月亮灣效勞處物業(yè)管理方案二0一二年八月目

錄前言

楚雄物業(yè)效勞簡(jiǎn)介

第一局部

月亮灣效勞處住宅小區(qū)簡(jiǎn)介……第二局部

月亮灣效勞處物業(yè)管理目標(biāo)第三局部

物業(yè)管理總體設(shè)想第四局部

管理人員的配備、培訓(xùn)及管理第五局部

前期介入階段效勞工作方案第六局部

移交、接收方案第七局部

平安消防及車(chē)輛管理方案第八局部

清潔、綠化管理方案第九局部

設(shè)施設(shè)備維保方案第十局部月亮灣效勞處主要物業(yè)管理效勞工作流程第十一局部備注第十二局部附件楚雄物業(yè)效勞簡(jiǎn)介楚雄物業(yè)效勞成立于2003年11月份，隸屬于楚雄集團(tuán)全資子公司之一。公司注冊(cè)資金300萬(wàn)元人民幣。楚雄物業(yè)公司秉承“誠(chéng)信如山鑄品牌，與時(shí)俱進(jìn)創(chuàng)輝煌〞的經(jīng)營(yíng)理念，所有的效勞都以此為基準(zhǔn)：“用真誠(chéng)的心，做平凡的事，力求業(yè)主滿意〞。自公司成立以來(lái)，制度化的管理、人性化的效勞已經(jīng)博得廣闊業(yè)主的認(rèn)同與贊賞。公司于2004年10月通過(guò)質(zhì)量、環(huán)境及職業(yè)健康平安三標(biāo)一體國(guó)際認(rèn)證管理體系；獲2007年度星級(jí)物業(yè)效勞企業(yè)；所轄小區(qū)為市物業(yè)管理示范小區(qū)。我們將繼續(xù)用三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)公司的物業(yè)效勞，努力提高公司的管理水平，更好地為廣闊業(yè)主效勞以及提供平安、清潔、優(yōu)美和舒適的生活、工作環(huán)境。第一局部月亮灣效勞處住宅小區(qū)簡(jiǎn)介小區(qū)簡(jiǎn)介月亮灣效勞處位于花園區(qū)，是一個(gè)定位高檔的集商業(yè)中心、幼兒園、學(xué)校與住宅于一體的環(huán)境優(yōu)美、休閑配套齊全的大型高檔居住社區(qū)。主要功能為民用住宅兼商業(yè)。地處于上海市花園區(qū)內(nèi)，西鄰正源街，南接月亮灣路，東側(cè)緊靠景觀水系月亮灣，地理位置優(yōu)越，環(huán)境良好，區(qū)位優(yōu)勢(shì)無(wú)可復(fù)制。入住月亮灣效勞處讓您既避開(kāi)了城市的紛擾，又享受到城市的方便和綠色健康住宅的清新與寧?kù)o。居住區(qū)規(guī)劃總占地335畝，總建筑面積約70萬(wàn)平方米，其中地上面積53萬(wàn)平方米，地下面積17.5萬(wàn)平方米，容積率2.39，綠地率35.83%，分為A、B、C、D四個(gè)組團(tuán)，共計(jì)38棟建筑。地下停車(chē)場(chǎng)：車(chē)位配比

1:0.8；交通狀況：交通便利，公交：9路、28路、32路、305路、40路、39路2、月亮灣效勞處建筑設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)月亮灣效勞處所有建筑采用全剪力墻結(jié)構(gòu)，具有很好的抗震性能。中心景觀區(qū)為帶電梯的高層住宅，在其右側(cè)的小高層將周?chē)木坝^環(huán)境盡收眼底；在用地的北部規(guī)劃小高層和高層住宅，是最主要的小戶型住宅，為普通住宅；為營(yíng)造商業(yè)氣氛形成具有人氣和標(biāo)志性的建筑物，我們打破以往沿街布置商業(yè)的做法，將商業(yè)效勞設(shè)施集中布置。社區(qū)內(nèi)提供休憩、賞景、運(yùn)動(dòng)的同時(shí)，使景觀與月亮灣做到了有機(jī)的結(jié)合。3、月亮灣效勞處住宅小區(qū)工程分析月亮灣效勞處住宅小區(qū)所處位置屬新近開(kāi)發(fā)的大型住區(qū)，目前周?chē)罡九涮自O(shè)施較少，遠(yuǎn)離中心商業(yè)區(qū)，但其地處月亮灣濕地，景觀環(huán)境絕佳，其未來(lái)開(kāi)展前景良好。因此，前期物業(yè)效勞功能需較完善，要提供便利的根本生活效勞，為業(yè)主提供周到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)效勞。第二局部

月亮灣效勞處物業(yè)管理目標(biāo)月亮灣效勞處是上海市高檔居住區(qū)，其居住人群素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)物業(yè)管理的各方面要求非常高。為此，對(duì)月亮灣效勞處的物業(yè)管理工作，我們提出從“細(xì)微〞處著手，凡事惟誠(chéng)、惟細(xì)、惟微，業(yè)主沒(méi)想到的，我們要想到，業(yè)主想到的，我們要做好。我公司將把這個(gè)工程做為最重要的工程管理平臺(tái)，通過(guò)這個(gè)工程的管理，關(guān)鍵在于樹(shù)立物業(yè)品牌，提升我們的管理效勞水平。我們將按照“一級(jí)效勞〞的標(biāo)準(zhǔn)提供效勞，通過(guò)我們精細(xì)周到的效勞到達(dá)以下目標(biāo)：1、為客戶創(chuàng)造一個(gè)平安、舒適、和諧的人居環(huán)境通過(guò)對(duì)月亮灣效勞處進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理，為業(yè)主創(chuàng)造良好的工作、生活居住環(huán)境，促進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)。2、發(fā)揮現(xiàn)存物業(yè)最大的使用價(jià)值物業(yè)管理應(yīng)為業(yè)主的工作、生活提供全面的效勞。我公司針對(duì)月亮灣效勞處完善的配套設(shè)施設(shè)備，通過(guò)科學(xué)的效勞管理，使物業(yè)的使用價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái)，使其不僅僅滿足業(yè)主居住的需要，還要滿足工作、娛樂(lè)休閑的需要。3、物業(yè)保值、增值優(yōu)秀的物業(yè)管理可使物業(yè)保值、增值，我公司將盡最大努力實(shí)現(xiàn)這一關(guān)系到每個(gè)人的切身利益的目標(biāo)。4、形成一支過(guò)硬的有專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的管理效勞團(tuán)隊(duì)，為月亮灣效勞處的業(yè)主營(yíng)造整潔、舒適、優(yōu)美、和諧的生活環(huán)境。5、日常管理嚴(yán)格執(zhí)行ISO9001質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)。第三局部管理人員的配備、培訓(xùn)及管理月亮灣效勞處管理機(jī)構(gòu)圖工程經(jīng)理綠化維修班客戶經(jīng)理客戶經(jīng)理綠化維修班客戶經(jīng)理客戶經(jīng)理環(huán)境維護(hù)公共秩序維護(hù)環(huán)境維護(hù)公共秩序維護(hù)有償家政效勞設(shè)備設(shè)施日常維修保養(yǎng)公共維修有償家政效勞設(shè)備設(shè)施日常維修保養(yǎng)公共維修外圍保潔員樓外圍保潔員樓內(nèi)保潔員垃圾清運(yùn)門(mén)崗巡邏崗?fù)＼?chē)場(chǎng)中控室二、月亮灣效勞處人員、部門(mén)配置及標(biāo)準(zhǔn)1、初步的估算，工作人員共計(jì)：87名其中管理層人員：11名〔包括工程經(jīng)理1名、客戶經(jīng)理10名〕。維修工：6名，秩序維護(hù)員：50名，清潔工：20名。以上數(shù)據(jù)僅供參考，不作為今后實(shí)際配備和測(cè)算的唯一依據(jù),根據(jù)一、二、三期實(shí)際情況，增配人員。2、效勞處共設(shè)客戶效勞中心、環(huán)境維護(hù)部、秩序維護(hù)部，各部門(mén)工作范圍簡(jiǎn)介如下：

