1.2項(xiàng)目簡介……1.3評估結(jié)論與建議……………二、項(xiàng)目概況與背景………………三、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析……四、項(xiàng)目區(qū)域市場分析……………五、項(xiàng)目定位分析……………………1一、報告摘要1.1評估假設(shè)和限制條件1、本報告中僅對定位進(jìn)行初步判斷。2、本報告中項(xiàng)目用地面積、建筑面積及規(guī)劃指標(biāo)參考政府提供的資料；3、目前項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計方案、營銷方案未能確定，我們僅在片區(qū)市場初步分析基礎(chǔ)上對項(xiàng)目未來可能實(shí)現(xiàn)的價格進(jìn)行預(yù)測。4、項(xiàng)目的成本系數(shù)根據(jù)政府提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)。1.2項(xiàng)目簡介達(dá)州西外原軋鋼廠項(xiàng)目位于四川省達(dá)州市西外朝陽西路，總用地109.26畝，約72,878平方米，容積率3.2,建筑面積約248,634平方米。1.3評估結(jié)論與建議1.4.1、評估結(jié)論1、項(xiàng)目及市場條件3達(dá)州房地產(chǎn)市場是一個高速發(fā)展的市場。強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)引擎和高速城市化決定了達(dá)州房地產(chǎn)市場的持續(xù)向上性。達(dá)州房地產(chǎn)市場屬于初級發(fā)展階段，競爭程度和行業(yè)水平相對低，進(jìn)入壁壘相對低，是進(jìn)入的上佳時機(jī)。項(xiàng)目位于達(dá)州城市發(fā)展的主要方向，是房地產(chǎn)開發(fā)的焦點(diǎn)區(qū)域，具有巨大的向上潛力。項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到24萬方，規(guī)劃和設(shè)計空間較大，產(chǎn)品競爭力打造相對容易，且可持續(xù)發(fā)展，獲得大勢帶來的利益回報。2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好4序號金額(萬元)經(jīng)營成本銷售費(fèi)用銷售稅金及附加財務(wù)費(fèi)用總投資利潤率利潤總額/總投資年均利潤/總投資3、核心問題電廠搬遷的時間計劃和執(zhí)行力度。5二、項(xiàng)目概況與背景2.1項(xiàng)目位置的人脈。圖片1:項(xiàng)目位置示意圖62.2項(xiàng)目用地解析2.2.1地塊現(xiàn)狀與四至本項(xiàng)目地塊緊鄰朝陽西路，項(xiàng)目用地面積為109.26畝。7南面：電廠和農(nóng)村集體用地；西面：居住辦公混合建筑群；北面：朝陽西路。西側(cè)的朝陽西路東側(cè)的朝陽西路朝陽西路的北面房東側(cè)新開發(fā)的商品8南側(cè)的山體東南方的電廠地塊內(nèi)的水渠(向西望)地塊向北看2.2.2地形地貌本地塊平面不規(guī)則，南北向臨朝陽西路長約110米，南北長約700米，地勢比市政道路有一定的2.3.3周邊地塊規(guī)劃利用情況地塊東側(cè)規(guī)劃為衛(wèi)生局的辦公和宿舍，地塊南側(cè)為正在建設(shè)的住宅小區(qū)，東南方向是一座正在運(yùn)營的電廠規(guī)劃為居住用地，南向?yàn)樯襟w，為集體用地，北向隔著朝陽西路為山體。總體而言，地塊東側(cè)、西側(cè)以多層、高層混合住宅區(qū)為主，南側(cè)、北側(cè)則為山體。92.2.4地塊資源地塊內(nèi)部有部分山體和一條河溝，隔朝陽西路相望的是一座小山但植被情況一般，兩側(cè)為城市住宅群，東南方向有一電廠，景觀資源一般。地塊屬于西外，位于老城區(qū)和新區(qū)的中間部位，日常生活配套相對薄弱。2.2.5交通通達(dá)度交通的通達(dá)性良好。臨城市主干道朝陽西路(六車道)約110米，快速達(dá)到老城區(qū)和城市新區(qū)、機(jī)場、火車站。地塊內(nèi)部自身規(guī)劃有兩條道路，以及項(xiàng)目和周邊地塊均以規(guī)劃的市政道路分隔。2.2.6項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)委托方介紹，本項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)如下表：表：地塊規(guī)劃指標(biāo)表土地面積72036平方米容積率建筑面積248634平方米建筑密度綠化率注：以上信息來源于政府的規(guī)劃要點(diǎn)。三、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析3.1達(dá)州社會經(jīng)濟(jì)狀況(1)達(dá)州簡介秦巴地區(qū)中型城市中國西部天然氣能源基地達(dá)州市位于四川省東部，大巴山南麓，南與廣安市相連，北與陜西省安康市接界，東鄰重慶市的萬州、涪陵，西與南充、巴中市接壤，是我國中西部四大城市(成都、重慶、武漢、西安)交匯輻射地帶，交通便利，已成為四川東部的重要交通樞紐以及川渝鄂陜四毗鄰省市的重要商大竹縣、渠縣，代管萬源市。