協議解除與“買賣不破租賃”標準案情介紹某市儀表廠聘用張某為其總工程師,張某在上任前提出需要處理住房問題,儀表廠遂于當年3月購置了位于該市海新村20號205室房（三室一廳）,租給張某使用,雙方簽訂了租賃協議,協議中要求租期為三年,并要求“假如乙方（即張某）不愿受聘于甲方（即儀表廠）,則解除租賃協議”。一年以后,儀表廠發覺張某能力有限,不能設法使儀表廠扭虧為盈,遂提出不再聘用張某,張某也表示同意,但提出房屋租期未滿,不能交回房屋。儀表廠數次要張某交房,遭張某拒絕,后儀表廠將該房賣給其本廠職員李某,李某因急需住房,也數次要張某騰房,張某不一樣意,李某遂在法院提起訴訟,要求張某騰退房屋。對本案不一樣見解審理中,相關張某是否應該交房問題,存在著兩種不一樣見解。第一個見解認為:聘用協議要求假如張某不再受聘于儀表廠,則應解除租賃關系,所以張某離開了儀表廠,依據協議要求應該交回房屋。第二種見解認為:依據協議要求,只有在張某不愿接收聘用時才應解除租賃協議,而張某并未主動提出不接收聘用,所以不應交房。至于李某雖已買到了該房屋,也無權要求張某騰房。我們認為,本案中張某是否應該騰房,關鍵在于確定是否應該解除張某與儀表廠之間租賃協議。假如租賃協議應該解除,那么張某繼續租用房屋,其不騰房顯然是無法律依據。依據中國《協議法》第93條、第94條要求,協議解除是指協議有效成立以后,當含有協議解除條件時,因當事人一方或雙方意思表示而使協議關系自始消亡或向未來消亡一個行為。協議解除方法可分為法定解除和約定解除,約定解除有能夠分為協議解除和約定解除權解除方法。本案包含是事先約定解除權方法。依據《協議法》第93條第要求,當事人能夠約定一方解除協議條件,解除協議條件成就時,解除權人能夠解除協議。所謂事先約定解除權,是指協議成立以后,在沒有推行或沒有完全推行之前,由當事人一方行使協議解除權,而使協議關系消亡方法。這是傳統大陸法系一個協議解除方法。其特點是要求當事人約定一定情況下由一方或雙方享受解除權。解除權能夠在簽訂協議時約定,也能夠在簽訂協議后另行約定。所以,解除權約定是一個協議,不過它與解除協議協議不一樣。首先,約定解除屬于事前約定,它要求在某種條件成就時,一方享受解除權;而協商解除協議乃是事后約定,它是當事人雙方依據已經發生情況,經過協商作出決定。其次,約定解除權協議是設定解除權,其本身并不造成協議解除,只有當事人實際行使解除權方可造成協議解除。而解除協議協議,因為其內容并非是設定解除權問題,而是確定協議解除,所以,一旦達成協議,即可造成協議解除。約定解除內容以及行使方法應由當事人自行決定,不過必需符合民事法律行為生效要件,不然約定解除權條款無效。另外,依據《民法通則》第62條,民事法律行為能夠附條件,附條件民事法律行為在符合所附條件時生效。而民事法律行為中所附條件能夠分為延緩條件和解除條件。解除條件就是指民事法律行為中所確定民事權利和民事義務應該在所附條件成就時失去法律效力條件。從這個角度,該租賃協議也含有成就條件后解除其效力法律效果。從本案來看,張某與儀表廠在租賃協議中明確要求,假如張某“不愿受聘”于儀表廠,則解除租賃協議。該解除條件是正當,不過否已經成就？我認為該約定條件并沒有成就,因為協議要求只有在張某“不愿受聘”時,才能夠認為條件成就,但實際上,張某是愿意繼續受聘,而只是李某認為張某能力有限,決定不再聘用張某,而張某考慮到協議并沒有明確要求聘用期等原因,才接收了解聘事實。所以,從本案來看,張某“不愿受聘”事實不存在,條件并沒有成就,儀表廠無權行使解除協議權利。在協議不能解除而租期還未屆滿情況下,張某當然有權繼續租用房屋。儀表廠是否有權將張某承租房屋轉讓給她人？從法律上看,儀表廠作為出租人在將房屋出租給她人以后,并沒有喪失對租賃財產全部權,作為全部些人她仍然享受對出租財產處分權,也就是說,她完全有權將其出租財產轉讓給她人。問題在于,一旦儀表廠將該出租房屋轉讓給她人以后,租賃協議是否應該解除？買受人即新全部些人是否有權請求承租人騰退房屋？從法律上看,出租房屋轉讓不應影響租賃關系效力。這就是買賣不破租賃標準。依據這一標準,在租賃關系存續期間,即使出租人將租賃物讓與她人,對租賃關系也不產生任何影響。買受人不能以其已成為租賃物全部些人為由否認原租賃關系存在并要求承租人返還租賃物。中國《協議法》第229條要求,“租賃物在租賃期間發生全部權變動,不影響租賃協議效力。”可見該要求就是對“買賣不破租賃”標正確定。這一標準產生以后,租賃權已從純粹債權而成為物權化債權。換言之,通常債權能對債務人主張,并無對抗儀表廠效力,尤其不能對抗享受物權人。假如租賃權純粹是債權,則在租賃物全部權轉移以后,新全部些人能夠排除承租人對租賃物使用收益。但因為“買賣不破租賃”標準產生,使承租人在租賃關系存續期間,能夠以其租賃權對抗租賃物新全部些人,這顯然已含有對抗儀表廠物權性質。從本案來看,盡管儀表廠已將出租給張某房屋轉讓給本廠職員李某,但因為儀表廠與張某之間租賃關系不應解除而應繼續有效,所以張某所享受租賃權能夠對抗租賃物新全部些人即李某,這么在承租人即張某與受讓人即李某之間,無需另外簽訂租賃協議,而因租賃物全部權移轉自然