房地產商業策劃方案【篇一：商業地產策劃方案+商業地產策劃方案基本流程】商業地產策劃方案基本流程第一部分商業市場調研影響商場物業開發成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結構，商業圈半徑，新舊商業格局，商業貿易的繁榮程度及其影響力，商場物業所處區域（或商業圈）的商業環境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業地產時，市場調研成了商場成敗的橋頭堡。一、市場調研概況調研時間、地點區域、回收問卷、調查方法（消費者座談會、實地考察法、分區域隨機抽樣法等）與基本結論二、宏觀背景分析1、周邊主要城市商業物業發展水平的比較2、國民經濟主要技術經濟指標、3、政府有關舉措與城市遠景規劃、社會因素分析等三、區域商業市場研究（一）、區域商圈研究1、城市發展狀況：gdp指數、人口分布、產業結構等。2、項目區域商貿狀況：交易狀況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內的競爭項目等。（二）、終端消費者研究1、消費習慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。2、逛商場頻度：是影響商場人流的關鍵。3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場滿意度等。（三）、投資客戶研究1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間、營業時間、經營業績等。（四）、競爭對手研究1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優、劣勢等。2、競爭項目：包括面積、特色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等。四、消費者消費習性探討1、基本結論：消費群體對商場業態構成、消費品要求、地段要求、消費心態、對商場規劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習慣等2、專題研究專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業老板、公務員、個體工商業者、白領階層、工薪階層等等）專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣五、項目經營方式論證1、項目與同類型物業的比較論證2、項目業態探討與可持續發展論證3、項目消費者群體分析及引導性消費行為論證4、項目的商業價值及租金價值風險性論證5、項目設計標準及經營管理水平的論證第二部分項目可行性研究一、前言項目總體情況進行說明、分析、總結二、項目概況1、項目所處的具體位置、規模2、項目規劃經濟技術指標三、整體市場分析1、區域商業市場狀況2、根據項目特點分析當地與所評估項目相關的商業零售業市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業零售業的影響，通過對這些因素的分析和預測項目的市場發展趨勢。3、主要競爭對手分析工作一：市場調研報告通過對本市商業物業市場總體的供求情況和項目的區域性供求情況的調查及對特定目標群體的調查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷本市商用物業市場未來3－5年內的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發策略及項目規劃等提供依據和指導性意見。工作二：項目整體開發戰略的規劃制定項目整體開發報告是在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰略的基礎思考及深度思考，具體對發戰略思想、產品整體開發步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目開發特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發、招商、經營中有計劃地執行。從而為項目的開發制定一套整體發決策和計劃方案：1、項目整體開發目標2、項目整體開發戰略3、項目開發節奏的控制：分階段開發戰略4、項目目標商家總體分析5、項目總體戰略定位分析6、項目整體競爭策略考慮7、項目核心競爭優勢的構筑8、項目年度發展策略【調研分析策略】（一）fip“宏策劃”市場調研策略研究1、市場調研步驟第一步：界定問題第二步：尋求解決問題的方法第三步：制定調研方案第四步：進入現場或收集數據第五步：整理和分析數據第六步：準備及呈送調研報告2、市場調研分類研究市場調研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；⑴以識別問題為目的的調研有助于確認潛在的可能發生的問題；①市場潛力――攀升、下降；②市場分額――擴大、縮小；③企業形象④市場特征⑤招商與銷售⑥市場趨勢――短期與長期預測⑵以解決問題為目的的調研步驟①市場細分的依據②確定細分的依據③確定各種細分的市場潛力④選擇目標市場3、市場調研各類4、確定市場調研的方法市場調研的準確與否，很大程度取決于所采用的市場調研方法。一般情況下，商業地產的市場調研可采用以下四種方式：①直接調查直接與政府人士、房地產代理商、發展商、金融部門、行業協會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。②間接調查通過報紙、刊報及其他媒體收集有關房地產信息、發展動態、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。③直接征詢這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。④現場“踩點”調查調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側面，內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。【調研分析執行】一、商業項目宏觀經濟環境分析1、人口因素分析2、經濟水平、全國gdp狀況分析3、政策法規4、市政規劃和建設5、社會環境及文化分析6、交通狀況二、商業項目區域市場總體分析通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目為核心，針對項目區域內經濟環境、商業環境、區域同類商業項目的現狀、經營商家的承租行為進行調【篇三：商業地產營銷策劃方案】商業地產營銷策劃方案前言在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。一、項目營銷總體策略營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。二、項目營銷目標方針根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。2.倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。3.提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。4.啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。5.醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。三、銷售目標及目標分解1.銷售（招商）目標2.銷售目標分解四、營銷階段計劃根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。表8-5營銷各階段工作任務一覽表五、項目銷售時機及價格為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。（一）項目入市時機及姿態1．入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在2008年5月份房交會期間開盤（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮；在國慶節、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。2．入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。（二）價格定位及價格策略1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。2．價格定位：整個商業項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。六、宣傳策略及媒介組合（一）宣傳策略主題“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。3．增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購