房地產開發作業指導書

目錄

土地投標（商務）

土地投標（技術）

土地狀況調研

編制可行性研究報告

建立公共建筑和住宅小區資料庫

建立優秀設計師信息庫

編制設計任務書

8.建筑合適的合適的方案招標

19

9.規劃合適的合適的方案報審

22

10.申報相關相關計劃立項

24

11.申辦《建設用地規劃許可證》25

12.編制房地產開發流程相關相關計劃

26

13.雙代號座標網絡相關相關計劃（房地產開發企業相關相關項目管理管控管控通用范例）

30

14.設計委托31

15.建筑設計優化33

16.日照分析報告的編制和報送36

17.編制營銷策劃書38

18.選擇和確定營銷代理40

19.召開擴初設計審批會42

20.擴初設計送審43

21.委托現場地質勘探46

22.結構設計優化49

23.三通一平跟蹤管理管控管控

51

24.土地接管52

25.工程報建54

26.申辦《建設工程規劃許可證》56

27.工程安全質量報監58

28.申領《施工許可證》60

29.投資監理委托62

30.施工總承包招標64

31.現場管理管控管控臺帳

68

32.圖紙管理管控管控

70

33.施工日記71

34.編制會議紀要72

35.施工圖內審73

36.施工圖設計交底75

37.臨水、臨電配套77

38.申辦開工復驗紅線79

39.施工技術合適的合適的方案優化

81

40.委托勘丈83

41.樓書及宣傳資料制作85

42.選擇首屆物業管理管控管控單位

86

43.申辦《預售許可證》88

44.組織房展會90

45.商品房銷售合同合約合約的網上備案和登記

91

46.商品房定金合同合約合幻的網上備案

93

47.編制工程預算94

48.編制相關相關項目相關相關計劃書

96

49.審核驗工月報98

50.工程撥款100

51.合約合約甲方采購

102

52.施工安全管理管控管控

105

53.施工安全巡視108

54.施工圖修改110

55.工程例會112

56.現場簽證114

57.工程質量事故處理116

58.索賠118

59.樣板引路和封樣驗收122

60.陷蔽工程驗收（土建）124

61.隱蔽工程驗收程序（安裝）126

62.竣工備案制驗收128

63.公建配套133

64.供電配套135

65.供水配套139

66.排水配套142

67.消防配套144

68.燃氣配套147

69.環衛配套149

70.衛生防疫報批151

71.通信配套153

72.有線電視配套工程155

73.綠化配套157

74.郵政配套159

75.安全技術防范配套160

76.門牌報批162

77.申辦“使用粘土磚”核定163

78.結建民防工程建設管理管控管控

164

79.工程竣工檔案編制驗收和報送168

80.申辦規劃驗收172

81.公司內部驗收174

82.申辦入戶許可證175

83.申辦大產證177

84.編制工程決算179

85.物業移交和接管181

86.預售商品房的物業交付183

87.代辦小產證185

88.相關相關項目總結

186

89.相關相關項目資金管理管控管控

188

90.相關相關項目貸款

190

91.相關相關項目經濟效益測評

192

92.成本管理管控管控

194

93.成本核算201

94.課題組研究成果報告摘要206

95.課題組研究成果評審意見209

土地投標（商務）

1.作業目的

土地投標分為商務標和技術標兩大部分。其中商務標包括投標報價、開發企業資質、

企業簡介、從業業績、銀行資信、可行性報告等合適的合適的內容。由于商務標在整個

投標評分系統中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關鍵。

2.作業依據

政府土地管理管控管控部門發布的土地公開招投標信息，公司年度開發相關相關計劃，

地區地形圖。

3.決策崗位總經理：負責土地投標書（商務）的批準和簽發。

主管崗位總經濟師：負責投標書的最后通稿，向總經理和董事長匯報并商量決定投標

報價。

協管崗位總會計師：對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資合適的合適的方案的

可靠性負責。

土辦崗位土地開發；負責向各相關崗位提出投標書所需信息資料收集的具體要求，

并負責按時匯總，編制商務標的標書，校核商務標和技術標的連貫性和一致性。

協辦崗位營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發崗位的要求，按時

提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。

4.緊前工作條件

獲得土地招標文件和相關技術指標要求。

5.作業描述

5.1組織現場踏勘

由總經濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協辦崗位參加（詳見作業指導書

《土地狀況調杳》其中營銷策劃重點對現時周邊市場情況進行詳細調杳，完成市場分

析、市場預測，以及未來開發相關相關項目的產品定位（總經濟師認為有必要時，市場

調研業務可安排營銷策劃崗位委托專業咨詢公司進行）。士?地開發重點對地塊及四周一

