天津地鐵一號線沿線物業開展研究天津地鐵一號線沿線物業開展研究開發模式、戰略和策略開發模式、戰略和策略研究單位：世聯地產參謀〔深圳〕研究單位：世聯地產參謀〔深圳〕目錄地鐵是使城市充滿活力的發動機——天津地鐵沿線物業開展模式1歷史回眸地鐵百年5地鐵投資巨大政府負擔沉重6地鐵商業運作開展沿線物業8開展沿線物業統籌是大前提16統籌職責明確物業開展成功16◆主要職責18◆工作內容和流程19◆融資方式20◆政策扶持地鐵沿線物業提升城市生活質素——天津地鐵一號線沿線物業開展戰略和策略21沿線物業開展目標21工程SWOT分析22指導思想22開展戰略24開展策略21世紀全新、時尚的地鐵文化——天津地鐵一號線沿線物業營銷戰略和策略36營銷目標36SWOT分析37指導思想38營銷戰略39營銷策略歷史回眸地鐵百年自從十九世紀人類發現了電這種能源，人類的生活發生了巨大的變化。電不僅解決了照明問題，而且很快產生了軌道交通運輸。最先修建的軌道交通是地鐵，不久就出現了有軌電車，到了二十世紀七十年代又提出了一種中容量的輕軌交通。地鐵是一種載客量大、快速準點、舒適平安、環保的軌道交通。有軌電車在20世紀初曾經是城市交通的主要方式，但它的運載量較小，而且由于是在市區街道上與其他交通方式混合行駛，運速很難保證。因此世界上許多大都市很早就開始建設和使用地鐵。倫敦地鐵140年巴黎地鐵100年紐約地鐵100年東京地鐵75年莫斯科地鐵70年……漢城地鐵30年北京地鐵35年香港地鐵25年天津地鐵近20年盡管在二十世紀五十年代，隨著汽車工業的開展，城市交通的私人交通比重不斷增加，軌道交通由于技術上和經濟上跟不上客觀要求，開始萎縮。但人們不久便發現，私人汽車的迅猛開展，造成城市道路交通堵塞，大氣污染嚴重，對城市的生活質量和經濟開展帶來不可估量的惡果。因此許多國際化大都市一直都沒有停止過地鐵網絡的建設和開展。近年來，許多新興的大都市也紛紛開始大規模修建地鐵交通網線。地鐵線就象城市的大動脈早在二次世界大戰時期，當德國軍隊攻到巴黎城下時，巴黎的地鐵也依然在營運，以疏散四處逃亡的人流。今年發生在美國的“9.11〞事件使華盛頓的地鐵營運受到影響，導致半個城市癱瘓。在21世紀坐地鐵已是在大都市生活的時尚。地鐵成為城市生活重要的組成局部，人們可以通過地鐵站快速的到達城市的商業中心、辦公地點以及居住地，同時地鐵站也成為人們進行社交活動的場所。地鐵使城市間的距離消失目前，東京地鐵的客運量是全世界最高的，到達平均每日700萬人次。香港地鐵的客運強度居世界第一，到達每公里5.5萬人次。地鐵的快速便捷使城市的距離越來越近，城市的規模也因此可以開展得越來越大。地鐵與機場、巴士站、的士站以及輪渡等不同交通工具的便捷接駁，使城市內與城市間的距離大大縮短，人們居住在城郊，工作和購物在城市中心的生活已經成為現實。“請大家坐地鐵吧〞這是韓國搖滾音樂劇?地鐵一號線?的主題歌，是在漢城修建地鐵一號線時創作的。這部音樂劇以搭乘地鐵為線索，生動描述了途中所見所聞，反映了整個時代的生活氣息。今天漢城已經有了九條地鐵線，而這部音樂劇依然深受人們的喜愛，這首“請大家坐地鐵吧〞的主題歌也在世界各地廣為傳播。在許多城市，地鐵已是如此的深入了人們的日常生活。清早，人們陸續的出門，搭乘地鐵方便而快捷的到達上班、上學的地方；深夜，年輕白領們在和朋友歡聚之后，可以搭乘地鐵最后一班車返回城郊的居所。