證券研究報告新一輪產品迭代周期已來，“好房子”助力止跌回穩——高品質住宅系列報告之二行業深度報告

地產行業強于大市（維持）2025年4月16日投資要點?

新一輪住宅產品迭代已來，“四代宅”引領止跌回穩。2025年“好房子”首次寫入政府工作報告，3月31日住建部《住宅規范細則》定義“好房子”具體建設標準，同時各地新入市項目頻現“四代宅”或“準四代宅”，新一輪住宅產品迭代周期已來。短期來看，此前市場由于缺乏價格錨，整體陷入“無差異價格下跌螺旋”（二手房降價→新房去化受阻→房企折價促銷→二手房價二次探底）。隨著2025年主要城市四代宅項目集中入市，“好房子”有望率先企穩形成價格基準，同地段舊規產品或二手房折價到一定程度價格亦有望企穩，最終通過“價格梯度”重構市場定價體系；中長期來看，產品變革及優質住宅供應有望加速改善需求釋放。?

“好房子”加速潛在改善需求釋放，優質房企增長空間仍存。測算2025年-2030年年均改善需求5.9億平米（占比為67%），對應金額約8萬億。根據七普數據，2000年前建造房屋面積占比達31.2%，80%的居民居住環境無電梯，隨著“好房子”的推廣，將加速整體改善及更新需求釋放。假設2030年人均居住面積提升到42平，年更新率提升至1.5%，測算2025-2030年年均改善需求將較此前測算（5.9億平）提升60.8%至9.41億平。2024年30強房企權益銷售額2.2萬億，僅占預測2025-2030年改善需求均值（8萬億）27.5%，疊加本輪房企供給側出清，優質房企增長空間仍存。?

復盤汽車/手機發展歷程，產品迭代帶動需求企穩/盈利改善。復盤近年汽車/手機銷量發現，新能源汽車及自主品牌、智能手機、高端機型等崛起，均帶來市場格局重塑與銷量/出貨量企穩；進一步從盈利端來看，高端車型、機型利潤率更高。與汽車、手機相比，盡管房屋存在交易金額大、核心土地資源短缺等制約，但我們認為仍有啟示意義。一方面“第四代住宅”有望通過更高的“套內面積”補償、更高產品溢價，提升居民拆遷意愿、助力拆遷企業資金平衡，推動城改加速；另一方面，盡管四代宅建安成本高于舊規項目，但結合售價溢價、回款周期短、可售貨值多等因素考量，利潤率仍有望優于舊規項目。未來隨著住宅產品持續迭代升級，在帶動行業整體銷量企穩同時有望提升行業盈利水平。?

投資建議：當前多數“第四代住宅”優勢主要以贈送面積、結構優化為主，尚未真正實現政府工作報告強調的“安全、舒適、綠色、智慧”四維升級目標。正如電梯技術普及加速樓梯房向高層住宅的普及，未來若真正出現“四維升級”的“好房子”，或將催生新一輪改善型需求釋放。當前樓市量價較2021年高點已明顯回落，短期樓市已步入筑底修復期，同時“對等”關稅出臺，或加速穩地產政策出臺，短期板塊存在政策博弈機會，中長期來看，產品迭代疊加周期底部或蘊含新一輪發展機遇，歷史包袱輕、庫存結構優、產品力強的房企有望率先受益。個股建議關注：1）歷史包袱較輕、庫存結構優化、產品力強的房企如中國海外發展、華潤置地、綠城中國、招商蛇口、建發國際集團、濱江集團等；2）估值修復房企如萬科A、金地集團、新城控股等；3）同時建議關注經紀（貝殼）、物管（中海物業、保利物業、招商積余）、代建（綠城管理控股）等領域頭部企業。?

風險提示：1）樓市成交持續疲軟風險；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；3）政策改善及落地執行不及預期風險。1目錄CONTENTS前言新一輪住宅產品迭代已來，“四代宅”引領止跌回穩“好房子”加速潛在改善需求釋放,優質房企增長空間仍存復盤汽車/手機發展歷程，產品迭代帶動需求企穩/盈利改善投資建議與風險提示前言

我們此前在高品質住宅系列報告第一篇《新房“高品質化”下，房企土儲結構分析》對房企庫存土儲結構進行拆解，測算重點房企土儲歷史包袱及調倉節奏。2024年以來新入市“好房子”去化率、利潤率均有一定改善，2025年多地四代宅將集中入市，我們認為短期“好房子”有望率先企穩形成價格錨，同地段舊規產品或二手房折價到一定程度價格也有望企穩，最終通過“價格梯度”重構市場定價體系。

