招商手冊〔僅供內部培訓使用〕2OO8年9月版華南城簡介及背景資信？答：華南國際工業原料城〔深圳〕，位于國內唯一的國家級物流試驗基地――深圳市龍崗區平湖物流基地內，占地面積150萬平方米，總建筑面積220萬平方米，投資約76億元人民幣。華南城工程屬深圳市政府命名的“重點物流工程〞和“綠色通道工程〞，同時也是深圳市唯一一家連續6年〔2003、2004年2005年、2006年、2007年、2021年〕均被列為“深圳市重大建設工程〞的大型物流企業。華南城由香港佳寧娜集團、民生集團、建樂士集團、力嘉國際、京暉國際五家公司的主席、董事長攜手創辦。他們皆為相關行業的資深工業家，實力雄厚、商譽超著，各自擁有廣泛的行業網絡，為華南城的成功奠定了堅實的根底。華南城主要經營紡織服裝、皮革皮具、電子、五金化工塑料、印刷紙品包裝等原材料及成品，并提供相應的物流和配套效勞,是一個集交易、展示、電子商務、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結算等功能于一體的超大規模工業原材料及成品交易中心，也是集采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂為一體的現代綜合商貿物流城。環球物流中心承建商背景及以往作品：?答：環球物流中心主體工程由八次榮獲魯班金像獎，參與深圳地王大廈建設的中建三局一公司承建。建筑設計單位背景，設計實例及環球國際物流中心建筑特點：?答：高標準打造——華南城以魯班獎標準來打造環球物流中心。建筑設計由北京市建筑設計研究院深圳分院擔綱，深圳新世界中心、中心購物公園等標志性建筑均由該單位打造。建筑主體以挺拔向上的方形和雄偉壯觀的尖拱形成強烈比照，尖拱頂部以螺母為輪廓，設計為六邊形透空，此透空局部象征華南工業原料物流建筑的特質，個性鮮明而又內涵豐富，到達功能與形式的完美統一，是世界級的建筑精品。物業管理公司概況：深圳第一亞太物業管理成立于2003年12月31日，為華南國際工業原料城〔深圳〕全資附屬機構。公司使命：以我們高效的效勞，矢志為所有利益相關者創造價值，為顧客提供貼切、務實、持續的效勞方案，幫助客戶實現提升生活素質，改善本錢和提高經營效益，建設有序的經營環境，推動持續增長。第一亞太擁有一支具有專業水準、敢于創新、善管理的優秀管理團隊。現有員工197人，管理人員100%持證上崗，在日常管理中，嚴格按照ISO管理體系的標準運行，形成了標準、科學、實用的管理體系。三年來經過我們全體物業管理人員的努力，共獲得如下榮譽稱號：1、2004年度龍崗區物業管理“優秀工業原料城〞2、2004年度市城市管理局“園林式、花園式單位〞3、2004年度深圳市公安局龍崗分局“先進內保組織〞4、2005年龍崗區物業管理“優秀工業原料城〞5、2005年度市愛國衛生運動委員會“深圳市行業最正確衛生單位〞6、2006年度深圳市公安局龍崗分局“先進內保組織〞7、2006年龍崗區物業管理“優秀工業原料城〞8、2007年深圳市物業管理協會“會員單位〞9、2007年度“深圳市物業管理優秀大廈〞10、2007年度“先進保安組織〞11、2021年度深圳市“平安文明標兵小區〞環球國際物流中心具體位置：華南城環球物流中心位于深圳市龍崗區的華南國際工業原料城西大門處，緊靠機荷高速出入口，西側為平新北路，北側為園區內主干道的國際大道。用地位置顯要，是華南城對外重要的展示窗口。環球國際物流中心英文名稱是什么？答：logisticcenterofthewholeworld。