小區物業設施管理制度總則目的為加強小區物業設施的管理，確保物業設施的正常運行，為業主提供安全、舒適、便捷的居住環境，特制定本制度。適用范圍本制度適用于本小區內所有物業設施的管理，包括但不限于房屋建筑、共用設施設備、綠化景觀、環境衛生、公共秩序等。基本原則1.安全第一原則：確保物業設施的安全運行，保障業主的生命財產安全。2.預防為主原則：通過定期檢查、維護和保養，預防設施故障和事故的發生。3.服務至上原則：以業主需求為導向，提供優質、高效、及時的物業服務。4.科學管理原則：運用先進的管理方法和技術手段，提高物業設施管理的效率和水平。管理職責物業企業職責1.負責制定和完善小區物業設施管理制度，并組織實施。2.負責物業設施的日常運行、維護、保養和管理工作。3.負責物業設施的安全檢查和隱患排查，及時發現和處理設施故障和安全問題。4.負責物業設施的更新改造和升級工作，提高設施的使用功能和服務質量。5.負責與業主溝通協調，及時處理業主對物業設施管理的投訴和建議。業主委員會職責1.監督物業企業對物業設施的管理工作，確保管理制度的執行。2.參與物業設施的重大決策，如設施更新改造、維修資金使用等。3.代表業主與物業企業簽訂物業服務合同，維護業主的合法權益。4.定期聽取業主對物業設施管理的意見和建議，及時反饋給物業企業。業主職責1.遵守小區物業設施管理制度，愛護物業設施。2.按照規定繳納物業服務費和維修資金。3.配合物業企業的管理工作，如接受設施檢查、提供相關信息等。4.發現物業設施存在問題及時向物業企業報告。物業設施管理內容房屋建筑管理1.建立房屋建筑檔案，記錄房屋的基本信息、維修歷史等。2.定期對房屋進行巡查，檢查房屋結構、外觀、屋面、墻面、地面等是否存在損壞。3.及時處理房屋滲漏、墻體裂縫、門窗損壞等問題，確保房屋的安全和正常使用。4.按照規定對房屋進行裝修管理，確保裝修行為符合相關規定，不影響房屋結構和外觀。共用設施設備管理1.給排水系統建立給排水系統檔案，記錄管道走向、閥門位置等信息。定期對給排水管道、水泵、水箱等設施進行檢查和維護，確保排水暢通，供水正常。及時處理給排水系統的故障和滲漏問題，保障業主的正常生活用水。2.供電系統建立供電系統檔案，記錄變壓器、配電柜、線路等信息。定期對供電設施進行巡檢，檢查設備運行狀況，確保供電安全可靠。按照規定進行停電、送電操作，提前通知業主做好相關準備。3.電梯系統建立電梯檔案，記錄電梯型號、運行參數、維護保養記錄等。委托有資質的電梯維護保養單位進行定期維護保養，確保電梯安全運行。在電梯轎廂內張貼安全注意事項和警示標識，提醒乘客正確使用電梯。制定電梯應急預案，定期進行演練，確保在電梯突發故障時能夠及時救援。4.消防系統建立消防系統檔案，記錄消防設施的種類、位置、數量等信息。定期對消防設施進行檢查和維護，確保消防設施完好有效。組織開展消防安全宣傳教育活動，提高業主的消防安全意識。制定消防應急預案，定期進行演練，確保在火災發生時能夠迅速響應，有效滅火。5.弱電系統建立弱電系統檔案，記錄監控設備、門禁系統、對講系統等信息。定期對弱電設備進行檢查和維護，確保設備正常運行，圖像清晰，通訊暢通。加強對弱電系統的安全管理，防止信息泄露和設備損壞。綠化景觀管理1.制定綠化養護計劃，定期對小區內的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養護工作。2.保持綠化景觀的整潔美觀，及時清理綠化區域內的雜物和垃圾。3.合理規劃綠化布局，根據季節變化調整綠化景觀，營造舒適的居住環境。4.加強對綠化設施的管理，如路燈、休閑桌椅等，確保設施完好無損。環境衛生管理1.制定環境衛生管理制度，明確保潔人員的工作標準和工作流程。