物業歸社區管理制度總則目的為了加強社區物業管理，規范物業與社區之間的關系，提高社區居民的生活質量，特制定本管理制度。適用范圍本制度適用于本社區內所有物業管理活動以及物業與社區之間的協作與溝通。基本原則1.依法依規原則：物業管理活動必須遵守國家法律法規以及相關政策要求。2.服務居民原則：以滿足社區居民的需求為出發點和落腳點，提供優質、高效的物業服務。3.協同合作原則：物業與社區各部門應密切配合，形成合力，共同推進社區管理工作。4.公開透明原則：物業管理相關信息應向社區居民公開，接受監督。物業與社區的職責劃分社區職責1.政策指導與監督貫徹執行國家有關物業管理的法律法規和政策，指導物業企業開展工作。對物業管理活動進行監督檢查，確保物業企業依法依規經營。2.協調溝通協調物業與居民之間的關系，及時處理居民的投訴和建議。搭建物業與社區其他部門（如居委會、業委會等）溝通的橋梁，促進協同工作。3.資源支持為物業企業提供必要的辦公場地和設施設備支持。在社區公共資源分配等方面給予物業合理的協助。4.組織宣傳組織開展物業管理相關法律法規和政策的宣傳活動，提高居民的認知度和參與度。宣傳優秀物業管理案例，引導居民積極配合物業管理工作。物業職責1.物業服務提供按照物業服務合同約定，提供房屋及配套設施設備維修養護、環境衛生保潔、綠化養護、秩序維護等基本服務。定期對物業區域內的設施設備進行巡查和維護，確保其正常運行。2.安全管理制定并執行安全管理制度，加強物業區域內的治安防范和消防安全管理。對進出人員和車輛進行登記管理，保障居民的人身和財產安全。3.費用管理按照規定的收費標準和方式收取物業費等相關費用，并做好費用收支記錄。定期公布費用收支情況，接受居民監督。4.信息溝通及時向社區反饋物業區域內的重大事項和居民的意見建議。積極配合社區開展各項工作，傳達社區的相關通知和要求。物業入駐與退出管理入駐管理1.招標與選聘社區應按照相關規定組織開展物業企業的招標選聘工作。制定詳細的招標文件，明確物業服務標準、費用要求、服務期限等內容。組織評標委員會對投標企業進行評審，確定中標企業。2.合同簽訂中標企業確定后，社區應與其簽訂物業服務合同。合同應明確雙方的權利義務、服務內容、服務質量標準、費用標準及支付方式、合同期限、違約責任等條款。3.交接工作在物業企業入駐前，原物業企業（如有）應與新中標企業進行交接工作。交接內容包括物業資料（如房屋檔案、設施設備檔案等）、公共區域、設施設備、預收費用等。社區應監督交接過程，確保交接工作順利完成。退出管理1.提前告知物業企業如需退出服務，應提前[X]個月書面通知社區和業主委員會。通知內容應包括退出原因、預計退出時間、后續服務安排等。2.資產移交物業企業在退出時，應將屬于業主共有的資產（如公共設施設備、場地等）完好移交給社區或業主委員會指定的接收方。對移交的資產進行盤點和登記，確保資產數量和質量準確無誤。3.費用結算物業企業應在退出前結清各項費用，包括物業費、水電費、維修費用等。社區或業主委員會應對費用結算情況進行審核，確保費用結算清晰合理。4.工作交接物業企業應與社區或后續承接的物業企業進行工作交接。交接內容包括物業資料、未完成的工作任務、業主信息等，確保物業管理工作的連續性。物業服務質量監督與考核監督機制1.居民監督建立居民投訴渠道，如設立投訴電話、郵箱、意見箱等，方便居民對物業服務質量進行投訴和建議。社區定期收集居民的意見和建議，并及時反饋給物業企業，督促其整改。2.社區監督社區安排專人對物業服務質量進行日常監督檢查。監督檢查內容包括服務標準執行情況、環境衛生狀況、設施設備運行情況、安全管理措施落實情況等。對發現的問題及時下達整改通知，要求物業企業限期整改。考核標準1.