1〕

客戶效勞中心：統(tǒng)籌安排各部門(mén)的工作，集中處理投訴、報(bào)修和業(yè)主的溝通等工作。

2〕

環(huán)境維護(hù)部：負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)公共部位的清潔、消殺、外墻清洗等。

3〕

秩序維護(hù)部：負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)范圍內(nèi)的消防和公共秩序維護(hù)工作；交通、停車(chē)場(chǎng)等管理工作。

3、人員的要求及標(biāo)準(zhǔn)：工程經(jīng)理

1)

年齡：不超過(guò)五十周歲，高級(jí)職稱(chēng)人員男士可適當(dāng)放寬。

2)

身體狀況：身體健康，無(wú)肝炎、肺結(jié)核、心臟病、高血壓、糖尿病等疾病，且男士身高不低于1.70M。

3)工作態(tài)度：服從領(lǐng)導(dǎo)、聽(tīng)從分配、積極主動(dòng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)。

4)工作能力：具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，能夠熟練處理本崗位的各項(xiàng)工作；具有較強(qiáng)的綜合能力和溝通能力。

5)學(xué)歷職稱(chēng)要求：大專(zhuān)以上學(xué)歷或中級(jí)以上職稱(chēng)。

秩序維護(hù)部主管、秩序維護(hù)員1)

年齡：18—50周歲之間。

2)

身體狀況：身體健康、五官端正、身高170cm以上。

3)

學(xué)歷：主管具有中專(zhuān)(同等學(xué)歷)、秩序維護(hù)員具有初中以上文化程度。

4)

政治合格，嚴(yán)格遵守保密制度。有較強(qiáng)的觀察、記憶、分析和區(qū)分能力，有責(zé)任心。服從領(lǐng)導(dǎo)、聽(tīng)從分配、積極主動(dòng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)，能熟練處理本崗位的各項(xiàng)工作。

5)環(huán)境維護(hù)部主管1〕年齡：不超過(guò)45周歲，性別不限。

2〕身體狀況：身體健康，無(wú)肝炎、肺結(jié)核、高血壓、糖尿病等疾病，且男士不低于170CM，女士不低于160CM1〕受過(guò)中等以上職業(yè)技術(shù)教育或者具有高中以上文化程度。2〕首次錄用時(shí)年齡不超過(guò)50歲。3〕身高160厘米以上。4〕具有3年以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作經(jīng)驗(yàn)。5〕特種工持有勞動(dòng)局簽發(fā)或轉(zhuǎn)審的?特種作業(yè)操作證?，普通維修工到達(dá)中等技術(shù)等級(jí)。6〕工作一絲不茍，協(xié)作精神強(qiáng)。7〕能從事專(zhuān)業(yè)以外其它維修崗位的一般性工作。環(huán)境維護(hù)員1)

年齡在18-50歲之間。

2)

身體健康、五官端正。

3)

具有初中以上文化程度。

4)

工作能力：要求能夠熟練處理本崗位的各項(xiàng)工作。三、管理人員的培訓(xùn)能否管理好月亮灣效勞處，關(guān)鍵在于有無(wú)高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，而高素質(zhì)的員工隊(duì)伍就得靠培訓(xùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)。培訓(xùn)員工效勞意識(shí)，讓員工牢記自己是一個(gè)效勞者。1、培訓(xùn)宗旨業(yè)主滿意是楚雄物業(yè)的最大心愿。2、培訓(xùn)目標(biāo)95％的員工持證上崗。3、培訓(xùn)方式A外送培訓(xùn)為能給月亮灣效勞處的業(yè)主提供一個(gè)好的效勞，公司派員工去優(yōu)秀物業(yè)管理公司學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。B參觀考察定期組織中層管理人員，業(yè)務(wù)骨干到區(qū)內(nèi)外知名企業(yè)參觀學(xué)習(xí)，開(kāi)拓視野。C專(zhuān)題研討定期組織召開(kāi)物業(yè)管理案例研討會(huì)，觀看物業(yè)管理教學(xué)片，并組織人員討論，提高員工參與、解決問(wèn)題的能力。D參加崗位技能取證培訓(xùn)鼓勵(lì)員工參加相關(guān)專(zhuān)業(yè)崗位技能培訓(xùn)，并全額報(bào)銷(xiāo)培訓(xùn)費(fèi)。培訓(xùn)方案第一階段：接管前人員培訓(xùn)在月亮灣效勞處工程按管制，重點(diǎn)對(duì)管理人員進(jìn)行接管驗(yàn)收培訓(xùn)，公共秩序維護(hù)員、環(huán)境維護(hù)員進(jìn)行效勞技能培訓(xùn)。接管前員工培訓(xùn)表順序培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象講授人時(shí)間1公司概況、企業(yè)理念新聘員工2021.9.2月亮灣效勞處管理目標(biāo)及管理模式全體員工2021.9.3月亮灣效勞處各項(xiàng)管理制度全體員工2021.9.4月亮灣效勞處物業(yè)接管驗(yàn)收程序客服、維修人員2021.9.5月亮灣效勞處入住辦理程序客服人員2021.9.6業(yè)主請(qǐng)求處理程序全體人員2021.9.7裝修管理、監(jiān)督流程全體人員2021.98公共秩序管理程序及治安目標(biāo)秩序維護(hù)員2021.99清潔衛(wèi)生管理程序及工作標(biāo)準(zhǔn)保潔員2021.910消防管理程序全體人員2021.911住戶違例事件處理程序全體人員2021.912法律知識(shí)全體人員2021.913言行標(biāo)準(zhǔn)和儀容儀表全體人員2021.914客戶提問(wèn)統(tǒng)一說(shuō)辭客服人員2021.915應(yīng)急預(yù)案全體人員2021.9注：崗前培訓(xùn)：