全市幅員面積1.66萬平方公里，總?cè)丝?30萬人。物化天寶，資源豐富。已探明礦產(chǎn)28種，煤、磷、錳、鉀鹽、天然氣、石灰石、石膏、鋁土礦等儲量大，品位高，開發(fā)價值大，其中天然氣儲量達(dá)到2600億立方米，水力蘊(yùn)藏量達(dá)到112萬千瓦，可開發(fā)量44萬千瓦。地形復(fù)雜，地貌多樣，山、丘、谷、壩俱全，氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)現(xiàn)有森林面積780萬畝，森林覆蓋率達(dá)到32.5。天然草場260萬畝。植物資源5700種，其中藥用植物1652種，喬灌木300多種，栽培植物(含花卉)684種。野生動物300多種，其中國家、省重點(diǎn)保護(hù)野生動物52種。有豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源，如中藥材、林、竹、果、茶、桑、麻，以及豬、牛、羊、水產(chǎn)品等動植物資源，部分特色農(nóng)副產(chǎn)品在全國、全省已有一定的名氣，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展前景廣闊，如大竹苧麻、渠縣黃花、宣漢黃牛、萬源舊院黑雞和富硒茶等等。達(dá)州GDP總量居全省第四位，但人均GDP值較低。第一產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)總量中比重過大，工業(yè)化程度較低，社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)處于較初級達(dá)州市2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為321.86億元，居四川省第五位。擁有人口637.1萬人，人均GDP為5720元，居全省第十四位。全市321.86億通川區(qū)宣漢縣大竹縣萬源市(3)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況達(dá)州是四川重要的農(nóng)產(chǎn)區(qū)，該地區(qū)第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度高于第一產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正朝以第農(nóng)業(yè)長期在該區(qū)經(jīng)濟(jì)中所占比重較大，除通川區(qū)及大竹縣外，其他各縣市第一產(chǎn)業(yè)所占比重均大于二、三產(chǎn)業(yè)。各區(qū)、縣、市GDP構(gòu)成比例情況但該區(qū)礦產(chǎn)資源豐富，擁有全國第三大天然氣田，隨著這些資源得到有力開發(fā)利用，政府預(yù)期5年內(nèi)將達(dá)州建設(shè)成為以礦產(chǎn)開采、加工及天然氣工業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)為支柱的新興工業(yè)化城市。2005年達(dá)州市國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別為112.1億元、111.15億元、98.62億元，分別占總量的34.1%、33.8%及達(dá)州市2005年GDP構(gòu)成情況第三產(chǎn)業(yè)，第一產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)，口第一產(chǎn)業(yè)■第二產(chǎn)業(yè)□第三產(chǎn)業(yè)總體來看，達(dá)州目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對較為平均，三大產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重大致相當(dāng)。第一產(chǎn)業(yè)比重過大。與全國平均情況相比，該區(qū)工業(yè)化程度較低。與2004年相比，達(dá)州市2005年三大產(chǎn)業(yè)GDP指數(shù)分別為106.2、121.6、112.5。第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)(4)強(qiáng)力經(jīng)濟(jì)引擎進(jìn)入，將迅速改變達(dá)州的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。本區(qū)資源富集，物產(chǎn)豐饒。已探明可開發(fā)利用礦產(chǎn)28種，天然氣、煤、石灰石、石膏、富鉀鹵水、鋰、鍶、錳、釩等儲量十分豐富，特別是天然氣儲量高達(dá)3.8萬億立方米，是僅次于新疆、東海的全國第三大氣田。