天津工業大學工商管理碩士（MBA）

課程名稱：創業投資融資管理

姓名：______***

學號：東求東

班級：2017級全日制

次用7孝夫摩

”口.■6七金I3

請按照以下問題編寫一篇研究報告，字數要求（3000-5000字）。

內容要求：結合本單位實際情況，要有數據分析，體現課堂講授內容知識點。

題目自擬，不可以抄襲、不可雷同。

格式要求：正文，宋體，小四；數字及英文，TimesNewRoman0

1-所在企業的業務背景（歷史沿革、經營范圍、經營特點）

2-本行業的創業氛圍和機遇分析

3-本行業的投融資氛圍和運作模式如何？

4-假設你是本企業的投資部經理，你會怎樣制定對某一個創業企業的投資計劃？

（如何選擇商業模式？投資資金方案？股權比例？或本企業曾經的成功案例等）

一、所在企業的業務背景（歷史沿革、經營范圍、經營特點）

碧桂園控股有限公司總部位于廣東順德，是中國最大的新型城鎮化住宅開發商。

采用集中及標準化的運營模式，業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業

投資、泗店開發和管理等。

碧桂園于2007年4月20日在聯交所主板上市。上市不但為集團長遠健康發展

提供了資金，也邁出了注入國際資本市場的成功一步。碧桂園在上市后備受市場認

同一一于2007年9月1日成為摩根士丹利資本國際環球標準指數成份股、于2007

年9月10日晉身成為恒生綜合指數、恒生中國內地綜合指數及恒生中國內地流通

指數成份股（現為恒生中國內地100）。加入成份股標志著資本市場對碧桂園作為香

港股票市場重要部分的肯定，并強化了碧桂園在國際資本市場的地位。

碧桂園自創立以來，一直受惠于中國日趨興旺的經濟發展，并逐步走出廣東省，

拓展至全國其他經濟高增長地區.截至2015年12月31日，除廣東省外，碧桂園

己于25個省/直轄市/自治區的多個策略性挑選地區擁有物業開發項目。

自2011年12月，碧桂園成功進軍海外市場，在馬來西亞及澳大利亞擁有開發

項目。策略性的拓展不僅進一步鞏固了碧桂園于廣東省的市場領導地位，而且發展

了其他區域的業務，加強了品牌影響力，并充份體現了碧桂園的項目執行能力及開

發模式的可復制性。

鑄就“校企合作”平臺,培養想做事、敢做事、擅做事、能共事的健全型的管理者和創業

者

碧桂園將圍繞地產業務核心，通過金融化手段強化或整合地產產業鏈上的各項

社區相關業務，完善覆蓋社區資源整合平臺，打造全生命周期產業鏈，充分釋放集

團內資產價值。繼續鞏固并加強在行業中的地位。

二、本行業的創業氛圍和機遇分析

房地產市場步入以變革和創新為引領的“新常態”發展階段。這個階段的一個

重要特點，是中國樓市調控將從行政化轉向市場化，房地產企業將從“數量擴張、

價格競爭”轉向“質量型、差異化”的競爭模式。

過去20年，中國房地產企業大多采用以資產重型化為特征的經營模式，即：

房地產開發總攬全包，圍地增值、低成本信貸，獲得超高利潤。隨著房地產市場告

別過去高速增長的“黃金期”，傳統重資產盈利模式面臨挑戰，“重運營、輕資產”