甚至不久前，香港舉辦了一個名為“情緣地鐵〞的活動。一百對在搭乘地鐵途中相識相知的新人在地鐵公司的主持下，舉行了結婚典禮。地鐵投資巨大政府負擔沉重地鐵建設耗資巨大，建設周期很長。作為一種公共效勞設施，由于車費必須是群眾可以接受的價格，因此車費收入無法抵償建設本錢。不僅如此，地鐵每年還有大額的折舊費用、資金利息和維修費用。很久以來，世界各大城市的地鐵營運都是無法營利的，必須由政府每年給予財政補貼。多數城市的財務狀況決定了給地鐵的預算是有限的資金規模，傳統的專款政策由于對政府總體預算管理產生的負面影響，不具有可持續性。然而地鐵一旦投入營運，就很難停止運作，就象一臺不斷吃錢的老虎機，甚至永遠也不會吐出利潤，成為政府極為沉重的負擔。另一方面，花費巨資的地鐵由于缺乏穩定、平安的資金用于維護、更新和改良，地鐵營運的效果也大打折扣。難道地鐵真的只能成為一條源源不斷的流錢線嗎？事實上，香港地鐵公司2000年利潤已經到達41億港元，是世界上唯一經營獲利的地鐵公司。為什么呢？這是因為香港地鐵公司二十多年成立以來，一直以商業原那么運作。從修第一條地鐵開始，建立了一套成功、獨特的商業模式，在結合地鐵營運與開展車站及車廠上蓋大型物業方面獲益良多。國內正在修建地鐵的城市，深圳、廣州都擬向香港的運作模式借鑒、學習。但目前，它們均由于在地鐵一號線沿線缺乏可開發土地，而暫時無法實現。從修建地鐵二號線開始，均有方案實施地鐵沿線物業開展。地鐵商業運作開展沿線物業案例1香港香港地鐵沿線物業開展帶來的收入主要包括：物業開展利潤、物業租金收入以及物業管理收入。沿線物業開展所得收益，有助于抵消新地鐵建設的大額資本性投資的額外折舊及利息支出。地鐵營運各類收入的比率2000年經營利潤來源沿線物業開展收入比率案例2廣州廣州已建成的地鐵一號線沿線由于已經沒有可開發的土地，目前其物業開展收益來源于車站商鋪的租金收入。2001年，沿線物業出租率保持100%，年收入近7000萬元。地鐵營運預計虧損兩三千萬元，扣除折舊后，首次出現盈余。而今年廣州地鐵營運車費收入并未增加，反而設備維修費增加，政府也未給財政補貼。廣州地鐵公司準備在明年開始房地產開發，而且非常有信心隨著地鐵新線的持續建設和投入使用，物業開展的資源和收益將不斷增加，會成為地鐵彌補營運虧損的重要來源。結論：只有地鐵建設、地鐵運營與沿線物業開展形成聯動機制，才能建立起持續穩定的資金供給鏈，促進地鐵網絡的良性開展，從而大大提高城市的運行效率，加速改善城市空間形態，增強城市吸引力。天津地鐵建設也應該采用這種先進的商業運作模式，進行地鐵沿線物業開展。開展沿線物業統籌是大前提城市：香港沿線物業開展方式從建設第一條地鐵開始，就采用地鐵建設與地鐵站點〔車廠〕上蓋大型物業聯動開展的方式。地鐵公司與政府達成協議，統一征用地鐵沿線地塊用做站點(車廠)上蓋物業開展。地鐵公司負責所有地塊開展的統籌，包括確定用地規劃指標，制定開展方案和物業方案，通過招標選擇開展商，對屬下的物業進行經營管理。