今年起，中石化及中石油將投入1000億資金開發(fā)達(dá)州天然氣資源。達(dá)州經(jīng)濟(jì)受此影響將在今后五到十年內(nèi)進(jìn)入一個飛速發(fā)展時期，工業(yè)化程度將迅速提高，從現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展情況來看，達(dá)州的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度未來五到十年內(nèi)將不斷加快，并取代第一產(chǎn)業(yè)成為達(dá)州支柱產(chǎn)業(yè)。因此，未來達(dá)州將形成以天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)為及礦產(chǎn)加工業(yè)為主導(dǎo)型式的新興工業(yè)化城(5)城市布局規(guī)劃達(dá)州未來五年：川渝鄂陜集合部大城市；秦巴地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)市；市區(qū)人口實(shí)現(xiàn)100萬；達(dá)州市土地面積16591平方公里，常駐人口566.9萬人，人口密度387人/平方公里，人口城鎮(zhèn)化率25.5%。人口密度較低，城市化水平也低于全國平均水平。受到達(dá)州建設(shè)天然氣能源化工基地的影響，未來五到十年內(nèi)，達(dá)州市城市化水平將大幅提達(dá)州市城市建設(shè)力爭五年構(gòu)建大城市框架，根據(jù)政府規(guī)劃，未來城市發(fā)展除達(dá)州老城區(qū)、西外、南外、北外組團(tuán)外，還包括羅江、復(fù)興、蒲家等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，達(dá)縣河市及火車站。遠(yuǎn)景規(guī)劃包含宣漢縣城區(qū)。城市組群范圍，雙龍組群，南外及百花長出壩組群，斌郎及石板組群，福善及亭子組群。達(dá)州市中心城市在整體北進(jìn)與宣漢縣城區(qū)相連的同時，向東擴(kuò)展與開江普安鎮(zhèn)相連，向西突破性發(fā)展經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，向南拓展達(dá)縣化工城，通過“北迸東連西突南拓”戰(zhàn)略的實(shí)施，形成以達(dá)州大城市為主核，宣漢、開江為副核，萬源、大竹、渠縣方外圍的雙核結(jié)構(gòu)城市組群。并形成“南工、北閑，西新、中商”的城市布局。即工業(yè)布局主要集中在城市南部；城市北部為綠色生態(tài)保護(hù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展旅游觀光休閑度假區(qū)；城市西部為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的區(qū)域；中心城發(fā)展成為城市商貿(mào)中心區(qū)。達(dá)州市政府提出打通主出口、建設(shè)主干道、實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化”的思路，以高速公路為龍頭、二級骨干路網(wǎng)為重點(diǎn)、縣鄉(xiāng)標(biāo)美路為基礎(chǔ)，加快實(shí)施“跨世紀(jì)四級路網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃”。通過5—10年的努力，使達(dá)州真正成為四川東部的交通樞紐。3.2達(dá)州整體房地產(chǎn)市場(1)達(dá)州房地產(chǎn)所處的階段房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡房地產(chǎn)市場的不同發(fā)展階段。小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型(2)2005年達(dá)州市銷售面積、竣工面積和開發(fā)面積 商品房銷售面積同比增長率接近45%,遠(yuǎn)超過竣2005年全年，達(dá)州市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)95家，開發(fā)項(xiàng)目180個，完成投資19.64億元。全年商品房施工面積368.6萬平方米，較2004年增長1.7%;商品房竣工面積119.93萬平方米，較2004年增長25.3%;商品房銷售面積106.18萬平方米，較2004年增長44.8%。隨著達(dá)州天然氣化工產(chǎn)業(yè)區(qū)建立，由此帶來城市人口和收入急劇增加，未來五年內(nèi)達(dá)州市區(qū)城市化進(jìn)程將提速，將使得達(dá)州商品房需求量進(jìn)一步增大。