2025/6/51資產(chǎn)評(píng)估2025/6/52為什么要學(xué)資產(chǎn)評(píng)估？2025/6/53案例：平安并購深發(fā)展2025/6/54并購到底要付多少錢？引例A公司B公司資產(chǎn)獨(dú)立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)某一時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值導(dǎo)論資產(chǎn)評(píng)估方法、程序機(jī)器設(shè)備評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估無形資產(chǎn)評(píng)估金融資產(chǎn)評(píng)估流動(dòng)資產(chǎn)及其他資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第一章總論2025/6/57十年磨一劍，2016年7月2日下午三時(shí)，十二屆全國人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議表決通過了資產(chǎn)評(píng)估法。會(huì)議應(yīng)到166人，出席157人，以138票贊成，5票反對(duì)，14票棄權(quán)，通過了資產(chǎn)評(píng)估法，2016年12月1日起施行。資產(chǎn)評(píng)估法共八章：總則，評(píng)估專業(yè)人員，評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估程序，行業(yè)協(xié)會(huì)，監(jiān)督管理，法律責(zé)任，附則。2025/6/5892025/6/5第一節(jié)資產(chǎn)評(píng)估含義

一、資產(chǎn)評(píng)估的概念是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家法律和有關(guān)資料，遵循評(píng)估原則，選擇適當(dāng)價(jià)值類型，依照法定程序，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。（重點(diǎn)掌握資產(chǎn)評(píng)估組成），1、評(píng)估主體——即誰承擔(dān)評(píng)估工作——受托方（評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員）2、評(píng)估客體——即對(duì)什么對(duì)象進(jìn)項(xiàng)評(píng)估——評(píng)估對(duì)象（機(jī)器設(shè)備、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、長投、企業(yè)價(jià)值等）；3、評(píng)估目的——即委托方基于什么目的委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、收購企業(yè)等；102025/6/5例題、資產(chǎn)評(píng)估主體是指（）（2011年4月）A、被評(píng)估資產(chǎn)占有人 B、被評(píng)估資產(chǎn)C、資產(chǎn)評(píng)估委托人

D、從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員4、評(píng)估價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值、在用價(jià)值（使用價(jià)值）、投資價(jià)值、清算價(jià)格等5、評(píng)估程序、方法：依據(jù)法定程序，選擇評(píng)估方法：成本法、市場(chǎng)法、收益法等；112025/6/5二、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（重點(diǎn)）(P2)1、現(xiàn)實(shí)性——即評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)于評(píng)估基準(zhǔn)日，即評(píng)估價(jià)值是在基準(zhǔn)日、資產(chǎn)實(shí)際狀況下的價(jià)值；形式：時(shí)點(diǎn)，×年×月×日；說明：（1）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是針對(duì)具體時(shí)間而言！（2）評(píng)估基準(zhǔn)日可以：過去（如保險(xiǎn)賠償資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估）、現(xiàn)在、未來（如股票價(jià)值評(píng)估）！2、市場(chǎng)性——強(qiáng)調(diào)評(píng)估價(jià)值客觀性、準(zhǔn)確性，能以市場(chǎng)價(jià)值（價(jià)格）作為目標(biāo)和判斷；這里強(qiáng)調(diào)：評(píng)估價(jià)值能夠得到市場(chǎng)檢驗(yàn)！3、預(yù)測(cè)性；這主要指未來價(jià)值類型的功能；例題：資產(chǎn)評(píng)估強(qiáng)調(diào)確定評(píng)估基準(zhǔn)日，其體現(xiàn)了資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)是（）

A．預(yù)測(cè)性B．公正性C．咨詢性D．現(xiàn)實(shí)性（2009.7真題）例題：一般說來，資產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)資產(chǎn)在某一（）價(jià)值的估算。A、時(shí)期B、時(shí)點(diǎn)C、時(shí)段 D、時(shí)間（2010.4）122025/6/54、公正性：評(píng)估應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定和估價(jià)規(guī)程，不同估價(jià)機(jī)構(gòu)（人員）都按上述規(guī)定進(jìn)行評(píng)估；即對(duì)同一資產(chǎn)同一類型價(jià)值，不同評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員評(píng)估結(jié)果相差不大

5、咨詢性：即委托人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，以幫助其決策；即評(píng)估結(jié)論僅作委托人決策參考，評(píng)估機(jī)構(gòu)并不對(duì)其決策結(jié)果負(fù)責(zé)，只對(duì)評(píng)估價(jià)值客觀性、準(zhǔn)確定負(fù)責(zé)！例題：資產(chǎn)評(píng)估的獨(dú)立性原則保障了資產(chǎn)評(píng)估的()（2011.7）A.現(xiàn)實(shí)性特點(diǎn)B.咨詢性特點(diǎn)C.預(yù)測(cè)性特點(diǎn)D.公正性特點(diǎn)例題：評(píng)估者只對(duì)評(píng)估結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)，這表明評(píng)估結(jié)論具有（）（2009.7）A．市場(chǎng)性B．咨詢性

C．公正性 D．現(xiàn)實(shí)性132025/6/5第二節(jié)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象1、資產(chǎn)是一種權(quán)利——所有、占有、使用、收益、處分權(quán)利；各種權(quán)利是有價(jià)值的，且各種權(quán)利的價(jià)值大小不同；2、資產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)：是一種獲利能力；資產(chǎn)價(jià)值可以通過交換價(jià)值體現(xiàn)；3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配——即物權(quán)；補(bǔ)充：物權(quán)包括所有權(quán)和用益物權(quán)；前者為完全物權(quán)、絕對(duì)物權(quán)！后者為有限物權(quán)、部分物權(quán)（如土地使用權(quán)、房屋租賃權(quán)等）！一、資產(chǎn)的含義說明：資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)與會(huì)計(jì)要素中資產(chǎn)并非完全一樣，如資產(chǎn)評(píng)估中：商譽(yù)屬于無形資產(chǎn)；企業(yè)價(jià)值在會(huì)計(jì)中不屬于資產(chǎn)，在評(píng)估中則屬于！142025/6/51、分為有形資產(chǎn)（房屋等不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)）、無形資產(chǎn)（專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)等）（注商譽(yù)也屬此列）；2、分為單項(xiàng)資產(chǎn)、整體資產(chǎn)（分類標(biāo)準(zhǔn)：獲利能力）（重點(diǎn)）單項(xiàng)資產(chǎn)：單臺(tái)機(jī)器設(shè)備、一棟廠房等；（單獨(dú)獲利）整體資產(chǎn)：如一個(gè)企業(yè)、一個(gè)車間等；（綜合獲利）二、資產(chǎn)的分類152025/6/5例題：下列選項(xiàng)中，屬于不可確指資產(chǎn)的是()（2011.7）A.商標(biāo) B.商譽(yù)C.專有技術(shù) D.計(jì)算機(jī)軟件3、分為可確指資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)（分類標(biāo)準(zhǔn)：是否獨(dú)立存在，即能夠進(jìn)行分離）；（重點(diǎn)）商譽(yù)為不可確指資產(chǎn)，其價(jià)值依附特定企業(yè)，不能獨(dú)立企業(yè)存在，不能轉(zhuǎn)讓！區(qū)別與轉(zhuǎn)讓商標(biāo)權(quán)等無形資產(chǎn)！注意：按不同標(biāo)準(zhǔn)，同一資產(chǎn)歸屬不同類型資產(chǎn)；如商譽(yù)屬于無形資產(chǎn)、整體資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)；162025/6/5第三節(jié)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型（重點(diǎn)）一、資產(chǎn)評(píng)估目的（了解）1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；出售、轉(zhuǎn)讓等

2、企業(yè)兼并；兼并買價(jià)、賣價(jià)等3、企業(yè)出售；賣價(jià)