正在成為萬科、萬達等品牌大開發商們的共識。

可以看出，隨著房地產企業的轉型，不管是住宅項目還是商業項目、養老項目、

產業項目，運營能力越來越重要。但除了少數的房地產大品牌企業，90%的房地產

企業在運營方面缺少足夠的專業能力和底氣，這就為大量的、以前處于邊緣地位的

運營商提供了滲透進開發市場的機會。

智能小區待普及：移動互聯網出現后，物業突然變成熱門行業。據《商業吩值》

記者了解到的消息，許多物'也小區每天都要接待大量的交流工作，萬科物業各地公

司還特意成立了一個部門，叫“合作與服務發展部”。

這兩年，萬科、花樣年、龍湖等房企，甚至小米這樣的外行也開始布局社區

020。比如阿里云和萬科，在打造物聯網+遠程監控管理+社區社交的未來型智能小

區的雛形。在這樣的智能小區，無人抄表、智能監控、社區互動、物業監督等都會

輕松實現。供電、供水、消防.、電梯、空調等設備，運行數據和狀態遠程監控的可

視化管理，都融入物業管理功能，實現集中運營和集約化管理”

事實上，小區的數量隨著城鎮化的進展，還在不斷增加，巨大的市場空間足以

吸引各路的創業大軍。

搶占互聯網：家裝行業問題千瘡百孔，幾乎每個裝修過的人都揣著一肚子苦水

——用戶體驗沒有舒適感可言。痛點就是機會，如今，被稱為“互聯網最后一塊沒

有觸及的領域”的家裝行業，如今正被群狼環飼。

鑄就“校企合作”平臺,培養想做事、敢做事、擅做事、能共事的健全型的管理者和創業

2005年前4月，我國15家信托公司發行的29個信托計劃中，房地產信托有

10個，發行數量高居榜首。信托資金已經成為開發商尋求銀行外融資渠道的第一

落腳點。

信托公司垂青和熱衷房地產信托的原因有二：一是有房子和地做擔保風險更小；

二是房地產項目周期短，在目前信托財產的流動性問題還不能很好解決之時，房

地產項目的資金運用周期更容易被委托人所接受。

我國資本市場不發達，房地產行業融資渠道相對單一，60%以上的資金來源于

銀行，迫使各個開發企業拓寬融資渠道，尋找新的資金來源,在銀行貸款途徑外尋

求“補血”。而在國外，房地產企業可以通過銀行貸款、公司上市、抵押、發行債

券、房地產基金、房地產信托等手段在金融市場融資。

通過發行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或房

地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理。

3、融資模式三：房地產基金

房地產基金從上市和非上市的區分來講可以分為公開和私募，所謂公開是去股

市上發行股票或者到交易所發行債券。私募有各種方式，其中一種就是與股東合作

開發，另外一種方法是股本的投資和債務的投資，即股本基金與債務基金。

業界對房產基金的看法是，由于房地產投資基金對房地產企業的投資屬于股權

投資，不會給企'業增加債務負擔：同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，

其在一個房地產企業的投資不會超過基金凈資產額的一定比例，使企業不會喪失自

主經營權。

目前，國內的雛形基金主要是兩類，第一類是中城聯盟。該聯盟由萬科、建業、

萬通、南都等國內影響力比較大的房地產企業組成，目前成員已達近40家，相

互之間進行信息共享、共同培訓、聯合采購。值得一提的是，成員共同拿出一部分

資金組成基金，聯合開發一個項目，目前共以“聯盟新城”統一命名的樓盤已經在

不少城市扎根發芽，比如鄭州鄭東新區的聯盟新城。

另一類是由信托公司操作的。例如，被譽為我國首只準房地產信托投資基金的

