大連市保障性住房政策執行：現狀、問題與優化路徑研究一、引言1.1研究背景住房，作為人類生存和發展的基本物質條件，是人們安居樂業的基礎，也是社會穩定與和諧的重要保障。在城市化進程不斷加速的當下，住房問題愈發凸顯，成為社會各界廣泛關注的焦點。大連市，作為我國重要的沿海開放城市和經濟中心，近年來在經濟發展、城市建設等方面取得了顯著成就，城市規模不斷擴大，人口持續增長。然而，這也導致住房供需矛盾日益突出，尤其是中低收入群體的住房困難問題亟待解決。隨著房價的不斷攀升，中低收入家庭的購房壓力與日俱增。他們往往面臨著收入水平與房價之間的巨大差距，難以通過市場途徑實現住房夢。住房困難不僅影響著這些家庭的生活質量和幸福感，也可能引發一系列社會問題，如貧富差距進一步拉大、社會矛盾潛在激化等，對社會的穩定與和諧構成威脅。保障性住房政策的實施，正是為了緩解這一矛盾，為中低收入群體提供住房支持，保障他們的基本居住權益。通過建設和分配保障性住房，政府旨在調節住房市場，促進社會公平，確保不同收入階層的居民都能享受到住房保障，從而維護社會的穩定秩序。從房地產市場的角度來看，保障性住房政策在促進房地產市場健康發展方面發揮著不可或缺的作用。在過去較長一段時間里，我國房地產市場存在著結構失衡的問題，商品房開發過度集中于中高端市場，而面向中低收入群體的保障性住房供應相對不足。這種失衡不僅導致房價虛高，超出了普通居民的承受能力，也使得房地產市場的泡沫風險不斷積聚。保障性住房政策的出臺，有助于優化住房供應結構，增加中低端住房的供給，填補市場空白，促進房地產市場的供需平衡。同時，保障性住房的穩定供應也能夠對房價起到一定的平抑作用，避免房價的大起大落，為房地產市場的長期穩定發展創造良好的環境。通過引導市場資金合理流向保障性住房領域，還能夠促進房地產市場的多元化發展，增強市場的韌性和抗風險能力。大連市作為較早實施保障性住房政策的城市之一，在過去的實踐中取得了一定的成效。通過不斷加大保障性住房的建設投入，逐步擴大保障范圍，許多中低收入家庭的住房條件得到了顯著改善。然而，在政策執行過程中，也不可避免地暴露出一些問題，如公平性不足、管理機制不健全、資金和土地供應緊張等。這些問題不僅影響了保障性住房政策的實施效果，也損害了政策的公信力和政府的形象。深入研究大連市保障性住房政策執行問題，剖析其背后的原因，并提出切實可行的改進措施和建議，具有重要的現實意義和緊迫性。1.2研究目的與意義本研究旨在深入剖析大連市保障性住房政策執行過程中存在的問題，系統分析其背后的原因，并提出具有針對性和可操作性的改進建議，為大連市保障性住房政策的進一步完善和有效實施提供科學依據和實踐參考。具體而言，通過對政策執行現狀的調查研究，揭示執行過程中的難點和瓶頸，探究如何優化政策執行流程，提高執行效率和質量，確保保障性住房資源能夠公平、合理地分配到真正有需求的中低收入群體手中，切實解決他們的住房困難問題。從理論意義來看，本研究有助于豐富和完善保障性住房政策執行的理論體系。通過對大連市保障性住房政策執行問題的深入研究，可以進一步探討政策執行過程中的影響因素、作用機制以及存在的問題和挑戰，為政策執行理論的發展提供實證支持和實踐案例。同時，通過對不同理論模型和分析框架的應用和比較，能夠拓展政策執行研究的視角和方法，促進政策執行理論的創新和發展，為其他城市和地區的保障性住房政策研究提供有益的借鑒和參考。從實踐意義上講，本研究對于大連市保障性住房政策的優化和實施具有重要的指導作用。通過發現和解決政策執行中存在的問題，可以提高保障性住房政策的實施效果，增強政策的公信力和政府的執行力。確保保障性住房的建設和分配更加公平、公正、公開，讓中低收入群體真正受益，有助于改善民生，提高居民的生活質量和幸福感，促進社會的和諧穩定發展。此外，本研究提出的改進建議和措施還可以為政府部門制定相關政策提供決策依據，推動保障性住房政策的不斷完善和創新，促進房地產市場的健康發展，實現住房資源的合理配置和社會的可持續發展。1.3研究方法與創新點本研究綜合運用多種研究方法，以確保研究的全面性、深入性和科學性。文獻研究法：通過廣泛查閱國內外關于保障性住房政策的學術文獻、政府文件、統計資料等，梳理保障性住房政策的發展脈絡、理論基礎和研究現狀，了解國內外在保障性住房政策執行方面的成功經驗和實踐教訓，為本研究提供堅實的理論支撐和豐富的實踐參考。深入剖析大連市保障性住房政策的具體內容、實施細則以及相關配套措施，明確政策目標和執行要求，為后續的研究奠定基礎。例如，在研究保障性住房政策的歷史沿革時，通過對不同時期政策文件的分析，清晰地呈現出政策的演變過程和發展趨勢。案例分析法：選取大連市保障性住房建設和分配的典型案例進行深入分析，包括成功案例和存在問題的案例。通過對案例的詳細剖析，深入了解政策執行過程中的實際情況，挖掘問題產生的根源和影響因素，總結成功經驗和啟示。例如，對某一保障性住房小區的建設和入住情況進行案例研究，分析其在規劃設計、建設質量、分配管理等方面的做法和成效，以及存在的問題和挑戰，從而為政策的改進提供具體的參考依據。問卷調查法：設計科學合理的調查問卷，針對大連市保障性住房的申請人群、已入住居民以及相關管理部門工作人員等進行調查。問卷內容涵蓋政策認知、申請流程、住房滿意度、政策執行效果等多個方面，通過大規模的樣本調查，收集一手數據，了解不同群體對保障性住房政策的看法和需求，掌握政策執行過程中的實際情況和存在的問題，為研究提供客觀、真實的數據支持。利用統計學方法對問卷數據進行分析，得出具有代表性的結論，為研究提供有力的實證依據。在研究視角方面，本研究不僅關注保障性住房政策執行的宏觀層面，如政策目標的實現、政策執行主體的行為等，還深入到微觀層面，從政策目標群體的角度出發，關注他們在政策申請、審核、分配及后續管理過程中的體驗和需求，分析政策執行對他們生活產生的實際影響，力求全面、深入地揭示政策執行問題。同時，本研究將保障性住房政策執行問題置于大連市特定的經濟、社會和城市發展背景下進行研究，考慮到城市的地域特點、人口結構、房地產市場狀況等因素對政策執行的影響，使研究更具針對性和現實意義。在方法運用上，本研究創新性地將多種研究方法有機結合，相互補充。文獻研究法為案例分析和問卷調查提供理論基礎和研究背景；案例分析法通過具體實例深入剖析政策執行問題，使研究更具直觀性和實踐性；問卷調查法則從廣泛的樣本中獲取數據，對政策執行情況進行量化分析，增強研究的科學性和說服力。這種多方法的綜合運用，能夠更全面、深入地研究大連市保障性住房政策執行問題，為政策改進提供更具操作性和有效性的建議。二、概念界定與理論基礎2.1相關概念界定2.1.1保障性住房保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標準、限定價格或租金的住房，旨在保障居民的基本居住需求，促進社會公平與穩定。作為住房體系的重要組成部分，保障性住房與完全由市場形成價格的商品房相互補充，共同滿足不同收入群體的住房需求。保障性住房涵蓋多種類型，不同類型的保障性住房在保障對象、供應方式、產權歸屬等方面存在差異。其中，經濟適用房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，實行稅收優惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類住房具有經濟性和適用性的雙重特點，購房人擁有有限產權，其價格相對市場價格較為適中，能夠適應中低收入家庭的承受能力，在住房設計及其建筑標準上也著重強調住房的使用效果。廉租房則是政府或機構擁有，用政府核定的低租金租賃給低收入家庭，低收入家庭對廉租住房沒有產權，屬于非產權的保障性住房，其只租不售，主要出租給城鎮居民中最低收入者，在房價高企、經濟適用房面臨困境、百姓居住困難的背景下，廉租房成為了低收入家庭住房的重要保障。公共租賃住房，簡稱公租房，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的重要舉措。