物業開展案例位置：九龍灣站工程：德福花園〔第一個地鐵物業，建成使用近二十年〕地鐵站出口香港地鐵公司大廈德福商場首層架空與巴士站、的士站接駁位置：中環站工程：環球大廈大廈主入口地鐵站出口位置：柴灣站工程：新翠花園第三層為地鐵站新翠商場位置：太古站工程：康怡花園〔局部是微利住房〕住宅外立面設有住戶專車〔因為離巴士站遠〕位置：杏花村工程：杏花村住宅區出站口和小區商場〔圖右〕位置：青衣站工程：青衣城青衣城內部青衣城入口出站口站點大廳位置：東涌站工程：東堤灣畔〔在建工程，已經完成一期〕出站口站前廣場住宅外立面小區公共建筑住宅區環境住宅塔樓與裙樓的連接城市：廣州沿線物業開展方式目前已經建成和使用的是一號地鐵線。由于是在城市建成區，沿線已經沒有可開發的地塊，因此站點〔車廠〕都沒有開展上蓋物業。即將開始建設的二號地鐵線，將會采用地鐵建設與站點(車廠)上蓋物業聯動開展的方式，并且形成以房地產開展為龍頭的商業經營。物業開展案例位置：體育中心站位置：長壽路站位置：體育西站位置：花地灣站城市：上海沿線物業開展方式沿線地塊由政府按工程分別批租，沒有統一的征用土地。地鐵站點和車廠均單獨設置，與城市面貌很難融合。地鐵公司也有下屬的房地產開發公司，但是不是開展與地鐵站點和車廠聯系緊密的上蓋物業，與地鐵營運無直接的關聯。物業開展案例位置：人民廣場站位置：東方路站位置：徐家匯站位置：陸家嘴站城市：北京沿線物業開展方式地鐵沿線的地塊也是由政府按工程批租給開發商，與地鐵營運沒有直接的聯動關系。站點和車廠的設置也根本是獨立的。也有少數開發商認識到地鐵上蓋物業的價值，與地鐵出站口進行有機聯系〔例如東方商廈〕，但只是自發性的，沒有統籌開展。物業開展案例位置：前門站位置：復興門站位置：西單站位置：蘋果園站結論：城市地鐵沿線物業的開展如果沒有統籌，土地的價值沒有最大化的表達，是對城市資源的極大浪費；城市地鐵沿線物業的開展如果沒有統籌，地鐵站點的建設只考慮了交通出入口的功能，設置孤立、缺乏連續性，破壞城市景觀；城市地鐵沿線物業的開展如果沒有統籌，物業管理與地鐵的后續建設較難協調，公眾得不到優質效勞，地鐵工程質量也缺乏保障。統籌職責明確物業開展成功負責地鐵沿線物業開展統籌工作的可以稱為地鐵物業開展統籌商。它的主要職責有：與政府協商，統一征用沿線開展地塊沿線土地是指可以與地鐵站點或者車場結合開展的地塊。如果商業、辦公以及住宅等各類物業與地鐵車站、車廠的設置緊密結合，并形成一定規模，就能充分享有高效率的地鐵交通以及因此帶來的城市資源的經濟。另一方面，繁榮的地鐵沿線物業，也為地鐵帶來更多的乘客。物業開展權是由政府授予的一種土地使用權利，目的是使獲得者通過物業開展獲得經營收益，并且投資新地鐵工程的建設，或者補償已建成的地鐵工程的營運本錢。當然，根據我國土地使用的法律法規，此等開展權需要支付一定的地價。協調地鐵站點出口與上蓋物業的關系通過主動與政府相關管理機構的合作研究，既考慮城市建設的需要，又緊密結合房地產市場的需求，為各開展工程的物業設計以及規劃制定適合時宜及創新的解決方案，以便進行持續開展。參與地塊開展一般市場風險小的，或者對建設企業品牌具有標志性意義的開展工程，適合獨立開展。具有一定市場風險，又具備開展規模，影響力較大的開展工程，適合聯合開展。而市場風險大，公司資源不具備實力開展的工程，最好委托開展。對于需要聯合開展，或者委托開展的工程，慎擇適當的時機向合格的開展商招標。目的是要以市場機制，挑選最具實力和誠信的合作伙伴，同時也是將開展風險降至較低的水平，確保工程開展的順利和成功。