定范圍內的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設規劃等情況進行詳細

調查，初步確定規劃設計合適的合適的方案的技術指標。

5.2投標準備會議

總經濟師召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作相關相關計劃

并布置任務，各崗位明確責任、分工，在限定期限內把編寫的文件經本部門主管審核后

匯總到本主辦崗位。本主辦閔位應參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。

5.3各崗位責任和分工

營銷策劃：負責編制可行性報告。根據周邊市場情況進行市場需求預測和平均售價預測：

研究客戶和產品的定位，據此對規劃合適的合適的方案（技術標）提出設計要求；提交

初步營銷合適的合適的方案、銷售成本和資金問籠相關相關計劃。

土地開發：向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規

定的格式編制商務標。

負責匯總相關相關項目總投資和預期收益，編制相關相關項目開發經濟測算書，測

估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。

通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招投標有關的各項信息，及時反

饋給各負責部門“

向土建設計管理管控管控崗位催辦技術標。

成本控制：負責編制現場建設成本。

成本核算：負責編制內部管理管控管控成本和稅費。

融資會計：負責提供有關銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料。

公司辦公室：負貴提供有關開發企業資質級別、凈資產等資質方面的文字合適的合適的

內容，近兩年開發量、近三年綜合素質等從業業績方面的文字合適的合適的內容；負責

投標文件封面、封底和合適的合適的內容排版的設計，印刷和裝訂：負責各類需提交的

投標文件的蓋章、存檔。

總經濟師：審閱土地開發崗位整理提交的投標文件并組織修改。在向總經理和董事會匯

報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。

5.4投標（商務標）文件合適的合適的內容：

投標申請表：投標書：投標文件目錄、提要；投標保證金：企業資質證明、從業業

績等資料；法定代表人證明及身份證復印件：參加當日投標人員的授權委托書：可行性

研究報告等。

投標文件應留有備份，以便投標應急使用和公司存檔。

5.5參加投標：投標授權委托人（通常即為本主辦崗位）應參加當n的開標，開標當n

將投標文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現場指定的投標箱。

投標當日現場應備有應急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關注評標過程，及

時向上級領導匯報。

5.6投標工作全過程的保密紀律：

5.6.1所有參與投標的崗位人員，其個人電腦必須設置開機密碼，收集和編寫的文件資

料必須集中在一個目錄內并設置加密.

5.6.2文件資料向本主辦崗位匯總時應通過內部局域網傳送，未經授權不準打印和復制。

5.6.3各崗位對自用電腦內的投標信息承擔保密責任，總經濟師對最終報價承擔保密責任。

土地投標（技術）

1.作業目的

土地投標的技術標部分即為征集規劃設計合適的合適的方案，是土地投標書的主要組成

部分。也可作為中標后合約合約甲方深化設計任務書的基礎。

2.作業依據

從政府土地管理管控管控部門取得的土地開發招標書。

3.決策崗位總經理：負責土地投標書（技術）的批準和簽發。

主管崗位總建筑師：布置本作業任務，主持內部評選會議，向總經理推薦首選合適的

合適的方案。

主辦崗位土建設計管理管控管控：按時完成以下作業描述中各節點作業。

4.緊前工作條件

已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續，取得地塊的規劃參數。

5.作業描述

5.1編制工作進度相關相關計劃

因為投標期限往往都很緊張，工作量乂十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須

從公司決定參加投標時起，木主辦崗位就應立即與十.地開發崗位?起啟動“土地投標”工作

程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度相關相關計劃應比投標截止日期提

早1至2天，留有一定的時間余地。

5.2委托概念合適的合適的方案設計

主辦崗位按照相關相關項目的規模和特點從優秀設計師信息庫中選擇2至3名分屬不同

設計單位的合適人選，并通過選中的設計師與其注冊的設計單位聯系委托設計事宜。向設計

師提供地形圖更印件和規劃指標各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設計資料。

5.3編寫設計任務書草稿

詳見作業指導書《編制設計任務書》。此項作業應在概念合適的合適的方案設計階段內

同時完成，其中主要合適的合適的內容應盡早與設計單位溝通.

