森宇?雙流東升工程前期市場研究成都森宇實業集團營銷籌劃中心2010-10-

1城市規劃開展隱性條件1.1經濟開展背景成都及區域經濟開展現狀2021年成都經濟開展情況人口1139.6萬人GDP4502.6億元年增長率14.7%人均GDP35215元城市化率63.58%以成都市目前的經濟開展水平，房地產市場還有很大的開展空間。成都與廣州、西安、南京2021年主要經濟指標比擬成都與南京接近，但雙方房價還有較大差距，差距意味時機，成都房地產大有可為。2021年成都市產業結構在這樣的背景下，成都房價根本保持平穩緩慢增長，較為健康。1.2城市開展背景成都城市開展規劃2021年，成都市確立了建設“世界現代田園城市〞的歷史定位和長遠目標。SHAPE一區兩帶六走廊：“一區〞：為中心城區，是城市化主要開展區和產業高端化的主要集聚區。

“兩帶〞：為龍門山、龍泉山生態旅游開展帶，既是自然生態保護帶，也是山區旅游開展帶，是成都市建設國際化旅游城市的主要承載區。

“六走廊〞指成青、成灌、成溫邛、成新、南部、成龍走廊。總體功能分區擴展型開展區提升型開展區優化型開展區兩帶生態及旅游開展區13個市級戰略功能區：01天府新城〔高新技術產業區〕

02金融總部商務區

03東部新城文化創意產業綜合功能區

04北部新城現代商貿綜合功能區

05西部新城現代效勞業綜合功能區

06“198”生態及現代效勞業綜合功能區

07龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區

08汽車產業綜合功能區

09新能源產業功能區

10新材料產業功能區

11石化產業功能區

12國際航空樞紐綜合功能區

13國際鐵路物流樞紐功能區市域城鎮體系規劃1個特大中心城市14個中等城市34個小城市150余個小城鎮數千個農村新型社區小結：1、成都是中國的區域中心之一，是中國最具開展潛力的城市，經濟開展活潑，房地產投資及銷售額連年增長；城市化速度加快，城市一體化開展模式確立，城市帶的形成，形成無縫對接；2、成都市建設“世界現代田園城市〞規劃的出臺，有利推動成都經濟的開展；3、人口遷徙規模放大，以新型工業基地為代表的產業人口成為最重要的人口增量，預計在未來3-5年內到達頂峰；4、舊城改造規模的擴大，拆遷人口的剛性需求被放大，且本地安置的需求被放大，成為房地產需求的又一重要支撐；5、成都世界現代田園城市建設、城市化進程的提高，城市定位中涵蓋了對生態和可持續開展的要求，城市面貌的改造及環境變化對第三產業提供了硬件條件，同時，未來房地產業仍然在現代化進程中扮演重要角色；6、交通樞紐站點的規劃建設，為人口流動的快捷、快速遷徙提供了支撐，人口就業及居住半徑得以放大；7、成都城市化進程帶來城市的開展，將工程所在的東升鎮納入開展軌道，加快東升鎮城市開展和城市化進程。雙流縣東升鎮整體規劃雙流縣綜合實力連續九年躋身全國百強縣行列，連續十三年名列全省“十強縣〞榜首，縣域經濟根本競爭力排名由全國35位上升為33位，位列中西部第一。雙流縣產業功能布局：市級戰略功能區區〔市〕縣管產業功能區雙流縣1、天府新城高新技術產業區

