房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及改革

摘要：

房產(chǎn)稅是許多國家地方財政的重要收入來源之一。我國自分稅制改革以來，地方主體稅種一直缺失，使得地方政府依賴土地出讓金收入，形成有中國特色的“土地財政”。要改變這種不具有可持續(xù)性的“土地財政”現(xiàn)象，改革房產(chǎn)稅是大勢所趨。從近幾年中央有關(guān)房產(chǎn)稅的表述以及“十二五”規(guī)劃可以看出，房產(chǎn)稅的試點和開征，其主旨不是為降房價或樓市調(diào)控，而是國家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、調(diào)整財政稅收結(jié)構(gòu)方面的一項有力的制度建設(shè)措施。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅、改革方向、改進措施

一、引言

1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。然而由于各種原因，房產(chǎn)稅從頒布之日起，對居住性房產(chǎn)和非商業(yè)用途的商業(yè)房產(chǎn)一直沒有征收，處于空轉(zhuǎn)狀態(tài)。2010年9月29日，國家出臺了包括貸款、稅費等一系列調(diào)控政策，同時中央媒體首次明確透露了房產(chǎn)稅改革試點即將啟動的消息。

改革開放以來，我國已基本上建成市場經(jīng)濟體制，經(jīng)濟取得了巨大的發(fā)展，物資豐富，房地產(chǎn)市場也得到極大的發(fā)展，許多家庭有了第二套、第三套甚至更多住房，房價迅速上漲，房屋正蛻變成某些人保值的工具、投資的物品。在這種變化下，為了使房產(chǎn)稅充分發(fā)揮為地方政府提供穩(wěn)定收入來源、抑制房地產(chǎn)過度投機等作用，改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅是必然趨勢。

二、房產(chǎn)稅開征的理論依據(jù)

房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的主要調(diào)控手段，不論是作為地方財政收入的重要支柱稅源，還是作為將房地產(chǎn)資本利得再分配的重要手段，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，民生改善和經(jīng)濟發(fā)展都有著至關(guān)重要的意義。

房產(chǎn)稅有助于地方財政收入的增加，輔助地方政府完成地方財政轉(zhuǎn)型

2、房產(chǎn)稅是改善民生，縮短貧富差距的重要手段

3、房產(chǎn)稅是抑制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展的重要調(diào)控手段三、我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，從1986年10月1

日開始實施。雖然從規(guī)模上看房產(chǎn)稅一直都是一個小稅種，但20余年來，特別是20世紀90年代中后期以來房產(chǎn)稅收入的規(guī)模擴張速度遠遠大于同期稅收總額的擴張程度，房產(chǎn)稅收入在小稅種中排序僅次于個人所得稅和印花稅，而且房產(chǎn)稅收入與印花稅收入之間的差距總體上說是越來越小。從20世紀90年代中期開始，房產(chǎn)稅收入呈現(xiàn)出擴張趨勢，在稅收結(jié)構(gòu)中的地位也有所抬升。由于我國經(jīng)濟體制改革使原有房產(chǎn)稅稅制設(shè)置的經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)生了巨大變化，房產(chǎn)稅稅制與經(jīng)濟發(fā)展不相適應的矛盾也日益突出，不僅難以適應市場經(jīng)濟發(fā)展變化的要求和發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟的作用，同時還嚴重影響地方政府組織財政收入的能力。

2011年1月27日，上海重慶房產(chǎn)稅試點政策公布。重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對獨棟商品住宅、新購高檔住房和“三無人員”新購的第二套普通住房進行征稅。在上海，本市居民購買第二套和外地居民購買的第一套住房，都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍。稅基為交易價格的70%，稅率暫定0.6%，交易價格低于上年平均銷售價格2倍，稅率為0.4%。這些入庫的房產(chǎn)稅稅收，將主要用于公共租賃住房建設(shè)。