從深圳到達華南城的公交線路有：機場4號線〔華南城—深圳機場〕公交巴士977路〔華南城—布吉海關〕公交巴士910路〔華南城—布吉大靚花園〕公交巴士980路〔華南城—布吉小關〕公交巴士960路〔平湖百佳商場—布吉〕公交巴士998路〔平湖輔城坳—布吉海關〕公交巴士363路〔華南城—鹽田外國語學校〕公交巴士796路〔華南城—梅林海關〕公交巴士881路〔新木村委—雁田〕公交巴士K533路〔平湖華南城—羅湖火車站〕公交巴士322路〔華南城—東角頭〕公交巴士979路〔華南城—新木村〕公交巴士788路〔沙井田園—沙灣海關〕公交巴士398路〔龍崗中心城—福田購物公園〕華南城短途免費接駁車〔皇崗口岸—泥崗路〕答：環球物流中心地處深圳市龍崗區平湖街道，位于深圳北的平湖，擁有“海陸空〞交錯的交通體系。機荷高速公路，京九、廣深鐵路，通往鹽田國際中轉港、蛇口集裝箱和黃田國際機場的交通都在平湖交匯。形象地說，平湖就類似于深圳聯結珠三角乃至南中國的中心點。中心點的優勢，讓平湖自然成為頗具影響力的物流基地。直觀來看，交通網絡的“層層疊加〞，正讓平湖與深圳城市中心日益“無縫對接〞，尤其是受益于深圳已經確立的“一橫兩縱〞大交通的思路，徹底打通了平湖與關內的交通“動脈〞。“一橫〞指南坪快速路，“兩縱〞指清平高速和丹平快速路，這三條深圳未來主要的高速干道，都將貫穿平湖。南坪快速西起南山前海，東至龍崗坪山，未來的平湖市民，將可依托南坪快速路迅速通達關內外各個區域，而對于出關置業的關內居民，從梅林關直上南坪快速，數十分鐘內便能到達平湖。清平高速二期抵至平湖，市民今后可由紅嶺全程高速直達平湖，無須再受擁堵之苦。丹平快速由羅湖至平湖，全免費城市快速通道，對關內居民往返平湖帶來更為實際的便利。金融產業是深圳的四大支柱產業之一，如何牢牢抓住當前國際金融產業后臺效勞轉移的歷史機遇，為深圳持續開展贏得新的增長點和空間，是目前一個重大城市戰略問題。這一城市產業升級的巨大價值機遇，正選擇了平湖。平湖優異的交通網絡，成功的物流產業經驗，無疑是吸引更多國內外金融配套效勞機構入駐深圳的有利條件。如果以城市化的角度來看，金融產業將直接促動平湖的新一輪升級，在傳統強勢物流產業后，金融產業人群的消費需求將改寫平湖現有的城市化格局。該后臺效勞基地位于龍崗區平湖街道山廈、輔城坳社區，位于深圳東莞兩市、寶安龍崗兩區交界地，處于交通樞紐地位。一、二、三期方案用地2.24平方公里〔其中一期原華寶農場用地80萬平方米〕。總建設規模約為380萬平方米，總投資概算為80億元。該后臺效勞基地將規劃建設“十個中心兩個基地〞，分別是：業務處理中心、銀行卡中心、生產數據中心、檔案管理中心、效勞中心、網上效勞中心、容災備份中心、金融研發中心、支付清算中心、金融物流中心、金融教育培訓基地、金融外包及配套效勞基地。基地建成后，將穩固深圳國際區域性金融中心的地位，更好地效勞香港金融業，實現兩地金融業互動雙贏。環球國際物流中心土地使用年限？宗地號？土地使用出讓合同書號?答：50年，自2007年5月10日始，至2057年5月9日止。