商業(yè)方案書商業(yè)方案書 貴財經(jīng)實凝練貴財經(jīng)實凝練楓林小區(qū)商業(yè)方案書[出版商：貴財經(jīng)實凝練] [出版時間:2021年9月28日]聯(lián)系人：XXXXXXXXXXX聯(lián)系方式：1508596xxxx1508597xxxx電子郵件：XXXXX@qq工程單位：貴財經(jīng)實凝鏈有限責任公司：XXXXXXXXX郵政：XXX目錄TOC\o"1-3"\h\u第一章摘要 51、宗旨及商業(yè)模式 52、我們的產(chǎn)品和效勞 53、目標市場 54、競爭 55、管理 66、資金需求 77、資金籌措方法 7第二章公司簡介 81、公司簡介 82、公司宗旨 83、公司戰(zhàn)略 84、公司管理 94.1管理團隊 94.2、核心管理層職責 94.3、目前公司主要股東情況 105、組織構架 10第三章市場分析 111、市場背景 111.1貴陽市消費水平 111.2近期貴陽市樓市動態(tài) 112、楓林小區(qū)售房工程的目標市場 122.1我們的市場定位是 122.2目標市場 12第四章競爭性分析 131、競爭樓盤分析 132、競爭優(yōu)勢 143、劣勢 144、時機 145、威脅 146、競爭壁壘消除 15第五章產(chǎn)品與效勞 161、產(chǎn)品簡介 162、產(chǎn)品/效勞 17第六章市場與銷售策略 191、產(chǎn)品定位 192、定價策略 193、銷售周期 194、售樓中心 214.1選址 214.2氣氛營造 21第七章財務分析 221、工程實施進度安排 222、市場預測 223.1工程支出估算 223.2預計工程收入 223.3凈利潤估算 234、詳細經(jīng)營預算 234.1銷售提成預算 234.2、銷售材料預算 244.3管理費用預算 255、銷售費用預算 256、營業(yè)稅預算 267、銷售稅費預算 268、專門預算 278.1購置售樓設施預算 279、財務預算 279.1現(xiàn)金預算 27第八章財務報表 281、預計財務報表 281.1預計資產(chǎn)負債表 28第九章機遇和風險 331、風險 332、機遇 33附錄 34公司章程 34 摘要 宗旨及商業(yè)模式我們公司宗旨是做最優(yōu)秀的房地產(chǎn)參謀公司，主要從事房地產(chǎn)工程代理、市場研究、規(guī)劃設計、市場營銷、二手推介、置業(yè)培訓等房地產(chǎn)資訊參謀類工程，我們立志在五年內成為貴陽市最大的房地產(chǎn)參謀商，乃至貴州省最有實力的房地產(chǎn)參謀公司。本公司是一家處于創(chuàng)始階段的有限責任公司，法定地址：貴陽市云巖區(qū)鹿沖關路276號目前正在籌備貴陽市云巖區(qū)鹿沖關楓林社區(qū)工程，預計這個工程將給本公司帶來第一桶金，至2021年公司總營業(yè)收入可達15290990.5〔元〕，凈利潤可達1530770.36元，我們之所以能夠到達這個目標是因為我們的資金主要用于楓林社區(qū)售房工程的市場調研、銷售籌劃、行動執(zhí)行，樓盤開盤乃至后期的銷售活動等。從而為本公司能獲得最大利益而奮斗.目前貴財經(jīng)實凝練處于需要本次工程啟動資金的狀態(tài)。為實施我們的盈利方案，我們需要總金額為1000000元的貸款，用于以下活動：成立楓林小區(qū)售房工程組，公司新員工的招聘以及培訓，市場的開發(fā)以及楓林小區(qū)售房工程的前期投入，從而才能更好的完成這次楓林小區(qū)的售房工程。2、我們的產(chǎn)品和效勞公司以新興的效勞產(chǎn)業(yè)為模式，從事房地產(chǎn)工程代理、市場研究、規(guī)劃設計、市場營銷、二手推介、置業(yè)培訓等效勞工程，目前公司還處于剛成立狀態(tài)，我們希望社會有識之士能幫助我公司的開展，給予公司身存的力量和開展的希望，我們立志通過這次楓林小區(qū)售房工程打響我公司的名氣，做貴陽市外鄉(xiāng)實力最強的房地產(chǎn)參謀公司。3、目標市場公司的目標市場那么是貴陽市各大樓盤的市場，而各大樓盤的目標客戶那么是打算在貴陽市內購房的購房者，兩者共同構成公司的目標體系，相輔相成。就公司目前所籌劃的楓林社區(qū)售房工程來看，我們的目標客戶就是打算在貴陽市兩城區(qū)內購房的購房者。公司將爭取最大的努力為楓林小區(qū)占領這局部目標客戶。4、競爭就公司本次負責的楓林小區(qū)售房工程本生而言，目前為止工程樓盤附近的地區(qū)樓盤如中天花園，保利溫泉，金陽新世界等知名樓盤是構成楓林的主要競爭對象；就公司本身而言，世恒、合富輝煌等市場已經(jīng)成熟的參謀公司以及思源經(jīng)濟等外來地產(chǎn)參謀公司也對這次的工程虎視眈眈，所以我公司急需這筆啟動資金來進行楓林小區(qū)的售房工程，從而使我公司在以后的開展上更加的順利。5、管理好的管理是推動一個公司不斷成長壯大的助推器，我們的管理層是來自財經(jīng)類學院的八名懷揣創(chuàng)業(yè)夢想的有志青年，專業(yè)水平及管理素質過硬，八位當中有兩位會計類專業(yè)人才，創(chuàng)業(yè)團隊的智力資源集市場營銷、財務、信息資源、廣告設計等專業(yè)素質為一身，全面且綜合能力素質強，在保證團隊成員個性化的同時整合資源，實現(xiàn)人力、物力、財力的統(tǒng)一性。充分表達人權。調發(fā)動工的積極性，提升企業(yè)的競爭力。姓名性別專業(yè)職位備注XX女財務管理股東兼董事統(tǒng)籌和規(guī)劃公司開展，思維縝密，運籌帷幄，是公司上下的核心。XXX女資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃董事長助理具有細膩的心思和擅長于活動的執(zhí)行能力，協(xié)助董事會的召開XXX女市場營銷市場總監(jiān)工程的開發(fā)，市場調研，營銷籌劃等專業(yè)知識能力強，是實現(xiàn)公司利益價值的直接所在XXX女統(tǒng)計研發(fā)總監(jiān)開發(fā)新的產(chǎn)品和技術XXX女財務管理財務總監(jiān)具備過硬的財務管理專業(yè)知識，掌握著公司財務狀況，是公司籌資、投資、融資的首席執(zhí)行官XXX女物流管理行政總監(jiān)統(tǒng)籌公司每日行政事務，管理公司內部員工，培訓等事務XXX男國際經(jīng)濟與貿(mào)易銷售總監(jiān)具備銷售籌劃活動的執(zhí)行能力XXX男信息管理與信息系統(tǒng)信息總監(jiān)公司整個信息系統(tǒng)的研發(fā)和實施，公司網(wǎng)站的建設和維護公司管理團隊明細表6、資金需求我們正在尋求1000000萬元的貸款、其他融資方法資金支持，這筆資金用于楓林小區(qū)樓盤工程的實施費用。