它通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。公租房的出現，有效彌補了經濟適用房和廉租房之間的空白，滿足了那些家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經濟適用房的低收入家庭的住房需求。定向安置房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋，安置對象包括城市居民被拆遷戶以及征地拆遷房屋的農戶。兩限商品房即“限套型、限房價”的商品房，是經城市人民政府批準，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎上，以競地價、競房價的方式，招標確定住宅項目開發建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房，其目的在于降低房價，解決城市居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。2.1.2保障性住房政策執行保障性住房政策執行是指相關政府部門及機構為實現保障性住房政策目標，將政策內容轉化為實際行動的過程。這一過程涉及政策宣傳、目標群體確定、房源建設與籌集、分配管理、后續監督等多個環節，每個環節都緊密相連，對政策目標的實現產生重要影響。在政策宣傳環節，通過多種渠道向社會公眾廣泛宣傳保障性住房政策的內容、申請條件、申請流程等信息，提高政策的知曉度，確保符合條件的中低收入家庭能夠了解并申請保障性住房。目標群體確定環節則依據政策規定的收入標準、住房困難程度等條件，精準識別出真正需要住房保障的中低收入家庭，保證政策資源能夠分配到最有需求的人群手中。房源建設與籌集是保障性住房政策執行的關鍵環節，通過政府投資建設、鼓勵社會資本參與、利用存量房屋改造等多種方式，增加保障性住房的房源供應，滿足不斷增長的住房保障需求。分配管理環節按照公平、公正、公開的原則，制定科學合理的分配方案，對符合條件的申請家庭進行資格審核、輪候排序等，確保保障性住房能夠公平地分配給申請家庭。后續監督環節對保障性住房的使用情況、租金收繳、住戶資格動態變化等進行監督管理，防止出現違規轉租、轉借、長期閑置等問題，保障保障性住房資源的合理利用。如果政策執行不到位，如申請審核過程中出現把關不嚴、分配不公等問題，可能導致不符合條件的家庭獲得保障性住房，而真正需要保障的家庭卻無法受益，從而嚴重影響政策目標的實現，損害政府的公信力和社會的公平正義。2.2理論基礎2.2.1“三圈”理論“三圈”理論由美國哈佛大學肯尼迪政府學院的學者提出，是一種用于分析領導者戰略管理和公共政策的重要工具。該理論構建了“價值”“能力”“支持”三要素分析框架，認為公共管理的終極目的是為社會創造公共價值。在公共政策制定與執行中，首先，政策要具備公共價值，即政策目標應符合社會公眾的利益和需求，能夠解決社會問題，促進社會公平正義、經濟發展和社會穩定等。其次，政策的實施者要具備相應的能力，包括組織協調能力、資源調配能力、執行能力等，以確保政策能夠得到有效執行，將政策目標轉化為實際行動。最后，相關政策需得到政策作用對象或民眾的支持，只有得到公眾的認可和配合，政策才能順利推行，實現預期效果。這三個要素相互關聯、相互影響，形成了三個圓圈，當三圈相交時，政策才可得到有效執行，達到最佳效果；反之，缺少任何一個圈，政策都將面臨實施困難。在大連市保障性住房政策執行中，“三圈”理論具有重要的應用價值。從價值圈來看，保障性住房政策旨在保障中低收入群體的基本居住權益，促進社會公平，這一政策目標具有顯著的公共價值。通過提供保障性住房，能夠滿足中低收入家庭的住房需求，改善他們的生活條件，縮小貧富差距，維護社會的穩定與和諧。然而，在實際執行中，要確保政策的公共價值得以充分體現，需要精準確定保障對象，合理設定保障標準，防止政策目標偏離，避免出現保障對象錯位、保障標準不合理等問題，導致公共資源浪費或未能真正惠及有需要的人群。能力圈方面，政策執行主體需要具備多方面的能力。在房源建設方面，要具備良好的規劃設計能力、項目管理能力和工程質量監管能力，確保保障性住房的建設符合相關標準和要求，按時交付使用。在資金籌集方面，要能夠積極拓展資金來源渠道，合理安排和使用資金，保障項目的順利推進。在分配管理方面，要建立科學嚴謹的審核機制、公平公正的分配程序和高效的信息管理系統，確保保障性住房能夠公平地分配到符合條件的家庭手中。如果執行主體能力不足，可能會導致房源建設進度滯后、質量不達標，資金短缺影響項目推進，分配過程中出現漏洞和不公等問題，從而影響政策執行效果。支持圈涉及到政策目標群體和社會各界對保障性住房政策的支持與配合。中低收入群體作為政策的直接受益對象，他們對政策的了解和認可程度至關重要。如果政策宣傳不到位，導致他們對政策不了解，可能會影響申請積極性；如果申請流程繁瑣、條件苛刻，也可能使他們望而卻步，無法享受到應有的保障。此外，社會各界的支持也不可或缺，如房地產開發企業、金融機構、社會組織等。房地產開發企業積極參與保障性住房建設，提供優質的房源；金融機構提供充足的資金支持；社會組織協助開展政策宣傳、困難家庭幫扶等工作，都有助于政策的順利實施。若缺乏社會支持，可能會面臨房源供應不足、資金短缺等困境，阻礙政策執行。2.2.2住房過濾理論住房過濾理論最早由伯吉斯（E.W.Burgess）在20世紀20年代初期解釋芝加哥住宅格局時提出，其原理基于住房市場的動態變化。該理論認為，隨著時間的推移，新建住房會逐漸老化，質量下降，其市場價值也會隨之發生變化。較高收入群體通常傾向于購買新建的高質量住房，當這些住房老化后，他們會放棄這些住房，轉而購買更新的住房。而較低收入群體由于經濟實力有限，會選擇購買或租賃這些被較高收入群體“過濾”下來的質量稍差的舊住房。這種住房在不同收入群體之間的流動和轉移過程，就是住房過濾現象。同時，住房過濾還受到住房市場供需關系、租金價格、政策法規等多種因素的影響。在保障性住房領域，住房過濾理論具有重要的應用價值。從保障性住房供應角度來看，住房過濾理論為保障性住房房源的多元化提供了理論依據。除了政府直接投資新建保障性住房外，可以通過市場機制，引導存量住房進入保障性住房市場。例如，一些老舊的商品房或二手房，經過改造和評估后，可以作為保障性住房出租或出售給中低收入家庭，這樣既可以充分利用現有住房資源，減少資源浪費，又能夠增加保障性住房的供應總量。在需求方面，住房過濾理論有助于深入理解不同收入階層對保障性住房的需求層次和特點。不同收入水平的家庭對住房的需求存在差異，隨著收入的變化，他們對住房的品質、面積、區位等要求也會發生改變。通過分析住房過濾過程，可以更精準地把握中低收入家庭在不同階段的住房需求，從而制定更加合理的保障性住房政策，滿足他們多樣化的住房需求。住房過濾理論對保障性住房在市場中的流通也有重要作用。它揭示了保障性住房在市場中的動態變化規律，為保障性住房的后續管理和退出機制提供了理論指導。當保障對象的收入水平提高，不再符合保障性住房的申請條件時，按照住房過濾理論，他們可以將保障性住房騰退出來，進入市場流通，由其他更有需要的家庭接手，實現保障性住房資源的循環利用，提高資源配置效率。如果不考慮住房過濾理論，可能會導致保障性住房資源的閑置或不合理占用，影響政策的可持續性和公平性。2.2.3公共政策執行理論公共政策執行理論是研究公共政策如何在實際中得以貫徹實施的理論體系，其主要觀點強調政策執行是一個復雜的過程，涉及多個環節和多種因素。政策執行不僅僅是簡單地將政策內容付諸實踐，還包括政策宣傳、目標分解、組織實施、協調控制、監督評估等一系列活動。在這個過程中，政策執行主體的能力、態度和行為，政策目標的明確性和合理性，政策資源的充足程度，以及政策執行環境等因素都會對政策執行效果產生重要影響。