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房產測繪

1.房產測繪概述1.1房產測繪的概念與作用1.2房產測繪的基本內容1.3房產測繪成果1.1房產測繪的概念與作用房產測繪（房產測量）的基本概念：主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費及城鎮規劃建設等提供數據和資料。房產測繪是一種法定測繪。必須遵循國家有關的法律法規，執行國家標準和相關部委的政策文件以及各個地方出臺的技術規程、規定。如《房產測量規范》（GB/T17986--2000）、（建住房2002-74號）文房產面積測算的補充規定、各地的《房產測量規范》實施細則。房產測繪的作用法律方面的作用：是進行產權登記、產權轉移和產權糾紛裁決的依據。經房產行政主管部門確認以后的房產成果資料具有法律效力。財政經濟方面的作用：為進行房地產評估、征收房地產稅費、房地產開發、房地產交易、房地產抵押以及保險服務等方面提供數據和成果。社會服務方面的作用：為城鎮規劃、建設、水利、交通等城市事業提供基礎資料。測繪服務方面的作用：是建立現代城市地理信息系統重要的基礎信息，同時也是城市大比例圖更新的重要基礎資料。1.2房產測繪的基本內容房產測繪的主要工作：確定房屋的位置、界線、質量、數量、屬性和現狀等，并以文字、數據及圖件表示出來。房產測繪的基本內容：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、房產變更測量、成果資料的檢查與驗收。房產控制測量的目的：為房產平面測量工作提供一個準確的控制框架(參考系)和定位基準，并控制誤差的積累。控制測量分為平面控制測量和高程控制測量兩大部分，房產測繪中主要是平面控制測量，采用高斯投影（水平投影），房產測量一般不測高程。房產測量應采用國家規定的坐標系統，采用地方坐標系時應與國家坐標系聯測。房產控制測量的作用：(1)為房產要素測量提供起算數據。房產要素測量的主要內容：界址測量、境界測量、房屋及其附屬設施測量、陸地交通測量、水域測量、其他相關地物測量。房產要素的測量方法：野外解析法測量、航空攝影測量、全野外數據采集等。2.3房屋面積測量房屋面積測量是房產要素測量的核心任務之一，其主要內容是測定房產權界和房屋的面積。房屋面積測量數據經房產行政管理機關確認后，是進行房產交易、核定產權、頒發權證、保障房地產占有和使用者的合法權益的重要依據。房屋面積測量是一項十分細致而復雜的工作，涉及千家萬戶的切身利益，必須確保房屋建筑面積測算成果的可靠性。房屋面積測量的種類和基本方法（1）房屋面積測量的種類：分為房屋建筑面積測量、房屋套內建筑面積測量和房屋使用面積測量。房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。房屋面積測量的種類和基本方法（2）房屋面積測量的方法：主要有坐標解析法、實地量距法和圖解法。坐標解析法是根據房屋用地界址點或邊界點的坐標計算房屋用地或丘的面積，也包括利用房角點的坐標計算房屋面積的方法。實地量距法是在實地用長度測量工具量取有關圖形的邊長而計算出這個圖形的面積。圖解法即在圖上量取有關圖形的長度計算出圖形的面積，也可量取圖形的坐標計算圖形的面積。圖解法因精度太低，房產測量現在幾乎都不采用。2.4房產信息數據采集房產信息數據采集的內容建筑物名稱、坐落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建成年份、房屋用途、墻體歸屬、權界線；權源、產權糾紛和他項權利、樓號與房號、房屋分幢及幢號編注等；與建筑物有關的規劃信息、產權人及委托人信息等。房產信息數據的來源房產信息數據來源大致分為三類：(1)國家相關行政管理部門出具的行政文書，如竣工驗收備案表、地址名稱批復、門樓牌號證明等。(2)行政部門或法律部門出具的相關證件或法律文書，如土地使用權證、房屋所有權證、組織機構代碼證、司法判決等。(3)其他由委托人或相關權利人自行提供，或由數據采集人員根據相關技術規范現場獲取，如房間號碼編排表、設計圖紙及相關文件等。房產信息數據采集的要求(1)依法。依法采集房產信息數據，包括采集房產信息數據的手段合法，房產信息數據的來源合法。(2)準確。房產信息數據采集的準確與否，關系到房產測繪成果能否正確出具，也關系到房產管理過程中能否正確地采用房產測繪成果，因此必須做到準確。(3)詳盡。要求信息數據采集人員應當盡可能地通過多種渠道，獲得盡可能詳盡的信息，以利于后期房屋管理工作的順利進行。3房屋數據處理3.1概述3.2房屋面積計算3.3共有面積分攤3.1概述房屋數據處理的內容房屋數據處理包括房屋測量數據處理、房產面積計算和共有面積分攤三部分。房屋測量數據分為房產平面控制測量數據和房產要素測量數據，按照測量平差的相關理論和規定進行處理。房產面積計算是依據相關法律法規、政策文件和技術規范的規定，按照房屋及其附屬設施的不同結構、功能以及各項管理工作對于各類房屋面積內涵的要求，精確計算各類房屋及其附屬設施的面積。共有面積分攤是對房屋的共有面積按照相關要求進行分攤計算。房屋數據處理的基本依據和要求（1）房屋外廓的全長與室內分段丈量之和(含墻身厚度)的較差在限差內時，應以房屋外廓數據為準，分段丈量的數據按比例配賦，超差須進行復量；房屋建筑面積測算一律以中誤差作為評定精度的標準，以2倍中誤差作為房屋建筑面積測算的最大限差，超過2倍中誤差的要返工重測。房屋數據處理的基本依據和要求（2）房產面積測算一般采用兩個精度等級，即采用第二、第三等級精度標準。對新建商品房一般采用第二等級精度要求；對其他房產建筑面積測算精度采用第三等級精度要求；有特殊要求的用戶和城市商業中心黃金地段可采用一級精度要求。房屋面積計算的依據為國標、各部委出具的相關政策文件、地方技術規程和各地方政府、相關行政管理部門出具的有關政策文件。