top地產成本管理制度總則目的本制度旨在規范TOP地產公司成本管理流程，加強成本控制，提高公司經濟效益，確保公司戰略目標的實現。通過明確成本管理的職責、流程和方法，優化資源配置，降低運營成本，提升公司在房地產市場的競爭力。適用范圍本制度適用于TOP地產公司及其下屬各項目公司、分公司、部門和全體員工。基本原則1.成本效益原則：在成本管理過程中，充分權衡成本與收益的關系，以最小的成本投入獲取最大的經濟效益。2.全面性原則：成本管理貫穿于項目開發的全過程，涵蓋項目決策、設計、招標、施工、銷售、售后等各個環節，涉及公司各部門和全體員工。3.權責對等原則：明確各部門和人員在成本管理中的職責和權限，確保權、責、利相統一，做到誰負責、誰管理、誰承擔成本控制責任。4.動態管理原則：根據市場變化、項目進展和公司實際情況，及時調整成本管理策略和方法，確保成本控制目標的實現。5.相互制約原則：建立健全成本管理的各項流程和制度，各環節相互監督、相互制約，防止成本失控和舞弊行為的發生。成本管理組織與職責成本管理委員會1.組成：由公司總經理擔任主任，副總經理擔任副主任，財務部、設計部、工程部、營銷部、采購部等相關部門負責人為成員。2.職責負責制定公司成本管理戰略、方針和目標。審議重大成本管理決策和制度，如成本預算、成本控制方案、成本核算方法等。協調各部門之間在成本管理方面的工作，解決成本管理中的重大問題。監督成本管理工作的執行情況，對成本管理工作進行考核和評價。成本管理部門（財務部）1.職責負責制定公司成本管理制度和流程，并組織實施。編制公司年度成本預算，分解成本指標，下達給各責任部門和項目公司。負責成本核算和成本分析工作，定期編制成本報表，為公司決策提供成本信息支持。監控項目成本執行情況，對成本偏差進行預警和分析，提出成本控制建議和措施。參與項目招投標、合同談判、工程結算等工作，審核相關成本費用支出。配合審計部門對項目成本進行審計，提供相關資料和數據。成本管理相關部門職責1.設計部在項目設計階段，進行多方案比選，優化設計方案，控制設計成本。配合成本管理部門進行設計概算的編制和審核，確保設計方案經濟合理。對設計變更進行技術經濟分析，評估變更對成本的影響，并及時通知成本管理部門。2.工程部負責項目工程建設的組織實施，嚴格按照合同和設計要求進行施工，確保工程質量，控制工程進度。加強施工現場管理，合理安排施工順序，減少施工浪費，降低工程成本。負責工程簽證和工程變更的審核與管理，及時與成本管理部門溝通，控制簽證和變更費用。配合成本管理部門進行工程結算工作，提供相關工程資料和數據。3.營銷部制定合理的營銷策劃方案和銷售策略，控制營銷費用支出。配合成本管理部門進行營銷成本預算的編制和審核，確保營銷活動的成本效益。及時反饋市場信息，為公司成本管理提供市場動態數據和建議。4.采購部負責項目物資設備的采購工作，建立供應商評估和選擇機制，確保采購物資設備的質量和價格合理。進行采購成本控制，通過招標、詢價、談判等方式降低采購價格，節約采購資金。負責采購合同的簽訂、執行和結算工作，嚴格控制采購合同成本。定期向成本管理部門提供采購成本信息和采購價格變動情況。成本預算管理成本預算編制原則1.合法性原則：成本預算的編制應符合國家法律法規和公司相關制度的要求。2.準確性原則：成本預算應根據項目實際情況和市場行情進行科學預測和估算，確保預算數據準確可靠。3.完整性原則：成本預算應涵蓋項目開發全過程的各項成本費用，不得遺漏。4.彈性原則：考慮到項目開發過程中的不確定性因素，成本預算應具有一定的彈性，便于在實際執行過程中進行調整。成本預算編制流程1.項目啟動階段：項目公司成立后，由項目負責人組織相關人員對項目進行初步規劃和估算，確定項目成本預算的編制基礎和框架。2.部門預算編制：各部門根據項目規劃和職責分工，分別編制本部門的成本預算，包括但不限于土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費、營銷費用、管理費用等。3.成本預算匯總與審核：成本管理部門對各部門提交的成本預算進行匯總，形成項目總體成本預算草案。組織相關部門和專家對預算草案進行審核，對不合理的預算項目進行調整和修正。4.成本預算審批：成本預算草案經審核通過后，提交成本管理委員會審議，報公司總經理審批。經總經理批準后的成本預算作為項目成本控制的依據。成本預算執行與監控1.預算分解與下達：成本管理部門將批準后的成本預算分解為月度或季度預算指標，下達給各責任部門和項目公司，并明確各部門的成本控制目標和責任。2.