物業(yè)項(xiàng)目收入管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目收入管理，確保收入的準(zhǔn)確核算、及時(shí)收取與安全完整，提高公司經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司旗下所有物業(yè)項(xiàng)目的收入管理活動(dòng)。（三）基本原則1.合法性原則：物業(yè)項(xiàng)目收入的確認(rèn)、計(jì)量與核算應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)及相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。2.準(zhǔn)確性原則：確保各項(xiàng)收入數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確，完整記錄每一筆收入業(yè)務(wù)。3.及時(shí)性原則：及時(shí)收取各類物業(yè)費(fèi)用，按時(shí)進(jìn)行收入核算與報(bào)表編制。4.安全性原則：保障收入資金的安全，防止出現(xiàn)資金流失、挪用等情況。二、收入分類及定義（一）物業(yè)管理費(fèi)收入指業(yè)主或物業(yè)使用人根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，定期向公司支付的用于物業(yè)日常維護(hù)、管理、服務(wù)等方面的費(fèi)用。（二）車位租金收入包括小區(qū)內(nèi)停車位（含地下、地面）出租給業(yè)主或外來(lái)車輛所獲得的租金收入。（三）特約服務(wù)收入針對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的特殊需求，提供個(gè)性化服務(wù)所收取的費(fèi)用，如家政服務(wù)、房屋維修、綠化養(yǎng)護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。（四）其他收入除上述收入外的其他與物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)的收入，如場(chǎng)地租賃收入（小區(qū)內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)地、廣告位等出租收入）、水電費(fèi)代收手續(xù)費(fèi)收入等。三、收入確認(rèn)與計(jì)量（一）物業(yè)管理費(fèi)收入1.物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)周期進(jìn)行確認(rèn)。2.一般情況下，物業(yè)管理費(fèi)按月或按季預(yù)收。在每個(gè)計(jì)費(fèi)周期開(kāi)始時(shí)，根據(jù)合同約定金額確認(rèn)收入，并按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，在服務(wù)期間內(nèi)均勻分?jǐn)傆?jì)入各會(huì)計(jì)期間。3.對(duì)于新入住的業(yè)主，從辦理入住手續(xù)后的次月起開(kāi)始計(jì)算并收取物業(yè)管理費(fèi)；對(duì)于退租或提前解除物業(yè)服務(wù)合同的業(yè)主，應(yīng)按照實(shí)際服務(wù)天數(shù)計(jì)算并退還相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。（二）車位租金收入1.車位租金收入應(yīng)根據(jù)租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)和租賃期限進(jìn)行確認(rèn)。2.租金按年、季或月收取的，在收到租金時(shí)確認(rèn)收入；對(duì)于一次性收取跨年度租金的，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，在租賃期內(nèi)分期均勻確認(rèn)收入。3.若車位租賃合同中有免租期條款，應(yīng)將租金總額在整個(gè)租賃期內(nèi)（包括免租期）進(jìn)行分?jǐn)偅_認(rèn)各期收入。（三）特約服務(wù)收入1.特約服務(wù)收入在服務(wù)完成并經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人確認(rèn)后，按照實(shí)際提供服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。