政策執行主體需要具備良好的組織協調能力、溝通能力和執行能力，能夠有效地將政策目標轉化為具體的行動方案，并協調各方資源，確保政策的順利實施。對于大連市保障性住房政策執行，公共政策執行理論具有重要的指導意義。在政策宣傳環節，要充分利用各種媒體和渠道，廣泛宣傳保障性住房政策的內容、申請條件、申請流程等信息，提高政策的知曉度和透明度，使中低收入家庭能夠全面了解政策，積極參與申請。目標分解方面，要將保障性住房政策的總體目標細化為具體的年度目標和階段性任務，明確各部門和各地區的責任和分工，確保政策目標能夠得到有效落實。在組織實施過程中，各執行主體要密切配合，形成合力，共同推進保障性住房的建設、分配和管理工作。協調控制環節至關重要，要建立健全政策執行的協調機制和監督機制，及時發現和解決政策執行過程中出現的問題，確保政策執行的方向和進度符合預期。監督評估是公共政策執行的重要環節，通過對保障性住房政策執行效果的評估，可以了解政策目標的實現程度，發現政策執行中存在的問題和不足，為政策的調整和完善提供依據。可以通過建立科學的評估指標體系，對保障性住房的建設質量、分配公平性、住戶滿意度等方面進行評估，及時總結經驗教訓，不斷優化政策執行過程，提高政策執行效果。三、大連市保障性住房政策執行現狀3.1政策體系概述大連市保障性住房政策的發展歷程是一個不斷探索、完善和適應城市發展需求的過程。早在1989年，大連市在全國率先啟動解困房“安居工程”建設，旨在解決舊住房制度下住房短缺導致的特困戶住房難題，拉開了大連市保障性住房建設的序幕。市政府通過統一部署和統籌規劃，在市內四區實施安居工程試點，并結合棚戶區、低洼區改造，成片集中建設解困房，先后建成華樂、泉水、錦繡、泡崖4個現代住宅新區，市內四區房屋開發單位也按規定比例提交解困房源，初步形成了大連市保障性住房的雛形。截至2000年，共建設解困房140余萬平方米，眾多無房戶、危房戶和特困戶從中受益，泡崖新區更是憑借規模大、設計新、工程優、環境美、管理好等優勢，被評為“國家安居工程示范小區”，并榮獲2003年度“中國人居環境范例獎”。隨著城市的發展和居民住房需求的變化，2001年，市政府依據國務院和國家建設部的部署要求，大力推進廉租住房建設，將住房保障覆蓋面從特困戶擴大到家庭人均月收入低于城鎮居民最低保障標準、人均住房使用面積低于6平方米的最低收入家庭。此后，保障范圍和標準不斷調整優化，如2012年9月對《大連市城鎮廉租住房保障辦法》進行部分修正，明確廉租住房保障對象為享受生活保障的家庭，按民政部門認定的家庭成員分攤家庭房屋面積來計算人均住房面積，進一步擴大了保障范圍。到2012年，市內四區符合廉租住房保障條件的4112戶家庭均得到了政策救助，其中3640戶家庭累計領取廉租住房租賃補貼資金5985萬元，472戶家庭實現了實物配租，真正做到了應保盡保。2005年，市政府頒布《大連市經濟適用住房建設和銷售管理辦法》，開始為市內中低收入住房困難家庭建設經濟適用住房，并將每年建設不少于50萬平方米經濟適用住房列為市政府為民辦實事項目之一。此后，陸續建成泡崖、石門山、泉水、福佳新城和前關等經濟適用房項目，累計安排建設經濟適用房2.2萬套。為解決經濟適用實物房源位置偏遠帶來的交通、就醫、工作、子女就學不便等問題，從2009年起，大連市推出經濟適用住房貨幣化保障方式，將“暗補”改為“明補”，為符合條件的家庭提供13萬元的貨幣補貼。截至目前，申報并審核受理經濟適用房保障的家庭達4.6萬戶，已解決和正在解決的有3.8萬套，其中實物房源解決1.3萬套，貨幣化補貼安排1.6萬戶，在建的福佳新城和前關項目還可提供0.9萬套經濟適用住房。2010年，大連市啟動公共租賃住房建設試點，當年安排建設1500套。此后，公租房建設規模不斷擴大，2011年確定建設3.5萬套、135萬平方米。同時，出臺《大連市公共租賃住房管理暫行辦法》，明確了公租房的來源、保障對象和補貼形式等內容。公租房保障對象涵蓋符合市內四區廉租房、經適房條件的家庭、新就業職工和城市無房戶。補貼形式包括貨幣補貼和實物配租，其中貨幣補貼標準根據保障對象不同有所差異，如符合經濟適用房條件的承租戶按政府測算租金標準的50%補貼，新就業職工和城市無房戶按30%補貼。近年來，隨著國家政策的調整和城市發展的需要，大連市積極響應國家關于規劃建設保障性住房的指導意見，不斷完善保障性住房政策體系。2024年，大連市發布《大連市配售型保障性住房管理辦法（試行）》，標志著保障性住房政策進入新的發展階段。現行的大連市保障性住房政策體系框架涵蓋了多種保障性住房類型，包括廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和配售型保障性住房等，針對不同收入層次和住房困難程度的群體提供相應的住房保障。在保障對象方面，廉租住房主要面向享受城市最低生活保障待遇、家庭人均住房建筑面積低于規定標準的最低收入住房困難家庭；經濟適用住房面向中低收入住房困難家庭；公共租賃住房保障對象包括符合市內四區廉租房、經適房條件的家庭、新就業職工和城市無房戶；配售型保障性住房則重點面向本市住房困難工薪收入群體、引進人才、來連留連學生、農民工群體以及市政府規定的其他群體。在房源籌集方面，通過政府投資建設、社會資本參與、商品房項目配建、存量房轉化等多種方式增加房源供應。政府投資建設的保障性住房項目在土地供應、資金支持等方面享受政策優惠，確保項目的順利實施。鼓勵社會資本參與保障性住房建設，通過給予政策支持和合理回報，吸引房地產開發企業等社會力量參與，拓寬房源籌集渠道。在商品房項目中配建一定比例的保障性住房，實現保障性住房與商品房的混合布局，促進不同收入群體的融合。對存量房進行改造和盤活，將符合條件的房屋轉化為保障性住房，提高住房資源的利用效率。在分配管理方面，建立了嚴格的申請審核制度和公平公正的分配程序。申請家庭需按照規定提交相關材料，經社區、街道、區（市）縣住房保障部門等多部門審核，對申請家庭的收入、資產、住房狀況等進行嚴格核查，確保符合條件的家庭才能進入保障范圍。分配過程遵循公開、公平、公正的原則，通過輪候、搖號等方式確定分配順序，保障分配結果的公正性。對保障性住房的使用和管理也有明確規定，禁止違規轉租、轉借、閑置等行為，保障保障性住房資源的合理利用。在監督管理方面，加強對保障性住房建設、分配和使用全過程的監督。建立健全監督機制，通過定期檢查、不定期抽查、接受群眾舉報等方式，對保障性住房項目的建設進度、工程質量、分配公平性以及使用情況進行監督檢查。對發現的違規行為，依法依規嚴肅處理，確保保障性住房政策的嚴格執行和政策目標的實現。同時，建立動態管理機制，對保障對象的資格進行定期復核，根據其收入、住房等情況的變化及時調整保障措施，實現保障性住房資源的精準分配和有效利用。三、大連市保障性住房政策執行現狀3.1政策體系概述大連市保障性住房政策的發展歷程是一個不斷探索、完善和適應城市發展需求的過程。早在1989年，大連市在全國率先啟動解困房“安居工程”建設，旨在解決舊住房制度下住房短缺導致的特困戶住房難題，拉開了大連市保障性住房建設的序幕。市政府通過統一部署和統籌規劃，在市內四區實施安居工程試點，并結合棚戶區、低洼區改造，成片集中建設解困房，先后建成華樂、泉水、錦繡、泡崖4個現代住宅新區，市內四區房屋開發單位也按規定比例提交解困房源，初步形成了大連市保障性住房的雛形。截至2000年，共建設解困房140余萬平方米，眾多無房戶、危房戶和特困戶從中受益，泡崖新區更是憑借規模大、設計新、工程優、環境美、管理好等優勢，被評為“國家安居工程示范小區”，并榮獲2003年度“中國人居環境范例獎”。隨著城市的發展和居民住房需求的變化，2001年，市政府依據國務院和國家建設部的部署要求，大力推進廉租住房建設，將住房保障覆蓋面從特困戶擴大到家庭人均月收入低于城鎮居民最低保障標準、人均住房使用面積低于6平方米的最低收入家庭。