DB13河北省質量技術監督局發布I 1 1 1 2 3 4 5 6 8 本標準起草單位：邢臺市標準化所、邢臺市產品質量1商業物業管理服務規范凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單GB/T10001.1公共信息圖形符號GB/T10001.5標志用公共信息圖形符號GB/T10001.9標志用公共信息圖形符號第9部分:無障礙GB/T10001.10公共信息圖形符號第10部分:通用符GB/T15566.1公共信息導向系統設置原GB/T15566.5公共信息導向系統設置原則與GB/T15566.8公共信息導向系統設置原則與要GB22337社會生活環境噪聲排放GB50365空調通風系統運行管理WS394公共場所集中空調通風系統衛生規范24基本要求4.1物業服務企業4.1.1物業服務企業應按照相關的規定，具有從事相應的資質。4.1.2受物業產權人委托，物業服務企業應根據物業服務合同約定，設置物業現場服務機構，并配備4.1.3物業服務企業應制定完備的內部管理制度，并有具體的落實措施和考核辦法。包括但不限于以4.1.4應按國家有關規定和合同約定規范使用專項維修資金。4.2物業服務人員4.2.1物業現場服務機構負責人應按物業管理行業規定取得相應的職業資格證書。從事特種作業的服務人員應經過培訓，取得特4.2.3物業服務人員應統一著裝、佩戴標志，儀容儀表端莊整潔，言行文明、規范。4.3物業服務要求4.3.2實施環境管理，節能減排，保持商業營業環境運行質量。4.3.3根據營業特點、大型活動等要求，編制并實施保潔作業方案，維護商業營業環境的整潔美觀。4.3.4提供安全防范管理和秩序維護服務，確保人身財產安全。4.3.5制定并實施房屋及設施設備的運行及維護保養制度，提高設施設備的運行效率，保證設備完好4.3.6建立突發事件應急處理機制，控制、減輕和消除突發事件引起的社會危害。4.4標識管理34.4.4公共場所的安全設備設施標識及使用說明應用中、英文書寫，文字規范。4.5檔案管理b)物業承接驗收資料；5.1入駐和遷出5.1.1受業主方委托，按約定的時間辦理租戶入駐手b)登記租戶信息，向租戶提供管理規約等入駐資料；5.1.2按業主方要求為租戶提供約定的供電、供水、供氣、空調等服務。5.1.3按租戶要求提供直線電話或其他電信業務的接入服5.1.4受租戶委托，按約定要求管理商鋪的備用鑰匙（包括封存保管、緊急啟用）。5.1.5按業主方要求辦理退租戶的遷出手續并提供以下服b)查驗租賃區域的公用設施設備，發現損壞及時報告；c)確認租賃區域水、電、氣、通訊等費用的結清。5.2.2裝修申請批準后，受理施工登記，核查特種作業人員的操作證，簽訂施工管理協議，發放施工45.2.3受業主方委托，對裝修施工現場包括但不限于以下內容進行監管：a)施工時間、施工區域、建筑材料進出、建筑垃圾堆放與清運；b)施工人員的進出、現場管理，應主動控制營業期間施工人員的頻繁出入；c)施工現場的封閉隔離，噪音、異味、粉塵的控制；e)滅火器材的配置，動用明火，易燃易爆物品和化學危險品的使用；5.2.4配合業主方進行裝修施工驗收，監督租戶限期整改發現的問題。5.2.5收集租戶裝修登記、施工監督管理記錄、裝修項目竣工圖紙和驗收整改記錄，歸入裝修管理檔5.3服務接待5.3.1物業現場服務機構設立接待服務窗口，公開辦事制度、辦事紀律、收費項目及收費標準，公示5.3.2接待人員態度和藹、耐心熱情、用語規范，做好來電來訪記錄。5.4報修服務），5.5客戶意見管理5.5.1物業現場服務機構應與業主方、租戶保持溝通，定期開展意見征詢。5.5.2物業服務企業應每年測評業主方和租戶對物業服務的滿意度，改進服務質量。6.1.2對具有抗風能力要求的大中型戶外廣告牌等設施應定期進行安全檢查，遇臺風、汛期應59cm。樹冠完整美觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；主側枝分布勻稱、數量事宜、修剪科學常年保持有效供水，草地充分生長，用覆沙保持調整6.1.6環境照明應符合GB50449-2008第8章的要求，戶外供電設施、用電設備定期進行安全檢查和6.2.3柜臺、公共衛生間、電梯轎廂、自動扶梯扶手帶等設施應定期消毒，在傳染病流行期應6.2.5商場內禁止吸煙，明確重點防火區域、安全疏散通67.1應按商場的營業特點、人流量及污染情況，確定保潔內容、作業頻次、質量要求及檢查7.2按照作業區域距離地面的高度確定日常保潔和定期保潔范圍，2米以上7.3商業物業保潔服務質量應符合附7.4保潔服務人員、作業工具、清潔藥劑、作業規程等應滿足策劃的要求，保潔時應采取安全7.5商場內的衛生消毒、滅鼠除害等應有專人檢查，并保持7.6明確租戶自用區域及公共區域結合部位的保潔范圍與責任，并定7.7提供生活和餐廚垃圾的分類收集放置點，裝運垃圾的容器應加蓋。