宗地號：G04226——0034、土地使用出讓合同書號：深地合字〔2007〕5027環球國際物流中心技術指標：總占地面積：15973.41平方米總建筑面積：68424.07層數：地上25層，地下2層地上總建筑面積：53173.87平方米〔寫字樓+商業裙樓+屋頂層及機房〕(該局部面積計入容積率)商業裙樓建筑面積：16744.47平方米寫字樓建筑面積：35924.36平方米屋頂層及屋頂機房面積:505.04地下總建筑面積：15250.20平方米(負一層7909.44平米+負二層7340.76平米)停車位：304個幕墻面積：27164.4實用率：寫字樓75%；容積率：3.3標準層高：3.8米標準層面積：1600—1750總高度：138米(塔樓+機房+屋頂造型)塔樓建筑高度:99.7米道路廣場用地面積：6412.30平方米，其中西側休閑廣場約綠地面積：4805.96綠地率：30%建筑覆蓋率：29%抗震度：7度結構類型：框架+剪力墻結構電梯廳寬度：3.65工程外圍總長：118.85米，寬41.475米裙樓商業網點業態如何定位？?答：整體以商務效勞相關業態為主，一、二樓咖啡廳，如上島、名典等品牌；商務簡餐，如必勝客、真功夫、面點王等；國內外金融企業，如建設銀行、匯豐銀行等；商務酒店大堂；三樓：為中高檔酒樓，以及帶有異域風味的特色餐飲，如日、韓料理；四樓：證券公司、水療健身會所、美容會所。環球國際物流中心寫字樓多少層？地面以上有多少層？地下有多少層？裙樓多少層？各層面積為多少？各層層高多少？答：環球物流中心寫字樓27層；地面以上25層；地下2層；商業裙樓4層。各層面積：1層4408.16m8層1752.03m15層1726.72m22層1673.06m2層3585.86m9層1749.41m16層1721.49m23層1655.18m3層4428.12m10層1746.29m17層1716.26m24層1630.78m4層4322.33m11層1743.15m18層1710.77m25層1602.71m5層1723.56m12層1739.59m19層1704.51mB1層7909.44m6層1731.17m13層1735.42m20層1698.23mB2層7340.76m7層1744.7m14層1731.24m21層1788.09m大堂位置、高度、面積？有無單位帶空中花園？有無景觀點？答：大堂主入口位于環球物流中心北側，配自動感應門，大堂高10.3M。在五層建造園林式空中休閑花園，使建筑園林綠化垂直化和立體化，讓用戶感受外立面恢弘氣派的同時，享受與大自然和諧交融的生態健康。五層花園平臺面積約2600平方米。在120米高度有觀光平臺〔六邊形透空造型處〕，可供高空遠眺。寫字樓標準層層高？地下車庫層高？裙樓層高？首層裙樓出入口門寬？?答：標準層層高為3.8米；地下一層層高4.8米，地下二層層高3.9米，裙樓首層5.5米，二～四層層高4.8米，五層4.2米，首層裙樓出入口門寬2.716米。各標準層凈高多少？地面距梁底高度？距煙感器高度？?答：主梁高800mm，標準層凈高3m，煙感高度由小業主根據裝修型式自定，交工前按吸頂考慮。寫字樓標準層走道寬度？吊頂高度？入戶門寬？標準層柱距？柱寬？?答：標準層走道寬度2m，吊頂高度大于2.6m，入戶門寬1.5米,柱距8.75米，柱寬1～6層1.1米，7～11層1.0米，12層以上設備用房在何位置，有無其它用途？答：空調機房設在地下一層，水泵房設在地下二層；有無避難層？答：無避難層車庫入口、出口在哪里？?答：車庫入口位于塔樓的南側，出口位于建筑物的西南角。地面有臨時停車位。建筑結構類型？哪些墻可以打掉？答：框架結構，室內隔墻均不設置，由租戶裝修時自行設置隔斷。環球國際物流中心隔墻厚度、樓板厚度？答：不設隔墻，樓板厚150mm環球國際物流中心玻璃材質、厚度、玻璃顏色是什么？所采用的玻璃特點？答：中空low-e玻璃；厚度8+12A+8LOW-E；玻璃藍灰色。