物業(yè)保安軟肋管理制度一、總則（一）目的為了加強(qiáng)物業(yè)保安隊(duì)伍建設(shè)，規(guī)范保安人員行為，提高保安服務(wù)質(zhì)量，保障物業(yè)管理區(qū)域的安全與秩序，特制定本制度。本制度旨在明確物業(yè)保安工作中的各項(xiàng)軟肋問(wèn)題，并通過(guò)有效的管理措施加以防范和解決，確保保安工作的高效、規(guī)范運(yùn)行，為業(yè)主提供安全、舒適的居住和工作環(huán)境。（二）適用范圍本制度適用于公司所屬各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保安人員及保安管理工作。（三）基本原則1.安全第一原則：始終將保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人員和財(cái)產(chǎn)的安全放在首位，預(yù)防各類安全事故的發(fā)生。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、文明的保安服務(wù)，樹立良好的服務(wù)形象。3.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和公司各項(xiàng)規(guī)章制度，依法履行保安職責(zé)。4.科學(xué)管理原則：運(yùn)用科學(xué)的管理方法和手段，合理配置保安資源，提高保安工作效率和質(zhì)量。二、保安人員行為規(guī)范（一）職業(yè)道德1.愛(ài)崗敬業(yè)：熱愛(ài)保安工作，忠于職守，認(rèn)真履行保安職責(zé)。2.誠(chéng)實(shí)守信：誠(chéng)實(shí)守信，言行一致，不得弄虛作假，欺騙業(yè)主和公司。3.廉潔奉公：廉潔自律，不得接受業(yè)主或其他相關(guān)方的賄賂、禮品或宴請(qǐng)。4.團(tuán)結(jié)協(xié)作：團(tuán)結(jié)同事，相互配合，共同完成保安工作任務(wù)。5.文明禮貌：對(duì)待業(yè)主和其他人員要文明禮貌，使用文明用語(yǔ)，不得態(tài)度粗暴、蠻橫。（二）工作紀(jì)律1.遵守工作時(shí)間：按時(shí)上下班，不得遲到、早退、曠工。因特殊情況需要請(qǐng)假的，應(yīng)提前按照公司規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)。2.堅(jiān)守工作崗位：工作期間不得擅自離崗、脫崗，不得串崗聊天或做與工作無(wú)關(guān)的事情。3.嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度：對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的人員、車輛進(jìn)行嚴(yán)格盤查、登記，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入。4.認(rèn)真履行巡邏職責(zé)：按照規(guī)定的巡邏路線和時(shí)間進(jìn)行巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件，并做好巡邏記錄。5.妥善保管和使用裝備器材：愛(ài)護(hù)和妥善保管保安裝備器材，不得擅自轉(zhuǎn)借、挪用或損壞。如有損壞或丟失，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并照價(jià)賠償。6.保守工作秘密：不得泄露物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全情況、業(yè)主信息及公司機(jī)密。（三）儀容儀表1.著裝規(guī)范：統(tǒng)一穿著公司規(guī)定的保安制服，保持制服整潔、完好。制服應(yīng)按規(guī)定佩戴帽徽、肩章、臂章、胸牌等標(biāo)志，不得擅自更改或不佩戴標(biāo)志。2.儀容整潔：保持頭發(fā)整潔，不得留長(zhǎng)發(fā)、怪發(fā)；面容清潔，不得蓄胡須；指甲修剪整齊，不得留長(zhǎng)指甲。3.姿態(tài)端正：站立時(shí)應(yīng)挺胸收腹，姿勢(shì)端正；行走時(shí)應(yīng)步伐整齊，不得彎腰駝背、東倒西歪。三、保安工作流程與標(biāo)準(zhǔn)（一）人員出入管理1.外來(lái)人員來(lái)訪外來(lái)人員來(lái)訪時(shí)，保安應(yīng)禮貌詢問(wèn)來(lái)訪事由，并請(qǐng)其在門衛(wèi)室等待。通過(guò)電話或其他方式聯(lián)系被訪人員，經(jīng)被訪人員同意后，方可登記放行。登記內(nèi)容包括來(lái)訪時(shí)間、來(lái)訪人姓名、身份證號(hào)碼、聯(lián)系電話、被訪人姓名及房號(hào)等。對(duì)于推銷、散發(fā)廣告等無(wú)關(guān)人員，應(yīng)予以勸阻，不得放行。2.業(yè)主及住戶出入業(yè)主及住戶出入時(shí)，保安應(yīng)禮貌問(wèn)候，并進(jìn)行簡(jiǎn)單詢問(wèn)，確認(rèn)身份后予以放行。對(duì)于經(jīng)常出入的業(yè)主及住戶，可采用熟悉的識(shí)別方式（如人臉識(shí)別、刷卡等）快速放行，但仍需定期核對(duì)身份信息。業(yè)主及住戶攜帶大件物品外出時(shí)，應(yīng)進(jìn)行核實(shí)登記，確認(rèn)是否為業(yè)主本人所有及是否經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，必要時(shí)可與業(yè)主電話核實(shí)。（二）車輛出入管理1.