2、“198〞生態及現代效勞業綜合功能區

3、龍門山、龍泉山生態旅游綜合功能區〔“兩湖一山〞旅游區、錦繡東山旅游區〕

4、新能源產業功能區5、國際航空樞紐綜合功能區1、國際體育賽事產業區

2、臨空經濟綜合功能區3、以動漫為主的文化創意產業區將航空港、華陽、東升鎮納入城市管理，形成了“兩城一區〞的城市管理和開展體制。雙流縣產業規劃：雙流縣工業布局規劃：“一區四園〞工業開展新格局一區：西航港工業集中開展區；四園：圍繞產業集聚，打造西航港工業集中開展區醫藥食品、機械電子、光電與新材料三大關聯優勢產業專業園，形成優勢相對集中的工業集群。西航港工業集中區開展空間及規模:九江、黃水、東升、華陽等工業集中區開展迅速，具一定規模的工業開展區有6個〔西航港開發區、九江工業集中區、彭鎮工業港、蛟龍工業港、東升輕工業集中區、黃水新材料基地〕。b.雙流縣空港新能源布局規劃雙流擬建33平方公里新能源產業承載平臺：雙流縣將重點開展太陽能、核能、風能等裝備制造業，全力打造新能源產業核心承載區。新能源開展核心區將成為雙流工業增長極：雙流縣將把大力開展新能源產業作為轉變開展方式的基點，全力做強新能源裝備制造產業。c.雙流縣物聯網布局規劃打造物聯網高地：成都市將雙流縣確定為全市物聯網產業承載地，規劃了雙流物聯網產業園區和占地80畝的物聯網科技孵化園。今年已引進物聯網產業工程8個，總投資60.2億元。主推五產業：雙流推進系統集成、感知識別、新型傳感、通信傳輸、微型控制“五大重點產業〞開展，打造物聯網產業基地。交通及配套設施規劃：區域交通規劃：目前境內交通四通八達1、雙流國際機場：距縣城僅2公里，開通國際國內航線160余條，是全國第四大航空港；2、成昆鐵路：橫貫南北，設有白家、公興兩大貨站；3、公路：川藏公路、成樂大件路、成雅高速路、成都外環高速路、機場高速路、國道213線穿越全境，另天府大道、金華路、華龍路、雙溫路、雙黃路、籍黃路數條高等級公路，通車里程2882公里。未來的雙流將是成都衛星城中軌道交通最密集的區域：5條軌道交通〔地鐵或輕軌〕線路穿過。這些交通線路中，4條線路分別沿成仁路、天府大道、成昆鐵路、老川藏路，由北向南從中心城進入雙流；另外1條軌道線路從成仁路出發，沿武侯大道由東向西穿過府河、天府大道、成昆鐵路和成雅高速，向西南延伸至雙流機場。雙楠大道：由雙楠、成都雙流國際機場、雙流東升老城和雙流新城四大區域圍合而成的新雙楠。8車道的雙楠大道橫向貫穿整個新雙楠區域，起點內雙楠，途經武侯新城，跨越繞城路，再到雙流新城，延伸至牧馬山。雙楠大道繼續往雙流方向，天府廣場與雙流國際新城的直線距離縮短在10公里的范圍內，將東升到成都的距離進一步拉近。東升與成都的進一步靠攏，新雙楠的開展規劃，將更加促進和加快東升鎮的開展。雙流縣東升鎮整體規劃：根據成都市整體規劃部署，雙流東升鎮屬于成都市擴展型開展區，以先進制造業為主導，現代效勞業與現代農業協調開展，城鎮布局要在保護生態本底的根底上形成“城田相融〞的格局。東升鎮分區規劃：雙流—東升分區規劃〔2003—2021年〕：成都市重要功能區，以開展高新技術產業、物流配送、科研教育、交通樞紐為主的園林式城區；城區人口規模規劃至2021年為25.5萬人，2021年為45萬人；城區建設用地2021年為31.3平方公里，2021年為53.2平方公里。區域配套設施：備注：垃圾燃燒廠處于九江，離本工程區域有較遠距離目前區域配套教育配套：雙流縣棠湖中心小學、東升鎮棠湖小學、棠湖中學、四川省雙流縣中學、東升一中、四川省雙流縣職業中學、東升二中商場：邦百貨、榮盛百貨、白河超市、福樂家超市醫院：雙流縣中醫院、雙流縣第一人民醫院、雙流縣婦幼保健院郵局：雙流縣郵政局棠中路郵政所、東升街郵政所銀行：中國銀行、交通銀行、郵政儲蓄其他：棠湖公園區域配套設施規劃航都文化藝術中心航都文化藝術中心西航港創業中心四川國際高爾夫俱樂部雙流縣文體中心謝菲聯足球公園國際五項賽事中心小結：1、2021年雙流縣GDP總量為397.76億元，名列2021年四川縣域經濟“十強縣〞第一名，2021年一季度GDP92.73億元，同比增長20.1%。財政結余充盈，有實力在城鎮建設硬件配備上投入；城鄉居民收入穩定增加，生活水平進一步提高，2021年全縣城鎮居民人均可支配收入18977元，增長12.8%；農民人均純收入7718元，比上年增長8.3%；城鄉居民人均儲蓄存款達22311元，隱性消費實力雄厚。2、迎合成都“世界現代田園城市〞的開展，雙流當前的產業規劃更加完善。地方經濟支柱產業業已形成，航空港、物流基地和現代化工業穩定增長，清晰的工業化布局，在帶動雙流開展的同時，精壯年產業帶來大量的高科技人才，以及工作人群，形成了大規模的客戶群，固定資產投入隨之增大，為房地產業帶來剛性需求的根底；3、城市化開展存在巨大空間，2021年雙流城市化率為46%，還有很大的城市化潛力，預計2021年將到達60%，，離成都市城市化率70%的目標有一定距離，城市化建設速度必將繼續加快；4、雙流交通興旺，3條城際鐵路、9條地鐵輕軌、2條高速公路，讓雙流跟外界連通更為緊密，其中東升規劃有地鐵3號線，交通格局代表了人口遷徙和流動方向，能更好的促使客戶群的擴張；5、東升鎮規劃了大量運動以及教育配套，加之8500畝的濕地公園，在工業開展的同時，注重人居環境的打造，創造東升宜商宜居的環境，打造出一張城市名片，為房地產開發提供了有利條件。