Low-E玻璃又稱低輻射玻璃，是在玻璃外表鍍上多層金屬或其他化合物組成的膜系產品。其鍍膜層具有對可見光高透過及對中遠紅外線高反射的特性。Low-E"鍍膜中空玻璃是一種較好的節能采光材料。它具有較高的太陽能透射，由于鍍膜的效果，"Low-E"玻璃反射的熱量回到室內，使得窗玻璃附近的溫度較高，人在窗玻璃附近也不會感到太大的不適。而應用"Low-E"窗玻璃的建筑其室內溫度相對較高，因此在冬季可以保持相對高的室內溫度，而不結霜，這樣在室內的人也會倍感舒適。"Low-E"玻璃也能夠阻擋大量的紫外線透射，防止室內的物品退色。LOW-E玻璃也稱低輻射鍍膜玻璃，是一種對中遠紅外線(波長范圍2.5～25μm)具有較高反射比的鍍膜玻璃。輻射率E<0.25，表示外來輻射的能量通過低輻射鍍膜玻璃時，只有小于25%的能量被輻射〔散失〕出去。而普通透明玻璃E=0.84。環球國際物流中心的交樓標準？環球物流中心交樓標準外立面外墻面為低輻射LOW-E中空玻璃幕墻和鋁板幕墻；北立面安裝LED動感立面大堂地面和墻面為高檔石材,精裝吊頂電梯廳地面和墻面為高檔石材,精裝吊頂電梯塔樓為10部電梯，其中6部客梯〔分上下區運行〕，2部消防電梯(兼貨梯)，2部裙樓客梯。電梯轎廂客梯地面采用大理石，消防梯地面采用防滑花紋鋼板；墻面及頂棚均為不銹鋼裝飾。空調四層以下裙樓公共區域采用中央空調，配合裝修安裝到位；裙樓商業區域安裝中央空調主立管，預留接口，不裝末端設備及管道；五層以上電梯廳采用分體空調，配合裝修安裝到位；標準層設立分體空調安裝位，由用戶按自身需求自行安裝空調。辦公區〔五層以上〕工程狀況：只完成常規土建施工，不做內隔墻；天花：為砼基面層；地面：做到砂漿找平層；墻面：做到砂漿找平層；公共走廊：乳膠漆墻面，硅鈣板吊頂，地毯地面〔實際施工時暫時不做，按租賃時針對客戶實際情況靈活安排〕；

弱電：在弱電井內預留線路接口;

強電開關和接口：在強電井內預留電源回路接口；衛生間標準層公共衛生間為高檔地磚和面磚，精裝吊頂，名牌潔具安裝到位。其他配備一臺800KW的發電機組；地下室車庫管理系統，車位、引導標志全部安裝到位。??扶手電梯10部，品牌為迅達。消防設計如何？設施是什么品牌？備用發電機是什么品牌，數量？多大功率？答：850KW,一臺，為國產優質品牌。房間內、走廊、公用洗手間有無背景音樂、照明系統？答：有消防播送，公共局部照明均設。答：寫字樓提供分體空調安裝位，客戶可自行采用靈活多種空調解決方案，24小時自行控制空調運營時間，有效降低運營本錢，拒絕無謂的資源浪費，提高資源的使用率和增強企業競爭力。管理費待定。有無綜合布線？答：有綜合布線，華南城環球物流中心將采用綜合布線系統作為語音、數據及圖像通信等系統的傳輸媒介。考慮到綜合物流對通訊自動化(CA)、辦公自動化(OA)等系統的信息傳輸的需求，在布線方面要求具有高度靈活性、可靠性及綜合性，并且要求易擴容、應面向未來的開展及方便維護和管理。寬帶網絡可為用戶提供哪些功能？入戶速度？收費如何？暫未確定保安系統配置如何？(工程、物業)環球物流中心使用功能多樣化，將進行立體式、全方位平安防范。平安防范系統由閉路電視監控系統及無線巡更系統〔無線巡更系統由通訊器、信息鈕〔卡〕、巡更棒及運行在WINDOWS操作環境下的中文管理軟件組成〕。各系統單獨設置、獨立運行，相互輔助聯成統一的網絡，構成安防集成系統，并具有極強的可擴展性，最大限度滿足環球物流中心的平安防范需要。樓內垃圾間設置在何處？