核準通過，歸檔資料。核準通過，歸檔資料。 11.1項目概況 11.2建設單位簡介 1.3編制依據 21.4主要經濟技術指標 21.5主要結論與建議 3 42.1項目與相關規劃 42.2項目產業政策 52.3項目的行業準入 7 83.1項目選址 3.2建設條件 83.3土地利用 3.4拆遷及安置 4.1節能 14.2節水 1 5.2建設工程方案 5.3公用配套工程 256.1環境保護 256.2消防 28 7.1桐廬縣城賓館客房價格概況 7.2勵駿酒店客房價格市場定位 3.3營銷戰略 8.1酒店組織機構和管理體制 8.2勞動定員和人員培訓 8.3項目實施進度 8.4項目建設管理 9.1項目地經濟發展概況 9.2項目行業影響分析 9.3項目社會效果和社會適應性分析 9.4項目區域經濟和社會影響分析 10.1投資估算 10.2資金籌措 11.1基礎數據 4511.2財務指標 11.3不確定性分析 11.4財務評價結論 49 桐廬勵駿酒店項目可行性報告1項目申報單位及概況1項目申報單位及概況1.1項目概況企業名稱：桐廬勵駿酒店有限公司(籌建)注冊資本：2980萬美元(占總投資額54.9%)企業類型：外商獨資有限公司經營范圍：酒店投資、開發、經營及管理法定住所：浙江省桐廬縣迎春南路31號海陸世貿中心1區5號郵政編碼：311500項目法人：周潔蓮國籍：中國香港項目選址：桐廬縣縣城新區富春江二橋橋頭南端西側地塊項目建設內容：集住宿、商購和娛樂為一體的五星級旅游酒店項目建設單位：勵駿會置業有限公司建設單位法定住所：香港黃竹坑葉興街11號南匯廣場B座2317室建設單位法定代表人：林鳳娥國籍：中國香港1.2建設單位簡介香港勵駿會置業有限公司是一家從事旅游、娛樂、酒店等業務的國際投資公司，擁有眾多聲名卓著的項目，如澳門置地廣場酒店、漁人碼頭、北京王府井勵駿酒店、東莞長安勵駿酒店等。目前公司在國內分公司分布各地：勵駿創建有限公司北京公司、上海勵駿投資投資有限公司、杭州勵駿置業房地產有限公司等。公司董事長林鳳娥女士，作為澳門置地廣場董事局副主席，澳門粵劇曲藝總會會長，長期以來對國內的教育、旅游、酒店投資情有獨鐘，并在二○○六年獲得“中華十大教育英才獎”。1.3編制依據1)桐廬縣發改局《項目受理通知書》;2)桐廬縣建設局桐建設(2008)規字002#:《規劃設計條件書》;3)桐廬縣國土局提供的用地紅線圖；4)桐廬縣招投標服務中心提供的土地成交確認書；5)桐廬縣環保局提供的項目環境影響報告單；6)桐廬縣外經局《關于同意外商獨資經營桐廬勵駿酒店有限公司章程》7)杭州市工商行政管理局企業名稱預先核準登記通知書；8)桐廬縣國民經濟和社會發展第十一五規劃；9)桐廬縣城城市總體規劃(2006-2020);10)桐廬縣“十一五”旅游業發展規劃(送審稿);11)浙江省地方標準DB33/T326-2001《綠色飯店》;12)勵駿會置業有限公司提供的其他相關材料；13)現行有關建設法規、規范。1.4主要經濟技術指標總用地面積13816m2(約20.72畝)總建筑面積56145m2(不含地下部分)建筑總高度152米(38層)桐廬勵駿酒店項目可行性報告1項目申報單位及概況綠化率容積率建筑密度酒店客房機動車停車位投資總額331間288輛61017萬元(計8716萬美元)全部投資財務內部收益率(所得稅后):8.58%全部投資資金財務凈現值(i=6%,所得稅后):7960.56萬元全部投資回收期(所得稅后):8.38年長期借款償還期(不包括建設期)6.0年1.5主要結論與建議(1)本項目建設是桐廬實施旅游國際化戰略，建設瀟灑桐廬的重要內容；同時可提升桐廬縣城迎春南路地段的商業氛圍、城市品位和美化環境。(2)該項目的建筑方案在建筑造型及立面設計上充分考慮到周邊建筑、道路和城市景觀的協調和諧，立面設計簡潔明快，色彩淡雅，造型挺拔，創造了一個優美、高雅的五星級酒店形象，成為該地段又一標志性建筑。(3)建議注意以下2個問題：①在酒店經營管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店營業收入，使自己在市場競爭中取勝；②適當再增加項目配套用地，并增加綠化率。綜上所述，桐廬勵駿酒店具有良好社會效益和經濟效益，項目建設是必要的，也是適時的。桐廬勵駿酒店項目可行性報告2戰略規劃、產業政策及行業準入2.1項目與相關規劃桐廬縣位于浙江省的西北部，地處錢塘江、富春江、新安江和西湖、千島湖“三江兩湖”黃金旅游的中心地段，氣候溫和，地勢西高東低，水源豐富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的歷史沉淀和亞熱帶的溫潤氣候又造就了它豐富的自然資源和多姿多彩的人文景觀，是一個典型的江南城鎮，有著極為濃郁的地方特色，自古有“錢塘江盡到桐廬，水碧山青畫不如”的美譽。其區位的旅游優勢，名列全國縣級前茅。目前擁有“國際花園城市、中國優秀旅游名縣、中國最佳休閑旅游縣”等榮譽稱號。富春江-新安江-千島湖風景名勝區是國務院確定的第一批國家級風景名勝區，根據已經編制完成的《富春江一新安江-千島湖風景名勝區總體規劃》和正在編制的《富春江-新安江-千島湖風景名勝區桐廬段分區規劃》確定的風景區及其外圍保護地帶范圍，桐廬縣城作為風景區主要的休閑旅游設施地位于其中。本項目作為桐廬縣國民經濟和社會發展“十一五”規劃中構建以新城區迎春南路建設現代商業街、濱江路觀光休閑街的重要組成部分，也是桐廬縣“十一五”旅游業專項規劃和桐廬縣旅游國際化五年行動方案所提出的：充分利用富春江的優勢，結合縣城濱江區塊的改造，建設集房產、酒店、休閑娛樂、購物、運動為一體的濱水旅游綜合體的具體要求。因此，本項目符合富春江-新安江-千島湖風景名勝區總體規劃、杭州市旅游總體規劃、桐廬縣國民經濟和社會發展“十一五”規劃、桐廬縣城城市總體規劃、桐廬縣域城鎮體系規劃和桐廬縣“十一五”旅游業發展規劃的桐廬勵駿酒店項目可行性報告2戰略規劃、產業政策及行業準入各項具體要求。