2.合理配置保潔人員，定期對小區公共區域進行清掃、消毒，保持環境整潔衛生。3.及時清理垃圾，做到日產日清，確保垃圾收集容器無滿溢現象。4.加強對公共衛生間的管理，定期進行清潔和消毒，保持衛生間無異味。5.做好環境衛生宣傳工作，引導業主養成良好的衛生習慣。公共秩序管理1.制定公共秩序維護制度，明確秩序維護人員的工作職責和工作流程。2.合理配置秩序維護人員，實行24小時值班制度，加強小區的巡邏和安全防范。3.對進出小區的人員和車輛進行登記和檢查，確保小區安全。4.協助公安機關做好小區的治安防范工作，及時發現和處理各類治安問題。5.加強對小區內消防通道、疏散通道的管理，確保通道暢通無阻。設施維護與保養維護保養計劃1.物業企業應根據物業設施的使用年限、運行狀況等，制定年度維護保養計劃。2.維護保養計劃應明確維護保養的內容、時間、責任人等。3.維護保養計劃應報業主委員會備案，并向業主公示。維護保養實施1.物業企業應按照維護保養計劃組織實施維護保養工作。2.維護保養工作應嚴格按照相關標準和規范進行，確保維護保養質量。3.維護保養過程中應做好記錄，包括維護保養的時間、內容、更換的零部件等。維修管理1.建立維修管理制度，明確維修流程和審批程序。2.對于一般性維修，物業企業應及時安排維修人員進行處理。3.對于較大規模的維修或涉及共用部位、共用設施設備的維修，應經業主委員會同意，并按照規定使用維修資金。4.維修工作完成后，應及時進行驗收，確保維修質量符合要求。設施更新改造更新改造計劃1.物業企業應根據物業設施的實際情況和業主需求，制定設施更新改造計劃。2.更新改造計劃應包括更新改造的項目、內容、預算、時間等。3.更新改造計劃應報業主委員會審議，并經業主大會表決通過。更新改造實施1.物業企業應按照更新改造計劃組織實施更新改造工作。2.更新改造工作應通過招標等方式選擇具有相應資質的施工單位進行施工。3.施工過程中應加強監督管理，確保施工質量和安全。4.更新改造完成后，應組織相關部門和業主進行驗收。設施安全管理安全檢查1.建立設施安全檢查制度，定期對物業設施進行安全檢查。2.安全檢查應包括設施的運行狀況、安全防護裝置、消防設施等。3.對檢查中發現的安全隱患，應及時采取措施進行整改，確保設施安全運行。安全教育培訓1.對物業企業員工進行設施安全操作規程培訓，提高員工的安全意識和操作技能。2.對業主進行設施安全使用宣傳教育，引導業主正確使用物業設施。應急預案1.制定設施應急預案，包括電梯故障、火災、水浸等突發事件的應急處理措施。2.定期組織應急預案演練，提高應急響應能力和處理突發事件的能力。設施檔案管理檔案建立1.物業企業應建立完善的物業設施檔案，包括設施的基本信息、維護保養記錄、維修記錄、更新改造記錄等。2.檔案應分類存放，便于查閱和管理。檔案保管1.明確檔案保管責任人，確保檔案的安全和完整。2.檔案應妥善保管，防止丟失、損壞和泄露。檔案查閱1.建立檔案查閱制度，明確查閱流程和審批程序。2.因工作需要查閱檔案的，應經相關負責人批準，并做好查閱記錄。費用管理維修資金管理1.按照規定建立維修資金管理制度，確保維修資金的安全和合理使用。2.維修資金的使用應嚴格按照相關規定進行審批，做到專款專用。3.定期公布維修資金的使用情況，接受業主監督。物業服務費管理1.按照物業服務合同約定收取物業服務費，確保費用足額收繳。2.物業服務費應主要用于物業設施的維護、保養、管理等支出。3.定期公布物業服務費的收支情況，接受業主監督。監督與考核內部監督1.物業企業應建立內部監督機制，定期對物業設施管理工作進行檢查和評估。2.對發現的問題應及時整改，不斷提高管理水平。業主監督1.業主委員會應加強對物業企業的監督，定期檢查物業設施管理工作。