同時當前多數“第四代住宅”主要以贈送面積、結構優化為主的“技術性創新”，尚未真正實現政府工作報告強調的“安全、舒適、綠色、智慧”四維升級目標。正如電梯技術普及加速樓梯房向高層住宅的普及，中長期若真正出現“四維升級”的“好房子”，或將催生新一輪改善型需求釋放。本篇報告我們重點測算未來改善更新（品質提升）需求空間、同時通過對汽車、手機等行業產品變革時期復盤及類比，探討本輪住宅產品變革后可能趨勢。3目錄CONTENTS前言新一輪住宅產品迭代已來，“四代宅”引領止跌回穩“好房子”加速潛在改善需求釋放,優質房企增長空間仍存復盤汽車/手機發展歷程，產品迭代帶動需求企穩/盈利改善投資建議與風險提示新一輪住宅產品迭代周期已來復盤80年代以來國內住宅產品迭代80年代90

年代2000-2010

年2010-2020年2020

年至今福利分房的“筒子樓”商品房萌芽、產品雛形商品房繁榮、品質提升產

品

多元化、精細化科技賦能、高品質住宅?戶型：以福利分房為主，戶型較為單一，“筒子樓”較為常見。戶型緊湊，面積較小，多為一居室或兩居室，通常共用廚房和衛生間，功能分區不清晰，居住空間擁擠。?建筑風格：多采用簡單的行列式布局，以多層建筑為主，外觀樸素，僅注重實用性，很少考慮美觀與個性化。?配套設施：基礎設施簡陋，小區缺乏綠化和公共活動空間，幾乎沒有專業的物業服務，居民生活便利性欠佳。?戶

型

：戶型設計有所進

?戶型：戶型設計多樣化，?戶型：開始出現以用戶需求為導向定制戶型，如面向年輕人的小戶型公寓、老年人的適老化戶型等。?建筑風格：更強調建筑與自然融合，第四代住宅概念出現，空中庭院、垂直綠化等設計，讓居住空間與自然景觀有機結合。?配套設施：科技在社區建設中廣泛應用，智慧社區成為趨勢。通過物聯網、大數據等技術，實現社區安防、物業服務、能源管理的智能化。?戶

型

：朝著精細化、個性化方向發展，如入戶花園、景觀陽臺等創新設計，提高空間利用率。?配套設施：社區綜合性不斷增強，大型社區引入商業、教育、醫療等資源。綠色環保理念融入小區規劃。步，逐漸具備獨立客廳概念，功能分區更加合理，面積有所增大，部分新建住宅開始配備獨立廚房和衛生間。復式、躍層等特殊戶型開始出現，面積區間進一步拓寬，注重動靜分區、干濕分離等。?建筑風格：外觀注重線條、色彩和裝飾細節，建筑品質?建筑風格：依舊以實用

和工藝大幅提升。為主，建筑外立面裝飾?配套設施：配套愈發完善，較以往更為豐富。小區配備休閑廣場、健身設?配套設施：小區規劃開

施、兒童游樂區等公共空間，始注重基礎設施建設，綠化面積增加，部分新建小區開始配備簡單的安保和清潔服務，物業服務雛形開始顯現。部分高檔小區還配備了會所、游泳池等高端配套，物業服務走向專業化、規范化。5資料：貝殼、平安證券研究所“好房子”首次寫入政府工作報告，相應規范細則發布

中央多次表態強調建“好房子”：2023年以來中央及住建部曾在多次會議中表態，當下人民對住房要求已從“有沒有”轉向“好不好”，房企需比拼高質量、新科技、好服務，研究建立房屋體檢、養老、保險等制度，配合行業轉型。2025年政府工作報告定調“好房子”，是指安全、舒適、綠色、智慧的高品質房子，“好房子”這一概念首次寫入政府工作報告。中央層面關于“好房子”的表態出臺時間文件/會議細則各項制度要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”。有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監全國住房和城鄉建設

管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。要大力提高住房品質，為人民群眾建設好房子，大力提升2023.1.17工作會議物業服務，讓人民群眾生活更方便、更舒心。要形成房屋安全長效機制，研究建立房屋體檢、養老、保險等制度，讓房屋全生命周期安全管理有依據、有保障。住房城鄉建設部黨組2023.11.11

書記、部長倪虹在接新模式下房地產企業要有清醒的認識，現在要拼的是高質量、新科技、好服務，誰能為群眾建設好房子，誰能為群眾提供好服務，誰就會有市場、誰就會有發展。受新華社專訪在供給方面，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等專項制度；誰能為群眾建設好房子誰就有未來；嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，該破產破產、該重組重組；充分賦予城市調控的自主權十四屆全國人大二次2024.3.9會議國新辦舉行“推動高2024.8.23