1.3房地產市場背景成都主城區土地市場2021年1-10月主城區土地市場〔不含工業用地〕10年1-10月主城區住宅用地成交均價07-10年主城區住宅用地成交價格小結:2021年1-10月成都主城區土地市場開展曲折，但總體保持平穩，新政后，開發商對土地的熱情度有差異，造成土地市場的波動。1、即使2021年在中央政策的調控下，預計主城區土地交易量同09年根本持平，價格有所上升，說明開發商對市場信心很足；2021年主城區土地市場在波動中前進，但整體屬于平緩上漲趨勢，為房地產業的健康開展提供了巨大支持；2、2021年土地市場呈現出兩頭熾熱的情況，其中以1、4月表現最為活潑，成交土地多達1000畝，9月份開始隨著品牌開發商進入，土地市場重新熾熱，預計年底將成平穩開展態勢。成都主城區住宅市場主城區：07-09三年主城區住宅的供給量保持23.3%、12%的下降幅度，2021年1-10月供給量占到09年全年的66%，到達580萬方，銷售面積為531萬方，市場供求平衡，供銷比為1.1。時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月供給量(萬方)80.215.656.5103.357.838.770.3551.6852.3154.31成交量(萬方)29.441.665.687.256.845.230.4541.271.861.9可售面積(萬方)395.6379.8372.9387.0388.9381.6375.1415425.484102021年主城區各行政區成交量均明顯下降，高新區成為開發熱點。案例：5月31日保利花園一期一批次開盤各面積段去化比照戶型編號建筑面積實得面積推出套數銷售套數去化率A1110.9126602541.67%A277.888.84604270.00%B198.451141205041.67%B2113.271291207159.17%合計36018852.22%90平米以下首置產品為市場需求主力，成交占比均超過50％。90-120平米前4月成交量呈逐月遞增之勢，受房貸新政影響，改善性成交明顯受抑制。120-150平米再改產品成交量前4月占比均保持在20％左右；150平米以上舒適、享受型產品市場占比在8％左右，調控存在情況下，下降并不明顯；宏觀調控下，首置、局部首改成主導，改善性需求受抑制。小結：1、2021年成都主城區市場回歸理性，住宅市場供需較為均衡，住宅存量保持在400萬方左右，得益于政策的完善，房地產市場日趨標準；2、以5月份為分水嶺，10年初延續09年熾熱氣氛，住宅市場銷量繼續攀升，后受新政影響，觀望情緒濃厚，8月后市場逐步升溫；3、中央對房地產市場的監控更加嚴厲，當8-9月份，房地產市場出現漲價苗頭時，9月29日中央推出第二波新政調控房地產市場，說明政府打壓房價決心。4、2021年主城區各行政區域成交量較為均衡，高新區成為主城區房地產市場的熱點，09年的熱點區域成華區下滑明顯；5、受政策調控，投資性客戶日益向商業地產轉移，商業投資開始升溫，改善性需求客戶受到抑制，剛需和首改客戶成為市場主力軍；6、開放商與客戶的博弈周期變短，4月新政后，短短3個月，市場明顯復蘇，可見政策對市場的影響力減弱，并且政策對于首置和首改客戶影響越來越弱。1.4區域市場未來整體供給量及產品形態郊縣整體住宅市場上半年住宅整體低迷的情況下，郊縣成交量不降反升，整體表現優于主城區。2021年上半年五大郊縣總成交576.4萬方，創07年至今的上半年總成交量的新高。雙流成交227.4萬方，約占五大近郊成交量4成，均價高出其他郊縣約1000元/平方米。上半年五大主要郊縣表現穩定，其中雙流一家獨大，量價穩定。區域土地市場07-08年雙流縣東升鎮土地出讓成交信息表宗地編號宗地位置凈用地面積用地性質容積率競得人成交單價成交總價拍賣時間呈現工程SLP-〔2007〕-013東升街辦雙楠大道南側336.48畝居住兼容商業3.0成都遠大蜀陽房地產開發有限責任公司208萬元/畝69987.84萬元2007年12月26遠大林語城SLP-〔2007〕-015東升鎮澗槽村29.75畝居住兼容商業3.3四川貴通建設集團207萬元/畝6158.25萬元2007年12月27御園楓景3期SLP-〔2021〕-011東升街辦永福社區102.85畝二類居住兼容商業3.0重慶國奧實業開展216萬元/畝22215.60萬元2008年成都國奧村SLP-〔2021〕-012東升街辦永福社區199畝二類居住兼容商業3.0重慶國奧實業開展199萬元/畝39601.00萬元2008成都國奧村SLG-〔2021〕-054東升街辦迎春橋社區62.73畝倉儲≥0.7四川金橋物流18萬元/畝1129.14萬元2021年9月26