2.2項目產業政策旅游是人類社會發展到一定階段的必然需求，是人類文明進步的體現，大力發展旅游是我國經濟社會發展的客觀需求和必然趨勢。世界旅游組織發表的一份題為“2020年旅游展望”的報告預測，中國旅游業將在下一世紀高速發展，并有望在2020年成為世界最大的游客接納國。旅游業作為現代服務業的重要組成部分，是近年世界發展非常快的一個行業和領域，也是我國政府大力鼓勵和支持發展的領域。桐廬目前已擁有山、水、林、洞各具特色旅游景點19個，其中國家4A級景區2個，國家級森林公園1個；旅游星級飯店11家，其中：三星級1家，二星級8家，一星級2家；國際旅行社1家，國內旅行社17家。“十五”期間，桐廬縣接待國內旅游人數年增長率超過10%,高于全國3.4%的年增長率，基本與浙江省平均11.68%的年增長率持平。根據桐廬縣近幾年客源市場現狀分析，參考《杭州市旅游總體規劃(2004-2025年)》,預計桐廬“十一五”期間旅游接待人數將保持在年增長率7.5%左右。入境旅游人數入境旅游人數(萬人次)年增長速度(%)旅游總人次旅游總人次(萬人次)年增長速度(%)旅游總收入旅游總收入(億元)年增長速度(%)桐廬勵駿酒店項目可行性報告2戰略規劃、產業政策及行業準入據縣行業協會近期調查，目前酒店、飯店客房利用率達到57%,周末至周日黃金時間段，酒店床位利用率甚至高達80%以上。桐廬飯店、招待所、旅館規模小，基礎差，設備陳舊，功能簡單，管理水平低，服務質量差，無論在硬件方面還是軟件方面都不能適應桐廬縣經濟發展的需要。從整體上看，目前桐廬縣接待能力十分有限，特別是規模型的酒店不多。目前桐廬擁有50張床位以上的酒店、賓館、度假村和招待所的床位超過16000張，而擁有100張床位以上的賓館、酒店只有5家：浙江紅樓國際賓館(床位數268床)、金鑫賓館(床位數231床)、桐廬巴比松度假莊園(床位數180床)、上海福龍度假村(床位數114床)、桐廬賓館(床位數104床)。床位數量少，檔次低已經不能滿足桐廬本地居民的會客、宴會、商務洽談及會議團體對酒店業消費的需求。特別是隨著上海、杭州居民周末到桐廬酒店度假已成消費時尚，有許多外地客人來桐廬時因找不到適合的酒店而不得不食宿在檔次較低的飯店，一些高檔會議和活動只得取消或轉移到周邊縣市。所以，桐廬規模酒店業還有較大的發展空間。根據桐廬縣現代服務業規劃和“十一五”旅游專項規劃的要求，到2011年前，桐廬計劃建設規模以上酒店5家，形成適應旅游國際化形勢發展需要的接待設施格局。同時積極引進一批國際知名品牌飯店管理公司參與酒店經營，提升配套接待的總體水平和品位。因此桐廬勵駿酒店項目建設方的管理水平以及所需建設的酒店規模都符合項目地完善旅游產業布局，提升桐廬旅游的國際國內競爭力的產業要求。項目符合杭州市人民政府辦公廳(杭政辦函[2008]68號)實施《杭州市2008年產業發展導向目錄》的鼓勵類項目要求：鼓勵發展類第5項服務業第2條旅游第8點休閑度假設施建設。2.3項目的行業準入桐廬勵駿酒店作為外商投資的休閑旅游度假基礎設施項目，符合中華人民共和國發展和改革委員會、中華人民共和國商務部第57號令所施行的《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》的允許類項目要求。桐廬勵駿酒店項目可行性報告3項目選址與土地利用3項目選址與土地利用3.1項目選址3.1.1地理位置北界富陽，西北依臨安。全境東西長約77公里，南北寬約55公里。總面積1825平方公里。龍門山主峰牛背脊之觀音尖，海拔1246.5米，為境內最高峰。本項目工程擬選地址桐廬縣縣城新區富春江二橋橋頭南端西側地塊(原桐廬富春江度假村地塊),即迎春南路以西，時代廣場(家得利百貨超市)3.1.2地塊現狀該地塊內為桐廬縣政府儲備用地(原桐廬富春江度假村已經搬遷),無配套費。3.2建設條件3.2.1自然條件(1)氣象屬亞熱帶季風氣候，四季分明，光照充足，溫暖濕潤，雨量充足，適宜于農作物栽培與生長。年平均氣溫17攝氏度，極端最高氣溫40.2攝氏度，極端最低氣溫-5.3攝氏度，年平均降水量1500毫米。平均日照度數為1936小時，平均降雨日數為132天左右，無霜日年約248天，主導風向東北風，夏季主導風向東南風。(2)地形地貌為丘陵地區，三面環山，不存在發生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地質災害。根據總體規劃及最高洪水位，該地現定標高不受洪水等自然災害威脅。根據全國地震帶劃分，本區屬東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區，遠場地震波及影響是本地區的主要震害特征之一。核定本區地震烈度為6度區域。按國標GB20011-2001規范要求，按6度構造抗震設防。(4)工程地質該工程尚未進行地質勘探，詳細情況不明，在施工圖設計前應及時進行桐廬始建于三國吳黃武四年(公元225年),至今已有1780年歷史。桐廬縣位于浙江省西北部，錢塘江上游，西接黃山、千島湖，東連錢塘江、西湖，距杭州市區80公里，是經國務院批準的旅游開放區和沿海經濟開放縣。全縣轄7個鎮、4個鄉、2個街道，總人口39.36萬，縣域總面積1825平方桐廬勵駿酒店項目可行性報告3項目選址與土地利用第10頁3.2.3基礎設施地塊東側為迎春南路，根據規劃條件，本項目需安排地下室外機動車停車位及自行車車位。水源采用城市自來水，引入管從桐廬自來水廠市政配套給水管網接入。污水(經化糞池處理)與廢水合并排入桐廬縣市政污水管，向東排入到污水處理廠。雨水經雨水管收集后排入市政雨水管網。供電由本地供電局10KV電源供電，需增容2500KVA,設一個變電所(由供電部門決定)。變電所均為兩路電源供電，為保證消防負荷的安全供電，設置一套快速自起動發電機組作為第三電源和消防負荷的備用電源。通訊總線由桐廬縣電信局負責接至地塊的總分線房。