如《房產測量規范》（GB/T17986--2000）、（建住房2002-74號）文房產面積測算的補充規定和各地的《房產測量規范》實施細則。共有面積分攤的基本思路是誰使用誰分攤（誰受益誰分攤）。3.2房屋面積計算房屋面積計算的相關概念和內容（1）房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。房屋面積計算的相關概念和內容（2）房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由省自治區、直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。房屋的共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。《房產測量規范》8．2．1計算全部建筑面積的范圍ａ）永外性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。ｂ）房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2．20ｍ以上部位計算建筑面積。ｃ）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2．20ｍ以上的，按其水平投影面積計算。ｄ）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。ｅ）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20ｍ以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2．20ｍ以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。ｆ）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。ｇ）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。ｈ）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。ｉ）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。ｊ）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2．20ｍ以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。ｋ）有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。ｉ）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。ｍ）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。ｎ）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2．20ｍ以上部位的外圍水平面積計算。ｏ）有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。《房產測量規范》8．2．2計算一半建筑面積的范圍ａ）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。ｂ）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。ｃ）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。ｄ）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。ｅ）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。《房產測量規范》8．2．3不計算建筑面積的范圍ａ）層高小于2．20ｍ以下的夾層、插層、技術層和層高小于2．20ｍ的地下室和半地下室。ｂ）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。ｃ）房屋之間無上蓋的架空通廊。ｄ）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。ｅ）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。ｆ）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。ｇ）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。ｈ）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。ｉ）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。ｊ）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。3.3共有面積分攤房屋專有部分和共有部分房屋專有部分根據建筑物區分所有權相關法條和技術規范的規定，房屋專有部分應是具有構造上的獨立性，能夠明確區分，具有利用上的獨立性，可以排他使用，能夠登記成為特定業主所有權的客體。房屋的專有部分在共有面積分攤計算時應承擔分攤面積。房屋共有部分房屋共有部分按照是否可被分攤分為可分攤共有部位和不可分攤部位。在分攤計算時，只有可分攤部位可以被分攤。）房屋共有部分按照其使用功能和服務對象，主要可分成三類：(1)全幢共有部位：指為整幢服務的共有部位，全幢進行分攤。