質量發展”系列主題4發布會明確新模式包括

個方面，要求在理念上深刻領會“房住不炒”定位，建設適應人民群眾新期待的好房子新聞發布會2025.3.5政府工作報告住建部適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”2025.3.31發布《住宅規范細則》，對層高、電梯、隔音、綠化、適老化設施等做出明確要求6資料：政府官網及官微、觀點網、平安證券研究所新《住宅規范細則》發布，進一步定義“好房子”

2025年3月31日，住建部發布《住宅規范細則》，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，進一步定義“好房子”建設標準，對層高、電梯、適老化設施、隔音、綠化等均做出明確要求。住建部《住宅規范細則》主要名目及規定主要名目規則細則新建住宅建筑層高不低于3

米；臥室、起居室室內凈高不應低于2.6

米，局部凈高不應低于

2.2米，且局部凈高低于

2.6

米的面積不應大于室內使用面積的1/3；廚房、衛生間室內凈高不應低于2.2

米層

高

與室內凈高4

層及以上住宅設置電梯，12

層及以上住宅每單元不少于2臺電梯；統一電梯轎廂尺寸，便于設計、生產、維護，提升應電梯設置隔聲性能急救援能力將分戶墻隔聲標準從75

分貝提升至65

分貝衛生間便器和洗浴器旁應設扶手或預留安裝條件；每個住宅單元至少應有1

個無障礙公共出入口；提高戶門、衛生間門的無

障

礙和適老化建設室內熱環境與日照安全防護通行凈寬；明確電梯轎廂尺寸、緊急呼叫按鈕高度等要求每套住宅都有滿足日照標準的房間；夏熱冬冷地區住宅應設供暖設施或預留安裝位置欄桿要有防止攀登和物品墜落的措施；單元出入口設雨篷；空調室外機安裝在專用平臺；陽臺等臨空處欄桿高度提高至1.2米電氣設置規定每套住宅電源插座設置要求和數量，增加廚房電源插座數量，提高使用便捷度新區項目人均集中綠地面積不應小于0.5平米，舊區改建項目人均集中綠地面積不應小于

0.35平米，集中綠地寬度不應小于8米綠化通信要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內7資料：住建部、平安證券研究所各地出臺住宅品質新規，新房市場向“高品質化”轉型

各地推出住宅品質新規，“第四代住宅”概念興起：2024H1多地發布住宅品質新規，包括取消70/90套型限制、優化容積率計算規則、鼓勵發展第四代空間建筑、放寬層高限制、放松建筑密度、優化飄窗和設備平臺管控要求等。各地新入市項目頻現“四代宅”或“準四代宅”，品質、用材、得房率等較存量項目明顯提升，更好滿足多樣化改善性住房需求。各地住宅品質新規出臺城市重慶政策細則對開敞式戶屬立體綠化庭院不再計入容積率，拓展房企在住宅開發過程中在陽臺、挑高等方面再拓展空間將原標準“住宅層高宜為2.8米”調整為“住宅層高不應低于3米”天津鼓勵住宅小區因地制宜采用高低錯落、板點結合、圍合組團等布局形式；設置街邊口袋公園、開放式風雨連廊、景觀休閑架空層等高標準公共空間，進行生態化和公建化立面設計；空中花園不計入建筑密度；開展住宅陽臺、空中花園試點武漢上海優化新出讓商品住房用地套型供應結構，將多層、小高層、高層中小套住宅面積上限分別調整為100、110、120平（原為90、95、100平），中小套型占比最低要求調整為中外環間70%、中環內及新城和南北轉型重點區域60%、外環外50%（原均為70%）廣州深圳15%放寬至20%，允許設置一個滿足連續開敞不低于40%的主景觀陽臺不限制進深陽臺等半開敞、半計容的空間比例從取消“7090”限制，將機房、避難層等公共空間列為“不計容面積”，增加凸窗尺寸，凸窗的進深由0.6米增加到0.8米住宅層高不應小于3米，其中戶型建筑面積不小于160平方米且設有地暖、管道式新風或集中式中央空調系統的住宅，層高不應小于3.15米；高層住宅應設置架空層，且架空層層高不應小于4米，架空層應與小區景觀一體化設計；鼓勵結合景觀設置風雨連廊；人車杭州分流等8資料：各地政府官網及官微、平安證券研究所受益于高實用率、產品力改善，四代宅“有價有市”

高實用率疊加產品力改善，高品質項目入市整體去化較好，高端盤有價格上漲趨勢。盡管四代宅有一定價格溢價，但受益于計容規定放寬帶來的產品力改善、高得房率、戶型更契合改善型需求等，通常按實得面積折算后單價更低、性價比更高，去化率遠高于舊規產品。重慶海成云湖郡項目內部四代宅產品/非四代宅產品量價表現四代宅四代宅產品成

