“物業+養老"物業公司站上轉型風口

近期，針對物業企業的政策頻出，11月初，青

島市住建局等七部門聯合發文，明確表態鼓勵物業

開展房地產中介服務，支持物業服務企業做大做

強；12月初，住房和城鄉建設部等六部門聯合發布

相關政策，支持物業服務企業探索"物業服務+養

老服務"模式，為物業公司提供了轉型新思路。

2020年，物業企業已站在轉型風口，這個行業

將迎來巨大的發展空間。

物業企業上市正值風口期

日前，住房和城鄉建設部等六部門聯合發布

《住房和城鄉建設部等部門關于推動物業服務企業

發展居家社區養老服務的意見》（以下簡稱"意

見"），此《意見》明確物業企業涉足社區養老服務

的內容，成為物業企業后續轉型的一個亮點。

據了解，今年繼10月世茂服務、合景悠活、第

一服務、卓越商企服務等4家房企旗下物業服務企

業赴港上市后，11月香港資本市場迎來金科服務、

融創服務等多家物業企業的IPOo進入12月，除

恒大物業已在2日成功上市外，遠洋服務也將在

12月中旬上市。

截至目前，2020年已經有13家物業公司上

市，如果加上即將上市的華潤萬象生活、遠洋服

務、佳源服務，今年預計將有16家物業公司上

市，已經超過去年的12家。不僅如此，根據中國

指數研究院的數據顯示，截至目前，已經啟動上市

工作的物管公司還有14家左右，正在研究籌劃上

市的物管公司就有80家左右。

青島市場還在探索階段

"從去年到今年的12月份，物業公司上市的數

量達到高峰。尤其是近期，恒大、融創接連物業獨

立上市，可能吸引了很多人關注這個行業。"青島

某物業公司相關負責人表示，公司目前南方部分高

端項目涉及了養老產業，但山東區域目前還在探索

階段。

該負責人表示，物業企業涉足養老最大的優勢

就是有自己項目的服務人員，物業企業做社區居家

養老相當于在物業平臺上疊加增值服務，成本可以

和物業管理相互分攤，因此收入來源上相當于凈增

加。而且現在很多小區物業管理都是管家負責制，

管家對自己負責的業主非常熟悉，有利于開展服務

工作；對于客戶來說，對物業更有信任感，體驗也

會更好，特別是在安全方面更放心，有助于其開展

進一步的工作。

但是從目前青島市場實際情況來看，物業+養

老還是呼聲大，實際落地的少。某業內人士表示，

現在地產項目的配套養老用房提供不了是一個關鍵

問題，除非有政策傾斜，要求每個社區規劃建設的

時候有強制要求，需要配建一定面積的養老社區用

房。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表

示，此次政策明確了"補齊居家社區養老服務設施

短板”的內容，主要體現為四個層面，即盤活存

量、規范增量、加強布點和設施改造。尤其是在存

量方面，政策明確要盤活小區既有公共房屋和設

施。這里主要是包括三方面的來源，即居住小區內

各類閑置和低效使用的公共房屋和設施、政府所有

的閑置房屋和設施、開發企業自持的房屋。通過對

此類存量房屋和房源的改造，有助于增加物業企業

養老服務的房源供給，真正為后續養老服務提供條

件。

而此類補短板的工作，客觀上也要求積極導入

互聯網等思維，真正將供給端的改造和需求端的激

活等工作進行結合。

地產進入"后開發時代"

2020年，房地產已經進入"后開發時代"，未

來醫療、健康這一類的不動產將是"后開發時代”

一個非常重要的類別。

在"后開發"時代，能夠開拓養老服務這樣的

新市場自然是一件好事，有助于傳統物業的轉型升

級。

此次《意見》的出臺在政策上給予物業較大的

支持，包括用地和金融服務等內容上。其中，政策

明確，拓寬養老服務融資渠道。鼓勵商業銀行向提

供居家社區養老服務的物業服務企業發放資產（設

施）抵押貸款和應收賬款質押貸款，并參照貸款基

準利率，結合風險分擔情況，合理確定貸款利率水

平。支持物業服務企業以企業未來收益權、土地使

用權為擔保發行債券。鼓勵商業保險、基金、信

托、社保基金等資金投資居家社區養老服務項目，

降低物業服務企業負債率。

嚴躍進表示，從這一點內容看，這倒是近期各

類物業企業可以關注的。

因為傳統意義上說，物業企業的資金來源比較

狹窄，導致業務擴張也是有困難的。

但是此次