沿線物業開展的統一品牌營銷不管地塊開展采用何種方式，物業開展的營銷均以統籌商的形象統一進行工程營銷。這樣最終可以形成地鐵沿線物業開展的產品品牌，創造品牌價值沿線屬下物業的管理物業開展完成后，屬下的物業可能包括辦公樓、商場、城市停車場及居住小區的配套設施，物業管理除負責物業的日常維護和管理，還包括物業出租。良好的物業管理，不僅能很好的維護城市面貌，而且使物業延長使用壽命，具有較強的增值能力。同時，有利于協調物業建設與地鐵施工，確保地鐵工程質量的維護。統籌商工作內容及流程取得沿線的土地，獲得物業開展權取得沿線的土地，獲得物業開展權統籌安排項目發展統籌安排項目發展制定工程實施方案和細那么制定工程營銷戰略和策略制定工程開展戰略和策略確定地塊用途及規劃指標制定工程實施方案和細那么制定工程營銷戰略和策略制定工程開展戰略和策略確定地塊用途及規劃指標發展項目發展項目委托開展聯合開展獨立開展委托開展聯合開展獨立開展新地鐵建設地鐵營運新地鐵建設地鐵營運物業管理物業管理融資方式啟動期工程的啟動期，銀行授信融資為主。可以以地鐵沿線物業開展統籌商的地位以及物業開展的利潤預期，向銀行申請信用貸款。開展期工程開展期，當沿線物業開展到具有一定的品牌，工程開展具有相當的贏利性時，建議采取入干股的方式，即不投入實際資金，以工程開展權獲得收益分配，這樣可以防止資金運作的各種風險。同時，工程開展形成良性循環后，物業的經營收入及物業管理收入也可以用于新工程的開展。政策扶持延交地價，提前預售這可以一定程度的緩解工程開展的資金壓力，減少資金運作本錢。獲得沿線土地的地價優惠物業開展權須按市值繳付地價，但其中不包括地鐵開通后的土地增加的附加值。一方面是政府對地鐵建設的間接出資，一方面可以降低物業開展的土地本錢，一定程度上增強了開展物業的市場競爭力。協調舊城區拆遷工作，行政輔助政策涉及城市舊區改造的地塊，適用更靈活的拆遷安排及補償政策。融資優惠政策在為物業開展籌措資金時，可以獲得低息貸款。與政府緊密合作制定運輸方案，加強地鐵車站的接駁效勞包括泊車以后轉乘地鐵的停車場、及為接駁地鐵而改建的公共大、小巴和的士站等設施。使城市的交通網絡更高效，從而吸引更多的地鐵乘客和地鐵沿線開展物業的使用者。

沿線物業開展目標把地鐵沿線建設成城市標志性主體景觀線使地鐵沿線開展成為中心城繁榮、高效的商貿經濟帶通過沿線物業開發建立起持續穩定地與地鐵開展相連的資金保障鏈條工程SWOT分析優勢〔S〕沿線物業所處的地段位置優越；沿線物業用地的類型和所占的比重與市場需求吻合；沿線物業用地地價低；沿線物業用地臨近城市主干道；劣勢〔W〕邊緣成片地塊無根底配套設施，前期投入大；舊城區地塊有一定的拆遷量，增加開發難度；建筑環境、居住環境比擬差；區域商業效勞設施落后；時機〔O〕地鐵建設將提升沿線物業價值；地鐵建設將使沿線物業成為房地產市場新熱點；天津的房地產市場正處于起步開展階段；天津分設北京奧運會分會場，增加未來有效需求；中國參加WTO，加快外資企業的進駐速度；威脅〔O〕地鐵沿線輻射帶以外新開發的中高檔物業有一定的競爭威脅已成規模的成片開發區對地鐵沿線物業構成一定的競爭威脅指導思想發揮優勢開展戰略戰略之一：建立沿線物業的產品品牌目前由于地鐵物業的價值和增值潛力還沒有被廣泛認識，而且地鐵沿線物業的開展不僅是在短期內收回資金，而且要收獲長期回報，因此必須從物業開發到物業管理都要創立地鐵沿線物業的品牌。