5.4概念合適的合適的方案的設計成果

必須嚴格遵照招標文件中的規劃成果要求和文本格式。通常的要求為：

5.4.1規劃設計成果：

A3文本格式的規劃說明書和圖紙，與投標文件綜合裝訂成冊。

5.4.2規劃合適的合適的內容與深度

規劃說明書：包括現狀條件分析，規劃總體構思，規劃總體布局，主要空間組織和

景觀特色，道路綠化設計，主要市政設施綜合考慮：用地平衡表，主要技術經濟指標（總

用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、

集中綠地率等）。還可根據合適的合適的方案構思的特點建設畫龍點睛的物業名稱。

規劃總平面圖：包括小區住宅建筑布局、公建與市政設施設置、建筑層數、建筑間

距、綠化布局（集中綠地面枳）、道路布局、停車泊位數量（停車庫面枳）、周邊情況反

映、比例尺、指北針、日照分析等。

小區公建設施：應按土地招標書相關要求配置，招標書中未提及則在出讓范圍內按

《城市居住區公共服務設施設置標準》（。6"8-55-2002〃10189-2002）要求為小區配置。

表達規劃設計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。

5.5內部評選

一侯合適的合適的方案資料收全，本主辦崗位立即組織內部評選，會議由總建筑師主持,

由本主辦崗位組織會務，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統的營銷策劃為主），分

發會議通知，落實設計師介紹合適的合適的方案思路。由總建筑師確定首選合適的合適的方

案后，報總經理批準。

5.6簽訂設計咨詢合同合約合約

與內部批準合適的合適的方案的設計單位簽訂設計咨詢合同合約合約，如是格式化合同

合約合約，應在專項說明中補充保密責任和知識產權歸屬等條約條約條款。如對方提出要求,

還可承諾同意符對方作為合約合約甲方推薦單位參加規劃合適的合適的方案招投標。

5.7內部審核

本主辦崗位對批準合適的合適的方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規

劃參數，匿名要求，合適的合適的方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發現問題必須限

定設計?師在投標截止日期前修改完成，如時間尚許可，應把內部評議的優化意見與設計單位

溝通，由設計單位酌情修改。

5.8資料移交

在投標截止日期之前把裝幀成冊的合適的合適的方案移交土地開發崗位，作為技術標并

入土地投標文件。

5.9保密責任

本主辦崗位承擔投標合適的合適的方案的保密責任。過程巾的往來文件和合適的合適的

方案成果均需妥善保密保管，復印資料的分發應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資

料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關人員透露投標合適的合適的方案的合適的合適的內容。一旦資