3.3土地利用本項目用地紅線內面積13816m2(約20.72畝)。土地出讓用途為商服業(賓館)用地，出讓年限為40年；規劃指標：容積率小于6.58,建筑密度小于58%,綠化率大于12%。項目用地符合桐廬縣城城市總體規劃(2006-2020),土地利用率高。3.4拆遷及安置本項目為地方政府儲備用地，不涉及拆遷，不涉及文物保護項目，無拆遷安置人員。第11頁4節能方案分析4.1節能本工程應認真執行國家產業政策和節能設計規范，做到合理利用能源和節約能源。主要節能措施如下：(1)根據JGJ26—95《民用建筑節能設計要求》,在項目建筑外形及外圍結構設計時考慮節能效果，選用保溫性能好的建筑材料及門窗。外窗氣密性等級不低于現行國家標準《建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》(2)總體布局上除符合規劃要求外，變配電盡量靠近負荷中心，以減少能量損耗，同時選用節能安全型的電力變壓器及配電設施。(3)采用新型節能墻體材料及門窗型材，提高建筑的保溫功能，建筑設計充分利用自然采光和通風，以降低單位建筑面積能耗。(4)選用國家推薦的節能型產品和設備，選用節能的照明器材，以達到最大的節能效果，同時盡量降低峰值負荷和縮短運行時間，起到最大節能(5)管材采用國家和地方有關部門推薦的節能、新型管材。(6)空調水系統采用二級泵系統，減少水泵揚程和電能，水系統采用變流量運行，水泵采用臺數調節和變速調節，節約電能。(7)空調系統設置自動控制裝置。對于低速送風全空氣系統，在空調箱上設自控裝置控制送風狀態，做法是在回水管道上設置電動溫控閥。4.2節水1、選用節水型衛生器具及配水件。公共衛生間采用感應式水嘴和感應第12頁式小便沖洗閥。2、建筑物給水進戶管設水表計量，以節約用水，對水資源盡量循環使用，盡量少排放。3、水池和水箱溢流水位均設報警裝置，防止進水閥門故障時，水池和水箱長時間溢流排水。4、給水泵、消防泵、噴淋泵均采用先進節能設備，耗電量比一般產品相對節能。地下室給水箱、屋頂水箱均采用先進水位監控裝置，高水位時均向消防控制室報警，避免水量不必要的浪費。5、綠化、道路清洗及其他沖洗用水均采用二級處理后的污水，以節約桐廬勵駿酒店項目可行性報告5建設規模與工程方案第13頁5建設規模與工程方案5.1建設規模總用地面積總建筑面積其中：客房面積餐飲面積大堂面積后勤面積會議中心面積水療中心面積地下部分面積：其中：地下購物中心面積地下停車場面積建筑占地面積建筑總高度綠化率容積率建筑密度酒店客房機動車停車位投資總額13816m2(約20.72畝)56145m2(不含地下部分)152米(38層)331間288輛61017萬元(計8716萬美元)第14頁5.2建設工程方案(1)總平面設計項目位于迎春南路和濱江路交叉口西北側，其中臨迎春南路一側，作為商業街廣場、酒店廣場入口，為人流的主要來向，并作為酒店的主要商業面。濱江路作為酒店車流主入口，即：地下車庫入口/貨運入口、酒店車行入口，并設置商場街入口。酒店車行出入口和步行街相隔，互不干擾。其主入口分別設于酒店的東側和南邊兩個方向，酒店機動車入口設在酒店的南側。酒店設有環形消防通道，使人流與車流交通均不交叉重疊，人和車流動有序流暢。各出入口設置合理，同時減少了車流對主要商業面的影響。酒店四周布置綠化，特別是東側臨迎春街的入口廣場，采用喬灌木結合綠化，通過實施景觀建筑、小品、休憩、健身休閑設施等相互配合，與四周建筑構成一幅亮麗城市景觀，同時提供人們散步、休憩。在交通組織方面，為了避免與城市交通相互干擾，對酒店的交通進行了有效、合理的設計：酒店以綠化相隔，互不干擾，酒店設有消防環形通道，內部交通暢通無阻；酒店人流出入口設在朝向迎春南路的酒店入口廣場，酒店的入口廣場面積達到3000m2,有效地減少了對迎春南路交通的影響，酒店車輛出入口設置在酒店南側的濱江路，酒店車行入口和地下車庫入口分別設置，減少了相互的干擾，使酒店內部交通流暢、方便。(2)建筑造型設計在建筑造型及立面設計上，充分考慮到道路關系及周邊建筑關系，高層建筑采用板式高層。裙房采用弧線型造型及透明玻璃幕墻，以減輕對城市道第15頁路的空間的壓迫感。因本項目酒店高度達120米，因此距離東側面迎春南路道路紅線60米，距離南側面時代廣場50米，故立面設計力求簡潔明快、色彩淡雅、造型挺拔、強調向上的直線條，減輕板式高層的厚重感，不過分追求復雜的細節設計和厚重的體量感。外墻材料采用火燒板花崗巖，兩種材料在色彩和質感上相呼應，外窗采用橫明豎隱透明玻璃幕墻，局部采用金屬線條裝飾。整體設計創造了一個優美、高雅的現代飯店形象，成為該地段的標本項目高層建筑主體38層，裙房6層，主體總高度約為152m,標準層層高3.5m,功能主要為五星級酒店。①酒店內部功能設計酒店建設按五星級飯店GB/T14308-2002標準，對酒店內部功能進行細設地下室二層，功能主要為機動車庫(兼人防地下室)、設備用房以及購物/娛樂綜合中心；酒店綜合商業用房為一至六層裙房：一層布置大堂、西餐廳、SPA中心/游泳池等，二層為會議中心、宴會廳，三層為中餐廳、層為總統套房層，為尊貴的客人提供專門的休息場所；客房部分為7至36層，合計總套數為331間。酒店客梯共有6臺，其中一臺為工作人員內部梯兼消防電梯，結合員工通道單獨設立，客房層設三臺專用電梯，其中二臺電梯在七層以下不開門。裙房設二臺專用電梯，只提供一至六層使用。另外餐廳廚房部分專設一臺廚桐廬勵駿酒店項目可行性報告5建設規模與工程方案第16頁(1)地基基礎(2)上部結構高層酒店38層，總高度為152m,采用現澆鋼筋砼框架剪力墻結構。(3)建筑抗震本工程抗震烈度按6度設防，結構抗震等級：高層酒店為三級。5.3公用配套工程(1)水源(2)用水量①用水量：商業用房用水量標準按公建設施15L/m2.d,酒店客房用水量標準按500升/床.d。綠化用水量標準按2.0L/m2.