是否會對周邊單位造成影響？設置于各層消防通道內。不會對辦公環境造成影響。?有，一致大樓外墻有無廣告位出租？?有，在裙樓外立面設置固定廣告，廣場冷卻塔構筑物外設三面翻廣告，塔樓北立面整面為動感LED顯示屏。客戶租賃寫字樓可否贈送水牌？水牌位置？?答：客戶租賃寫字樓后，華南城會贈送水牌，但客戶如要更改或刪加公司名稱都需自行承當本錢費用，水牌的位置在入戶大堂的左〔右〕側。答：在環球物流中心商業裙樓定位之初已充分考慮商務客戶的餐飲需求，在1~3樓分別設置有商務簡餐和高檔中西餐。另外華南城紡織/皮革二期六層將設置中檔員工餐飲，供員工日常就餐使用。在配套一期設置有餐飲中心，可滿足各種檔次的就餐需求。答：能滿足24小時辦公需求。具體如下：提供24小時全天候專業物管保安和商務效勞，實現24小時全天辦公，為企業提供管家式的后勤保障；配備發電機組，與大樓供電系統聯動，在市政斷電時自動切換，保證大廈24小時持續供電效勞；配備10臺垂直電梯，24小時不間斷平安、穩定、快速地穿梭于樓宇中；提供分體空調安裝位，客戶可自行靈活采用多種空調解決方案，24小時自行控制空調運營時間，為企業提供管家式的后勤保障，提高工作質量和工作效率。預計封頂時間、交付使用時間？答：暫定為2021年底交付使用，具體準確時間待定。租賃均價、付款方式及優惠方式？待定假設客戶租賃后能否改名，是否需交更名費用？?答：可以更名。更名費為800平米以下按2000元收取，800平米以上按5000元收取。租賃需繳哪些稅費？答：個體商戶：增值稅、個人所得稅、城建稅、教育費附加等公司：營業稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加、印花稅等物業管理內容有哪些？管理費多少？答：概括起來，大致有以下幾個方面；

1、房屋建筑及設備設施管理。使房屋建筑及其設備設施發揮正常的使用功能。

2、綠化管理。為使用人提供一個溫馨、幽雅的工作環境。

3、衛生管理。為使用人提供一個高品質的環境衛生區域。

4、交通管理。包括對管理區域內的主要通道、停車場及其設施的管理。

5、治安管理。包括對房屋建筑及其設備設施的平安管理，制訂并落實防止防盜等平安措施。

6、配套管理。諸如管理區域內的供水、供電、供氣等包括代收代交有關費用。

7、開展多種商務配套及其衍生效勞工程，為使用人提供方便。8、管理費待定。環球國際物流中心的賣點綜合有哪些？高標準打造——華南城以魯班獎標準來打造環球物流中心。建筑設計由北京市建筑設計研究院深圳分院擔綱，深圳新世界中心、中心購物公園等標志性建筑均由該單位打造。主體工程由八次榮獲魯班金像獎，參與深圳地王大廈建設的中建三局一公司承建。建筑主體以挺拔向上的方形和雄偉壯觀的尖拱形成強烈比照，尖拱頂部以螺母為輪廓，設計為六邊形透空，此透空局部象征華南工業原料物流建筑的特質，個性鮮明而又內涵豐富，到達功能與形式的完美統一，是世界級的建筑精品。個性化空間使用——環球物流中心標準層面積為1700平米左右，內部空間不做間隔，公共區域以外局部毛坯交付使用，讓入駐企業能按公司的實際需求自由組合空間，在格局設計方面既充分考慮不同商務企業的尺度需求，又滿足了不同企業的實際功能規劃需要。快速便捷高效——為了提高客戶的辦公效率，縮短客戶等候電梯的時間，環球物流中心共配備10臺垂直電梯和10臺裙樓用自動扶梯，采取上下分區的管理方式運行，大大提升了商務客戶的工作效率。不平凡的高度——138米的樓體總高不但使環球物流中心成為華南城第一高度，同時也成為龍崗地區第一高度的商務寫字樓。