此后，保障范圍和標準不斷調整優化，如2012年9月對《大連市城鎮廉租住房保障辦法》進行部分修正，明確廉租住房保障對象為享受生活保障的家庭，按民政部門認定的家庭成員分攤家庭房屋面積來計算人均住房面積，進一步擴大了保障范圍。到2012年，市內四區符合廉租住房保障條件的4112戶家庭均得到了政策救助，其中3640戶家庭累計領取廉租住房租賃補貼資金5985萬元，472戶家庭實現了實物配租，真正做到了應保盡保。2005年，市政府頒布《大連市經濟適用住房建設和銷售管理辦法》，開始為市內中低收入住房困難家庭建設經濟適用住房，并將每年建設不少于50萬平方米經濟適用住房列為市政府為民辦實事項目之一。此后，陸續建成泡崖、石門山、泉水、福佳新城和前關等經濟適用房項目，累計安排建設經濟適用房2.2萬套。為解決經濟適用實物房源位置偏遠帶來的交通、就醫、工作、子女就學不便等問題，從2009年起，大連市推出經濟適用住房貨幣化保障方式，將“暗補”改為“明補”，為符合條件的家庭提供13萬元的貨幣補貼。截至目前，申報并審核受理經濟適用房保障的家庭達4.6萬戶，已解決和正在解決的有3.8萬套，其中實物房源解決1.3萬套，貨幣化補貼安排1.6萬戶，在建的福佳新城和前關項目還可提供0.9萬套經濟適用住房。2010年，大連市啟動公共租賃住房建設試點，當年安排建設1500套。此后，公租房建設規模不斷擴大，2011年確定建設3.5萬套、135萬平方米。同時，出臺《大連市公共租賃住房管理暫行辦法》，明確了公租房的來源、保障對象和補貼形式等內容。公租房保障對象涵蓋符合市內四區廉租房、經適房條件的家庭、新就業職工和城市無房戶。補貼形式包括貨幣補貼和實物配租，其中貨幣補貼標準根據保障對象不同有所差異，如符合經濟適用房條件的承租戶按政府測算租金標準的50%補貼，新就業職工和城市無房戶按30%補貼。近年來，隨著國家政策的調整和城市發展的需要，大連市積極響應國家關于規劃建設保障性住房的指導意見，不斷完善保障性住房政策體系。2024年，大連市發布《大連市配售型保障性住房管理辦法（試行）》，標志著保障性住房政策進入新的發展階段。現行的大連市保障性住房政策體系框架涵蓋了多種保障性住房類型，包括廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房和配售型保障性住房等，針對不同收入層次和住房困難程度的群體提供相應的住房保障。在保障對象方面，廉租住房主要面向享受城市最低生活保障待遇、家庭人均住房建筑面積低于規定標準的最低收入住房困難家庭；經濟適用住房面向中低收入住房困難家庭；公共租賃住房保障對象包括符合市內四區廉租房、經適房條件的家庭、新就業職工和城市無房戶；配售型保障性住房則重點面向本市住房困難工薪收入群體、引進人才、來連留連學生、農民工群體以及市政府規定的其他群體。在房源籌集方面，通過政府投資建設、社會資本參與、商品房項目配建、存量房轉化等多種方式增加房源供應。政府投資建設的保障性住房項目在土地供應、資金支持等方面享受政策優惠，確保項目的順利實施。鼓勵社會資本參與保障性住房建設，通過給予政策支持和合理回報，吸引房地產開發企業等社會力量參與，拓寬房源籌集渠道。在商品房項目中配建一定比例的保障性住房，實現保障性住房與商品房的混合布局，促進不同收入群體的融合。對存量房進行改造和盤活，將符合條件的房屋轉化為保障性住房，提高住房資源的利用效率。在分配管理方面，建立了嚴格的申請審核制度和公平公正的分配程序。申請家庭需按照規定提交相關材料，經社區、街道、區（市）縣住房保障部門等多部門審核，對申請家庭的收入、資產、住房狀況等進行嚴格核查，確保符合條件的家庭才能進入保障范圍。分配過程遵循公開、公平、公正的原則，通過輪候、搖號等方式確定分配順序，保障分配結果的公正性。對保障性住房的使用和管理也有明確規定，禁止違規轉租、轉借、閑置等行為，保障保障性住房資源的合理利用。在監督管理方面，加強對保障性住房建設、分配和使用全過程的監督。建立健全監督機制，通過定期檢查、不定期抽查、接受群眾舉報等方式，對保障性住房項目的建設進度、工程質量、分配公平性以及使用情況進行監督檢查。對發現的違規行為，依法依規嚴肅處理，確保保障性住房政策的嚴格執行和政策目標的實現。同時，建立動態管理機制，對保障對象的資格進行定期復核，根據其收入、住房等情況的變化及時調整保障措施，實現保障性住房資源的精準分配和有效利用。3.2執行現狀分析3.2.1建設與供應情況近年來，大連市持續加大保障性住房建設力度，取得了顯著成果。2024年，大連市重點推進配售型保障性住房項目建設，其中泉水河畔項目作為全市首批配售型保障性住房建設項目，也是2024年重點民生實事項目之一，備受矚目。該項目位于匯泉路以東，光明路以西，泉水河以南，中華路以北B2、B3、B4、B6、C1、C2、D3七個地塊，由大連國房樂家置業有限公司開發建設。項目用地面積約為10.87萬平方米，總建筑面積約32.45萬平方米，總投資約22.33億元。建成后可提供保障性住房3084套，戶型豐富多樣，涵蓋48平方米到100平方米共5種戶型，能夠滿足不同家庭的居住需求，并按照保本微利原則向符合條件的保障對象配售。除了泉水河畔項目，2024年8月28日，大連市配售型保障性住房項目首批房源開放購房申請，涉及金地城、招商1872、綠清南園3個項目，共計334套房源。金地城項目位于甘井子區金地城E6地塊3號樓、4號樓，提供215套房源，房屋為70年產權住宅，18層頂、每棟三個單元、一梯兩戶，房型南北通透，建筑面積85.73-86.61平方米，兩室一廳一衛，均為精裝現房交付，銷售均價約為5955元/平方米。招商1872項目位于甘井子區招商1872項目C區3號樓，有72套房源，同樣是70年產權住宅，18層頂、兩個單元、一梯兩戶，建筑面積87.28-87.72平方米，三室一廳一衛，精裝現房交付，銷售均價約為7428元/平方米。綠清南園項目位于沙河口區綠清南園7號樓、15號樓、28號樓，提供47套房源，建筑面積61.07-90.57平方米，兩室一廳一衛，部分房屋清水交付，部分原為大連市人才公寓（有居住痕跡）精裝現房交付，銷售均價約為6556元/平方米。從供應方式來看，大連市保障性住房主要包括實物供應和貨幣補貼兩種形式。實物供應即直接為保障對象提供保障性住房房源，如上述的泉水河畔項目以及金地城、招商1872、綠清南園等項目。貨幣補貼則是向符合條件的保障對象發放一定金額的補貼，以幫助他們在市場上租賃或購買住房。以經濟適用住房為例，從2009年起，大連市推出經濟適用住房貨幣化保障方式，為符合條件的家庭提供13萬元的貨幣補貼，截至目前，已通過貨幣化補貼安排1.6萬戶家庭解決住房問題。在各類保障性住房供應占比方面，不同時期有所變化。早期，經濟適用房和廉租房在保障性住房體系中占比較大。隨著城市發展和住房需求結構的調整，公共租賃住房和配售型保障性住房的供應占比逐漸增加。以2024年為例，隨著泉水河畔等配售型保障性住房項目的推進，配售型保障性住房的供應占比有所提升，在解決住房困難工薪收入群體、引進人才、來連留連學生、農民工群體等住房問題上發揮著越來越重要的作用。而公共租賃住房則繼續為符合市內四區廉租房、經適房條件的家庭、新就業職工和城市無房戶等提供住房保障，在保障性住房供應中仍占據一定比例。3.2.2保障對象與申請流程大連市保障性住房的保障對象范圍廣泛，涵蓋了多個不同收入層次和住房困難程度的群體。廉租住房主要面向享受城市最低生活保障待遇、家庭人均住房建筑面積低于規定標準（如人均住房使用面積低于一定標準）的最低收入住房困難家庭。這些家庭收入微薄，難以通過市場途徑解決住房問題，廉租住房以較低的租金為他們提供了基本的居住保障。經濟適用住房面向中低收入住房困難家庭，這類家庭有一定的支付能力，但購買普通商品房仍存在困難，經濟適用住房以相對較低的價格和有限產權的形式，滿足了他們的住房需求。公共租賃住房保障對象包括符合市內四區廉租房、經適房條件的家庭、新就業職工和城市無房戶。