第七章建筑物區分所有權第一節建筑物區分所有權概述一、建筑物區分所有權的界定 建筑物區分所有權，《民法典》稱之為業主的建筑物區分所有權，是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對共有部分享有共有權和共同管理權的復合所有權（《民法典》第271條）。第一節建筑物區分所有權概述二、建筑物區分所有權的性質（一）權利構成的復合性（二）權利客體的特定性與觀念性（三）專有權的主導性（四）權利存續與處分的整體性（五）人法的因素濃厚第一節建筑物區分所有權概述三、建筑物區分所有權制度的必要性與必然性 當今世界，城市人口急劇增長，住房及經營性用房的需求日益增大，然而土地資源有限。中國尤其如此。為了有效率地利用土地，解決住宅及經營性用房緊張的問題，建筑高層建筑物勢所必然。為了解決用房人的資金有限、用房有限，開發的商品房易于銷售，物盡其用等問題，也為了吸引小資本投入商品房市場，建筑物區分所有權制度不失為較為理想的選擇。第二節專有權一、專有權的概念 專有權，全稱為專有部分的所有權，還可稱為專有所有權，德國法叫作特別所有權，是指區分所有權人對于建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所享有的占有、使用、收益和處分的權利（《民法典》第272條前段）。 就專有權的性質，理論上意見不一，通說認為是一種空間所有權，一種不動產所有權。第二節專有權二、專有權的客體 1、必須具備構造上的獨立性 2、必須具備利用上的獨立性 3、能夠登記成為特定業主所有權的客體第二節專有權三、專有部分的范圍

就專有部分的范圍，理論上有不同觀點，大致有四說。

其一，中心說，又叫壁心說，認為專有部分的范圍達到墻壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。

其二，空間說，亦稱全部屬于共用部分說，認為專有部分的范圍僅限于由墻壁（共同墻壁）、地板、天花板所圍成的空間部分，而界限點上的分隔部分，如墻壁、地板、天花板等則為全體或部分區分所有權人共有。

其三，最后粉刷表層說，認為專有部分包括墻壁、柱等境界部分表層所粉刷的部分，亦即境界與其他境界的本體屬于共用部分，但境界壁上最后粉刷的表層則屬于專有部分。

其四，壁心和最后粉刷表層說，又稱中央部分屬于共用部分，表面屬于專有部分說，認為專有部分的范圍應分內部關系和外部關系而論。第二節專有權四、專有部分的使用、修繕、管理、維護

專有部分的使用、修繕、管理、維護事關業主的利益，需要明確。第三節共有權一、共有權的概念

共有權，此處特指區分建筑物的共有部分的所有權，又叫共有部分的持分權，是指業主依照法律的規定或管理規約及業主大會的決定，對建筑物內住房或經營性用房的專有部分以外的共用部分所享有的占有、使用、收益和處分的權利（《民法典》第273條第1款前段）。第三節共有權二、共有部分的構成與法律性質（一）共有部分的構成 共有部分包括四種情形：一是法律、行政法規規定的共有部分；二是建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；三是其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或其他權利人所有的場所及設施等（法釋〔2009〕7號第3條第1款第2項）；四是建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，除非屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或城鎮公共道路、綠地占地（法釋〔2009〕7號第3條第2款）。第三節共有權二、共有部分的構成與法律性質（二）共有部分的法律性質 1、共有部分的從屬性 2、共有部分的不可分割性 3、共有部分的客體較為廣泛第三節共有權三、共有部分的分類（一）法定共有部分與約定共有部分（二）全體共有部分與一部共有部分第三節共有權四、共有部分的考察 1、是否或能夠被單獨登記為一個獨立之物。 2、建筑物區分所有權的本質屬性。 3、法律、行政法規的強制性規定。 4、有關當事人的約定。第三節共有權五、共有權的內容（一）共有權人的權利 1、共有部分的使用權 2、共有部分的收益權 3、共有部分的保存、修繕、改良的權利 4、物權請求權第三節共有權五、共有權的內容（二）共有權人的義務 1、遵守法律及管理規約，配合管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施的義務 2、按照共有部分的本來用途使用共有部分 3、分擔共同費用和負擔 4、征得同意的義務 5、告知義務 6、協助義務

第三節共有權五、共有權的內容（二）共有權人的義務 7、恢復原狀的義務 8、業主不得以放棄權利為由不履行義務 9、環保義務 10、業主行為須守綠色原則 11、救濟義務第四節共同管理權一、共同管理權的概念（一）共同管理權是基于業主間的共同關系而生的權利（二）共同管理權是獨立于專有權和共有權以外的權利（三）共同管理權是專屬于業主的權利（四）共同管理權是與區分所有的建筑物相始終的權利第四節共同管理權二、共同管理權的內容（一）制定和修改業主大會議事規則，由業主共同決定（二）制定和修改管理規約，由業主共同決定（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，由業主共同決定（四）選聘和解聘物業服務企業或其他管理人，由業主共同決定（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金，由業主共同決定（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，由業主共同決定（七）改建、重建建筑物及其附屬設施，由業主共同決定（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，由業主共同決定（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也由業主共同