我們采用二次融資、利潤分紅的方法，在2年之內歸還這筆貸款并支付融資總額10%的利息，以及按照各位融資者出資比例出讓本公司20%的股權。資金籌措方法剛成立的公司，即使有最好的人力、最先進的管理技術、最團結的隊伍最終還是敵不過資金，有了資金的維護，工程才能夠順利進行。目前國內很多有實力成為大企業(yè)的小企業(yè)就是因為沒有資金的支撐才導致死亡。國家現(xiàn)在出臺新政策給予小企業(yè)大力的資金扶持，希望小企業(yè)能度過瓶頸健康成長。融資是實現(xiàn)利益最大化的最好方法，要相信付出通常是與收獲成正比的，我們公司承諾將會利用好每一分錢，合理優(yōu)化資源配置，以最少的錢做最好的工程，從而實現(xiàn)各位融資者的價值利益。第二章公司簡介 1、公司簡介 公司名稱：貴財經(jīng)實凝鏈有限責任公司 公司經(jīng)營范圍：從事房地產(chǎn)工程代理銷售、市場研究、規(guī)劃設計、市場營銷、二手推介、置業(yè)培訓等業(yè)務公司地址：貴陽市XX區(qū)XX路XX號 公司辦公樓占地面積：100cm2成立時間：2021年9月18日2、公司宗旨我們的目標是立志做最優(yōu)秀的房地產(chǎn)參謀公司，在五年內成為貴陽市最大的房地產(chǎn)參謀商，乃至貴州省最有實力的房地產(chǎn)參謀公司。為實現(xiàn)這一目標，我們公司將以房地產(chǎn)工程代理、市場研究、規(guī)劃設計、市場營銷、二手推介、置業(yè)培訓等經(jīng)營模式作為實現(xiàn)公司目標的策略和基石。以忠于社會，為房開商提供最先進的房開理念，為購房者提供最優(yōu)質的社區(qū)效勞，積極為貴州經(jīng)濟開展做奉獻的理念，利用最好的人力物力，做最好的外鄉(xiāng)房地產(chǎn)參謀公司。公司將通過廣告設計、市場營銷等專業(yè)知識人才，開發(fā)出可行性強、有創(chuàng)意的地產(chǎn)籌劃方案，打造經(jīng)濟實惠的房地產(chǎn)銷售方式。我們將在兩年之內打響公司知名度，積極承攬貴陽市各大房地產(chǎn)籌劃銷售，用事實證明公司的實力 為貫徹我們的目標和既定方針，我們決心以做貴州外鄉(xiāng)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)參謀公司的態(tài)度對待資金監(jiān)護人、顧客及社會其他團體。我們肩上擔負著投資商與房開商的利益，這些公司將會同我們公司一起為貴州的經(jīng)濟開展作奉獻。為實現(xiàn)我們的目標，貴財經(jīng)實需要1000000元的資金支持。3、公司戰(zhàn)略衡量一個國家經(jīng)濟實力的標準之一是這個國家農(nóng)村人口與城市人口的比例，隨著中國經(jīng)濟的不斷開展，城市化的進程正在以每年1.5%的速度上升，即每年進入中國城市新增人口約1500-2000萬左右，這個數(shù)據(jù)意味著中國每年都需要造一個相當與上海、紐約等這樣的大城市來容納這些人，這是城市化進程的必經(jīng)階段。也正因為此，各大城市房地產(chǎn)業(yè)才得以生存立足。縱觀中國近年來房地產(chǎn)市場，每年都以一個新的增長點呈現(xiàn)在百姓面前。有人的地方就一定會有房，靜觀中國房地產(chǎn)市場趨勢，目前沿海地區(qū)一線城市房地產(chǎn)市場開發(fā)已趨近飽和，各大房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛將目光轉向內地二三線城市，例如保利、萬科等等。盡管國家宏觀調控地房地產(chǎn)市場采取緊縮政策，但是相對于二三線城市影響還是不大。貴陽作為中西部地區(qū)三線城市之一，土地開發(fā)得到了國家以及地方政府的大力支持，房地產(chǎn)市場有著勢不可擋的開展趨勢，其房地產(chǎn)市場目前正處于良好開展的態(tài)勢，各大地產(chǎn)巨頭紛紛進駐貴陽，一邊帶動經(jīng)濟增長的同時也一邊帶動了另一個效勞性行業(yè)即地產(chǎn)參謀行業(yè)在貴陽的擴大和開展，其市場前景是美好的。我公司正是在這樣的背景中產(chǎn)生。我們的戰(zhàn)略開展規(guī)劃就是利用最專業(yè)的水平做最好的房地產(chǎn)參謀。目前為止我公司有從事市場營銷專業(yè)的這方面人才，廣告專業(yè)，平面設計等人才也正在緊張招聘當中，我們希望做一支獨特、新穎、個性的房地產(chǎn)新生團隊，打造公司地產(chǎn)廣告籌劃的獨特風格。我們預計通過楓林小區(qū)售房工程，兩年之內打響我公司在貴陽的聲譽；五年之內擴大公司現(xiàn)有辦公規(guī)模，增加員工數(shù)量，定期舉辦大型的員工培訓，同時與保利、萬科等著名地產(chǎn)開發(fā)商合作。客戶合同開發(fā)目前我公司正籌備貴陽云巖區(qū)鹿沖關路楓林小區(qū)樓盤營銷籌劃方案，此方案是我們的第一個房地產(chǎn)方案，它將是我們公司的第一桶金，公司將不遺余力的做好這個方案，來證明我公司的實力。4、公司管理4.1管理團隊八個人八雙手，我們的創(chuàng)業(yè)團隊來自財經(jīng)類學院的八名懷揣創(chuàng)業(yè)夢想的有志青年，專業(yè)水平及管理素質過硬，八位當中有兩位熟會計類專業(yè)人才，創(chuàng)業(yè)團隊的智力資源集市場營銷、財務、信息資源、廣告設計等專業(yè)素質為一身，全面且綜合能力素質強，在保證團隊成員個性化的同時整合資源，實現(xiàn)人力、物力、財力的統(tǒng)一性。充分表達人權。調發(fā)動工的積極性，提升企業(yè)的競爭力。4.2、核心管理層職責總經(jīng)理負責公司整個戰(zhàn)略的構思與規(guī)劃，包括公司的戰(zhàn)略布局思路以及遠期的開展，與各總監(jiān)交流研討公司的決策等。市場總監(jiān)負責預測當前市場狀況并給公司做出相應的市場決策，預測下一步的市場方案；執(zhí)行總經(jīng)理指派的任務。