2.對(duì)于一些需要較長(zhǎng)時(shí)間完成的特約服務(wù)項(xiàng)目，如大型房屋維修工程等，應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度和合同約定，按照完工百分比法確認(rèn)收入。完工百分比的計(jì)算可根據(jù)已發(fā)生的成本占預(yù)計(jì)總成本的比例、已完成的工作量占總工作量的比例等合理方法確定。（四）其他收入1.場(chǎng)地租賃收入等按照租賃合同約定的租金金額和收取時(shí)間確認(rèn)收入。2.水電費(fèi)代收手續(xù)費(fèi)收入在完成水電費(fèi)代收業(yè)務(wù)，并與相關(guān)單位結(jié)算手續(xù)費(fèi)后確認(rèn)收入。四、收入收取流程（一）費(fèi)用通知與催繳1.物業(yè)管理部門應(yīng)在每個(gè)計(jì)費(fèi)周期開(kāi)始前，向業(yè)主或物業(yè)使用人發(fā)送繳費(fèi)通知，明確費(fèi)用明細(xì)、繳費(fèi)金額、繳費(fèi)期限等信息。繳費(fèi)通知可采用書(shū)面通知（如張貼公告、郵寄賬單等）或電子通知（如短信、電子郵件等）的方式送達(dá)。2.對(duì)于逾期未繳費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)管理部門應(yīng)在繳費(fèi)期限屆滿后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行催繳。催繳方式包括電話催繳、上門催繳等，并做好催繳記錄。（二）收費(fèi)方式1.現(xiàn)金收費(fèi)：業(yè)主或物業(yè)使用人可前往物業(yè)管理處現(xiàn)金繳納相關(guān)費(fèi)用。收費(fèi)人員應(yīng)在收到現(xiàn)金后，當(dāng)場(chǎng)開(kāi)具收款收據(jù)，并在收據(jù)上加蓋財(cái)務(wù)專用章或收費(fèi)專用章。收款收據(jù)應(yīng)一式三聯(lián)，一聯(lián)交業(yè)主留存，一聯(lián)作為記賬憑證附件，一聯(lián)由物業(yè)管理處留存?zhèn)洳椤?.銀行轉(zhuǎn)賬收費(fèi)：鼓勵(lì)業(yè)主或物業(yè)使用人采用銀行轉(zhuǎn)賬方式繳納費(fèi)用。物業(yè)管理部門應(yīng)向業(yè)主提供公司指定的銀行賬戶信息，并在繳費(fèi)通知中注明轉(zhuǎn)賬要求。業(yè)主轉(zhuǎn)賬成功后，應(yīng)及時(shí)將轉(zhuǎn)賬憑證復(fù)印件提交至物業(yè)管理處，收費(fèi)人員據(jù)此進(jìn)行核對(duì)與確認(rèn)，并開(kāi)具收款收據(jù)。3.線上支付：支持業(yè)主通過(guò)微信、支付寶等線上支付平臺(tái)繳納費(fèi)用。物業(yè)管理部門應(yīng)在繳費(fèi)通知中提供線上支付的操作指引和二維碼鏈接。業(yè)主完成線上支付后，系統(tǒng)應(yīng)自動(dòng)生成繳費(fèi)記錄，收費(fèi)人員可在后臺(tái)進(jìn)行查詢與確認(rèn)，并打印收款記錄作為記賬憑證附件。（三）收入繳存與核對(duì)1.每日營(yíng)業(yè)終了，收費(fèi)人員應(yīng)將當(dāng)日收取的現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬回單、線上支付記錄等進(jìn)行整理核對(duì)，確保收入金額準(zhǔn)確無(wú)誤。2.核對(duì)無(wú)誤后，收費(fèi)人員應(yīng)將現(xiàn)金繳存至公司指定的銀行賬戶，并填寫(xiě)現(xiàn)金繳存單，注明繳存日期、金額、繳存銀行等信息。對(duì)于銀行轉(zhuǎn)賬收入和線上支付收入，應(yīng)及時(shí)與銀行對(duì)賬單或支付平臺(tái)記錄進(jìn)行核對(duì)，確保資金到賬情況與收費(fèi)記錄一致。3.收費(fèi)人員應(yīng)編制每日收入明細(xì)表，詳細(xì)記錄每筆收入的來(lái)源、金額、繳費(fèi)方式等信息，并將收入明細(xì)表與收款收據(jù)、銀行回單等原始憑證一并提交給財(cái)務(wù)部門。（四）財(cái)務(wù)審核與記賬1.財(cái)務(wù)部門收到收費(fèi)人員提交的收入相關(guān)資料后，應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真審核。審核內(nèi)容包括收入金額的準(zhǔn)確性、繳費(fèi)方式的合規(guī)性、原始憑證的完整性與真實(shí)性等。2.