1、新入職秩序維護(hù)員上崗前在秩序維護(hù)培訓(xùn)基地培訓(xùn)15天。培訓(xùn)內(nèi)容包括公司企業(yè)文化、法律知識(shí)、物業(yè)管理有關(guān)的政策和法規(guī)、秩序維護(hù)工作手冊(cè)、消防工作手冊(cè)、禮節(jié)禮儀、效勞技巧、突發(fā)事件的處理、隊(duì)列、體能及獎(jiǎng)懲制度等。

2、外部培訓(xùn)：

上海市公安局秩序維護(hù)效勞公司培訓(xùn)7天，培訓(xùn)內(nèi)容包括秩序維護(hù)效勞業(yè)的開(kāi)展、性質(zhì)、任務(wù)、權(quán)限等法律知識(shí)。取得法制教育結(jié)業(yè)證、秩序維護(hù)員上崗證、從業(yè)資格證。

3、在崗培訓(xùn)：

每周一業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，每周二、四的實(shí)操訓(xùn)練，每次訓(xùn)練、學(xué)習(xí)時(shí)間不少于2小時(shí)。內(nèi)容包括小區(qū)的根本概況、企業(yè)文化、法律知識(shí)、物業(yè)管理有關(guān)的政策和法規(guī)、秩序維護(hù)工作手冊(cè)、消防工作手冊(cè)、禮節(jié)禮儀、效勞技巧、突發(fā)事件的處理；隊(duì)列、體能、消防、車(chē)輛指揮手勢(shì)、擒敵拳的實(shí)操；崗位專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

4、考核制度：

培訓(xùn)基地與公安局秩序維護(hù)效勞公司的結(jié)業(yè)考核。在崗工作半個(gè)月后，組織隊(duì)列訓(xùn)練和禮儀、禮節(jié)等根底培訓(xùn)，由效勞處對(duì)其進(jìn)行單兵考核，不合格者半月內(nèi)安排一次補(bǔ)考，再不合格者予以辭退。三個(gè)月試用期滿，效勞處組織業(yè)務(wù)知識(shí)、軍訓(xùn)實(shí)操的全面考核，不合格辭退。效勞處每月組織業(yè)務(wù)、政治知識(shí)閉卷考核，每周不定時(shí)的口試。公司每季度進(jìn)行一次軍訓(xùn)實(shí)操考核，考核不及格者給予一次補(bǔ)考時(shí)機(jī)，再不及格者予以辭退。

5、培訓(xùn)工作程序分析、比擬、需求確定培訓(xùn)方案設(shè)計(jì)培訓(xùn)課程選定培訓(xùn)方法準(zhǔn)備培訓(xùn)條件指定培訓(xùn)人員實(shí)施培訓(xùn)方案

分析評(píng)估培訓(xùn)效果評(píng)價(jià)培訓(xùn)工作的有效性第四局部前期介入階段效勞工作方案物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的根底和重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司要傾注大量的人力和物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解、熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊(cè)存檔，為將來(lái)的物業(yè)管理工作開(kāi)個(gè)好頭，夯下堅(jiān)實(shí)的根底。結(jié)合物業(yè)管理角度在工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化建議，為今后開(kāi)展物管工作及控制管理本錢(qián)打下良好的根底，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作：規(guī)劃設(shè)計(jì)期間的介入效勞選派各專(zhuān)業(yè)人員對(duì)工程及所在區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察，通過(guò)研讀、消化、理解發(fā)商提供的工程可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、工程模型、全套施工圖紙等資料，了解工程的規(guī)劃意圖和設(shè)計(jì)內(nèi)容，以便協(xié)助對(duì)物業(yè)效勞進(jìn)行準(zhǔn)確定位。考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)商各專(zhuān)業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度方案提議方案；建筑設(shè)計(jì)〔地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面〕是否滿足物業(yè)管理的需求；設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議；管理用房位置確定的原那么及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局；在不增加開(kāi)發(fā)商總投資的情況下，為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行，對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、分類(lèi)垃圾箱〔房〕等提出建議；根據(jù)國(guó)家消防標(biāo)準(zhǔn)及公安消防主管部門(mén)的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等)，提出糾正及修改建議；建議選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議；從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展需要等方面提出修改建議；根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序；根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、政策及楚雄物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物管經(jīng)驗(yàn)對(duì)進(jìn)入正常管理期的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出方案；對(duì)配套設(shè)施的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套工程、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢(xún)和建議；從物業(yè)管理角度提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)和改良建議以降低本錢(qián)提高效益；物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)さ奈恢谩⒁?guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；從使用的私密及平安角度考慮是否需要增設(shè)平安防護(hù)設(shè)施等；根據(jù)工程增設(shè)的配套設(shè)施，從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議；解答開(kāi)發(fā)商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢(xún)或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本。

2、施工期間的介入效勞盡快熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類(lèi)施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類(lèi)管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄，了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共局部水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等。在施工過(guò)程中，協(xié)助監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按方案完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。3、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期間的配合工作在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，開(kāi)發(fā)商監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。我司將組織本工程效勞處的工程技術(shù)人員開(kāi)展以下工作，對(duì)設(shè)備安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查，建立調(diào)試檔案；及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或阻礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報(bào)。

4、物業(yè)竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期間的效勞內(nèi)容1〕工程竣工驗(yàn)收參與建筑質(zhì)量主管部門(mén)與業(yè)主組織的工程竣工驗(yàn)收工作，協(xié)助開(kāi)發(fā)商了解、發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問(wèn)題，并做好驗(yàn)收記錄，屬于必須解決的及時(shí)書(shū)面呈交施工管理方協(xié)助，并報(bào)開(kāi)發(fā)商。協(xié)助開(kāi)發(fā)商組織各專(zhuān)業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn)，由開(kāi)發(fā)商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。在開(kāi)發(fā)商需要對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助發(fā)商進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決方法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。2〕物業(yè)接管驗(yàn)收