4、企業(yè)聯(lián)營；投資者出資驗(yàn)資（價(jià)值評(píng)估）

5、企業(yè)清算等；確定企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值等；6、抵押；確定抵押價(jià)值（如抵押貸款中）；7、租賃；確定租賃價(jià)格（即租金）等等172025/6/5二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型（一）市場(chǎng)價(jià)值—是在公開和公平市場(chǎng)條件下，理性雙方進(jìn)行資產(chǎn)交易的客觀、公平、公允價(jià)值；（重點(diǎn)）正確理解市場(chǎng)價(jià)值：（重點(diǎn)）（1）公開市場(chǎng)條件：即公開和公平市場(chǎng)條件（充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，眾多買家（賣家））；（2）交易雙方都是理性經(jīng)濟(jì)人；（3）市場(chǎng)價(jià)值是價(jià)值估計(jì)數(shù)額；（4）市場(chǎng)價(jià)值是最為理想價(jià)值類型（資產(chǎn)最大價(jià)值）；182025/6/51、在用價(jià)值—指某資產(chǎn)在特定用途下、對(duì)特定使用者的價(jià)值，其實(shí)就是該資產(chǎn)對(duì)該使用者的使用價(jià)值；（個(gè)別價(jià)值）2、投資價(jià)值——是指某資產(chǎn)對(duì)特定投資者、在特定目的下的價(jià)值；（屬個(gè)別價(jià)值）例如，上例中某投資者欲購買上述廠房用于建設(shè)商場(chǎng)，獲得商鋪出租（或出售）收入，該價(jià)值就屬于該投資者投資價(jià)值；例如：在市區(qū)中某企業(yè)正在使用中的廠房，對(duì)該企業(yè)來說，該資產(chǎn)在用價(jià)值就是生產(chǎn)產(chǎn)品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大價(jià)值（實(shí)際上其最佳用途、最大價(jià)值是商業(yè)用途）（二）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類型后2類——7類價(jià)值類型統(tǒng)稱為“市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值”，屬于特定條件、或特定目的下的價(jià)值類型！（即不能完全滿足公開市場(chǎng)條件下價(jià)值類型）192025/6/53、持續(xù)經(jīng)營價(jià)值—指企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下（不會(huì)出售轉(zhuǎn)讓企業(yè)），給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益；比如現(xiàn)金流量、利潤等；4、清算價(jià)值——是指企業(yè)在面臨破產(chǎn)清算條件下，變現(xiàn)其資產(chǎn)的價(jià)值；由于清算條件下，往往采用拍賣等，拍賣底價(jià)較低、要求快速變現(xiàn)，所以，清算價(jià)格往往低于市場(chǎng)價(jià)值！5、保險(xiǎn)價(jià)值—指企業(yè)為其某資產(chǎn)投保，保險(xiǎn)公司對(duì)其價(jià)值作的評(píng)估，以確定保險(xiǎn)費(fèi)、賠償額等；一般由保險(xiǎn)公司委托評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)定！6、課稅價(jià)值—指稅務(wù)機(jī)關(guān)為確定計(jì)稅基礎(chǔ)而對(duì)資產(chǎn)所作的評(píng)估；一般由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)定！202025/6/5例題.價(jià)值類型主要有以下哪幾種（）

A.投資價(jià)值

B.最低成本價(jià)

C.市場(chǎng)價(jià)值

D.持續(xù)經(jīng)營價(jià)值

E.清算價(jià)格（2011年10）例題：下列各項(xiàng)中，不符合公開和公平的市場(chǎng)條件的是()

（2009.7真題）A．交易雙方都是經(jīng)濟(jì)人B．市場(chǎng)存在一定程度的壟斷

C．交易雙方擁有較充裕的時(shí)間了解信息D．交易雙方地位平等例題：評(píng)估資產(chǎn)的“在用價(jià)值”依據(jù)的是資產(chǎn)評(píng)估的()（2011.4）A、供求原則B、替代原則C、貢獻(xiàn)原則

D、最佳使用原則212025/6/5三、評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值類型決定因素（注意三種因素的關(guān)系）（重點(diǎn)）1、評(píng)估目的（是評(píng)估的核心問題）；評(píng)估目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、清算等目的；2、評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)條件；評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)于評(píng)估時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)市場(chǎng)條件：公開市場(chǎng)、非公開市場(chǎng)；如轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，其市場(chǎng)價(jià)格就與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)成熟程度、國家宏觀調(diào)控政策等相關(guān)；3、評(píng)估資產(chǎn)功能及狀態(tài)；包括資產(chǎn)功能充分、過剩、不足，新舊程度等；例題：決定和影響價(jià)值類型的因素主要有（）

A市場(chǎng)條件

B評(píng)估的特定目的

C資產(chǎn)的功能

D評(píng)估方法的選擇

E資產(chǎn)的狀態(tài)（2009.4真題）222025/6/5第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估的原則（重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)原則）一、貢獻(xiàn)原則：資產(chǎn)的各組成部分，對(duì)資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)性；例如，一寫字樓，其物業(yè)管理、裝修、配套家電等對(duì)其價(jià)值都有不同的影響，共同決定寫字樓價(jià)值；二、替代原則：不同資產(chǎn)在功效上可相互替代的特征；例如，生產(chǎn)產(chǎn)品，既可以使用甲設(shè)備，也可以使用乙設(shè)備，甲乙設(shè)備可以相互替代；三、預(yù)期（收益）原則：即資產(chǎn)價(jià)值有否、價(jià)值大小，取決于該資產(chǎn)預(yù)期未來獲利能力及獲利的有效期限；如投資商鋪就是基于未來收租等收入預(yù)期等；例題：下列不屬于資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的是（）（2011.10）

A.繼續(xù)使用假設(shè)B.清算假設(shè)C.公開市場(chǎng)假設(shè)D.企業(yè)主體假設(shè)例題：下列各項(xiàng)中，屬于資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)原則的有（）（2009.7）A．貢獻(xiàn)原則 B．替代原則C．客觀性原則 D．預(yù)期原則E．科學(xué)性原則232025/6/5第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估程序（掌握重點(diǎn)內(nèi)容）一、明確資產(chǎn)評(píng)估程序（了解）1、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)（重點(diǎn)）（見后詳細(xì)）；2、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；3、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；5、收集資產(chǎn)評(píng)估資料；6、評(píng)定估算（即進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估價(jià)值）；7、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；8、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔；二、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)內(nèi)容（重點(diǎn)前6個(gè)）1、委托方及相關(guān)當(dāng)事人基本情況；2、評(píng)估目的；3、估價(jià)對(duì)象基本情況；4、評(píng)估價(jià)值類型及定義；5、評(píng)估基準(zhǔn)日；6、評(píng)估資產(chǎn)限制條件和重要評(píng)估假設(shè)；本章結(jié)束，謝謝大家！第二章資產(chǎn)評(píng)估的方法

——市場(chǎng)法市場(chǎng)法的基本含義市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法評(píng)估的基本程序市場(chǎng)法的基本前提小結(jié)主要內(nèi)容市場(chǎng)法——利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或者類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法總稱。也稱：市場(chǎng)比較法、比較法理論依據(jù)：替代原理市場(chǎng)法的基本含義原理簡單、易于理解和掌握。能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)取得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格，更能反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)；

評(píng)估結(jié)果易于被各方面接受和理解。優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)

市場(chǎng)環(huán)境要求嚴(yán)格（公開活躍的市場(chǎng)為基礎(chǔ)）主觀因素影響，結(jié)果準(zhǔn)確性不確定

適用范圍有局限（適用于以資產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)，不適用于專業(yè)機(jī)器設(shè)備和大部分無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估）302025/6/5例：要評(píng)估一商品房在2010年9月30日轉(zhuǎn)讓價(jià)值，在選擇案例上，就要選擇與估價(jià)對(duì)象處在同一地段，用途相同，結(jié)構(gòu)相同（似），面積相同（當(dāng)），建成年份相同（近）等成交案例，然后再將選擇比較案例，修正到估價(jià)對(duì)象情況下，最終計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值；1、存在一個(gè)完善、充分的市場(chǎng)，可以搜集最近時(shí)期、與估價(jià)對(duì)象類似的估價(jià)比較案例；（市場(chǎng)要求）2、比較案例的選擇，在交易時(shí)間上要接近估計(jì)基準(zhǔn)日（時(shí)點(diǎn)），這樣，才更準(zhǔn)確；（交易時(shí)間要求）3、比較案例的選擇，要盡量類似于估價(jià)對(duì)象，可比性強(qiáng)，這樣，修正后結(jié)果越接近估價(jià)對(duì)象價(jià)值；這里的類似、可比性，比如區(qū)位、功能、修舊程度等！312025/6/5市場(chǎng)法比較案例修正因素的選擇1、時(shí)間因素（比較案例、評(píng)估基準(zhǔn)日）比較案例交易時(shí)間，應(yīng)盡可能接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)；以消除價(jià)格波動(dòng)影響；2、區(qū)域因素（區(qū)位因素）比較案例選擇上，應(yīng)盡可能選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一區(qū)域里、同一區(qū)段案例，以提高其可比性；如商鋪價(jià)值評(píng)估，應(yīng)選擇同一條街相鄰商鋪?zhàn)鳛楸容^案例；3、功能因素比較案例的選擇，在功能、用途等方面，應(yīng)盡可能與估價(jià)對(duì)象相同，提高可比性；如商鋪價(jià)值評(píng)估！就是比較評(píng)估對(duì)象與比較案例之間差異因素，將其調(diào)整為評(píng)估對(duì)象的情況！市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