(2)功能區間共有部位：指專為某幾個功能區服務的共有部位，由其所服務的功能區分攤。(3)功能區內共有部位：指專為某個功能區服務的共有部位，由該功能區分攤。4房產圖繪制4.1概述4.2房產分幅平面圖的表示原則4.3房產分丘平面圖內容和要求4.4房產分戶平面圖4.1概述房產圖的基本概念與作用房產圖是房產產權、產籍管理的重要資料。包括房產分幅平面圖、房產分丘平面圖和房屋分戶平面圖三種。房產分幅平面圖通常簡稱房產分幅圖，是全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪房產分丘平面圖、房屋分戶平面圖的基礎資料。房產分丘平面圖是房產分幅平面圖的局部圖，是繪制房屋產權證附圖的基本圖。房屋分戶平面圖也稱分層分戶圖，是在分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部，通常作為核發房屋所有權證和土地使用權證的附圖使用。房產圖的繪制方法全野外采集數據成圖航攝像片采集數據成圖野外解析測量數據成圖平板儀測繪房產圖編繪法繪制房產圖房產圖繪制精度要求全野外采集數據或野外解析測量等方法所測量的房地產要素點和地物點，相對與鄰近控制點的點位中誤差不超過±0.05m。4.2房產分丘平面圖內容和要求分丘圖的表示內容房產分丘平面圖上除表示房產分幅平面圖的內容外，還應表示房屋權界線、界址點點號、窯洞使用范圍、挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關系等各項房地產要素。4.3房產分戶平面圖分戶圖表示的主要內容分戶圖應表示的主要內容包括：房屋權界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位，以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。分戶圖的表示、注記與圖面清繪整飾技術要求分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放，并在適當位置加繪指北方向符號。分戶圖上的房屋的丘號、幢號應與分丘圖上的編號一致。分戶圖上的文字注記：(1)房屋產權面積包括套內建筑面積和共有分攤面積，標注在分戶圖框內。(2)本戶所在的丘號、戶號、幢號、結構、層數、層次標注在分戶圖框內。(3)樓梯、走道等共有部位，在范圍內加簡注。5.1房產變更測量5.1房產變更測量的基本概念房產變更測量是指在完成了房產測繪工作之后，為了適應日常工作的需要，使房產數據能保持現勢性而進行的房屋及其附屬建筑物的權屬、位置、界線、數量、質量的變更調查和測量。房產變更測量的基本內容現狀變更測量(1)房屋的新建、拆遷、改建、擴建，房屋建筑結構、層數的變化。(2)房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀。(3)圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網等維護物以及房屋附屬設施的變化。(4)道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化。(5)地名、門牌號的更改。(6)房屋及其用地分類面積增減變化。權屬變更測量(1)房屋買賣、交換、繼承、分割、贈與、兼并等引起的權屬的轉移。(2)土地使用權界的調整，包括合并、分割、塌沒和截彎取直。(3)征撥、出讓、轉讓土地而引起的土地權屬界線的變化。(4)他項權利范圍的變化和注銷。5.2變更測量變更測量程序變更測量應根據房地產變更資料，先進行房地產要素調查，包括現狀、權屬和界址調查，再進行分戶權界和面積的測定，調整有關的房地產編碼，最后進行房地產資料的修正。5.2變更測量房地產編號的變更與處理(1)用地的合并與分割都應重新編丘號，新增丘號按編號區內的最大丘號續編。(2)組合丘內，新增丘支號按丘內的最大丘支號續編。(3)新增界址點或房角點的點號，分別按編號區內界址點或房角點的最大點號續編。(4)房產合并或分割應重新編幢號，原幢號作廢，新幢號按丘內最大幢號續編。6房產測繪成果質量管理房產測繪成果檢查的流程房產測量成果實行二級檢查一級驗收制度。一級檢查為過程檢查，在全面自檢、互查的基礎上，由作業組的專職或兼職檢查人員承擔。二級檢查為最終檢查，由施測單位的質量檢查機構和專職檢查人員在一級檢查的基礎上進行。檢查驗收工作應在二級檢查合格后由房產測繪單位的主管機關實施。二級檢查和驗收工作完成后應分別寫出檢查、驗收報告。產品成果最終驗收工作由任務的委托單位組織實施。驗收工作結束后應寫出檢查報告和驗收書。房產測繪成果檢查的一般規定房產測繪單位實施成果質量的過程檢查和最終檢查。過程檢查采用全數檢查。最終檢查一般采用全數檢查，涉及野外檢查項的可采用抽樣檢查，樣本以外的應實施內業全數檢查。驗收一般采用抽樣檢查，質量檢驗機構應對樣本進行詳查，必要時可對樣本以外的單位成果的重要檢查項進行概查。各級檢查驗收工作應獨立、按順序進行，不得省略、代替或顛倒順序。最終檢查應審核過程檢查記錄，驗收應審核最終檢查記錄，審核中發現的問題作為資料質量錯漏處理。房產測繪成果質量評定成果質量實行優、良、合格、不合格四級評定。成果質量由專職或兼職檢查驗收人員評定，評定標準參照《測繪成果質量檢查與驗收》(GB／T24356—2009)執行。房產測繪成果備案管理的依據《中華人民共和國測繪法》(中華人民共和國主席令第75號，自2002年12《中華人民共和國物權法》(中華人民共和國主席令第62號，自2007年10《房產測繪管理辦法》(中華人民共和國建設部國家測繪局令第83號，自2001年5《房屋登記辦法》(中華人民共和國建設部令第168號，自2008年7《關于貫徹實施〈房屋登記辦法〉的通知》(建辦住房函[2008]249號)《關于印發〈房屋登記薄管理試行辦法〉的通知》(建住房[2008]84號)附件《房屋登記簿記載內容說明》7、房產測繪資質及從業人員