存量房評估系統信息更新及補錄項目

競爭性談判文件

項目編號：豫財競談-2017752號

項目名稱：存量房評估系統信息更新及補錄項目

采購人：駐馬店市地方稅務局契稅稅務分局

采購代理機構：駐馬店市正誠招投標服務有限公司

二。一七年三月

目錄

第一章競爭性談判公告

第二章招標需求

第三章投標人須知

投標人須知前附表

一.說明

二.競爭性談判文件

三.響應性文件的編制

四.響應性文件的遞交

五.談判

六.確定中標投標人

七.合同授予

第四章政府采購合同主要條款

第五章響應性文件格式

第一章競爭性談判公告

駐馬店市正誠招投標服務有限公司受駐馬店市地方稅務局契稅稅務分局

委托，對存量房評估系統信息更新及補錄項目采取競爭性談判方式,現歡迎合格

投標人前來參加談判。

1.項目編號：豫財競談-2017-152號

2.項目概況與招標范圍：

主要技術

序號項目名稱數量服務地點服務期

標準

駐馬店市

存量房評估系統信息詳見談判地方稅務

11一年

更新及補錄項目文件局契稅稅

務分局

注：本項目不分包。

3.投標人的資格條件

3.1具備《中華人民共和國政府采購法》第二十二條規定的條件。

3.2投標人須具備房地產評估資質，注冊成立時間不少于兩年；

3.3本項目不接受聯合體投標。

4.競爭性談判文件的發售

4.1發售時間：2017年3月14日至2017年3月16日（法

定公休日、法定節假E除外），每日上午8：30時至11:30時,下午15：

00時至17：00時。

4.2發售地點：駐馬店市置地大道與駿馬路交叉口置地華庭C座五單元二樓

東戶。

4.3報名時必須攜帶：法人授權委托書、被授權人身份證、營業執照副

本、稅務登記證、組織機構代碼證、房地產評估資質；（審核原件，另

留存加蓋單位公章復印件一套）

4.3聯系電話

4.4.競爭性談判文件售價

每份人民幣300元,售后不退。

5.談判保證金

人民幣柒仟元整元,投標人應于遞交投標文件截止時間前一日的

17:00時前（以實際到賬為準）遞交到駐馬店市正誠招投標服務有限公司（駐

馬店市駿馬路與置地大道交叉口置地華庭C座五單元二樓東戶）。

代理機構開戶名：駐馬店市正誠招投標服務有限公司

代理機構開戶行：中國銀行駐馬店開發區支行

帳號：258539926134

行號：104511049079

6.遞交響應性文件截止時間、地點

投標人應于2017年3月17日下午15：00時前將響應性文件

密封送交到駐馬店市公共資源交易中心309室開標,逾期送達不予受理。

7.談判時間、地點

本次談判將于2017年3月17日下午15：00時在駐馬店市公共

資源交易中心309室開始,參加談判的投標人代表必須按時參加。

8.對競爭性談判文件的質疑

投標人認為競爭性談判文件使自己的合法權益受到損害的，應在遞交響應性

文件截止時間之日起2日之前，向采購人或采購弋理機構提出質疑，逾期不再受

理。

9.發布公告媒體：

公告將同時在《河南省政府采購網》、《駐馬店市政府采購網》等相關網站

上發布。

10.項目咨詢電話：

采購人聯系人：吳女士聯系電話/p>

代理機構聯系人：魏先生聯系電話/p>

駐馬店市正誠招投標服務有限公司

二。一七年三月十四日

第二章招標需求

項目名稱：存量房評估系統信息更新及補錄項目

一、提供存量房交易價格申報評估工作前期基礎數據資料及相關數據，具

體包括：

（一）駐馬店市城區區位劃分資料

（二）駐馬店市城區調查信息資料

（三）駐馬店市城區標準存量房資料

（四）駐馬店市城區近1年住宅交易實例資料

（五）駐馬店市城區住宅價格修正系數資料

【說明】駐馬店市城區行政區域，指驛城區、城鄉一體化示范區、經濟開

發區、市產業集聚區。

二、評估區位劃分

1.評估區位體系兩成

評估區位體系由行政區、片區、分區等區位均成。

2.評估區位劃分基本思路

評估區位劃分的基本思路是，住宅：行政區域+片區+分區。行政區域是指區、

縣。

每個行政區域可劃分為若干個片區。住宅片區的劃分應滿足“符合實際、適

應市場、分布合理、梯度清楚、界線自然、操作方便、分級客觀”的要求，依據

存量房成交價格聚類情況及城市行政區劃、土地等級、城市規劃等資料將價格差

異在設定范圍內的某一片區域（一般以街道、區界、河流、城墻等描述四至）作

為一個片區。

3.評估區位劃分具體要求

住宅區位劃分三級，即行政區域+片區+分區。每個片區可劃分為若干個分區,

片區內的每一個住宅小區作為一個分區，住宅小區以外的存量房作為一個分區。

為了避免出現遺漏，住宅片區按行政區劃分若干個片區，分區確定按自然小區進

行設置，不在自然小區內的住宅樓，合并或單獨設立為分區。具體要求見表1：

表1住宅評估區位劃分

片區（街道辦事處）標的區

行政

單價四至描分區特點.土地

區域編號編號住宅小區名稱或其它

范圍述或標志物級別

A01001***住宅小區

A01002***住宅小區

A01

A

其它

A02

B

4.分區調查資料

駐馬店市住宅存量房分區情況調查表表格序號:

分類所在行政區所在街道辦事處所在片區所在社區分區

名稱

編碼

分區座落（完全）分區建成年份

分區四至描述（東西南

北邊界）

座落（街道房屋建成建筑臨街狀一層頂層附屬設附屬建特殊情

名稱朝向通風采光景觀

門牌號）類別年份結構況花園平臺施筑況

合并

到小

區中

的獨

棟嘍

填報單位蓋章:調查人:審核人:調查時間：201年月日

分

所在行政區所在街道辦事處所在片區所在社區分區

類

名

稱

編

碼

分區座落建成年

（完全）份

分區四至描述（東西

南北邊界）

小獨門院落憧數低層＜1-3)幢數多層（4-7）幢數

區

幢無電梯有電梯幢

內幢號

號幢號號

非

別中高層（8-18）幡數高層(19-33)幢數超高層（34層以上）幢數

蟹

的

住悔

幢號幢號

宅號

幢

數

小

IX獨棟別里幢數雙拼別望幢數聯排別里幢數

內

別

臉

型幢號憧號

幢號

數

分采光差的幢

臨街憧號

區號

中

的非臨街幢特殊情況憧

位號

置

小正面朝南

西東南東北

區憧號

內

正面朝東

朝北西北西南

幢號

向

小前后

湖河公園山廣場名勝區區內小景小M內廣場

區正對

內

景懂號

觀

通通透慢不通透

風號幢號

小區內設單天燃單暖

雙氣

施氣幢號氣

一層有花園頂層平附屬地

附屬閣樓

的怫號臺上車庫

小區內標準存附屬小附屬地下

天燃氣暖氣

量房設施房室

照相、攝小區實景圖（平面景觀圖.大門），卷幢樓實景（樓前后照各一張，

密注：

像編號與樓號一致）

填報單位蓋章：調查人:審核人:調查時間：年月日

三、標準存量房設立

1.設立原則

根據片區內典型（或具有代表性）存量房的特征，設定“標準存量房二

2.設立要求

住宅從大類上分為非別墅類住宅和別墅兩類。

住宅標準存量房設立要求及特征描述見表4：

表4住宅標準存量房特征描述表

住宅大類非別墅類住宅別墅

應區分為獨門院落、低層住宅、多層住宅、多層應區分為獨

電梯住宅、中高層住宅、高層住宅、超高層棟別墅、雙拼別

住宅細類應區分多層是否帶有電梯堂、聯排別墅

應明確在小區內的區位

應明確是否有地下室

應分別描述樓地面、天棚、墻面、門窗等裝修配置；裝修年限；綜

裝修情況

合成新等

結構類型應分混合結構、鋼筋混凝土結構等分類描述

建筑節能設

應描述是否按50%建筑節能設計

計情況

非別墅類住宅應選擇成套住宅為標準存量房。

各分區標準存量房類型

片區分區

住宅分區

行政區別丘基準價

片區代四至分區代名稱，小區標準存量建筑年

域片區名稱名（地）格（元/基準時點

碼范圍碼之外獨棟房類型份

號而）

建筑名稱

JSZ0100

獨門院落19992011-12-30

1

JSZ0100

低層住宅

1

JSZ0100

多層住宅

1

JSZ0100多層電梯

2住宅

JSZ0100中高層住

2宅

JSZ0100

高層住宅

2

JSZ0100超高層住

3宅

金水區

JSZ0100

雙拼別墅

3

JSZ0100

聯排別墅

4

JSZ0100

獨棟別墅

4

JSZ0200

地下室

1

JSZ0200

車庫

2

JSZ0200

3

JSZ0200

4

填報單位蓋章:調查人:審核人:調查時間：201年月日

四、可比實例庫建立

應從房地產交易系統、房地產估價機構、大型房地產中介機構等處收集住宅存量

房交易案例，主要是買賣案例。

收集到的某些交易案例可能不適用，需要從交易案例中選取符合一定要求的交易

案例，對照標準存量房的要求，通過標準化處理后，作為參照比較的交易實例。這些

符合一定條件、nJ以參照比較的交易實例簡稱可比實例。

選取可比實例的要求：

1.數量要求

住宅：每一分區每一類標準存量房各需5個以上可比實例。

2.質量要求

（1）可比實例應與估價對象、標準存量房相類似

①可比實例在區位上應與估價對象處在同一供求范圍，即同一分區內。

②可比實例在用途上應與估價對象的用途相同。

③可比實例在規模上應與估價對象、標準存量房的規模相當。

④可比實例在建筑結構上應與標準存量房的建筑結構相同。

⑤可比實例在裝修檔次上應與標準存量房的裝修檔次相當。

⑥可比實例在權利上應與估價對象的權利性質相同。應為房屋所有權和國有建設

用地使用權類型。

（2）可比實例的成交日期應盡量接近估價時點

兩者差異不得超過12個月，一般應選擇近期6個月內成交的交易案例。此次存量

房交易價格申報評估的估價時點為2011年12月31日。

（3）可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格

這是要求可比實例的成交價格是正常市場價格，或者能夠修正為正常市場價格。

分區可比實例匯總表

分區可比實例

-

可

行片

比

特

裝

交

單

所建

房

附

附附

建

建

是

政區分單是

標準

實

殊

修

元

屋

易

筑

屬屬

屬

筑

成

否

在

編

采

區編總建筑區價否

存量房屋備電通

情

情

位

類

日

結

例

設建

光

號

花

朝

年

復

樓

域號樓面積中（景

房類坐落梯

況

況

置

型注

施筑

期

構

園

向

份

式風

序

層層(m2)位元/觀

型號

一置m2）,房

多

層

兩

混

非

電

端

錦繡合

20124.8臨201181通

梯

單

1家園否51結南有

街般透

07元0-5

構

住91

2#

宅

景

觀

差

2房

金非

水景

3好觀

區

房

1

5

1

2

3

4

5

填報單位蓋章：調查人:審核人:

調查時間：201年月日

可比實例分類參考內容

可比實例分類及要求

(1)非別墅住宅存量房可比實例

表2-1獨門院落、低層、多層、中高層、高層、超高層住宅存量房可比實例

單

建

是

特

所建

房

片

裝

建單

建

坐

是

分

筑

附

買

分價

可行片分否附附

屋

殊

在筑

區

落

修

筑元

成

否

區

屬

賣

采

總面區1

比政區區備通景屬屬

類

地

情

樓結

代

情

設

朝位

年

復

代

時

光

元

樓積中

觀

實名址

型

區名注施建花

況

層構

碼

況

向置

份

式

碼

間風

1位/

層房

例域稱稱筑園

舟

舟置

A-

A-

1A1-

1

1

A-

2A

1

A-

3A

1

A-

4A

1

A-

5A

1

(2)別墅存量房可比實例

表2-2別墅存量房可比實例

（3）存量車庫可比實例

表2-3存量地上車庫可比實例

坐

建

建

行

可買

落

筑

成

政土地使總價單價

比片建筑面賣

地

結

年

區標的區用面積（萬（元

實區積（m2）時

址

構

份

域（m2）元）/m2）

例間

1AA-lA-l-1

2AA-l

3AA-l

4AA-l

5AA-l

（4）存量地下室可比實例

表2-9存量地下室可比實例

建

建

買

坐

可行

成

落

筑

土地使賣總價單價

比政

地

年

時

片區標的區結用面積（萬（元/

實

區址

份

間

構（m2）元）m2）

例域

1AA-lA-l-1

2AA-l

3AA-l

4AA-l

5AA-l

五、修正系數

1.獨門院落住宅存量房修正系數

（1）基本修正因素的調整系數

1）建筑成新修正系數（KQ（KQ

表X1T建筑成新修正系數

15<YW20<YW25QW

己使用年限（Y）YW55<Y^1010<YWY>30

15202530

成新修正系數100

2）建筑結構修正系數（K2i）（K2j）

表X1-2建筑結構修正系數

建筑結構鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構

結構修正系數100

3）建筑面積修正系數（K3i）（K3j）

表XI-3建筑面積修正系數

建筑面積（行）MW200200<MW300300<M^400M>400

面積修正系數100

（2）可選擇修正因素的調整系數

1）分區中的位置修正系數（K4i）（K4J）

表X1T分區中的位置修正系數

分區中的位置非臨街臨街

位置修正系數100

2）建筑朝向修正系數（K5i）（K5j）

表XI-5建筑朝向修正系數

南北通東西通

臥室朝向南東西北

透透

朝向系數100100

3）采光修正系數（K6i）（K6j）

表X1-6采光修正系數

采光好一般差

采光修正系數100

4）景觀修正系數（K7i）（K7i）

表XI-7景觀修正系數

景觀非景觀房景觀房

景觀修正系數100

5）裝修修正系數（K8i）（K8i）

表XI-8裝修修正系數

裝修毛坯房簡裝精裝

裝修修正系數100