實有泄密現象，不管是否中標，均要追究本主辦崗位的責任。

土地狀況調研

1.作業目的

取得直觀的地塊信息、，為決定是否參加投標和編制土地投標書作好前期資料準備。

2.作業依據

公司年度開發相關相關計劃，土地招標書，地區地形圖，地區管線圖。

3.主管崗位總經濟師：熟悉現場內外環境情況，糾正調研報告中的錯誤。

協管崗位總建筑師，總工程師：熟悉現場內外環境情況及地質情況。

主辦崗位土地開發：負責現場調研的組織工作，編制調研報告。

協辦崗位營銷策劃：熟悉現場內外環境情況。

4.緊前工作條件

已獲取相關土地將要招標的信息。

5.作業要求

5.1踏勘現場需要組織多次，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據需要組織不同的專業

人員，從以下合適的合適的內容中選擇調研相關相關項目。

5.2踏勘現場必須編制調研報告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質照相簿，也

可以是cod電子相冊文件。報告經多次踏勘得到不斷補充宜至包含以下全部合適的合適的內

容，在建筑合適的合適的方案招投標結束之前整理完成。

5.3本作業形成的調研報告的編制質量接受總經濟師的檢查和評價。

6.作業描述：

6.1調研外部環境：

6.1.1生活環境：包括地理位置、周邊商業、教衛、公交、娛樂設置等布局情況。評估是否

有拾遺補缺的需要甚至創建特色街區的可能。

6.1.2能源環境：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現狀和與本地塊最理想的接口位置。

6.1.3市政環境：包括周邊道路級別，有否拓路相關相關計劃；雨水和排污管徑，有否改造

相關相關計劃，與本地塊最理想的接口位置。

6.1.4建筑環境：特別注意地決南北兩側原有建筑的用途性質、層數、總高度等是否存在日

照的相互影響。周邊建筑的風格，色彩，檔次標準。對貼近規劃紅線的區外建筑還需調杳其

建造年代，結構穩固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。

6.1.5地質水文環境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本

的地基處理可能性。

6.2調研內部環境：

6.2.1地面障礙物：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水而、

建筑。如地形圖上沒有標記的應補上。

6.2.2對于基本平坦的地塊須粗估場地現狀與周邊主要道路的標高差。對于坡地起伏的地塊

須向當地測繪部門申領標有等高線的地形圖。

6.2.3空中障礙物：有否途經和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標記的應補上。

6.2.4地下障礙物：對照地區管線圖，核實地塊內有否需要搬遷或改道的管線。

6.2.5本小區比較理想的出入口位置。

6.2.6對于流經本地塊的河流，須了解其上游的水質和下游的通暢程度，常年的水位，打聽

有沒有淹澇的歷史紀錄。

編制可行性研究報告

1.作業目的

相關相關項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可嚀性研究和深度可行性研究。

相關相關項目初步可行性研窕是獲取開發土地前最重要的技術性工作之是投資者進行投

資決策的主要依據。在土地使用權正式獲取后，相關相關項目開發者還需進行更為詳盡的深

度可行性研究，為隨后的相關相關項目合適的合適的方案設計提供依據。過去相關相關計劃

經濟體制卜.的相關相關項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現，

然而在現時后場經濟條件3相關相關項目可行性研究報告必須真正體現市場的趨勢，遵循

市場規律，反映市場現實，為相關相關項目的投資尋找到真正的可行之路。

2.作業要求

為保證可行性研究報告的質量，應切實作好編制前的準備二作，占有充分信息資料，進

行科學分析比選論證，做到編制依據可靠、結構合適的合適的內容完整、文本格式規范、附

表附件齊全。報告的表述形式盡可能數字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步

設計合適的合適的方案的需要。

3.主管崗位總經濟師：組建工作小組，批準工作相關相關計劃，組織優化和修改報告，審

定報告。

協管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關專業的章節，提出優化修改意見，

協助總經濟師把關。

主辦崗位營銷策劃：制訂工作相關相關計劃，分配任務，匯總編輯，優化修改督辦。

協辦崗位：工作小組成員：按各自的專業或專長分頭進行調查研究和編寫報告章自，并根

據總經濟師的意見優化修改。

4.緊前工作條件

初步可行性研究：已進行市場調研和現場調查，已取得相關土地技術指標；

深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區控制性詳規和相關的經濟技術指

標。

5.作業描述

5.1總經濟師組建工作小組，成員主要來自公司內部各業務部門，并基本固定。有特殊要求

的可聘請社會專業人員參加。

5.2本主辦崗位制訂工作相關相關計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提

綱，章節分工，進度安排，費用預算等。工作相關相關計劃報總經濟師批準后，布置安排落

實。

5.3各成員按照專業分工調查研究收集資料，必要時再次進行實地調查和市場調查。

5.4小組集體討論，議題為：

5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態和政策導向等。

5.4.2相關相關項目分析和相關相關項目建議。對相關相關項目本體進行研判，分析相關相

關項目優劣勢，并進行相關相關項目的市場預測;提出相關相關項目的建設規模、產品定位、

規劃合適的合適的方案、進度相關相關計劃以及費金籌措合適的合適的方案等，合適的合適

的方案經比較論證優化后，提出推薦合適的合適的方案。

5.4.3經濟技術評價。對推薦合適的合適的方案進行財務評價及風險分析，以判別相關相關

項目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持相關相關項目合適的合適

的方案成立時，U對原設計合適的合適的方案進行調整或重新沒計。

5.5編寫研究報告。經過技術經濟論證和優化之后，各成員分工編寫章節，由本主辦崗位協

調綜合匯總，編制報告初稿。經總經濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。

