武漢一個小區管理制度武漢[小區名稱]小區管理制度一、總則（一）目的為了營造安全、舒適、整潔、文明的小區居住環境，規范小區管理行為，維護小區業主的合法權益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本管理制度適用于武漢[小區名稱]內的所有業主、物業使用人以及小區物業服務企業工作人員。（三）基本原則1.依法依規原則：嚴格遵守國家法律法規及相關政策規定，確保小區管理活動合法合規。2.服務至上原則：以業主需求為導向，提供優質、高效、便捷的物業服務，不斷提升業主滿意度。3.公平公正原則：對待所有業主和物業使用人一視同仁，公平處理各類事務，確保小區管理的公正性。4.共同參與原則：鼓勵業主積極參與小區管理，通過業主大會、業主委員會等形式，共同協商解決小區管理中的問題。二、小區基本信息（一）小區概況1.地理位置：詳細描述小區位于武漢市的具體位置，周邊交通、商業、教育、醫療等配套設施情況。2.占地面積：小區占地面積為[X]平方米。3.建筑面積：總建筑面積為[X]平方米，其中住宅建筑面積為[X]平方米，商業建筑面積為[X]平方米等。4.總戶數：小區共有[X]戶，其中高層住宅[X]戶，多層住宅[X]戶等。5.停車位數量：地下停車位[X]個，地上停車位[X]個。（二）物業服務企業信息1.企業名稱：[物業服務企業名稱]2.法定代表人：[姓名]3.聯系電話：[電話號碼]4.服務內容：包括但不限于房屋及共用設施設備維修養護、環境衛生保潔、綠化養護、安全保衛、車輛管理、社區文化建設等。三、業主及物業使用人管理（一）業主大會與業主委員會1.業主大會業主大會由物業管理區域內全體業主組成，是本小區物業管理的最高權力機構。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，由業主委員會負責召集和主持；有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主大會行使下列職權：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。2.業主委員會業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，每屆任期[X]年，可連選連任。業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律、法規；遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。業主委員會履行下列職責：執行業主大會的決定和決議；召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施；業主大會賦予的其他職責。（二）業主權利與義務1.權利依法享有所擁有物業的各項權利，包括占有、使用、收益和處分權。參加業主大會會議，行使投票權。選舉業主委員會成員，并享有被選舉權。監督業主委員會的工作。監督物業服務企業履行物業服務合同。對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權。監督專項維修資金的管理和使用。法律、法規規定的其他權利。2.義務遵守國家法律法規及本小區的各項管理制度。遵守業主大會議事規則、管理規約，執行業主大會的決定和決議。按照物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用。配合物業服務企業的管理服務工作，提供必要的協助。愛護物業共用部位、共用設施設備及相關場地，不得擅自占用、挖掘、損壞。不得在本物業管理區域內從事違法違規活動。法律、法規規定的其他義務。（三）物業使用人管理1.物業使用人在本小區內使用物業，應當遵守本管理制度及業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同的約定。2.業主應當告知物業使用人遵守本管理制度，并對物業使用人的行為負責。3.物業服務企業有權對物業使用人的行為進行監督，發現違反本管理制度或物業服務合同約定的，有權要求業主或物業使用人改正。