四、項(xiàng)目區(qū)域市場分析4.1達(dá)州房地產(chǎn)發(fā)展市場格局而且老城區(qū)包括城郊地段，可開發(fā)用地已經(jīng)很少，將達(dá)縣縣城土地相對較多，但龍郡的3000畝將成為西外是政府目前主要的投資方向，是城市的新區(qū)，目前區(qū)域道路系統(tǒng)形象已經(jīng)完成，政府的辦公大樓和體育館等設(shè)施大多基本完工或者投入使用，而且大量項(xiàng)目名稱銷售速度西外陽平路88號177畝高層1650元/m2剛開盤人氣很旺通川區(qū)陽平路99號150畝高層1450元/m2信德城市綠洲西外新區(qū)南北干道與朝陽西路交匯高層1550元/m2國際新城市政府對面600畝多層1550元/m2龍泉宜家西外國際新城對面小盤未定未售的集資房主體已經(jīng)出來，整個區(qū)域新城市的形象已經(jīng)初現(xiàn)，核心地段基本已經(jīng)沒有土地，除了去年年中推出了一期的占地約600畝的“國際新城”,僅剩個別未推售的小盤，新區(qū)開發(fā)迅速向周邊拓展，而且主要為中等規(guī)模項(xiàng)目。西外樓盤簡介4.3達(dá)州房地產(chǎn)市場總結(jié)1、強(qiáng)勁需求量的持續(xù)支持(城市化預(yù)期目標(biāo)、中石油和中石化的基地員工)。項(xiàng)目名稱銷售速度老城區(qū)1600元/m2出地面售完世紀(jì)廣場老城區(qū)商業(yè)中心2200元/m2老城區(qū)高層社區(qū)預(yù)計1600元/m2未售龍郡2000元/m2未售2、經(jīng)濟(jì)增長決定購房價格承受逐年走高(中石油和中石化的千億投資帶動達(dá)川經(jīng)濟(jì)的騰3、目前市場供給量相對較少，銷售速度明顯很快(起步階段、供小于求)。4、西外為為達(dá)州房地產(chǎn)焦點(diǎn)區(qū)域。5、新區(qū)的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，隨著新區(qū)建設(shè)的深化將越來越明顯(規(guī)劃優(yōu)勢、投資優(yōu)勢、項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢)。6、新區(qū)的住宅價格在商品房項(xiàng)目入市一年后成為市場的最高價(市場實(shí)現(xiàn))。五、項(xiàng)目定位分析S(優(yōu)勢)1、項(xiàng)目地處達(dá)州開發(fā)焦點(diǎn)區(qū)域——西外，發(fā)展前景巨大(如同重慶的江北)。2、項(xiàng)目內(nèi)部有一條天然的溝渠且不算面積，山體資3、項(xiàng)目109畝，屬于中盤，具有較大的操作空間。4、項(xiàng)目臨城市主干道朝陽路(6車道),臨街面約110米。1、緊鄰地塊的電廠仍在運(yùn)營，雖然政府計劃2008年搬遷，但暫時的不利影響和按時執(zhí)行的風(fēng)險同時存在。2、項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)則。3、項(xiàng)目內(nèi)部有兩條規(guī)劃市政道路，將地塊割裂為三塊地，臨近山體的兩塊并不是十分好用。5、地塊和市政主干道朝陽西路有較大的高差。0(機(jī)會)1、中石油、中石化的巨資進(jìn)入將成為達(dá)州巨大的經(jīng)濟(jì)引擎，同時帶來巨大的消費(fèi)能力，為開發(fā)的持續(xù)性奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2、達(dá)州計劃5年內(nèi)成為四川第二大城市，市區(qū)人口達(dá)到100萬，在目前快速的經(jīng)濟(jì)增長和城市的建設(shè)力度下成為可能，消費(fèi)者的數(shù)量迅速增長和開發(fā)機(jī)會的增長為長期開發(fā)提供了必備的市場基礎(chǔ)。3、目前房地產(chǎn)處于起步階段，是進(jìn)入的最好時機(jī)。4、西外為焦點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，且新區(qū)核心部分商品房不多(主要為單位集資房)而且土地存量不多，將向周邊快速發(fā)展。5、政府加大對西外的市政投資和建設(shè)力度。T(威脅)1、中鐵二局位于達(dá)縣的3000畝超級大盤——龍郡。2、西外現(xiàn)在的項(xiàng)目和未來的競爭者。●目前達(dá)州城市發(fā)展將進(jìn)入一個持續(xù)的告速發(fā)展期，是一個可進(jìn)入的重點(diǎn)城市。●目前房地產(chǎn)處于啟動階段，競爭和成本對新進(jìn)入十分有利(即進(jìn)入壁壘低),目前是最好的入市時機(jī)。●地塊所在的區(qū)域是達(dá)州最具增長潛力的區(qū)域。●地塊存在的問題可以通過和政府簽定協(xié)議、溝通以及產(chǎn)品規(guī)劃和營銷解決。達(dá)州市場是一個高速的房地產(chǎn)開發(fā)市場。而項(xiàng)目總體來講是一個不錯的項(xiàng)目，雖然有一定的缺陷但是可以通過針對性的方法解決。5.2項(xiàng)目定位分析1、市場定位項(xiàng)目定位為新都市高容低密的生態(tài)社區(qū)。建筑形式：多層和高層的組合，最終方案以設(shè)計2、價格預(yù)期根據(jù)市場對比法，項(xiàng)目逐年高層住宅平均銷售價2006年：1600元/平方米