經(jīng)審核無(wú)誤后，財(cái)務(wù)人員按照會(huì)計(jì)核算要求進(jìn)行記賬處理，將各項(xiàng)收入準(zhǔn)確計(jì)入相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目。對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)收入、車位租金收入等，應(yīng)按照收入類別和業(yè)主明細(xì)進(jìn)行明細(xì)核算，以便于統(tǒng)計(jì)分析和后續(xù)管理。五、收入核算與報(bào)表編制（一）收入核算1.財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度和公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度的規(guī)定，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目收入進(jìn)行規(guī)范核算。收入核算應(yīng)做到賬賬相符、賬實(shí)相符、賬表相符。2.對(duì)于不同類型的收入，應(yīng)分別設(shè)置明細(xì)科目進(jìn)行核算。例如，在“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入物業(yè)管理費(fèi)收入”科目下，按照不同的物業(yè)項(xiàng)目、收費(fèi)期間等設(shè)置明細(xì)賬戶；在“其他業(yè)務(wù)收入車位租金收入”科目下，按照車位類型、租賃期限等進(jìn)行明細(xì)核算。3.每月末，財(cái)務(wù)人員應(yīng)對(duì)各項(xiàng)收入進(jìn)行匯總與分析，檢查收入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和合理性。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的異常收入情況，應(yīng)及時(shí)查明原因，并進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)調(diào)整。（二）報(bào)表編制1.財(cái)務(wù)部門應(yīng)定期編制物業(yè)項(xiàng)目收入報(bào)表，全面反映物業(yè)項(xiàng)目收入的構(gòu)成、金額、變動(dòng)情況等信息。收入報(bào)表主要包括月度收入明細(xì)表、季度收入?yún)R總表、年度收入決算表等。2.月度收入明細(xì)表應(yīng)詳細(xì)列示每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)收入的具體金額、繳費(fèi)戶數(shù)、欠費(fèi)戶數(shù)等信息，以便于管理層了解各項(xiàng)目收入的詳細(xì)情況。3.季度收入?yún)R總表應(yīng)按照收入類別對(duì)本季度內(nèi)各物業(yè)項(xiàng)目的收入進(jìn)行匯總，對(duì)比分析不同季度收入的增減變化趨勢(shì)，為公司決策提供參考依據(jù)。4.年度收入決算表應(yīng)全面總結(jié)本年度物業(yè)項(xiàng)目的收入情況，包括全年總收入、各收入項(xiàng)目占比、與上年度收入對(duì)比分析等內(nèi)容，作為公司年度財(cái)務(wù)報(bào)告的重要組成部分。六、收入監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.公司內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)定期對(duì)物業(yè)項(xiàng)目收入管理情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，檢查收入管理制度的執(zhí)行情況、收入核算的準(zhǔn)確性、收入收取的合規(guī)性等。2.審計(jì)人員應(yīng)通過(guò)查閱財(cái)務(wù)憑證、收費(fèi)記錄、合同文件等資料，實(shí)地走訪物業(yè)管理處，與業(yè)主或物業(yè)使用人進(jìn)行訪談等方式，獲取充分的審計(jì)證據(jù)，對(duì)收入管理過(guò)程中存在的問(wèn)題提出審計(jì)意見(jiàn)和建議，并督促相關(guān)部門進(jìn)行整改。（二）外部監(jiān)督1.接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督。