6）特殊狀況修正系數（降）（KQ

表XI-9特殊狀況修正系數

特殊狀況好般差

特殊狀況修正

100

系數

2.低層住宅存量房修正系數

（1）基本修正因素的調整系數

1）建筑成新修正系數（Kli）（Klj）

表X2T建筑成新修正系數

已使用年限10<YW15〈Y<20<YW25<YW

Y>30

（Y）YW55QW1015202530

成新修正系數100

2）建筑結構修正系數（K2i）（K2j）

表X2-2建筑結構修正系數

建筑結構鋼筋混凝土結構混合結構破木結構

結構修正系數100

3）建筑面積修正系數（K3i）（K3j）

表X2-3建筑面積修正系數

建筑面積（戶）MW6060<MW9090QW144M>144

面積修正系數100

4）建筑層次修正系數（K4i）（K4j）

表X2-4低層住宅層次修正系數

層

—-1二

總層數

—?100

100

三100

（2）可選擇修正因素的調整系數

1）分區中的位置修正系數（K5i）（K5j）

表X2-5分區中的位置修正系數

分區中的位置非臨街臨街

位置修正系數100

2）建筑朝向修正系數（K6i）（K6j）

表X2-6建筑朝向修正系數

南北通東西通

臥室朝向南東西北

透透

朝向系數100

3）采光修正系數（K7i）（K7J）

表X2-7采光修正系數

采光好一般差

采光修正系數100

4）景觀修正系數（K8i）（K8j）

表X2-8景觀修正系數

景觀非景觀房景觀房

景觀修正系數100106

5）裝修修正系數（K9i）（K9j）

表X2-9裝修修正系數

裝修毛坯房簡裝精裝

裝修修正系數100

6)附屬花園(KlOi)(KlOj)

表X2-10附屬花園修正系數

附屬花園無一樓花園頂樓花園

花園修正系數100

7)特殊狀況修正系數(Klli)(Kllj)

表X2-11特殊狀況修正系數

特殊狀況好一般差

特殊狀況修止系婁100

3.多層住宅存量房修正系數

(1)基本修正因素的調整系數

1)建筑成新修正系數(Kli)(Klj)

表X3T建筑成新修正系數

已使用年限YW10<YW15<YW20<YW25CYW

5<Y^10Y>30

(Y)515202530

成新修正系數100

2)建筑結構修正系數(K2i)(K2j)

表X3-2建筑結構修正系數

建筑結構鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構

結構修正系數100

3)建筑面積修正系數(K3i)(K3j)

表X3-3建筑面積修正系數

建筑面積(nf)MW606CKMW9090<MW144M>144

面積修正系數10310210097

4）建筑層次修正系數（K4i）（K4j）

表）：3-4—A多層住宅（無電梯）層次修正系數

層

—三四五六七

總層數

四

五

七

表X3-4—B多層住宅（有電梯）層次修正系數

層次—?1二-1-

總層四五七

四

五

七

（2）可選擇修正因素的調整系數

1）分區中的位置修正系數（K5i）（K5j）

表X3-5分區中的位置修正系數

分區中的位置非臨街臨街

位置修正系數

2）建筑朝向修正系數（K6i）（K6j）

表X3-6建筑朝向修正系數