餐廚垃圾的收集、外運8.1.1應勸阻拾荒者、小商販、攜帶寵物者等進入物8.1.2對出入內部專用通道的工作人員應進行核查，對聯系工作的外來人員進行核查、登8.1.3夜間營業、施工等需要設定的封閉區域，應有明顯8.1.4引起人流集中時，應控制人流進入和進行8.2.1停車場（庫）及車輛進出通道應明確行駛路線、劃定停車位、規范設置交通標識，公示收8.2.2停車場（庫）通往商場的入口處，應張貼車庫平面圖，標注入口處位置、停車區位編號及8.2.3停車場（庫）內禁止存放易燃易爆、化學危險品或其他違禁8.2.4應引導進出物業區域的車輛按規定路線行駛，維護正常的交通秩序。消防車進入前，應對8.2.5應指揮進入停車場（庫）的車輛停入泊位，及時提醒車主注意相關的安全事項。特種車輛8.2.6貨運車輛應按預約時間、指定通8.3.1貨物裝卸應按約定時間、在指定區域78.3.2維護貨物裝卸區域的正常秩序，阻止無關人員和車輛進入、卸貨車輛按序進入裝卸平臺、在裝卸區域等候時駕駛員不應離開現場、督促作業人員及時清除廢棄物、勸離完成卸貨任務的8.4.1監控室環境應符合系統設備運行要求，定期進行檢查和檢測，確保監控系統功能正常，通8.4.3接到報警信息后，應及時對現場進行核實并記錄，發生緊急或異常情況時，應報告并啟動8.4.4對商業促銷活動的關鍵區域、通宵營業區域等應進行跟蹤監8.5.1按商業物業的特點，設定巡邏路線，明確巡邏內容。貴重商品區域、金融營業網點及施工8.5.2巡邏中應及時阻止偷盜、損壞物品、亂招貼等行為，關注老、弱、殘、兒童的安全。8.5.3巡邏中發現違章占用通道、消費者有違規行為和危險舉動、可疑人員等設施損壞或設備異8.5.4應觀察人群流向，防止擁擠、擠壓、踩踏等人身傷害事故發生，必要時啟動應急預8.6.1應確定清場路線，不留死角8.6.2引導消費者及租戶按指定路線離場，需要留場的租戶工作人員，應事先辦理相關手8.6.3要求租戶檢查確認租賃區域內無安全隱患。關閉門窗及水、電、燃氣開關；保險庫（箱）柜上鎖，無遺留鑰匙；商鋪及庫房內無火種、無滯留8.6.4人員離場后，對清場區域進行復查，重點檢查電梯廳、衛生間、試衣室、消防通道等場8.6.5完成清場的區域應按要求封閉，進行安全防范技術8.6.6清場過程應全程錄像跟蹤，并保持清場檢8.7.1商業促銷、貴賓參觀、社區活動等大型活動，應配合業主方編制秩序維護保障方案。內容指揮系統、信息傳遞途徑、人流車流集散路線、車位安排、8.7.2活動前應對人流車流集散路線、車位及活動所需的設施設備等進行檢查和確認，必要時進88.7.3活動中應對商場入口、活動區域、通道、懸高圍欄等處的人流聚集狀況及車輛進出實施重8.7.4監控室對活動現場進行實時監控，與現場保持通訊8.8.1建立健全消防管理防火安全責任制，組建義務8.8.2制訂防火檢查、隱患整改、應急預案演練等制度，建立防火管理8.8.3火災報警系統和聯動裝置應完好并保持自動控制狀態，每年至少進行一次消防聯動測試。8.8.4定期對消防設備、器材、安全標識、應急照明、疏散導向燈等進行檢8.8.5對消防安全進行日常檢查，并保持檢查記錄，檢查包括但不限于以下a)無存放易燃易爆物品和化學危險品（商品除外b)消防通道、消防設施周圍、防火卷簾門下及機房內無堆放物品；9房屋及設施設備9.1.1.1根據設備設施的使用說明制定安全管理制度及操作規程，設定巡檢周期及檢查內容。9.1.1.2應根據商業物業的特點、氣候的變化及營業環境設定或調整設備設施的開啟、停止時間及運9.1.1.3定時巡視檢查設備設施，并及時記錄設備運行技術參數及運行狀況。9.1.1.4發現設備運行異常，應及時檢查修復。9.1.2機房9.1.2.1設備應實行定人、定機和持證操作管理，連續運行的應實行交接班和值班巡視制度。外來人9.1.2.2設備機房應符合相關的環境技術條件，具備防火、防潮、防塵、防震、防腐蝕及防小動物的99.1.2.4統一設置系統分類色標、設備名稱標識、運行狀態標識、安全警示標識。9.1.2.5設備系統圖、管理責任人信息及設備突發故障的應急處置預案應在墻面顯著位置張貼。9.1.2.6機房內不允許放置雜物及危險品，設備本體及其附件、電氣控制箱、電器開關等保持清潔。9.1.3設備檢測和計量9.1.3.1特種設備應定期委托具有專業資質的機構進行安全檢驗，并保持有效的安全使用許可證。9.1.3.2高壓供配電系統、消防系統及避雷系統等強制性檢測的設備設施應定期委托具有專業資質的對非強制檢定的測量儀器儀表自行組織校準的，應符合有關的計量9.1.4節能9.1.4.1制定設備設施的經濟運行方案，定期進行能耗檢測、計量、統計、分析等，發現異常及時分9.1.4.2用電設備實施分區域管理，均衡用電負荷，功率因素9.1.4.3合理申請MD計劃，采取9.1.4.5設施設備更新或改造時，宜采用節能設備（例如：節能燈、節水裝9.1.5零備件9.1.5.1設備設施零備件應從評審合格的供應單位采購。9.1.5.2零備件的采購應控制合理的庫存數量，對不設庫存的零備件應保持暢通的采購渠道。