戰略之二：物業開展注重物業的不斷增值制定具競爭力的物業開展方案，包括進行環保設計。同時，對于屬下的物業根據市場的變化和開展，不斷進行改建或者調整，以提高競爭力，從而使物業由于便利、繁榮、環保而不斷增值。戰略之三：城市市區內的住宅物業開展，注重與市內各種交通工具的便利接駁地鐵的開通，城市市區的住宅物業由于與地鐵站點的密切聯系，使喜歡都市生活的人群可以更便利的使用和享受城市化的各種資源。因此，是否可以最快捷、最平安的出行成為最重要的選擇依據。站區上蓋的住宅物業與城市立體交通網絡、各種交通工具的接駁，比方大、小巴士及的士站等必須緊密。戰略之四：城市邊緣區的住宅物業開展，形成社區規模，注重環保由于地鐵的開通，使城市中心區與城市邊緣的距離拉近，城市化的各種資源分配變得更加均衡。因此在城市邊緣區形成大型的住宅區成為可能。而且，城市邊緣區由于遠離城市中心區的擁擠、喧囂和日益污濁的空氣，也更具有適宜居家的環境。通過住宅大社區的建設，可以在欠開展的邊緣區域形成人群規模效應，增強認同感和經濟性。而注重環保的設計，將使“住在城郊〞的優勢更加突顯，并使開展的物業始終具有不可替代的吸引力而深具增值潛力。戰略之五：商業物業開展，注重吸引交通過往人流商業經營講究“人氣旺〞，因此在開展與地鐵交通緊密結合的商業物業時，無論是城市商業區的商業物業，還是住宅區配套的商業物業，都要緊緊抓住過往人流可能帶來的商機，甚至要創造新的商機。在人流出入地鐵的過程中，商業成為一種賞心悅目的展示，也是唾手可及的消費場所。戰略之六：城市商務區物業開展，更注重對外交通的便利接駁在商務活動中，出行的方便、平安和效率非常重要。在國際大都市的商務區辦公的企業，其工作人員由于企業經營的全球化要求，經常性的商務差旅，因此還非常關注諸如與長途汽車站、火車站及航空站的便利接駁。戰略之七：其他配套設施開展，注重提供完善的效勞而使物業增值諸如城市停車場、小區配套的幼兒園、會所等設施，都會因為其提供的效勞而具有商業價值。同時，與其相關的物業開展也因此而更具價值。開展策略策略之一：以海光寺站和小白樓站為核心區域，集中主要的商務商業建筑，形成標志性建筑群1、集中主要高層建筑，構成以建筑群為主體的城市建筑空間形態城市標志性空間形態是象征城市的標示和符號，集中表達城市開展的水平，對外傳達現代文明程度和城市的根本特征。應以地鐵建設為契機，集中在海光寺站與小白樓站段的南京路周邊，以高層商務寫字樓構成主體空間，酒店、大商業建筑組成附屬建筑群，結合大型文化建筑和城市廣場、道路交叉口街景形成城市核心建筑空間形態。2、以高藝術、高技術為首要標準，嚴格控制建筑質量核心區建筑群表達城市主體景觀，建筑的體量、造型、色彩屬城市公共藝術，一定要以高超的城市設計技巧，進行精心規劃設計，提出符合城市公共群眾審美觀并有相對永恒藝術魅力的設計方案，以高藝術、高技術為首要標準，將城市設計思想和原那么貫徹到更新改造的整個過程。3、商務區與商業區做適當的功能劃分現代化中央商務區主要以金融、貿易、商務交流、商務辦公、行政辦公等公務工作為主，不僅需要舒適的條件、快捷的交流，同時，也需要相對安靜的辦公環境；而中心商業區主要以商業零售、商品展示、中心劇場、音樂廳、大型中心多功能廳、高級俱樂部等購物娛樂為主，不僅需要高質量的景觀環境、便捷的交通，更需要持續聚集和疏散大規模的人流。