銷售總監(jiān)負責商品的銷售、預估、促銷、公共關系、產(chǎn)品的宣傳推廣等；執(zhí)行總經(jīng)理的決策。人力資源總監(jiān)負責公司人員的流動與招聘，負責制定公司相關規(guī)章制度、員工章程，執(zhí)行公司人事的管理；執(zhí)行總經(jīng)理指派的任務。財務總監(jiān)負責總結本年財政支出預算來年財政支出，并撰寫財務報告為公司做出正確的財務分析，替公司上層做出正確的決策奠定根底；負責公司的籌資，投資，利潤的分配等的活動；執(zhí)行上層指派任務。注：員工招聘，行政管理的規(guī)章制度，員工培訓等在后期我們會根據(jù)實際情況逐步完善，在這里方案書不做一一描述。4.3、目前公司主要股東情況單位：萬元股權人職位教育背景出資額出資形式股份比例XX CEO本科10現(xiàn)金25%XX市場總監(jiān)本科10現(xiàn)金25%XXX研發(fā)總監(jiān)本科10現(xiàn)金25%XXX銷售總監(jiān)本科10現(xiàn)金25%股東按其實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，優(yōu)先按照其實繳的出資比例認繳出資，其享有優(yōu)先購置其他股東轉讓的股權權利。公司董事和監(jiān)事由股東大會表決選舉。公司定期會議每年召開一次，并于上一會計年度完結之后三個月之內舉行。經(jīng)代表十分之一以上表決權的股東，執(zhí)行董事，監(jiān)事提議，應當召開臨時會議。公司經(jīng)理一職，由本屆執(zhí)行董事〔總經(jīng)理〕XXX兼任。公司設監(jiān)事一名，監(jiān)事由股東會選舉或更換。本屆監(jiān)事由XX擔任。監(jiān)事任期每屆為三年。監(jiān)事任期屆滿，連選可以連任。公司詳細章程見附錄財務總監(jiān)人力資源總監(jiān)銷售總監(jiān)總經(jīng)理財務總監(jiān)人力資源總監(jiān)銷售總監(jiān)總經(jīng)理市場總監(jiān)市場部財務部行政部銷售部部門員工 第三章市場分析 市場背景 1.1貴陽市消費水平今年上半年，貴陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值556.13億元，按可比價格計算，比上年同期增長17%，增速比上年同期提高3.2個百分點，比一季度提高1.2個百分點。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值28.15億元，增長8.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值232.26億元，增長19.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值295.72億元，增長16.2%。貴陽市居民消費價格指數(shù)同比上漲，其中食品類和居住類上漲幅度較大。數(shù)據(jù)顯示，上半年全市居民消費價格指數(shù)同比上漲5.8%，而居住類那么同比上漲7.4%。1.2近期貴陽市樓市動態(tài)2021年上半年以來貴陽樓市整體面大幅上升，756081平方米的成交總量環(huán)比上月5462483平方米上漲34.4%，主要表現(xiàn)為新貨上市帶動，再加余貨促銷，通過大量的活動、報廣宣傳等促銷方式展開，同比去年同期718787平方米上漲5.18%，從上述資料可以看出，盡管政府對房價的調控行為、信貸規(guī)模限制、加息預期等采取相關緊縮政策，但居民購房的剛性需求依然非常旺盛，并且由于人民幣升值造成資產(chǎn)膨脹，以及出口下滑，國內的閑散資金將大量進入房市。圖：2021上半年貴陽市樓盤價格形勢圖從上圖來看2021上半年貴陽市樓盤價格走勢呈平穩(wěn)上升的趨勢，且較09年房地產(chǎn)市場更為穩(wěn)定，房屋成交均價皆在4600元/平方米左右。圖：貴陽市2021年上半年樓市成交形勢圖從上圖來看2021年上半年貴陽市樓市總體成交走勢大體平穩(wěn)，平中有升，均價在5000左右，較2021年下半年有所增長，其主要源于局部新工程上市和大局部工程持續(xù)促銷余貨；全市共成交6591套，756081平方米，環(huán)比上月5293套，562483平方米上漲34.4%，同比去年同期上漲5.18%。9月份后在另一波新工程的上市下整體成交量持續(xù)小幅走高，下半年整體樓市有所期待。楓林小區(qū)售房工程的目標市場2.1我們的市場定位是A、打造貴陽市一流的大型生態(tài)園林小區(qū)；B、塑造一個有著東方古老文化底蘊、人文氣息濃郁的居民小區(qū)2.2目標市場打算在貴陽市內購房的購房者。由于房地產(chǎn)市場領域當中其產(chǎn)品的特殊性，這就導致其消費者與其他的市場領域不一樣，在未來的10年里需求剛性仍舊很大。人們買房通常考慮的除了價格外，最重要的還有交通、環(huán)境、根底設施等因素。楓林小區(qū)位于云巖區(qū)鹿沖關路黃金地段，離市中心不到5公里，且距金陽新區(qū)不到二十分鐘車程，交通便利，四通八達，輻射市中心、金陽新區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)等范圍，因此我們的目標對象定位于這四個地區(qū)的有能力的中高薪一族。第四章競爭性分析1、競爭樓盤分析圖：2021年8月新上市商品房從上圖可以看出，2021年下半年新增商品房會聚在兩城區(qū)、金陽、烏當、白云等四個區(qū)域，共22個新增樓盤。這將是毗鄰金陽、烏當、白云的楓林小區(qū)樓盤的強勢競爭者。圖：8月份區(qū)域成交套數(shù)從上圖可以了解到，8月份各區(qū)域成交總套數(shù)排名前三的區(qū)域是兩城區(qū)共2657套，第二是金陽新區(qū)共2191套，其次是烏當區(qū)，共770套。2、競爭優(yōu)勢A交通：交通便捷，四通八達，相比金陽和烏當區(qū)，楓林小區(qū)位于鹿沖關路，離市中心都比兩個城區(qū)還要近，輻射范圍廣，工薪族們不用為家里工作地點遠而發(fā)愁；且有20、61路公交直達小區(qū)門口，方便快捷。B環(huán)境：貴州省最大的植物園就坐落于楓林小區(qū)后200米處，四周空氣較中心區(qū)清新涼爽，夏季更是比城區(qū)溫度低1-2度，四周綠樹成蔭，群山環(huán)繞，遠離城區(qū)污染，有益身體健康。C文化氣氛：小區(qū)旁邊是貴州高等學府之一的財經(jīng)學院，大學里良好安靜的文化氣氛無形中會影響孩子們的興趣，有助于他們健康成長。D根底設施： 學校：貴州財經(jīng)學院、實驗二小、貴陽實驗二中、貴陽市十三中、實驗中學、北郊小學、新世紀幼兒園、楓林幼兒園；

