物業工程部管理制度一、總則（一）目的為了加強物業工程部的管理，確保物業設施設備的正常運行，提高服務質量，保障業主的生活和工作需求，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于物業工程部全體員工。（三）基本原則1.安全第一原則：始終將安全工作放在首位，確保設施設備運行安全和人員操作安全。2.預防為主原則：通過定期巡檢、維護保養等措施，預防設施設備故障的發生。3.服務至上原則：以業主需求為導向，提供及時、高效、優質的維修服務。二、組織架構與人員職責（一）組織架構物業工程部設經理一名，下轄維修主管、電工班、水工班、電梯班、空調班等班組。（二）人員職責1.工程部經理職責全面負責工程部的管理工作，制定工作計劃和目標，并組織實施。負責與其他部門的協調溝通，確保各項工作順利開展。審核工程維修方案和預算，控制工程成本。負責員工的培訓、考核和激勵，提高團隊整體素質。2.維修主管職責協助經理制定工程部的工作計劃和目標，并組織實施。負責組織維修人員對設施設備進行巡檢、維護保養和維修工作。對維修工作進行現場監督和指導，確保維修質量和安全。負責維修材料和工具的管理，合理控制庫存。3.電工班職責負責物業區域內電氣系統的運行、維護和維修工作。包括高低壓配電柜、變壓器、配電箱、照明系統、電梯電氣系統等。定期對電氣設備進行巡檢，及時發現和排除故障隱患。按照操作規程進行電氣設備的維修和保養工作，確保設備正常運行。4.水工班職責負責物業區域內給排水系統的運行、維護和維修工作。包括生活用水系統、消防用水系統、排水系統等。定期對給排水設備進行巡檢，及時處理漏水、堵塞等問題。負責水質檢測和衛生消毒工作，確保生活用水符合標準。5.電梯班職責負責物業區域內電梯的運行、維護和維修工作。按照電梯操作規程進行日常巡檢、保養和維修工作。確保電梯安全運行，及時處理電梯故障和突發事件。負責電梯機房的管理，保持機房整潔衛生。6.空調班職責負責物業區域內空調系統的運行、維護和維修工作。包括中央空調系統、分體空調系統等。定期對空調設備進行巡檢，及時清洗空調濾網和維護保養。根據季節變化調整空調運行模式，確保室內溫度適宜。三、工作流程與規范（一）報修流程1.業主或租戶通過電話、微信公眾號、客服中心等渠道提交維修申請。2.客服人員接到報修后，詳細記錄報修內容、業主信息等，并及時將報修單轉至工程部。3.工程部維修主管根據報修情況，安排相應的維修人員前往現場查看。4.維修人員到達現場后，對故障進行診斷，確定維修方案，并向業主說明維修所需時間和費用。5.如業主同意維修方案，維修人員立即進行維修工作；如業主對維修方案有異議，維修人員應耐心解釋，協商解決。6.維修完成后，維修人員清理現場，填寫維修記錄，并請業主簽字確認。7.維修主管對維修工作進行跟蹤回訪，了解業主對維修服務的滿意度。（二）巡檢流程1.維修主管制定巡檢計劃，明確巡檢時間、內容和人員分工。2.維修人員按照巡檢計劃對設施設備進行巡檢，包括設備運行狀況、外觀檢查、安全防護裝置等。3.在巡檢過程中，如發現問題，維修人員應及時記錄，并根據問題的嚴重程度采取相應的措施。對于一般性問題，當場進行處理；對于較復雜的問題，維修人員應及時向維修主管匯報，維修主管組織人員進行分析和制定維修方案。4.巡檢結束后，維修人員填寫巡檢記錄，維修主管對巡檢情況進行總結和分析，針對存在的問題制定改進措施。（三）維護保養流程1.維修主管根據設施設備的使用情況和維護保養要求，制定年度、季度、月度維護保養計劃。2.維修人員按照維護保養計劃對設施設備進行維護保養工作，包括設備清潔、潤滑、緊固、調試等。3.在維護保養過程中，維修人員應詳細記錄維護保養情況，如更換的零部件、維護保養時間等。4.維護保養完成后，維修人員填寫維護保養記錄，并由維修主管審核簽字。5.維修主管定期對設施設備的維護保養情況進行檢查，確保維護保養工作落實到位。（四）工程施工流程1.