四、房屋及設施設備管理（一）房屋管理1.業主或物業使用人不得擅自改變房屋的使用性質、外貌及結構，不得在房屋內及公共區域搭建建筑物、構筑物。如需進行室內裝飾裝修，應按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等相關規定辦理申報登記手續，并遵守小區裝飾裝修管理規定。2.物業服務企業應定期對房屋共用部位進行巡查，及時發現并處理房屋損壞、滲漏等問題。對危及房屋安全及公共安全的情況，應及時采取應急措施，并通知相關業主進行維修。3.業主應配合物業服務企業對房屋共用部位的維修養護工作，不得拒絕或阻礙。因業主原因造成房屋共用部位損壞的，業主應承擔相應的維修費用。（二）共用設施設備管理1.小區內的共用設施設備包括但不限于電梯、消防設施、給排水系統、供電系統、供氣系統、通信系統、監控系統、道路、路燈、綠化設施、健身設施等。2.物業服務企業應建立共用設施設備檔案，制定設施設備維護保養計劃，定期對設施設備進行巡查、維護、保養和維修，確保設施設備正常運行。3.對于重要的共用設施設備，如電梯、消防設施等，應委托具有相應資質的專業機構進行定期檢測和維護，確保其安全性能符合要求。4.業主或物業使用人不得擅自占用、損壞共用設施設備，不得改變其使用功能。因業主或物業使用人原因造成共用設施設備損壞的，應承擔相應的賠償責任。5.物業服務企業應制定共用設施設備突發事故應急預案，定期組織演練，確保在突發情況下能夠迅速、有效地進行處置，保障業主生命財產安全。五、環境衛生管理（一）保潔服務標準1.小區內公共區域每日清掃[X]次，保持地面干凈整潔，無雜物、無積水、無污漬。2.樓道每周清掃[X]次，扶手、欄桿每日擦拭[X]次，保持樓道內清潔衛生。3.電梯轎廂每日清潔[X]次，定期消毒，保持轎廂內整潔明亮。4.垃圾桶每日清理[X]次，垃圾及時清運，做到日產日清，垃圾桶周圍無垃圾散落。5.公共區域的門窗、宣傳欄、信報箱等每周擦拭[X]次，保持干凈整潔。6.定期對小區內的下水道、化糞池進行疏通清理，確保排水暢通。（二）環境衛生維護措施1.加強對保潔人員的培訓和管理，提高保潔人員的服務意識和業務水平。2.合理配置保潔設備和工具，定期進行維護和更新，確保保潔工作的順利開展。3.在小區內設置垃圾分類投放點，引導業主進行垃圾分類投放，并定期進行分類收集和運輸。4.加強對小區環境衛生的巡查和監督，及時發現并處理環境衛生問題。對違反環境衛生管理規定的行為，及時進行制止和糾正。（三）環境衛生考核辦法1.物業服務企業制定環境衛生考核標準，定期對保潔人員的工作質量進行考核。2.考核內容包括公共區域清掃保潔情況、樓道清潔情況、電梯轎廂清潔情況、垃圾桶清理情況等。3.根據考核結果，對表現優秀的保潔人員進行獎勵，對不達標的保潔人員進行批評教育、培訓或調整崗位。六、綠化管理（一）綠化養護標準1.小區內綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，成活率達到[X]%以上。2.定期對綠化植物進行修剪、澆水、施肥、除草、病蟲害防治等養護工作，保持綠化景觀美觀。3.綠化設施完好，無損壞、無缺失。（二）綠化養護措施1.配備專業的綠化養護人員，定期進行培訓，提高綠化養護人員的專業技能。2.根據不同季節和植物生長特點，制定合理的綠化養護計劃，并嚴格按照計劃進行養護工作。3.加強對綠化區域的巡查，及時發現并處理綠化植物生長異常、病蟲害等問題。4.合理使用綠化養護物資，節約資源，降低成本。（三）綠化管理考核辦法1.物業服務企業制定綠化管理考核標準，定期對綠化養護工作進行考核。2.考核內容包括綠化植物生長情況、綠化養護措施執行情況、綠化設施完好情況等。3.根據考核結果，對表現優秀的綠化養護人員進行獎勵，對不達標的綠化養護人員進行批評教育、培訓或調整崗位。七、安全保衛管理（一）人員出入管理1.小區實行封閉式管理，設置門禁系統。業主憑門禁卡或人臉識別等方式進入小區，非業主人員進入小區需進行登記，并經業主確認后方可放行。2.物業服務企業安保人員應嚴格執行門禁制度，對進出小區的人員和車輛進行認真查驗，確保小區安全。