預算執行跟蹤：各部門按照下達的預算指標組織實施，成本管理部門定期對預算執行情況進行跟蹤和分析，及時掌握成本支出動態，發現偏差及時預警。3.預算調整：如遇項目開發過程中發生重大變更、市場價格波動等原因導致原預算無法執行時，各部門應及時提出預算調整申請，經成本管理部門審核、成本管理委員會審批后進行調整。成本核算管理成本核算對象與項目劃分1.成本核算對象：根據項目開發特點和管理要求，確定成本核算對象，一般以獨立的開發項目、單項工程或單位工程為成本核算對象。2.成本項目劃分：按照房地產開發成本的構成，將成本項目劃分為土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費等六大類。成本核算方法1.成本核算原則：采用制造成本法進行成本核算，即只將與項目開發直接相關的成本計入開發產品成本，將期間費用直接計入當期損益。2.成本核算程序確定成本核算對象和成本項目。設置成本核算賬戶，如“開發成本”“開發間接費用”等。收集和整理成本核算資料，包括發票、合同、工程進度報表等。按照成本核算對象和成本項目歸集和分配成本費用。計算開發產品的總成本和單位成本。編制成本核算報表，如成本計算單、成本明細表等。成本核算資料管理1.資料收集：各部門負責收集和整理本部門與成本核算相關的資料，并及時提交給成本管理部門。成本管理部門負責匯總和審核全公司的成本核算資料。2.資料歸檔：成本核算資料應按照檔案管理的要求進行歸檔保存，確保資料的完整性和可追溯性。成本核算資料的保管期限按照國家有關規定執行。成本控制管理設計階段成本控制1.方案設計優化：在項目設計前期，組織設計單位進行多方案比選，從技術、經濟、功能等方面綜合評估各方案的優缺點，選擇最優設計方案，降低設計成本。2.限額設計：明確設計限額指標，要求設計單位在限額范圍內進行設計。成本管理部門參與設計過程，對設計成果進行成本審核，確保設計方案滿足成本控制要求。3.設計變更控制：嚴格控制設計變更，對于確需變更的，應按照規定的流程進行審批。變更前應進行技術經濟分析，評估變更對成本的影響，經批準后方可實施。招標采購階段成本控制1.招標管理：制定招標管理制度，規范招標流程。采用公開招標、邀請招標、競爭性談判等方式選擇供應商和承包商，確保招標過程公平、公正、公開，降低采購成本。2.合同管理：加強合同管理，明確合同條款，特別是價格條款、付款方式、質量標準、違約責任等。對合同執行情況進行跟蹤和監督，確保合同嚴格履行，避免合同風險和成本增加。3.采購成本控制：建立供應商評估和選擇機制，定期對供應商進行考核和評價。通過市場調研、詢價、談判等方式，選擇性價比高的物資設備和服務，降低采購成本。施工階段成本控制1.工程進度控制：合理安排工程進度，確保各施工環節銜接緊密，避免因工期延誤導致成本增加。加強施工過程中的協調和管理，及時解決施工中出現的問題，保證工程順利進行。2.工程質量控制：嚴格控制工程質量，避免因質量問題導致返工和維修費用增加。加強對施工質量的監督和檢查，確保工程質量符合設計和規范要求。3.工程簽證與變更管理：規范工程簽證和變更程序，明確簽證和變更的審批權限和流程。現場管理人員應及時記錄簽證和變更事項，經相關部門審核后作為結算依據。嚴格控制簽證和變更費用，避免不合理的費用支出。4.現場成本管理：加強施工現場成本管理，合理安排施工材料和設備的堆放和使用，減少浪費。控制施工現場的水電費、管理費等間接費用支出，降低工程成本。營銷階段成本控制1.營銷策劃方案審核：對營銷策劃方案進行審核，確保營銷活動的目標明確、策略合理、成本可控。避免不必要的營銷費用支出，提高營銷活動的效果和效益。2.營銷費用控制：制定營銷費用預算，嚴格控制營銷費用支出。對營銷費用的使用情況進行跟蹤和分析，及時發現和糾正不合理的費用支出。成本分析與考核管理成本分析1.定期分析：成本管理部門定期編制成本分析報告，對項目成本預算執行情況、成本構成、成本變動原因等進行分析。通過對比分析、趨勢分析等方法，找出成本管理中的問題和不足，為成本控制提供決策依據。2.專項分析：針對項目開發過程中的重大成本事項或成本異常變動情況，進行專項成本分析。深入剖析原因，提出針對性的解決方案和措施，確保成本控制目標的實現。成本考核1.考核指標：建立成本考核指標體系，包括成本預算完成率、成本節約率、成本偏差率等指標。對各責任部門和項目公司的成本管理工作進行量化考核。2.考核周期：成本考核分為月度考核、季度考核和年度考核。月度考核和季度考核主要對成本預算執行情況進行跟蹤和評價，年度考核全面評價各部