非四代宅

非

四

代宅產品

以上海為例，土拍雙限打開后，核心區高端盤呈價格上漲趨勢，亦為產品力創新提供更多空間：典型如2024年9月開盤的翠湖天地6期取證均價約為21萬元/平米，相比之下同年3月入市的周邊新盤中海順昌玖里售價僅為17.2萬元/平米。時間產品成

交均價交套數（元

/

平方米）

套數

（元

/

平方米）產品成交

成交均價2024

年

8月2024

年

9月2024

年

10

月2024年

11

月2024

年

12

月2025

年

1月2025

年

2

月匯總424562668233233531614116383166871728217480172961721016933332541477540423031301213016141801389914686144261430214090第四代住宅項目入市去化較好城市重慶板塊金鳳項目銷

售

去化情況科學城置業龍湖鳳棲湖畔2024

年

1

月開盤推出

46

套全部售罄2024

年

1

月首推

60

套（約

200

平米、套均總價

550

-

600

萬大平層）當天清盤，銷售額突破3.3

億重慶

金開大道倉山區南二龍湖云河頌福州建發縵云首開去化超8

成開盤

1

個月售罄環福州

臺江閩江國貿天琴灣9資料：克而瑞、房地產、樂居、福州新聞網、平安證券研究所2025年四代宅集中入市，適配當下改善型需求

2025年四代宅集中入市，適配改善型需求。根據克而瑞統計，當前購房者置業觀念逐漸從“先上車，再置換”轉到“一步到位”，四房及以上戶型功能性更強，適配三代同堂、多孩家庭等長期居住需求，我們看到2022年到2024年各線城市110平米以上成交占比均有所提升。主要城市2025年四代宅計劃入市情況2022-2024年各線城市110平米以上成交占比均提升（按成交套數）2024

年主力在售四代宅項目個數2025

年預計入市的四代宅項目個數90㎡以下90

-

110㎡110-

140㎡140

-

180㎡180㎡以上個454035302520151052024

年2023

年2022

年2024

年2023

年2022年2024

年2023

年2022

年0南京

西安

合肥

蘇州

重慶

武漢

福州

廈門

成都

鄭州0%20%40%60%80%100%10資料：克而瑞、平安證券研究所四代宅有望形成價格錨，引導樓市逐步止跌回穩

“好房子”有望率先企穩形成價格錨，引導樓市逐步止跌回穩。過去幾年房價下行除此前過快上漲、居民收入預期惡化等因素外，還有一個重要原因為市場缺乏價格錨，整體陷入“無差異價格下跌螺旋”（二手房降價→新房去化受阻→房企折價促銷→二手房價二次探底）。隨著2025年主要城市四代宅項目集中入市，預計將成為市場供應主力，憑借其產品及價格優勢，有望率先企穩形成價格錨，同地段舊規產品或二手房折價到一定程度價格亦有望企穩，最終通過“價格梯度”重構市場定價體系。價格錨示意圖新規新房價格舊規新房/次新二手10年以上樓齡的二手房其他影響因素：學區、地段配套、產品力、交通等老舊小區樓齡11資料：平安證券研究所目錄CONTENTS前言新一輪住宅產品迭代已來，“四代宅”引領止跌回穩“好房子”加速潛在改善需求釋放,優質房企增長空間仍存復盤汽車/手機發展歷程，產品迭代帶動需求企穩/盈利改善投資建議與風險提示當前商品住宅銷售已低于中期中樞，潛在住房需求依舊旺盛

2025年4月15日總理在北京調研時強調，當前和今后一個時期，我國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力。根據七普數據，全國城鎮居民人均居住面積由六普的30.3平提升到38.6平，保守按照2030年城鎮人均居民面積40平，根據下表測算2025-2030年全國潛在商品住宅需求中樞為8.76億平，2024年全國商品住宅銷售面積為8.1億平，已經低于中期中樞。商品住宅需求測算主要假設：1、根據聯合國發布的世界人口展望（2024），預計2030年中國總人口為13.98億；根據聯合國世界城鎮化展望（2018），預計2030年城鎮化率為70.6%2、根據七普數據，2020年全國城、鎮人均住房建筑面積為36.5平和42.3平，按照人口加權計算城鎮人均住房建面為38.62平；假定2030年全國城鎮人均住宅建筑面積小幅上漲至40平3、假設存量建面年更新率為1.43%（70年產權，對應1/70），考慮新房短期更新概率較低，方便計算假定2021年-2030年更新需求以2020年末存量建面為基準主