新就業職工通常剛剛步入社會，收入相對較低，購房資金積累不足，公共租賃住房為他們提供了過渡性的住房選擇，使其能夠在工作初期解決住房問題，安心工作和生活。城市無房戶則由于各種原因在城市中沒有自有住房，公共租賃住房為他們提供了穩定的居住場所。2024年出臺的《大連市配售型保障性住房管理辦法（試行）》規定，配售型保障性住房重點面向本市住房困難工薪收入群體、引進人才、來連留連學生、農民工群體以及市政府規定的其他群體。這些群體為城市的發展做出了重要貢獻，但在住房方面面臨困難，配售型保障性住房為他們提供了購買住房的機會，有助于實現他們的安居夢想，增強他們在城市的歸屬感和幸福感。認定標準方面，對于不同類型的保障性住房，有著不同的認定標準。一般來說，會綜合考慮家庭收入、資產、住房狀況等因素。以申請配售型保障性住房為例，申請購買保障性住房的家庭人均自有住房（農房除外）建筑面積應低于17平方米，且至少符合下列條件之一：主申請人為本市戶籍；主申請人在本市繳納社會保險且處于參保繳費狀態。經人才主管部門認定的各類人才和經工信部門認定的軟件人才申請購買保障性住房的，不受本辦法設定的戶籍、社保、家庭人均住房面積等條件限制。申請流程方面，以配售型保障性住房為例，申請人首先需登錄大連市配售型保障性住房受理平臺，點擊通知公告查看項目批次公告，然后在“項目申請”板塊查看項目批次及待售房源信息。已申請進入輪候庫的家庭，在項目申請板塊下的項目批次列表中，對意向項目批次提交購房申請；若家庭信息有變更，需先更新輪候庫信息再進行項目批次報名，無變化的可直接使用輪候庫信息報名。未入庫的家庭需先申請進入輪候庫，再進行項目批次申報。申報家庭需注意，“房屋信息查詢”時間應在規定時間起至本項目批次結束為止，申報信息包含未成年子女的家庭，請將未成年子女關聯在父親或母親的任意“房屋信息查詢”中；本市穩定就業人員更新“社保繳費證明”，證明打印日期也需在規定時間內，且包含特定月份即可。申購資格審核環節，申購家庭的資格經過部門查驗、初步核定、復核后，反饋申購家庭資格審核結果。審核不符合保障條件的家庭對核查結果有異議的，可在規定時間提出復核申請，由審核部門組織開展復核工作并再次反饋。資格審核完成后，由市住建部門組織在官方網站進行公示，公示期不少于7天。公示無異議后，申購家庭取得本批次項目申購資格，納入本批次項目選房范圍。確定選房順序時，若取得申購資格的登記戶數少于當前項目批次供應住房總套數的，可按項目批次申購登記先后順序確定選房順序；若取得申購資格的登記戶數多于當前項目批次供應住房總套數的，由住建部門組織統一公開搖號，排出選房次序，搖號工作由公證機關現場公證，可邀請申購家庭代表參加。申購家庭按照已確定的選房次序進行現場選房，選定后現場繳納購房定金，簽訂認購協議。申購家庭放棄選購的或未在規定期限內選房的，選房資格作廢，按順序依次遞補。選定保障性住房后，申購家庭應當在規定時間內辦理購房手續，與保障性住房經營管理單位簽訂購房合同，繳交購房首付款或全款。貸款購房的家庭，可按規定申請住房公積金貸款或商業銀行按揭貸款。最后，保障性住房經營管理單位在約定時間向申購家庭交付房屋。3.2.3政策執行效果大連市保障性住房政策在改善居民住房條件方面取得了顯著成效。眾多中低收入家庭通過保障性住房政策實現了“居者有其屋”的夢想。以廉租房為例，截至2012年，市內四區符合廉租住房保障條件的4112戶家庭均得到了政策救助，其中3640戶家庭累計領取廉租住房租賃補貼資金5985萬元，472戶家庭實現了實物配租。這些家庭原本居住條件惡劣，租金負擔沉重，廉租房政策的實施極大地改善了他們的居住環境，減輕了經濟壓力。經濟適用房政策也讓大量中低收入住房困難家庭受益。從2005年到現在，申報并審核受理經濟適用房保障的家庭達4.6萬戶，已解決和正在解決的有3.8萬套。通過實物房源和貨幣化補貼等方式，幫助這些家庭解決了住房問題，提升了他們的生活質量。許多家庭告別了狹小、破舊的居住環境，搬進了寬敞、明亮的經濟適用房，生活條件得到了極大改善。公共租賃住房為新就業職工和城市無房戶等群體提供了過渡性住房保障。新就業職工在初入社會時，收入有限，購房能力不足，公共租賃住房以相對較低的租金為他們提供了穩定的居住場所，使他們能夠在城市中安心工作和生活，為他們在城市的發展奠定了基礎。保障性住房政策的實施促進了社會公平，體現了政府對中低收入群體的關懷，縮小了不同收入階層在住房方面的差距。在保障性住房政策實施之前，中低收入群體往往因房價過高而難以實現住房夢，住房資源分配不均衡的問題較為突出。而保障性住房政策通過為中低收入群體提供住房保障，使他們能夠享受到與高收入群體相對平等的居住權利，減少了社會矛盾和不穩定因素，維護了社會的和諧穩定。在穩定房地產市場方面，保障性住房政策也發揮了積極作用。保障性住房的建設和供應增加了住房市場的有效供給，對房價起到了一定的平抑作用。特別是在房地產市場過熱時期，保障性住房的大量入市，緩解了住房供需矛盾，避免了房價的過度上漲。保障性住房與商品房形成了互補的住房供應體系，促進了房地產市場的多元化發展，增強了市場的穩定性和抗風險能力。四、大連市保障性住房政策執行存在問題4.1執行主體問題4.1.1利益沖突與協調困境在大連市保障性住房政策執行過程中，執行主體間存在著較為明顯的利益沖突與協調困境，這對政策的有效執行產生了諸多不利影響。從地方政府與部門之間的關系來看，地方政府的目標是在有限的資源條件下，實現經濟發展、社會穩定、民生改善等多方面的綜合目標。保障性住房建設雖然是重要的民生工程，但在短期內，其對地方財政的壓力較大，且對地方GDP增長的直接貢獻相對較小。而一些部門，如財政部門，可能更關注財政資金的合理分配和收支平衡，在保障性住房建設資金的投入上可能存在一定的顧慮，擔心資金投入過多會影響其他領域的發展。土地管理部門則在土地資源分配上面臨難題，既要保障保障性住房的土地供應，又要兼顧其他產業發展和城市建設對土地的需求，在土地指標有限的情況下，可能會出現保障性住房土地供應滯后或不足的情況。這種地方政府與部門之間在利益目標上的不一致，導致在保障性住房政策執行過程中，部門之間難以形成有效的協調與配合，政策執行的效率和效果受到影響。例如，在某保障性住房項目建設中，由于財政資金撥付不及時，導致項目建設進度滯后，原本計劃按時交付的住房未能如期完工，影響了保障對象的入住。政府與企業之間也存在利益不一致的情況。在保障性住房建設中，政府希望企業能夠積極參與，提供高質量的房源，并且按照政策要求控制成本和利潤，以確保保障性住房的價格或租金在保障對象可承受范圍內。然而，企業作為市場主體，追求利潤最大化是其主要目標。在保障性住房建設中，企業面臨著建設成本高、利潤空間有限的問題，尤其是在土地成本、建筑材料價格上漲等因素的影響下，企業的盈利能力受到挑戰。這可能導致一些企業對保障性住房建設的積極性不高，在建設過程中可能存在偷工減料、拖延工期等問題，影響保障性住房的建設質量和交付進度。一些企業可能會在保障性住房建設中尋求其他利益補償，如爭取更多的政策優惠、配套商業項目開發權等，這也可能引發利益沖突和不公平競爭，破壞市場秩序。例如，某企業在參與保障性住房建設項目時，為了降低成本，使用了質量不達標的建筑材料，被監管部門發現后，不僅影響了項目的驗收進度，也損害了保障對象的利益。利益沖突與協調困境還體現在不同地區之間。大連市下轄多個區市縣，不同地區的經濟發展水平、人口結構和住房需求存在差異。在保障性住房政策執行中，一些經濟發達地區可能更有能力承擔保障性住房建設的成本，且住房需求相對穩定，政策執行相對順利。而一些經濟欠發達地區，由于財政收入有限，在保障性住房建設資金籌集、土地供應等方面面臨更大的困難，同時，這些地區可能存在人口外流或人口結構變化較大的情況，住房需求的不確定性增加，導致政策執行難度加大。不同地區之間在保障性住房政策執行上的差異，也可能引發區域間的不平衡和矛盾，影響全市保障性住房政策的整體推進。例如，某些經濟欠發達區市縣，由于資金短缺，保障性住房建設項目進展緩慢，而周邊經濟發達地區的保障性住房建設已經取得顯著成效，這種區域差異可能導致居民對政策的不滿和質疑，影響政府的公信力。