公司應(yīng)定期向業(yè)主公開(kāi)物業(yè)項(xiàng)目收入情況，包括收入明細(xì)、收支結(jié)余等信息，接受業(yè)主的監(jiān)督與質(zhì)詢。2.配合相關(guān)政府部門的監(jiān)督檢查。如稅務(wù)部門對(duì)公司收入納稅情況的檢查、物價(jià)部門對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況的檢查等，積極提供相關(guān)資料，如實(shí)反映收入管理情況，確保公司收入管理活動(dòng)符合法律法規(guī)要求。七、應(yīng)收賬款管理（一）應(yīng)收賬款的確認(rèn)與登記1.對(duì)于業(yè)主或物業(yè)使用人逾期未繳納的費(fèi)用，應(yīng)確認(rèn)為應(yīng)收賬款。財(cái)務(wù)部門應(yīng)建立應(yīng)收賬款臺(tái)賬，詳細(xì)記錄每筆應(yīng)收賬款的業(yè)主名稱、欠費(fèi)金額、欠費(fèi)期限、催繳情況等信息。2.應(yīng)收賬款臺(tái)賬應(yīng)定期更新，確保數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)與物業(yè)管理部門保持密切溝通，及時(shí)獲取欠費(fèi)業(yè)主的相關(guān)信息，以便于進(jìn)行有效的催繳和管理。（二）應(yīng)收賬款的催收1.物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行催收工作。根據(jù)應(yīng)收賬款的賬齡和欠費(fèi)情況，制定合理的催收計(jì)劃，采取多種催收措施，如電話催收、上門催收、發(fā)送律師函等，督促業(yè)主盡快繳納欠費(fèi)。2.對(duì)于長(zhǎng)期拖欠費(fèi)用且經(jīng)多次催收無(wú)效的業(yè)主，公司可考慮通過(guò)法律途徑解決，維護(hù)公司的合法權(quán)益。在采取法律行動(dòng)前，應(yīng)充分評(píng)估法律風(fēng)險(xiǎn)和成本，并及時(shí)向公司管理層匯報(bào)。（三）壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提1.財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照謹(jǐn)慎性原則，對(duì)應(yīng)收賬款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提方法和比例應(yīng)根據(jù)公司實(shí)際情況和應(yīng)收賬款的賬齡結(jié)構(gòu)等因素合理確定，并報(bào)公司管理層批準(zhǔn)。2.每年年末，財(cái)務(wù)人員應(yīng)對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行全面分析，評(píng)估壞賬風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)計(jì)可能無(wú)法收回的應(yīng)收賬款計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提應(yīng)通過(guò)“信用減值損失”科目核算，并相應(yīng)減少應(yīng)收賬款的賬面價(jià)值。（四）壞賬核銷1.對(duì)于確實(shí)無(wú)法收回的應(yīng)收賬款，經(jīng)公司管理層批準(zhǔn)后，可進(jìn)行壞賬核銷。壞賬核銷應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，包括填寫(xiě)壞賬核銷申請(qǐng)表、提供相關(guān)證明材料、經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核、公司管理層審批等環(huán)節(jié)。2.已核銷的壞賬應(yīng)建立備查賬簿進(jìn)行登記，如后期發(fā)現(xiàn)債務(wù)人有償還能力或有其他跡象表明該筆壞賬有可能收回時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整，恢復(fù)應(yīng)收賬款，并繼續(xù)進(jìn)行催收。八、票據(jù)管理（一）票據(jù)種類物業(yè)項(xiàng)目收入涉及的票據(jù)主要包括收款收據(jù)、發(fā)票等。收款收據(jù)用于收取現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬等款項(xiàng)時(shí)開(kāi)具給業(yè)主或物業(yè)使用人；發(fā)票則根據(jù)稅務(wù)規(guī)定，在符合開(kāi)票條件時(shí)開(kāi)具給業(yè)主或相關(guān)單位。