按業(yè)主進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行驗(yàn)收檢查，進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收考前須知等四個(gè)方面。

5、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要工程

土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)

6、資料交接

產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、驗(yàn)收資料7、其他交接設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等；具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)置合同〔保修協(xié)議也可〕等；公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行為保證物業(yè)啟用后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)時(shí)期，我司工程技術(shù)人員開(kāi)始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。8、其他前期準(zhǔn)備工作室外綠化、停車(chē)場(chǎng)、道路及園林小區(qū)的前期介入。根據(jù)室外綠化、停車(chē)場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小區(qū)的配套方案，結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)行的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。9、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在物業(yè)啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，效勞處將予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，我司將注意清潔石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。10、消防及平安管理前期介入物業(yè)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。我司將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的平安。11、外部公共關(guān)系建立為保證今后的物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，我司將在本物業(yè)全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。12、客戶全面進(jìn)駐準(zhǔn)備在業(yè)主入伙之前，我司將指確定搬遷路線、停車(chē)地點(diǎn)、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷方案及考前須知。同時(shí)在遷入過(guò)程中監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。第五局部移交、接收方案物業(yè)驗(yàn)收、接管前的工作1)

成立驗(yàn)收、接管小組由楚雄物業(yè)月亮灣效勞處工程部在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營(yíng)、管理、工程、秩序維護(hù)和清潔等部門(mén)有關(guān)人員前往現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)驗(yàn)收、接管工作中所涉及問(wèn)題等進(jìn)行考察。在此根底上，提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)，并制定驗(yàn)收、接管工作方案，在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗(yàn)收小組。有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員提前進(jìn)駐小區(qū)提前派出工程技術(shù)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的工作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等，為下一步實(shí)物驗(yàn)收、資料移交等工作做準(zhǔn)備。

物業(yè)驗(yàn)收、接管中的工作組成聯(lián)合交接小組，商定交接考前須知和交接日期效勞處驗(yàn)收、接管小組主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問(wèn)題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給總公司。由開(kāi)發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接考前須知和交接日期。2)

印制驗(yàn)收、接管工作表格物業(yè)公司對(duì)所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單，單元建筑接管驗(yàn)收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收記錄表等。全面驗(yàn)收、交接驗(yàn)收時(shí)須有開(kāi)發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫(xiě)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的工程，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的工程，注明存在的問(wèn)題，提交施工單位，限期整改，整改工程須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格前方可接收，物業(yè)公司將接收清單交效勞處保存。開(kāi)發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項(xiàng)資料〔包括產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料，政府驗(yàn)收合格證明，水、電、氣供給合同等〕全數(shù)移交效勞處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。物業(yè)驗(yàn)收、接管后的工作已接收工程的管理效勞處從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和機(jī)電設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收工程進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)登記、反映、整改。2〕入伙時(shí)業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗(yàn)收效勞處與開(kāi)發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍效勞。先由開(kāi)發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購(gòu)樓手續(xù)，再由效勞處收取入伙費(fèi)用，并安排專(zhuān)人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，逐項(xiàng)記錄在?接管驗(yàn)收記錄?四聯(lián)單上〔承建商、效勞處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開(kāi)發(fā)商各一份〕，并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住。3〕歸檔小區(qū)各種資料建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗(yàn)收證書(shū)復(fù)印件、各種設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、合格證書(shū)復(fù)印件等。4〕擬定小區(qū)設(shè)施中不完善方面的改良方案與有關(guān)方面聯(lián)系實(shí)施。各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造平安、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。第六局部平安消防及車(chē)輛管理方案根據(jù)小區(qū)的建筑結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等因素，我們將建立一支訓(xùn)練有素的秩序維護(hù)隊(duì)伍，結(jié)合監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)等，建立技防與人防相結(jié)合的立體安防體系，確保業(yè)主居家平安。我們制定了秩序維護(hù)效勞與車(chē)輛管理初步方案如下：1、效勞范圍在月亮灣效勞處小區(qū)紅線內(nèi)認(rèn)真做好防火、防盜、防破壞、防事故、防人身傷害和防自然災(zāi)害的預(yù)防工作，以及所有消防設(shè)施、器材和監(jiān)控設(shè)備及其配套設(shè)施的日常管理。2、管理思路根據(jù)月亮灣效勞處的硬件設(shè)施的具體情況，在崗位設(shè)置上充分考慮以下三個(gè)“結(jié)合〞，即重點(diǎn)部位與一般區(qū)域的相結(jié)合；固定崗與巡邏崗的結(jié)合；人防與技防的結(jié)合。3、管理架構(gòu)月亮灣效勞處秩序維護(hù)部共設(shè)3個(gè)班，實(shí)行三班二運(yùn)轉(zhuǎn)，每班設(shè)一名秩序維護(hù)班長(zhǎng)。4、秩序維護(hù)員素質(zhì)要求、培訓(xùn)與考核隊(duì)伍管理實(shí)行嚴(yán)格的管理，預(yù)防突發(fā)事件的發(fā)生。努力打造一支敬業(yè)愛(ài)崗形象好、業(yè)務(wù)熟、作風(fēng)過(guò)硬、經(jīng)驗(yàn)豐富、敬業(yè)愛(ài)崗、紀(jì)律嚴(yán)明、管理到位、效勞周到的隊(duì)伍。5、車(chē)輛管理汽車(chē)出入口采用智能道閘系統(tǒng)，同時(shí)設(shè)置固定平安崗，24小時(shí)監(jiān)控車(chē)輛的停放與出入。6、消防工作6.1

各類(lèi)消防設(shè)備、設(shè)施及其配套設(shè)施符合?中華人民共和國(guó)消防法?、?重點(diǎn)單位消防工作的十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)?等法規(guī)。6.2