4.1.2執行能力與專業素養不足執行人員的業務能力、政策理解水平及專業知識欠缺是大連市保障性住房政策執行中存在的又一突出問題，對執行效果產生了負面影響。部分執行人員在保障性住房申請審核環節，業務能力不足的問題較為明顯。保障性住房的申請審核涉及對申請家庭收入、資產、住房狀況等多方面信息的核實與判斷，需要執行人員具備嚴謹的工作態度和較強的信息核實能力。然而，一些執行人員在審核過程中，對申請材料的真實性和完整性把關不嚴，未能充分利用相關信息系統和數據資源進行深入核查，導致一些不符合條件的家庭通過審核，獲得保障性住房資格。一些執行人員對收入證明、資產證明等材料的審核流于形式，沒有進一步核實其真實性，為違規申請提供了可乘之機。在住房狀況核查方面，由于缺乏有效的信息共享機制和專業的核查手段，執行人員難以全面準確地掌握申請家庭的住房情況，容易出現漏查、錯查等問題。例如，在某次保障性住房申請審核中，個別執行人員未能仔細審查申請家庭提供的收入證明，該證明存在明顯的涂改痕跡，但執行人員并未察覺，使得該家庭順利通過審核，獲得了保障性住房，而真正符合條件的家庭卻失去了機會，嚴重影響了政策執行的公平性。政策理解水平的高低直接影響執行人員對政策的貫徹落實程度。保障性住房政策內容豐富，涉及多個方面的規定和要求，且隨著時間的推移和政策的調整，相關內容也在不斷變化。部分執行人員對政策的學習和研究不夠深入，對政策的理解存在偏差，導致在執行過程中出現錯誤的解讀和操作。在保障性住房的分配環節，一些執行人員對分配政策中的輪候規則、優先條件等理解不清，在實際操作中隨意改變分配順序或忽視優先保障對象，造成分配不公。對于保障性住房的后續管理政策，如租金調整機制、住戶資格復核程序等，一些執行人員也缺乏準確的理解，無法有效地開展管理工作，導致保障性住房的使用和管理出現混亂。例如，某地區在保障性住房分配過程中，執行人員錯誤地理解了輪候規則，將一些本應優先分配的家庭排在了后面，引發了申請家庭的不滿和投訴，嚴重損害了政府的形象和公信力。專業知識的欠缺也制約了執行人員在保障性住房政策執行中的工作質量。保障性住房建設涉及規劃設計、工程質量監管、資金管理等多個專業領域，需要執行人員具備相應的專業知識和技能。然而，目前一些執行人員缺乏相關專業背景，在工作中難以對保障性住房項目進行有效的監督和管理。在規劃設計方面，執行人員可能無法準確判斷規劃方案是否合理，是否符合保障性住房的建設標準和居民的實際需求，導致建成后的住房存在戶型不合理、配套設施不完善等問題。在工程質量監管方面，由于缺乏專業的建筑知識，執行人員難以發現工程建設中存在的質量隱患，無法有效保障保障性住房的質量安全。在資金管理方面，不熟悉財務知識和相關政策的執行人員，可能會出現資金使用不合理、預算超支等問題，影響項目的順利推進。例如，某保障性住房項目在建設過程中，由于執行人員對工程質量監管的專業知識不足，未能及時發現施工過程中的一些質量問題，如墻體裂縫、防水不合格等，導致住房交付后，住戶頻繁反映房屋質量問題，給住戶的生活帶來了極大的困擾，也增加了后期維修和整改的成本。四、大連市保障性住房政策執行存在問題4.2政策內容問題4.2.1準入與退出機制不完善大連市保障性住房政策在準入標準方面存在不科學的問題。目前的準入標準主要依據家庭收入、資產和住房狀況等因素來確定保障對象，但這些標準的設定未能充分考慮到不同家庭的實際情況和特殊需求。在收入標準方面，僅僅以家庭總收入或人均收入作為衡量指標，沒有考慮到家庭收入的穩定性和可持續性。一些家庭可能在申請時收入較低，但未來收入有較大增長潛力；而另一些家庭可能收入波動較大，當前收入低但并不代表長期處于低收入狀態。以這種單一的收入標準來確定保障對象，可能導致一些真正需要長期住房保障的家庭被排除在外，而一些暫時收入低但未來不需要保障的家庭卻獲得了保障性住房資格。在資產標準方面，對于家庭資產的評估范圍和評估方法不夠科學合理。部分執行人員對資產的認定僅局限于房產、車輛等有形資產，而忽視了一些家庭可能擁有的金融資產、無形資產等，導致資產審核存在漏洞。對于資產的評估方法也較為簡單，缺乏專業的評估機構和科學的評估模型，難以準確評估家庭資產的真實價值，這也為一些不符合條件的家庭通過隱瞞資產獲取保障性住房提供了機會。在住房狀況審核方面，雖然要求申請家庭提供住房證明，但由于信息共享機制不完善，執行人員難以全面準確地掌握申請家庭在其他地區或通過其他方式擁有的住房情況，容易出現漏審現象。一些家庭可能通過將住房轉移到他人名下或利用親屬名義持有住房等方式，規避住房狀況審核，從而騙取保障性住房資格。在審核環節，存在審核不嚴格的情況。一方面，部分執行人員工作態度不認真，責任心不強，對申請材料的審核流于形式，未能仔細核實申請材料的真實性和完整性。一些申請家庭提供的虛假收入證明、資產證明等材料，執行人員未能及時發現，導致不符合條件的家庭通過審核。另一方面，審核流程存在漏洞，缺乏有效的監督和制約機制。不同審核部門之間信息溝通不暢，各自為政，未能形成有效的審核合力。在社區、街道、區（市）縣住房保障部門等多部門審核過程中，可能出現重復審核或審核脫節的情況，使得一些問題難以被及時發現和糾正。退出機制同樣存在不健全的問題。目前的退出機制主要依賴于保障對象的主動申報，當保障對象的收入、資產或住房狀況發生變化，不再符合保障條件時，需要他們主動向相關部門申報并退出保障性住房。然而，由于缺乏有效的監督和激勵機制，很多保障對象在經濟條件改善后，出于自身利益考慮，不愿意主動申報和退出，導致保障性住房資源被不合理占用。對于不符合條件的保障對象，缺乏有效的強制退出措施。當發現保障對象存在違規行為或不再符合保障條件時，相關部門在執行強制退出時面臨諸多困難。法律依據不足，在強制退出過程中缺乏明確的法律條文支持，執行人員在操作時存在顧慮；執行成本高，強制退出需要耗費大量的人力、物力和時間成本，包括調查取證、法律訴訟等環節，增加了執行難度；執行阻力大，部分保障對象對強制退出存在抵觸情緒，甚至采取一些過激行為，給執行工作帶來很大壓力。4.2.2政策連貫性與穩定性不足大連市保障性住房政策在執行過程中，存在政策頻繁調整的問題，這給政策執行帶來了諸多負面影響。近年來，隨著國家政策的變化和城市發展的需要，大連市保障性住房政策在保障對象、保障標準、建設規模等方面進行了多次調整。2011年，大連市將公租房建設作為保障房開發建設的主要形式，并大幅增加公租房建設任務，從之前的少量建設轉變為大規模推進。2024年又發布《大連市配售型保障性住房管理辦法（試行）》，推出新的保障性住房類型，對保障對象和政策內容進行了重新界定。政策頻繁調整使得公眾對保障性住房政策的預期不穩定。保障對象難以根據政策的變化及時調整自己的住房規劃和生活安排。對于一些有住房需求的中低收入家庭來說，他們原本按照之前的政策條件和申請流程準備申請保障性住房，但由于政策的突然調整，導致他們的申請條件發生變化，申請流程也有所改變，這使得他們感到無所適從，甚至可能因為政策調整而失去申請資格，從而對政策產生不滿和質疑。政策頻繁調整也增加了政策執行的難度。執行人員需要不斷學習和適應新的政策內容和要求，這對他們的工作能力和工作效率提出了更高的挑戰。在政策調整過程中，可能會出現新舊政策銜接不暢的問題，導致執行過程中出現混亂和矛盾。新政策出臺后，相關的配套措施和實施細則可能未能及時跟上，執行人員在具體操作時缺乏明確的指導，容易出現執行偏差。政策頻繁調整還可能導致資源浪費和效率低下。在政策調整過程中，可能會出現已建設的保障性住房與新政策要求不匹配的情況，需要對已建成的住房進行改造或重新規劃，這不僅浪費了大量的人力、物力和財力資源，也影響了保障性住房的建設進度和分配效率。由于政策不穩定，社會資本對保障性住房建設的信心受到影響，參與積極性不高，這也不利于保障性住房建設的可持續發展。4.3執行資源問題4.3.1資金短缺與籌集困難保障性住房建設是一項資金密集型工程，資金的充足與否直接關系到項目的順利推進和政策目標的實現。