次，每日二次，其他損耗及不可預見用水按上述用水量的10%計，總日用水量約為1381m3/d,詳見下表5-1用水量計算表序號項目名稱單位數量用水標準合計(噸/日)第17頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告5建設規模與工1商業用房15L/M2.日2客房用水床500L/床.日34冷卻塔用水及熱水5綠化用水2L/m2.次567②消防用水量：室外消火栓30L/s,滅火時間為3小時；室內消火栓40L/s,滅火時間為3小時；自動噴淋25L/s,滅火時間為1小時。(3)生活給水系統酒店主體建筑豎向分3區：1F-3F用水，市政直供；4F-12F,變頻泵供水；13F-31F,水泵一水箱聯合供水。給水管道采用PP-R管(4)熱水系統①飯店、廚房、娛樂等處設有集中熱水供應。②熱源為城市供熱提供的蒸汽，通過間接熱交換后供給。③熱水系統分區同冷水系統。④設全日機械循環，熱水管采用紫銅管。(5)排水系統污水排水量按用水量的80%計算，即1105m3/d。酒店大樓衛生間采用污廢分流系統，并設專用通氣管，衛生間管道井內設三根排水管，酒店衛生間排水采用污廢合流伸頂通氣方式。排水管在六層吊頂內匯總至管道井，落至地下室頂排出室外。公共衛生間排水管直接落至桐廬勵駿酒店項目可行性報告5建設規模與工程方案第18頁地下室頂排出室外。底層單獨排放。雨水自成系統，雨水管道配合建筑專業布置。地下室排水由排水溝收集至集水坑，再由潛水泵提升排至室外。排水管采用管箍式柔性抗震排水鑄鐵管，公共衛生間管道均采用UPVC塑料管(有合格證書產品),膠水粘接連接。室內污水經化糞池處理后排入市政污水管道。(6)水池、水箱水池二座設于地下室：酒店大樓生活水池一座，容積包括生活用水調節量V=150m3;消防水池一座，容積包括室內消火栓用水、噴淋用水。水池容積取500m3;水泵房一座面積S=150m2。酒店大樓屋頂水箱容積50m3。其中生活調節容積32m3,消防容積18m3。(7)室外給排水室外給水從地塊東面及南面的市政給水管上接二根DN200給水管，供應大樓用水，在場內形成環網，并按規范布置室外消火栓。室內污水經化糞池處理后排入地塊南面及東面的市政污水管道。食堂廢水排至室外經隔油池處理后排入地塊東面市政污水管道，廢水直接排入該地塊南面及東面市政污水管道。室外雨水經雨水口收集后排入地塊東、南兩側的市政雨水管。室外給水管采用給水鑄鐵管，石棉水泥接口；排水管采用砼管，水泥砂5.3.2通風設計酒店主樓-1至38層夏季、冬季空調設計桐廬勵駿酒店項目可行性報告5建設規模與工程方案第19頁酒店主樓地下室通風排煙設計酒店主樓高層防排煙設計酒店主樓衛生間排風設計(2)酒店主樓-1至38層夏季、冬季空調設計①空調室內設計參數冬季空調設計溫度：夏季24～26℃,冬季18～20℃人②空調冷熱負荷-1～31層空調冷負荷合計為345×10?kca1/h-1～31層空調熱負荷合計為188×10?kca1/h③空調方式商場、大堂、餐廳、大會議室等大空間場所采用空調機組臥室空調機組暗裝于吊頂內，立式空調機組設于空調送風機房內。氣流組織方式為上送上回或上送下回，采用散流器送風，帶濾網單層百葉回風。新風引入管接至空調機組回風箱。辦公室、小會議室、客房等采用風機盤管加新風系統空調，新風機組分空調風管采用鍍鋅鋼板制作，采用離心棉板保溫。④空調水管系統空調水管系統采用同程閉式循環系統，冷熱水合用。為便于把空調水系統分為四個環路。一～六層、七～十三層、十四～二十一層、二桐廬勵駿酒店項目可行性報告5建設規模與工程方案第20頁十二層～三十八層各為一個環路。四個環路供、回水管均由地下室制冷機房內供、回水調節站接出。空調水管DN>100者采用無縫鋼管，焊接法蘭連接，無縫鋼管采用一次鍍鋅二次安裝。DN≤100者采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。空調水管采用一級福樂斯發泡橡塑隔熱材料保溫。(3)酒店主樓地下室通風排煙設計①立體車庫設機械排煙系統，平時用于機械排風，失火時機械排煙，坡道自然進風通風換氣次數和失火排煙量均按6次/時計，風機采用排煙風機箱。②設備用房水泵房、制冷機房、自備電機房、洗衣房等設機械送、排風。③人防地下室地下室按六級人防工事設置，地下室設有2個人防防護單元，人數均按800人計。人防地下室通風系統設置清潔通風、濾毒通風、隔絕通風三種形式。每個人防單元選用清潔通風時送風機(SWF-Ⅲ型4#)和排風機(SWF-I型5#)各一臺。選用濾毒通風時送風機電動腳踏兩用風機DJF-I型1臺，濾毒通風時排風為超壓自動排風。(4)酒店主樓高層防排煙設計不符合自然排煙條件的防煙樓梯間及其前室、消防電梯前室均采用正壓不符合自然排煙條件的大廳、房間、內走道、中庭等均采用機械排煙。(5)酒店主樓衛生間排風設計衛生間均設機械排風，一～六層衛生間由排氣扇排風室外，七～三十八層衛生間由排氣扇排風至豎井再排至主樓屋頂。本項目供熱通過城市供熱管線供熱，具體設計指標如蒸汽參數生產熱負荷(t/h)壓力(Mpa)溫度(℃)最大平均最小本工程事故照明、疏散指示、消防用電、電梯及重要機房設備用電采用一類負荷，其余為二、三類負荷。(1)負荷估算照明通風鍋爐水泵總計(2)電源：電源來自城市電網絡10KV二路進線。(3)高壓配電系統：高壓采用“雙進雙出”環網接線，單母線分段，雙電源互為備用高壓柜(4)變電所：桐廬勵駿酒店項目可行性報告5建設規模與工程方案第22頁環網室、變配電所設在地下室二層。變配電所供給飯店用電。變電所變壓器選用SCR-1250/10/0.4纏繞型干式變壓器二臺，低壓采用GCK組合式配電柜16只。無功功率補償采用低壓集中補償，自動切換。(5)應急電源：地下室設一座柴油發電機房，內設發電機組一臺，其型號為P800800KVA/640KW。作為消防用電設備和應急照明電源。地下室設應急疏散指示照明。飯店主樓頂部設置航空障礙燈。一至六層大堂、餐飲、商場、廚房、會議、包廂及高層客房通道設應急疏散指示照明。燈具采用平時、應急兩用型，應急時間為40分鐘。