消防平安的宣傳、教育、培訓(xùn)、檢查制度落實(shí)。員工對(duì)小區(qū)的消防栓、滅火器的擺放位置清楚，使用方法正確。6.3消防器材及消防系統(tǒng)的管理與使用情況。消防器材定期檢查，管理制度健全并嚴(yán)格，責(zé)任落實(shí)到人，始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。月亮灣效勞處秩序維護(hù)工作相關(guān)建議一、小區(qū)的封閉(可作為該樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)之一)。綜合考慮金鳳區(qū)是工業(yè)廠區(qū)較為繁多的區(qū)域，閑雜人員較為集中，目前的社會(huì)治安狀況相對(duì)較差，建議小區(qū)后側(cè)用高2.5m的鐵柵欄作圍合封閉〔靠圍墻處不宜栽種太多植物〕，具體高度在保證平安的根底上不感到壓抑為適宜，并在圍墻頂部設(shè)防翻越攀爬裝置，同時(shí)安裝紅外對(duì)射報(bào)警裝置。既能保持小區(qū)景觀對(duì)外通透的視覺(jué)效果，又能更好確實(shí)保秩序維護(hù)平安系數(shù)。二、小區(qū)緊急出口建議入伙前用鑄鐵雕花大門(mén)關(guān)閉，在其中一側(cè)大門(mén)上預(yù)留設(shè)有門(mén)禁的小門(mén)，并安裝閉門(mén)器，保證人員從此處出去時(shí)鐵門(mén)能自動(dòng)關(guān)閉。緊急情況時(shí)開(kāi)放大門(mén)，平時(shí)業(yè)主刷卡出入。既方便了業(yè)主，又有效控制人流,并確保了消防設(shè)施平安。三、整個(gè)小區(qū)分期開(kāi)發(fā)〔目前正在開(kāi)發(fā)一期〕，針對(duì)月亮灣效勞處的特點(diǎn)，建議在考慮業(yè)主出行方便的前提下，整個(gè)小區(qū)的人、車(chē)出入口只能控制在三個(gè)以?xún)?nèi)為宜，如過(guò)多地設(shè)置出入口，十分不利于人員、車(chē)輛的平安管理，且物業(yè)管理的人工本錢(qián)會(huì)大大增加。四、外圍與小區(qū)內(nèi)部多數(shù)地方是以商業(yè)街做自然圍合式隔離的。前期對(duì)商業(yè)街規(guī)劃時(shí)必須考慮其所有的大門(mén)必須朝外，不能出現(xiàn)他人可以通過(guò)商鋪直接進(jìn)入小區(qū)的情況發(fā)生。五、小區(qū)的水管、煤氣管道安裝時(shí)，應(yīng)考慮管道與住戶的陽(yáng)臺(tái)、窗戶的距離不能過(guò)于靠近的因素。具體距離以能防止他人通過(guò)管道攀爬到住戶家中為適宜。六、建議在樓層和地下車(chē)庫(kù)內(nèi)合理安裝電子巡更系統(tǒng)，既保證巡邏的覆蓋面，又能有效監(jiān)督護(hù)衛(wèi)員的值勤情況。第七局部

清潔、綠化管理方案清潔管理方案管理的設(shè)想與舉措為了給本工程創(chuàng)造一個(gè)清潔、優(yōu)美、環(huán)保、溫馨、舒適的居住環(huán)境，我司清潔效勞管理總體設(shè)想如下：1、供高標(biāo)準(zhǔn)的清潔效勞。以保障小區(qū)物業(yè)環(huán)境的可持續(xù)開(kāi)展。同時(shí)開(kāi)展小區(qū)環(huán)境監(jiān)測(cè)和環(huán)境保護(hù)工作，使業(yè)主共同參與環(huán)境的監(jiān)督和保護(hù)，為美化我們共同的家園做奉獻(xiàn)。“零干擾〞的保潔效勞，努力做到樓梯間和走廊的清潔衛(wèi)生效勞與住戶的作息時(shí)間錯(cuò)開(kāi)，不打攪住戶的日常生活。2、要求清潔部門(mén)安排一名經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)全面的中層干部任常駐現(xiàn)場(chǎng)主管，本工程的清潔員在上崗前進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，清潔員工在上崗前必須進(jìn)行不少于兩周的嚴(yán)格培訓(xùn)，且上崗時(shí)能熟練操作。3、選擇無(wú)犯罪記錄、工作勤勞、年輕、有一定文化素養(yǎng)的員工，每星期進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，特別注重職業(yè)道德和效勞標(biāo)準(zhǔn)化教育，定期進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平定期進(jìn)行考核，實(shí)行末位淘汰制度。4保潔分為：外圍保潔，院內(nèi)保潔、樓道保潔和辦公樓保潔。根據(jù)各效勞工程不同結(jié)合勞動(dòng)強(qiáng)度合理分配。5.垃圾中轉(zhuǎn)站：設(shè)專(zhuān)人現(xiàn)場(chǎng)清潔。二、綠化管理方案前二年的養(yǎng)護(hù)工作由施工單位負(fù)責(zé)，物業(yè)公司起到督導(dǎo)、監(jiān)督作用，提出以下設(shè)想：1、建議開(kāi)發(fā)商導(dǎo)入標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，對(duì)所有喬木、灌木、花卉設(shè)立統(tǒng)一標(biāo)識(shí)牌，注明植物名稱(chēng)、科屬、習(xí)性等資料，以便了解和欣賞。2、我公司安排專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行巡視檢查并直接聯(lián)系施工單位對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行整改。如：修剪、補(bǔ)苗、施肥等工作現(xiàn)場(chǎng)，作業(yè)后及時(shí)將工作現(xiàn)場(chǎng)清理干凈。臺(tái)風(fēng)、暴雨、低溫季節(jié)做好加固、防護(hù)等工作。3、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置統(tǒng)一的標(biāo)識(shí)、警示牌。第八局部

設(shè)施設(shè)備維保方案公共設(shè)施設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)和管理1、設(shè)備管理包括配電室、中控門(mén)禁弱電系統(tǒng)、二次供水系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)1.1根據(jù)以上設(shè)施設(shè)備情況我公司配置弱電、強(qiáng)電、水暖等工種。1.2各工種要求盡職盡責(zé)、盡心盡業(yè)。以上人員由維修部統(tǒng)一管理。2、水泵房管理水泵房設(shè)專(zhuān)職維修管理人員一名，由客服管理員監(jiān)管。維修人員必須持有?健康證?方可上崗并做好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。2.1用水、供水管理為保證向客戶供給符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水，加強(qiáng)供水管理，到達(dá)節(jié)約用水、滿足客戶需要之目的，特規(guī)定如下：1)

由設(shè)備運(yùn)行部指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對(duì)樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2)