在大連市保障性住房建設中，資金短缺問題較為突出，嚴重制約了保障性住房的建設規模和建設進度。隨著城市的發展和住房需求的增加，保障性住房建設的資金需求不斷攀升。然而，財政投入的增長速度卻相對緩慢，難以滿足日益增長的建設需求。近年來，盡管政府在保障性住房建設方面的財政支出有所增加，但由于基數較小，且其他領域的財政支出需求也較大，導致保障性住房建設的財政投入占比相對較低，無法滿足大規模建設的資金需求。社會資本參與度低也是導致資金短缺的重要原因之一。保障性住房建設具有投資回報率低、投資周期長等特點，這使得社會資本對參與保障性住房建設的積極性不高。在當前的市場環境下，房地產開發企業更傾向于投資利潤較高、回報周期較短的商品房項目，而對保障性住房項目持謹慎態度。金融機構在提供保障性住房建設貸款時，也往往會因為風險較高、收益較低等因素，設置較為嚴格的貸款條件，導致保障性住房建設項目融資難度加大。一些社會資本雖然參與了保障性住房建設，但在建設過程中，可能會因為資金緊張或追求更高的利潤，出現建設質量不達標、拖延工期等問題，影響保障性住房的建設效果。資金短缺對保障性住房的建設和運營產生了多方面的負面影響。在建設方面，資金不足可能導致項目無法按時開工或中途停工，延誤建設進度，使保障性住房不能按時交付使用，影響保障對象的入住時間。資金短缺還可能導致建設標準降低，如減少配套設施建設、降低建筑材料質量等，影響保障性住房的居住品質和使用功能。在運營方面，資金短缺可能導致保障性住房的維護和管理不到位，如房屋維修不及時、小區環境臟亂差等，影響保障對象的居住體驗和生活質量。由于租金收入有限，難以覆蓋運營成本，可能會導致運營機構面臨財務困境，影響保障性住房的可持續運營。4.3.2土地供應與規劃不合理土地供應緊張是大連市保障性住房建設面臨的一大難題。隨著城市的快速發展，土地資源日益稀缺，土地供應與需求之間的矛盾日益突出。在有限的土地資源分配中，保障性住房用地往往面臨著被擠壓的困境。一方面，城市建設需要大量的土地用于商業開發、基礎設施建設等，這些項目通常能夠帶來較高的經濟效益和稅收收入，因此在土地分配上可能會優先考慮。而保障性住房建設雖然具有重要的社會意義，但短期內對地方經濟的直接貢獻相對較小，導致其在土地資源競爭中處于劣勢。另一方面，土地征收和拆遷難度大也是導致保障性住房土地供應緊張的原因之一。保障性住房項目通常需要大規模的土地，而在土地征收過程中，可能會遇到土地權屬復雜、拆遷補償難度大等問題，導致土地征收工作進展緩慢，影響保障性住房項目的落地。選址偏遠和規劃不合理也是保障性住房建設中存在的突出問題。一些保障性住房項目選址在城市邊緣或偏遠地區，這些地區往往交通不便、基礎設施不完善，給居民的生活帶來極大的不便。居民在出行、就醫、子女上學、就業等方面面臨諸多困難，增加了生活成本和時間成本。某保障性住房小區位于城市郊區，公共交通線路少，居民出行需要花費較長時間等待公交車，且距離最近的醫院和學校較遠，居民就醫和子女上學極為不便。由于地理位置偏遠，就業機會相對較少，居民為了尋找工作需要花費更多的時間和精力通勤，這也在一定程度上限制了他們的就業選擇和經濟收入的提高。在規劃方面，部分保障性住房項目存在規劃不合理的情況。一些項目在規劃設計時，沒有充分考慮居民的實際需求和生活習慣，導致住房戶型不合理、空間利用效率低等問題。一些保障性住房的戶型設計過于緊湊，功能分區不明確，居住舒適度較低。一些項目的配套設施規劃不完善，缺乏必要的商業服務設施、休閑娛樂設施等，無法滿足居民的日常生活需求，影響了居民的生活質量。4.4監督機制問題4.4.1內部監督乏力大連市保障性住房政策執行的內部監督制度存在諸多缺陷，嚴重影響了監督效果，難以有效保障政策的公正執行和保障性住房資源的合理利用。在監督部門職責方面，存在職責不清的問題。多個部門參與保障性住房的管理和監督工作，但各部門之間的職責劃分不夠明確，存在職能交叉和重疊的現象。住房保障部門、民政部門、財政部門等都在一定程度上承擔著監督職責，但在實際工作中，對于一些具體事項的監督責任歸屬不清晰，導致在出現問題時，各部門之間相互推諉責任，無法及時有效地解決問題。在對保障性住房申請家庭收入和資產審核的監督中，住房保障部門和民政部門都有相關職責，但由于職責界定不明確，可能會出現雙方都認為對方應負責主要審核監督工作，從而導致審核監督不到位的情況。監督手段方面，過于單一。目前主要依賴于定期檢查和文件審查等傳統方式，缺乏創新和多樣化的監督手段。在對保障性住房建設項目的監督中，往往只是通過查看項目建設進度報告、工程質量檢驗報告等文件資料來進行監督，較少運用實地抽查、第三方評估、信息化監測等手段。這種單一的監督方式難以全面、準確地掌握項目建設的實際情況，容易出現監督漏洞。對于一些隱蔽工程的質量問題，僅通過文件審查很難發現，需要進行實地抽查和專業檢測才能有效監督。在違規行為查處方面，存在查處不力的問題。對于保障性住房政策執行過程中出現的違規行為，如申請家庭提供虛假材料騙取保障性住房資格、保障對象違規轉租轉借保障性住房、建設單位偷工減料等，相關部門在查處時往往力度不夠，處罰措施較輕。對于違規申請家庭，可能只是取消其保障資格，而沒有對其進行嚴厲的經濟處罰或法律追究；對于違規建設單位，可能只是責令整改，而沒有依法依規給予足夠的行政處罰或限制其市場準入。這種查處不力的情況導致違規成本較低，無法對違規行為形成有效的威懾，使得違規現象屢禁不止。4.4.2外部監督缺失公眾、媒體等外部監督渠道在大連市保障性住房政策執行中存在不暢的問題，導致監督作用難以有效發揮，對政策執行的公正性和透明度產生了不利影響。從公眾監督角度來看，信息公開不足是制約公眾監督的重要因素。保障性住房政策執行過程中的許多關鍵信息，如申請家庭的審核結果、保障性住房的分配過程和分配結果、建設項目的資金使用情況等，沒有及時、全面地向社會公開。公眾難以獲取這些信息，就無法對政策執行進行有效的監督。在保障性住房分配過程中，一些地區沒有將分配房源、分配對象、分配結果等信息在公開渠道進行公示，或者公示時間較短、公示內容不詳細，公眾無法了解分配是否公平公正，從而無法提出合理的監督意見。公眾參與監督的途徑有限。雖然一些地方設立了舉報電話、信箱等監督渠道，但這些渠道的宣傳推廣力度不夠，公眾對如何參與監督、向哪個部門反映問題等了解不足。一些舉報渠道存在處理效率低下的問題，對于公眾的舉報信息，相關部門不能及時進行調查處理和反饋，導致公眾參與監督的積極性受挫。有些公眾發現保障性住房分配中存在不公平現象后，通過舉報電話反映問題，但長時間得不到回復和處理，使得公眾對監督渠道失去信任。媒體監督同樣面臨困境。媒體對保障性住房政策執行的報道不夠深入和全面，往往只是對一些表面現象進行報道，缺乏對政策執行背后深層次問題的挖掘和分析。一些媒體為了追求新聞熱點，更關注保障性住房建設中的一些負面事件，而對于政策執行中的成功經驗和積極成果報道較少，導致公眾對保障性住房政策執行的認知存在偏差。媒體在監督過程中，也受到一些限制，如獲取信息的渠道有限、采訪難度較大等。一些部門對媒體的采訪要求設置障礙，不愿意提供相關信息，使得媒體難以全面、客觀地報道保障性住房政策執行情況。外部監督缺失使得保障性住房政策執行缺乏有效的制衡力量，容易導致權力濫用和違規行為的發生，影響政策的公信力和政府的形象。只有暢通外部監督渠道，充分發揮公眾和媒體的監督作用，才能提高政策執行的透明度和公正性，保障保障性住房政策目標的實現。五、案例分析5.1具體案例選取本研究選取大連市泉水河畔保障性住房項目作為典型案例進行深入分析。泉水河畔項目作為全市首批配售型保障性住房建設項目，是2024年重點民生實事項目之一，具有重要的代表性和研究價值。該項目位于匯泉路以東，光明路以西，泉水河以南，中華路以北B2、B3、B4、B6、C1、C2、D3七個地塊，由大連國房樂家置業有限公司開發建設。