（二）票據(jù)購(gòu)買與保管1.財(cái)務(wù)部門指定專人負(fù)責(zé)票據(jù)的購(gòu)買、保管和發(fā)放工作。票據(jù)購(gòu)買人員應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，定期到稅務(wù)部門購(gòu)買所需票據(jù)，并確保票據(jù)的真實(shí)性和合法性。2.票據(jù)保管人員應(yīng)設(shè)立專門的票據(jù)保管登記簿，詳細(xì)記錄票據(jù)的種類、號(hào)碼、購(gòu)入日期、領(lǐng)用日期、領(lǐng)用人員、剩余數(shù)量等信息。票據(jù)應(yīng)存放在安全可靠的地方，防止丟失、被盜或損壞。3.對(duì)于收款收據(jù)，應(yīng)按照順序號(hào)依次開(kāi)具，不得跳號(hào)、重號(hào)。開(kāi)具后的收款收據(jù)存根聯(lián)應(yīng)妥善保管，保存期限按照稅務(wù)規(guī)定執(zhí)行。（三）票據(jù)開(kāi)具與使用1.收費(fèi)人員在收取款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)按照規(guī)定的格式和內(nèi)容準(zhǔn)確開(kāi)具收款收據(jù)或發(fā)票。收款收據(jù)應(yīng)加蓋財(cái)務(wù)專用章或收費(fèi)專用章，發(fā)票應(yīng)加蓋發(fā)票專用章。2.開(kāi)具票據(jù)時(shí)，應(yīng)注明收費(fèi)項(xiàng)目、金額、繳費(fèi)人名稱等信息，并確保字跡清晰、內(nèi)容完整。對(duì)于發(fā)票的開(kāi)具，還應(yīng)按照稅務(wù)規(guī)定填寫(xiě)相關(guān)稅目、稅率等內(nèi)容。3.不得虛開(kāi)、代開(kāi)票據(jù)，嚴(yán)禁開(kāi)具與實(shí)際業(yè)務(wù)不符的票據(jù)。如因業(yè)務(wù)需要作廢票據(jù)，應(yīng)在票據(jù)上加蓋“作廢”字樣，并全聯(lián)次保存，不得擅自銷毀。（四）票據(jù)核銷與繳銷1.定期對(duì)已使用的票據(jù)進(jìn)行核銷。票據(jù)保管人員應(yīng)核對(duì)票據(jù)存根聯(lián)與記賬聯(lián)的金額、號(hào)碼等信息是否一致，確保票據(jù)使用的準(zhǔn)確性和完整性。2.對(duì)于已整本使用完畢或不再使用的票據(jù)，應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求及時(shí)辦理繳銷手續(xù)。繳銷時(shí)，應(yīng)提交票據(jù)存根聯(lián)、作廢票據(jù)等相關(guān)資料，經(jīng)稅務(wù)部門審核無(wú)誤后進(jìn)行繳銷處理。九、信息化管理（一）收入管理系統(tǒng)建設(shè)公司應(yīng)建立完善的物業(yè)項(xiàng)目收入管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)收入數(shù)據(jù)的自動(dòng)化處理和信息化管理。收入管理系統(tǒng)應(yīng)具備收費(fèi)通知生成、繳費(fèi)記錄查詢、收入核算、報(bào)表生成、應(yīng)收賬款管理等功能模塊，提高收入管理工作的效率和準(zhǔn)確性。（二）數(shù)據(jù)錄入與維護(hù)1.物業(yè)管理部門和財(cái)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確地將收入相關(guān)數(shù)據(jù)錄入收入管理系統(tǒng)。包括業(yè)主信息、繳費(fèi)記錄、合同信息等，確保系統(tǒng)數(shù)據(jù)與實(shí)際業(yè)務(wù)情況一致。2.定期對(duì)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行維護(hù)和更新，如業(yè)主信息變更、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等，保證系統(tǒng)數(shù)據(jù)的及時(shí)性和完整性。同時(shí)，應(yīng)做好數(shù)據(jù)備份工作，防止數(shù)據(jù)丟失。（三）系統(tǒng)安全與權(quán)限管理1.加強(qiáng)收入管理系統(tǒng)的安全防護(hù)，設(shè)置防火墻、入侵檢測(cè)系統(tǒng)等安全措施