5.6初步可行性研究報告合適的合適的內容：

5.6.1市場分析

5.6.1.1整體市場分析

全市及各主要分區的市場總供應量和總需求量；

全市及各主要分區相關相關項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平

均空置率。

5.6.1.2細分市場分析

物業類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；

總戶數、戶型及面積、樓高、售價/租金：

開工時間、預計竣工時間：

投資商/開發商、承建商、規劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。

5.6.2法規政策分析

開發建設法規.專業服務法規；

規劃設計導向，城市建設巖息：

其他經濟信息及政策指引。

5.6.3相關相關項目分析

5.6.3.1相關相關項目基本情況

地塊位置.、四至、規劃指標（總占地面積、建設用地面積、總建筑面積、用地性質、容

積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數、主要

出入口等）。

563.2相關相關項目周邊情況

主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業、娛樂、

教ff、醫療、公交、郵電、銀行等）。

563.3相關相關項目優劣勢分析（SWOT分析）

相關相關項目競爭情況（現時/潛在競爭對手）、優勢（S）、劣勢（W）、威脅（0）、機

會（T）o

5.63.4相關相關項目發展前景預測

市場前景、價格走勢、相關相關項目切入點等。

5.6.4相關相關項目開發建議與評價

5.6.4.1相關相關項目主要定位

市場定位（市場形象、主題品牌）；

客戶定位（主要客戶對象）；

價格定位（均價、最低價,最高價）。

5.6.5相關相關項目開發規模和產品類型

整體開發/分期開發、產品類型（商業/居住/辦公/其他）。

5.6.6相關相關項目規劃及建筑構想

電筑風格、建筑棟數、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；

小區總體規劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。

5.6.7相關相關項目開發進度

總體進度要求、分階段進度要求。

5.6.8相關相關項目財務分析

建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經營價值）、凈利潤、相關相關項目凈現值、

成本利潤率、投資收益率、財務內部收益率、投資回收期等。

5.6.9相關相關項目風險分析與敏感性分析

風險分析、主要指標的敏感性分析。

5.6.10相關相關項目研究結論和建議。

5.6.11附件（包括附圖和附表兀

5.7深度可行性研究報告合適的合適的內容：

5.7.1總論

相關相關項目開發背景，建設規模與目標，預計的相關相關項目總投入及效益情況等主

要技術經濟指標。

5.7.2相關相關項目區位分析

相關相關項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環境條件，城市規劃或區域性規劃

要求，交通條件，公共配套設施等。

5.7.3產品供需分析

市場現狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。

5.7.4建筑合適的合適的方案選擇

建筑設計指導思想與原則.相關相關項目總體規劃合適的合適的方案，建筑合適的合適

的方案比選。

5.7.5相關相關項目實施進度

建設工期，實施進度表（或橫線圖）。

5.7.6投資估算與資金籌措

建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資合適的合適的方案分析。

5.7.7財務評價

財務評價基礎數據與參數先取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分

析，催債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。

5.7.8風險分析

相關相關項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。

5.7.9結論與建議

5.7.10附表

投資估和表，相關相關項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估匏表，分年度投

資相關相關計劃表；財務評價報表（包括營業收入及營業稅金估算表，總成本費用估算表，

財務現金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還相關相關計劃表）。

5.7.11附圖

片區控制性詳規，宗地圖，管線圖，總平面合適的合適的方案等。

5.7.12附件

土地出讓合同合約合約、相關相關項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、

規劃管理管控管控部門對規劃合適的合適的方案的批復文件。

建立公共建筑和住宅小區資料庫

1.作業目的

為充分了解房地產開發的現狀和發展趨勢，為提高本崗位設計管理管控管控的專業水平,

吸收和借鑒同行業的寶貴經驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，

本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。

2.主管崗位總建筑師：負責本作業工作質量的檢查和評價。

主辦崗位設計管理管控管控；負責按以卜作業描述，持之以恒地做好資料席的信息收集

和使用。

協辦崗位營銷策劃：將業務接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。

3.作業設備

本崗位須配備電腦、數碼相機、掃描儀等辦公設備。

4.作業要求

4.1制作電子相冊，隨時補充，不斷積累。

4.2載入公司局域網共享平臺，供公司其他業務人員調用。

4.3本作業的工作質量接受總建筑師的檢杳和評價。

5.作業描述

5.1資料收集途徑

售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網上下載，國內外考察。

5.2電子相冊制作方法

5.2.1按以下分類制成分冊：獨立別墅，聯排別攀，多層住宅.高層住宅，辦公樓，商場，

會所，小品雕塑，優秀歷史建筑，優秀小區規劃，室內裝修。

5.2.2每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址.建筑名稱、建成年份、設計單位.