是福建聯華信托推出的“聯信?寶利”項目。由于不事先指定用途并且打算以"公

募”的方式征集，該基金被看作國內第一個與國際流行的“房地產信托基金”接軌

的房地產信托產品。

鑄就“校企合作”平臺,培養想做事、敢做事、擅做事、能共事的健全型的管理者和創業

次用7孝夫摩

，■D_、會—

上海五家信托公司已經開始研究房地產信托和證券投資類信托的規范操作及其

標準化設計方法。杭州工商信托同上海中誠聯盟簽署協議，計劃合資成立房地產投

資管理公司，在地產基金上進行嘗試。

4、融資模式四：海外基金

近年來，海外基金大舉進入中國，例如：新加坡政府投資公司（GICReal

Estate）成為首創置業第二大股東；摩根斯坦利（MorganStanley）房地產基金與上

海復地合作；荷蘭的ING與首創合作等。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基

金、美國凱雷投資集團與順馳（中國）不動產網絡集團簽訂了戰略投資協議，軟銀

亞洲和凱雷分別投資了3500萬美元和1000萬美元，分別占有順馳（中國）不動

產網絡集團15%和7.5*的股份。業界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀

行、外來資金必將成為中國房地產新的力量，而中國本土的REITS在2007>2008

年也會出現。

目前國內房地產項目拿到海外基金的房地產公司已經有七八家，形式有很多種，一

為股權投入，即與內地房地產企業進行項目開發合作；二是以境外代理公司的形式，

用基金包銷樓盤；三是由國外基金出錢，在國內尋找操盤手。

4、假設你是本企業的投費部經理，你會怎樣制定對某一個創業企業的投資計劃？

（如何選擇商業模式？投資資金方案？股權比例？或本企業曾經的成功案例等）

************大廈

投資計劃書

一、項目建設說明

**********大廈是**********置業有限公司投資籌建的，傾力打造的淮陽市區

內首座以“金融行業發展”為主體的商業住宅項目.“金融先行、商貿為主、地標

品質”這三位一體的項目開發理念將隨著項目的建設鮮明的呈現在廣大市民面前，

單層100余米、三層跨度近400米的商業鋪位，勢必成為該區域的地標建筑與經濟

源動力。

二、項目選擇地理位置概況

該項目位于淮陽縣商業中心區域，項目距東側龍湖國家濕地公園僅1.5公里，

鑄就“校企合作”平臺，培養想做事、敢做事、擅做事、能共事的健仝型的管理者和創業

者

5

次用7孝夫摩

，■口會一

東臨淮陽主干道龍都大道，西近106國道，距淮陽縣汽車站僅1公里，項目底邊比

鄰祥瑞花園、西城陽光花園等高檔小區，距淮陽縣人民醫院約1公里，教育資源豐

富，小博士雙語幼兒園、淮陽縣第二實驗小學、淮陽縣雙語實驗學校、淮陽縣實驗

中學一路通達，是淮陽縣文化、教育、購物、休閑娛樂、交通等配套設施齊全的重

點核心區。

三、項目建設市場的需求情況及開發策略定位

1、市場需求狀況

淮陽縣人口為135萬，城區人口20萬，根據淮陽縣2007年編制的《淮陽縣

城總體規劃》，對縣城2006——2020年期間城市發展總規劃進行了明確的判定，城

市主體將以上述三大趨勢發展，并形成“一中、兩副、兩軸、三區”的城鎮化發展

空間形態。同時積極融入“周淮一體化”，加強與項城之間的經濟聯系，充分利用

空間上靠近周口的優勢，加快縣城向西發展，壯大城市規模，增強其旅游服務、商

貿職能，加快工業發展，積極與周口產業進行協調、對接，積極融入“周淮一體化”