外來(lái)車輛來(lái)訪外來(lái)車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，保安應(yīng)禮貌攔截，詢問(wèn)來(lái)訪事由，并請(qǐng)駕駛員出示有效證件。通過(guò)電話或其他方式聯(lián)系被訪人員，經(jīng)被訪人員同意后，對(duì)車輛進(jìn)行登記，包括車牌號(hào)碼、來(lái)訪時(shí)間、聯(lián)系電話、被訪人姓名及房號(hào)等，并發(fā)放臨時(shí)停車證。告知駕駛員停車位置及注意事項(xiàng)，引導(dǎo)車輛停放至指定區(qū)域。2.業(yè)主及住戶車輛出入業(yè)主及住戶車輛出入時(shí)，保安應(yīng)通過(guò)識(shí)別系統(tǒng)（如車牌識(shí)別、刷卡等）快速放行。對(duì)于識(shí)別系統(tǒng)無(wú)法正常識(shí)別的車輛，保安應(yīng)禮貌詢問(wèn)，確認(rèn)身份后予以放行。業(yè)主及住戶車輛長(zhǎng)期停放的，應(yīng)辦理停車月卡或年卡，并進(jìn)行登記備案。3.車輛停放管理保安應(yīng)引導(dǎo)車輛在指定區(qū)域有序停放，不得亂停亂放。定期巡查停車場(chǎng)，檢查車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)車輛未按規(guī)定停放或有異常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知車主或采取相應(yīng)措施。維護(hù)停車場(chǎng)秩序，確保車輛和行人安全，防止發(fā)生交通事故。（三）巡邏工作1.巡邏路線與時(shí)間根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定詳細(xì)的巡邏路線和巡邏時(shí)間，并嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行。巡邏路線應(yīng)覆蓋物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各個(gè)角落，包括小區(qū)道路、樓幢、停車場(chǎng)、公共設(shè)施等。巡邏時(shí)間應(yīng)根據(jù)不同時(shí)間段和區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行合理安排，確保24小時(shí)不間斷巡邏。2.巡邏內(nèi)容檢查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施設(shè)備是否完好，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告并協(xié)助維修。查看各樓幢門窗是否關(guān)閉、鎖好，有無(wú)異常情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員或異常聲響應(yīng)及時(shí)進(jìn)行盤查和處理。巡查停車場(chǎng)內(nèi)車輛停放情況，檢查車輛門窗是否關(guān)好，有無(wú)被盜跡象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知車主并采取措施。檢查公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)垃圾、雜物等應(yīng)及時(shí)清理或通知保潔人員處理。關(guān)注物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人員動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)有打架斗毆、尋釁滋事等違法行為應(yīng)及時(shí)制止，并報(bào)告公安機(jī)關(guān)。3.巡邏記錄保安在巡邏過(guò)程中應(yīng)認(rèn)真做好巡邏記錄，記錄內(nèi)容包括巡邏時(shí)間、巡邏路線、發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及處理情況等。巡邏記錄應(yīng)字跡清晰、內(nèi)容詳實(shí)，不得弄虛作假。巡邏記錄應(yīng)妥善保管，以備查閱。（四）突發(fā)事件處理1.突發(fā)事件的定義：本制度所稱突發(fā)事件是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突然發(fā)生的，可能危及人員生命安全、造成財(cái)產(chǎn)損失或影響正常生活秩序的各類事件，如火災(zāi)、盜竊、搶劫、打架斗毆、自然災(zāi)害等。2.突發(fā)事件的報(bào)告：保安在發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件后，應(yīng)立即向班長(zhǎng)或隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告，并詳細(xì)說(shuō)明事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、情況等。班長(zhǎng)或隊(duì)長(zhǎng)接到報(bào)告后，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人報(bào)告，并根據(jù)事件的性質(zhì)和嚴(yán)重程度啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。3.突發(fā)事件的處理原則快速反應(yīng)原則：在突發(fā)事件發(fā)生后，保安應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，采取有效措施進(jìn)行處理，控制事件發(fā)展態(tài)勢(shì)。