簡要評論等說明。

5.2.3凡紙質的圖片或相片需經過掃描制成jpg或tif文件，然后插入電子相冊。

5.2.4來自數碼相機和網頁的圖像可直接插入電子相冊。

5.2.5說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側，建筑名稱可以美術標題的形

式插入頁面合適的部位。

建立優秀設計師信息庫

1.作業目的

人的因素是最關鍵和主要的，優秀的設計成果來源于具備創新精神，具備職業道德，具

備精湛技術的設計師，為了使每個相關相關項目都能有針對性地得到合適的設計師設計，需

要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態的優秀設計師的信息庫。這是公司的一項日常

的，基本的信息管理管控管控工作。

2.主管崗位總建筑師；負責本作業工作質量的檢查和評價，批準進入首選信息庫的名單。

主辦崗位設計管理管控管控：負責按以卜作業要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建

立和使用。

3.作業要求

3.1分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫始終保持20名左右，因淘汰引起的缺額

從備用庫內補充。

3.2信息庫以電子相冊的格式制作和調用。

3.3要求本崗位與苜選庫的設計師們保持經常性的業務上的和感情上的聯系，了解他們近期

的設計活動合適的合適的內容，也包括上門請教咨詢，協助他們解決公司范圍內能夠提供的

各種幫助，采取不同的途徑表達公司對他們的關愛，必要時可向總建筑師申請經費。

4.作業描述

4.1收集資料：本崗位應把參加各種房展會當作自己的業務工作，關心媒體對各種優秀建筑

的評論，注意各種優秀建筑和設計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經常性地

到網上收索，從各種途徑收集優秀設計師個人信息和他們的作品樣本。

4.2制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數

碼照片，圖片的掃描件等。

4.3個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續補充。

4.4表格形式由主辦崗位自行設計，但至少應包含以下信息：姓名、性別、出生年'目前的

注冊單位和注冊等級、職稱職務、榮譽稱號、工作經歷、擅長專業、業余愛好、性格特征、

公關途徑、代表性作品和論著等。

編制設計任務書

1.作業目的

不管采取哪種方式委托設計，設計任務書都是表達著開發單位針對具體開發相關相關項

目的開發理念和品牌意識。設計任務書也是設計單位最主要的設計依據。?份宏觀概念清晰,

細部要求朦朧，指標體系適宜的設計任務書必定會觸發設計人員的創作靈感和創新意識，避

免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優化的過程。成功的設計作品往往起始于一份

既要求明確又有廣闊創作空間的設沖任務書。

2.作業依據

市場調研報告，土地狀況調研報告和選址意見書批復。

3.決策崗位總經理：負責最后審查和簽發。

主管崗位總建筑師：擬定設計任務書提綱，提出修改意見?批準設計任務書。

協管崗位總經濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見，

主辦崗位設計管理管控管控:起草設計任務區并依照總經濟師和總建筑師的意見修改。

協辦崗位營銷策劃：提供市場調研報告，和主辦崗位研究,寸論市場定位和設計指標。

4.緊前工作條件：市場調研完成，已按土地招標方式取得土地，更用權。

5.作業描述

5.1介紹現場地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構作物、河

流、名貴樹木等。

5.2介紹場外的環境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀

等。

5.3分階段實施滾動開發的大至區域范圍。

5.4規劃和建筑風貌趨向（只立粗分為傳統為主和現代為主兩種）。

5.5市場定位：包括建筑標準檔次的定位和客戶類型的定向。

5.6規劃設計控制指標，包括綜合容積率、各種用途建筑的比洌、建筑蒞蓋率、建筑限高、

綠化率、集中綠化率等。

5.7住宅設計指標：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數的比例等。

5.8公共建筑設計指標：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經營方式，服務范圍等。

5.9樣板區，樣板房，售樓處的設計要求：包括區域位置、展示要求、臨時的還是永久性的

等。

5.10設計深度要求：分概念性合適的合適的方案設計，建筑合適的合適的方案設計和初步

合適的合適的方案（即擴初）設計三種。注明除符合規范規定的深度外有何特殊的設計深度

要求。

5.11作品表達方式：明確各個階段應該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等

形式及規格。

5.12完成期限：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于30?40個工作日，催得太

急，合適的合適的方案構思和制作質量肯定大打折扣。

6.設計任務書的跟蹤補充

6.1在設計過程中，合約合約甲方可以對設計任務書作書面補充，但如引起設計返工，合約

合約甲方應實事求是地給以經濟補償和延長設計時限。

6.2當設計進入獷初階段時，合約合約甲方應重新審視原來的設計任務書，按照建筑合適的

合適的方案的審批意見，同時吸取會審專家的優化建議，補充完善設計任務書，重新遞交設

計單位。

7.設計任務書應附以下附件

7.1當地規劃部門出具的規劃選址意見書。

7.2標有規劃紅線的1:500地形圖（地處郊區的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點

處標上城市坐標（當時如無此條件的，必須在設計進入擴初前補上）。

8.當設計任務書編進設計招標書時，部分章節與招標書有所重復，設計任務書相關合適的合

適的內容可以簡略。

建筑合適的合適的方案招標

1.作業目的

為了引進競爭機制，促進技術進步，集思廣益地擇優選用設計成果，樹立公司持久的品

牌，縮短設計周期，提高經濟效益，凡公司開發地塊的規劃設計都必須進行合適的合適的方

案招投標。

2.作業依據：

建筑工程設計招標投標管理管控管控辦法（中華人民共和國建設部2000年第82號）。

上海市建設工程設計招標投標管理管控管控暫行辦法。

上海市建設工程設計招標投標管理管控管控暫行辦法實施細則。

3.主管崗位總建筑師：負責招標全過程工作，組建設計招標工作小組，推薦評標小組的專

家，決策前征求總經理和董事長的意見。

主辦崗位招標工作小組成員：按照組長的指令承擔招標具為事務。

4.緊前工作條件

已通過拍賣或招投標等形式獲得土地。市場調研報告正式成文，修建性詳細規劃已獲批

準。

5.作業步驟（即下圖）

6.作業描述

本項工作可以委托設計招投標代理機構進行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開

招標，也可以邀請招標。但不管是公開還是邀請招標，都必須接受設計招標投標辦公室（以

下簡稱設招辦）的全程監督和管理管控管控。

6.1成立招標工作小組

6.1.1總建筑師擔任組長，并由其指定四名相關崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長

安排。人員相對穩定，以熟練承擔公司所有開發相關相關項目的設計招標工作。

6.1.2招標工作小組的主要工作合適的合適的內容是：

編制設計招標書，擬定評標小組名單，報設招辦審批：

接受投標人的報名，負責資質審查，確定最終參加投標人名單，報設招辦備案；

發放設計招標書，收取投標保證金，組織投標人踏勘現場，解釋和答疑，接受和保管投

標文件與模型：

組織開標會議；

對投標人的標書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標小組評審：

填報建設工程設計招標投標中標通知書，經設招辦見證后發給中標人；

辦理簽訂設計委托合同合約合約；

向未中標人返回投標保證金和投標竹編制補償金；

向設招辦繳納招標管理管空管控贄：

寫招標工作綜合報告，報設招辦備案；

整理招標工作資料，移交公司檔案室。

6.2招標登記

向設招辦填報《上海市建設工程設計招標相關相關項目登氾表》。

6.3發布信息

待登記表批復后，即可自行向社會發布招標信息，合適的合適的內容包括：相關相關項

目名稱.地點、界址、用地性質.主要設計指標、開發單位名稱、開發資質、要求投標人的

設計資質、書面中請報名的起止H期、報名地點、聯系方式等.

6.4編制設計招標書

6.4.1經組長簽字后報設招辦審批，待批準后才能發給投標人。

6.4.2設計招標書至少應包括以下合適的合適的內容：

設計任務書：在原有設計任務書的基礎上根據征集合適的合適的方案的綜合效果和選址

意見書調整完善（詳見作業指導書《編制設計任務書》）。

投標須知：包括投標文件的清單、規格、份數、密封要求、供招標小組審閱的文件必須

加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名.

