小區(qū)公共維修管理制度一、總則（一）目的為了加強小區(qū)公共維修管理，確保小區(qū)公共設施設備的正常運行，維護小區(qū)業(yè)主的共同利益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于本小區(qū)內(nèi)所有公共設施設備的維修管理工作，包括但不限于房屋建筑、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、電梯、消防設施、道路、綠化等。（三）基本原則1.預防為主原則通過定期巡檢、維護保養(yǎng)等措施，提前發(fā)現(xiàn)和解決公共設施設備存在的問題，預防故障和事故的發(fā)生。2.及時維修原則對出現(xiàn)故障或損壞的公共設施設備，及時組織維修，確保其盡快恢復正常運行，減少對業(yè)主生活的影響。3.質(zhì)量第一原則維修工作要嚴格按照相關(guān)標準和規(guī)范進行，確保維修質(zhì)量，延長公共設施設備的使用壽命。4.節(jié)約成本原則在保證維修質(zhì)量的前提下，合理控制維修費用，節(jié)約資源，降低維修成本。二、維修管理職責分工（一）管理部門職責1.物業(yè)管理公司負責制定小區(qū)公共維修管理制度、維修計劃和預算，并組織實施。建立公共設施設備檔案，記錄設備的基本信息、維修歷史等。組織維修人員進行維修工作，協(xié)調(diào)與業(yè)主、供應商等相關(guān)方的關(guān)系。對維修工作進行監(jiān)督檢查，確保維修質(zhì)量和進度。定期對公共設施設備進行評估，提出更新改造建議。2.業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理公司的公共維修管理工作，審核維修計劃和預算。參與重大維修項目的決策，聽取業(yè)主意見，維護業(yè)主的合法權(quán)益。協(xié)助物業(yè)管理公司做好維修工作的協(xié)調(diào)和溝通，促進維修工作的順利進行。（二）維修人員職責1.遵守公司的各項規(guī)章制度，服從工作安排，按時完成維修任務。2.熟悉小區(qū)公共設施設備的性能、原理和操作規(guī)程，掌握維修技能。3.嚴格按照維修標準和規(guī)范進行維修工作，確保維修質(zhì)量。4.維修過程中做好安全防護措施，確保自身和他人的安全。5.及時反饋維修工作中發(fā)現(xiàn)的問題和建議，協(xié)助管理部門做好公共設施設備的管理工作。（三）其他相關(guān)人員職責1.業(yè)主配合物業(yè)管理公司的維修工作，提供必要的協(xié)助和支持。不得擅自破壞公共設施設備，如發(fā)現(xiàn)有損壞情況應及時向物業(yè)管理公司報告。2.供應商按照合同約定提供合格的維修材料和設備，并確保售后服務。配合物業(yè)管理公司做好維修工作，及時提供技術(shù)支持和維修指導。三、維修計劃管理（一）年度維修計劃1.物業(yè)管理公司應于每年年底前制定下一年度的公共維修計劃，包括維修項目、維修內(nèi)容、維修時間、維修預算等。2.年度維修計劃應根據(jù)小區(qū)公共設施設備的運行狀況、使用年限、業(yè)主需求等因素進行編制，確保維修工作的全面性和針對性。3.年度維修計劃編制完成后，應提交業(yè)主委員會審核，經(jīng)業(yè)主委員會同意后實施。（二）季度維修計劃1.物業(yè)管理公司應根據(jù)年度維修計劃，結(jié)合季度公共設施設備的運行情況，于每季度末制定下一季度的維修計劃。2.季度維修計劃應明確維修項目的具體內(nèi)容、維修時間、責任人等，確保維修工作有序進行。3.季度維修計劃編制完成后，應報管理部門備案。（三）臨時維修計劃1.對于突發(fā)的公共設施設備故障或損壞，物業(yè)管理公司應及時制定臨時維修計劃，并組織維修人員進行維修。2.臨時維修計劃應包括維修項目、維修內(nèi)容、維修時間、維修預算等，確保維修工作的及時性和有效性。3.臨時維修計劃實施后，應及時補充到年度或季度維修計劃中。四、維修費用管理（一）費用預算1.物業(yè)管理公司應根據(jù)維修計劃，編制維修費用預算，包括維修材料費用、人工費用、設備購置費用等。2.維修費用預算應合理、準確，充分考慮維修項目的實際情況和市場價格波動因素。3.維修費用預算編制完成后，應提交業(yè)主委員會審核，經(jīng)業(yè)主委員會同意后納入小區(qū)年度財務預算。（二）費用核算1.物業(yè)管理公司應建立維修費用核算制度，對維修費用進行明細核算，確保費用支出的合理性和準確性。