(6)低壓配電干線：照明部分配電干線采用封閉式母線在電氣豎井內敷設，動力部分采用電力電纜在電氣豎井內敷設或電纜橋架內敷設，放射式供電。(7)主要用房照度標準，光源類型照明器型式：地下室照明設計照度為20LX,地下室采用節能燈。燈具采用平時應急兩燈。會議室、商店、設備用房照明設計照度為150LX,商店采用高效鋁格柵燈和高效節能日光燈，室外節日用霓紅燈、射燈照度按標準設計。大堂、多功能廳照明設計照度為200LX,飯店餐飲照明設計照度為150LX包廂和客房的照明設計照度分別為100LX和75LX,燈具由室內裝修設計確(8)防雷、接地桐廬勵駿酒店項目可行性報告5建設規模與工程方案第23頁整個工程按二類防雷建筑設計，屋面設避雷針和避雷網，利用結構基礎作接地體。各弱電機房設單獨接地線至接地體。30m以上部分每隔三層外墻設防側擊雷裝置。接地采用TN-S系統，設專用PE線。建筑物采用總等電位聯結，局部進行輔助等電位聯結，接地電阻要小于1歐姆。(9)弱電系統工程范圍：綜合布線系統、有線電視系統、衛星接收系統、對講系統、監控系統、火災自動報警及聯運控制系統。①綜合布線系統PDS由五個子系統組成：工作區內的信息口系統、水平配線系統、垂直干線子系統、管理間(層配線架)子系統和大樓外線纜子系統。設備選用：信息口選用8芯單孔插座；信息口插座每戶兩只，電話插座每戶2只(共線);水平配線選用4對銅芯五類非屏蔽雙絞線；垂直干線每層2對銅線雙絞線；層配線架選用AT&T110A。②有線電視電視信號源引自市區有線電視網，外加自辦節目和VOD互動點播系統；樓內信號采用分配一分支方式傳輸網絡；每戶設二只終端插，電平達73±③監控系統飯店出入口、各樓層出入口、地下室等均設置監視點，由一套監視系統控制，由于比較分散、線路長，故不納入PDS而單獨設置；監控器和控制器設在控制中心，分監視器在機架上，同時設一套錄像設備。④火災自動報警及聯動控制系統桐廬勵駿酒店項目可行性報告5建設規模與工程方案第24頁本工程為一類防火建筑，設置一套集中一區域報警系統，區域控制器設在底層消防值班室內。火災自動報警系統設備選用ZA8500系列產品。倉庫、地下室、機房、配電間、疏散通道、電梯前室等處均設置感煙或感溫探測器，并在適當部位設置手動報警按鈕。大堂、客房、包廂、辦公室、會議室、俱樂部、走道、電梯前室等設感煙探測器，前室和走道設手動報警按鈕。消防值班室內應有各種消防設備的手動控制功能，并顯示各設備的工作狀態，并有直通“119”報警臺專線電話，有與各樓層的消防對講電話。消防泵、噴淋泵、生活水泵、潛水泵及防排煙設施均應有自動控制功能。桐廬勵駿酒店項目可行性報告第25頁6環境保護與消防6.1環境保護6.1.1施工期環境影響分析(1)施工揚塵的影響方填方、裝卸水泥、砂石產生。其中道路揚塵占施工揚塵總量的50%。據為此要求在施工階段對主要路段進行定期清掃、灑水(每天4～5次)。(2)施工噪聲的影響施工期的噪聲主要可分為機械噪聲、施工作業噪聲和施工車輛噪聲。在同時作業時，各臺設備產生的噪聲會產生疊加。疊加后的噪聲增值約為3-8dB,在這類施工機械中，噪聲最高的為沖擊式打樁機，達110混凝土振搗器、靜壓式打樁機等和鉆孔式灌注機的噪聲也較高，在80dB以桐廬勵駿酒店項目可行性報告第26頁(3)施工廢水及固體廢物的影響施工廢水：在打樁基礎階段，會產生大量的泥漿水，必須采取措施，如在場地四周圍溝，配以沉淀池，使泥水不能直接流到雨水或污水管道中。生活廢水：該項目應建臨時廁所和化糞池，或者利用濱江區塊原來衛生設施，解決施工人員生活廢水和污水問題。生活垃圾：對施工期間施工人員的生活垃圾，以及施工過程中丟棄的包裝袋、廢建材等生產垃圾，管理部門應妥善安排收集，生活垃圾由城市環衛部門處理，生產垃圾盡量回收再利用，剩余部分與生活垃圾一起由環衛部門6.1.2經營期污染分析及防治對周圍環境產生影響的主要因素有廢水、廢氣、噪聲和固體廢氣物。該項目廢水主要為飯店的客房、餐廳和商務區的生活廢水，廢水按用水量的80%計算，則廢水排放量為658m3/d。廢水中以生活污水為主，根據類比調查，廢水污染物產生量見表6-1。表6-1廢水污染物產生量廢水類型主要污染物產生量名稱濃度(mg/l)生活污水油類4桐廬勵駿酒店項目可行性報告第27頁對廢水實行清污分流：室內實行清污分流，室外實行雨污分流，污水管道應按各單體最大排放量設計，以免超負荷溢出造成環境污染。廢水先經隔本項目主要廢氣為飯店地下車庫汽車尾氣產生的廢氣及餐廳廚房產生的油煙。車庫廢氣排放見表6-2表6-2地下室車庫廢氣污染物排放源強氣筒高度除須遵守表列排放速率標準外，還應高出周圍200m半徑范圍的建筑5m以上，不能達到要求的排氣筒，應按其高度對應的表列排放速率標準值按50%執行”。該飯店設計高度為120米，根據設計方案，餐館、車庫的排氣筒通至樓頂排放，再配備合適的引風機，把廢氣及時排出。地下車庫、排氣筒的放置位置是廢氣往屋頂排放，排氣筒出口遠遠低于周圍住宅200m半徑范圍的建筑(時代廣場),不能達到要求的排氣筒，應按其高度對應的表列排放速率標準值按50%執行。油煙的防治措施油煙的治理選用合適的除油煙機，使其去除效率達到85%以上，排出廢氣中的含油量小于2mg/m3。噪聲源主要為水泵、地下車庫排風機、空調配套設施產生以上聲源的源強見表6-3表6-3噪聲源強噪聲源聲級(dB)第28頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告 地下車庫出入口(7.5m處)60~65 地下室通風機(室中央)85~90 社會噪聲(人群活動)65~75噪聲控制：地下車庫出入口，在設計時應注意進出口的方向，避開敏感點，利用噪聲的指向性，減輕噪聲污染；制冷風房、空調機房內壁做吸聲處理；送風、排風系統采取消聲措施；冷卻塔、空調、送排風機選用低噪設備；水泵、制冷機、空調機組采取減震措施。(4)固體廢物本項目產生的固廢主要為商業產生的生活垃圾，包括食物殘渣、廢紙、廢包裝袋、塑料、金屬和玻璃瓶等。