在非限水季節(jié)〔以市政府通知為準(zhǔn)〕，設(shè)備運(yùn)行班應(yīng)盡力保證隨時(shí)向客戶供水。電梯維保方案本工程一期初步估算有60臺(tái)電梯。在維保期由施工方負(fù)責(zé)維保，今后電梯的管理實(shí)行外包制。1、必須在電梯內(nèi)部進(jìn)行包裝保護(hù)并在電梯內(nèi)張貼考前須知，在裝修期間向業(yè)主收取裝修維護(hù)費(fèi)。2、有辦公室指定?電梯困人演練預(yù)案?，外聘電梯公司人員對(duì)本工程的所有人員進(jìn)行電梯困人實(shí)操演練并記錄。3、在電梯初步使用階段，裝修人員比擬多，要求環(huán)境維護(hù)員在工作期間發(fā)現(xiàn)電梯有異常聲音，異常味道，異常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)及時(shí)通知辦公室。4、業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)需告知業(yè)主在裝修搬運(yùn)材料時(shí)的考前須知，并簽字認(rèn)可。5、在業(yè)主裝修期間，秩序維護(hù)員、保潔、客服人員應(yīng)隨時(shí)監(jiān)督裝修公司合理使用電梯，如有不當(dāng)請(qǐng)其停運(yùn)并通知業(yè)主。第九局部月亮灣效勞處主要物業(yè)管理效勞工作流程機(jī)構(gòu)組建一、物業(yè)管理工作流程機(jī)構(gòu)組建擬制管理方案熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問(wèn)擬制管理方案熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問(wèn)題隊(duì)伍組織培訓(xùn)制定規(guī)章制度聯(lián)系有關(guān)單位催促及時(shí)整改隊(duì)伍組織培訓(xùn)制定規(guī)章制度聯(lián)系有關(guān)單位催促及時(shí)整改編制入伙資料物業(yè)接管驗(yàn)收編制入伙資料物業(yè)接管驗(yàn)收辦理入住手續(xù)，填寫(xiě)相關(guān)資料辦理入住手續(xù)，填寫(xiě)相關(guān)資料裝修審批裝修審批監(jiān)督違章裝修監(jiān)督違章裝修裝修驗(yàn)收裝修驗(yàn)收搬遷入住搬遷入住建檔整理相關(guān)住戶資料建檔整理相關(guān)住戶資料日常管理日常管理二、物業(yè)的驗(yàn)收及接管流程政府批文、紅線圖總平面圖接收全套建筑施工材料供水、供電、供氣及設(shè)備線路圖接收全套建筑施工材料消防設(shè)施圖電梯及機(jī)電設(shè)備說(shuō)明書(shū)、合同、保修協(xié)議；操作設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)說(shuō)明書(shū)及圖紙資料建筑物、構(gòu)筑物施工圖、竣工圖；建筑物經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表會(huì)同開(kāi)發(fā)商，施工單位，進(jìn)行驗(yàn)收并做驗(yàn)收記錄驗(yàn)收：1、房屋本體設(shè)施和會(huì)同開(kāi)發(fā)商，施工單位，進(jìn)行驗(yàn)收并做驗(yàn)收記錄 公用配套設(shè)施；公用設(shè)施2、電梯重點(diǎn)3、智能化系統(tǒng)確定保修工程、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式向施工單位出具驗(yàn)收整改通知、整改期限，規(guī)定復(fù)檢日期確定保修工程、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式向施工單位出具驗(yàn)收整改通知、整改期限，規(guī)定復(fù)檢日期填報(bào)書(shū)面移交手續(xù)，簽署物業(yè)移交正式接收文件填報(bào)書(shū)面移交手續(xù)，簽署物業(yè)移交正式接收文件接管，辦理入伙接管，辦理入伙三、入住管理流程住戶持購(gòu)房合同、房屋出庫(kù)單、身份證及復(fù)印件到小區(qū)客服中心。住戶持購(gòu)房合同、房屋出庫(kù)單、身份證及復(fù)印件到小區(qū)客服中心。查驗(yàn)資料，分發(fā)需住戶簽字的相關(guān)資料查驗(yàn)資料，分發(fā)需住戶簽字的相關(guān)資料住戶在?入住聲明簽字?，整理相關(guān)資料，填寫(xiě)入住情況報(bào)表發(fā)放鑰匙，查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，填寫(xiě)?交接驗(yàn)收記錄表?收回填好的相關(guān)資料簡(jiǎn)單介紹相關(guān)規(guī)定及設(shè)施、設(shè)備的使用發(fā)放交費(fèi)通知單，收取相關(guān)費(fèi)用

四、裝修管理流程住戶在?入住聲明簽字?，整理相關(guān)資料，填寫(xiě)入住情況報(bào)表發(fā)放鑰匙，查驗(yàn)室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，填寫(xiě)?交接驗(yàn)收記錄表?收回填好的相關(guān)資料簡(jiǎn)單介紹相關(guān)規(guī)定及設(shè)施、設(shè)備的使用發(fā)放交費(fèi)通知單，收取相關(guān)費(fèi)用住戶在小區(qū)客服中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表〔一式二分〕住戶在小區(qū)客服中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表〔一式二分〕住戶填寫(xiě)審批表，連同施工隊(duì)相關(guān)資料交小區(qū)客服中心住戶填寫(xiě)審批表，連同施工隊(duì)相關(guān)資料交小區(qū)客服中心小區(qū)經(jīng)理初審，重大改動(dòng)工程會(huì)同公司相關(guān)部門(mén)審核，有關(guān)工程報(bào)政府相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)審批小區(qū)經(jīng)理初審，重大改動(dòng)工程會(huì)同公司相關(guān)部門(mén)審核，有關(guān)工程報(bào)政府相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)審批住戶、施工隊(duì)到小區(qū)客服中心接受培訓(xùn)，了解有關(guān)規(guī)定，并交納裝修押金，裝修人員辦理出入證住戶、施工隊(duì)到小區(qū)客服中心接受培訓(xùn)，了解有關(guān)規(guī)定，并交納裝修押金，裝修人員辦理出入證客戶經(jīng)理每二天巡查一次客戶經(jīng)理每二天巡查一次