市場(chǎng)法的類型類型定義計(jì)算公式直接比較法利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象A特征÷參照物A特征）直接比較法運(yùn)用于兩種情況：

1、被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的舊資產(chǎn)(參照物)完全相同。在這種情況下的評(píng)估計(jì)算公式為:

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格（如35萬）同型號(hào)舊汽車同型號(hào)舊汽車完全相同2、被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的全新資產(chǎn)(參照物)完全相同

評(píng)估計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×被評(píng)估資產(chǎn)成新率

=50萬元×70%=35萬元

同型號(hào)舊汽車

同型號(hào)新汽車成新率類比調(diào)整法只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面相同或相似，通過對(duì)比分析參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×?xí)r間差異修正系數(shù)×…交易情況差異系數(shù)《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》361、被評(píng)估的舊資產(chǎn)與市場(chǎng)上的舊資產(chǎn)(參照物)類似

所謂類似，是指被評(píng)估資產(chǎn)與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件、時(shí)間條件等方面類似，而且成新度也類似。

這種情況下的評(píng)估計(jì)算公式為：

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×(1±綜合調(diào)整系數(shù))×（1±成新度調(diào)整系數(shù)）=35萬元×（1-10%）×（1-5%）=29.92萬元

A型號(hào)汽車

A+型號(hào)汽車∽類似《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》372、被評(píng)估資產(chǎn)與市場(chǎng)上的全新資產(chǎn)(參照物)類似這種情況下的評(píng)估計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格×(1±綜合調(diào)整系數(shù))×被評(píng)估資產(chǎn)成新率

=55萬元×（1-10%）×70%=34.65萬元市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式1功能價(jià)值法以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。（1）線性關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法案例說明：被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為30噸，參照資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為40噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照物資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格100萬元，（該類資產(chǎn)的功能價(jià)格指數(shù)為0.8）確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=100×（30÷40）=75（萬元）被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=100×（30÷40）0.8=75.17（萬元）

市場(chǎng)法的主要技術(shù)方法市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式2價(jià)格指數(shù)法以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間和評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×物價(jià)變動(dòng)指數(shù)補(bǔ)充：定基價(jià)格指數(shù)；環(huán)比價(jià)格指數(shù)；同比價(jià)格指數(shù)案例說明：與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)6個(gè)月前的成交價(jià)格是100萬元，半年來該類資產(chǎn)的價(jià)格上升5%，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=100×（1+5%）=105（萬元）

市場(chǎng)法的主要技術(shù)方法市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式3成新率價(jià)格法以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度差異，通過成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率）其中：資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限÷（資產(chǎn)已使用年限+資產(chǎn)尚可使用年限）案例說明：與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照資產(chǎn)的成新率是0.8,其市場(chǎng)成交價(jià)格100萬元,試計(jì)算成新率0.6的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值.評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=100×(0.6÷0.8)=75(萬元)

市場(chǎng)法的主要技術(shù)方法市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式4市價(jià)折扣價(jià)以參照物交易價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等各方面的不利因素，憑評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一定的價(jià)格折扣率估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1－折扣率）案例說明：評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全相同的參照物的市場(chǎng)價(jià)格是100萬元，經(jīng)評(píng)估人員綜合分析，認(rèn)為其快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為20%，確定其評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=100×（1－20%）=80（萬元）

市場(chǎng)法的主要技術(shù)方法市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式5成本市價(jià)法以評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的現(xiàn)行市價(jià)比率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本）案例說明：評(píng)估時(shí)點(diǎn)某商品住宅的成本市價(jià)率為150%，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為20萬元，確定其評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=20×150%=30（萬元）

市場(chǎng)法的主要技術(shù)方法市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法類型定義計(jì)算公式6市盈率乘數(shù)法以參照物的市盈率作為乘數(shù)，以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率案例說明：某被估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為30倍，則：該企業(yè)評(píng)估價(jià)值=1000×30=30000（萬元）。

市場(chǎng)法的主要技術(shù)方法案例說明：

（1）估價(jià)對(duì)象概況：待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅小區(qū)的一塊空地，面積600平方米，地形為長方形。（2）評(píng)估要求：評(píng)估該地塊2015年10月3日的市場(chǎng)價(jià)值（3）評(píng)估過程表1交易實(shí)例情況表交易案例A交易案例B交易案例C交易案例D估價(jià)對(duì)象坐落略略略略略所處地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅土地類型空地空地空地空地空地交易日期2015年4月2日2015年3月3日2014年10月4日2014年12月5日2015年10月3日價(jià)格總價(jià)19.6萬元31.2萬元27.4萬元37.8萬元單價(jià)870元/m2820元/m3855元/m4840元/m5面積225m2380m2320m2450m2600m2形狀長方形長方形長方形長方形長方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施較好完備較好較好很好交通條件很好較好較好較好很好正面路寬8m6m8m8m8m容積率65666剩余使用年限35年30年35年30年30年

類似地區(qū)

區(qū)域因素BCD自然條件（相同）10（相同）10（相同）10社會(huì)環(huán)境（較差）7（相同）10（相同）10街道條件（相同）10（相同）10（相同）10交通便捷度（稍差）8（稍好）12（相同）10離交通車站點(diǎn)距離（較遠(yuǎn)）7（稍近）12（相同）10離市中心距離（相同）10（稍近）12（相同）10基礎(chǔ)設(shè)施狀況（稍差）8（相同）10（稍好）12公共設(shè)施完備狀況（相同）10（較好）12（相同）10水、大氣、噪音污染狀況（相同）10（相同）10（相同）10周圍環(huán)境及景觀（稍差）8（相同）10（稍差）8綜合打分88108100表2區(qū)域因素比較表評(píng)估過程步驟內(nèi)容具體要求1選擇評(píng)估方法該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。2收集有關(guān)評(píng)估資料A．收集待估土地資料（略）B．收集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物。3進(jìn)行交易情況修正經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B比正常買賣價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C比正常交易價(jià)格偏低3%。則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：交易實(shí)例A：0；交易實(shí)例B：2%；交易實(shí)例C：3%；交易實(shí)例D:0。4進(jìn)行交易日期修正調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2012年10月4日以來土地價(jià)格平均每月上漲1%，則個(gè)參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：交易實(shí)例A：6%；交易實(shí)例B：7%；交易實(shí)例C：12%；交易實(shí)例D：10%。評(píng)估過程步驟內(nèi)容具體要求5進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需進(jìn)行區(qū)域因素修正。本次評(píng)估設(shè)定待估區(qū)域地塊的區(qū)域因素值100分，各種區(qū)域因素對(duì)比分析，總綜合評(píng)判打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88分，交易實(shí)例C所屬區(qū)域?yàn)?08分，交易實(shí)例D所屬區(qū)域?yàn)?00分。6進(jìn)行個(gè)別因素修正A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也較好，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。B.土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無須修正。交易實(shí)例A、C均需進(jìn)行使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測(cè)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：年限修正系數(shù)：=

=(1-0.0994)÷(1-0.0676)=0.9659評(píng)估過程步驟內(nèi)容具體要求7計(jì)算待評(píng)估土地的初步價(jià)格交易實(shí)例A修正后的初步價(jià)格：（元/平方米）交易實(shí)例B修正后的單價(jià)為：（元/平方米）交易實(shí)例C修正后單價(jià)為：（元/平方米）交易實(shí)例D修正后單價(jià)為：（元/平方米）8采用簡單算術(shù)平均法求取評(píng)估結(jié)果土地評(píng)估單價(jià)=（909+1038+901+942）÷4=948（元/平方米）土地評(píng)估總價(jià)=600×948=568800(元)確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估案例1類似評(píng)估對(duì)象表2比較因素表3比較因素條件指數(shù)表4比較因素指數(shù)修正表4465修正結(jié)果表剩余年限修正表對(duì)比對(duì)象列表