垃圾產生量約180t/a。垃圾處理：設置垃圾收集間，及時收集生活垃圾，垃圾收集要逐步實現分類化。由于在生活垃圾中，以紙質包裝、金屬包裝、塑料包裝和玻璃包裝居多，通過分類收集，可以進行回收利用，減少垃圾的填埋量，提高資源的利用率。收集的垃圾及時清運，避免生活垃圾在中心長時間堆放引起的環境6.1.3環境影響評價結論本工程在建設及使用中要產生噪聲及一定量的廢氣、廢水污染物和固體廢棄物。經評價分析，采用嚴格的科學管理和環保治理手段，可控制環境污染。從環保角度來看，本項目的建設是可行。6.2消防6.2.1建筑消防設計設計執行“高層民用建筑設計防火規范”,本工程為高層建筑進行消防設桐廬勵駿酒店項目可行性報告第29頁計。總平面布置中酒店能形成消防環形車道，高層建筑在南向與東向設消防登高面，有不小于1/4邊長直接落地，同時有18m×18m消防操作區域。高層裙房每層面為一個防火分區，每層面設二架消防疏散梯，首層與二層之間通高的中庭四周采用防火卷簾分隔。高層主體每層面為一個防火分區，每層設二架疏散梯，疏散梯均為防煙樓梯，同時設一架消防電梯。酒店主樓東側間距不足需做防火處理。6.2.2消防用水量室外消火栓：30L/s,滅火時間為3小時。室外消防水池容量為500m3室內消火栓：40L/s,滅火時間為3小時。用水量為40×3.6×3=432m3自動噴淋：21L/s,滅火時間為1小時。用水量為21×3.6×1=75m36.2.3消防系統室內消火栓給水和自噴給水采用串聯泵供水方式，在地下室設消防水池和水泵房，屋頂設18m3消防水箱。消火栓系統靜壓超過0.8Mpa采用減壓閥再分壓，動壓超過0.5Mpa處消室外設兩座消防水泵接合器，消火栓泵選用三臺XBD12/25-100,二開一備。消防管道采用鍍鋅鋼管，溝槽式接頭連接及絲扣連接。大樓內除小于5m2衛生間和不宜用水撲救部位外，均設自動噴淋。噴淋系統采用分區供應，1F-6F為低區，7F-31F為高區。低區管網由噴淋系統經減壓閥減壓后供應.噴淋泵選用二臺XBD12/25-100,一開一備。噴淋管道采柴油發電機房采用水噴霧滅火系統。水噴霧系統由低區噴淋管道報警閥前接出。大樓內每層配置磷酸銨鹽干粉滅火器。在每一消火栓邊配置二具滅桐廬勵駿酒店項目可行性報告第30頁所有消防及一類用電設備均采用雙回路供電，且未端自動切換。所有消防電源線均采用銅芯耐火電纜(NH-VV型)或銅芯耐火電線(NH-BV)。6.2.4確保消防系統安全、保險的技術措施消防系統所有閥門都設置狀態顯示裝置。不僅消火栓，噴淋系統的閥門設置，而且生活給水系統中與消防相關的閥門也都設置了狀態顯示裝置，可采用國內一般高層建筑用于自動噴淋系統中的信號監測閥或稱電力監測閥。室內消火栓管道，采用立體成環的作法。消火栓系統各區域管網的最高點(即最不利點消火栓處)布置顯示壓力表。這樣做可以使日常的消防安全巡視，檢查各區域管網壓力是否正常。消防水源由屋頂水箱供給。為了保證屋頂水箱在檢修時系統能正常工作，水箱均分為兩格，一格檢修清洗時，另一格仍能正常工作。第31頁7公共服務的定價7.1桐廬縣城賓館客房價格概況間)、金鑫賓館(231(套)間)、桐廬巴比松度假莊園(180(套)間)、上海福龍度假村(114(套)間)、桐廬賓館(104(套)間),合計客房約894(套)間，占縣城較大規模賓館飯店客房數的1/4左右。上述賓館因在規模和檔次上占優勢，客房平均利用率卻達80%左右，其中金鑫賓館近年來客房利用率達到90%左右。由于客房收入是賓館的主要收入來源，客房價格高低跟當地的經濟社會表7-1浙江紅樓國際賓館單位：元/日房型門市價現行打折價(7折)標準房行政商務房豪華套房表7-2金鑫賓館單位：元/日房型門市價現行打折價(6.0折)普通單人間標準間豪華單人間豪華套房表7-3桐廬巴比松度假莊園單位：元/日房型門市價現行打折價(5.0折)第32頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告7公共服務的定價卡內小舍標準房卡內小舍豪華標準房卡內小舍山景房卡內小舍復式套房根據桐廬縣委、縣政府提出的桐廬縣旅游國際化五年行動方案(2007-2011),其主要工作目標為：通過深入實施五年行動方案，建成一批具有相當國際化水準的休閑旅游產品和規模酒店等配套設施，推進電子商務、網上結算、多語標識系統、多語種服務的應用發展，構建高效優質的服務體系，實現旅游增長方式轉變、旅游業態轉型、產業層次提升、綜合效益增長。至2011年，成為旅游產業發達、設施完善、旅游產品豐富、服務優良、市場競爭力強的休閑旅游基地和浙江省旅游經濟強縣。總接待游客達500萬人次，旅游業總收入達27億元。其中年接待入境游客突破3.6萬人次，年均遞增15%;國際旅游收入達800萬美元，年均遞增17%。有理由相信，五年行動方案的實施將為桐廬的賓館、酒店業的發展提供了良好機遇，也為賓館客房需求提供了保證。7.2勵駿酒店客房價格市場定位本項目處于桐廬縣城新區最繁華的商業地段迎春南路，在區位上占有優勢；同時可以抓住濱江區塊建設的機遇，立足高標準、高起點，采用一流的賓館飯店裝璜設計和最新型的建筑材料，應用技術先進和質量可靠的設備，把勵駿酒店建設成為華麗而富有特色的現代化旅游飯店。2010年項目建成后，桐廬賓館客房價格估計比現行的賓館客房價格提高20%至30%左右。勵駿酒店客房價格確定，不但要考慮今后幾年市場發展趨勢，而且要考慮勵駿酒店的實際情況，主要考慮到價格競爭優勢和樹立第33頁勵駿品牌方面來考慮，擬采用表7-4計劃價格。采用這樣的客房價格，確保賓館的平均客房利用率在70%以上。表7-4勵駿酒店計劃客房價單位：元/日序號房型打折價標準客房2行政套房3豪華套間4高級套間5總統套房3.3營銷戰略勵駿酒店要嚴格按照涉外五星級酒店標準進行規范化服務，創一流和富有特色的服務，為勵駿酒店樹立嶄新的形象和品牌。以完整、綜合、高質量的飲食起居設施和條件，為顧客提供舒適、優美、安全、方便的服務，努力營造賓至如歸的感受。