2021年上半年深圳房地產市場報告今天下午，戴德梁行“2021年中深圳房地產市場媒體發布會〞圓滿舉辦，發布會上戴德梁行總結了2021年上半年房地產市場開展情況，對下半年市場走勢作了預測，并回憶了中國一線城市2021年上半年中高端及豪宅市場情況。

戴德梁行發布的數據顯示，上半年不僅僅是深圳出現漲幅，而全國漲幅的城市在增多，而下半年，受經濟環境的影響將可能使房價上行放緩。

對于中高端豪宅市場，戴德梁行認為，近期全國通脹水平及整體流動性維持在可控區間運行，但目前銀行間資金緊繃現狀將致短期內實體部門貸款利率維持高位。商品住宅市場總體仍以剛性需求及根底型改善性需求為主導，上半年交投仍較活潑，價格亦缺乏下調動力，多數城市高庫存大幅減壓。

中高端及豪宅市場量價均有所攀升，深圳市場漲幅尤為顯著。在城市更新工程高速進行期間，綜合體業態將趨成熟，預計非限貸限購高端公寓產品將成未來深圳中高端及豪宅市場供給及成交主流之一。

新供給積極入市，上半年住宅市場高位運行

自2021年，信貸階段性放松及住房公積金貸款開閘等多方原因促使下，住宅市場逐步上升，開發企業推盤的積極性也明顯提高。2021年上半年，全市商品住宅新供給繼續維持較高的水平，一手住宅批準預售面積為245.11萬平方米，較去年同期增長59.86%。在供給刺激之下，一手商品住宅新房成交面積同比大幅增長52.61%為230.70萬平方米，供需比到達1:0.96。

盡管“新國五條〞未對新房成交造成顯著的影響，但“20%個稅〞還是令住宅二手交易出現較大波動：在“新國五條〞實施前的窗口期，3月份搶閘成交的現象普遍，成交量迅速井噴至單月150.27萬平方米；但由于政策落地較為溫和，深圳執行方面并沒有嚴格按照20%差額征收個稅，成交量在4月份回落到較為正常水平，且于此后保持相對平穩的走勢。

整體成交的活潑帶動價格的不斷走高，今年上半年，一手商品住宅成交均價同比大幅上漲21.75%到達每平方米21,470元。盡管住宅價格普遍上漲，但同時亦受成交結構影響需，由于福田區和南山區局部高檔樓盤成交量較大，在一定程度上拉高全市的均價水平。結合月度價格的波動來看，供給和成交占比均靠前的寶安、龍崗兩區上半年價格趨勢相對平穩；而南山、福田、鹽田所出現的單月價格急速拉升和回落，那么和高端物業的出售密不可分。

宏觀環境或拖累房地產市場，住宅市場上行勢頭將放緩

今年以來，整體經濟延續了去年相對低位的增長態勢，而隨著年中包括投資、消費、工業生產等經濟指標的走弱，整體經濟增長難改下行預期，依托于經濟的房地產開展動力也會將隨之減弱。同時，在貨幣供給趨緊的大背景下，作為資金嚴控流入的房地產業，也將面臨資金鏈緊張和融資本錢高企的問題，而個人按揭貸款也出現階段性收緊的跡象。

政策調控方面，隨著“限購、限貸〞等政策調控效果逐漸弱化，而今年“新國五條〞的溫和落地并沒有逆轉住宅市場的快速上行態勢，房價的持續上漲令得政府加碼房地產市場調控的壓力倍增。而另一方面，在此前出臺的“新國五條〞之下，政策仍存在進一步收緊的空間——嚴格按照20%比例征稅個人所得稅、擴大限購城市或范圍、收緊住房按揭貸款和提高首付比例、擴大房產稅試點城市、加強預售管理等等。因此預計市場持續上行將可能致政策在執行層面進一步收緊。

DTZ戴德梁行華南及華西區研究部助理董事張曉端認為，綜合考慮宏觀環境及調控趨緊、房產稅擴容可能落地試點、保障房供給增加等諸多因素的影響，深圳住宅市場繼續上升勢頭或將在下半年受阻；但同時，來自需求層面強大支撐以及未來有限的新增供給仍將維持市場平穩前行。新房市場情況〔來源：戴德梁行〕

甲級寫字樓需求平穩，租金半年增幅6.05%

2021年上半年，深圳寫字樓市場整體需求活潑度保持平穩水平，但甲級寫字樓較高的租金使得企業在租賃活動中表現略顯謹慎，全市甲級寫字樓吸納量為99,258平方米，到達2021年全年總吸納量的六成。從租戶行業來看，科技、金融類客戶在甲級寫字樓市場表現活潑，多傾向于選擇福田中心區及其周邊區域，不僅是因為新供給均來自該片區，更多是因為該片區成熟的商務氣氛得到需求的認同；而出于本錢考慮，物流類企業對福田中心區的甲級寫字樓尋租并不積極，而有相關政策優惠的前海物流園區那么得到更多的關注。

供給方面，自2021年以來，全市僅有大中華IFCA座和榮超大廈兩個甲級寫字樓工程入市，為市場帶來8萬多平方米的新增辦公面積。隨著存量物業被逐漸消化以及新入物業租賃情況較好，整體空置率進一步走低，全市甲級寫字樓空置率由2021年初的14.3%下降至6.4%。