市場：銀佳農(nóng)貿(mào)市場、萬江農(nóng)貿(mào)市場、鑫旺農(nóng)貿(mào)市場等；

醫(yī)院：貴陽醫(yī)學院附院、貴州省第二人民醫(yī)院；

銀行：建行萬江分理處、農(nóng)行萬江分理處、信用社萬江分理處、工行、商行、交行等在大營坡均設有多個分理處。根底設施完善，健身中心，幼兒園，會所等配套設施正在完善當中。E、商業(yè)區(qū)：位于大營坡的北城第二商業(yè)區(qū)正在新建當中，貴陽市一半的消費者將向這邊轉移，在未來的兩年之內，大營坡將會打破城郊結合處窮鄉(xiāng)僻壤的現(xiàn)狀，成為貴陽市新興商業(yè)區(qū)，大型百貨商場、沃爾瑪、肯德基等大型零售業(yè)巨頭的加盟將會帶動周邊附近居民生活水平的上升。3、劣勢房地產(chǎn)開發(fā)商不知名楓林小區(qū)的開發(fā)商是貴陽市當?shù)氐挠兰康禺a(chǎn)開發(fā)，作為一個土生土長的公司，其實力，公司形象，品牌等都不如外來房開商，如保利、萬科等，同時也不如貴陽外鄉(xiāng)的中天城投等。4、時機 房地產(chǎn)市場在中國10年內需求剛性仍舊很強，市場潛力好。B、北城區(qū)樓盤工程較少，需求量大；C、位于大營坡的北城商業(yè)區(qū)即將完善竣工，將會大幅度帶動周邊地區(qū)商業(yè)、樓市的興起；5、威脅烏當區(qū)保利地產(chǎn)開發(fā)的樓盤以及金陽新區(qū)萬科國際開發(fā)的觀山湖一號樓盤，實力雄厚，品牌聲譽好，是楓林的一大威脅；B、其他地產(chǎn)參謀公司的〔如世恒、合富輝煌等〕威脅；作為新起的公司，實力聲譽明顯弱于其他市場已經(jīng)成熟的參謀公司，威脅較大。綜上所述，楓林小區(qū)樓盤的優(yōu)勢大于劣勢，只要做好宣傳推廣的話，盈利還是很可觀的。 6、競爭壁壘消除房地產(chǎn)的特殊性導致其產(chǎn)品的性質和功能大同小異，因此我們要做的就是在效勞和樓盤的宣傳推廣上下功夫。開盤前三個月和開盤后三個月是宣傳推廣的頂峰期，加強此時的廣告宣傳力度是重點，詳細見銷售策略的廣告宣傳。此外，良好的物業(yè)效勞也是其中關鍵，盡管著名的房地產(chǎn)開發(fā)商可促進房屋的銷售，但是消費者用的是房子，物業(yè)管理的好壞在房屋的銷售促進上起著舉足輕重的作用。因此物業(yè)公司的效勞也是壁壘消除之一。 第五章產(chǎn)品與效勞產(chǎn)品簡介樓盤名稱：楓林小區(qū)物業(yè)類別：住宅建筑類別：高層電梯房占地面積：51422平方米建筑面積：301632平方米容積率：5.60 綠化率：25% 戶數(shù)：1918戶停車位：1022個樓層狀況：1—8棟，6號樓31層，7號樓30層，8號樓32層開發(fā)商：貴州永吉房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司小區(qū)內園林景觀、停車場、幼兒園、會所、公共健身設施等一應俱全。工程周邊各種配套設施非常完善。2、產(chǎn)品/效勞楓林戶型皆以100㎡以上大戶型為主，以下是產(chǎn)品類型，A戶型170㎡三室兩廳B戶型141㎡三室一廳C戶型170㎡兩室一廳雙衛(wèi)市場與銷售策略產(chǎn)品定位由于楓林小區(qū)位于北城端，且毗鄰省植物園和省財經(jīng)類高校，故楓林那么以大型的生態(tài)園林和東方古老文化底蘊為宗旨，定位于中高端商品住宅小區(qū)。我們的目標客戶群那么針對的是財院教師及市區(qū)內中高薪階層。定價策略據(jù)2021年8月份貴陽市樓市價格行情預測，楓林小區(qū)價格均價將以市場行情為基準，以5000元/㎡的市場價格作為楓林開盤價，最高價可根據(jù)銷售周期內當時市場行情及銷售狀況而定。折扣：一次性付清97折；首付為房子總價的30%。以此才能保證工程的可持續(xù)，最終完成銷售方案，從而實現(xiàn)資金的周轉循環(huán)。3、銷售周期蓄勢期合理把控市場走向，及時回潰市場信息，累積客戶資源，締造開盤熱勢。激發(fā)購房者搶購意識，提高銷售率。開盤期開盤熱，一熱促銷房轟擊市場，二熱開盤折扣，三熱物品贈送！以“三熱〞狀態(tài)保證現(xiàn)場銷售率。持銷售期由于工程屬于超大型體量的商業(yè)工程，風險和銷售情況難以預計，使其不得不將持銷期的時段拉長，當隨機事件出現(xiàn)時能有合理的時間處理及隨時調整銷售策略。此時段內，貴陽房交會、商業(yè)地產(chǎn)交易展示會較多，公司可籌劃公關活動等主題宣傳樓盤形象從而拉動銷售業(yè)績。尾盤期很多的工程進入尾盤期后都進入了自然銷售階段，但真正表達開發(fā)商利潤的恰恰就是剩余的物業(yè)。故此，應適當保存熱賣戶型尾盤期推出，借勢上調價格，同時，對有銷售困難的局部戶型實行特價優(yōu)惠政策，以最快的速度實現(xiàn)目標銷售率，保障開發(fā)商利潤回收。銷售周期圖楓林小區(qū)營銷籌劃期包括前期宣傳和后續(xù)手續(xù)辦理總共需要1年零5個月時間，銷售周期為一年，共分為四個階段，從2021年1月1日——2021年12月30日第一階段：認購開盤期1個月——2021年1月1日~2021年1月31日促銷活動詳情：A開盤典禮B新年新千禧，元旦開盤認購日，全盤購房活動集結令，凡前60位顧客買房即減1萬；C一次性付清可享超值優(yōu)惠大折扣98折D但凡進銷售中心的每一位客戶都可免費獲得龍年喜氣桔祥玩偶一個；〔本錢：10*1000=10000元〕銷售率：35% 第二階段：熱銷期3個月——2021年2月1日~2021年4月30日促銷活動詳情：A一次性付清可享超值優(yōu)惠大折扣98折銷售率：60%第三階段：強銷期4個月——2021年5月1日~2021年8月31日銷售率：80%A強銷期第一個月隆重推出104㎡-170㎡火爆熱銷，前60名購房客戶即送馬可波羅高檔瓷磚50㎡抵現(xiàn)金10900元〔本錢：218元/㎡*50*60=65400元〕B一次性付清可享超值優(yōu)惠大折扣98折 第四階段：尾盤期4個月——2021年9月1日~2021年12月31日銷售率：98%A一次性付清可享超值優(yōu)惠大折扣98折B上調熱賣戶型價位C下調局部銷售困難戶型 4、售樓中心 4.1選址售樓中心位于楓林小區(qū)大門口，總占地面200㎡4.2氣氛營造售樓中心外觀采取黑色拋光瓷磚，華美而不庸俗；大門是透明玻璃，顧客能夠看見中心內活動；屋內地板采取白色兼灰色紋理瓷磚；屋頂四面是白色的小燈，沙盤四周頂上為中號頂燈，中間那么是屋內主要光源白熾燈，用于照明和顧客看沙盤。