四、當前我國房產(chǎn)稅存在的問題

轉(zhuǎn)，對此可以通過流轉(zhuǎn)稅來解決。實行從價計征應以房產(chǎn)現(xiàn)值為課稅對象。目前是按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值為計算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)，而房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據(jù)。顯然，改革是必然的。以房產(chǎn)現(xiàn)值為計稅依據(jù)牽涉到的核心問題是如何計算房產(chǎn)現(xiàn)值。我們認為應委托社會中介機構(gòu)按照市場規(guī)則對房產(chǎn)現(xiàn)值進行評估。評估時要考慮級差地租、建筑材料價格、折舊等因素。參考國際經(jīng)驗，評估可3-5年進行一次，具體年數(shù)依據(jù)經(jīng)濟周期情況而定。為確保計稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，今后可直接以房產(chǎn)現(xiàn)值為直接計稅金額而不必做減除。采用房屋市場價作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，可以消除房屋市場價和計稅余值差額過大的問題，也可以消除采用兩種不同計稅依據(jù)造成的不公平社會現(xiàn)象。

3、實行超額累進稅率

當前房產(chǎn)稅稅制實行全國統(tǒng)一稅率。未考慮地區(qū)間差異性，缺乏彈性，不利于房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。國家可制定比例稅率，讓各地政府根據(jù)自身發(fā)展的實際狀況選擇不同的房產(chǎn)稅稅率。從低到高制定不同層級，對應不同稅率。在充分考慮到各個地區(qū)發(fā)展的不平衡性的基礎(chǔ)上，切實發(fā)揮好房產(chǎn)稅抑制房屋數(shù)量、控制房地產(chǎn)市場過度發(fā)展的作用。根據(jù)住房擁有量的不同，征收房產(chǎn)稅。這樣的規(guī)定可很好地抑制房價的高漲現(xiàn)象，抑制房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象。

4、建立房地產(chǎn)法律制度體系，

考慮到當前我國住房市場現(xiàn)狀之外，房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以開征還因為法律和現(xiàn)實操作上的障礙。解決問題辦法之一就是要是建立房地產(chǎn)法律制度體系，在立法基礎(chǔ)上，再開展房地產(chǎn)稅制綜合(行情

專區(qū))改革，做到有法可依。開征房產(chǎn)稅需要做好以下幾點：首先是房產(chǎn)登記制度，必須有一個信息平臺，清楚知道市民的住房信息情況；其次要有房產(chǎn)評估機制；第三要有房產(chǎn)爭端的仲裁機制，當發(fā)生房產(chǎn)爭議與糾紛時，有一個仲裁機構(gòu)和方法，這需要大量的專業(yè)隊伍；第四是必須要有民眾的共識。

5、對于征存量還是增量

由于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況不同，各地房價和居民收入水平不等，各地政府需要根據(jù)本地實際情況征收房產(chǎn)稅為滿足居民的住房需求。對高檔住宅采取較高稅率征收房產(chǎn)稅，即實行存量征收和增量征收相結(jié)合。在中國現(xiàn)在的住房供需上，供小于求，所以賣方往往都把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給買家。只有采取財政政策、貨幣政策以及行政手段打出組合拳才會對于房價有一定的影響。

6、規(guī)范征收管理制度

設(shè)置科學合理的納稅登記、申報程序、核定辦法等，理順納稅秩序，增強管理的可操作性，便于征納雙方的操作。嚴格執(zhí)法，加強征管，加大協(xié)作，打擊偷逃稅行為。一要加大管理的力度；而要充分發(fā)揮稅務稽查的震懾作用，同時要加強“以票管稅”工作，與財政等部門協(xié)調(diào)，理順票據(jù)管理。

改革房產(chǎn)稅稅制涉及到多方外部制度環(huán)境優(yōu)化。首先，改革房產(chǎn)稅稅制應相應理順土地的收費和課稅。目前我國房地產(chǎn)價格相對中、低收入階層的人來講，處于畸高狀態(tài)。這在大、中城市表現(xiàn)很突出。房產(chǎn)價格畸高人為抬高了房產(chǎn)稅稅基，難免造成房產(chǎn)稅負擔不合理。為此，有必要在土地買賣方面嚴厲打擊腐敗和哄抬物價行為，各級政府應清理土地流轉(zhuǎn)方面的不合理收費，并降低土地交易方面的一些稅種的稅率。

評估時要考慮地段、面積、市場影子價格、樓層等多種因素。我國目前還沒有設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)，建議設(shè)立隸屬于政府部門的獨立稅基評估機構(gòu)。為了保證評估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨立，該機構(gòu)應該與地方稅務機關(guān)和房地產(chǎn)管理機構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評估結(jié)果的公允性。

房產(chǎn)稅為地方稅，試點征收的收入屬地方財政收入。為充分體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的政策目標，改革試點征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。

考文獻：

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