn)。6.項目實(shí)施：投資項目經(jīng)決策審批通過后，投資管理部門負(fù)責(zé)組織項目實(shí)施，包括項目設(shè)計、施工、采購、銷售等環(huán)節(jié)。7.項目監(jiān)控：投資管理部門對投資項目進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，定期匯報項目進(jìn)展情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題。如發(fā)現(xiàn)項目出現(xiàn)重大風(fēng)險或問題，應(yīng)及時向投資決策委員會報告。8.項目后評價：投資項目完成后，投資管理部門負(fù)責(zé)組織項目后評價工作。后評價報告應(yīng)包括項目實(shí)施情況、投資效益、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等內(nèi)容，為后續(xù)投資決策提供參考。投資項目盡職調(diào)查盡職調(diào)查目的通過對投資項目相關(guān)信息的收集、分析和核實(shí)，全面了解項目的真實(shí)情況，評估項目的投資價值和風(fēng)險，為投資決策提供依據(jù)。盡職調(diào)查內(nèi)容1.法律盡職調(diào)查：對項目的合法性、合規(guī)性進(jìn)行調(diào)查，包括項目的土地權(quán)屬、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、環(huán)保審批、產(chǎn)權(quán)狀況等。2.財務(wù)盡職調(diào)查：對項目的財務(wù)狀況進(jìn)行調(diào)查，包括項目的資產(chǎn)負(fù)債、收入成本、現(xiàn)金流、盈利預(yù)測等。3.業(yè)務(wù)盡職調(diào)查：對項目的業(yè)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，包括項目的市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃、銷售情況、運(yùn)營管理等。4.其他盡職調(diào)查：根據(jù)項目特點(diǎn)和需要，對項目的技術(shù)、人力資源、行業(yè)前景等進(jìn)行調(diào)查。盡職調(diào)查程序1.組建盡職調(diào)查小組：由投資管理部門牽頭，會同財務(wù)、法務(wù)、審計等部門人員組成盡職調(diào)查小組。2.制定盡職調(diào)查計劃：明確盡職調(diào)查的范圍、內(nèi)容、方法、時間安排等。3.收集盡職調(diào)查資料：通過查閱文件、實(shí)地考察、訪談相關(guān)人員等方式，收集項目的相關(guān)資料。4.分析核實(shí)盡職調(diào)查資料：對收集到的資料進(jìn)行分析核實(shí)，發(fā)現(xiàn)問題及時與項目方溝通核實(shí)。5.撰寫盡職調(diào)查報告：盡職調(diào)查小組根據(jù)盡職調(diào)查結(jié)果，撰寫盡職調(diào)查報告。盡職調(diào)查報告應(yīng)包括項目基本情況、盡職調(diào)查過程、調(diào)查結(jié)果、風(fēng)險評估等內(nèi)容。投資項目風(fēng)險管理風(fēng)險識別與評估1.風(fēng)險識別：投資管理部門組織相關(guān)部門對投資項目進(jìn)行風(fēng)險識別，識別的風(fēng)險包括市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等。2.風(fēng)險評估：對識別出的風(fēng)險進(jìn)行評估，評估風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度。風(fēng)險評估可采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法。風(fēng)險應(yīng)對措施1.風(fēng)險規(guī)避：對于風(fēng)險較大且無法有效控制的項目，應(yīng)采取風(fēng)險規(guī)避措施，放棄投資。2.風(fēng)險降低：對于可以通過采取措施降低風(fēng)險發(fā)生可能性或影響程度的項目，應(yīng)采取風(fēng)險降低措施，如優(yōu)化項目方案、加強(qiáng)項目管理、購買保險等。3.風(fēng)險轉(zhuǎn)移：對于可以通過合同約定等方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他方的項目，應(yīng)采取風(fēng)險轉(zhuǎn)移措施，如簽訂擔(dān)保合同、購買信用保險等。4.風(fēng)險接受：對于風(fēng)險較小且公司能夠承受的項目，可采取風(fēng)險接受措施，同時密切關(guān)注風(fēng)險變化情況，及時采取應(yīng)對措施。風(fēng)險監(jiān)控與預(yù)警1.風(fēng)險監(jiān)控：投資管理部門對投資項目的風(fēng)險進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，定期收集項目風(fēng)險信息，分析風(fēng)險變化情況。