裝修監(jiān)督流程巡查住宅裝修情況巡查住宅裝修情況檢查制止施工，請(qǐng)客戶辦理裝修申請(qǐng)有關(guān)手續(xù)制止施工，請(qǐng)客戶辦理裝修申請(qǐng)有關(guān)手續(xù)是否已辦理裝修申請(qǐng)是否已辦理裝修申請(qǐng)檢查檢查檢查施工操作是否符合裝修管理規(guī)定實(shí)工人員是否遵守出入證制度及施工時(shí)間施工人員是否遵守防火規(guī)定施工操作是否符合裝修管理規(guī)定實(shí)工人員是否遵守出入證制度及施工時(shí)間施工人員是否遵守防火規(guī)定發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象立即制止并作口頭警告，簽發(fā)違約單發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象立即制止并作口頭警告，簽發(fā)違約單仍不聽(tīng)勸告，發(fā)書(shū)面通知限期整改仍不聽(tīng)勸告，發(fā)書(shū)面通知限期整改仍不整改整改填寫(xiě)復(fù)工申請(qǐng)后，重新開(kāi)工發(fā)清場(chǎng)通知書(shū)清場(chǎng)填寫(xiě)復(fù)工申請(qǐng)后，重新開(kāi)工發(fā)清場(chǎng)通知書(shū)清場(chǎng)公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)程序編制施工方案,報(bào)有關(guān)部門(mén)審批人員分工，資金落實(shí)及具體實(shí)施方案重要工程由小區(qū)經(jīng)理簽發(fā),一般問(wèn)題管理人員直接簽發(fā)管理人員日常巡視檢查或其他途徑發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫(xiě)報(bào)修單驗(yàn)收合格，填寫(xiě)相關(guān)表格維修工到現(xiàn)場(chǎng)維修編制施工方案,報(bào)有關(guān)部門(mén)審批人員分工，資金落實(shí)及具體實(shí)施方案重要工程由小區(qū)經(jīng)理簽發(fā),一般問(wèn)題管理人員直接簽發(fā)管理人員日常巡視檢查或其他途徑發(fā)現(xiàn)問(wèn)題填寫(xiě)報(bào)修單驗(yàn)收合格，填寫(xiě)相關(guān)表格維修工到現(xiàn)場(chǎng)維修歸檔保存歸檔保存七、日常公共秩序維護(hù)運(yùn)作流程公司督察抽查、分公司檢查、客戶經(jīng)理檢查、公司督察抽查、分公司檢查、客戶經(jīng)理檢查、公共秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)檢查門(mén)崗位執(zhí)勤門(mén)崗位執(zhí)勤交效勞公司存檔交效勞公司存檔發(fā)現(xiàn)問(wèn)題發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理作好記錄及時(shí)處理作好記錄巡邏崗巡邏崗視情況報(bào)告派出所緊急處理視情況報(bào)告派出所緊急處理通知隊(duì)長(zhǎng)及主管領(lǐng)導(dǎo)設(shè)備報(bào)警記錄通知隊(duì)長(zhǎng)及主管領(lǐng)導(dǎo)設(shè)備報(bào)警記錄八、緊急情況處理流程反應(yīng)、記錄排除后隱患后維修人員開(kāi)閥到報(bào)警點(diǎn)查找原因并處理關(guān)閉報(bào)警點(diǎn)所在摟棟燃?xì)饪傞y報(bào)警點(diǎn)附近巡邏排除后隱患后維修人員開(kāi)閥到報(bào)警點(diǎn)查找原因并處理關(guān)閉報(bào)警點(diǎn)所在摟棟燃?xì)饪傞y報(bào)警點(diǎn)附近巡邏公共秩序維護(hù)員〔1人以上〕中控室秩序維護(hù)員中控室秩序維護(hù)員通知燃?xì)夤緳z修人員輕微泄漏通知燃?xì)夤緳z修人員消防部門(mén)大量泄漏通知消防部門(mén)(一)燃?xì)庑孤﹫?bào)警緊急處理流程反應(yīng)、記錄