9.1.5.3采購的零備件應具備“一證二書”（產品合格證、產品質量保證書、產品使用說明書）。9.1.5.4下列產品應驗證：b)相關進口產品除具備3C認證標識外，宜具備如CE、UL等國際認證標識；c)消防產品具備3C認證標識、型式認可標識和消防產品身份證標識；9.2維護9.2.1維護保養計劃9.2.2房屋及附屬設施維護b)保持門窗玻璃、配件完好，開閉靈活，無異常聲響；c)墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整、無缺損；d)定期對排水溝、排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；e)每半年檢查一次屋頂防水層，發現氣鼓、開裂、缺損時及時修復；f)保持道路路面平整、無破損、無積水、側石平直無缺損；g)休閑椅、景觀小品保持原有面貌，安全使用。9.2.3設施設備的運行與維護9.2.3.1總體要求9.2.3.1.1對共用設備進行維護保養時，應盡量降低對營業環境的影響。9.2.3.1.2被委托的專業單位在進行中大修或維護保養工作時，應指定專人對其進行監管，重點關注隱蔽工程、材料防火性能、電線的承載/絕緣/接地性9.2.3.1.3定期做好設備設施的日常清潔、緊固、注油、檢漏等維護保養工作，發生設備突發故障時9.2.3.2變配電系統——按照規定的周期進行高壓電氣設備試驗，留存高壓電氣測試合格的報——按照規定的周期對變配電設備設施進行檢查、維護、清潔，并做——高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示——高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準確，聯控動作——變（配）電柜直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量穩定，符合工作要9.2.3.3應急供電系統——按規定的周期對電機組設備進行檢查、維護，保持設備），——發電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示——定期對應急照明（帶蓄電池）設施進行檢查、維護，使其處于有效待命狀——定期對蓄電池組進行充放電試驗，進行蓄電檢查及9.2.3.4樓宇智能化設備系統9.2.3.4.1樓宇設備自動化（BA）系統樓宇設備自動化（BA）系統的運行與維護應符合以下——數字式直接控制器（DDC）工作正常、通訊正常、整潔、——末端設備工作正常、接線正確、線路無損、安9.2.3.4.2網絡與通訊設備系統9.2.3.4.2.1程控交換機的運行與維護應符合以下要求：——程控交換機（PABX）數據通訊工作正常、整潔、線路整——電源工作正常、蓄電池正常、設備整潔、顯示儀表9.2.3.4.2.2網絡通訊設備的運行與維護應符合以下要求：9.2.3.4.2.3廣播與背景音響系統的運行與維護應符合以下要求：——揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持——背景音響與消防報警系統的連接切換工作9.2.3.5安全防范系統9.2.3.5.1中央監控系統應符合以下要求：——攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、——監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、9.2.3.5.2巡更系統應符合以下要求：9.2.3.5.3周界報警系統應符合以下要求：——紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常9.2.3.5.4對講系統應符合以下要求：9.2.3.6車庫管理系統9.2.3.8衛星電視系統9.2.3.9消防報警與滅火系統應對各項消防設備按規定進行定期檢查，保證設施齊全、功能運行正常，并符合以下——每年應進行一次消防聯動，檢測各類消防系統各類運行參數和狀況并作記——操作啟動部件，手動火災報警按鈕應當能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示；——火災時應能在消防控制室將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統強制轉入火災應急廣播號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應——火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態；——火災確認后，應當釋放建筑內的所有門禁裝置，保證疏散門的暢——數據采集柜蓄電池正常、線路整齊、接線正確、工作正常、——末端設備安裝牢固、位置正確、線路整齊、工——消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養一次，保證工作站工作正常、整——消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱內各種配——消防帶每半年檢查一次，閥桿處每半年加注潤滑油并做放水檢查9.2.3.10升降設備系統9.2.3.10.1電梯及自動扶梯應符合以下要求：運行，停層準確。