結合國內一線城市的表現，今年以來，受整體經濟增長預期下滑的影響，企業在甲級寫字樓租賃市場的活潑度降低。2021年上半年，一線城市甲級寫字樓租金水平整體漲幅趨緩，僅深圳甲級寫字樓租金呈現明顯上漲，半年漲幅6.05%到達每月每平方米193.02元，其原因在于新增供給較少，業主仍掌握定價主動權，而深圳產業結構方面的優勢也支撐寫字樓需求的平穩增長。分區來看，需求釋放的重點區域福田區的平均租金突破每月每平方米200元，羅湖區、南山區的平均租金也分別漲至每月每平方米171.1元、144.1元。

進入下半年，預計深圳寫字樓市場將出現較多新增供給，包括深交所新樓、招商局廣場、投行大廈及中航中心等陸續入市，屆時市場將新增逾40萬平方米的甲級寫字樓辦公面積。DTZ戴德梁行華南及華西區董事總經理程家龍認為，在競爭加劇的情況下，年內寫字樓租金或將止升企穩。而中長期來看，未來深圳寫字樓供給多為總部企業自用物業，這局部物業出租壓力較小，對租戶的背景、租賃面積等要求較高，招商周期可能因此拉長。盡管如此，較多供給和市場競爭仍將會對租金上漲產生壓力。甲級寫字樓空置率走勢及供需面積〔千平方米〕〔來源：戴德梁行〕

消費回落影響商鋪需求活潑度，后期供給增大或致經營風險

2021年前5個月，深圳市社會消費品零售總額1,663.76億元，同比增長7.9%，消費市場增速放緩明顯。消費增長減緩一定程度上影響了商業需求的活潑度，品牌開拓新店的意愿有所下降，除奢侈品在一線城市擴張減慢之外，之前開展迅速的餐飲業也有所放緩。品牌商家對于進駐非成熟地段及新開的商業工程表現謹慎。

與此同時，在具有較好消費能力的人群支撐下，深圳核心商圈購物中心保持較為穩定開展態勢，餐飲、娛樂、快時尚等業態的經營，良好支撐購物中心租金逐步上漲。隨著購物中心進行品牌調整與升級，3月份之后，核心商圈的租金也出現小幅度的慣性上調——上半年，羅湖購物中心平均租金上漲7.14%至每月每平方米1,450元，福田和南山平均租金也分別上漲5.1%至每月每平方米1,030元和9.14%至每月每平方米800元。此外，受專業市場下行拖累及交通改造的影響，華強北商圈的零售受到一定沖擊。同時，一些位于居住集中區的購物中心陸續入市，但由于區域成熟度缺乏及商業氣氛尚未形成，零售局部面臨消費支撐缺乏的狀況。

整體經濟環境不佳，消費增長放緩的形勢短期內難有好轉，勢必影響商鋪市場需求活潑度，預計品牌擴張仍將保持謹慎。結合商圈來看，核心商圈內成熟物業少有空置，總體良好的經營狀況年內有望保持；而位于非成熟區域的社區購物中心隨著居住人口的增加，餐飲、娛樂、教育等體驗型業態未來經營向好，但零售局部受交通配套、商業氣氛、消費習慣等因素影響，仍將面臨消費支撐缺乏的問題，短期內難有大的改善。張曉端認為，基于對中長期開展總體向好的預期以及土地價值的不斷提升，即便當前經營環境不佳，業主對價格仍將有所堅持，因此預計下半年商鋪租金和售價仍將維持穩定的水平。

從供給來看，下半年預計有接近47萬平方米的購物中心面市；而接下來，中心城區大量通過城市更新改造的綜合體中都規劃大型集中式商業，將令深圳購物中心的中長期供給量保持高水平，同質化的定位或將帶來經營風險。商品住宅——土地市場情況〔來源：戴德梁行〕

一手商用物業成交活潑，二手市場仍低位運行

自去年年底，一手商用物業新供給持續放量。2021年上半年，全市寫字樓批準預售面積為45.47萬平米，呈現“井噴〞之勢。盡管大量優質物業選擇只租不售的方式，但市場總體供給量仍明顯放大。在此刺激下，一手寫字樓半年成交面積到達11.38萬平方米，遠高出去年全年的總成交量。一手商鋪同樣也出現較大體量的新供給，供給的增加一定程度上促使成交的增長，上半年全市一手商鋪成交面積25.01萬平方米，略高于去年全年水平。由于新供給多為社區型商業，成交均價相對平穩，較去年同期僅增長0.85%為每平方米30,354.16元。

相對于一手市場的成交熾熱，二手商用物業的交易由于受到非住宅類存量房按評估價征稅的影響，成交量繼續低位徘徊。2021年上半年，二手寫字樓成交6.35萬平方米，月度成交量繼續走低；二手商鋪市場繼續低位運行，上半年成交面積同比減少23.07%僅為15萬平方米。

進出口增長帶旺保稅倉，研發類物業供需雙增

在上半年進出口好轉的影響下，保稅倉租賃情況也隨之明顯好轉，包括福田保稅區及鹽田港在內的保稅物流園區空置率繼續降低，租金平穩上升。同時，消費增長、網購電商開展迅速帶動了普通倉需求的持續旺盛，在供不應求的情況下，普通倉的空置率大幅下降，與去年年末相比，中心城區和外圍區域的倉儲物業空置率分別降低了2個百分點和4個百分點到達2%和6%。

隨著深圳市產業升級的不斷推進，低端制造業逐漸外遷，普通廠房物業需求繼續減少；同時在需求的導向之下廠房物業的供給也持續減少。供需雙方的同時萎縮令工業廠房市場得以維持較為穩定狀態，空置率和租金均未