小區(qū)設(shè)備歸誰(shuí)管理制度一、總則（一）目的為了加強(qiáng)小區(qū)設(shè)備的管理，明確設(shè)備歸屬及管理責(zé)任，確保小區(qū)設(shè)備的正常運(yùn)行，保障業(yè)主的生活質(zhì)量，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于本小區(qū)內(nèi)所有公共區(qū)域及配套設(shè)施設(shè)備的管理。（三）基本原則1.明確歸屬原則：清晰界定各類設(shè)備的歸屬主體，避免管理職責(zé)不清。2.責(zé)任到人原則：將設(shè)備管理責(zé)任落實(shí)到具體部門或個(gè)人，確保管理工作的有效執(zhí)行。3.維護(hù)保養(yǎng)原則：定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保設(shè)備性能良好，延長(zhǎng)使用壽命。4.安全第一原則：始終把設(shè)備安全運(yùn)行放在首位，保障小區(qū)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全。二、小區(qū)設(shè)備分類及歸屬（一）房屋建筑及附屬設(shè)施1.建筑物本體結(jié)構(gòu)：包括基礎(chǔ)、梁、板、柱、墻等，歸全體業(yè)主共同所有。2.屋面防水、隔熱層：歸全體業(yè)主共同所有。3.外墻面：歸全體業(yè)主共同所有。4.樓梯間、電梯前室、走廊通道等公共區(qū)域：歸全體業(yè)主共同所有。（二）共用設(shè)施設(shè)備1.電梯系統(tǒng)電梯設(shè)備本身及附屬設(shè)施：歸全體業(yè)主共同所有。電梯的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。2.消防系統(tǒng)消防設(shè)施設(shè)備，如消防栓、滅火器、噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)等：歸全體業(yè)主共同所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備的日常巡查、維護(hù)保養(yǎng)，確保其處于良好的備用狀態(tài)。3.給排水系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的供水管道、排水管道、雨水管道等：歸全體業(yè)主共同所有。生活水泵、污水泵等設(shè)備：歸全體業(yè)主共同所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)的日常維護(hù)、維修，保障正常供水排水。4.供電系統(tǒng)高壓配電柜、變壓器、低壓配電箱等供電設(shè)備：歸全體業(yè)主共同所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的日常運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)，配合供電部門做好相關(guān)工作。5.弱電系統(tǒng)包括監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)等：歸全體業(yè)主共同所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的日常維護(hù)、維修，確保其正常運(yùn)行，保障小區(qū)安全。6.通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的通風(fēng)設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等：歸全體業(yè)主共同所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)的日常維護(hù)、保養(yǎng)，根據(jù)實(shí)際情況合理運(yùn)行。7.智能化系統(tǒng)如小區(qū)一卡通系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)等：歸全體業(yè)主共同所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)的日常管理、維護(hù)，保障其正常使用。（三）經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施1.小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、健身房、游泳池等經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施：歸全體業(yè)主共同所有。2.其經(jīng)營(yíng)管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定進(jìn)行，經(jīng)營(yíng)收益按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分配。三、設(shè)備管理職責(zé)分工（一）業(yè)主大會(huì)1.代表全體業(yè)主行使對(duì)小區(qū)設(shè)備的所有權(quán)，決定設(shè)備的重大維修、更新改造等事項(xiàng)。2.審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的設(shè)備管理方案、預(yù)算等，并作出決策。（二）業(yè)主委員會(huì)1.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)設(shè)備的管理工作，確保管理工作符合法律法規(guī)及業(yè)主利益。2.參與設(shè)備管理相關(guān)事項(xiàng)的決策，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.負(fù)責(zé)制定設(shè)備管理制度、操作規(guī)程，并組織實(shí)施。2.安排專業(yè)人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常巡查、維護(hù)保養(yǎng)、維修等工作，確保設(shè)備正常運(yùn)行。3.建立設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的運(yùn)行情況、維護(hù)保養(yǎng)記錄等信息。4.定期向業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)設(shè)備管理情況，接受監(jiān)督。（四）設(shè)備維修人員1.嚴(yán)格按照操作規(guī)程對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)工作，確保維修質(zhì)量。2.及時(shí)處理設(shè)備故障，做好維修記錄，對(duì)維修情況進(jìn)行跟蹤反饋。3.協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定設(shè)備更新改造計(jì)劃，并參與實(shí)施。（五）其他部門或人員1.小區(qū)內(nèi)各業(yè)主應(yīng)愛護(hù)公共設(shè)備，不得擅自損壞、挪用。2.涉及設(shè)備管理的其他部門或人員，應(yīng)按照各自職責(zé)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)工作。四、設(shè)備采購(gòu)與更新（一）采購(gòu)計(jì)劃1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)設(shè)備的使用狀況、維修記錄等，定期制定設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃。2.采購(gòu)計(jì)劃應(yīng)包括設(shè)備名稱、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、采購(gòu)時(shí)間等內(nèi)容，并報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審議。（二）采購(gòu)流程1.采購(gòu)計(jì)劃經(jīng)審議通過后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購(gòu)招標(biāo)或詢價(jià)等工作。2.選擇具有良好信譽(yù)、產(chǎn)品質(zhì)量可靠的供應(yīng)商，簽訂采購(gòu)合同。3.采購(gòu)合同應(yīng)明確設(shè)備的規(guī)格、數(shù)量、價(jià)格、交貨時(shí)間、售后服務(wù)等條款。（三）設(shè)備更新1.