周邊同類物業(yè)物業(yè)狀況售價(jià)(元/平方米)國際大廈（西大街南段）6層底商19層，總建筑面積60000平方米，外墻鋁合金藍(lán)色玻璃，局部花崗巖干掛，4部高速客梯6205商祺商務(wù)中心（北大街南段）3至12層地上12層，總建筑面積9958平方米，外墻陶瓷飾面磚，2部日本富士達(dá)客梯，網(wǎng)絡(luò)布線5460遠(yuǎn)大商城（西大街尾段）3至9層地上9層，總建筑面積27246平方米，外墻鋁合金玻璃幕墻，局部花崗巖，3部西班牙熬用達(dá)客梯，遠(yuǎn)大中央空調(diào)5800比較因素表1待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置12街111號(hào)北大街南段北大街南段西大街尾段交通條件通達(dá)便捷通達(dá)便捷通達(dá)便捷通達(dá)便捷繁華程度中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)公設(shè)狀況完善完善完善完善個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式框架框架剪力墻框架框架外裝狀況進(jìn)口光面磁盤鋁合金玻璃幕墻陶瓷飾面磚鋁合金玻璃幕墻內(nèi)裝狀況三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)普通裝修普通裝修普通裝修設(shè)備設(shè)施Bababa….Bababa……………層高2.85米3.6米3.9米3米投用時(shí)間1991年1999年2000年1998年物業(yè)水平自備供熱城市供熱城市供熱城市供熱剩余年限3364746容積率3.98.84.56.1比較因素表2待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C功能用途商業(yè)商辦商辦商辦交易狀況正常正常正常正常交易日期待估基準(zhǔn)日近期近期近期比較因素條件指數(shù)表待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置10010098100交通條件100100100100繁華程度1009898100公設(shè)狀況100100100100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式100102100100外裝狀況100108102101內(nèi)裝狀況100989898設(shè)備設(shè)施100959495層高100100.06100.08100.01投用時(shí)間100126127124物業(yè)水平1001000100100容積率10085.7388.2989.53比較因素指數(shù)修正表待估不動(dòng)產(chǎn)案例A案例B案例C

區(qū)域因素交易均價(jià)待估610554605800所處位置100/100100/100100/98100/100交通條件100/100100/100100/100100/100繁華程度100/100100/98100/98100/100公設(shè)狀況100/100100/100100/100100/100個(gè)別因素結(jié)構(gòu)形式100/100100/102100/100100/100外裝狀況100/100100/108100/102100/101內(nèi)裝狀況100/100100/98100/98100/98設(shè)備設(shè)施100/100100/95100/994100/95層高100/100100/100.06100/100.08100/100.01投用時(shí)間100/100100/126100/127100/124物業(yè)水平100/100100/100100/100100/100容積率100/100100/85.73100/88.29100/89.53修正結(jié)果表序號(hào)交易價(jià)格（元/平方米）區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）A61051.02040.90545640.47B54601.06250.94685492.34C58001.00000。95885561.15剩余年限修正表案例比準(zhǔn)價(jià)格修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格A5640.470.211173.41B5492.340.191027.23C5561.150.191047.94平均價(jià)格5564.651082.86（一）適用范圍和前提條件1、需要一個(gè)充分活躍的機(jī)器設(shè)備交易市場(chǎng)2、與被評(píng)估設(shè)備相同或相類似的參照物設(shè)備能夠找到（二）評(píng)估步驟1、收集有關(guān)機(jī)器設(shè)備交易的資料2、選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物3、量化和調(diào)整交易情況的差異4、逐次量化和調(diào)整品牌方面、功能方面、新舊程度方面、交易日期的差異5、確定被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的評(píng)估機(jī)器設(shè)備市場(chǎng)法評(píng)估

市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估三大法之一，是最為直接、最有說服力的評(píng)估方法之一。隨著市場(chǎng)化的逐步推進(jìn)，社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系逐步完善，市場(chǎng)法評(píng)估的市場(chǎng)環(huán)境逐步優(yōu)化，市場(chǎng)法成為資產(chǎn)評(píng)估中最常用方法之一，特別是在房地產(chǎn)評(píng)估、機(jī)械設(shè)備評(píng)估等不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法更成為首要方法。在專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等無形資產(chǎn)評(píng)估及企業(yè)價(jià)值評(píng)估、資源性資產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法的應(yīng)用有極大局限性。小結(jié)思考：豆你玩、蒜你狠、糖高宗、辣翻天、藥你苦、蘋什么等價(jià)格再上漲，漲得過一枚鉆戒的價(jià)格嗎？漲得過一套房子的價(jià)格嗎？第三章資產(chǎn)評(píng)估的方法

——成本法成本法的理論基礎(chǔ)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本耗費(fèi)632025/6/5一、成本法含義

成本可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分成若干類型，但與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的成本主要有兩種：歷史成本和重置成本。（一）歷史成本指過去發(fā)生的成本，它又分成兩種類型：

1、原始成本原始成本是指資產(chǎn)取得時(shí)實(shí)際所發(fā)生的成本，也稱為實(shí)際成本。這部分資料可以從會(huì)計(jì)核算資料中取得。

2、國家統(tǒng)一清產(chǎn)核資時(shí)的評(píng)估成本這是對(duì)資產(chǎn)的一種特殊的價(jià)值評(píng)估，故稱為評(píng)估成本。（二）重置成本財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的重置成本是指重新購置或建造同樣功能的資產(chǎn)所要花費(fèi)的全部支出。重置成本的基本涵義是指資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)成本。

3年前，買一個(gè)A型號(hào)的電腦要10000元，現(xiàn)在買一個(gè)同型號(hào)的電腦只要4000元。重置成本分類：復(fù)原重置成本、更新重置成本；（1）復(fù)原重置成本：在評(píng)估基準(zhǔn)日，在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，采用原來相同的材料、建筑、制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、技術(shù)等，復(fù)原購建全新資產(chǎn)，所發(fā)生的全部耗費(fèi)成本；即完全復(fù)制全新評(píng)估資產(chǎn)；這種重置成本強(qiáng)調(diào)原樣復(fù)制全新資產(chǎn)！如古建筑！（2）更新重置成本：在評(píng)估基準(zhǔn)日，在現(xiàn)有技術(shù)條件下，重新購建與估價(jià)對(duì)象相同功能的全新資產(chǎn)，所耗費(fèi)的全部成本；（材料不同、工藝不同、功能同地重置）。這種重置成本強(qiáng)調(diào)功能相同下的重置！662025/6/5復(fù)原重置成本、更新重置成本區(qū)別；（1）兩種方法確定的重置成本，都是全新狀態(tài)下資產(chǎn)價(jià)值；（2）復(fù)原重置成本：強(qiáng)調(diào)用“復(fù)制”（包括材料、設(shè)計(jì)、工藝等完全相同）；更新重置成本：強(qiáng)調(diào)功能相同下，現(xiàn)行技術(shù)條件下，購建資產(chǎn)的成本；（3）一般來說，復(fù)原重置成本要大于更新重置成本。因?yàn)榍罢邲]有考慮市場(chǎng)變化、技術(shù)進(jìn)步等使復(fù)原重置成本較高；如電腦重置！（4）一般優(yōu)先選擇更新重置成本；體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步等，節(jié)約成本；2、成本法評(píng)估價(jià)值，時(shí)點(diǎn)也是評(píng)估基準(zhǔn)日；1、評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=評(píng)估時(shí)點(diǎn)重置成本—各種損耗（即貶值）3、成本法評(píng)估價(jià)值是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)、資產(chǎn)現(xiàn)狀下的價(jià)值（即非全新資產(chǎn)）；4、成本法評(píng)估價(jià)值，用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的“重置成本”減去其已使用期限的損耗（即類似折舊，本書稱“貶值”）；貶值——指資產(chǎn)從取得到時(shí)點(diǎn)（全新）到評(píng)估時(shí)點(diǎn)期間發(fā)生的有形、無形損耗，如磨損、落后等。資產(chǎn)評(píng)估中分為：實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值三種貶值。在評(píng)估時(shí)，按被評(píng)估資產(chǎn)（評(píng)估對(duì)象）的現(xiàn)時(shí)重置成本，扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值，其余額即為評(píng)估對(duì)象價(jià)值。（三）成本法二、成本法適用的條件2、估價(jià)對(duì)象歷史資料完善——因需以此確定重置價(jià)值；3、估價(jià)對(duì)象損耗可以確定——即能確定折舊額。1、被評(píng)估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用；只有能繼續(xù)使用并為控制者帶來經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)的重置成本才能被承認(rèn)和接受。692025/6/5三、成本法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值方法具體方法有兩種：方法一：估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值=評(píng)估基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象重置成本-（已）貶值額=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值方法二：估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值=評(píng)估基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象重置成本×成新率可見，成本法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，關(guān)鍵是要確定以下參數(shù)：