項目用地面積約為10.87萬平方米，總建筑面積約32.45萬平方米，總投資約22.33億元，建成后可提供保障性住房3084套，戶型涵蓋48平方米到100平方米共5種戶型，能夠滿足不同家庭的居住需求，并按照保本微利原則向符合條件的保障對象配售。泉水河畔項目的選址位于大連市的重要區域，其建設背景與大連市的城市發展和住房需求密切相關。隨著大連市城市化進程的加速，中低收入群體的住房問題日益突出，為了有效解決這一問題，政府加大了保障性住房的建設力度，泉水河畔項目應運而生。該項目旨在為中低收入家庭、引進人才、來連留連學生、農民工群體等提供住房保障，促進社會公平與和諧發展。在政策執行方面，泉水河畔項目涵蓋了保障性住房政策執行的多個關鍵環節，包括建設規劃、資金籌集、土地供應、分配管理等。通過對該項目的研究，可以全面了解大連市保障性住房政策在實際執行過程中的具體情況，深入分析政策執行過程中存在的問題和挑戰，總結成功經驗和教訓，為完善大連市保障性住房政策執行提供有力的實踐依據。同時，該項目作為首批配售型保障性住房項目，其政策執行情況對于后續保障性住房項目的開展具有重要的示范和借鑒作用，能夠為其他項目提供參考，推動大連市保障性住房建設的健康發展。5.2案例執行過程分析在申請環節，泉水河畔項目嚴格按照《大連市配售型保障性住房管理辦法（試行）》規定的流程和條件進行操作。申請人需登錄大連市配售型保障性住房受理平臺，查看項目批次公告和待售房源信息。已申請進入輪候庫的家庭，可在“項目申請”板塊對意向項目批次提交購房申請；若家庭信息有變更，需先更新輪候庫信息再進行項目批次報名，無變化的可直接使用輪候庫信息報名。未入庫的家庭則需先申請進入輪候庫，再進行項目批次申報。在申報過程中，申請人需提供準確的家庭信息，包括家庭成員、收入、資產、住房狀況等，并按照要求上傳相關證明材料，如身份證、戶口本、收入證明、社保繳費證明、房屋信息查詢結果等。這一申請環節的設置，旨在確保申請人能夠便捷地獲取信息并提交申請，同時保證申請信息的真實性和完整性。然而，在實際操作中，部分申請人反映平臺操作不夠便捷，存在信息系統不穩定、頁面加載緩慢等問題，影響了申請的順利進行。一些申請人由于對政策理解不夠深入，在準備申請材料時出現錯誤或遺漏，導致申請審核不通過，需要重新提交申請，增加了申請的時間成本和人力成本。審核環節是保障公平分配的關鍵。申購家庭的資格首先經過部門查驗，相關部門利用信息共享平臺，對申請人提供的收入、資產、住房等信息進行核實。住房保障部門與民政部門、稅務部門、不動產登記部門等進行數據對接，查詢申請人的收入納稅情況、資產持有情況以及住房登記信息等。初步核定階段，審核人員根據政策規定和查驗結果，對申請家庭是否符合保障條件進行初步判斷。若存在疑問或需要進一步核實的情況，會通知申請人補充材料或進行面談。復核環節則由上級部門或專門的復核機構對初步核定結果進行再次審查，確保審核結果的準確性和公正性。但在實際審核過程中，仍存在一些問題。信息共享機制雖然在一定程度上得到了應用，但不同部門之間的數據對接還不夠順暢，存在數據更新不及時、信息不一致等情況，給審核工作帶來困難。部分審核人員業務能力和責任心有待提高，對審核標準的把握不夠準確，在審核過程中出現主觀隨意性，影響了審核結果的公正性。分配環節，若取得申購資格的登記戶數少于當前項目批次供應住房總套數，可按項目批次申購登記先后順序確定選房順序；若取得申購資格的登記戶數多于當前項目批次供應住房總套數，則由住建部門組織統一公開搖號，排出選房次序，搖號工作由公證機關現場公證，可邀請申購家庭代表參加。申購家庭按照已確定的選房次序進行現場選房，選定后現場繳納購房定金，簽訂認購協議。申購家庭放棄選購或未在規定期限內選房的，選房資格作廢，按順序依次遞補。在這一過程中，雖然采取了搖號等公平公正的方式確定選房順序，但仍有部分申購家庭對分配結果存在質疑。一些家庭認為搖號過程不夠透明，存在暗箱操作的可能性，盡管有公證機關現場公證，但他們對公證的公信力仍表示懷疑。在選房現場，由于組織管理不夠完善，出現了秩序混亂、選房時間過長等問題，影響了申購家庭的選房體驗。后續管理方面，泉水河畔項目建立了相應的管理制度。在房屋使用管理上，明確規定保障對象不得擅自改變房屋用途、結構和設施，不得違規轉租轉借房屋。若發現違規行為，將依法收回房屋，并追究相關責任。在住戶資格動態管理上，定期對保障對象的資格進行復核，根據其收入、住房等情況的變化及時調整保障措施。每年組織一次資格復核，通過社區走訪、信息查詢等方式，了解保障對象的實際情況。然而，在實際執行中，后續管理仍面臨挑戰。對于違規行為的監管難度較大，部分保障對象存在僥幸心理，違規轉租轉借房屋，由于監管手段有限，難以及時發現和查處。資格復核工作也存在一定的困難，部分保障對象不配合復核工作，提供虛假信息，導致資格復核的準確性受到影響。5.3案例問題剖析在泉水河畔保障性住房項目的執行過程中，暴露出了一系列政策執行問題，這些問題不僅影響了項目的順利推進，也損害了政策的公平性和公信力。執行偏差問題較為突出。在申請環節，信息系統的不穩定和操作不便捷導致部分申請人的申請過程受阻，這與政策初衷中方便申請人、提高申請效率的目標相違背。信息系統作為連接政府與申請人的重要橋梁，其穩定運行和便捷操作是保障政策順利實施的基礎。出現此類問題，一方面反映出在項目執行過程中，對信息系統建設的重視程度不夠，投入不足，未能充分考慮到申請人的實際需求和操作體驗；另一方面也暴露出在系統建設和維護過程中，缺乏有效的監督和管理機制，未能及時發現和解決系統存在的問題。審核環節中，審核人員業務能力和責任心不足，導致審核標準把握不準確，出現主觀隨意性。這使得審核結果的公正性受到嚴重影響，可能導致不符合條件的家庭獲得保障性住房資格，而真正需要保障的家庭卻被排除在外。審核人員作為政策執行的關鍵環節，其業務能力和責任心直接關系到政策執行的公平性和準確性。部分審核人員業務能力不足，可能是由于缺乏系統的培訓和學習，對審核標準和流程理解不深入；責任心不強則反映出在執行過程中，缺乏有效的激勵和約束機制，未能充分調動審核人員的工作積極性和主動性。在分配環節，部分申購家庭對搖號過程的透明度表示懷疑，這表明分配過程的公開性和公正性未能得到充分保障。搖號作為確定選房順序的重要方式，其公正性和透明度是保障分配公平的關鍵。申購家庭對搖號過程的懷疑，可能是由于在搖號過程中，信息公開不充分，缺乏有效的監督機制，導致申購家庭對搖號結果的真實性和公正性產生質疑。選房現場秩序混亂、選房時間過長等問題，也反映出在分配環節的組織管理能力不足，未能提前做好充分的準備和規劃，導致選房過程出現混亂，影響了申購家庭的選房體驗。違規操作問題也時有發生。在后續管理中，部分保障對象違規轉租轉借房屋，這種行為嚴重違反了保障性住房的使用規定，破壞了政策的公平性和嚴肅性。違規轉租轉借房屋的行為之所以難以得到有效遏制，一方面是由于監管手段有限，相關部門難以及時發現和查處此類違規行為；另一方面也反映出在政策執行過程中，對違規行為的處罰力度不夠，未能形成有效的威懾力，導致部分保障對象心存僥幸，違規操作。部分保障對象不配合資格復核工作，提供虛假信息，這給資格復核工作的準確性帶來了極大的困難。資格復核是保障保障性住房資源合理利用的重要手段，保障對象不配合復核工作，提供虛假信息，不僅影響了資格復核工作的正常開展，也導致保障性住房資源可能被不合理占用，無法真正惠及有需要的家庭。這一問題的出現，可能是由于在政策宣傳和教育方面存在不足，保障對象對資格復核工作的重要性認識不夠；也可能是由于在政策執行過程中，缺乏對保障對象的有效約束和激勵機制，未能促使保障對象積極配合復核工作。5.4案例啟示與借鑒泉水河畔保障性住房項目在執行過程中暴露出的問題，為解決大連市保障性住房政策執行問題提供了諸多啟示與借鑒。在完善政策執行流程方面，應高度重視信息系統建設。加大對信息系統的投入，提高系統的穩定性和操作便捷性，確保申請人能夠順利提交申請，減少因系統問題導致的申請受阻情況。同時，要加強對申請人的政