大廳以白黑等中間色調為主，配以其他暖色調為輔，色調融合而不突兀。整體大廳呈現(xiàn)的是西式時尚簡約的風格。 飲水機飲水機客戶休息區(qū)客戶休息區(qū)盆景盆景服務總臺樓盤圖片展示宣傳區(qū)沙盤銷售中心飲水機 售樓中心布局圖財務分析1、工程實施進度安排2021年9月-12月，銷售前準備工作，及交易初款入賬工作2021年1月-12月：銷售樓盤2021年1月：與房開商交接工作及尾款獲取2、市場預測蓄客期11年9月-12月開盤期12年1月，銷售完成情況預計35%熱銷期12年2月-4月，銷售完成情況預計60%強銷期12年5月-8月，銷售完成情況預計80%尾盤期12年9月-12月，銷售完成情況預計98%投資估算 3.1工程支出估算總收入按一年的銷售期內已銷售總金額的1%進行提成。給定平均銷售單價為5000元/平方米，總銷售面積為301632.47平方米，預計房屋銷售完成情況為98%；給定車位售價為5萬/個，總車位共計1022個，預計全部出售。預計完成總銷售額：5000*301632.47*98%+50000*1022=1529099050〔元〕3.2預計工程收入預計工程收入：1529099050*1%=15290990.5〔元〕工程支出估算日常費用明細序號工程計算方法合計〔元〕辦公室1廣告費按半年廣告費用方案90002水電、費200+800/月*17170003辦公費及其他1000*17170004辦公樓租金6000/月*17102000售樓中心序號工程計算方法合計1裝潢1100002根底設施150003200/個*48004租金4500/月*12540005飲水設施1806日常飲水8/桶*302407水電、費200+1000/月*1214400售樓員月根本工資1000元，每售一套房提成房屋售價的1‰，根本工資每月支付，提成獎金按季支付。開盤期售樓小姐為10人，熱銷期為6人，后兩期為4人。所有促銷活動均為本公司的銷售活動之一，與原定售價的差價，由本公司承當，計入本錢。其中：預計所售房中，共有30%為全額付款，即有30%享受了98折購房優(yōu)惠。由于公司處于設立初期，所以8位職工全部根本月薪3000元/月，股東另有股利分紅辦公開銷總費用8500*17=144500元辦公人員工資總計:3000*8*17=408000元售樓處裝修費用110000元售樓處總租金4500*15=67500元售樓處新購置固定資產(chǎn)15980元售樓處開銷總費用14640元促銷活動費用：5000*301632.47*30%*2%+600000+10000+654000=10131994.62元售樓人員工資獎金總計：1000*10*1+1000*6*3+1000*4*8+5000*301632.47*98%*1‰=1537999.05元應交營業(yè)稅：15290990.5*4%=611639.62元營業(yè)稅金及附加：611639.62*〔3%+7%〕=61163.97元所得稅：656802.88元〔詳細算法見2021年利潤表〕預計工程總支出：144500+408000+110000+67500+15980+14640+10131994.62+1537999.05+611639.62+61163.97+656802.88=13760220.14元3.3凈利潤估算:2021年1月工程結束，凈利潤預計：15290990.5-13760220.14=1530770.36元4、詳細經(jīng)營預算4.1銷售提成預算金額單位：元項目2021年8月-12月2021年1月2021年2月-4月2021年5月-8月2021年9月-12月2021年1月工程合計房屋預計銷售面積〔平方米〕105571.3675408.1260326.4954293.84295599.81預計單位售價〔元/平方米〕50005000500050005000預計銷售總額5278568003770406003016324502714692001477999050預計銷售提成527856837704063016324.5271469214779990.5車位預計銷售量〔個〕4032882301011022預計單位售價〔元/個〕5000050000500005000050000預計銷售總額202100001440000011500000505000051100000預計銷售提成20210014400011500050500511000預計銷售提成合計548006839144063131324.5276519215290990.5預計現(xiàn)金收入上期末應收賬款548006866544409785764.512550956.52021年8月-12月2021年1月2021年2月-4月274003427400342021年5月-8月2021年9月-12月.2021年1月12550956.512550956.5預計收入合計274003412550956.515290990.5備注：預計車位的銷售量為當期銷售房屋數(shù)的60%，售完為止銷售提成在開盤期后10天，即2月10日先取得開盤期應得銷售提成的50%，其余尾款在2021年1月全部結清。4.2、銷售材料預算銷售材料預算單位：元項目2021年8月-12月2021年1月2021年2月-4月2021年5月-8月2021年9月-12月2021年1月工程合計銷售材料采購量玩偶1000瓷磚3000銷售材料單價玩偶10瓷磚218預計銷售材料總金額100006540006640000預計現(xiàn)金流出量期初應付賬款2021年8月-12月10000100002021年1月2021年2月-4月6540006540002021年5月-8月2021年9月-12月2021年1月現(xiàn)金流出合計1000065400066400004.3管理費用預算管理費用預算單位：元項目2021年8月-12月2021年1月2021年2月-4月2021年5月-8月2021年9月-12月2021年1月工程合計管理人員工薪960002400072000960009600024000408000水電費8002006008008002003400辦公費用72001800540072007200180030600折舊費1160162248666488648429020910其他費用210000135004050054000540009000381000合計3151604112212336616448816448435290843910預計現(xiàn)金流出量2180001550023850015800015800035000823000備注：由于公司建立初期，資金緊張，前5個月工資在2021年2月收到收款后一起發(fā)。