SLG-〔2021〕-061東升街辦龍橋社區35畝商業≥1.5且≤4.0中升(大連)集團60萬元/畝2100萬元2021年10月3

SLG-〔2021〕-072東升鎮瓦店村八社23.868畝工業≥0.9成都康弘制藥11.8萬元/畝281.6424萬元2021年1月11

09年雙流縣東升鎮土地出讓成交信息表宗地編號宗地位置凈用地面積用地性質競得人成交單價成交總價拍賣時間SLG-〔2021〕-072東升鎮瓦店村八社、白鶴村一社23.868工業成都康弘制藥11.8萬元/畝281.6424萬元SLG-(2021)-020東升街辦葛陌村五社、會館村三社23商業〔幼兒園〕成都弘旭建筑工程有限責任公司80萬元/畝1290萬元

SLG-(2021)-033東升街辦花園社區8組8.32住宅四川鑫福投資管理150萬元/畝1248萬元SLG-(2021)-037東升鎮普賢村13.08商業、住宅成都雙流富豪實業有限責任公司1051373.4SLG-〔2021〕-077東升街道接待寺社區3組25.18工業成都盛幫密封件17.2433.0962021年雙流縣東升鎮土地出讓成交信息表宗地編號宗地位置凈用地面積用地性質競得人成交單價成交總價拍賣時間SLG-〔2021〕-002東升街辦迎春橋社區20.26畝商業成都市宏樂商貿有限責任公司97.7萬元/畝1979.402萬元-2.12SLG-〔2021〕-003東升街辦迎春橋社區15.32畝商業成都雙流京華鞋業有限責任公司91.50萬元/畝1401.78萬元SLG-〔2021〕-004東升街辦迎春橋社區27.78畝商業成都雙流友誼鞋業90.8萬元/畝2522.424萬元SLG-〔2021〕-005東升街辦迎春橋社區34.57畝倉儲成都市安妮娜鞋業26.6萬元/畝919.562萬元SLG-〔2021〕-006東升街辦迎春橋社區8畝倉儲成都鑫宏順商貿開展37.7萬元/畝301.6萬元SLG-〔2021〕-007東升街辦迎春橋社區33.38畝倉儲成都市新亞西鞋業26.1萬元/畝871.218萬元SLG-〔2021〕-008東升街辦迎春橋社區19.51畝倉儲成都喜高商貿37.6萬元/畝733.576萬元SLG-〔2021〕-013東升街辦5.25畝倉儲四川銳騰投資109.7萬元/畝575.925萬元SLG-〔2021〕-016東升街道113畝商業、居住四川瑞富達實業161.2萬元/畝18215.6萬元SLG-〔2021〕-027東升街道龍橋社區52.56畝商業成都中升之星汽車銷售96萬元/畝5045.76萬元SLG-(2021)-032西街辦寺圣社區、東升街辦蘆蒿社區125.17畝倉儲四川中郵物流有限責任公司22.07萬元/畝2762.5019萬元SLG-(2021)-049東升街辦迎春橋社區68.2畝商業雙流縣輝通商貿120萬元/畝8184萬元SLG-(2021)-071西街辦星月社區、東升街辦蘆蒿社區482.8畝倉儲雙流縣現代效勞業開展投資32.19萬元/畝15541.332萬元小結：1、2021年東升鎮的土地出讓量少，以工業用地為主，住宅用地也只有21畝，其余為工業、商業用地。可以看出未來東升鎮的工業開展迅速。2、2021年東升鎮出讓的土地總共1005畝13宗土地，其中僅有兩塊土地為住宅用地，共113畝，其余為倉儲、商業用地。目前雙流的土地出讓公告也未涉及東升片區，可以看出，未來東升鎮商業開展較為迅速，特別是商貿和鞋業，集中在迎春橋社區，而房地產住宅市場未有大的變化，住宅土地資源目前較為稀缺；雙流前期的土地多放量華陽，導致東升鎮的住宅用地出讓量較少，下階段東升的土地市場會有進一步的規劃和出讓指標，隨著東升的開展的重視，追捧度的提高，土地價格會有上漲的可能，故現階段拿地有利可圖。3、東升區域房地產開發多集中在08年，09-2021年有所回落，致使09和10年的竣工量大增。從10年土地放量來看，預計在明年初，尾盤工程售罄，在售工程房源減少，住宅用地供給較少，新增工程有限的情況下，市場將會出現一段時間的真空期，會出現市場競爭小，在售工程唱主角的狀況；在此階段拿地，趁市場寡頭時入市，是本工程銷售的較好時機。1.5區域商品房住宅市場開展現狀2007年—2021年東升鎮新推房源及均價年均新推房源4170套左右，年均銷售3827套左右2007年-2021年年均竣工量07年竣工08年竣工09年竣工2021年竣工298502322837.3551641.2707268區域在售工程目前區域有10個工程，其中：1、兩個預告工程，國奧村：別墅、洋房、小高層；御苑星河灣：高檔電梯。2、四個工程為尾盤銷售，無后續房源，預計在今年或者明年初將售罄。3、在售的主要工程有東立國際花城、御苑楓景、富豪新岸、時代錦城。近期供需情況：近期銷售價格走勢圖：目前商品房供給量充足，月均新推房源在300套以上，市場存量保持在1300套以上；考慮到目前區域內香楠湖、泊林鎮、都市陽光等工程位于尾盤銷售階段，御苑楓景、東立國際花園、國奧村、御苑映月灣是片區未來供給的主力；受新政影響，區域5-8月銷量有所下降，月均銷量330套左右，9月銷量上升至542套；價格方面，4-6月份逐漸下降，7月以后維持在4600元左右，目前處于平穩開展階段。2021年9月份銷售情況板塊工程名稱產品類型建筑面積銷量C區人居·都市陽光電梯120㎡以上9月30套；國慶10套B區東立·國際花城電梯50套一，77-93套二，101-122套三9月120套；國慶45套御苑楓景電梯44-185㎡9月90套；國慶20套新岸洋房146-230㎡10套左右電梯77-110㎡15套左右國棟·南園五星城電梯78-180㎡9月60套；國慶24套棠湖·泊林鎮洋房110-203㎡9月15套；國慶5套電梯100㎡左右9月7套，已告罄。香楠湖電梯62-140㎡9月70套套，國慶50套左右A區御苑·星河灣電梯80-380預告2021年9月份銷售價格及優惠板塊工程名稱產品類型面價促銷及優惠C區人居·都市陽光電梯3800元/㎡起，均價4300元/㎡一次性3%，按揭2%B區東立·國際花城電梯均價4400元/㎡〔4088-5200元/㎡〕一次性付款優惠1.5%，按揭0.5％3棟房源：5-9萬豪車基金〔直抵房款〕；其他房源：套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡一口價銷售御苑楓景電梯均價5200元/㎡〔5098-5700元/㎡〕一次性付款優惠1%，其余無新岸洋房6700元/㎡一次性付款優惠1%，其余無電梯4080－200元/㎡最低4088元/㎡進行促銷國棟·南園五星城電梯10月6日起，1、3、4、5棟1-14F棟一次性4060元/㎡起，按揭4360元/㎡起；中庭2棟有38套房源〔套號為187-225〕一次性4800元/㎡起，按揭5100元/㎡起，有49套房源〔套號為251-300一次性5200元/㎡起，按揭5500元優惠：一次性10%，按揭8%棠湖·泊林鎮洋房7000元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%電梯5200元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%A區香楠湖電梯4400-4500元/㎡〔實收4100元/㎡左右〕一次性2%，按揭1%2021年9月供給情況板塊工程名稱類型在售存量后續房源重要事件C區人居·都市陽光電梯240套左右無無B區東立·國際花城電梯200套左右6000套延續前期老帶新送禮及8月購房送購車基金，9月中旬新推5棟77－90全套二房源140套，下旬加推9棟房源御苑楓景電梯80套左右300套左右9.12三期開盤推出2、7、8棟共200余套，開盤賣出70套左右新岸洋房80套左右300-400套無電梯100套左右400套左右8月28日加推多層洋房，同時以國棟·南園五星城電梯100套左右無9月12日起迎合房交會推出20套173和138平米特價房源促銷：一次性一次性3500元/㎡，按揭3800元棠湖·泊林鎮洋房50套左右無公司18周年慶老帶新特別優惠：1〕70萬以下，老客戶獲1000元，以上獲2000元。