以涉外旅游飯店的基礎設施和完美、周到的服務，滿足餐飲、會議、商貿、娛樂功能的各種需要。在創品牌方面，要制定一套嚴密而有效的創品牌戰略。根據勵駿酒店自身的特點，以及當今人們健康意識的增強，渴望能吃到無公害的綠色食品的消費需求，應樹立“綠色勵駿”的品牌，提出“綠色美食、綠色客房”口號。在飲食和客房上創造自己的特色，以綠色健康的飲食和綠色的客房環境來吸引顧客。在促銷方面，要注重培養一支公關能力很強的促銷隊伍，與旅游組織、政府機關、社會團體、事企業單位及個人建立密切的業務聯系網絡，承攬餐飲、會議、商務、娛樂等業務，保證有穩定的客源。第34頁在飯店功能定位方面，充分利用勵駿酒店處于桐廬縣城新區繁華的商業地段的優勢，把勵駿酒店功能定位于旅游休閑酒店，做好商業服務這篇文章。在服務方面，在規范和周到的服務基礎上，要強調特色服務。特別要重視和旅游組織和社會團體合作，開展富有特色的專項服務活動，樹立勵駿服務特色和品牌。在餐飲方面，以綠色食品、品種多樣、風味獨特、價廉物美來吸引顧客，要有多種特色菜、品牌菜。食品原料進貨要嚴格把關，要按綠色和無公害標準來選擇，打響“綠色美食”品牌。在客房方面，為了打響“綠色客房”品牌，客房內部裝修要采用綠色裝璜材料，不使用有損健康的建材；要注意客房的空氣質量，送新風量要達到標準，同時增大開窗面積。營造綠色和溫馨的客房環境。在飯店過程中，以可持續發展為原則，堅持清潔生產、倡導綠色消費；堅持節約能源、減少污染排放，保護生態環境。桐廬勵駿酒店項目可行性報告8人力資源配置與項目實施進度第35頁8人力資源配置與項目實施進度8.1酒店組織機構和管理體制勵駿酒店建成后是一座集住宿、餐飲、娛樂、購物和商務活動等綜合服務為一體的大型旅游度假酒店。酒店只有在良好的設施與優質服務的完美結合情況下才能獲得理想的經濟效益和樹立良好的企業形象因此，有效而適合的經營管理體制是十分重要的。企業管理要制度化、藝術化、人性化，要建立合理的員工激勵機制，培養一支彬彬有禮、訓練有素的服務隊伍。酒店實行董事會領導下的總經理負責制，下設辦公室、工程部、財務部、供應部、餐飲部、娛樂部等機構。酒店的組織機構是協調各部門之間的組織網絡，它是酒店的綜合服務系統，以組織形式來明確員工的工作崗位、職責及業務范圍；它根據酒店經營的特點，即向旅游者、商客、企業提供娛樂、購物、商貿、會務等綜合服務和接待工作而設置的。結合本項目的特點編制的酒店組織管理機構見“酒店機構、人員配備表”。為了發揮組織作用，酒店經營應堅持：①類似職能應組合在一起；②對第一職務均應賦予明確的權力、職責并規定向誰匯報工作；③組織形式應能明確職能并符合當前需要；④對每一職務的職責均應規定工作準則：⑤采取集中管理。8.2勞動定員和人員培訓人力使用必須精打細算，通過對不同部門的合理配備，以加強成本的控制，最大限度地利用人力資源。參照目前管理先進的相似等級、規模的酒店桐廬勵駿酒店項目可行性報告8人力資源配置與項目實施進度第36頁人員配備情況，擬定人員配備如表7-1,酒店總定員：330人。由于從事餐旅業人員流動性大，員工的流失率可能高達20—30%左右。因此需要制定定期職工補缺計劃，保證酒店正常運轉。員工的培訓由人事發展部主管，主要進行服務理念、接待服務和崗位技能等方面培訓。培訓分不同的層次進行：①入門員工的培訓，委托專門技術培訓，采取事務主管專門指導；③主管人員的培訓：主管人員的高級培訓采取到更高檔次的酒店培訓進修，以學習到先進的管理、服務經驗，提高酒店的服務水平和檔次。表8-1酒店機構、人員配備表經理室5客房服務員總經理公共服務員駐店經理1洗滌537前臺2辦公室經理主任2公關、客房安排員雜役、總機出納4警衛夜班審計員3工程部8人事發展部5電工69餐飲部水暖工6經理司爐6廚房長木工1廚師84財務部8冷菜師5第37頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告8人力資源配置與項目實施進度經理1洗碗、洗爐工審計員清潔工出納2貯藏室管理員3會計2服務員領班6核算管理員2服務員5供應部引座員經理宴會部5采購員灑水管理員、調灑師76客房部2娛樂部經理合計8.3項目實施進度根據本項目的建設規模，以及酒店裝修等因素，該項目工期需二年六個月時間(包括項目前期工作)。2008年6月—2008年7月項目前期工作2008年7月—2008年10月方案設計、可行性報告編制及審批2008年10月—2008年12月場地平整、施工圖設計及工程招投標2009年1月—2010年7月工程施工2010年7月—2010年12月內外裝修，竣工交付使用8.4項目建設管理本項目應實行統一設計、統一管理，委托專業工程監理單位對工程實行項目實施階段，通過招投標選擇信譽好、技術過硬、能夠勝任本項目的建筑施工隊伍，同時選派好責任心強、技術精、堅持原則的甲方代表。招投標遵照《中華人民共和國招投標法》規定進行，具體招標內容見表8-2內容。桐廬勵駿酒店項目可行性報告8人力資源配置與項目實施進度第38頁加強建設期的質量管理，盡力降低建設投資，積極采用新材料、新工藝、新技術。表8-2招標基本情況表招標范圍招標組織形式招標方式勘察全部招標委托招標公開招標設計全部招標委托招標公開招標建筑工程全部招標委托招標公開招標安裝工程全部招標委托招標公開招標設備全部招標委托招標公開招標重要材料全部招標委托招標公開招標桐廬勵駿酒店項目可行性報告9經濟和社會影響分析第39頁9經濟和社會影響分析9.1項目地經濟發展概況桐廬縣下轄7鎮、2個街道、4個鄉，2004年全縣戶藉人口39.4356萬人。2006年全縣GDP已達到120.31億元，比上年增長13.7%,連續三年躋身全國百強縣，人均GDP達到30389元。實現全社會工業總產值343.16億元，比上年增長21.64%,其中規模以上200.88億元，實現社會銷售品零售總額31.56億元，比上年增長16.2%,其中批發零售貿易業27.76億元，外貿出口供貨130.66億元，比上年增長17.1%,外貿出口供貨總值占全縣工業銷售產值的38.7%。