5、銷售費用預算銷售費用預算單位：元項目2021年8月-12月2021年1月2021年2月-4月2021年5月-8月2021年9月-12月2021年1月工程合計銷售人員工薪537856.8395040.6317632.45287469.21537999.05水電費2006008008002400辦公費用100030004000400012000其他費用3777140.942262243.532463794.811628815.3410131994.62合計4316197.742660884.132786227.261921084.5411684393.67預計現(xiàn)金流出量11200549456.8397840.6322432.4510403463.8211684393.67備注：銷售人員根本工資每月月底發(fā)放，提成在每階段結束后15天內清算后發(fā)放。其他費用為促銷買房后與原本賣價的差價，在2021年清算時與所得提成沖銷。6、營業(yè)稅預算營業(yè)稅預算單位：元工程2021年8月-12月2021年1月2021年2月-4月2021年5月-8月2021年9月-12月2021年1月工程合計預計銷售提成合計548006839144063131324.5276519215290990.5預計營業(yè)稅219202.72156576.24125252.98110607.68611639.62預計應交營業(yè)稅現(xiàn)金流出2021年8月-12月2021年1月2021年2月-4月109601.36109601.362021年5月-8月2021年9月-12月2021年1月502038.26502038.26現(xiàn)金流出合計109601.36502038.26611639.62現(xiàn)金流出總計109601.36502038.26611639.62備注：銷售房屋的稅由房開商負責，其余增值稅等收到代理費后再交。7、銷售稅費預算 銷售稅費預算單位：元項目2021年8月-12月2021年1月2021年2月-4月2021年5月-8月2021年9月-12月2021年1月工程合計預計應交增值稅稅額219202.72156576.24125252.98110607.68611639.6城市維護建設稅15344.1910960.348767.717742.5442814.78教育費附加6576.084697.293757.593318.2318349.19預計應交銷售稅費21920.2715657.6312525.3011060.7761163.97預計應交銷售稅費現(xiàn)金流出2021年8月-12月2021年1月2021年2月-4月10960.1410960.142021年5月-8月2021年9月-12月2021年1月50203.8350203.83現(xiàn)金流出合計10960.1450203.8361163.978、專門預算8.1購置售樓設施預算購置售樓設施預算單位：元項目2021年8月-12月2021年1月2021年2月-4月2021年5月-8月2021年9月-12月2021年1月工程合計設施投資額1598015980預計現(xiàn)金流出財務預算9.1現(xiàn)金預算現(xiàn)金預算單位：元項目2021年8月-12月2021年1月2021年2月-4月2021年5月-8月2021年9月-12月2021年1月工程合計期初現(xiàn)金余額30120067220405201872035.71316195.1178959.77301200加：現(xiàn)金流入銷售現(xiàn)金流入274003412550956.515290990.5現(xiàn)金流入合計274003412550956.515290990.5減：現(xiàn)金流出上繳營業(yè)稅支出109601.36502038.26611639.62管理費用支出2180001550023850015800015800035000823000銷售費用支出11200549456.8397840.6322432.4510403463.8211684393.67銷售稅費支出10960.1450203.8361163.97所得稅支出656802.88656802.88購置設備支出1598015980現(xiàn)金支出合計23398026700908518.3555840.61137235.3310990705.9113852980.14期末現(xiàn)金余額67220405201872035.71316195.1178959.771739210.361739210.36第八章財務報表1、預計財務報表1.1預計資產(chǎn)負債表預計資產(chǎn)負債表會企01表編制單位：貴財經(jīng)實凝鏈有限責任公司2021年12月31日單位：元資產(chǎn)行次期末余額年初余額負債和所有者權益〔或股東權益〕行次期末余額年初余額流動資產(chǎn)：流動負債：貨幣資金167220301200短期借款32交易性金融資產(chǎn)2交易性金融負債33應收票據(jù)3應付票據(jù)34應收賬款4應付賬款35預付款項5預收款項36應收利息6應付職工薪酬3796000應收股利7應交稅費38其他應收款8應付利息39存貨9應付股利40一年內到期的非流動資產(chǎn)10其他應付款41其他流動資產(chǎn)11一年內到期的非流動負債42流動資產(chǎn)合計1267220301200其他流動負債43非流動資產(chǎn)：流動負債合計4496000可供出售金融資產(chǎn)13非流動負債：持有至到期投資14長期借款45長期應收款15應付債券46長期股權投資16長期應付款47投資性房地產(chǎn)17專項應付款48固定資產(chǎn)184962034800預計負債49在建工程19遞延所得稅負債50工程物資20其他非流動負債51