因此，做適當的功能劃分，可減少不同職能區的相互干擾，有利于中心區綜合開展。海光寺站至營口道站以商業建筑為主；營口道站至小白樓站以商務建筑為主。重要節點形成開敞空間中心區的重要節點，南京路與衛津路、賓江道、營口道、新華路、馬場道等道路交叉口，是構成城市景觀的主要要素，是車流、人流的集中交織點，表達城市的特色風貌。因此，不僅要交通組織合理，提高通行效率，還要特別重視交叉口的建筑景觀。在平面布局上考慮人流聚集廣場、街頭綠地與商業建筑、地鐵出入口的有機結合；在建筑造型、色彩處理上應重視識別性與標志性，以增強城市印象和方位感。案例示意以商務建筑為主體的標志性核心區緊鄰商務中心的商業中心大型商業建筑前廣場的交通組織提高城市環境質量的重要景觀要素——現代雕塑高藝術、高技術相統一的現代商務建筑高質量的中心區的景觀藝術城市的重要節點——文化廣場城市的重要節點——人流集散廣場城市節點標志建筑城市節點標志建筑策略之二：以西站為次中心區域，形成以交通組織與商業效勞相統一的二級商業中心1、建設商業副中心，提升交通效勞的綜合職能西站是天津市重要的城市內外交通樞紐，鐵路客運站、汽車長途客運站、多路市內公交總站和未來一號、二號地鐵站集中交匯于此，同時也是城市北部地區的中心。應充分利用自身的有利條件強化綜合效勞職能，集中城市局部商業建筑，形成商業副中心；2、地面商業與地下商城有機結合，形成立體化、多層次的商業綜合體利用多種交通交匯的優勢，建設與地鐵站直接接駁的多層地下商城，通過自動扶梯、樓梯、通道長廊與地面商業建立有機聯系，以火車站前廣場、汽車交通廣場和地鐵地下廣場為節點，大商業與小商業〔小商鋪〕結合，商業零售與飲食、商務、文化交流、娛樂消遣效勞結合，形成多層次的現代立體化大型商業綜合體。3、優化交通組織，形成高效快捷的互通交通網西站的交通種類多，交通組織復雜，由火車站前廣場、長途汽車客運廣場、公交總站交通廣場、地上地下商業廣場組成人流集散節點。采用地下通道、架空通廊等方式，形成與機動車互不干擾的人流聚集分流步行系統，使商業設施與地鐵交通、巴士交通、長途客運交通、鐵路交通、公共停車場、自行車停車場便利接駁，形成高效、平安、快捷的互通交通網；4、居住與中心商業形成兩個互不干擾的功能區域；西站副商業中心的建筑容量比擬大，居住建筑群與商業建筑群結為一體，有利于形成統一完整的空間形態，但兩個區域的使用功能不同，在平面布局上應分成兩個互不干擾的完整區域。商業建筑與中心商業廣場、對外交通廣場緊密結合，居住建筑形成圍合式小區，以小區公園或中心綠地為核心連接外部城市道路。案例示意依托交通樞紐建設城市次中心次中心區的立體交通組織城市次中心區的立體步行系統與次中心地鐵站接駁的公交總站城市中心區的高層居住建筑次中心區地鐵站上蓋物業策略之三：充分利用城市土地級差效應，適時開發地鐵兩端城市邊緣大社區1、城市邊緣建成低密度、低容積率、環境優美的集中居住大社區從歐洲和美國以及香港、上海等興旺國家和地區開展軌道交通的經驗來看，城市郊區或城市邊緣地區是軌道交通的最大受益地。沒有軌道交通以前，邊緣地帶與市中心區的距離比擬遠，商業設施差，生活、出行不方便，人們不大愿意去住；軌道交通開通后，由于地鐵的高效率，到市中心的時間大大縮短〔大約20分鐘〕，房價也低〔相對于市中心區〕，吸引大量中低收入階層。