土地估價考試題庫及答案

一、單項選擇題（每題2分，共10題）1.土地價格形成的基礎不包括（）A.土地的稀缺性B.土地的可流轉性C.土地的效用答案：B2.以下哪種方法不屬于土地估價基本方法（）A.市場比較法B.成本逼近法C.剩余法D.收益倍數(shù)法答案：D3.土地的自然特性不包括（）A.位置固定性B.面積有限性C.可壟斷性答案：C4.土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為（）A.5年B.10年C.15年答案：C5.采用市場比較法評估土地價格，選取的可比實例至少應（）A.2個B.3個C.4個答案：B6.土地所有權是（）A.自物權B.他物權C.擔保物權答案：A7.基準地價是（）A.土地交易價格B.土地平均價格C.土地最低價格答案：B8.影響土地價格的區(qū)域因素不包括（）A.交通條件B.宗地形狀C.基礎設施狀況答案：B9.土地估價機構資質等級分為（）A.甲級、乙級B.甲級、乙級、丙級C.一級、二級、三級答案：A10.土地增值收益是（）A.土地開發(fā)利潤B.土地所有權收益C.土地經(jīng)營收益答案：B二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.土地的經(jīng)濟特性包括（）A.供給的稀缺性B.利用方向變更的相對困難性C.土地報酬遞減的可能性答案：ABC2.市場比較法中，對可比實例進行修正的內容有（）A.交易情況修正B.交易日期修正C.區(qū)域因素修正D.個別因素修正答案：ABCD3.土地估價的原則包括（）A.替代原則B.預期收益原則C.最有效利用原則答案：ABC4.以下屬于土地用途管制內容的有（）A.農(nóng)用地轉為建設用地管制B.土地利用分區(qū)管制C.耕地保護管制答案：ABC5.影響土地價格的個別因素有（）A.宗地面積B.宗地形狀C.臨街狀況答案：ABC6.土地估價方法中，屬于收益還原法中確定收益的方法有（）A.客觀收益求取法B.實際收益求取法C.租賃收入法答案：AC7.土地價格按其形成方式可分為（）A.交易價格B.評估價格C.基準地價答案：AB8.土地市場的特點包括（）A.地域性B.不充分性C.供給彈性小答案：ABC9.以下屬于土地登記類型的有（）A.初始登記B.變更登記C.注銷登記答案：ABC10.土地估價報告的組成部分包括（）A.封面B.目錄C.正文D.附件答案：ABCD三、判斷題（每題2分，共10題）1.土地價格是土地價值的貨幣表現(xiàn)。（）答案：對2.成本逼近法適用于新開發(fā)土地的估價。（）答案：對3.土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)編制，不得修改。（）答案：錯4.土地的自然供給是無彈性的。（）答案：對5.采用收益還原法評估土地價格，資本化率越高，土地價格越高。（）答案：錯6.土地所有權可以出讓。（）答案：錯7.市場比較法中選取的可比實例與待估宗地應在同一供需圈內。（）答案：對8.土地估價師可以以個人名義承接土地估價業(yè)務。（）答案：錯9.土地用途一經(jīng)確定，不得改變。（）答案：錯10.土地價格與一般商品價格一樣，都是由生產(chǎn)成本決定的。（）答案：錯四、簡答題（每題5分，共4題）1.簡述市場比較法的基本步驟。答案：收集交易實例；選取可比實例；建立價格可比基礎；進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行區(qū)域因素修正；進行個別因素修正；計算比準價格。2.簡述土地估價的作用。答案：為土地交易提供價格參考；為土地稅收提供依據(jù)；為企業(yè)資產(chǎn)核算提供基礎；為土地利用規(guī)劃和管理提供決策支持等。3.簡述收益還原法的原理。答案：將待估土地未來每年的預期客觀純收益，以一定的資本化率將其統(tǒng)一還原為評估期日的現(xiàn)值，并以此現(xiàn)值總和作為待估土地的價格。4.簡述土地利用總體規(guī)劃的主要內容。答案：包括土地利用現(xiàn)狀分析；土地供需預測；確定規(guī)劃目標和任務；土地利用結構和布局調整；土地用途分區(qū)；實施規(guī)劃的措施等。五、討論題（每題5分，共4題）1.討論土地市場供需不平衡對土地價格的影響。答案：供大于求時，土地價格有下降壓力，開發(fā)商拿地謹慎，競爭減弱。供小于求時，土地價格上漲，競爭激烈，高地價頻出。還可能引發(fā)投資投機行為，進一步影響價格波動。2.探討如何提高土地估價的準確性。答案：準確收集資料，包括市場交易、規(guī)劃等信息；合理選用估價方法，結合土地特點和市場情況；提高估價師專業(yè)素養(yǎng)，熟悉法規(guī)和技術規(guī)范；加強實地勘查，掌握土地實際狀況。3.談談土地估價在城市規(guī)劃中的作用。答案：能為規(guī)劃確定土地開發(fā)強度提供經(jīng)濟合理性依據(jù)；輔助評估不同規(guī)劃方案的土地價值，優(yōu)化方案；為土地儲備、出讓等提供