3.對攜帶大件物品或可疑物品出小區的人員，應進行詢問和檢查，防止物品丟失或被盜。（二）巡邏制度1.制定詳細的巡邏路線和巡邏時間，安保人員按照規定進行定時巡邏。2.巡邏過程中，應重點檢查小區內的公共區域、房屋門窗、車輛停放、消防設施等情況，及時發現并處理安全隱患和異常情況。3.對巡邏中發現的問題，應及時記錄，并報告上級領導。對能夠當場處理的問題，應立即進行處理；對不能當場處理的問題，應及時采取措施，確保小區安全。（三）車輛管理1.小區內車輛實行分類停放管理，分為地下停車位、地上停車位和臨時停車位。業主應按照規定的位置停放車輛，不得亂停亂放。2.物業服務企業應設置明顯的車輛停放標識，引導車輛有序停放。對違規停放的車輛，應及時進行勸阻和糾正；對不聽勸阻的，可采取鎖車等措施，并按照規定收取停車管理費。3.加強對小區內車輛的巡查，防止車輛被盜、被損壞。對發現的車輛異常情況，應及時通知車主，并協助處理。4.外來車輛進入小區，應按照規定進行登記，并收取臨時停車費。（四）消防安全管理1.小區內配備完善的消防設施設備，包括滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統、火災報警系統等，并定期進行檢查和維護，確保其完好有效。2.制定消防安全管理制度，明確消防安全責任，加強對業主和物業使用人的消防安全宣傳教育，提高消防安全意識。3.定期組織開展消防安全演練，提高小區居民的火災應急處置能力。4.嚴禁在小區內私拉亂接電線、違規使用明火、占用消防通道等行為。對發現的消防安全隱患，應及時進行整改，確保小區消防安全。（五）安全保衛考核辦法1.物業服務企業制定安全保衛考核標準，定期對安保人員的工作質量進行考核。2.考核內容包括人員出入管理、巡邏制度執行情況、車輛管理、消防安全管理等。3.根據考核結果，對表現優秀的安保人員進行獎勵，對不達標的安保人員進行批評教育、培訓或調整崗位。對因工作失誤導致小區發生安全事故的，依法追究相關人員的責任。八、物業服務費用管理（一）費用標準1.物業服務費用根據小區的物業服務等級、服務內容、服務質量等因素確定，具體收費標準按照與業主簽訂的物業服務合同執行。2.物業服務費用包括但不限于房屋及共用設施設備維修養護費用、環境衛生保潔費用、綠化養護費用、安全保衛費用、辦公費用、法定稅費等。（二）收費方式1.物業服務費用可以采取包干制或酬金制的方式收取。2.包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的計費方式。3.酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的計費方式。（三）費用繳納1.業主應按照物業服務合同約定的時間和方式繳納物業服務費用。2.物業服務企業應在小區內顯著位置公布物業服務費用的收費標準、收費方式、收費時間等信息，接受業主監督。3.對逾期未繳納物業服務費用的業主，物業服務企業應進行催繳，并按照合同約定收取違約金。經催繳仍不繳納的，物業服務企業可通過法律途徑解決。（四）費用使用與監督1.物業服務企業應建立健全物業服務費用管理制度，嚴格按照規定的用途使用費用，確保費用使用合理、透明。2.物業服務企業應定期向業主公布物業服務費用的收支情況，接受業主的監督。業主有權對物業服務費用的使用情況提出質疑，物業服務企業應及時給予答復和解釋。3.業主大會可以委托專業的審計機構對物業服務企業的財務收支情況進行審計，確保物業服務費用的合理使用。九、投訴處理與溝通協調（一）投訴處理機制1.物業服務企業設立專門的投訴受理渠道，如投訴電話、投訴郵箱、投訴信箱等，方便業主和物業使用人進行投訴。2.對業主和物業使用人的投訴，應及時進行記錄，并在[X]個工作日內給予答復。對能夠當場解決的問題，應立即進行處理；對需要一定時間解決的問題，應向業主說明情況，并告知處理進度。3.對投訴問題進行調查核實，根據調查結果，按照相關規定和合同約定進行處理。處理結果應及時反饋給投訴人，并征求投訴人的意見。4.建立投訴處理檔案，對投訴處理過程和結果進行詳細記錄，以便日后查閱