要

估算過程：2030年末預計存量建面：2030年總人口*城鎮化率*城鎮人均住房建面=13.98*70.6%*40=394.8億平米2021-2030年更新建面2020年末存量*年更新率*年數=2020年城鎮人口*人均住房建面*年更新率*年數=9.02*38.62*1.43%*10=49.8億平米2025-2030年住宅需求2030年末存量-2020年末存量+期間更新-2021至2024年合計銷售面積=394.8-348.4+49.8-43.6=52.6億平米52.6/6=8.76億平米2025-2030年均住宅需求注：1)2023年全國住宅銷售面積來自國家統計局，由于2021、2022年銷售數據存在修正，2021、2022全國住宅銷售面積為根據統計局當年披露的2022年、2023年住宅銷售面積及同比增速計算;2）僅考慮住宅，不考慮公寓、商辦物業13資料：聯合國世界城鎮化展望（2018），聯合國世界人口展望（2024），國家統計局

，平安證券研究所商品住宅中期需求敏感度分析（以更新率、人均居住面積為變量）

我們以存量住宅年更新率、城鎮人均居住面積為變量，對商品住宅需求進行敏感性分析：假設存量住宅年更新率波動范圍為1.4-1.5%、2030年城鎮人均居民面積波動范圍為39-41平米，則2025-2030年年均商品住宅需求區間為6.94-10.81億平米。2025-2030年年均商品住宅需求敏感度分析（以更新率、人均居住面積為變量）（單位：第一列為平米、其余為億平米）全國存量住宅年更新率2030年城鎮人均居民面積1.00%1.10%1.20%1.30%1.40%1.43%1.50%1.60%1.70%1.80%1.90%36370.311.332.9840.271.913.564.585.20.852.491.433.074.725.746.368.019.6511.32.013.652.183.832.594.235.886.93.174.813.755.44.335.984.916.56384.145.35.476.467.047.628.238.62395.166.326.497.488.068.649.224.626.277.919.5611.212.8514.495.786.947.127.529.1710.8112.4614.115.7517.398.18.699.279.85406.858.4910.1411.7813.4315.077.438.598.769.7510.3311.9813.6215.2716.9118.5610.9112.5614.211.4913.1414.7816.4318.0719.72419.0710.2311.8813.5215.1716.8110.4112.0513.711.3913.0414.6816.3317.974210.7212.3614.0115.654312.9414.5916.2315.8517.4919.144415.3416.994514資料：平安證券研究所測算改善型住宅年均需求規模介于6.1-9.9萬億

測算年均剛需銷售面積2.9億平米，對應改善需求5.9億平米：假設剛需為新增城鎮人口帶來的住房需求，根據下表假設，測算2025年-2030年年均剛需為2.9億平。假設剔除剛性需求以外，均為品質提升改善更新需求，則對應2025-2030年年均改善更新（品質提升）需求為：8.76-2.9=5.9億平，占比為67%，潛在改善更新需求依舊旺盛。

對應改善型住宅銷售額規模為6.1-9.9萬億，均值為8萬億：2024年全國商品住宅銷售均價為10419元/平，考慮到更新改善需求主要以一二線為主，2023年統計局公布的35個大中城市商品住宅均價為16780元/平，不考慮房價漲跌，按照2025-2030年年均改善更新需求5.9億平，參考全國及核心城市房價，估算改善更新年均需求區間為6.1-9.9萬億，均值為8萬億。2025年-2030年年均剛性需求面積測算主要假設：1、根據聯合國發布的世界人口展望（2024），預計2030年中國總人口為13.98億；根據聯合國世界城鎮化展望（2018），預計2030年城鎮化率為70.6%2、假設2025-2030年新增城鎮人口帶來的住房需求為剛需，人均建面按照2030年末假設（與上表假設一致為40平/人）主

要

估算過程：2025-2030年新增城鎮人口：2025-2030年剛需：2030年總人口*城鎮化率-2024年末城鎮人口=13.98*70.6%-9.43=0.44億新增城鎮人口*人均面積=0.44*40=17.5億平17.5/6=2.9億平2025-2030年年均剛性需求：15資料：wind，平安證券研究所存量差房子占比仍高，“好房子”加速改善及更新需求釋放

存量差房子占比仍高，“好房子”加速改善及更新需求釋放。根據第七次人口普查數據，全國仍有31.2%的居民居住面積為2000年以前建造房屋，80%的居民居住環境無電梯，隨著“好房子”的推廣，未來早期低品質住宅即使未更新，空置率也將提升轉化為無效住房，加速整體改善及更新需求釋放，對應前文需求測算中人均居住面積及更新率假設的提升。