轎廂內、外按鈕、燈具等配件保持完好，每年進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內安9.2.3.10.2高空作業設備應符合以下要求——設備需經有資質的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內安全運——設備操作人員應嚴格遵守安全規定，嚴格執行安全操作規程，嚴禁超——設備應嚴格執行作業前的機電系統安全檢查與運行狀態的確——設備各儀表指示準確，各類開關動作靈活；通訊設備正——在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任何——設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規定方法予以鎖定。9.2.3.10.3液壓升降設備應符合以下要求——升降設備本體運行平穩，各類儀表指示準確，安全裝置9.2.3.11給排水系統應的職業資格；系統無明顯異味和噪聲；污水排放達到DB31/199《污水綜合排放標準》的要——每季對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹——確保水質無污染并符合規定的要求：生活飲用水水質應符合GB5749《生——定期對水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制柜進行保——如遇供水單位限水、停水，應按規定時間通知辦公樓內各用9.2.3.12空調系統——對空調系統的維護保養應該按照規定的頻進行清洗和保養；定期清洗和更換空調機組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道；——定期進行循環泵、空調主機、冷卻風機電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記——定期對空調系統主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進行檢查保——各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、——保證冷凍主機及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的冷——保證采暖熱水及附屬設施的正常運行和良好保養，提供符合要求的采暖熱——對空調循環水質進行維護保養和水質分析，保證水系統內的水質符合國家標準要求；——定期檢查空調機組馬達、風機的運轉情況，記錄運行參9.2.3.13鍋爐系統部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。除定期送檢外，還應做好以——每半年一次對蒸汽壓力表進行校驗；對爐爐運行進行管理，做好鍋爐安全經濟運行監督、管——在額定的流量范圍內，輸出蒸汽壓力在允許范——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴9.2.3.13.2熱水鍋爐應符合以下要求：——附屬設備的維護保養可參照9.2.12.1的相應條款實施。9.2.3.14公共照明系統——每天一次巡檢公共電器柜電器設備，遇有故障，應及時處置，保證運行安全、正常。9.2.3.15避雷系統避雷系統應按規定由專業機構進行檢測，同時符合以：：設備接地進行檢查；保證所有機電設備、管道、構架等金10.3定期開展應急預案的培訓及演練，保持A.1.1地面、墻面、天花等保持干燥清潔、無水漬。A.1.2柱面、踢腳、轉角、頂角等無積塵、霉斑及蜘蛛網。A.1.3樓梯扶手、欄桿無灰塵，平臺、踏步無垃圾，梯段側面無灰塵、污跡和蜘蛛網。A.1.4門窗清潔，無破損，頂面及接縫處無霉斑、積塵；玻璃潔凈、無水跡、指印和張貼物；金屬配A.1.5燈具（包括應急燈）清潔，燈罩內無積塵和飛蟲。A.1.6柜臺、貨架無灰塵，玻璃潔凈明亮，底座及邊沿潔凈。A.1.7招牌、廣告牌、燈箱、條幅、懸掛物、花盆、道具等清潔，無積塵。A.1.8空調散流器、進風百葉窗和火災探測器無積塵、油垢和蜘蛛網，周圍的天花及維修孔處無維修A.1.9墻面外露設施（消防警鈴、手動報警器、照明開關、插座面板等）無灰塵，外露管道無積塵和A.1.10消火栓箱、滅火器箱表面潔凈，無灰塵，箱內消防帶、水嘴、閥門無積塵和