因此，城市邊緣地區，土地本錢少，適宜于開發容量小，建造本錢低、社區環境好的低層、多層住宅，但一號線地鐵兩端地域面積大，可在中心區域建設少局部小高層〔9～12層〕和中高層住宅〔15～18層〕，以豐富城市空間和市場的多層次需要。2、建設三級城市效勞中心和郊區娛樂購物城，帶動新城區及周邊地區開發地鐵一號線兩端的大社區能容納30多萬居民，外圍還有與城市松散聯系的、商服設施配置比擬落后的大郊區。商業效勞設施和公益性效勞設施是集中居住大社區居住質量和居民生活的可靠保障，是吸引市內居民來此置業的重要條件，同時，也為周邊地區的開展創造良好的效勞環境。因此，結合一號線的地鐵站建設，在居住區中心形成郊區化大型娛樂、公園與購物相結合的三級城市效勞中心，不僅滿足邊緣地區居民的生活需要，還能為中心城區居民提供周末休憩度假效勞。3、采取與地鐵建設同期并進的策略，先期配置根底設施和公益效勞設施依上海地鐵終端的物業開發經驗，邊緣地區的地價、房價隨著地鐵建設施工進度逐漸上漲，地鐵竣工開通前，漲到階段性最高值，隨后有一定幅度的下跌回落。天津地鐵一號線與上海地鐵一號線有相同的特點，都是疏散舊城區人口，連接郊區和與對外交通接駁。地鐵建設期只有五年，兩端是在空地上建大社區，根底設施、公共效勞設施配置，形成根本規模，至少也需要五年時間。因此，采取與地鐵建設同期并進的策略，有助于及早提升邊緣區的土地價值。4、充分利用地域周邊自然生態植被，形成高質量的生活居住環境天津市的城市綠化覆蓋率比擬低，大面積的綠地主要集中在是市內公園、沿市區主要有較大面積的自然景區和苗圃綠地，應結合邊緣大社區物業開發，創立生態社區，協調人工環境和自然環境，形成高質量的能持續開展的綠地大系統。案例示意：城市邊緣大社區地鐵終點站城市邊緣新型休閑購物中心以多層住宅為主的城市邊緣大社區城市邊緣大社區休閑效勞中心優美的城市邊緣自然景觀城市邊緣大社區街景策略之四：合理設置地鐵站進出口和連接通道，形成與地鐵站緊密結合的沿線商服帶1、商業中心區、次中心區地鐵站以多向地下通道連通中心區主要商業設施商業中心區是城市的核心區域，集中大量的高容量商業商務業態，地面以主干道和交叉口廣場組織疏導交通，人流的聚集量，機動車的聚集量都比擬大，地鐵開通后交通容量進一步增加，如何有效疏導人流，又能保證中心商業的集聚性、流通性和可達性呢？借鑒香港、北京、上海、廣州地鐵成功的經驗和吸取失敗的教訓，應該采用一站多通道連接和地下地上商業業態連續的方式。一組通道在地面與交叉口人流聚集廣場以地下出口的方式連接，另一組通道延伸至地下商業或與地面商業商務建筑連通，形成商業人流與交通人流相統一的高效步行系統。2、沿線商業街與地鐵站結合，以地下或地面等連接方式形成新型商服帶地鐵是城市效率最高、最有生機、最舒適的現代新型交通工具，在興旺國家和國內幾個已有地鐵的大城市，已成為上班一族的通勤首選，社區地鐵站變成了工作與生活的交接點，并已形成社區的商業效勞中心和區域公交巴士接駁口。天津地鐵一號線大局部地鐵站周圍都是居民的主要集聚地，目前商業效勞設施根本都比擬差，已有的商業業態也不連續。因此，應把地鐵站的建設與社區商業的改造更新結合起來，形成地鐵營運與沿線商業一體化的經營模式，不僅能徹底改善沿線城市景觀，為居民提供高質量的現代化商業娛樂等便利效勞，還能為地鐵開展提供連續穩定的收益。