工程部接到工程施工任務后，由維修主管組織相關人員進行現場勘查，制定施工方案和預算。2.施工方案和預算經工程部經理審核后，報公司領導審批。3.審批通過后，工程部組織施工人員進行施工前的準備工作，包括材料采購、工具準備、人員培訓等。4.施工人員按照施工方案進行施工，嚴格遵守施工安全規范和質量標準。5.在施工過程中，如發現問題或變更施工內容，施工人員應及時向維修主管匯報，維修主管組織相關人員進行研究和處理。6.施工完成后，施工人員進行自檢，合格后報維修主管進行驗收。7.維修主管組織相關人員對工程進行驗收，驗收合格后填寫工程驗收報告，并將工程資料歸檔保存。四、安全管理（一）安全制度1.建立健全安全管理制度，明確安全責任，確保安全工作有章可循。2.制定安全操作規程，要求員工嚴格按照操作規程進行操作。3.定期組織員工進行安全培訓，提高員工的安全意識和操作技能。（二）安全檢查1.工程部每周組織一次安全檢查，對設施設備的運行安全、人員操作安全等進行全面檢查。2.維修人員在日常工作中，要加強對設施設備的安全檢查，及時發現和排除安全隱患。3.對檢查中發現的安全問題，要及時下達整改通知書，要求責任部門限期整改。（三）安全事故處理1.如發生安全事故，現場人員應立即采取措施進行急救，并及時報告工程部經理和公司領導。2.工程部經理接到事故報告后，應立即組織人員進行事故調查和處理，分析事故原因，制定防范措施。3.對事故責任人員，要按照公司規定進行嚴肅處理，同時要對全體員工進行安全教育，吸取教訓，防止類似事故再次發生。五、質量管理（一）質量標準1.制定設施設備維修和維護保養的質量標準，明確維修和保養的要求和驗收標準。2.維修人員在進行維修和維護保養工作時，要嚴格按照質量標準進行操作，確保工作質量。（二）質量檢查1.維修主管對維修和維護保養工作進行全程監督檢查，確保工作質量符合標準。2.工程部定期對維修和維護保養工作進行質量抽檢，對發現的質量問題及時進行整改。（三）質量考核1.將維修和維護保養工作質量納入員工績效考核體系，對工作質量優秀的員工進行獎勵，對工作質量不達標的員工進行處罰。2.建立質量問題臺賬，對反復出現質量問題的員工進行重點培訓和輔導，督促其提高工作質量。六、物資管理（一）物資采購1.根據設施設備維修和維護保養的需要，由維修主管制定物資采購計劃。2.物資采購計劃經工程部經理審核后，報公司領導審批。3.采購人員按照審批后的采購計劃進行物資采購，選擇合格的供應商，確保物資質量。（二）物資驗收1.物資到貨后，采購人員通知倉庫管理人員和維修人員共同進行驗收。2.驗收人員按照采購合同和質量標準對物資進行驗收，檢查物資的數量、規格、型號、質量等是否符合要求。3.如發現物資存在質量問題或與采購合同不符，驗收人員應及時與供應商聯系，要求其更換或處理。（三）物資庫存管理1.倉庫管理人員對物資進行分類存放，建立物資臺賬，記錄物資的出入庫情況。2.定期對物資進行盤點，確保賬物相符。3.對庫存物資進行標識管理，標明物資的名稱、規格、型號、數量、保質期等信息。（四）物資領用1.維修人員因工作需要領用物資時，應填寫物資領用單，經維修主管簽字后到倉庫領取。2.倉庫管理人員按照物資領用單發放物資，并在物資臺賬上做好記錄。3.對貴重物資和限量物資的領用，要嚴格控制，實行審批制度。七、培訓與考核（一）培訓計劃1.工程部根據員工的崗位需求和技能水平，制定年度培訓計劃。2.培訓計劃包括培訓內容、培訓時間、培訓方式等，確保培訓工作有針對性和系統性。（二）培訓內容1.專業技能培訓：包括電氣、給排水、電梯、空調等專業知識和技能培訓。2.安全知識培訓：包括安全操作規程、安全事故案例分析等培訓。3.服務意識培訓：包括溝通技巧、客戶服務等培訓。（三）培訓方式1.內部培訓：由工程部經理或維修主管擔任培訓講師，對員工進行內部培訓。2.外部培訓：根據實際需要，選派員工參加外部專業培訓機構舉辦的培訓課程。3.現場實操培訓：通過現場實際操作，讓員工掌握設施設備的維修和維護保養技能。（四）考核制度