投標文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。

答疑、開標、評標等活動的日程安排。

未中標合適的合適的方案的補償標準：招標人買斷版權的，補償標準應該要高一些。中

標合適的合適的方案一般不單獨補償，其費用納入設計合同合約合約內。

知識產權申明：招標人對中標合適的合適的方案擁有完整知識產權，招標人如部分采用

未中標合適的合適的方案合適的合適的內容，投標人在取得一定補償后應于同意。補償標準

應在招標書中明確。

擬簽合同合約合約的主要條約條約條款：如果本合適的合適的方案中標的話，將體現在

設計委托合同合約合約中的投標人主要承諾：如取費標準、付款方式、設計周期、服務標準

等。

6.5確定投標人名單

公開招標的由招標小組審查所有書面報名的投標人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請

招標的可直接向3名或3名以上發邀請書。

6.6發放招標書

按照招標公告或邀請書中規定的時間和地點，向已確定的投標人發放招標書，并收取投

標保證金，保證金數額應在招標公告或招標書中明確。

6.7踏勘和答疑：

6.7.1招標人在發售招標書后的約定時間統一組織現場踏勘，統一介紹現場及周邊情況。

6.7.2投標人在閱讀招標文件和現場踏勘中提出的疑問，招標人可以15面形式或召開投標答

疑會的方式解答（原則上只解答招標書及附件本身未表述明確的疑問），同時將解答以書面

方式通知所有購買招標文件的投標人。該解答的合適的合適的內容作為招標文件的組成部分。

6.8組建評標小組

6.8.1評標小組通常由7?11人組成，通常的比例是規劃、建筑專業的專家3?4名，營銷

策劃專家2?3名，結構專家和建筑經濟專家各1?2名，其中包括本公司的三總師。專家由

招標小組推薦或委托設招辦推薦，經公司總經理批準后報設招辦核準。

6.8.2評標小組的主要工作合適的合適的內容是：

在評標前制定評標和決標的辦法：

負責評標，匯總評標結果：

按照評標決標的辦法推薦或決定中標合適的合適的方案。

6.8.3評標小組人員名單不公開，評標小組成員須對評標活動合適的合適的內容保密，不得

外泄。

6.9開標

6.9.1開標會議由招標小組的組長主持，各投標人參加，設招辦派員全過程監督。

6.9.2投標文件有下列情形之一的，招標小組不予受理：

未按招標文件要求密封的。

在供評委評閱的合適的合適的方案圖冊和模型上出現設計單位圖簽的，或出現單位名

稱和設計人姓名的。

在單獨密封的設計說明上無相應資格的注冊建筑師簽字的，或注冊建筑師受聘單位與

投標人不符的，或無投標人公章的。

6.9.3招標小組在審查投標人資質和匿名要求后應當眾宣布有效投標人名單。

6.10評標

6.10.1會議地點由招標小組安排落實，設招辦可以派員列席。會議由全體評委推舉的組長

主持。

6.10.2先由投標人分別介紹各自的合適的合適的方案，然后評委在無干擾的環境下討論評

議，按照技術先進、適用創新、經濟、社會和環境效益等原則，結合在設計進度、取費服務

等方面的承諾綜合考慮擇優投票，確定排列名次。如果招標人沒有授權評標小組直接確定中

標人。那么前三名即作為評標小組向招標人依次推薦的中標候選人。

6.10.3評標小組完成評標后，應向招標人提供書面評標報告。評標報告由全體評委簽字。

6.11定標

6.11.1評標小組提出書面評標報告后，招標工作小組一般應當在十五日內確定中標合適的

合適的方案。

6.11.2招標小組應當確定排名第一的中標候選合適的合適的方案為中標合適的合適的方案。

排名第一的中標候選人放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同合約合約，可以確定

排名第二的中標候選人為中標人。

6.11.3中標通知書由招標小組發出。

6.12退標：

招標小組在發出中標通知書同期發出未中標通知書，并向未中標的投標人退還投標保證

金和支付補償金。

6.13報告：

招標人自發出中標通知書之日起I?五日內，向設招辦提交招標投標情況的書面報告。報

告至少應包括下列合適的合適的內容：

招標范圍：

招標方式和發布招標公告的媒介；

招標文件中投標人須知、評標標準和方法、擬訂合同合約合約的主要條約條約條款等合

適的合適的內容；

評標委員會的組成和評標報告；

中標結果。

6.14簽訂合同合約合約：

自中標通知書發出之日起三十日內，招標小組和中標人應當按照招標文件和中標人的投

標文件訂立設計合同合約合約。

規劃合適的合適的方案報審

1.作業目的

為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，使城市和地區的控制性

規劃設計理念和規劃控制目標得以實現房地產開發相關相關項目的設計必須分階段地得到

政府部門的批準。因規劃合適的合適的方案報審的時間長，環節復雜，反復多，在公司內部

又需要不同崗位在經辦時間上搭接和銜接。所以要求各經辦崗位事先做好充分準備，一旦條

件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。

2.作業依據

中華人民共和國城市規劃法：上海市城市規劃條例：上海市城市規劃管理管控管控技術

規定：獲得中標土地批準的控制性詳細規劃與批文、土地協議.