重置成本、三種貶值額或者成新率！702025/6/51、重置核算法

指以評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算（重新）購建全新評(píng)估資產(chǎn)的全部支出。這里的全部支出包括：直接成本和間接成本；（1）直接成本——一般包括資產(chǎn)的購建實(shí)體的各種支出；（2）間接成本——主要指與購建資產(chǎn)相關(guān)的管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等；說明：間接費(fèi)計(jì)算如下頁！重置成本=直接成本+間接成本；四、成本法運(yùn)用（一）計(jì)算重置成本例1：待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，評(píng)估師擬運(yùn)用成本法評(píng)估。評(píng)估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)180000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費(fèi)用1000元，安裝期限較短。請(qǐng)?jiān)u估重置成本。

重置成本=購買價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝成本

=180000+5000+20000=205000（元）722025/6/5重置核算法中“間接成本”的計(jì)算（4種方法）（1）人工成本比例法說明：①人工成本一般指工資薪酬；②成本分配率為比率；（2）單位價(jià)格法說明：工作量與單位價(jià)格，單位應(yīng)統(tǒng)一（3）直接成本百分比法——即用“間接成本占直接成本百分比率”說明：上述“間接成本÷直接成本”稱為“間接成本占直接成本百分比”；742025/6/52、物價(jià)指數(shù)法（即價(jià)格指數(shù)法）

指在評(píng)估資產(chǎn)歷史成本（購建時(shí)成本）基礎(chǔ)上，考慮價(jià)格指數(shù)變化因素，將歷史成本調(diào)整為評(píng)估估價(jià)基準(zhǔn)日成本的重置成本計(jì)算方法；t1表示估價(jià)對(duì)象購建年份，t1+1表示購建的下一年；t2表示評(píng)估年份；注意：上述“物價(jià)指數(shù)”：（1）定基物價(jià)指數(shù)，（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)；（3）物價(jià)變動(dòng)指數(shù)；752025/6/5（1）定基物價(jià)指數(shù)：指以固定時(shí)期（時(shí)點(diǎn)）（固定基準(zhǔn)日）為基期的指數(shù)，通常用百分?jǐn)?shù)表示；也可用絕對(duì)數(shù)，如100等；如基期物價(jià)指數(shù)為100%，目標(biāo)期相對(duì)于基期的物價(jià)指數(shù)，即為目標(biāo)期定基物價(jià)指數(shù)；（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)：是以上一期為基期的指數(shù)；即每期物價(jià)指數(shù)都是相對(duì)與其上一期而言的物價(jià)指數(shù)；（3）物價(jià)變動(dòng)指數(shù)：指目標(biāo)期物價(jià)指數(shù)相對(duì)于基準(zhǔn)物價(jià)指數(shù)的變動(dòng)；說明：上述物價(jià)指數(shù)應(yīng)該選擇資產(chǎn)的類別（同類別）或者個(gè)別物價(jià)指數(shù)！運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法時(shí)要注意以下問題：

1、物價(jià)指數(shù)范圍的選用物價(jià)指數(shù)有綜合的、分類的和個(gè)別的物價(jià)指數(shù)。

2、物價(jià)指數(shù)時(shí)點(diǎn)的確定購建時(shí)的物價(jià)指數(shù)是指購建當(dāng)年的物價(jià)指數(shù)。評(píng)估基準(zhǔn)日的物價(jià)指數(shù)應(yīng)盡可能選靠近評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的指數(shù)。

3、物價(jià)指數(shù)法的適用范圍適用于數(shù)量多、價(jià)值低的大宗資產(chǎn)（如機(jī)器設(shè)備等）的評(píng)估，而且還是在其他評(píng)估方法難以采用的情況下才能使用物價(jià)指數(shù)法。772025/6/53、功能價(jià)值法根據(jù)資產(chǎn)生產(chǎn)能力，以一個(gè)與估價(jià)資產(chǎn)相同或相似生產(chǎn)能力的資產(chǎn)為參照物（參照案例），以參照物的單位生產(chǎn)能力為標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算估價(jià)資產(chǎn)重置成本；說明；上述公式適用條件：資產(chǎn)的重置成本與與其生產(chǎn)能力存在線性關(guān)系。線性關(guān)系的含義？（生產(chǎn)能力越大其成本也就越高，反之亦然）（Y=a+b*x）（可以理解為線性函數(shù)關(guān)系）。反之，為非線性。又稱功能系數(shù)法，計(jì)算的一般是更新重置成本782025/6/54、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法當(dāng)資產(chǎn)的重置成本與與其生產(chǎn)能力（資產(chǎn)的產(chǎn)量等）存在非線性關(guān)系，即存在指數(shù)關(guān)系，可以采用本法：注意：（1）公式中指數(shù)形式，其底數(shù)分子、分母順序；（2）資產(chǎn)生產(chǎn)能力（產(chǎn)量等）可以是年、月等期間；（3）公式中規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)（X），一般為已知數(shù)；（4）如指數(shù)X=1，本法和前面“功能價(jià)值法”相同，例題：當(dāng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為1時(shí)，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法實(shí)際上就是()

A．重置核算法B．物價(jià)指數(shù)法

C．功能價(jià)值法

D．統(tǒng)計(jì)分析法（

）解析：當(dāng)規(guī)模效益指數(shù)（X）為1時(shí)，表示線性關(guān)系，就是功能價(jià)值法形式；重置成本總結(jié)812025/6/5（二）實(shí)體性貶值的估算（兩種方法）含義：實(shí)體性貶值即是指資產(chǎn)在使用中的有形損耗（使用磨損和自然損耗），如磨損、銹蝕等；決定實(shí)體性損耗的因素有：①使用時(shí)間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度1、觀察法（實(shí)體性成新率法）——專家打分法；實(shí)體性成新率：資產(chǎn)新舊程度，一般表示新的程度；如成新率80%，表示八成新；發(fā)生實(shí)體性貶值（損耗）20%；注意：這里成新率為實(shí)體性成新率，可以通過專家估計(jì)得到；實(shí)體性貶值額=重置成本×（1-實(shí)體性成新率）=重置成本-余值有形損耗率832025/6/52、公式法

實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間×100％注意：正確理解資產(chǎn)利用率的經(jīng)濟(jì)含義；即資產(chǎn)利用效率（﹥1，超負(fù)荷、；=1，正常：＜1開工不足；）842025/6/5例題：某資產(chǎn)于1998年5月購進(jìn)，2008年5月評(píng)估時(shí)名義已使用年限為10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作16小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作15小時(shí)(一年按360天計(jì)算)，由此可確定該資產(chǎn)實(shí)際已使用年限約為()A、8.8年B、9.4年

C、9.6年D、10.0年實(shí)際已使用年限=（10*15*360）/（10*16*360）*10=9.4年852025/6/5由于技術(shù)相對(duì)落后，造成資產(chǎn)貶值；如技術(shù)進(jìn)步，使資產(chǎn)功能落后；（三）功能性貶值及計(jì)算1、凈超額運(yùn)營成本現(xiàn)值法計(jì)算功能性貶值；思路：因技術(shù)落后，使資產(chǎn)運(yùn)營成本增加，在資產(chǎn)剩余使用年限內(nèi)，所有運(yùn)營成本（稅后）現(xiàn)值（折現(xiàn)）總和，即為功能性貶值；（1）選擇與估價(jià)對(duì)象功能相同、但技術(shù)先進(jìn)的資產(chǎn)；比較估價(jià)對(duì)象與所選擇資產(chǎn)的運(yùn)營成本；（2）計(jì)算估價(jià)對(duì)象與比較資產(chǎn)運(yùn)營成本差異；①超額運(yùn)營成本=估價(jià)對(duì)象運(yùn)營成本-比較案例運(yùn)營成本；②凈超額運(yùn)營成本=超額運(yùn)營成本-所得稅（節(jié)約效應(yīng)）超額運(yùn)營成本-超額運(yùn)營成本×所得稅率=超額營運(yùn)成本×（1-所得稅率）862025/6/5（3）確定估價(jià)對(duì)象剩余使用年限；（4）選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，計(jì)算其剩余使用年限內(nèi)凈超額運(yùn)營成本現(xiàn)值，即為功能性貶值；2、此外，資產(chǎn)功能性貶值也可以“超額投資成本”估算，即：本公式形式：復(fù)原重置成本在前、更新重置成本在后！882025/6/5例題：某種型號(hào)的設(shè)備與采用新技術(shù)生產(chǎn)的新型設(shè)備相比，每年多耗電5000度，每度電0.6元，該設(shè)備可使用10年，企業(yè)所在行業(yè)的折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%。該設(shè)備的功能性貶值約為