具有顯著的地域標志性。10米挑高的商務大堂，氣勢宏偉，在此工作不但提升了企業身份，而且商戶出入均顯尊貴沉著。標準層3.8米層高，超越一般甲級寫字樓層高設計標準，不僅表達著開發商追求以人為本、注重品質、精益求精的開發理念，而且讓使用者沒有任何壓抑感，商務工作環境非常舒適。人性化設計和效勞——環球國際物流中心設置了分體空調安裝位，客戶可靈活采用多種空調解決方案，24小時自行控制空調運轉，有效降低了企業運營本錢，到達了節能環保目標。全生態LOW-E落地中空玻璃幕墻，在防噪音、防輻射的前提下，為用戶提供了更開闊的景觀視野，提高使用者的視覺舒適性。充分表達陽光商務，健康辦公的人性化設計理念。在第五層建造園林式空中休閑花園，使建筑園林綠化垂直化和立體化，讓用戶感受外立面恢弘氣派的同時，享受與大自然和諧交融的生態健康。提供24小時全天候專業物管保安和商務效勞，實現24小時全天辦公，為企業提供管家式的后勤保障，提高工作質量和工作效率。業權高度統一——采取目前國際流行的“只租不售〞經營模式，在華南城雄厚的資金實力的支持下，用“單一業權〞來有效控制進駐企業的業態和檔次，確保入駐企業對外整體形象的統一，保障了物業的管理質量，提升物業的高品質。并且“單一業權〞的實現將可幫助入駐企業根據自身經營狀況的需要，靈活縮減或擴充辦公面積，最大限度滿足他們在不同時期的開展需要；環球國際物流中心寫字樓級別如何？?答：類甲級純粹商務空間環球國際物流中心目標客戶分析〔客戶來源、客戶特征〕華南城作為工業原材料及成品的交易中心，已具備產品展示和交易的功能，但場內眾多商戶的管理部門卻在其他區域，從而造成管理脫節，并增加了管理本錢。環球物流中心將很好的解決場內商戶的需求，真正做到展示、交易、管理“一站式〞效勞；平湖作為華南區域物流核心地帶，具有政府產業定位的優勢，也具備得天獨厚的交通優勢。華南城地處平湖區域的核心地帶，從地理位置及行業影響力方面都具備優勢，將引進眾多國內外知名企業前來設立機構，成為物流企業派駐機構辦公基地及企業辦公總部，形成區域性的物流商務總部基地。龍崗片區、布吉片區、平湖區域均缺乏成熟的商務辦公環境，而138米高的標志性辦公建筑及成熟的商務配套環境更是少之又少。環球物流中心自然會成為區域中企業商務辦公需求的首選目標。平湖區域中有不少中小型企業因缺乏好的辦公環境，而暫時入駐在簡陋的破舊大廈和居民生活區中，環球物流中心的建成將是他們提升企業身份，改善辦公環境的最正確機遇。環球國際物流中心開發目標是什么：答：環球物流中心，位于深圳市龍崗區的華南國際工業原料城西大門處，是集商務辦公、物流展示、配送、產品研發、制樣打板、信息效勞與檢測認證、綜合生產效勞等功能為一體的高層配套管理中心，西側為平新北路，北側為園區內主干道的國際大道，地理位置顯要，具有很強的昭示性，是園區對外展示的重要窗口和龍崗乃至華南地區標志性的建筑。

環球物流中心，將引進世界500強企業以及國內外知名的企業，成為物流業界派駐機構重點辦公基地及企業辦公總部，形成區域性的物流商務總部基地，構筑企業指點江山，通行世界的純商務平臺，將純粹物流商務的功能發揮盡致。環球國際物流中心智能化程度的級別及智能化設施如何配置：答：待定環球國際物流中心的功能分區及定位；環球物流中心四層以上52000四層以上為高檔商務寫字樓。主要目標客戶:1、物流業企業總部或分支機構；2、解決場內商戶辦公需求；3、滿足龍崗片區企業提升辦公環境的要求；以區域物流總部來確定寫字