按照前文測算，假設2030年人均居住面積提升到42平，更新率提升至1.5%，其它條件不變，測算對應2025-2030年年均需求為12.46億平，其中改善更新需求為9.41億平，占比提升至75.5%，較此前測算（5.9億平）提升60.8%。2025-2030年年均商品住宅改善更新需求面積敏感度分析（以更新率、人均居住面積為變量）（單位：第一列為平米、其余為億平米）全國存量住宅年更新率2030年城鎮人均居民面積1.00%1.10%1.20%1.30%1.40%1.43%1.50%1.60%1.70%1.80%1.90%363738-2.93-1.360.211.191.783.364.936.5-2.35-0.780.791.772.373.945.517.088.6510.2311.8-1.77-0.2-1.190.381.952.933.535.16.678.249.8211.3912.96-0.610.962.543.514.115.687.258.8210.411.9713.54-0.441.142.713.684.285.857.439-0.031.543.124.094.696.267.839.4110.9812.5514.120.552.123.71.132.714.285.255.857.428.9910.5712.1413.7115.281.713.294.865.836.4389.5811.1512.7214.2915.862.293.875.446.417.011.372.352.954.526.097.669.2410.8112.3838.62394.675.276.848.419.9911.5613.1314.74041424344458.5810.1611.7313.314.8716.448.079.6511.2210.5712.1413.7216資料：國家統計局，平安證券研究所“好房子”引領產品迭代，潛在需求彈性仍大

按照全國房價（2024年全國商品住宅銷售均價10419元/平）與35城房價（2023年統計局公布35個大中城市商品住宅均價為16780元/平）的均值13600元/平估算，9.41億平改善需求對應銷售金額為12.79萬億，較此前測算（8萬億）增長超60%，遠高于2024年全國30強權益銷售額總和（2.2萬億）。2025-2030年年均商品住宅改善更新需求金額敏感度分析（以更新率、人均居住面積為變量）（單位：第一列為平米、其余萬億）全國存量住宅年更新率2030年城鎮人均居民面積1.00%1.10%1.20%1.30%1.40%1.43%1.50%1.60%1.70%1.80%1.90%363738-3.99-1.850.29-3.20-1.061.08-2.41-0.271.87-1.620.52-0.831.31-0.591.55-0.042.100.752.891.543.682.334.473.125.262.663.453.684.245.035.826.617.4038.62391.612.403.193.984.775.015.566.357.147.938.722.433.224.014.805.595.826.387.177.968.759.544041424344454.575.366.146.937.727.968.519.3010.0912.2314.3716.5118.6520.7910.8813.0215.1617.3019.4421.5811.6713.8115.9518.0920.2322.366.707.498.289.079.8610.1012.2414.3816.5118.6510.6512.7914.9317.0719.2111.4413.5815.7217.8620.008.849.6310.4212.5614.7016.8411.2113.3515.4917.6312.0014.1416.2818.4210.9813.1215.2611.7713.9116.0517資料：國家統計局，平安證券研究所重點房企市占率仍低，疊加供給側出清，助力其市占率提升

從房企成長空間來看，根據克而瑞及國家統計局數據，2024年全國30強房企權益銷售額合計為2.2萬億，占全國住宅銷售額的27.1%，較2021年高點下降10.9pct，主要系多家頭部房企陷入流動性困境，銷售額大幅下降。我們認為保障房推出更多是對剛性需求形成沖擊，極端假設下未來新房市場主要以改善更新、品質提升為主。2024年全國30強房企合計權益銷售額，占前文預測2025-2030年改善需求均值（8萬億）27.5%，市占率仍有提升空間。

同時考慮到2024年全國30強房企仍包括綠地、碧桂園、中國等流動性困境房企，該部分房企拿地逐步收縮，未來銷售規模亦將大幅萎縮，也將為其它健康房企銷售市占率提升留出空間。全國30強房企權益銷售額合計走勢及占全國比例全國30強房企權益銷售額合計走勢及占全國比例（灰色底色為已出現流動性壓力房企）30強房企權益銷售額（億元）排名企業簡稱排名企業簡稱排名企業簡稱70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000040%35%30%25%20%15%10%5%占全國住宅比例（右軸）38.0%123中海地產保利發展華潤置地萬科地產招商蛇口綠城中國建發房產中國鐵建華發股份越秀地產11121314151617181920中國金茂龍湖集團綠地控股濱江集團碧桂園21222324252627282930大華集團中交房地產新城控股電建地產卓越集團鴻榮源31.8%30.8%27.1%45678910金地集團保利置業中建壹品中國中鐵偉星房產中國美的置業融創中國深業集團0%202120222023202418資料：克而瑞，國家統計局，平安證券研究所重點房企在核心城市銷售份額有望提升