新客戶均享2%，同時購置車位者，老客戶加送300元，新客戶車位享3%；2〕購置房源和車位者，新客戶享3%優惠電梯無無A區香楠湖電梯100套左右無10.10起推出62平米套一的特價房，一口價25萬〔不分樓層位置〕東升鎮未來房地產市場增量工程名稱產品類別占地面積建筑面積戶數東立國際花城電梯242畝80萬㎡剩余60萬㎡7346目前剩余6000套左右國奧村聯排、疊拼、電梯洋房221畝318542㎡1316御苑·星河灣電梯47畝103400㎡——小結：1、2007年-2021年東升鎮年均新推房源4170套左右，年均消化3827套左右，房地產開發量逐年上升，2021年增幅到達14.88%，未呈現明顯的井噴之勢，呈現平均遞增。2、房地產開發主要集中于東升鎮新、舊城交接區域，得益于土地規模和城市擴張開展，目前本區域內總共有10個工程，4個工程處于尾聲，4個在售，2個預告，故目前來看本區域競爭較為緩和；其中有4個工程處于尾聲，并且剩余體量大多在100套以內，并且剩余戶型較大，預計在年內或者明年上半年將全部售罄；在售工程有4個，目前的銷售情況都比擬好，特別是在有新戶型推出時，銷售較為火爆，但御苑楓景僅剩余一棟50㎡左右的小戶型，時代錦城也只剩余兩棟，后續房源較多的有富豪·新岸和東立國際花城，目前在售根本為小高層電梯產品；預告工程有2個，將出現小高層、洋房、別墅產品；市場競爭不劇烈的現狀有可能是兩個原因引發，一是由于開發商不看好本區域，房產的增量和總量有限，二是由于區域相對封閉，住宅供給有限，供需根本平衡形成該區域的自己自足。3、房地產開發商以本地企業為主，外來企業較少；一方面與雙流土地政策有關，土地用地指標多配給華陽片區，而東升以工業、商業、倉儲用地為主。另外由于之前東升鎮工業、物流業較為興旺，整體居住環境欠佳。隨著東升新城規劃的出臺，濕地公園等規劃大大改善了東升的人居環境，外地開發商如國奧置業、遠大地產等在陸續進入東升市場。4、土地集約化使用，使得本錢增加，東升鎮房地產開發形態逐步以中低密度產品過渡到電梯類物業。5、價格方面，東升鎮房地產均價呈逐年遞增的狀態，但未出現大幅度上漲的現象；現階段洋房均價在6700元/㎡左右，電梯均價在4600元/㎡左右，與同區域的華陽存在明顯的差距，每平方有1000——1500元的差價，消費規模不能支撐；經過了兩年的累計，市場均價從4400/㎡到達現在4600/㎡，并未出現價格上的大幅上漲，消費能力與消費規模息息相關。2東升鎮房地產市場開展格局競爭環境研究2.1東升鎮房地產市場板塊劃分及板塊屬性研究C區九江鎮蛟龍工業港彭鎮東升組團航空港組團黃水鎮勝利鎮板塊劃分：C區九江鎮蛟龍工業港彭鎮東升組團航空港組團黃水鎮勝利鎮新城區新城區老城區A老城區A區BB區東升黃甲鎮東升黃甲鎮東升分為新、老城區，而目前在售和將售的工程主要集中在新城區內，特別是新老城交界處，故將新城區劃分為A區、B區和C區進行研究，而B區工程較多。區域說明：A區政府新新政中心、縣檢察院、縣勞動局、縣防震減災局、規劃局都在此區域辦公，對于政府官員的吸引力極大。目前僅有一個工程御園星河灣，在預告階段，定位為高檔社區。B區該區域屬于新城區但靠近老城區，可以方便享受老城區的成熟配套，彌補新城區目前配套缺乏的缺憾，也可以享受公園景觀，是居家的首選。目前該區域住宅工程較多，競爭較為劇烈。C區離蛟龍工業港較近，對于在產業園的工作人士或者生意人士有較強的吸引力，在此置業的可能性極大。目前在售工程僅人居·都市陽光，且處于尾盤銷售，剩余房源都是130㎡左右的大戶型。區域房地產市場開展格局人居人居·都市陽光富豪·新岸雙楠大道東立國際花城國棟南園五星城御苑楓景棠湖·泊林鎮香楠湖本案御苑星河灣時代錦城國奧村B區A區C區A類：主要代表為御苑楓景、棠湖·泊林鎮和新岸，客戶主要以當地公務員和生意人；B類：主要以香楠湖、時代錦城為代表，客戶以企事業單位和個體戶、拆遷戶為主；C類：以人居·都市陽光、東立·國際花城為代表，以個體戶和拆遷戶為主。目前來看，東升房地產市場最興旺的地區集中在B區，而A區和C區都僅有一個工程，本工程區域競爭相對劇烈，但香楠湖、國棟南園五星城和泊林鎮工程已接近尾聲，在未來對本工程將不構成影響。2.2區域房地產市場板塊特征分析置業目的：本地：1、婚房2、改善居住環境換房3、拆遷4、投資5、身份象征6、其他非本地：1、返鄉養老2、價格3、看中雙流教育資源4、工作所需5、看中雙流開展6、生活環境7、其他在售工程客戶分析：B區工程較多，從其客戶組成來看，主要分為：公務員政府機構人士、拆遷戶，本地生意人、二級城市客戶，周邊鄉鎮客戶，成都客戶，阿壩、新疆返鄉養老客戶、看中雙流教育資源客戶，其他。雙流購房客戶表現為：1、以本地客戶為主，輔以其他看中雙流資源和開展的客戶，客戶構成較為豐富；2、雙流購房客戶有較強的購置力，大局部購房目的為改善居住環境，且以自住為主；3、雙流客戶購房一方面看中房屋單價和總價，對戶型沒有太大的要求，僅要求方正，明亮；4、目前雙流開展迅速，土地拆遷較多，拆遷戶持補償費購房是購房客戶的一大來源。2.3產品特征：受限于航空限高，區域工程以小高層和洋房為主，小高層在14F，洋房在6F；有局部在當地認可度較高的工程，在能滿足指標的情況下，產品組成為洋房加小高層，以高層提升工程品質，進一步提高工程價格；戶型面積：洋房在110-200㎡，有大尺度露臺設計，根本設置了功能房；電梯在46-140㎡，功能較為完善，保證了雙陽臺設計，根本保證了明廚明衛，功能分區大局部合理；小區規劃：局部中庭規劃明確，內庭有人工湖，景觀小品，其余工程也較為重視綠化景觀的打造；建筑風格：區域主要以歐式和現代風格為主，歐式的以香楠湖為代表，現代的以御苑楓景為代表；戶型組合：區域內主要以點式連體為主，采用圍合式布局；配套：少局部工程采用精裝入戶大堂、內部未配備泳池；景觀風格：區域內工程沒有明確的景觀風格；商業：區域內工程的商業配套多為社區底商。2.4市場銷售：均價、總價區間：洋房：6700元/㎡，60-130萬電梯：4600元/㎡，28-65萬銷售速度：近期，區域市場月均新推300套房源，月均銷售330套左右，供銷比為0.9，房地產市場較為活潑；優惠：大局部工程常規優惠為一次性付款優惠2%，按揭優惠1%，局部推出特價房進行促銷，還有局部工程有購房送家電活動。2.5競爭關系研判從目前在售和預告工程來看，區域內工程并不多，且每個工程有其不同的定位，購房客戶有一定的區分；從土地出讓來看，09年到目前，東升的土地成交并不多；但從規劃來看，黃色區域為居住用途用地，可以看東升鎮有很多這樣性質的土地用途規劃，如果未來出讓拍賣，那么形成較大的競爭。御苑楓景3期——金楓閣建筑類別小高層物業地址雙流縣東升鎮白河路占地面積29.7畝建筑面積10463平方米總戶數614樓層14F容積率3.06