A．18435元B．13825元C．13586元D．2250元每年凈超額運(yùn)營成本=5000*0.6*（1-25%）=2250元/年892025/6/5（四）經(jīng)濟(jì)性貶值1、經(jīng)濟(jì)性貶值含義：因外部市場(chǎng)環(huán)境等變化、政府法律法規(guī)規(guī)定等造成資產(chǎn)價(jià)值的貶值；如，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈（或蕭條）產(chǎn)品銷量下降，造成機(jī)器開工不足；如因原材料價(jià)格上升產(chǎn)品生產(chǎn)成本上升，使產(chǎn)品銷量下降，造成機(jī)器閑置等；2、區(qū)別經(jīng)濟(jì)性貶值和功能性貶值：（1）經(jīng)濟(jì)性貶值：因外部市場(chǎng)環(huán)境等變化、政府法律法規(guī)規(guī)定等造成資產(chǎn)價(jià)值的貶值；——外部市場(chǎng)原因、法律政策等原因；（2）功能性貶值：因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步、更新等，使本資產(chǎn)與先進(jìn)資產(chǎn)在技術(shù)上相對(duì)落后，由此產(chǎn)生的貶值。——技術(shù)原因；902025/6/5（五）成新率及計(jì)算反映評(píng)估資產(chǎn)新舊程度的指標(biāo)，一般用百分?jǐn)?shù)表示；如80%表示八成新，貶值（損耗）20%；（1）這里成新率是“評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=重置成本（全新）×成新率”中“成新率”；（2）這里“成新率”是綜合考慮三種貶值因素的成新率，是個(gè)綜合性指標(biāo)（綜合成新率）；（3）這里的“成新率”與前所講“實(shí)體性成新率”不同（前者含后者）；這里對(duì)“成新率”理解：“成新率”計(jì)算公式見下頁！912025/6/51、觀察法（專家評(píng)價(jià)，考慮三種貶值后的綜合成新率）2、使用年限法（1）修復(fù)費(fèi)用：將評(píng)估資產(chǎn)修復(fù)到全新狀態(tài)，所發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用；（2）修復(fù)費(fèi)用÷重置成本=貶值率；（3）因此，成新率=1-貶值率注意：上述“實(shí)際使用年限”，需用“名義使用年限×資產(chǎn)利用率”公式計(jì)算；“預(yù)計(jì)尚可使用年限”一般已知！3、修復(fù)費(fèi)用法第四章資產(chǎn)評(píng)估的收益法成本法市場(chǎng)法收益法三種評(píng)估法目錄第一節(jié)基本概念與基本前提基本程序基本參數(shù)第二節(jié)常用計(jì)算公式第三節(jié)具體應(yīng)用一、收益法的概念與前提條件（一）收益法的概念

是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。它服從資產(chǎn)評(píng)估中“以利求本”的思路。基本公式為：其中：Ri——未來第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)，Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額

i——收益期限

n——折現(xiàn)率

收益法的理論基礎(chǔ)效用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。收益法的評(píng)估思路預(yù)期收益折現(xiàn)(二)收益現(xiàn)值法的前提條件前提條件未來收益可以預(yù)測(cè)

未來收益承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)

（三）收益法的適用范圍1、收益法的評(píng)估對(duì)象范圍具備獨(dú)立獲得能力的資產(chǎn)或資產(chǎn)組合2、具體項(xiàng)目中收益法的適用性判斷根據(jù)評(píng)估目的判斷根據(jù)資產(chǎn)狀況判斷問題：無形資產(chǎn)的收益如何確定？預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來收益額收集驗(yàn)證資產(chǎn)的有關(guān)信息資料確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率確定收益期限，估算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值二、收益法評(píng)估的程序三、收益法基本參數(shù)的確定

收益法的三個(gè)基本要素：收益額折現(xiàn)率或資本化率收益期限

（一）基本參數(shù)的確定－收益額1、基本含義是指由被評(píng)估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額【

資產(chǎn)在正常情況下所能獲得的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額】。主要特點(diǎn)①收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)的收益額；②收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益；③收益額是資產(chǎn)超出自身價(jià)值的溢余額【如何理解？】收益額是資產(chǎn)超出自身價(jià)值的溢余額

【如何理解？】例如：年初：一部出租車，15萬元，100%新年末：收入50萬元，費(fèi)用30萬元，一部出租車（舊），年折舊率20%溢余額=50-30+12-15=17萬元資產(chǎn)年末凈值2、收益額的預(yù)測(cè)步驟（1）確定收益額的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)-客觀收益（2）確定收益額的指標(biāo)（3）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）②預(yù)測(cè)這些因素未來可能的變動(dòng)情況③估算基于因素變動(dòng)的未來收益水平。（二）基本參數(shù)的確定－折現(xiàn)率1、折現(xiàn)率的基本含義從本質(zhì)上講，是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率的形式折現(xiàn)率：未來有限期收益折算成現(xiàn)值的比例本金化率（資本化率）：未來無限期收益折算成現(xiàn)值的比例當(dāng)預(yù)期收益的年限永續(xù)延長時(shí)，折現(xiàn)率就被理解為“資本化率”2、折現(xiàn)率確定的原則高于無風(fēng)險(xiǎn)利率以平均收益率為依據(jù)與收益額口徑一致1）基本方法：折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率同期國庫券利率綜合考慮各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行判斷3、折現(xiàn)率的計(jì)算方法行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其他風(fēng)險(xiǎn)2）具體方法：（1）資本資產(chǎn)定價(jià)模型（一般模型）折現(xiàn)率r＝Rf+(Rm-

Rf)?其中:Rm是指資產(chǎn)組合的預(yù)期收益率，即市場(chǎng)上所有股票組成的證券組合的收益率，簡稱市場(chǎng)收益率。Rf是指無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率，比如一年期銀行存款利率?是指指定資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與證券市場(chǎng)上所有證券平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的比值。資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CapitalAssetPricingModelorCAPM)(擴(kuò)展模型）Re=Rf+β×ERP+Rs(擴(kuò)展的CAPM)

其中：

Rf：無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率

ERP：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)超額回報(bào)率(Rm-Rf)

Β（Beta）：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

Rs：公司特有風(fēng)險(xiǎn)超額回報(bào)率CAPM僅能用于股票或證券的投資回報(bào)率估算，因此理論上說我們也僅能用該模型估算股票或上市公司的股權(quán)投資回報(bào)率；對(duì)于非上市公司是不能直接采用CAPM模型估算其股權(quán)投資回報(bào)率的；不能采用CAPM估算非上市公司的投資回報(bào)率，并不代表我們無法采用收益法評(píng)估非上市公司的股權(quán)市場(chǎng)價(jià)值估算Rf:應(yīng)該取長期國債到期收益率(YieldToMatureRate,或YTM)截止評(píng)估基準(zhǔn)日剩余期限超過5-10年為好回避再投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是復(fù)利意義上的收益率公司特有風(fēng)險(xiǎn)Rs企業(yè)特有風(fēng)險(xiǎn)的組成公司規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)--小公司風(fēng)險(xiǎn)高于大公司其他特有風(fēng)險(xiǎn)特定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)特定供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)（2）加權(quán)平均資本成本法折現(xiàn)率＝長期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重×長期負(fù)債的利息率＋所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重×投資報(bào)酬率注：如果我們把資產(chǎn)視作投入資金總額，即構(gòu)成一個(gè)持續(xù)經(jīng)營企業(yè)的所有有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的凈額，那么企業(yè)資產(chǎn)可以理解為長期負(fù)債與所有者權(quán)益之和。R=?ωiKi(三)基本參數(shù)的確定－收益期1、基本含義：是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間。2、收益期的影響因素法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間合同規(guī)定的時(shí)間產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)壽命周期3、年限的選擇：（1）無限期（2）有限期第二節(jié)收益法中常用的計(jì)算公式應(yīng)用情形資產(chǎn)未來收益期有限資產(chǎn)未來收益無限期未來收益相等未來收益不相等收益法基本公式(每年收益不同，未來收益期有限)一、純收益不變（每期收益等額）a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a二、純收益在若干年后保持不變分段法

若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。即：其成立條件是： ①純收益在n年(含第n年)以前有變化; ②純收益在n年(不含第n年)以后保持不變; ③收益年期無限; ④r大于零。三、純收益按等差級(jí)數(shù)變化無限期時(shí)有限期時(shí)其成立條件是： ①純收益按等差級(jí)數(shù)遞增； ②純收益逐年遞增額為b； ③收益年期無限； ④r大于零。增長率法四、純收益按等比比數(shù)變化收益期為無限期五、已知若干年后資產(chǎn)價(jià)格時(shí)對(duì)收益法的評(píng)價(jià)1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況；成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大。第五專題企業(yè)價(jià)值評(píng)估