以人為本原則：始終將保障人員生命安全放在首位，在處理突發(fā)事件過(guò)程中盡量避免人員傷亡。依法依規(guī)原則：嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)和公司應(yīng)急預(yù)案的規(guī)定進(jìn)行處理，不得擅自采取過(guò)激行為或違反法律法規(guī)的措施。4.各類突發(fā)事件的處理流程火災(zāi)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)后，保安應(yīng)立即撥打“119”報(bào)警電話，并向班長(zhǎng)或隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告。迅速組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散，引導(dǎo)業(yè)主和住戶按照預(yù)定的疏散路線撤離到安全區(qū)域。使用附近的消防器材進(jìn)行滅火，控制火勢(shì)蔓延。在消防部門到達(dá)之前，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，配合消防部門進(jìn)行滅火救援工作。盜竊發(fā)現(xiàn)盜竊事件后，保安應(yīng)立即封鎖現(xiàn)場(chǎng)，防止犯罪嫌疑人逃脫。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù)，不得隨意翻動(dòng)或破壞現(xiàn)場(chǎng)物品，以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行勘查。詢問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)目擊者，了解犯罪嫌疑人的特征、作案過(guò)程等情況，并及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。協(xié)助公安機(jī)關(guān)開展調(diào)查工作，提供相關(guān)線索和證據(jù)。搶劫遇到搶劫事件時(shí)，保安應(yīng)保持冷靜，盡量避免與犯罪嫌疑人發(fā)生正面沖突。及時(shí)撥打“110”報(bào)警電話，并向班長(zhǎng)或隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告搶劫事件的發(fā)生地點(diǎn)、犯罪嫌疑人的人數(shù)、特征及所持兇器等情況。在確保自身安全的前提下，盡量拖延時(shí)間，觀察犯罪嫌疑人的動(dòng)向，為公安機(jī)關(guān)抓捕提供有利條件。搶劫事件結(jié)束后，配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查，提供相關(guān)信息和線索。打架斗毆發(fā)現(xiàn)打架斗毆事件后，保安應(yīng)立即上前制止，勸雙方冷靜下來(lái)，避免事態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)大。了解打架斗毆的原因，將雙方分開，防止再次發(fā)生沖突。檢查現(xiàn)場(chǎng)是否有人員受傷，如有受傷人員，應(yīng)及時(shí)撥打“120”急救電話，并報(bào)告班長(zhǎng)或隊(duì)長(zhǎng)。對(duì)打架斗毆事件進(jìn)行記錄，包括時(shí)間、地點(diǎn)、參與人員、事件經(jīng)過(guò)等，以便后續(xù)處理。自然災(zāi)害接到自然災(zāi)害預(yù)警或發(fā)生自然災(zāi)害后，保安應(yīng)立即報(bào)告班長(zhǎng)或隊(duì)長(zhǎng)，并按照應(yīng)急預(yù)案的要求采取相應(yīng)措施。協(xié)助物業(yè)管理處組織人員對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和加固，防止因自然災(zāi)害造成損壞。組織人員對(duì)易積水區(qū)域進(jìn)行排水，對(duì)道路、橋梁等進(jìn)行巡查，確保通行安全。在自然災(zāi)害過(guò)后，協(xié)助清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)正常生活秩序。四、保安培訓(xùn)與考核（一）培訓(xùn)計(jì)劃1.新員工入職培訓(xùn)：新入職的保安人員應(yīng)接受公司組織的入職培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括公司基本情況、保安職業(yè)道德、工作紀(jì)律、行為規(guī)范、崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)技能等。培訓(xùn)時(shí)間不少于[X]天。2.定期業(yè)務(wù)培訓(xùn)：定期組織保安人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括安全防范知識(shí)、消防知識(shí)、應(yīng)急處置技能、法律法規(guī)等。培訓(xùn)頻率為每月不少于[X]次，每次培訓(xùn)時(shí)間不少于[X]小時(shí)。3.專項(xiàng)培訓(xùn)：根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況和工作需要，適時(shí)組織保安人員進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，如門禁系統(tǒng)操作培訓(xùn)、監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)培訓(xùn)、車輛指揮手勢(shì)培訓(xùn)等。