綠化率50%

入住時間2012-12-30

工程特色：工程外墻、屋面采用保溫節能材料，大量采用斷橋鋁合金和雙層中空玻璃。設計為獨立入戶,層層退臺的設計。銷售情況9.10日開盤，目前在售為2、7、8號樓新開200多套，和3、4、6號樓剩余房源，一個多月銷售75%左右；5號樓已售罄，目前剩余1號樓的小戶型，9號樓4層辦公。9月銷售詳情時間建筑面積銷量面價促銷及優惠在售存量后續房源重要事件備注9月44-185㎡9月90套；國慶20套均價5200元/㎡〔5098-5700元/㎡〕一次性付款優惠1%，其余無80套左右300套左右9.12三期開盤推出2、7、8棟共200余套，開盤賣出70套左右開盤優惠1%，VIP排號優惠1%；未參加房交會在售2、8棟戶型配比戶型面積套數百分比2*2*169138%2*2*182-905030%2*2*286-883923%3*2*2120以上6439%166100%戶型：44-180㎡；主力戶型：82-90㎡套二，滯銷戶型：130㎡以上套三?？蛻簦弘p流本地人為主，多項選擇擇自住，相比當地的拆遷戶較多。目前工程1、2期已經呈現，在當地有較好的口碑，對客戶的吸引力較大，選擇在此居住的人群多看重其較好的居住環境。價格：均價5200元/㎡，目前在東升區域價格處于高位，因其品質到位，銷售情況依然較好。棠湖·泊林鎮建筑類別多層，洋房，小高層物業地址雙流縣東升澗槽中街〔原雙流一桿旗路南段〕占地面積230畝建筑面積25萬平方米總戶數1900容積率1.60