報(bào)警點(diǎn)附近公共秩序維護(hù)巡邏人員〔3人以上〕對(duì)住戶家通往外面的門(mén)窗實(shí)施看護(hù)并錄像報(bào)警點(diǎn)附近公共秩序維護(hù)巡邏人員〔3人以上〕對(duì)住戶家通往外面的門(mén)窗實(shí)施看護(hù)并錄像中控室值班保員中控室值班保員管理人員赴現(xiàn)場(chǎng)指揮管理人員赴現(xiàn)場(chǎng)指揮通知住戶回家協(xié)助處理通知住戶回家協(xié)助處理開(kāi)啟相關(guān)區(qū)域攝象機(jī)進(jìn)行錄象，監(jiān)視進(jìn)出人員及車(chē)輛開(kāi)啟相關(guān)區(qū)域攝象機(jī)進(jìn)行錄象，監(jiān)視進(jìn)出人員及車(chē)輛〔二〕窗戶紅外探測(cè)及門(mén)磁開(kāi)關(guān)報(bào)警緊急處理流程反應(yīng)、記錄斗毆或外人入侵：斗毆或外人入侵：1、請(qǐng)求支援，報(bào)告派出所2、錄像處理中控室值班秩序維護(hù)附近巡邏秩序維護(hù)〔2人以上〕中控室值班秩序維護(hù)附近巡邏秩序維護(hù)〔2人以上〕到住戶家現(xiàn)場(chǎng)急病:急病:1、報(bào)告并撥打急救2、簡(jiǎn)單護(hù)理管理人員赴現(xiàn)場(chǎng)指揮管理人員赴現(xiàn)場(chǎng)指揮通知住戶家其他人員回家處理通知住戶家其他人員回家處理〔三〕緊急求助處理流程中控室、消防控制室值班人員中控室、消防控制室值班人員通知火速赴現(xiàn)場(chǎng)火災(zāi)撲救義務(wù)消防隊(duì)員火災(zāi)撲救義務(wù)消防隊(duì)員公安消防119報(bào)警由入口公共秩序公安消防119維護(hù)員引至現(xiàn)場(chǎng)效勞公司經(jīng)理報(bào)告往現(xiàn)場(chǎng)效勞公司經(jīng)理公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告掌握現(xiàn)場(chǎng)情況公司領(lǐng)導(dǎo)出事業(yè)主〔住戶〕通知出事業(yè)主〔住戶〕反應(yīng)、記錄九、社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展流程制定年度社區(qū)文化工作方案制定年度社區(qū)文化工作方案根據(jù)住戶調(diào)查，形勢(shì)變化情況修正方案根據(jù)住戶調(diào)查，形勢(shì)變化情況修正方案制定社區(qū)文化工作方案制定社區(qū)文化工作方案臨時(shí)性活動(dòng)臨時(shí)性活動(dòng)活動(dòng)方案籌劃活動(dòng)方案籌劃實(shí)施組織準(zhǔn)備工作實(shí)施組織準(zhǔn)備工作內(nèi)部協(xié)作配合內(nèi)部協(xié)作配合實(shí)施大型主題活動(dòng)實(shí)施大型主題活動(dòng)邀請(qǐng)嘉賓出席邀請(qǐng)新聞單位宣傳報(bào)道邀請(qǐng)嘉賓出席邀請(qǐng)新聞單位宣傳報(bào)道活動(dòng)總結(jié)，收集圖片等資料，建立活動(dòng)檔案活動(dòng)總結(jié)，收集圖片等資料，建立活動(dòng)檔案十、住戶投訴處理流程開(kāi)始開(kāi)始接受客戶投訴接受客戶投訴書(shū)面投訴當(dāng)面投訴投訴書(shū)面投訴當(dāng)面投訴投訴請(qǐng)客戶就座請(qǐng)客戶就座傾聽(tīng)、記錄投訴仔細(xì)閱讀投訴傾聽(tīng)、記錄投訴仔細(xì)閱讀投訴合理投訴不合理投訴合理投訴不合理投訴書(shū)面或口頭解釋登記分類(lèi)書(shū)面或口頭解釋登記分類(lèi)多項(xiàng)、復(fù)雜投訴客戶滿意客戶步滿意登記分類(lèi)多項(xiàng)、復(fù)雜投訴客戶滿意客戶步滿意登記分類(lèi)請(qǐng)示上級(jí)送相關(guān)部門(mén)送縣官請(qǐng)示上級(jí)送相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步處理進(jìn)一步處理及時(shí)妥善處理及時(shí)妥善處理回復(fù)客戶回復(fù)客戶客戶滿意客戶滿意客戶滿意客戶不滿意客戶滿意客戶不滿意登記資料備案進(jìn)一步處理登記資料備案進(jìn)一步處理結(jié)束客戶滿意結(jié)束客戶滿意十一、機(jī)電設(shè)備巡檢流程小區(qū)經(jīng)理審批后交部門(mén)安排維修部門(mén)維修人員至現(xiàn)場(chǎng)維修小區(qū)經(jīng)理審批后交部門(mén)安排維修部門(mén)維修人員至現(xiàn)場(chǎng)維修出現(xiàn)運(yùn)行故障申請(qǐng)維修出現(xiàn)運(yùn)行故障申請(qǐng)維修日常巡視檢查日常巡視檢查填寫(xiě)設(shè)備維修申請(qǐng)單填寫(xiě)設(shè)備維修申請(qǐng)單報(bào)有關(guān)單位、部門(mén)工程師至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督維修報(bào)有關(guān)單位、部門(mén)工程師至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督維修本單位無(wú)法維修視維修費(fèi)用大小報(bào)公司審批后實(shí)施本單位無(wú)法維修視維修費(fèi)用大小報(bào)公司審批后實(shí)施維修完畢檢查視運(yùn)行合格做好維修記錄記錄歸檔保存維修完畢檢查視運(yùn)行合格做好維修記錄記錄歸檔保存第十局部物業(yè)管理檔案的建立與管理一、收集資料月亮灣效勞處的物業(yè)檔案由該工程效勞中心負(fù)責(zé)收集、歸檔和管理。按照檔案的不同類(lèi)別，效勞中心通過(guò)四個(gè)途徑進(jìn)行收集。首先在物業(yè)接管移交時(shí)與設(shè)計(jì)單位、施工單位積極配合，全面、準(zhǔn)確地收集到工程技術(shù)原始資料。第二是在日常管理中建立和收集房屋維修檔案、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)檔案、花卉養(yǎng)護(hù)檔案、公共秩序維護(hù)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理、投訴與回訪記錄、法律法規(guī)等以及其他相關(guān)資料，并將檔案收集形成制度，第三是通過(guò)貴行主管部門(mén)和媒體獲得相關(guān)信息。二、資料的整理歸檔在收集到原始資料后，統(tǒng)一由客戶效勞部門(mén)內(nèi)業(yè)員負(fù)責(zé)整理。歸檔的資料按分類(lèi)順序進(jìn)行整理，逐一編號(hào)登記造冊(cè)，編制目錄分柜保存。檔案存放地點(diǎn)保持枯燥、通風(fēng)、清潔，并采取防火、防盜措施三、檔案的使用及分類(lèi)檔案的使用嚴(yán)格按照受權(quán)級(jí)別進(jìn)行借閱，資料的復(fù)制須由相關(guān)負(fù)責(zé)人審批。檔案資料分為：工程技術(shù)資料、業(yè)主資料、維修資料、治安、車(chē)輛管理資料、設(shè)備設(shè)施管理資料、綠化清潔資料、業(yè)主反應(yīng)資料、行政文件資料等。第十一局部備注1、前期物業(yè)效勞期限前期物業(yè)效勞期限暫定為五年，自本物業(yè)工程竣工并經(jīng)所處地區(qū)政府有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后正式入伙之日起至本物業(yè)業(yè)主委員會(huì)成立并與物業(yè)公司重新簽訂物業(yè)管理全權(quán)委托合同。2、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

本著效勞業(yè)主、微利經(jīng)營(yíng)的原那么，月亮灣效勞處管理效勞費(fèi)的收取以政府指導(dǎo)價(jià)格為依據(jù)并參考工程周邊樓盤(pán)收費(fèi)情況，住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議為：人民幣1.5元/月/平方米，商業(yè)局部收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議為人民幣2.6元/月/平方米。以上管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)貴司提供樓盤(pán)的資料本著節(jié)約人工及管理本錢(qián)為原那么經(jīng)過(guò)對(duì)管理費(fèi)收入、支出本錢(qián)進(jìn)行測(cè)算并在參考周邊樓盤(pán)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的根底上制定。根據(jù)對(duì)本工程周邊樓盤(pán)的調(diào)查，幾個(gè)大盤(pán)的管理費(fèi)均集中在人民幣2元/月/平方米左右。考慮到本工程的規(guī)模大、定位高檔、配套設(shè)施的完善，同時(shí)我公司如果能夠承接本工程的物業(yè)管理，那么從物業(yè)的品牌上更進(jìn)一步提升了樓盤(pán)的檔次，因此我們建議管理費(fèi)應(yīng)不低于以上標(biāo)準(zhǔn)，以凸顯工程高端市場(chǎng)的定位。3、與開(kāi)展商相關(guān)事項(xiàng)及相關(guān)合作條件管理用房

按政府規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在物業(yè)入伙前無(wú)償提供物業(yè)管理公司具備有一定使用條件的管理用房，根據(jù)本工程效勞處人員的配備與管理實(shí)際需要，具體如下：

1〕員工宿舍：效勞處員工住宿用房，希望開(kāi)展商于物業(yè)內(nèi)予以解決以便24小時(shí)提供及時(shí)的物業(yè)管理效勞與應(yīng)對(duì)突發(fā)事件。