3、擴大居住大社區地鐵效勞面，多點設置地鐵站進出口，有效聚集人流地鐵建成后，為了保證良性營運和持續增長的收益，必須聚集更多的人流。但目前的地鐵站設計方案，幾乎全部是在道路兩側各開兩個進出口，這種落后的設置方式，只適應于與附近的公交站接駁，與集中大社區的居民還有很遠的距離，出行很不方便。應借鑒香港比擬好的方式設置，在人流量特別大的集中大社區或綜合居住區設置多點進出口以地下通道的方式結合商業設施與地鐵站連接，既提供舒適的交通條件又提供便利的商業效勞。案例示意：策略之五：以新帶舊，逐步更新和改造舊城居住區1、注重歷史的延續性，協調和保護區域特征天津市的舊居住區大概分四大類，第一類是解放以前的文化特征鮮明的古建筑，主要集中在中心商業區附近，以保護和維護為主；第二類是解放前后的破舊平方，分布在中心商業區外圍，建筑質量低劣、結構破損、居住面積特別小，大局部沒有衛生間，設施短缺；第三類是七十年代前后建設的多層住宅，結合傳統國營工業企業布置，建筑已經嚴重老化；第四類是八十年代初期的多層住宅，建筑質量一般，設施配置落后。這四類居住建筑只有第一類設計水平建筑質量比擬高，應重點保護并進行適當的維護和內部改造，其他三類應逐步改造更新。2、以低密度、高容積率，小高層和高層相結合的策略進行更新開發舊住宅區建筑容量不高，但由于居住面積小，聚集的居民人數特別多，按天津市的有關規定，拆遷后的補償一定要夠買一套普通住宅，因此，舊區改造要進行商業化運作，提高居住環境質量，必須提高建筑容積率、以低密度、小高層和中高層相結合的策略進行開發，才能保證合理的收益和循序漸進的更新改造。3、品質領先，營造高水平的小區景觀環境天津的房地產市場總體開展水平還比擬低，地鐵沿線物業開發是引領房地產業更上一個新臺階的大好時機，舊城區的市場又有一定的根底。因此，新改造工程應緊緊抓住這個時機，以全新的理念，開發出品質領先、景觀環境一流的高水平樓盤。案例示意與舊居住區協調開展的新建居住建筑品質領先、景觀環境優美、小高層和高層相結合的舊城區居住區營銷目標建立產品品牌使人們認識地鐵沿線物業具有的增值潛力SWOT分析S〔優勢〕：物業的開展可以與地鐵的站區或者車場形成密切聯系；優惠的土地價格；開展資源的強強聯合W〔劣勢〕：步行和騎車占交通出行比例的88%，地鐵缺乏對人流的吸引；地鐵還只是一種交通工具，對沿線物業的增值缺乏影響力。O〔時機〕：地鐵沿線物業持續、一定規模的良好開展，有可能形成的品牌效應；可能培育出獨特的客戶群—“地鐵一族〞，并帶來無限的商機，促進沿線物業繁榮。T〔威脅〕地鐵沿線500米范圍外所有同質產品；結論：充分發揮優勢，引導轉化劣勢，緊緊把握時機指導思想地鐵營運的成功與沿線物業開展的成功息息相關平安、可靠及高效率的地鐵效勞，使地鐵的沿線物業更具吸引力，而地鐵沿線的物業，也為地鐵帶來更多的乘客，從而提高鐵路的投資回報。地鐵營運與物業開展成功的十條平安、可靠及高效的交通運輸效勞地鐵車費合理，具有一定競爭力地鐵與其他交通工具緊密接駁地鐵與開展物業的良好規劃地鐵搭乘途中可以獲得日常生活的小便利地鐵搭乘途中可以感受文化氣氛地鐵搭乘途中可以方便的逛街購物“地鐵一族〞形成并有自己的組織和活動有關地鐵的資訊有高效的途徑傳播10、