綠化率32.30%

產品包括：多層、洋房、小高層，目前在售為洋房，多層和小高層已售罄，且無后續房源。洋房和小高層較受客戶歡送。產品類型建筑面積銷量面價促銷及優惠在售存量后續房源重要事件洋房110-203㎡9月15套；國慶5套7000元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%50套左右無公司18周年慶老帶新優惠：70萬以下，老客戶獲1000元，以上獲2000元。新客戶均享2%，同時購置車位者，老客戶加送300元，新客戶車位享3%；購置房源和車位者，新客戶享3%優惠電梯100㎡左右9月7套，已告罄。5200元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%無無戶型：目前剩余戶型在110㎡以上，主力戶型：100多㎡舒居套三，滯銷戶型：150㎡以上大戶型?？蛻魧?20㎡以內的洋房接受度高，底樓帶地下室戶型面積較大，銷售有一定難度。價格：洋房7000元/㎡，電梯5200元/㎡，價格在高升區域較高，洋房和電梯分開推售?？蛻簦赫吖俸彤數毓珓諉T占了大比例，形成了機關的特有圈層，還包括甘孜、阿壩、二級城市的購房者，看中東升教育資源，或者離機場較近的位置優勢，相比，客戶更傾向洋房。東立國際花城建筑類別小高層物業地址雙流縣東升鎮一桿旗北段〔一桿旗北街與一桿旗東街交匯處〕占地面積242畝建筑面積80萬平方米總戶數7346樓層14層容積率3.73入住時間2011-6-30

入住人口約2.4萬人口，與亞洲第一的生態公園占地8500畝，僅一墻之隔。建筑面積銷量面價促銷及優惠在售存量后續房源重要事件備注50套一，77-93套二，101-122套三9月120套；國慶45套均價4400元/㎡〔4088-5200元/㎡〕一次性付款優惠1.5%，按揭0.5％，3棟房源：5-9萬豪車基金〔直抵房款〕；其他房源：套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡一口價銷售200套左右6000套延續前期老帶新送禮品及8月購房送購車基金活動，9月中旬新推5棟77－90全套二房源140套，下旬加推9棟房源兩次站臺推廣：1次“3月勁銷2億，5棟回饋價加推〞，1次為最后房源9棟加推目前在售房源包括3#、6#及新推的5、9棟樓，存量房源200余套；在售1、5、9號樓戶型配比：戶型面積套數百分比1*1*149-5010320%2*2*1777815%2*2*184-8723646%2*2*190-92418%3*2*21025210%510100%戶型：77-93㎡，主力戶型：80多㎡套二，該工程80%為100㎡以下戶型。價格走勢：客戶：該工程主打性價比，故在此購房者多看重其價格，還有規模，以及其地理位置。價格、優惠：3#樓房源面價5100元/㎡，根據戶型不同送平均5-9萬的豪車基金〔直抵房款〕，每套房源均可享受，最高達91888元豪裝基金，實際成交均價4400元/㎡左右；其他房源目前以一口價方式進行促銷，套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡；9月成交120套，國慶成交45套左右，銷售情況在東升處于領跑地位。富豪·新岸物業地址雙流縣成都雙流國際新城白衣上街118號開盤時間2010-04-10入住時間一期2021年5月入住占地面積111.63畝〔73333㎡〕建筑面積170744.15㎡容積率1.77建筑密度29.15%綠化率43%總戶數1048戶，其中多層洋房544戶，小高層電梯504戶車位985戶型區間70㎡-230㎡9月銷售情況產品類型建筑面積均價月銷量優惠存量后續房源近期活動洋房146-230㎡7800元/㎡10一次性付款優惠1%65套左右300-400套參加房交會電梯〔12層〕77-110㎡4600元/㎡70最低4088元/㎡進行促銷30套左右400套參加房交會目前在售房源主要為1期2批次剩余房源，高層產品余20多套，1期1批次房源僅余幾套，均為88㎡和117㎡2種戶型；前批次1、5、6、9號樓戶型配比戶型面積套數百分比1*1*149-5331243%2*2*1779112%2*2*184-8722230%2*2*190-92426%3*2*2102659%732100%在售戶型：146-230㎡洋房；77-110㎡電梯；主力戶型：160㎡左右洋房和80多㎡套二；滯銷戶型：200㎡以上洋房?？蛻簦阂员镜乜蛻魹橹?，其中還包括了一局部成都購房者。該工程客戶對電梯的接受度高于洋房，主要原因還在于電梯的價格遠遠低于洋房。價格：洋房：6700元/㎡；電梯：4900元/㎡；受傳統市場“金九銀十”香楠湖開發商成都市華興住宅房地產開發開盤時間2008-10-11入住時間2010-08-30占地面積130畝建筑面積355782平方米樓層6+1、16容積率3.26綠化率35%總戶數2600戶車位1955個戶型區間82㎡---400㎡香楠湖物業類型包括別墅、洋房、電梯，已入住。產品類型建筑面積均價月均銷量優惠在售存量后續房源近期活動電梯〔12層〕62-140㎡4400-4500元/㎡〔實收4100元/㎡左右〕9月70套套，國慶50套左右一次性2%，按揭1%100套左右—10.10起推出62平米套一的特價房，一口價25萬〔不分樓層位置〕處于尾盤銷售階段，洋房已售罄，電梯存量100套左右。近期采用特價房方式進行清盤活動。戶型：62-140㎡；主力戶型：50㎡左右套一，70㎡左右套二客戶：以本地為主，小戶型低總價，對于價格敏感的購房者吸引較大。價格：目前均價約4400元/㎡，一次性優惠2%，按揭優惠1%，是雙流主流價格，有一定的市場接受度。工程2期在售，目前剩余100套左右房源本月成交70套，特價房成交均價4000元/㎡左右。國棟南園五星城9月銷售情況產品類型建筑面積均價優惠月均銷量在售存量近期活動電梯12層78-180㎡10月6日起，1、3、4、5棟1-14F棟一次性4060元/㎡起，按揭4360元/㎡起；中庭2棟38套房源〔套號187-225〕一次性4800元/㎡起，按揭5100元/㎡起，49套房源〔套號251-300〕一次性5200元/㎡起，按揭5500元/㎡。優惠：一次性9月60套；國慶24套100套左右9月12日起房交會推出20套173和138平米特價房促銷：一次性3500元/㎡，按揭3800國棟南園五星城有一棟樓為商住樓，可作辦公使用，戶型面積為67-150㎡。一次性付款房價4280元/㎡，按揭售價4580元/㎡。該工程處于尾盤銷售階段，住宅存量僅剩100套左右。戶型：78-180㎡；主力戶型：80多㎡套二；滯銷戶型：150㎡以上。客戶：自住為主，看中該工程的客戶還看中其高優惠，但高面價仍然讓局部購房者止步。價格：工程采用高面價高優惠方式銷售，面價5200元/㎡左右，成交價格小戶型4400元/㎡左右，大戶型3800元/㎡左右。時代錦城產品類型建筑面積均價月均銷量優惠在售存量后續房源近期活動電梯〔15、16層〕82-89㎡4600元/㎡〔在售房源價格較9月份均價高出200-300元/㎡左右〕9月125套套，國慶52套左右一次性2%，按揭1%50套左右600套左右即將推出新房源，在售剩余房源在搞購房送家電活動，且有萬元優惠價格：4600元/㎡，10月銷售價格較9月有較大漲幅，，但受當地客戶認可，銷售情況良好戶型：82-89㎡；主力戶型：80多㎡套二客戶：以本地客戶為主，其中公務員占了一大局部，多看重其價格和戶型。該工程做了大量外銷，帶來較多客戶來訪、成交。工程規模、戶型面積工程名稱類型工程規?？倯魯翟谑勖娣e主力戶型滯銷戶型人居·都市陽光電梯330畝2216戶120㎡以上130㎡左右160㎡以上東立·國際花城電梯242畝7346戶50套一，77-93套二，101-122套三80㎡左右套二戶型有異性御苑楓景電梯29.7畝614戶44-185㎡82-90㎡套二130㎡以上套三新岸洋房111.6畝544戶146-230㎡160㎡左右200㎡以上電梯506戶77-110㎡50㎡左右套一85左右㎡套二小戶型相對國棟·南園五星城電梯87.5畝1550戶78-180㎡80多㎡套二150㎡以上棠湖·泊林鎮洋房230畝1900110-203㎡160㎡左右180㎡以上大戶型電梯100㎡左右100左右套三150㎡以上香楠湖電梯130畝2600戶62-140㎡50㎡左右套一70㎡左右套二140多㎡御苑·映河灣電梯畝

