物業及設備管理制度總則1.目的為加強公司物業及設備管理，確保物業的正常使用和設備的安全運行，提高物業服務質量，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司管理的所有物業項目及相關設備設施。3.基本原則遵循“預防為主、防治結合、科學管理、服務至上”的原則，確保物業及設備處于良好狀態，滿足業主/租戶的需求。物業管理制度物業接管驗收1.接管驗收流程項目前期介入時，參與物業規劃設計、施工圖紙會審等工作，提出合理化建議。物業竣工后，由開發建設單位組織，物業管理公司、施工單位等相關人員共同進行接管驗收。驗收內容包括物業共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、道路、路燈、停車場等。對驗收中發現的問題，書面通知開發建設單位限期整改，整改合格后進行復驗。2.接管驗收標準物業共用部位應符合國家和地方相關標準，無明顯質量缺陷。共用設施設備應運行正常，性能良好，標識清晰。綠化應符合設計要求，養護良好。環境衛生應干凈整潔，無衛生死角。道路、路燈等應完好無損，正常使用。停車場應規劃合理，設施齊全，管理規范。物業日常巡查1.巡查計劃制定各物業項目應根據實際情況制定詳細的巡查計劃，明確巡查區域、內容、頻次和責任人。巡查計劃應涵蓋物業共用部位、共用設施設備、環境衛生、安全秩序等方面。2.巡查內容及要求共用部位：檢查房屋外觀、屋面、外墻、樓梯間、走廊等是否完好，有無滲漏、損壞等情況。共用設施設備：查看電梯、消防設施、給排水系統、供電系統、通風空調系統等運行是否正常，有無故障隱患。環境衛生：檢查小區內道路、綠化、垃圾桶等是否清潔，有無雜物堆積、垃圾外溢等現象。安全秩序：巡查小區出入口、巡邏通道、監控設施等，確保安全防范措施到位，無安全事故隱患。巡查人員應如實填寫巡查記錄，對發現的問題及時報告并跟蹤處理情況。物業維修養護1.維修養護計劃根據物業及設備的使用狀況和巡查結果，制定年度、季度和月度維修養護計劃。維修養護計劃應明確維修養護項目、內容、時間、責任人等。2.維修養護流程維修養護需求提出：業主/租戶提出維修申請或巡查人員發現問題后及時報告。維修養護任務派工：維修主管根據維修養護計劃和實際情況安排維修人員進行維修。維修實施：維修人員按照維修操作規程進行維修，確保維修質量。維修驗收：維修完成后，由維修主管組織相關人員進行驗收，驗收合格后方可交付使用。維修記錄：對每次維修養護情況進行詳細記錄，包括維修時間、地點、內容、維修人員等。3.緊急維修處理對于影響物業正常使用和安全的緊急情況，如電梯故障、水管爆裂等，應立即啟動緊急維修預案。維修人員接到緊急維修通知后，應在規定時間內到達現場進行搶修，盡快恢復正常使用。緊急維修完成后，及時補辦相關手續，并對維修情況進行記錄和總結。物業環境衛生管理1.環境衛生標準小區內道路應保持清潔，無雜物、積水。綠化區域應無雜草、雜物，定期修剪養護。垃圾桶應定期清理，垃圾日產日清，無垃圾外溢。公共衛生間應清潔衛生，無異味，設施完好。2.環境衛生作業流程清掃保潔：按照規定的時間和路線進行清掃保潔工作，確保各區域干凈整潔。垃圾收集運輸：將垃圾桶內的垃圾及時收集，運至指定的垃圾處理場所。衛生消毒：對公共區域、衛生間等進行定期消毒，預防疾病傳播。環境衛生檢查：管理人員定期對環境衛生情況進行檢查，發現問題及時督促整改。物業安全秩序管理1.安全管理制度建立健全安全管理制度，明確安全管理職責和工作流程。制定安全應急預案，定期組織演練，提高應對突發事件的能力。2.人員出入管理小區出入口設置崗亭，安排專人負責人員和車輛出入登記。業主/租戶憑有效證件出入，外來人員和車輛需進行登記并經業主確認后方可進入。3.巡邏制度安排專人進行定時巡邏，巡邏路線應覆蓋小區各個區域。巡邏人員應佩戴明顯標識，攜帶必要的巡邏工具，如對講機、手電筒等。對巡邏中發現的問題及時報告并處理，做好巡邏記錄。4.監控系統管理監控系統應24小時正常運行，確保監控范圍無死角。定期對監控設備進行檢查和維護，保證圖像清晰、存儲數據完整。嚴格控制監控資料的查閱權限，防止資料泄露。設備管理制度設備采購管理1.采購計劃制定根據物業項目的實際需求和設備運行狀況，制定設備采購計劃。采購計劃應包括設備名稱、型號、規格、數量、采購時間等。2.供應商選擇建立合格供應商名錄，對供應商的資質、信譽、產品質量等進行評估。通過招標、詢價、談判等方式選擇合適的供應商，簽訂采購合同。3.采購驗收設備到貨后，由采購部門、使用部門和質量管理部門共同進行驗收。驗收內容包括設備的規格、型號、數量、外觀質量、技術資料等。對驗收合格的設備辦理入庫手續，對不合格設備及時與供應商協商處理。設備安裝調試1.安裝調試方案制定對于大型設備或復雜設備，由設備供應商或專業安裝公司制定安裝調試方案。安裝調試方案應包括安裝調試流程、質量標準、安全措施等。2.安裝調試實施安裝調試人員按照安裝調試方案進行設備安裝調試工作，確保設備安裝牢固、運行正常。在安裝調試過程中，做好記錄，包括設備安裝位置、連接情況、調試參數等。3.安裝調試驗收安裝調試完成后，由使用部門、設備管理部門和質量管理部門共同進行驗收。驗收合格后，填寫設備安裝調試驗收報告，設備方可投入使用。設備運行管理1.運行操作規程制定根據設備的特點和要求，制定設備運行操作規程。運行操作規程應明確設備的啟動、運行、停止操作步驟，以及注意事項。2.運行值班制度建立設備運行值班制度，安排專人負責設備運行值班。值班人員應嚴格按照運行操作規程進行操作，定時巡檢設備運行情況，做好運行記錄。3.運行維護保養按照設備維護保養計劃，定期對設備進行維護保養工作。維護保養內容包括設備清潔、潤滑、緊固、調整、防腐等。對設備運行中出現的故障及時進行維修處理，確保設備正常運行。設備檔案管理1.檔案建立為每臺設備建立獨立的檔案，檔案內容包括設備采購合同、安裝調試報告、運行操作規程、維護保養記錄、維修記錄等。設備檔案應及時更新，確保檔案資料的完整性和準確性。2.檔案保管設備檔案由設備管理部門指定專人負責保管，保管期限按照相關規定執行。檔案存放應安全、整潔，便于查閱。3.檔案查閱因工作需要查閱設備檔案的，應辦理查閱手續，經設備管理部門負責人批準后方可查閱。查閱人員應愛護檔案資料，不得擅自涂改、轉借或復印檔案內容。設備報廢管理1.報廢鑒定設備管理部門定期對設備進行檢查評估，對已損壞且無法修復、技術性能嚴重落后、能耗過高、維修成本過大等符合報廢條件的設備，組織相關人員進行報廢鑒定。2.報廢審批經報廢鑒定的設備，填