2.風(fēng)險預(yù)警：當(dāng)投資項目的風(fēng)險指標(biāo)達(dá)到預(yù)警值時，投資管理部門應(yīng)及時發(fā)出風(fēng)險預(yù)警信號，提醒相關(guān)部門采取應(yīng)對措施。投資項目財務(wù)管理投資預(yù)算管理1.投資預(yù)算編制：投資管理部門根據(jù)投資項目可行性研究報告和項目實(shí)施計劃，編制投資項目預(yù)算。投資項目預(yù)算應(yīng)包括項目投資總額、資金來源、資金使用計劃等內(nèi)容。2.投資預(yù)算審批：投資項目預(yù)算經(jīng)財務(wù)部門審核后，報投資決策委員會審議批準(zhǔn)。3.投資預(yù)算執(zhí)行：投資管理部門按照批準(zhǔn)的投資項目預(yù)算組織資金籌集和使用，嚴(yán)格控制投資支出，確保預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)肅性。4.投資預(yù)算調(diào)整：如因項目情況發(fā)生變化需要調(diào)整投資預(yù)算，投資管理部門應(yīng)提出預(yù)算調(diào)整申請，經(jīng)財務(wù)部門審核后，報投資決策委員會審議批準(zhǔn)。資金籌集與管理1.資金籌集：投資管理部門根據(jù)投資項目預(yù)算和資金需求情況，制定資金籌集方案。資金籌集方案應(yīng)包括資金來源、籌資方式、籌資成本等內(nèi)容。資金籌集方案經(jīng)財務(wù)部門審核后，報投資決策委員會審議批準(zhǔn)。2.資金管理：財務(wù)部門負(fù)責(zé)投資項目資金的籌集、撥付、結(jié)算等工作，確保資金安全、及時、足額到位。同時，加強(qiáng)資金使用的監(jiān)督和管理，提高資金使用效益。財務(wù)核算與報告1.財務(wù)核算：財務(wù)部門按照國家財務(wù)會計準(zhǔn)則和公司財務(wù)制度，對投資項目進(jìn)行財務(wù)核算，準(zhǔn)確反映項目的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。2.財務(wù)報告：財務(wù)部門定期編制投資項目財務(wù)報告，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，及時向投資管理部門和公司領(lǐng)導(dǎo)匯報項目財務(wù)情況。投資項目檔案管理檔案內(nèi)容1.項目立項文件：包括項目立項報告、可行性研究報告、項目評估意見等。2.項目審批文件：包括投資決策委員會決議、董事會或股東大會決議等。3.項目合同文件：包括土地出讓合同、建設(shè)工程合同、銷售合同等。4.項目財務(wù)文件：包括投資預(yù)算、資金籌集文件、財務(wù)報表等。5.項目法律文件：包括法律盡職調(diào)查報告、法律意見書、合同審核意見等。6.項目其他文件：包括項目規(guī)劃設(shè)計文件、項目竣工驗(yàn)收文件、項目后評價報告等。檔案管理職責(zé)1.投資管理部門：負(fù)責(zé)收集、整理、歸檔投資項目檔案資料，并建立檔案目錄清單。2.財務(wù)部門：負(fù)責(zé)保管投資項目財務(wù)檔案資料，并按照財務(wù)檔案管理規(guī)定進(jìn)行整理、歸檔和保管。3.法務(wù)部門：負(fù)責(zé)保管投資項目法律檔案資料，并按照法律檔案管理規(guī)定進(jìn)行整理、歸檔和保管。檔案保管期限投資項目檔案保管期限按照國家檔案管理規(guī)定和公司實(shí)際情況確定，一般為長期保存。投資項目后評價后評價目的通過對投資項目的實(shí)施過程、投資效益、影響效果等進(jìn)行全面評價，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后續(xù)投資決策提供參考，提高公司投資管理水平。后評價內(nèi)容1.項目實(shí)施過程評價：對項目的前期工作、建設(shè)管理、運(yùn)營管理等方面進(jìn)行評價，分析項目實(shí)施過程中的問題和經(jīng)驗(yàn)。2.投資效益評價：對項目的投資回報率、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評價，分析項目的經(jīng)濟(jì)效益。3.影響效果評價：對項目的社會影響、環(huán)境影響等方面進(jìn)行評價，分析項目的社會效益和環(huán)境效益。后評價程序1.制定后評價計劃：投資管理部門根據(jù)公司投資項目情況，制定后評價計劃，明確后評價的項目、內(nèi)容、方法、時間安排等。2.開展后評價工作：投資管理部門組織相關(guān)部門對投資項目進(jìn)行后評價，通過查閱資料、實(shí)地考察、問卷調(diào)查、訪談相關(guān)人員等方式，收集后評價信息。3.撰寫后評價報告：投資管理部門根據(jù)后評價結(jié)果，撰寫后評價報告。后評價報告應(yīng)包括項目基本情況、后評價過程、評價結(jié)果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等內(nèi)