O

通過城市基礎設施建設和城市化進程的推進，農民進城是必然的趨勢，目前淮

陽縣住宅類的開發供給量約為75萬戶，市場去化率為70萬門，市場供需基本持平,

購買力且逐年遞增，淮陽土地供給量在不斷減少，因此市場供需狀況處于平穩發展

趨勢。

2、開發策略定位

(1)、小區占地約5600nf,總規劃建筑面積約為16800nf

(2)、建筑類型：門市及居住房

(3)、建筑風格為現代建筑風格，綠化率為30樂園林式景觀

(4)、邀請淮陽最具雄厚資金的施工單位進行施工，同時做到安全化、規范化

管理

(5)、聘請知名物業公司，采用智能安防系統進行綜合物業服務。

四、項目建設規模、小區規劃、建筑風格

1、建設規模

規劃占地：4313平方米，建筑面積：16800平方米。住宅戶型60-70平方米的

占60乳90平方米的占20樂50平方米的占20%,總戶數約835戶。車庫每套面積：

鑄就“校企合作”平臺，培養想做事、敢做事、擅做事、能共事的健仝型的管理者和創業

者

6

次用7孝夫摩

，■口公

19.8平方米，總套數約：400。

2、小區規劃、建筑風格

(1)、小區規劃有創意、道路布局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為

步行街，次入口為車輛出入口。

(2)、整個小區建筑風格要高雅，建筑線條設計合理，美觀實用(尤其沿街樓

面)，建筑顏色搭配合諧，明朗，旦有對比度。

(3)、小區的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及

設施。

五、環境影響、風險分析及防范措施

1、環境影響

符合國家環境保護法律、法規和環境功能規劃的要求。

2、風險分析

(1)、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中

招投標的實施成功與否將直接關系到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的

資金回收。

(2)、項目位于中心地帶，

(4)、周邊公司入駐數量不足，需求量不大。

3、防范措施

(1)、充分進行市場調查(戶型面積需求，園區規劃綠化需求，價格需求等)。

確定合理開發規模及戶型面積分類。

(2)、抓好前期規劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。

(3)、抓好施工、監理工作，保證施工質量及施工工期。

(4)、加強對商業的招商引資及周邊公司的調查，加速有關配套設施的建設。

六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算

1、建設成本估算：

(1)、士1酗木：534.875元/m‘X16800m2=8985900元,

⑵、前則發費用：4507E/m2X16800ma=7560000TL,

(3)、主體.【程費用：1200元/nfX16800m2=20160000元，

(4)、安裝「程費用：550元/m2xi6800m?=9240000元，

鑄就“校企合作”平臺，培養想做事、敢做事、擅做事、能共事的健仝型的管理者和創業

者

7

(5)、社區管網工程費用:61元/m'X社800nl三1程4800元,

(6)、園林環境費用：30元/nfX16800m2=504000元，

(7)、配套設施費用：120元/nfX16800肝二2016000元，

小計：8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000=49490700

(8)、財務費用：158元/nfXI6800of=2654400元

(9)、開發間接費：9。元/nf><16800行=1512000元

(10)、管理費用：12D元/OfX16800m2=2016000元

(11X銷售費用：407t/m2X16800m2=672000元

小計：2654400+1512000+2016000+672000=6854400元

總計：56345100元。

2、銷售估算：

(IX住宅：按3400元/m'X5240nl三17816000元；

(2)、商業：按7000元/(1]2義856701噎59969000元；

(3)、車庫：按60000元/個X47=2820000元；

(4)、總計：80605000元。

3、利潤估算：

(1)、銷售種閏：80605000-56345100=24259900元。

(2)、稅金：暫按下三項計：

①營業稅及附加：5.6%

5.6%X80605000=4513880元。

②所得稅：25%

25%X(80605000*15%)=3022688元

③土地增值稅：5%

5%義80605000=4030250元

④土地使用稅：10元/平方*4313*3=129390元

⑤不可預見費

(3)、稅后利潤：

24259900-4513880-3022688-4030250-129390=12563692元。

七、項目資金來源

鑄就“校企合作”平臺，培養想做事、敢做事、擅做事、能共事的健仝型的管理者和創業

本項目開發投資的資金來源有三個渠道，一是公司自有資金，二是銀行貸款，

三是預售收入。

開發初期本項目開發商自有資金2500萬元作為啟動資金，用于支付土地款項

以及前期各種費用，后期隨著項目的進展，在辦理第三個證件后，開始著手準備開

發貸資料，擬需貸款1500萬元，待項目進入可售階段，以預售收入、房產抵押、

按揭貸款等形勢迅速回籠資金。

八、項目實施原則及建設周期

1、項目實施原則

(1)、嚴格執行建設程序，統籌安排各項工作。

(2)、重點抓規劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。

(3)、嚴把施工質量關，質量