固定資產(chǎn)清理21非流動負債合計52生產(chǎn)性生物資產(chǎn)22負債合計53油氣資產(chǎn)23所有者權益〔或股東權益〕：無形資產(chǎn)24實收資本〔或股本〕54400000400000開發(fā)支出25資本公積55商譽26減：庫存股56長攤待攤費用27盈余公積57遞延所得稅資產(chǎn)28未分配利潤58-379160-64000其他非流動資產(chǎn)29所有者權益〔或股東權益〕合計5920840336000非流動資產(chǎn)合計304962034800資產(chǎn)總計31116840336000負債和所有者〔或股東權益〕總計60116840336000預計資產(chǎn)負債表會企01表編制單位：貴財經(jīng)實凝鏈有限責任公司2021年12月31日單位：元資產(chǎn)行次期末余額年初余額負債和所有者權益〔或股東權益〕行次期末余額年初余額流動資產(chǎn)：流動負債：貨幣資金1178959.7767220短期借款32交易性金融資產(chǎn)2交易性金融負債33應收票據(jù)3應付票據(jù)34應收賬款412550956.5應付賬款3510131994.62預付款項5預收款項36應收利息6應付職工薪酬37271469.296000應收股利7應交稅費3850203.83其他應收款8應付利息39存貨9應付股利40一年內到期的非流動資產(chǎn)10其他應付款41其他流動資產(chǎn)11一年內到期的非流動負債42流動資產(chǎn)合計1212729916.2767220其他流動負債43非流動資產(chǎn)：流動負債合計4410453667.6596000可供出售金融資產(chǎn)13非流動負債：持有至到期投資14長期借款45長期應收款15應付債券46長期股權投資16長期應付款47投資性房地產(chǎn)17專項應付款48固定資產(chǎn)183016049620預計負債49在建工程19遞延所得稅負債50工程物資20其他非流動負債51固定資產(chǎn)清理21非流動負債合計52生產(chǎn)性生物資產(chǎn)22負債合計53油氣資產(chǎn)23所有者權益〔或股東權益〕：無形資產(chǎn)24實收資本〔或股本〕54400000400000開發(fā)支出25資本公積55商譽26減：庫存股56長攤待攤費用27盈余公積57285961.30遞延所得稅資產(chǎn)28未分配利潤581620447.32-379160其他非流動資產(chǎn)29所有者權益〔或股東權益〕合計592306408.6220840非流動資產(chǎn)合計303016049620資產(chǎn)總計3112760076.27116840負債和所有者〔或股東權益〕總計6012760076.27116840 預計利潤表會企02表編制單位：貴財經(jīng)實凝鏈有限責任公司2021年度單位：元項目行次本年金額上年金額一、營業(yè)收入115290990.50減：營業(yè)本錢200營業(yè)稅金及附加361163.970銷售費用411684393.670管理費用5493460315160財務費用〔收益以“－〞號填列〕600資產(chǎn)減值損失700加：公允價值變動收益〔損失以“－〞號填列〕800投資收益〔損失以“－〞號填列〕900其中：對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益1000二、營業(yè)利潤〔虧損以“－〞號填列〕113051972.86-315160加：營業(yè)外收入1200減：營業(yè)外支出13109601.360其中：非流動資產(chǎn)處置損失1400三、利潤總額〔虧損總額以“－〞號填列〕152942371.5-315160減：所得稅費用16656802.88四、凈利潤〔凈虧損以“－〞號填列〕172285568.62-315160所得稅費用=〔利潤總額—去年虧損額〕*25%預計資產(chǎn)負債表會企01表編制單位：貴財經(jīng)實凝鏈有限責任公司2021年1月31日單位：元資產(chǎn)行次期末余額年初余額負債和所有者權益〔或股東權益〕行次期末余額年初余額流動資產(chǎn)：流動負債：貨幣資金11739210.36151559.43短期借款32交易性金融資產(chǎn)2交易性金融負債33應收票據(jù)3應付票據(jù)34應收賬款412550956.5應付賬款35預付款項5預收款項3610131994.62應收利息6應付職工薪酬37應收股利7應交稅費38271469.2其他應收款8應付利息3950203.83存貨9應付股利40一年內到期的非流動資產(chǎn)10其他應付款41其他流動資產(chǎn)11一年內到期的非流動負債42流動資產(chǎn)合計121739210.3612702515.93其他流動負債43非流動資產(chǎn)：流動負債合計44可供出售金融資產(chǎn)13非流動負債：10453667.65持有至到期投資14長期借款45長期應收款15應付債券46長期股權投資16長期應付款47投資性房地產(chǎn)17專項應付款48固定資產(chǎn)182987030160預計負債49在建工程19遞延所得稅負債50工程物資20其他非流動負債51固定資產(chǎn)清理21非流動負債合計52生產(chǎn)性生物資產(chǎn)22負債合計53油氣資產(chǎn)23所有者權益〔或股東權益〕：無形資產(chǎn)24實收資本〔或股本〕54400000開發(fā)支出25資本公積55400000商譽26減：庫存股56長攤待攤費用27盈余公積57285961.30285961.30遞延所得稅資產(chǎn)28未分配利潤581083029.061620447.32其他非流動資產(chǎn)29所有者權益〔或股東權益〕合計591768990.362279008.28非流動資產(chǎn)合計302987030160資產(chǎn)總計311768990.3612732675.93負債和所有者〔或股東權益〕總計601768990.3612732675.93第九章機遇和風險1、風險市場風險：由于本公司是自主創(chuàng)業(yè)，所以在市場競爭力上肯定不及老牌的地產(chǎn)參謀公司，并且本公司的首次工程還是名氣不高的楓林小區(qū)的售房工程，本公司的風險會更加大。