服務質量考核制定詳細的物業服務質量考核標準，涵蓋服務態度、服務及時性、服務專業性等方面。按照考核標準對物業企業的服務質量進行定期考核評分，滿分[X]分。2.費用管理考核考核物業企業的費用收取情況，是否按照規定標準收費，有無亂收費現象。檢查費用收支記錄是否規范，費用使用是否合理。費用管理考核占總分的[X]%。3.安全管理考核考核物業區域內的治安防范措施落實情況，有無安全事故發生。檢查消防安全管理情況，消防設施設備是否完好有效，消防通道是否暢通。安全管理考核占總分的[X]%。考核結果應用1.與費用支付掛鉤根據考核結果，對物業服務質量優秀的企業，社區可建議業主委員會適當給予獎勵或在費用支付等方面給予一定優惠。對考核不合格的企業，社區應督促其限期整改，整改仍不達標的，可按照合同約定扣減相應費用。2.與企業信譽掛鉤將考核結果納入物業企業信譽檔案，作為其今后參與社區物業管理項目投標的重要參考依據。對信譽良好的企業，在同等條件下優先考慮其參與后續項目。費用管理收費標準制定1.成本核算物業企業應定期對物業服務成本進行核算，包括人員工資、設備維護費用、水電費、物料消耗等。根據成本核算結果，結合市場行情和社區實際情況，制定合理的收費標準。2.價格公示物業企業應在社區顯著位置公示收費標準、收費方式、服務內容等信息。收費標準如有調整，應提前[X]個月告知社區居民，并說明調整原因。費用收取1.收費方式物業企業可采取多種收費方式，如現金繳納、銀行轉賬、線上支付等，方便居民繳費。對長期拖欠物業費的居民，應按照合同約定進行催繳。2.費用減免符合相關政策規定或社區制定的費用減免條件的居民，物業企業應按照規定給予費用減免。費用減免情況應進行公示，接受居民監督。費用使用1.預算編制物業企業應每年編制物業服務費用預算，明確各項費用的支出計劃。預算應報社區備案，并接受社區的審核。2.支出管理物業企業應按照預算安排合理使用費用，確保費用支出用于物業服務相關項目。費用支出應取得合法有效的票據，嚴格執行財務管理制度。3.定期公示物業企業應每季度向社區居民公示費用收支情況，包括收入金額、支出項目及金額等。公示內容應真實、準確、完整，接受居民監督。設施設備管理設施設備登記1.建立檔案物業企業應對物業區域內的設施設備進行全面登記，建立設施設備檔案。檔案內容包括設施設備名稱、型號、購置時間、維修記錄、保養記錄等。2.分類管理根據設施設備的性質和用途，進行分類管理，如房屋建筑、給排水系統、供電系統、消防系統等。對不同類別的設施設備制定相應的管理措施和維護計劃。巡查與維護1.日常巡查物業企業應安排專人對設施設備進行日常巡查，及時發現問題隱患。巡查內容包括設施設備的運行狀況、外觀是否完好、有無異常聲響等。2.定期維護按照設施設備的維護計劃，定期對設施設備進行維護保養。維護保養工作應嚴格按照操作規程進行，確保設施設備性能良好。3.維修管理對巡查和維護過程中發現的設施設備故障，應及時進行維修。維修工作應制定維修方案，明確維修人員、維修時間、維修費用等。維修完成后，應進行驗收，確保維修質量。更新改造1.需求評估根據設施設備的使用年限、運行狀況和社區居民的需求，定期對設施設備進行更新改造需求評估。評估內容包括設施設備的性能、安全性、功能性等方面。2.方案制定針對更新改造需求，制定詳細的更新改造方案。方案應包括改造內容、改造時間、資金預算、預期效果等。3.實施與監督按照更新改造方案組織實施，并對實施過程進行監督。確保更新改造工作符合相關標準和要求，保障居民的正常生活。環境衛生管理保潔標準制定1.公共區域保潔制定公共區域（如樓道、電梯、停車場、綠化帶等）的保潔標準，明確清掃頻率、清潔程度等要求。公共區域應保持地面干凈整潔，無雜物、無污漬，垃圾及時清運。2.