收益還原法試題及答案

一、單項選擇題（每題2分，共10題）1.收益還原法的理論依據(jù)是（）A.替代原理B.預(yù)期原理C.供求原理D.貢獻原理答案：B2.確定還原利率的方法不包括（）A.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法B.市場提取法C.累加法D.凈收益法答案：D3.收益還原法中，土地年純收益通常是指（）A.土地總收益B.土地總費用C.土地總收益-土地總費用D.土地增值收益答案：C4.某宗土地預(yù)計未來每年凈收益為10萬元，還原利率為8%，則該宗土地價格為（）A.125萬元B.100萬元C.80萬元D.150萬元答案：A5.收益還原法中，房地產(chǎn)的收益可分為（）A.實際收益和客觀收益B.有形收益和無形收益C.A和B都對D.以上都不對答案：C6.用收益還原法評估土地價格時，通常選用（）A.無限年期公式B.有限年期公式C.視情況而定D.兩者均可答案：C7.當(dāng)土地純收益按等比級數(shù)遞增，土地使用年期無限時，土地價格公式為（）A.P=a/(r-s)B.P=a/rC.P=a(1+r)/rD.P=a(1-r)/r答案：A8.收益還原法中，還原利率的實質(zhì)是（）A.投資收益率B.貸款利率C.存款利率D.行業(yè)利潤率答案：A9.某房地產(chǎn)未來每年凈收益為20萬元，收益年限為30年，還原利率為10%，則其價格為（）A.189.03萬元B.200萬元C.220萬元D.160萬元答案：A10.收益還原法評估時，對未來收益的預(yù)測應(yīng)建立在（）基礎(chǔ)上。A.過去收益B.市場前景C.穩(wěn)定收益D.客觀收益答案：D二、多項選擇題（每題2分，共10題）1.收益還原法的適用范圍包括（）A.商業(yè)用地B.居住用地C.工業(yè)用地D.學(xué)校用地答案：ABC2.收益還原法中確定土地純收益的步驟包括（）A.確定土地總收益B.確定土地總費用C.計算土地純收益D.評估土地價值答案：ABC3.以下屬于收益還原法中還原利率求取方法的有（）A.市場提取法B.累加法C.投資收益率排序插入法D.成本逼近法答案：ABC4.收益還原法中，影響房地產(chǎn)收益的因素有（）A.土地使用年限B.房地產(chǎn)市場供求C.房地產(chǎn)自身狀況D.國家政策答案：ABCD5.收益還原法中，純收益按一定規(guī)律變動的情況有（）A.純收益每年不變B.純收益按等差級數(shù)遞增C.純收益按等比級數(shù)遞減D.純收益先增后減答案：ABC6.運用收益還原法評估房地產(chǎn)價格時，需要收集的資料有（）A.房地產(chǎn)的收益資料B.房地產(chǎn)的費用資料C.還原利率資料D.房地產(chǎn)市場交易資料答案：ABCD7.收益還原法的基本公式中涉及的參數(shù)有（）A.純收益B.還原利率C.收益年限D(zhuǎn).土地面積答案：ABC8.以下關(guān)于收益還原法的說法正確的有（）A.以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)B.評估結(jié)果較準(zhǔn)確C.適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)D.還原利率越高，評估價格越高答案：ABC9.收益還原法評估中，對收益年限的確定說法正確的是（）A.土地使用年期為法定最高出讓年限B.建筑物經(jīng)濟壽命C.土地剩余使用年期D.土地與建筑物剩余經(jīng)濟壽命孰短答案：CD10.影響還原利率的因素有（）A.資金的機會成本B.風(fēng)險報酬C.通貨膨脹率D.房地產(chǎn)類型答案：ABCD三、判斷題（每題2分，共10題）1.收益還原法適用于所有類型的房地產(chǎn)評估。（）答案：×2.實際收益一定能作為收益還原法評估的依據(jù)。（）答案：×3.還原利率越大，房地產(chǎn)價格越高。（）答案：×4.土地純收益是土地總收益與土地總費用之差。（）答案：√5.收益還原法中收益年限只能是有限年期。（）答案：×6.市場提取法是求取還原利率的常用方法之一。（）答案：√7.純收益按等比級數(shù)遞增時，土地價格公式與按等差級數(shù)遞增時相同。（）答案：×8.收益還原法評估房地產(chǎn)價格時不需要考慮房地產(chǎn)的使用狀況。（）答案：×9.投資收益率排序插入法可以用來確定還原利率。（）答案：√10.收益還原法中對未來收益的預(yù)測可隨意進行。（）答案：×四、簡答題（每題5分，共4題）1.簡述收益還原法的基本原理。答案：收益還原法基于預(yù)期原理，將房地產(chǎn)未來各年的凈收益，以一定的還原利率折算到評估基準(zhǔn)日，求其現(xiàn)值之和，以此估算房地產(chǎn)價格。即把未來收益折現(xiàn)來確定房地產(chǎn)價值。2.確定還原利率有哪些方法？答案：主要方法有：安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，通過安全利率加風(fēng)險補償確定；市場提取法，從類似房地產(chǎn)交易中提??；累加法，將無風(fēng)險報酬率等多項報酬率累加；投資收益率排序插入法，對比分析確定。3.簡述收益還原法評估的操作步驟。答案：首先收集房地產(chǎn)收益、費用等相關(guān)資料；接著確定土地總收益和總費用，算出土地純收益；然后選取合適方法確定還原利率；再根據(jù)收益變動規(guī)律和收益年限選擇公式；最后代入數(shù)據(jù)計算房地產(chǎn)價格。4.收益還原法中對收益的界定應(yīng)注意什么？答案：要注意區(qū)分實際收益和客觀收益，應(yīng)采用客觀收益；考慮收益的穩(wěn)定性和可持續(xù)性；明確收益是房地產(chǎn)在正常使用、經(jīng)營情況下產(chǎn)生的；且需合理預(yù)測未來收益變化趨勢。五、討論題（每題5分，共4題）1.討論收益還原法在不同類型房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用要點及差異。答案：商業(yè)地產(chǎn)注重準(zhǔn)確估算經(jīng)營收益，考慮市場競爭等；居住地產(chǎn)關(guān)注租金水平和空置率。工業(yè)地產(chǎn)要結(jié)合行業(yè)特點，考慮設(shè)備更新等。差異在于收益來源、風(fēng)險程度不同，商業(yè)地產(chǎn)收益波動大，工業(yè)地產(chǎn)受產(chǎn)業(yè)政策影響大，居住地產(chǎn)相對穩(wěn)定，這些影響還原利率和收益預(yù)測。2.談?wù)勈找孢€原法中純收益和還原利率的確定對評估結(jié)果的重要性。答案：純收益是基礎(chǔ)，其準(zhǔn)確性直接影響評估值。若估算過高或過低，會使價格偏離實際。還原利率是關(guān)鍵，它的微小變動會導(dǎo)致評估結(jié)果大幅變化。二者共同作用，決定評估結(jié)果的可靠性與合理性，必須謹慎確定。3.分析在市場不穩(wěn)定情況下，運用收益還原法評估房地產(chǎn)價格可能面臨的問題及應(yīng)對措施。答案：問題有收益預(yù)測難度大，還原利率難以準(zhǔn)確選取，導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。應(yīng)對措施：加強市場調(diào)研，綜合多方面信息預(yù)測收益；采用多種方法確定還原利率并對比分析；評估時充分考慮市場波動因素