一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估及其特點(diǎn)二、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本程序三、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的范圍界定四、收益途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用五、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的其他途徑和方法六、關(guān)于負(fù)債的審核與認(rèn)定七、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)分析一

企業(yè)價(jià)值評(píng)估及其特點(diǎn)（一）企業(yè)及企業(yè)價(jià)值 1.企業(yè)及其特點(diǎn)

(1)合法性

(2)盈利性

(3)整體性

(4)持續(xù)經(jīng)營與環(huán)境適應(yīng)性 2.企業(yè)價(jià)值及其決定 從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度,企業(yè)的價(jià)值是指凝結(jié)在其中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間。 從會(huì)計(jì)核算的角度,企業(yè)的價(jià)值是指建造或取得企業(yè)的全部支出或全部所費(fèi)。 從市場(chǎng)交換的角度,企業(yè)的價(jià)值是企業(yè)在市場(chǎng)上的貨幣表現(xiàn)。 從資產(chǎn)評(píng)估的角度,企業(yè)的價(jià)值需要從兩個(gè)方面考慮和界定:

第一,資產(chǎn)評(píng)估揭示的是評(píng)估對(duì)象在交易假設(shè)前提下的公允價(jià)值,企業(yè)作為一類特殊資產(chǎn),在評(píng)估中其價(jià)值也應(yīng)該是在交易假設(shè)前提下的公允價(jià)值,即企業(yè)在市場(chǎng)上的公允貨幣表現(xiàn)。 第二,由企業(yè)特點(diǎn)所決定,企業(yè)在市場(chǎng)上的貨幣表現(xiàn)實(shí)際上是企業(yè)所具有的獲利能力可實(shí)現(xiàn)部分的貨幣化和資本化。 3.企業(yè)價(jià)值的表現(xiàn)形式

(1)企業(yè)有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的價(jià)值總和; (2)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價(jià)值; (3)企業(yè)投入資本的價(jià)值(企業(yè)所有者權(quán)益+企業(yè)長期負(fù)債); (4)企業(yè)所有者權(quán)益的價(jià)值,以及由此派生出來的; (5)企業(yè)部分股權(quán)價(jià)值等。（二）企業(yè)價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn) (1)從評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成來看,評(píng)估對(duì)象是由多個(gè)或多種單項(xiàng)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體。

(2)從決定企業(yè)價(jià)值高低的因素看,其決定因素是企業(yè)的整體獲利能力。

(3)企業(yè)價(jià)值評(píng)估是對(duì)企業(yè)具有的獲利能力所能實(shí)現(xiàn)的特定價(jià)值定義的交換價(jià)值的估計(jì)。 (4)企業(yè)價(jià)值評(píng)估是一種整體性評(píng)估,它充分考慮了企業(yè)各構(gòu)成要素資產(chǎn)之間的匹配與協(xié)調(diào),以及企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)之間的協(xié)調(diào),它與構(gòu)成企業(yè)的各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)的簡單評(píng)估加和是有內(nèi)在聯(lián)系的,可以說構(gòu)成企業(yè)各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)的簡單評(píng)估加和是整體企業(yè)價(jià)值的基礎(chǔ),在此基礎(chǔ)上考慮整體企業(yè)的商譽(yù)或綜合性經(jīng)濟(jì)性貶值,它與企業(yè)整體持續(xù)經(jīng)營價(jià)值就可以相互比較了。 ①評(píng)估具體對(duì)象上的差別 ②由于評(píng)估對(duì)象上的差別,評(píng)估考慮的因素是不可能完全相同 ③評(píng)估結(jié)果的差異二、企業(yè)價(jià)值

評(píng)估的基本程序

（一）企業(yè)價(jià)值評(píng)估中需要明確的基本事項(xiàng)(1)委托方及資產(chǎn)占有方的基本情況；(2)被評(píng)估企業(yè)的基本情況；(3)評(píng)估目的；(4)評(píng)估對(duì)象及其評(píng)估的具體范圍；(5)本次評(píng)估的價(jià)值類型及其價(jià)值定義；(6)評(píng)估假設(shè)及限定條件；(7)評(píng)估基準(zhǔn)日。（二）企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的評(píng)估途徑及其方法的選擇（三）收集信息資料(1)企業(yè)性質(zhì)、相關(guān)資產(chǎn)的權(quán)益狀況等信息資料；(2)企業(yè)經(jīng)營歷史、現(xiàn)狀和發(fā)展前景資料；(3)企業(yè)的財(cái)務(wù)資料,包括歷史的、當(dāng)前的和預(yù)期的；(4)企業(yè)價(jià)值評(píng)估涉及到的具體資產(chǎn)的詳細(xì)情況資料；(5)影響企業(yè)價(jià)值進(jìn)行判斷的國民經(jīng)濟(jì)情況和地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況；(6)被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的狀況和發(fā)展前景；(7)資本市場(chǎng)上與被評(píng)估企業(yè)相關(guān)的行業(yè)及企業(yè)的價(jià)格信息、可比財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等；(8)被評(píng)估企業(yè)中具體資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格資料和技術(shù)資料；(9)與企業(yè)價(jià)值評(píng)估有關(guān)的其他信息資料。

（四）運(yùn)用評(píng)估技術(shù)分析判斷企業(yè)價(jià)值（五）撰寫企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告三、企業(yè)價(jià)值

評(píng)估的范圍界定

就絕大部分有形可確指的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估,其評(píng)估范圍的界定是相對(duì)比較容易的,即通過明確評(píng)估對(duì)象本身就能較為準(zhǔn)確地界定評(píng)估范圍。

（一）企業(yè)獲利能力載體靜態(tài)邊界及其界定 1.企業(yè)獲利能力載體的產(chǎn)權(quán)邊界

(1)企業(yè)提出資產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)時(shí)的申請(qǐng)報(bào)告及上級(jí)主管部門的批復(fù)文件所規(guī)定的企業(yè)要素資產(chǎn)范圍。

(2)企業(yè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的協(xié)議、合同、章程中規(guī)定的企業(yè)要素資產(chǎn)變動(dòng)的范圍。

(3)企業(yè)價(jià)值評(píng)估委托協(xié)議書中劃定的范圍。 2.企業(yè)獲利能力載體的功能邊界 企業(yè)獲利能力載體的功能邊界是指對(duì)企業(yè)獲利能力實(shí)際發(fā)揮作用的企業(yè)要素資產(chǎn)的范圍。企業(yè)獲利能力載體功能邊界的界定實(shí)際上就是對(duì)發(fā)揮功效的企業(yè)要素資產(chǎn)范圍和邊界的具體界定。 它是從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的角度,按企業(yè)要素資產(chǎn)對(duì)企業(yè)獲利能力的實(shí)際貢獻(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)劃定的企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍。

在具體劃定企業(yè)價(jià)值評(píng)估的功能邊界或具體范圍時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn): (1)對(duì)于在評(píng)估時(shí)點(diǎn)一時(shí)難以界定的產(chǎn)權(quán)或因產(chǎn)權(quán)糾紛暫時(shí)難以得出結(jié)論的資產(chǎn),應(yīng)劃為“待定產(chǎn)權(quán)”暫不列入企業(yè)評(píng)估的資產(chǎn)范圍。 (2)在企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)邊界范圍內(nèi),當(dāng)企業(yè)中明顯地存在著生產(chǎn)能力閑置或浪費(fèi),以及某些局部資產(chǎn)的功能與整體企業(yè)的總體功能不一致,并且可以分離,按照效用原則應(yīng)提醒委托方進(jìn)行企業(yè)資產(chǎn)重組,重新界定企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價(jià)值評(píng)估的具體范圍,以避免造成委托人的權(quán)益損失。 企業(yè)的資產(chǎn)重組主要有兩種形式,其一是“資產(chǎn)剝離”,其二是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的“填平補(bǔ)齊”。

在具體界定企業(yè)價(jià)值載體的功能邊界(企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價(jià)值的物質(zhì)載體)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn): (1)在具體界定企業(yè)價(jià)值載體的功能邊界時(shí),評(píng)估機(jī)構(gòu)只具有建議權(quán),具體界定應(yīng)由委托方完成經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)可或由委托方授權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成并征得委托方認(rèn)可。