2007年，桐廬縣實現生產總值141.0億元，比上年增長13%。財政總收入13.8億元，其中地方財政收入6.7億元，分別增長16.4%和16.6%。全社會固定資產投資68.7億元，增長12.3%。城鎮居民人均可支配收入18179元，農村居民人均純收入8465元，分別增長11.2%和11.5%。9.2項目行業影響分析游客人均消費與中心城市相比差距較大，產業經濟的集聚效應沒有很好體桐廬勵駿酒店項目可行性報告9經濟和社會影響分析第40頁本項目的建設對進一步發展和提升桐廬縣支柱產業——旅游業，鞏固旅游經濟強縣的地位有著重要意義。桐廬勵駿酒店從建筑物本身看：定位于縣城新區標志性建筑；從建設規模看：為縣城新區最具規模的旅游休閑度假酒店；從項目方經驗看：項目方擁有如澳門置地廣場酒店、漁人碼頭、北京王府井勵駿酒店、東莞長安勵駿酒店等眾多聲名卓著的項目。從管理水平看：擁有先進酒店的管理理念和管理經驗。因此本項目的建成，不僅能大大提升桐廬當地城市品味和旅游接待能力，而且能有效地促進當地行業發展和科學管理的水平的提高，項目行業影響是正面的、示范性的。9.3項目社會效果和社會適應性分析根據《桐廬縣城市總體規劃》和《桐廬縣“十一五”旅游業發展規劃》,本項目建成投入使用后，不但能充分體現桐廬縣城市總體規劃新的功能布局，提升城市整體品質，而且將進一步擴大桐廬縣城旅游酒店基礎設施的服務配套功能，提升濱江區塊休閑、娛樂、購物等特色，同時項目的地上生態停車場地還可提供公共服務，更好地促進當地社會事業的發展。本項目用地為儲備建設用地，無拆遷單位與居民，項目建設無阻礙因素。作為桐廬縣城具有擴大影響的休閑旅游度假酒店設施，省、市、縣各政府部門及各級管理部門對本項目是支持的，電力、交通、通信、供水等基礎設施部門將為本項目提供強有力的保障，同時桐廬縣內的政治、經濟和文化也為本項目的建設和營運提供了保證。9.4項目區域經濟和社會影響分析項目地位于國務院確定的第一批國家級風景名勝區：富春江-新安江-千島湖風景名勝區。桐廬縣作為該區域的富春江的中心區域，擁有眾多的旅游資源，如融洞資源、峽谷資源、古鎮資源、山林資源等，長久以來位列縣桐廬勵駿酒店項目可行性報告9經濟和社會影響分析第41頁級旅游之冠，但隨著經濟社會的不斷發展，名勝區內旅游產業發展、交通便利程度發生天翻地覆的變化，自駕游、團隊游、商務游等方式出游已經成為市場主體，而這些游客對住宿、飲食、娛樂的要求越來越高，而桐廬由于缺頭熱，中間冷”的旅游格局。本項目的建成，對促進區域經濟發展、提升產業布局空間、轉變當地財政收入格局、促進當地就業人數、完善行業市場競爭結構都具有很好的改善。由于本項目涉及三產服務業基礎設施的投入，符合國家及當地政府大力發展第三產業的產業導向，因此擬建項目不但不涉及宏觀經濟的負面影響，而且有利于促進我國產業發展的轉型，有利于維護當地經濟穩步增長。另外，在本項目的實施過程中，需要設計、施工、設備材料供貨商的參與及監理等社會中介機構的服務，從而給這些行業帶來更多的就業機會和收入，減少了社會的就業壓力。項目建設也給當地商貿業等服務業帶來了更多的商機，項目對當地居民的收入和生活質量影響也是正面的。桐廬勵駿酒店項目可行性報告10投資估算和資金第42頁10投資估算和資金籌措10.1投資估算(1)根據桐廬現有基價及費率，參照同類型建筑結構估算。(2)弱電系統暫按國產中高檔價計入。(4)土地費用：按實際掛牌成交價格計算。(5)建設單位管理費、工程監理費、質監費、勘察設計費按規定收取。(6)部門配套費按12元/m2(散裝水泥、墻改、白蟻防治等)收取。(7)基本預備費按工程總費用5%計。本工程計劃總投資人民幣61017萬元(折8716萬美元).工程投資估算詳見附表10-1。序號項目名稱建筑面積或工程量(平方米)單方造價(元/平方米)總價(萬元)備注一第一部分費用工建安工程費土建工程大樓土建2裝修裝潢3地下工程土建4地下購物中心裝潢5三通一平6基坑圍護7安裝給排水8電氣照明第43頁桐廬勵駿酒店項目可行性報告10投資估算和資金籌措9(設備)消防通風空調安裝智能化系統電梯安裝Ⅱ室外工程道路、停車場2綠化、泛光照明3室外電氣、給排水等二第二部分其他費用征地費2城市基礎設施配套費3新型墻體材料專項基金54散裝水泥費55白蟻防治費26建設單位管理費7監理費8勘測設計費三預備費四五營銷推廣費用建設總投資(一+二+三+四+五)10.2資金籌措本項目資金籌措，本項目計劃總投資61017.09萬元，其中商業銀行貸款解決約49%,即30000萬元；剩余部分及經營期間的流動資金31017.09萬元(折4431萬美元)等由投資方自有資金解決，資金籌措詳見下表。建設期分年投資計劃表單位：萬元序號名稱第一年第二年第三年合計分年計劃%1建設投資自有資金銀行貸款2貸款利息0第45頁11財務評價11.1基礎數據項目建設期2.5年，經營期按25年計算。酒店客房營業收入合計約8788.36萬元，具體計算見下表。11-1酒店客房收入計算序號房型數量折扣單價年均利用率年收入1標準客房2行政套房3豪華套間4高級套間45總統套房26總計第46頁①酒店直接營業成本酒店直接營業成本計算根據經驗估算與桐廬實際結合，酒店人員按330人計算.具體成本計算如下：11-2酒店年直接營業成本序號費用項目金額(萬元)備注客房按收入8%計算2餐飲按收入50%計算3按收入30%計算4酒店人員工資及福利按2萬元/人5合計②其它經營成本水、電、動力燃料費，按總營業收入的5%設定，計900萬元。修理維護費，按折舊的20%計。其他管理費用(辦公費、廣告費、工會經費、保險費等),按工資及福利支出的30%計算。借款年利率按三年期央行貸款基準利率7.29%計。在還款期內，全部折舊、可分配利潤先用于還款。固定資產折舊采用綜合折舊法，折舊年限50年，殘值率0%。包括營業稅及附加稅率按5.55%估算。所得稅率25