（二）培訓(xùn)方式1.內(nèi)部培訓(xùn)：由公司內(nèi)部具有豐富經(jīng)驗(yàn)的管理人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員擔(dān)任培訓(xùn)講師，對(duì)保安人員進(jìn)行培訓(xùn)。2.外部培訓(xùn)：根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容和實(shí)際需要，邀請(qǐng)外部專家或培訓(xùn)機(jī)構(gòu)對(duì)保安人員進(jìn)行培訓(xùn)。3.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)操培訓(xùn)：通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)演示、模擬操作等方式，讓保安人員在實(shí)際工作場(chǎng)景中進(jìn)行操作練習(xí)，提高業(yè)務(wù)技能水平。（三）考核標(biāo)準(zhǔn)1.日常考核：由班長(zhǎng)或隊(duì)長(zhǎng)對(duì)保安人員的日常工作表現(xiàn)進(jìn)行考核，考核內(nèi)容包括出勤情況、工作紀(jì)律、服務(wù)態(tài)度、工作質(zhì)量等。日常考核結(jié)果作為績(jī)效獎(jiǎng)金發(fā)放的依據(jù)。2.月度考核：每月對(duì)保安人員進(jìn)行一次月度考核，考核內(nèi)容包括業(yè)務(wù)知識(shí)、業(yè)務(wù)技能、應(yīng)急處置能力等。月度考核結(jié)果與績(jī)效獎(jiǎng)金掛鉤，并作為評(píng)選優(yōu)秀保安的依據(jù)。3.年度考核：每年對(duì)保安人員進(jìn)行一次年度考核，考核內(nèi)容包括全年工作表現(xiàn)、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)道德等。年度考核結(jié)果作為晉升、獎(jiǎng)勵(lì)、辭退等的重要依據(jù)。（四）考核結(jié)果應(yīng)用1.績(jī)效獎(jiǎng)金發(fā)放：根據(jù)考核結(jié)果，發(fā)放相應(yīng)的績(jī)效獎(jiǎng)金。考核優(yōu)秀的保安人員可獲得較高的績(jī)效獎(jiǎng)金，考核不合格的保安人員績(jī)效獎(jiǎng)金將相應(yīng)扣減。2.評(píng)選優(yōu)秀保安：在月度和年度考核中表現(xiàn)優(yōu)秀的保安人員，將被評(píng)選為優(yōu)秀保安，并給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。3.晉升與辭退：年度考核結(jié)果優(yōu)秀的保安人員，在有晉升機(jī)會(huì)時(shí)將優(yōu)先考慮；連續(xù)兩次年度考核不合格的保安人員，公司將予以辭退。五、保安裝備與設(shè)施管理（一）裝備配備標(biāo)準(zhǔn)1.保安制服：按照公司規(guī)定為保安人員配備統(tǒng)一的保安制服，包括冬裝、夏裝、帽子、領(lǐng)帶、腰帶等。2.安保器械：為保安人員配備必要的安保器械，如對(duì)講機(jī)、橡膠警棍、強(qiáng)光手電筒、防刺背心、防護(hù)頭盔等。3.消防器材：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配備充足的消防器材，如滅火器、消火栓、滅火器具等，并定期進(jìn)行檢查和維護(hù)。4.監(jiān)控設(shè)備：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝監(jiān)控?cái)z像頭，覆蓋主要出入口、公共區(qū)域、停車場(chǎng)等部位，確保監(jiān)控?zé)o死角。（二）裝備管理規(guī)定1.裝備采購(gòu)：保安裝備由公司統(tǒng)一采購(gòu)，采購(gòu)時(shí)應(yīng)選擇質(zhì)量可靠、符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。2.裝備發(fā)放：保安裝備由專人負(fù)責(zé)發(fā)放，發(fā)放時(shí)應(yīng)進(jìn)行登記，注明裝備名稱、型號(hào)、數(shù)量、發(fā)放時(shí)間、領(lǐng)取人等信息。3.裝備使用：保安人員應(yīng)按照規(guī)定正確使用裝備，不得擅自轉(zhuǎn)借、挪用或損壞裝備。在使用裝備過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)裝備出現(xiàn)故障或損壞，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并進(jìn)行維修或更換。4.裝備保管：保安裝備應(yīng)妥善保管，存放在指定的倉(cāng)庫(kù)或保管室，并建立裝備臺(tái)賬。定期對(duì)裝備進(jìn)行清點(diǎn)和檢查，確保裝備完好無(wú)損。5.裝備報(bào)廢：對(duì)于已損壞無(wú)法修復(fù)或已達(dá)到使用年限的裝備，應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行報(bào)廢處理。報(bào)廢裝備應(yīng)進(jìn)行登記，并上繳公司統(tǒng)一處理。（三）設(shè)施維護(hù)與管理1.門禁系統(tǒng)：定期對(duì)門禁系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)，確