(2)對(duì)有效資產(chǎn)的判斷應(yīng)以該資產(chǎn)是否對(duì)企業(yè)的獲利能力做出貢獻(xiàn)為依據(jù)。 (3)對(duì)有效資產(chǎn)的界定還應(yīng)以該資產(chǎn)是否對(duì)企業(yè)的獲利能力持續(xù)發(fā)揮作用為依據(jù),對(duì)那些能夠臨時(shí)或偶爾帶來收益的資產(chǎn)不能作為有效資產(chǎn)對(duì)待。

(4)在評(píng)估時(shí)點(diǎn),如果被評(píng)估企業(yè)自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)或工藝過程存在著明顯的缺陷,而這種缺陷是可以克服的。在這種情況下,對(duì)于克服資產(chǎn)結(jié)構(gòu)或工藝過程缺陷的追加投資與追加投資所形成的追加獲利能力(資產(chǎn))的差額,可以作為有效獲利能力或有效資產(chǎn)。

（二）企業(yè)獲利能力載體動(dòng)態(tài)邊界及其界定

企業(yè)獲利能力載體的動(dòng)態(tài)邊界是指著眼于企業(yè)隨市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化而不斷作出調(diào)整后的要素資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與數(shù)量,是考慮了時(shí)間因素后的企業(yè)獲利能力載體邊界。從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和持續(xù)獲利的角度,作為獲利能力載體的企業(yè)及其要素資產(chǎn),其數(shù)量、品質(zhì)、結(jié)構(gòu)都要隨市場(chǎng)的變化而不斷地調(diào)整。

四、收益途徑及其方法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

收益途徑是指通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該技術(shù)思路的所有技術(shù)方法的總稱。 收益途徑及其方法只適用于持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。

判斷企業(yè)能否持續(xù)經(jīng)營需考慮以下方面: (1)評(píng)估目的

(2)企業(yè)提供的產(chǎn)品或服務(wù)是否滿足市場(chǎng)需求

(3)企業(yè)要素資產(chǎn)的功能和狀態(tài)

（一）收益途徑中各種具體評(píng)估方法的數(shù)學(xué)表達(dá)式及其說明 1.企業(yè)永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的評(píng)估方法 企業(yè)永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下收益現(xiàn)值法的數(shù)學(xué)表達(dá)式: (1)年金法。

式中: P為企業(yè)重估價(jià)值；

A為企業(yè)每年的年金收益；

r為資本化率。公式(1)又可以寫成:

式中:(A/P,r,n)為投資回收系數(shù)，該系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為

為企業(yè)前n年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和；r為資本化率。當(dāng)然公式(2)也可寫成： [例1]待估企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年的預(yù)期收益額為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元、200萬元,假定資本化率為10％,試用年金法估測(cè)待估企業(yè)整體價(jià)值。運(yùn)用公式(4)有: =(100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209)÷(0.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.6209)÷10% =(91+99+113+109+124)÷3.7908÷10% =536÷3.7908÷10% =1414(萬元) (2)分段法。 分段法是將持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)的收益預(yù)測(cè)分為前段。對(duì)于前段企業(yè)的預(yù)期收益采取逐年預(yù)測(cè)折現(xiàn)累加的方法。 以前段最后一年的收益作為后段各年的年金收益,分段法的數(shù)學(xué)式可寫成:

假設(shè)從(n+1)年起的后段,企業(yè)預(yù)期年收益將按一固定比率(g)增長,分段法的數(shù)學(xué)式可寫成:2.企業(yè)非永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下評(píng)估方法

(1)關(guān)于企業(yè)非永續(xù)經(jīng)營假設(shè)。企業(yè)非永續(xù)經(jīng)營假設(shè)是從最有利回收企業(yè)投資的角度,爭(zhēng)取在不追加資本性投資的前提下,充分利用企業(yè)現(xiàn)有的資源最大限度地獲取投資收益,直至企業(yè)喪失生產(chǎn)經(jīng)營能力為止。

(2)企業(yè)非永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的評(píng)估方法的數(shù)學(xué)表達(dá)式。在非永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下,整體企業(yè)評(píng)估適宜采用分段法進(jìn)行,其數(shù)學(xué)式為:

式中:Pn為第n年企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)值；其他符號(hào)含義同前。（二）企業(yè)收益及其預(yù)測(cè)

收益額是運(yùn)用收益途徑及其方法評(píng)估整體企業(yè)的基本參數(shù)之一。 1.企業(yè)收益的界定與選擇

(1)不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)純收入不能作為企業(yè)評(píng)估中的企業(yè)收益,如稅收,不論是流轉(zhuǎn)稅,還是所得稅。

(2)凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額,可視同為企業(yè)收益,無論是營業(yè)收支、資產(chǎn)收支,還是投資收支,只要形成凈現(xiàn)金流入量,就應(yīng)視同為收益。

凈利潤或凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)或還原為→凈資產(chǎn)價(jià)值(所有者權(quán)益)

凈利潤或凈現(xiàn)金流量+長期負(fù)債利息(1-所得稅稅率)折現(xiàn)或還原為→投資資本價(jià)值(所有者權(quán)益+長期負(fù)債)

凈利潤或凈現(xiàn)金流量+利息(1-所得稅稅率)折現(xiàn)或還原為→總資產(chǎn)價(jià)值(所有者權(quán)益+長期負(fù)債+流動(dòng)負(fù)債) 2.企業(yè)收益預(yù)測(cè)

(1)企業(yè)收益現(xiàn)狀的分析和判斷的著重點(diǎn)是了解和掌握企業(yè)正常獲利能力水平,為企業(yè)預(yù)期收益預(yù)測(cè)創(chuàng)造一個(gè)工作平臺(tái)。

(2)企業(yè)收益預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)。企業(yè)的預(yù)期收益的基礎(chǔ)有以下兩個(gè)方面的問題:

其一,是預(yù)期收益預(yù)測(cè)的出發(fā)點(diǎn)。

其二，是如何客觀地把握新的產(chǎn)權(quán)主體的行為對(duì)企業(yè)預(yù)期收益的影響。 (3)企業(yè)收益預(yù)測(cè)的基本步驟。企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)大致可分為以下幾個(gè)步驟:評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)收益的審計(jì)和調(diào)整；企業(yè)預(yù)期收益趨勢(shì)的總體分析和判斷；企業(yè)預(yù)期收益預(yù)測(cè)。

企業(yè)預(yù)期收益趨勢(shì)的總體分析和判斷是在對(duì)企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際收益的審計(jì)和調(diào)整的基礎(chǔ)上,結(jié)合企業(yè)提供的企業(yè)預(yù)期收益預(yù)測(cè)和評(píng)估機(jī)構(gòu)調(diào)查搜集到的有關(guān)信息資料進(jìn)行的。這里需要強(qiáng)調(diào)指出: ①對(duì)企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì),尤其是客觀收益的調(diào)整僅作為評(píng)估人員進(jìn)行企業(yè)預(yù)期收益預(yù)測(cè)的參考依據(jù),不能用于其他目的； ②企業(yè)提供的關(guān)于企業(yè)預(yù)期收益的預(yù)測(cè)是評(píng)估人員預(yù)測(cè)企業(yè)未來預(yù)期收益的重要參考資料。 ③盡管對(duì)企業(yè)在評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了必要的調(diào)整,并掌握了企業(yè)提供的收益預(yù)測(cè),評(píng)估人員必須深入到企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研,充分了解企業(yè)的生產(chǎn)工藝過程、設(shè)備狀況、生產(chǎn)能力和經(jīng)營管理水平,再輔之以其他數(shù)據(jù)資料對(duì)企業(yè)未來收益趨勢(shì)作為合乎邏輯的總體判斷。

科學(xué)合理地設(shè)定預(yù)測(cè)企業(yè)預(yù)期收益的前提條件是必需的。這些前提條件包括: ①國家的政治、經(jīng)濟(jì)等政策變化對(duì)企業(yè)預(yù)期收益的影響,除已經(jīng)出臺(tái)尚未實(shí)施的以外,只能假定其將不會(huì)對(duì)企業(yè)預(yù)期收益構(gòu)成重大影響； ②不可抗拒的自然災(zāi)害或其他無法預(yù)測(cè)的突發(fā)事件不作為預(yù)測(cè)企業(yè)收益的相關(guān)因素考慮； ③企業(yè)經(jīng)營管理者的某些個(gè)人行為也未在預(yù)測(cè)企業(yè)預(yù)期收益時(shí)考慮等。

（三）折現(xiàn)率和資本化率及其估測(cè)

作為投資報(bào)酬率通常是由兩部分組成的:其一是正常投資報(bào)酬率；其二是風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率。

1.企業(yè)評(píng)估中選擇折現(xiàn)率的基本原則

(1)折現(xiàn)