當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、老化，影響正常使用，且維修成本過高時(shí)，應(yīng)考慮設(shè)備更新。2.設(shè)備更新方案應(yīng)報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，更新資金按照相關(guān)規(guī)定籌集。3.設(shè)備更新后，應(yīng)及時(shí)做好驗(yàn)收工作，并更新設(shè)備檔案。五、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)（一）日常巡查1.設(shè)備維修人員應(yīng)按照規(guī)定的巡查路線和時(shí)間，對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常巡查。2.巡查內(nèi)容包括設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)、外觀狀況、連接部件等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄并處理。（二）定期保養(yǎng)1.根據(jù)設(shè)備的使用說明書和運(yùn)行特點(diǎn)，制定設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃。2.定期保養(yǎng)工作應(yīng)包括設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)試等內(nèi)容，確保設(shè)備性能良好。3.保養(yǎng)完成后，應(yīng)做好記錄，并存入設(shè)備檔案。（三）專項(xiàng)維護(hù)1.對(duì)于一些關(guān)鍵設(shè)備或出現(xiàn)故障的設(shè)備，應(yīng)進(jìn)行專項(xiàng)維護(hù)。2.專項(xiàng)維護(hù)工作應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)，制定詳細(xì)的維護(hù)方案，并組織實(shí)施。3.維護(hù)完成后，應(yīng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行測(cè)試和驗(yàn)收，確保設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行。六、設(shè)備維修管理（一）維修申請(qǐng)1.設(shè)備使用部門或業(yè)主發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障后，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交維修申請(qǐng)。2.維修申請(qǐng)應(yīng)注明設(shè)備名稱、故障現(xiàn)象、發(fā)生時(shí)間等信息。（二）維修派工1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到維修申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)安排維修人員進(jìn)行維修。2.根據(jù)設(shè)備故障的緊急程度和維修人員的工作安排，合理派工。（三）維修實(shí)施1.維修人員接到派工任務(wù)后，應(yīng)攜帶必要的工具和材料，及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。2.在維修過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行，確保維修質(zhì)量和安全。3.對(duì)于較復(fù)雜的故障，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，組織技術(shù)人員進(jìn)行會(huì)診，制定解決方案。（四）維修驗(yàn)收1.維修完成后，維修人員應(yīng)通知設(shè)備使用部門或業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收。2.驗(yàn)收合格后，由設(shè)備使用部門或業(yè)主在維修記錄上簽字確認(rèn)。3.對(duì)于驗(yàn)收不合格的維修項(xiàng)目，維修人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行返工，直至驗(yàn)收合格。七、設(shè)備檔案管理（一）檔案建立1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為每臺(tái)設(shè)備建立獨(dú)立的檔案，檔案內(nèi)容應(yīng)包括設(shè)備基本信息、采購(gòu)合同、安裝調(diào)試記錄、運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄等。2.設(shè)備檔案應(yīng)采用紙質(zhì)和電子兩種形式保存，便于查閱和管理。（二）檔案更新1.設(shè)備檔案應(yīng)及時(shí)更新，記錄設(shè)備的最新信息和狀態(tài)變化。2.每次設(shè)備維修、保養(yǎng)、更新等工作完成后，相關(guān)記錄應(yīng)及時(shí)歸入設(shè)備檔案。（三）檔案查閱1.設(shè)備檔案僅限物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部相關(guān)人員查閱，因工作需要查閱的，應(yīng)辦理查閱手續(xù)。2.查閱人員不得擅自更改、刪除檔案內(nèi)容，查閱后應(yīng)及時(shí)歸還檔案。八、設(shè)備安全管理（一）安全制度1.制定設(shè)備安全管理制度，明確設(shè)備操作規(guī)范、安全注意事項(xiàng)等。2.對(duì)設(shè)備操作人員進(jìn)行安全培訓(xùn)，確保其熟悉設(shè)備性能和操作規(guī)程，具備安全操作技能。（二）安全檢查1.定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行安全檢查，檢查內(nèi)容包括設(shè)備的安全防護(hù)裝置、接地接零情況、電氣絕緣性能等。2.對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，確保設(shè)備安全運(yùn)行。（三）應(yīng)急管理1.制定設(shè)備應(yīng)急預(yù)案，明確設(shè)備突發(fā)故障或事故的應(yīng)急處置流程。2.定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)急處置能力，確保在突發(fā)情況下能夠迅速、有效地進(jìn)行應(yīng)對(duì)，減少損失。九、設(shè)備費(fèi)用管理（一）費(fèi)用預(yù)算1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)設(shè)備管理工作的需要，編制設(shè)備費(fèi)用預(yù)算。2.設(shè)備費(fèi)用預(yù)算應(yīng)包括設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、維修費(fèi)用、能耗費(fèi)用等內(nèi)容。（二）費(fèi)用核算1.對(duì)設(shè)備費(fèi)用進(jìn)行單獨(dú)核算，準(zhǔn)確記錄各項(xiàng)費(fèi)用的支出情況。2.定期對(duì)設(shè)備費(fèi)用進(jìn)行分析，評(píng)估費(fèi)用支出的合理性，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)調(diào)整。（三）費(fèi)用分?jǐn)?.對(duì)于全體業(yè)主共同使用的設(shè)備，其費(fèi)用按照業(yè)主建筑面積等比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.對(duì)于經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施設(shè)備的費(fèi)用，按照經(jīng)營(yíng)收益分配情況進(jìn)行合理分?jǐn)偂Ｊ⒈O(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機(jī)制1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)備管理工作進(jìn)行監(jiān)督。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部建立監(jiān)督檢查機(jī)制，定期對(duì)設(shè)備管理工作進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。（二）考核