2.維修費用核算應包括維修項目的實際費用、費用報銷憑證、費用結(jié)算情況等，定期向業(yè)主委員會報告。3.對于超出預算的維修費用，物業(yè)管理公司應及時分析原因，提出解決方案，并報業(yè)主委員會審批。（三）費用支付1.維修費用支付應嚴格按照合同約定和財務制度進行，確保資金安全。2.維修費用支付前，應經(jīng)相關(guān)部門審核簽字，包括維修人員、維修負責人、財務人員等。3.對于較大金額的維修費用支付，應報業(yè)主委員會審批后支付。五、維修工作流程（一）維修申請1.業(yè)主發(fā)現(xiàn)公共設施設備出現(xiàn)故障或損壞后，應及時向物業(yè)管理公司客服中心報告。2.客服中心接到業(yè)主報告后，應詳細記錄故障或損壞情況，并及時通知維修人員前往現(xiàn)場查看。3.維修人員接到通知后，應在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場，對故障或損壞情況進行確認，并填寫《維修申請表》。（二）維修方案制定1.維修人員根據(jù)現(xiàn)場查看情況，制定維修方案，包括維修方法、維修材料、維修時間等。2.維修方案應經(jīng)維修負責人審核同意后實施，對于復雜的維修項目，還應組織相關(guān)技術(shù)人員進行論證。（三）維修實施1.維修人員按照維修方案進行維修工作，嚴格遵守維修操作規(guī)程，確保維修質(zhì)量和安全。2.維修過程中如需更換維修材料或設備，應選用合格的產(chǎn)品，并做好記錄。3.維修人員應及時向業(yè)主反饋維修進度，如遇特殊情況需要延長維修時間，應提前告知業(yè)主。（四）維修驗收1.維修工作完成后，維修人員應進行自檢，確認維修質(zhì)量符合要求后，通知維修負責人進行驗收。2.維修負責人組織相關(guān)人員對維修項目進行驗收，驗收合格后填寫《維修驗收單》。3.對于驗收不合格的維修項目，維修人員應及時進行整改，直至驗收合格為止。（五）維修記錄歸檔1.維修工作完成后，維修人員應將《維修申請表》、《維修方案》、《維修驗收單》等相關(guān)資料整理歸檔，建立維修檔案。2.維修檔案應包括維修項目的基本信息、維修過程記錄、維修費用結(jié)算等內(nèi)容，以便日后查閱和參考。六、維修質(zhì)量監(jiān)督與考核（一）質(zhì)量監(jiān)督1.物業(yè)管理公司應建立維修質(zhì)量監(jiān)督制度，定期對維修工作進行檢查和評估，確保維修質(zhì)量符合要求。2.質(zhì)量監(jiān)督人員應不定期對維修現(xiàn)場進行巡查，檢查維修人員的操作規(guī)范、維修材料的使用情況等。3.對于維修質(zhì)量不符合要求的項目，質(zhì)量監(jiān)督人員應及時提出整改意見，要求維修人員限期整改。（二）考核辦法1.物業(yè)管理公司應制定維修人員考核辦法，對維修人員的工作表現(xiàn)、維修質(zhì)量、工作效率等進行考核。2.考核內(nèi)容包括維修任務完成情況、維修質(zhì)量合格率、業(yè)主滿意度等指標。3.考核結(jié)果與維修人員的績效獎金、晉升等掛鉤，激勵維修人員提高工作質(zhì)量和效率。（三）投訴處理1.業(yè)主對維修質(zhì)量不滿意的，可以向物業(yè)管理公司客服中心投訴。2.客服中心接到投訴后，應及時記錄投訴內(nèi)容，并通知相關(guān)部門進行調(diào)查處理。3.相關(guān)部門應在規(guī)定時間內(nèi)對投訴問題進行核實，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。如業(yè)主對處理結(jié)果仍不滿意，可通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決。七、維修安全管理（一）安全制度1.物業(yè)管理公司應建立維修安全管理制度，明確維修人員的安全職責和操作規(guī)程。2.維修人員應嚴格遵守安全制度，在維修工作中做好安全防護措施，確保自身和他人的安全。3.對于電氣、電梯、消防等特殊設備的維修，應安排專業(yè)人員進行操作，并持證上崗。（二）安全培訓1.物業(yè)管理公司應定期組織維修人員進行安全培訓，提高維修人員的安全意識和操作技能。2.安全培訓內(nèi)容包括安全法規(guī)、安全操作規(guī)程、安全事故案例分析等。3.維修人員應參加安全培訓，并通過考核后方可上崗作業(yè)。（三）安全檢查1.物業(yè)管理公司應定期對維修現(xiàn)場進行