80-380㎡近期價格優惠工程名稱類型價格優惠人居·都市陽光電梯3800元/㎡起，均價4300元/㎡一次性3%，按揭2%東立·國際花城電梯均價4400元/㎡〔4088-5200元/㎡〕一次性付款優惠1.5%，按揭0.5％3棟房源：5-9萬豪車基金〔直抵房款〕；其他房源：套一4088元/㎡，套二4180元/㎡，套三4280元/㎡一口價銷售御苑楓景電梯均價5200元/㎡〔5098-5700元/㎡〕一次性付款優惠1%，其余無新岸洋房6700元/㎡一次性付款優惠1%，其余無電梯4080－200元/㎡最低4088元/㎡進行促銷國棟·南園五星城電梯10月6日起1、3、4、5棟1-14F棟一次性4060元/㎡起，按揭4360元/㎡起；中庭2棟有38套房源〔套號為187-225〕一次性4800元/㎡起，按揭5100元/㎡起，有49套房源〔套號為251-300一次性5200元/㎡起，按揭5500元/㎡.優惠：一次性棠湖·泊林鎮洋房7000元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%電梯5200元/㎡一次性4%，按揭3%，公積金1%香楠湖電梯4400-4500元/㎡〔實收4100元/㎡左右〕一次性2%，按揭1%近期〔5-9月〕銷售情況工程名稱類型新增總量月均消化套數月均銷售金額在售存量后續供給人居·都市陽光電梯035142640240套左右無東立·國際花城電梯46095418000200套左右6000套御苑楓景電梯278453270080套左右300套左右新岸洋房7084854080套左右300-400套電梯0943300100套左右400套左右國棟·南園五星城電梯027115700100套左右無棠湖·泊林鎮洋房095872050套左右無電梯0629200無無香楠湖電梯029126320100套左右無3市場研究結論3．1市場小結A、區域開展：雙流縣是全國百強縣，在成都建設世界田園城市中占有重要地位，民營經濟開展良好，2021年雙流GDP為397.76億元，2021年一季度GDP92.73億元，同比增長20.1%。產業規劃完善，工業經濟穩定增長，開展潛力巨大，房地產前景廣闊。城鄉居民收入穩定增加，生活水平進一步提高。2021年全縣城鎮居民人均可支配收入18977元，增長12.8%；農民人均純收入7718元，比上年增長8.3%；城鄉居民人均儲蓄存款達22311元。B、房地產市場：目前，區域市場僅有8個工程在售，且銷售情況較好，月均銷量在330套以上，進入九月銷量回復到542套/月，市場存在較大空間。C、未來市場增量：市場增量主要表達在呈現工程和土地交易兩個方面：東立國際花城后續約6000套房源、御苑映月灣月10萬㎡，國奧村32萬㎡，已成交土地建筑面積共約24萬㎡，及工程周邊可能交易的土地；按每月消化4萬㎡計算，市場增量去化時間僅需10個月，未來市場可以容納本工程的進入?！矅鴬W村主要為別墅，不納入計算〕，預計明年年中到年底會是市場空檔期，會是工程最正確入市時間。D、地塊位置：工程位于新城區，靠近老城區，生活配套較為完善；工程靠近濕地公園，從前期市場調查看，雙流人民對濕地公園較為認同，靠近濕地公園處的工程普遍售價較高，銷售情況較好。比方，御苑風景、泊林鎮、以及即將銷售的映月灣；工程附近規劃有新婦幼保健院，可作為一大利好。E、客戶：2021年雙流縣戶籍人口96.61萬人，較上年末增加1.76萬人，其中非農業人口50.92萬人，農業人口45.69萬人；全年出生人口8166人，死亡人口5105人，人口自然增長率為3.17‰；全縣方案生育率為94%。區域客戶以雙流本地居民為主，且以機關單位、拆遷戶、生意人居多，還包括局部二級城市和阿壩、甘孜客戶，購置力較強。F、產品：區域內電梯產品面積多控制在120㎡以下，也有一定比例的大面積戶型，以尾盤工程剩余房源占多數，洋房在200㎡以下，但區域內剩余量較少；G、銷售情況：電梯以70-120㎡戶型銷售情況較好，120㎡以上的大戶型和70㎡的小戶型去化速度較慢；高層的消化速度普遍快于洋房，以時代錦城與東立國際花城為代表的高層樓盤銷售速度領跑該區域。洋房售價普遍高于電梯公寓。3.2工程地塊現狀凈用地面積：147.06畝容積率：4.0建筑密度≤30%用地性質：二類住宅兼容商業，商業需集中布置，單獨以高層和多層形式建設3.3工程的建議1、從市場、客戶、城市規劃、未來市場研判來看，目前拿地時機適宜，并且該地塊具有一定的潛質，有極大的操作價值。2、定位：東升鎮的領導陣營，引領東升房地產市場。工程客戶一定要瞄準主流市場，以雙流公務員、商人為主。3、后期營銷建議，打造東升鎮的標桿工程，以區域領導者的身份入市。4、瞄準根本市場的情況下，提升品質；配置上：打造景觀游泳池、運動健身設施等；建筑風格上：差異化打造，與周圍工程形成區分；泛會所、大堂精裝修；組合性物業，以高端物業入市；主題式景觀。5、商業：沿公園打造高檔商業街，吸引高端餐飲、會所入駐。6、考慮與濕地公園的聯動關系，在公園內打造集中式配套。附件：客戶調查調查對象選取標準調查方式調查目的樣本量時代錦城回訪+售樓部攔截訪問了解東升客戶根本特征，為工程決策提供有力支撐100份現居住地年齡構成東升的購房者，多為雙流本地人，其比例占到了86%，其中以東升本地為主，還包括華陽、航空港局部置業者，以及東升周邊鄉鎮的客戶。成都的購房者中以城南居多，而其他的一些像甘孜、阿壩、新疆的購房者，會考慮退休養老購房。購房者以25-50歲為主，會因為結婚用房，或者改善居住環境換房，最多年齡段的客戶在31-40歲之間，此時剛好事業有成，換房需求較大、購房能力較強。是否知道森宇集團對森宇各工程的了解第幾次購房工作單位在所調查的客戶中，首次購房的為49%，第二次購房的比例為39%，三次及以上為21%，但是局部外地客戶雖是二次或三次及以上購房，主要看中教育資源，總體來看，該地區購房客戶呈現：首置與首改客戶起頭并舉之態勢，但均屬于經濟類需求。第三次購房客戶所占比例為21%，值得在面積和房型上給與關注。東升的購房客戶中，機關事業單位職工占了較大比例，區域特征客戶中拆遷戶也占了一局部，另外還包括一些當地的個體商業人或者私營企業老板，成為了購房的主力軍。是否打算在兩年內購房是否愿意在東升鎮購房受訪客戶中，考慮兩年購房的占據82%，在問及確切的購房時間時，20%的客戶表示將在半年內購房，75%的客戶表示，將在半年至一年半之間購房，5%的客戶將在1年半以后購房。其中，考慮在東升購房的客戶占據86%的比例，說明受訪者對東升樓盤的接受度較高。想要購置的物業類型購房的主要目的從客戶想要購置的物業類型看，48%的客戶選擇小高層，40%選擇洋房，而據了解，洋房在當地有較高的認可度，在購房者有一定的購置能力，且價格合理的情況下，局部會優先選擇洋房，在物業形態選擇上可順勢而為?？蛻舻馁彿磕康妮^多樣，改善居住環境為目的的客戶占到了44%的比例，值得注意的是，以投資為目的客戶占到了13%，從側面表達了客戶對于東升經濟開展和房地產行業的信心。購房考慮的主要因素東升的購房意向客戶中，買房考慮的主要因素為地理位置、周邊配套、交通條件、價格水平、周邊環境5個方面購房時考慮的首要因素和第二因素占比例最大的都是交通條件，占到了調查總客戶數的24%，說明客戶對交通條件的要求較高，而第三因素比例最高的為價格水品，這與前面對于交通的認知度形成反差，同樣說明該區域需要對交通的便捷性進行重新塑造總體來看，前三名排名當中，除價格外，周邊配套占有總比例較高，說明盡管客戶考慮未來開展較好，但現狀開展的滯后仍然是本工程需要面臨的一大挑戰。愿意購置房屋的建筑面積在建筑面積的需求上，71—90平米占到了68%，為主力需求面積段，其中71—80平米面積段占到44%，是需求量最大的面積區間，此外101~110平米面積段占11%?？蛻魧Σ厥?、觀景陽臺、生活陽臺的需求較高，對書房和入戶花園有一定的需求，對于其重要程度排序為：生活陽臺＞景觀陽臺＞儲藏室＞入戶花園＞書房＞次衛。由于以兩房的需求為主，因此對次衛的需求較少，但從前面分析可得出三房對次衛需求程度相對較高。入戶花園、觀景陽臺、書房、次衛、儲藏室與戶型面積的關聯分析對于生活陽臺，所有面積段的客戶對其需求率均為100%，成為戶型中不可缺少的局部。上圖表為各面積段的客戶對入戶花園、觀景陽臺、書房、次衛、儲藏室的需求情況，從中可以看出，隨著面積的增加，客戶對套內功能區的需求比例遞增。除51~60平米戶型只對儲藏室有需求外，其他所有面積段客戶對觀景陽臺、書房、儲藏室都有