垃圾分類管理按照當地垃圾分類要求，在物業區域內設置垃圾分類投放點，并做好標識。引導居民正確分類投放垃圾，定期對垃圾進行收集和運輸。保潔作業實施1.人員配備根據物業區域面積和保潔工作量，合理配備保潔人員。保潔人員應經過專業培訓，具備良好的服務意識和操作技能。2.作業流程保潔人員應按照規定的作業流程進行保潔作業，確保保潔質量。作業流程包括清掃、拖地、擦拭、消毒等環節。3.監督檢查物業企業應安排專人對保潔作業情況進行監督檢查，及時發現和糾正不規范行為。定期對保潔人員進行考核，激勵其提高工作質量。綠化管理綠化規劃與建設1.綠化規劃根據社區實際情況，制定綠化規劃，合理布局綠化區域。綠化規劃應考慮植物種類搭配、景觀效果等因素。2.綠化建設按照綠化規劃組織實施綠化建設工作，包括種植花草樹木、鋪設草坪等。綠化建設應選用適宜本地生長的植物品種，確保綠化效果。綠化養護1.澆水施肥根據植物生長需求，定期對綠化植物進行澆水施肥，確保植物生長良好。澆水應適量，避免積水或干旱；施肥應科學合理，避免過度施肥。2.修剪整形定期對綠化植物進行修剪整形，保持植物形態美觀。修剪應根據植物品種和生長特點進行，避免過度修剪影響植物生長。3.病蟲害防治加強對綠化植物的病蟲害監測，及時發現并采取有效的防治措施。防治措施應符合環保要求，避免對環境造成污染。安全管理治安防范1.人員出入管理在物業區域出入口設置門禁系統，對進出人員進行登記管理。對來訪人員進行核實，經業主同意后方可放行。2.巡邏制度制定巡邏制度，安排專人進行定時巡邏。巡邏范圍包括物業區域內的公共區域、樓道、停車場等。巡邏人員應佩戴明顯標識，及時發現和處理各類安全問題。3.監控系統在物業區域內安裝監控攝像頭，覆蓋主要出入口、公共區域等重點部位。確保監控系統正常運行，保存一定期限的監控視頻資料。消防安全1.設施設備管理定期對消防設施設備進行檢查和維護，確保其完好有效。消防設施設備包括滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統、火災報警系統等。2.通道暢通保持消防通道暢通無阻，嚴禁在消防通道內堆放雜物。定期對消防通道進行巡查，確保其符合消防安全要求。3.宣傳培訓組織開展消防安全宣傳活動，提高居民的消防安全意識。定期對物業工作人員和居民進行消防安全培訓，組織消防演練。突發事件應急管理應急預案制定1.總體預案物業企業應制定突發事件總體應急預案，明確應急處置的基本原則、組織機構、職責分工等。總體預案應涵蓋火災、地震、水浸、治安事件等各類突發事件。2.專項預案根據不同類型的突發事件，制定專項應急預案，如火災應急預案、地震應急預案等。專項預案應詳細規定應急處置的程序、措施、人員疏散路線等。應急演練1.定期演練定期組織開展應急演練，檢驗和提高應急處置能力。演練頻率應根據實際情況確定，一般每年不少于[X]次。2.效果評估對應急演練效果進行評估，總結經驗教訓，及時對應急預案進行修訂完善。評估內容包括演練過程的組織實施、應急處置措施的有效性、人員的應急反應能力等。應急處置1.事件報告突發事件發生后，現場人員應立即報告物業企業相關負責人和社區。報告內容包括事件發生的時間、地點、性質、影響范圍等。2.應急響應物業企業和社區應立即啟動應急預案，組織應急救援力量進行處置。應急處置過程中應及時向上級主管部門和相關部門報告事件進展情況。3.后期恢復突發事件處置完畢后，應及時組織開展后期恢復工作。包括清理現場、修復設施設備、安撫受災居民等。溝通與協調物業與社區溝通機制1.定期會議建立物業與社區定期溝通會議制度，每周或每月召開一次會議。會議內容包括總結工作進展、分析存在問題、研究解決措施、部署下一階段工作等。2.信息共享建立信息共享平臺，物業企業和社區各部門及時共享物業管理相關信息。信息