3.主管崗位總建筑師：負責規劃設計合適的合適的方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗

位解決不了的協調問題。

主辦崗位土建設計管理管控管控：負責收集整理報審資料文件，具體經辦報審手續。

4.緊前工作條件

規劃合適的合適的方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優化意見作了調整。

5.作業描述

5.1主辦崗位到規劃部門領取《建設工程設計合適的合適的方案送審單》填報，并同時附送

下列文件（帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還）：

*5.1.1批準的建設相關相關項目可行性研究報告或有關批準文件（原件及復印件各一份）。

*5.1.2市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應有設計單位用WO.3mm的

墨線筆標明的下列合適的合適的內容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數，新建建筑

物與基地用地界限，道路規劃紅線及相關控制級，相鄰建筑物間距尺寸。

*5.1.31/500或1/1000總平面設計圖（藍圖）二份，圖紙須加蓋建筑設計單位的設計合適

的合適的方案出圖章和注冊建筑師印章，「L符合國家和本市設計合適的合適的方案出圖標準。

*5.1.4建筑設計合適的合適的方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建

筑設計合適的合適的方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計合適的合適的方

案出圖、文本的標準。

*5.1.5經城市規劃部門批準的《建設相關相關項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各

一份）。

5.1.6《建設相關相關項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關其它文件、圖紙

等。

5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規劃部門前次審核意見要求為準。

5.3規劃部門組織召開由規劃專家、規劃歸口的職能部門參加的規劃合適的合適的方案征詢

會，征詢環保、消防、衛生、綠化、交通、民防等管理管控管控部門的意見，以《建筑工程

設計合適的合適的方案審核意見單》給予批復。并附蓋有“上海市城市規劃管理管控管控局

規劃管理管控管控業務專用章”或“上海市**區（縣）規劃管理管控管控業務專用章”的核

定設計合適的合適的方案。

5.4規劃部門認為設計合適的合適的方案需要較大修改的，則核發“?審”意見。

5.5核發“建筑工程設計合適的合適的方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30個

工作日。

5.6接規劃部門總窗口領證通知后，持規劃部門發放的“一書二證”聯系卡（IC卡）辦理

領證手續。領取的合適的合適的內容包括《建設工程設計合適的合適的方案的批復》和附圖。

5.7本主辦崗位依據《建設工程設計合適的合適的方案的批復》和附圖，配合相關相關項目

經理進入擴初設計階段的管理管控管控。

申報相關相關計劃立項

1.作業目的

取得相關相關項目的開發經營權。

2.主管崗位總經濟師：督促檢查主辦崗位的作業。

主辦崗位土地開發：具體經辦本項作業。

3.緊前工作條件

規劃合適的合適的方案已經由規劃主管部門批準。

4.作業描述

4.1規劃合適的合適的方案批準后，本主辦崗位負責相關相關項目建議書的編制組織工作。

相關相關項目建議書可自行編制也可經總經濟師批準委托有資質的投資咨詢公司編制相關

相關項目建議書的主要合適的合適的內容如下：

4.1.1相關相關項目概況：建設地點、合適的合適的內容、規模的設想；

4.1.2建設條件介紹；

4.1.3投資估算和資金籌措設想，償還貸款測算；

4.1.4相關相關項0建設進度相關相關計劃；

4.1.5經濟效益和社會效益估計；

4.1.6結論。

4.2相關相關項目建議書經上級主管單位或所屬區發展與改革委員會向上海市發展與改革

委員會申報。住宅、商辦樓相關相關項目由城市發展處審批，賓館、學校相關相關項目由社

會發展處審批。

4.3本主辦崗位應隨時對審批進展進行跟蹤，并配合審批部門做好相關相關項目的審批論證

工作。

4.4相關相關項目建議書經市發展與改革委員會批準后，相關相關項目即已立項。

4.5商品房相關相關項目在擴初設計批準后，本主辦崗位應填寫《**年固定資產投資相關相

關項目信息標準表式》，申報新建或續建相關相關項目的投資相關相關計劃。以后每年在年

初與年中二次直至相關相關項目竣工，向上級主管部門或區發改委填報，經上海市發展與改

革委員會批準后，列入上海市基本建設投發相關相關計劃并分批下達。

申辦《建設用地規劃許可證》

1.作業目的

為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，厲地產開發相關相關項

目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。要求經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成

熟，立即進入申辦程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。

2.作業依據

規劃管理管控管控部門張榜公布的《建設用地規劃許可證》申辦程序。

3.主管崗位總經濟師：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。

主辦崗位土地開發：負責收集整理申辦資料文件，具體經辦中辦手續。

4.緊前工作條件

已取得規劃部門對規劃設計合適的合適的方案的批復

5.作業描述

5.1主辦崗位到規劃部門領取《建設用地規劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件:

（帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還）。

5.1.1批準的建設相關相關項目可行性研究報