經(jīng)營風險：本公司的各個管理層，均是剛畢業(yè)的大學生，缺乏管理經(jīng)營，可能在公司經(jīng)營上會出現(xiàn)經(jīng)營問題，但是我們相信投資者會給有我們幫助，幫助我們公司經(jīng)營，使得本公司的經(jīng)營利潤最大化。管理風險：本公司的領導層缺乏管理經(jīng)營，這可能會導致管理風險，但是我們可以邀請投資者協(xié)助管理，給我們提供優(yōu)秀的管理經(jīng)驗。產(chǎn)品風險：由于地產(chǎn)參謀類公司越來越多，同行競爭越來越劇烈，這也會導致我們的公司產(chǎn)品可能處于無法出售的為難狀況。機遇由于我們公司均是大學生自主創(chuàng)業(yè)，所以會得到國家政府的支持，幫助我們度過難關，幫助我們尋找優(yōu)質的客戶。由于我們公司的管理層也均是剛畢業(yè)的大學生，所以更加的與時俱進，能給接受最前衛(wèi)、最新穎的行業(yè)知識、這無疑形成了我們的核心競爭力。由于我們公司目前均是剛剛走出校園的學子，那么我們的每一個人都會非常有干勁，不怕吃苦，敢于拼搏，愛拼才會贏。相比其他剛剛起步的公司，我們新成立的公司就已經(jīng)拿到的楓林小區(qū)的售樓工程，這無疑是對我們公司實力的肯定，在以后的開展中，我們堅信也同樣會有慧眼識珠的房開商邀請我們合作，共同實現(xiàn)雙贏。附錄公司章程貴財經(jīng)實凝鏈有限責任公司章程第一章總那么第一條為維護公司、股東的合法權益，標準公司的組織和行為，根據(jù)?中華人民共和國公司法?〔以下簡稱?公司法?〕和其他有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制訂本章程。第二條公司名稱：貴財經(jīng)實凝鏈有限責任公司。第三條公司住所：貴州省貴陽市云巖區(qū)鹿沖關路276號第四條公司營業(yè)期限：永久存續(xù)。第五條 執(zhí)行董事為公司的法定代表人。第六條公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權。股東以其認繳的出資額為限對公司承當責任。公司以全部財產(chǎn)對公司的債務承當責任。第七條本章程自生效之日起，即對公司、股東、執(zhí)行董事、監(jiān)事、高級管理人員具有約束力。第二章經(jīng)營范圍第八條 公司的經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)籌劃、包裝、廣告推廣和銷售。第九條公司根據(jù)實際情況，可以改變經(jīng)營范圍，但須經(jīng)公司登記機關核準登記。第三章注冊資本公司注冊資本為人民幣40萬元，股東及其出資情況為：股東姓名或名稱出資額出資方式出資比例XXX10萬元貨幣形式25%XXX10萬元貨幣形式25%XXX10萬元貨幣形式25%XXX10萬元貨幣形式25%出資比例是指占注冊資本總額的百分比；出資方式應注明為貨幣、實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入公司在銀行開設的帳戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應當評估作價并依法辦理其財產(chǎn)權的轉移手續(xù)。第十一條股東應當按期足額繳納各自所認繳的出資額，并在繳納出資后，經(jīng)依法設立的驗資機構驗資并出具證明。第十二條公司注冊資本由全體股東依各自所認繳的出資比例分一次足額繳納。第十三條公司可以增加或減少注冊資本，公司增加或減少注冊資本，按照?公司法?以及其他有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定和公司章程規(guī)定的程序辦理。第十四條公司成立后，應當向股東簽發(fā)出資證明書。第四章股東第十五條公司置備股東名冊，記載以下事項：〔一〕 股東的姓名或名稱及住所；〔二〕股東的出資額；〔三〕出資證明書編號。記載于股東名冊的股東，可以依股東名冊主張行使股東權利。第十六條股東享有如下權利：〔一〕按照其實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，優(yōu)先按照其實繳的出資比例認繳出資；〔二〕參加或委托代理人參加股東會，按照認繳出資比例行使表決權；〔三〕優(yōu)先購置其他股東轉讓的股權；〔四〕對公司的經(jīng)營行為進行監(jiān)督，提出建議或者質詢；〔五〕選舉和被選舉為公司執(zhí)行董事或監(jiān)事；〔六〕查閱公司會計帳簿，查閱、復制公司章程、股東會會議記錄、執(zhí)行董事的決議、監(jiān)事的決議和財務會計報告；〔七〕公司終止后，按其實繳的出資比例分得公司的剩余財產(chǎn)；〔八〕法律、行政法規(guī)或公司章程規(guī)定的其他權利。第十七條股東承當如下義務：〔一〕遵守法律、行政法規(guī)和公司章程，不得濫用股東權利損害公司或者其他股東的利益；〔二〕按期足額繳納所認繳的出資；〔三〕在公司成立后，不得抽逃出資；〔四〕國家法律、行政法規(guī)或公司章程規(guī)定的其他義務。第十八條自然人股東死亡后，由合法繼承人繼承其股東資格，其他股東不得對抗或阻礙其行使股東權利。第五章股權轉讓第十九條股東之間可以相互轉讓其全部或局部股權，毋須征得其他股東同意；第二十條股東向股東以外的人轉讓股權，應當經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起三十日內未答復的，視為同意轉讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購置該轉讓的股權；不購置的，視為同意轉讓。第二十一條經(jīng)股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購置權。兩個以上股東主張行使優(yōu)先購置權的，協(xié)商確定各自的購置比例；協(xié)商不成的，按照各自認繳的出資比例行使優(yōu)先購置權。第二十二條依本章程第十九條、第二十條、第二十一條的規(guī)定轉讓股權后，公司應當注銷原股東的出資證明書，向新股東簽發(fā)出資證明書，并相應修改公司章程和股東名冊中有關股東及其出資額的記載。對公司章程該項修改不需再由股東會決議。第六章股東會第二十三條股東會由全體股東組成，是公司的權力機構，行使以下職權：〔一〕決定公司的經(jīng)營方針和投資方案；〔二〕選舉或者更換執(zhí)行董事、