隨著多數房企流動性承壓，以央國企為代表的未出險房企，拿地市占率大幅提升，且進一步聚集核心城市。以十大城市為例，2022年、2023年、2024年商品房銷售額分別為3.1萬億元、3.4萬億元、2.8萬億元，規模仍相對可觀，超過全國30強房企權益銷售額總和。2022年、2023年、2024年主流9家未出險房企在十大城市全口徑銷售額市占率28%、29.5%、29.9%，權益口徑銷售額市占率18.2%、20.5%、21.9%，逐年提升；9家房企在十大城市全口徑拿地金額市占率35%、43%、48.8%，權益口徑拿地金額市占率29.2%、36.9%、39.4%，均高于對應期間銷售市占率，為未來銷售份額提升奠定基礎。九家房企十城銷售市占率九家房企十城拿地市占率全口徑銷售額市占率權益口徑銷售額市占率35%30%25%20%15%10%5%全口徑拿地金額市占率權益口徑拿地金額市占率48.8%60%50%40%30%20%10%0%43.0%39.4%36.9%35.0%29.2%0%2022202320242022注：十城為北上廣深杭、成都、西安、合肥、武漢、長沙，九家房企為保利發展、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發國際集團、濱江集團、越20232024秀地產、華發股份，即剔除萬科外的2024年全口徑銷售額排名前十房企19資料：克而瑞，中指，平安證券研究所目錄CONTENTS前言新一輪住宅產品迭代已來，“四代宅”引領止跌回穩“好房子”加速潛在改善需求釋放,優質房企增長空間仍存復盤汽車/手機發展歷程，產品迭代帶動需求企穩/盈利改善投資建議與風險提示類比汽車：新能源產品迭代推動汽車市場格局重塑、銷量企穩

我們復盤近年汽車銷量發現，“產品技術迭代+政策支持+消費者需求轉變”共同推動國內汽車市場格局重塑、銷量企穩：2018年中國乘用車市場進入存量市場，零售銷量開始出現下滑，彼時市場仍以燃油車為主導，新能源汽車開始嶄露頭角。2020年起新能源與自主品牌逐漸開始崛起，2020-2022年新能源乘用車滲透率從5.8%快速上升至27.6%（乘聯會數據），疊加新能源購置稅減免、補能網絡設施快速擴展等政策支持，帶動國內乘用車零售銷量企穩；而后，合資品牌和燃油車影響力逐漸減弱，新能源汽車全面滲透，高端化進程加速，重塑市場格局。2024年全國乘用車零售銷量2289萬輛，僅較2017年歷史高點下降3.6%，其中新能源汽車銷量達1090萬輛。2020-2024年復合增速達76.9%。2017-2024年國內乘用車、新能源乘用車零售銷量及新能源滲透率中國:零售銷量:乘用車(狹義)中國:零售銷量:新能源乘用車萬輛2,5002,0001,5001,00050060%50%40%30%20%10%0%新能源滲透率（右軸）47.6%27.6%14.8%5.8%20200201720182019202120222023202421資料：wind、乘聯會、平安證券研究所類比手機：復盤手機技術、機型、品牌迭代，均帶來出貨量企穩2018-2024年中國智能手機銷售份額（按價格）

我們復盤國內手機出貨量進程，從功能機到智能手機、國產品牌手機崛起均拉動出貨量抬升；存量時代各大品牌憑借各自代理商布局、電商銷售渠道、快充長續航、拍照等特點各顯神通，爭奪市場份額；如今市場逐漸向高端機型傾斜，折疊屏等高端產品成為廠商競爭新賽道。根據CounterPoint數據，中國高端智能手機（600美元及以上）市場銷份額從11%（2018年）升至28%（

2024年）。其他600美元以上100%80%60%40%20%0%27%28%23%19%14%11%12%20192011年以來國內手機、智能手機出貨量201820202021202220232024萬部智能手機國產品牌智能手機折疊屏等高端智能機80,00060,00040,00020,0000智能手機2014-2016年CAGR15.8%智能手機2011-2013年CAGR111.1%中國:出貨量:智能手機中國:出貨量:手機智能手機2022-2024年CAGR5.5%20112012201320142015201620172018201920202021202220232024智能手機加劇競爭智能手機存量時代智

能

手機高端化智能手機快速崛起國產品牌智能手機出貨量大幅增長，國產智能手機市場形成“華米OV”

競爭格局國內手機市場總體出貨量下滑，市場處于存量競爭狀態，消費者換機意愿降低，市場競爭更加激烈，廠商創新營銷渠道等多方發力，力爭市場份額國內手機市場呈現復蘇跡象，市場向高端機型傾斜，折疊屏手機等高端產品成為廠商競爭新賽道2010年，iPhone4進入中國市場，國內手機告別功能機時代22資料：

CounterPoint、wind、平安證券研究所從盈利端看，類比新能源汽車，高端新能源車毛利率較高2023-2024年理想汽車全車車輛毛利率

進一步從盈利端來看，我們以2023、2024年理想汽車全車車輛業務毛利率、賽力斯新能源汽車業務毛利率為例，盡管兩家車企沒有公布單車型毛利率，我們從整理毛利率及單車型銷量亦可進行推斷趨勢。2024年理想汽車全年車輛毛利率為

19.8%，較2023年21.5%下降，主要系不同產品組合及定價策略變理想汽車全車車輛毛利率22%22%21%21%20%20%19%19%化。其中2024年理想汽車銷量增長主要于價格最低的車型L6，占據全年銷量38%，單車均價拉低拖累整體毛利率。由此可推測，L6毛利率或相對低于其他高定價車型。202320242023-2024年賽力斯新能源汽車毛利率

根據賽力斯2024年年報，其新能源汽車毛利率提升至26.21%，主要得益于問界M7、M9等高端車型占比提升帶動平均售價上漲，2024全年問界品牌成交均價達40.2萬元，位列國產品牌單車成交均價第一；問界

M9

獲中國市場

50

萬元級豪華車年度銷冠，國民

SUV

問界新

M7

系列獲中國新勢力車型年度銷冠。賽力斯新能源汽車毛利率30%25%20%15%10%5%

從理想汽車、賽里斯毛利率變化及車型可推斷，高端新能源汽車盈利能力或更為突出。0%2023202423資料：

wind、懂車帝、平安證券研究所從盈利端看，類比手機，高端手機毛利率較高

從蘋果ipone等產品毛利率及小米手機整體毛利率對比來看，2023

年蘋果

iPhone、iPad

等產品毛利率達

36.5%，小米手機

2024年整體毛利率為

12.6%，其差距主要系小米手機此前主要集中在中低端市場，拉低整體毛利率，亦側面佐證高端機型或享有更高溢價，毛利率水平更高。CounterPoint數據：中國智能手機品牌廠商在600美元以上價格段的銷量份額小米手機、iphone系列手機毛利率對比其他蘋果100%80%60%40%20%0%16%12%75%12.60%21%20%36%32%29%72%63%64%56%55%54%36.50%40%20182019202020212022202320240%10%20%30%24資料：

CounterPoint、同花順、平安證券研究所結構性更新改善需求仍舊旺盛，核心區舊改進度有望加速

與汽車、手機相比，盡管房屋存在交易金額大、核心土地資源短缺等制約，住宅產品更迭但我們認為仍有啟示意義。根據七普數據，當前全國范圍內的城市家庭僅36.7%居住在電梯房，若將鎮、農村范圍家庭納入統計，該比例僅20%，意味著結構性更新改善需求仍舊旺盛。

同時盡管核心區土地新增供給有限，我們認為“第四代住宅”等產品迭代或有望推動核心區舊改進度加速，一方面對于拆遷居民來講，即使房屋補償比例未變，但考慮四代宅得房率提升，按套內計算實際補償面積增加，有望提升居民拆遷意愿；同時“第四代住宅”品質更高、產品力更強，疊加限價放開，有望獲得更高產品溢價和銷售回款，也利于拆遷企業資金平衡。七普數據顯示，城市家庭中僅36.7%居住在電梯房70%60%50%40%30%20%10%0%各省份城市家庭戶數居住電梯房比重（按住房所在建筑有無電梯分）重

北

陜

四

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青

安

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海

河

福

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廣

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林

南

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藏第四代住宅古江25資料：七普數據、第四代未來人居公眾號、平安證券研究所四代宅利潤率高于舊規項目，有望帶動房企盈利改善

盡管四代宅建安成本高于舊規項目，但結合售價溢價等因素考量，利潤率仍優于舊規項目：根據建e網數據，四代住宅因錯層露臺、垂直綠化、智能設施、技術門檻高等因素，疊加工期延長導致人工成本增加，建安成本或較傳統住宅增加650—1000元/平米，因此房企需平衡成本與效益。我們以前文重慶海成云湖郡項目內部四代宅產品/非四代宅產品進行對比測算，房企拿地樓面地價為7280元/平米，假設資本化利息按售價1%、非四代宅/四代宅建安成本分別為4000元/5000元，結合前文售價（非四代宅/四代宅售價均價分別為14090、16933元/平米），則對應非四代宅/四代宅毛利率分別為19%/26%。

我們認為實際四代宅利潤率優勢或大于測算：一是多地政策允許

10-15%

不計容面積，變相提